2^e Chambre

ARRÊT N° 586

N° RG 17/03671 -

N° Portalis DBVL-V-B7B-N6EO

M^me B Z épouse X

M^me J G épouse D

SCP ERWAN FLATRES

C/

M^e Marie-Andrée Y – L

SAS SOCIETE LORIENTAISE DE PEINTURE NAVALE (SLPN)

SA BNP PARIBAS

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e DARY

— M^e PELOIS

— M^e LE COULS-BOUVET

— M^e NAUDIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Joël CHRISTIEN, Président de Chambre, rédacteur

Assesseur : Madame Marie-Odile GELOT-BARBIER, Conseillère,

Assesseur : Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère,

GREFFIER :

M^me E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Septembre 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Novembre 2020 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTES :

Madame B Z épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Madame J G épouse D

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

SCP ERWAN FLATRES

Es-qualités de mandataire liquidateur de la SCI DU SLIPWAY

[…]

[…]

Représentée par M^e Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉS :

Maître Marie-Andrée Y – L

[…]

[…]

Représenté par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SAS SOCIETE LORIENTAISE DE PEINTURE NAVALE (SLPN)

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SA BNP PARIBAS

[…]

[…]

Représentée par M^e Thomas NAUDIN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Txeu-anne YANG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat d’occupation de longue durée des 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993, la Chambre de commerce et d’industrie du Morbihan a concédé le droit d’occupation d’un terrain situé sur le domaine public portuaire à la Société lorientaise de peinture navale (la SLPN) sur lequel est édifié un bâtiment à usage commercial et industriel.

Par acte sous signature privée du 26 février 2007 réitéré par acte authentique du 11 septembre 2008 au rapport de M^me Y-L, notaire, la SLPN a vendu ce bâtiment à la SCI du Slipway (la SCI) moyennant le prix de 70 126 euros, financé à hauteur de 57 000 euros par un prêt consenti le 9 septembre 2008 par la Banque de Bretagne et garanti par les cautionnements consentis le même jour par M^mes G épouse D et Z, associées de la SCI, dans la limite de 74 100 euros.

Soutenant que la SLPN, qui n’était plus titulaire du droit d’occupation du domaine public au moment de l’acte authentique du 11 septembre 2008, avait vendu la chose d’autrui, et faisant grief au vendeur et au notaire d’avoir manqué à leur devoir d’information sur l’existence d’une convention d’occupation conclue le 19 septembre 2007 avec la société No Tip, locataire du bâtiment cédé et de conseil sur la nécessité pour l’acquérir d’établir une nouvelle convention avec l’autorité concédante, et prétendant qu’il serait résulté de ce défaut de transfert de la titularité de la convention d’occupation la perte de la propriété du bâtiment qui se serait ainsi trouvé incorporé au domaine public, la SCP Flatres, agissant ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI mise en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lorient du 18 avril 2014, ainsi que M^mes D et Z épouse X ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Lorient la SLPN, M^me Y-L et la société BNP Paribas (la BNP), se trouvant aux droits de la Banque de Bretagne, à l’effet d’obtenir l’annulation du contrat de vente du 11 septembre 2008, la résolution ou l’annulation subséquentes des contrats de prêt et de cautionnement, et le paiement de

dommages-intérêts.

La BNP s’est portée demanderesse reconventionnelle en fixation au passif de la liquidation judiciaire de la SCI des sommes dues au titre du prêt et en paiement de sommes dues au titre des engagements de caution de M^mes X et D.

Par jugement du 5 avril 2017, les premiers juges ont :

• débouté la SCP Flatres, ès-qualités de liquidateur de la SCI, M^me X et M^me D de leurs demandes,

• condamné solidairement M^mes X et D à payer à la BNP la somme de 39 487,09 euros, avec intérêts contractuels de 5,70 % à compter du 9 septembre 2013,

• fixé la créance de la BNP au passif de la liquidation de la SCI à la somme de 39 487,09 euros,

• condamné la SCP Flatres, ès-qualités de liquidateur de la SCI, M^me X et M^me D à payer à la société SLPN et à M^me Y-L, chacune, une indemnité de l 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• débouté la BNP de sa demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné la SCP Flatres, ès-qualités de liquidateur de la SCI, M^me X et M^me D aux dépens.

La SCP Flatres, ès-qualités de liquidateur de la SCI, M^me X et M^me D ont relevé appel de cette décision le 17 mai 2017, pour demander à la cour de :

• réformer totalement le jugement attaqué,

• prononcer la nullité de la vente passée par acte authentique du 11 septembre 2008,

• condamner la SLPN à payer à la SCP Flatres, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI, la somme de 70 126,00 euros au titre du remboursement du prix de vente, avec intérêts de droit à compter de la signature de l’acte,

• dire que M^me Y-L, notaire, a failli à son obligation d’assurer l’efficacité et la sécurité de l’acte et à son obligation de conseil,

• dire que la SLPN a failli à son obligation d’information,

• en conséquence condamner solidairement la SLPN et M^me Y-L payer à la SCP Flatres, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI, la somme de 45.911,20 euros à titre de dommages-intérêts,

• condamner la SLPN et M^me Y-L payer à M^mes X et D la somme de 10 000 euros chacune à titre de dommages-intérêts,

• prononcer la résolution de plein droit du contrat de prêt,

• condamner la BNP à restituer à la SCP Flatres, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI, le montant des intérêts perçus au titre du prêt,

• prononcer la nullité des engagements de caution,

• condamner solidairement la SLPN, M^me Y-L et la BNP au paiement d’une indemnité de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à tous les dépens.

La SLPN conclut à titre principal à la confirmation du jugement attaqué et sollicite la condamnation de la SCP Flatres, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI, et M^mes X et D au paiement d’une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Subsidiairement, elle demande à la cour de retenir la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de vente et de condamner M^me Y-L à la garantir de toutes condamnations, y compris la restitution du prix de vente, et à lui payer une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La BNP conclut également à titre principal à la confirmation du jugement attaqué et sollicite la condamnation de la SCP Flatres, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI, et M^mes X et D au paiement d’une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Subsidiairement, en cas d’annulation du contrat de prêt, elle demande à la cour de :

• dire que la SCI est tenue de restituer les fonds prêtés et de fixer cette créance de restitution au passif de sa liquidation judiciaire,

• condamner solidairement M^mes X et D à garantir, en exécution de leurs engagements de caution, la créance de restitution des fonds prêtés,

• condamner in solidum la SLPN et M^me Y-L à garantir cette créance de restitution,

• condamner in solidum la SLPN et M^me Y-L au paiement des sommes de 17 911,20 euros en réparation du préjudice subi par la banque, et de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens de première instance et d’appel.

M^me Y-L demande quant à elle à la cour de :

• confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

• débouter la SCP Flatres, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI, et M^mes X et D de leurs demandes,

• débouter la SLPN de ses demandes,

• constater l’irrecevabilité de la demande nouvelle de condamnation formulée par la BNP à son encontre,

• à titre subsidiaire, débouter la BNP de cette demande,

• condamner in solidum la SCP Flatres, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI, et M^mes X et D au paiement d’une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées pour la SCP Flatres, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI, et M^mes X et D le 24 juillet 2017, pour la SLPN le 22 septembre 2017, pour la BNP le 28 novembre 2017 et pour M^me Y-L le 6 décembre 2017, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 25 juin 2020.

EXPOSÉ DES MOTIFS :

Sur la nullité de la vente :

Par acte authentique des 24 septembre et 6 octobre 1992, la SLPN a acquis des bâtiments à usage commercial et industriel construits sur le domaine public du port de pêche de Lorient et, par contrat d’occupation de longue durée des 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993, a été autorisée par la chambre de commerce et d’industrie de Lorient, alors concessionnaire de l’exploitation du port, à occuper le terrain sur lequel les bâtiments étaient édifiés pour y exercer une activité de peinture et de carénage de navires de pêche du 1^er octobre 1992 au 31 décembre 2011.

Aux termes de l’article 8 des conditions générales du contrat, les bâtiments réalisés par le bénéficiaire sont la propriété de celui-ci, mais toute vente ou location des installations devait être soumise à l’agrément du représentant de l’État.

Ces dispositions contractuelles reprennent celles des articles L. 2122-6 et L. 2122-7 du code général de la propriété des personnes publiques, aux termes desquelles le titulaire d’une autorisation

d’occupation temporaire du domaine public a un droit réel sur les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier qu’il réalise pour l’exercice d’une activité autorisée par ce titre qui ne peuvent toutefois être cédés, pour la durée de validité du titre restant à courir, qu’à une personne agréée par l’autorité compétente, en vue d’une utilisation compatible avec l’affectation du domaine public occupé.

À compter de l’année 2003, les locaux ont été loués par la SLPN à la société No Tip, dont M^mes X et D sont les associées, pour y exercer une activité d’organisation d’événements et de traiteur.

La SLPN ayant manifesté son intention de vendre les bâtiments, M^mes X et D ont créé la SCI du Slipway qui s’est portée acquéreur.

C’est ainsi que, selon acte sous-seing privé en date du 26 février 2007 rédigé par M^me Y-L, la SLPN a, moyennant le prix de 70 126 euros, cédé à la SCI un ensemble immobilier de 546 m² composé de 'divers bâtiments à usage commercial et industriel sis audit lieu consistant en un atelier construit en parpaing, bardage métallique, couverture, un autre bâtiment comprenant au rez-de-chaussée (une) entrée, deux pièces à usage de bureau, garage, buanderie (et) à l’étage quatre pièces à usage de bureau, WC, (un) terrain attenant avec remise, le tout édifié sur une parcelle (…) dépendant du domaine public maritime en vertu d’un contrat d’occupation de longue durée de terrains concédé par la chambre de commerce et d’industrie du Morbihan, agissant en qualité de concessionnaire de l’exploitation du port de pêche de Lorient, en date du 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993 pour une durée ayant commencé à courir le 1^er octobre 1992 et venant à expiration le 31 décembre 2011'.

L’acte comportait une clause de reprise du contrat d’occupation de longue durée des 21 décembre 1992 et 8 janvier 19993 dont l’acquéreur déclarait avoir parfaite connaissance et s’obligeait, en cas d’agrément par l’autorité administrative, à en respecter les termes.

La vente était à cet égard soumise à la condition suspensive de l’obtention de l’agrément, 'en ce qui concerne le contrat d’occupation de longue durée', de la société d’économie mixte de Lorient-Keroman (la SEM), devenue concessionnaire du port depuis le transfert de la propriété du port par l’État à la région.

Enfin, si la date limite de levée de la condition suspensive était fixée au 15 mai 2007, il était convenu entre les parties que la vente ne deviendrait caduque que 15 jours après une lettre recommandée avec accusé de réception par laquelle l’une d’entre elles demanderait vainement la passation de l’acte authentique, laquelle n’a, en l’occurrence, jamais été envoyée.

Par courrier du 26 février 2007, le notaire rédacteur du compromis a informé la SEM de la vente en cours de régularisation entre la SLPN et la SCI, ainsi que de l’occupation des lieux par la société No Tip qui y exerçait une activité d’organisation d’événements et de traiteur, et sollicitait l’agrément de l’autorité administrative conformément aux termes de la convention d’occupation des 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993.

Après avoir réclamé des précisions sur les liens pouvant exister entre la SCI et la société No Tip puis refusé l’agrément au regard de l’activité de cette dernière peu compatible avec l’affectation portuaire du domaine public, la SEM a fini par donner, par courrier 29 juin 2007, un avis favorable à l’agrément de la société No Tip en qualité d’occupant du domaine public portuaire.

Par courrier du même jour, la SEM adressait à M^me D, ès-qualités de gérante de la société No Tip, une copie du courrier d’agrément transmis au notaire et lui indiquait qu’un contrat d’occupation d’une durée de 20 ans allait être soumis à sa signature avec une date de résiliation du contrat en cours et d’effet du nouveau contrat à déterminer par elle.

C’est ainsi que, par contrat du 19 septembre 2007, la SEM a autorisé la société No Tip à occuper le terrain dépendant du domaine public portuaire du 1^er septembre 2007 jusqu’au 31 août 2027, avec la précision expresse que cette convention ne conférait pas à son titulaire le droit réel prévu par les articles L. 1311-5 et L. 1311-6 du code général des collectivités territoriales reprenant, pour le domaine public de la région, la substance des dispositions des articles L. 2122-6 et L. 2122-7 du code général de la propriété des personnes publiques applicables au domaine public de l’État.

En cet état des relations contractuelles entre les parties et des décisions de l’autorité administrative, la vente des bâtiments réalisée par la SLPN au profit de la SCI a été réitérée par acte authentique au rapport de la notaire Y-L en date du 11 septembre 2008, aux mêmes termes et conditions que dans l’acte sous signature privée du 26 février 2007.

Il était ainsi toujours rappelé que la société SLPN bénéficiait d’un contrat d’occupation de longue durée de terrains concédé par la chambre de commerce et d’industrie du Morbihan en date des 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993 venant à expiration le 31 décembre 2011, que la SCI s’obligeait à exécuter ce contrat et à payer la redevance à la SEM et que les locaux étaient occupés par la société No Tip.

Il était toutefois ajouté que, par lettre en date du 29 juin 2007, la SEM avait 'donné son agrément à la présence en qualité d’occupant du domaine portuaire de la SARL No Tip (et que) l’acquéreur fera son affaire personnelle de la conclusion d’un éventuel nouveau contrat d’occupation dudit terrain avec la SEM'.

Par jugement du 11 juin 2010, le tribunal de commerce de Lorient a prononcé la liquidation judiciaire de la société No Tip.

M^mes D et X ont alors créé une nouvelle société L’Entrepote, à laquelle la SEM a délivré le 1^er août 2010 une nouvelle autorisation d’occupation temporaire sans droit réel pour une durée de 5 ans mais qui a déclaré sa cessation des paiements le 17 février 2012.

Prétendant avoir découvert en mars 2012 qu’elle se trouvait dans l’impossibilité de vendre les bâtiments acquis en 2008 du fait de la perte de ses droits réels et de leur incorporation au domaine public portuaire, la SCI, représentée par son liquidateur, agit en nullité de la vente sur le fondement de l’article 1599 du code civil relatif à la vente de la chose d’autrui.

Pourtant, il sera observé que la SLPN a elle-même acquis la propriété des bâtiments cédés par acte authentique des 24 septembre et 6 octobre 1992 et que le contrat d’occupation d’occupation de longue durée des 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993 lui conférait sur ceux-ci, pour la durée de l’autorisation courant jusqu’au 31 décembre 2011, un droit réel et les prérogatives d’un propriétaire, en ce compris le droit de les céder sous la réserve de l’agrément de la personne publique propriétaire du port.

La SLPN était donc indéniablement, au moment du compromis du 26 février 2007 qui vaut vente, propriétaire des bâtiments cédés ainsi que du droit réel d’occupation du terrain sur lequel ils sont édifiés.

La SCP Flatres rappelle que l’acte de vente désignait les biens cédés comme comprenant un 'terrain attenant avec remise', et prétend que la SCI, acquéreur profane, pouvait légitimement déduire des énonciations de cet acte qu’elle avait acquis la propriété des bâtiments ainsi que du sol sur lequel ils étaient édifiés.

Cependant, la clause de désignation des biens cédés se poursuit en précisant aussitôt que 'le tout (était) édifié sur une parcelle (…) dépendant du domaine public maritime' et que l’occupation de celui-ci était autorisé jusqu’au 31 décembre 2011 par le contrat des 21 décembre 1992 et 8 janvier

1993.

Il ne ressort donc aucunement de l’acte que la vente portait également sur le terrain d’assiette de ces bâtiments, de sorte qu’il n’y a pas eu vente d’un immeuble appartenant au domaine public, mais des bâtiments construits sur celui-ci et du droit d’occupation du terrain sur lequel ils sont édifiés.

D’autre part, pour critiquer le jugement attaqué qui a estimé que la convention d’occupation sans transmission de droits réels conclue le 19 septembre 2007 entre la SEM et la société No Tip n’avaient pu avoir pour effet de priver d’objet la vente du 26 février 2007 réitérée le 11 septembre 2008, le liquidateur précise qu’il ne soutenait pas à proprement parler que cette convention interdisait la vente conclue entre la SLPN et la SCI, mais qu’elle ne pouvait être regardée comme satisfaisant à l’obligation d’agrément exigé par le contrat d’occupation des 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993 et par l’article L. 1311-6 du code général des collectivités territoriales, alors que l’agrément qu’il appartenait au vendeur de solliciter aurait dû être donné à la fois à l’acquéreur lui-même et au locataire occupant les lieux.

À cet égard, aux termes du contrat d’occupation des 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993, les bâtiments réalisés par le bénéficiaire sont la propriété de celui-ci et toute vente ou location des installations devait être soumise à l’agrément de l’autorité publique.

Or, dûment informée par la notaire Y-L que la vente des bâtiments loués à la société No Tip était consentie à la SCI, la SEM ne s’y est jamais opposée et a décidé de délivrer son agrément à l’occupant des locaux, au regard de l’activité qu’il y exerçait.

Au surplus, cette circonstance ne privait pas par elle-même d’objet le contrat de vente du 11 septembre 2008 dans la mesure où la société SLPN était bien propriétaire des bâtiments qu’elle pouvait vendre à la SCI, à charge pour cette dernière de régulariser avec la SEM, directement ou indirectement par l’intermédiaire de la société No Tip, une convention d’occupation lui conférant la propriété des bâtiments pendant la durée de l’occupation.

En tout état de cause, la SLPN comme la SCI, dont la dirigeante et les associées sont les mêmes que celles de la société No Tip, ont estimé que la condition suspensive d’obtention de l’agrément par l’autorité publique était levée par l’avis favorable de la SEM du 29 juin 2007 et ont réitéré la vente par acte authentique.

Il en résulte que la vente conclue entre la SLPN et la SCI est parfaite et qu’il n’y a pas matière à l’annuler.

Sur la responsabilité du vendeur et du notaire :

Le liquidateur de la SCI fait grief à la SLPN et au notaire de ne pas avoir informé l’acquéreur que le droit réel sur les biens immobiliers cédés était temporaire et que ceux-ci seraient incorporés au domaine public à l’expiration de l’autorisation d’occupation.

Pourtant, l’acte de vente du 26 février 2007 mentionnait expressément que les bâtiments cédés dépendaient du domaine public portuaire en vertu d’un contrat d’occupation des 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993 venant à expiration le 31 décembre 2011 dont l’acquéreur déclarait avoir parfaite connaissance.

En outre, il ressortait de ce contrat d’occupation connu de l’acquéreur que le bénéficiaire pouvait, à l’expiration de l’autorisation, demander le renouvellement de la convention, ce qui constituait la règle sauf refus pour motifs graves et légitimes, ou demander un délai de six mois pour vendre les installations, ou encore que le concessionnaire du port pouvait exiger l’enlèvement des installations ou, avec l’accord du bénéficiaire, leur incorporation au patrimoine de la concession.

La SCI était ainsi parfaitement informée du caractère temporaire de l’autorisation d’occupation du domaine public ainsi que de la précarité du droit réel cédé et des conditions de son maintien.

La SCP Flatres reproche de surcroît à la SLPN et au notaire d’avoir faussement laissé croire à la SCI que la convention d’occupation des 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993 était toujours valable, alors que, du fait de la conclusion d’une nouvelle convention d’occupation du 1^er août 2007, elle se trouvait déjà résiliée au moment de la réitération de la vente par acte authentique du 11 septembre.

Cependant, il n’est produit aucune pièce relative aux circonstances dans lesquelles la SLPN aurait pu consentir à la résiliation du contrat d’occupation des 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993, la convention conclue le 19 septembre 2007 entre le SEM et la société No Tip visant certes une 'résiliation en date du 1^er août 2007 du terrain I-2 avec effet au 1^er septembre 2007' évoquant possiblement la résiliation du contrat d’occupation des 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993 mais n’en précisant pas les modalités.

Surtout, il sera rappelé que la SCI avait la même dirigeante et les mêmes associées que la société No Tip et qu’elle avait précisément été créée en 2006 pour se porter acquéreur des bâtiments occupés par cette dernière, en vue de dissocier, au sein d’un même groupe de sociétés, la propriété et l’exploitation du fonds de commerce de la propriété des locaux d’exploitation, ce dont il résulte que la SCI était parfaitement informée de la conclusion corrélative de la nouvelle convention du 1^er août 2007 à l’initiative de la société No Tip entre l’acte de vente sous signature privée du 26 février 2007 et sa réitération par acte authentique du 11 septembre 2008.

Le liquidateur de la SCI recherche par ailleurs la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de vente pour manquement à son obligation d’assurer son efficacité en ne vérifiant pas que la vente emportait bien transfert des droits réels immobiliers de la SLPN au profit de la SCI, et lui fait en outre grief d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil en s’abstenant d’attirer l’attention de cette dernière sur le fait que le défaut d’agrément de l’acquéreur lui-même, et la conclusion d’une nouvelle convention d’occupation temporaire exclusive de droits réels entre la SEM et la société No Tip lui avaient fait perdre la titularité des droits réels attachés aux bâtiments cédés et, partant, avaient entraîné leur incorporation au domaine public sans lui permettre de les revendre.

Cependant, le notaire rédacteur du compromis passé sous la conditions suspensive de l’obtention de l’agrément a, par courrier du 26 février 2007, informé la SEM, devenue concessionnaire du port, de la vente en cours de régularisation entre la SLPN et la SCI, ainsi que de l’occupation des lieux par la société No Tip, et sollicitait son agrément conformément aux termes de l’article 8 des conditions générales du contrat d’occupation des 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993 conditionnant toute vente ou location des installations édifiées sur le domaine public portuaire à l’agrément de l’autorité publique.

Ainsi, dûment informée de l’identité de l’acquéreur et du locataire, la SEM, qui avait de surcroît demandé des renseignements complémentaires sur la direction sociale des deux sociétés et réclamé la communication de leurs statuts, ce dont il résulte qu’elle était parfaitement informée que celles-ci appartenaient à un même groupe, a donné, par courrier du 29 juin 2007, un avis favorable à l’agrément de la société No Tip en qualité d’occupant du domaine public portuaire.

C’est donc sans commettre de faute dans l’établissement de son acte, ni manqué à son devoir d’information et de conseil, que le notaire, constatant que la condition suspensive était ainsi levée, a établi l’acte authentique de réitération de la vente, en indiquant expressément dans son acte que la SEM avait donné son agrément à la présence en qualité d’occupant du domaine portuaire de la société No Tip et que l’acquéreur fera son affaire personnelle de la conclusion d’un éventuel nouveau contrat d’occupation avec la SEM.

La SCP Flatres allègue que la situation particulière de dissociation de la propriété du fonds de

commerce et des locaux d’exploitation entre la SCI et la société No Tip aurait exigé la délivrance d’un double agrément par le concessionnaire du port, mais elle ne démontre pas que le concessionnaire du port exigeait ce double agrément pour céder les droits réels qui étaient conférés au vendeur par son autorisation d’occupation du domaine public jusqu’au 31 décembre 2011, alors qu’en toute hypothèse le notaire n’avait pas à soupçonner le caractère erroné ou incomplet de l’agrément ainsi délivré et présumé légal.

Au surplus, l’acte authentique du 11 septembre 2008 précisait que la SCI ferait son affaire personnelle de la conclusion d’un éventuel nouveau contrat d’occupation avec la SEM, et le liquidateur ne démontre pas que, s’il avait été saisi d’une demande de régularisation d’un nouvelle convention d’occupation conférant des droits réels formés par la SCI comme l’acte de cession l’y invitait expressément, le concessionnaire du port aurait refusé au seul motif que les locaux étaient loués à la société No Tip.

Les appelants prétendent encore que le notaire était informé de la régularisation d’une nouvelle convention d’occupation passée le 1^er août 2007 entre la SEM et la société No Tip qui avait nécessairement provoqué la résiliation de la convention précédemment conclue avec la SLPN, et aurait donc faussement mentionné dans son acte authentique du 11 septembre 2008 que la SLPN était toujours titulaire de la convention d’occupation du domaine public des 21 décembre 1992 et 8 janvier 1993 expirant le 31 décembre 2011.

Cependant, M^me Y-L expose que les négociations entre la SEM et la société No Tip avaient été menées à son insu, et que la convention du 1^er août 2007 exclusive de droits réels avait été conclue sans son intervention et sans qu’elle en ait été avertie, ce qu’aucun élément du dossier ne dément et que la teneur des courriers échangés entre la SEM, le notaire et M^me D corrobore, le concessionnaire du port s’étant borné à indiquer le 29 juin 2007 au notaire que 'la demande d’agrément de la SARL No Tip en tant qu’occupant du domaine public portuaire reçoit l’avis favorable de la SEM' tandis qu’elle précisait le même jour à la gérante de la société No Tip, qui était aussi celle de la SCI, qu’elle allait 'soumettre à sa signature un contrat d’occupation temporaire d’une durée de 20 ans', et que, de son côté, le notaire transmettait l’agrément le 3 juillet 2007 à M^me D dans des termes qui révèlent son ignorance du projet de signature d’une nouvelle convention d’occupation.

Étant par ailleurs rappelé que, selon les dispositions de l’article L. 1311-6 du code général des collectivités territoriales, le titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public a un droit réel cessible sur les ouvrages immobiliers qui y ont été édifiés, que M^me Y-L a clairement informé le concessionnaire du port que le bâtiment devait être racheté par la SCI, et non par la société locataire, et que la SEM a, après instruction de la demande d’agrément, agréé la société No Tip, le notaire n’avait pas de motif de soupçonner que la convention conclu avec la SLPN pourrait être résiliée et qu’une nouvelle convention d’occupation exclusive de droits réels allait être directement conclue avec le locataire des bâtiments, l’existence de telles conventions, qui ne font l’objet d’aucune publicité, n’étant pas aisément vérifiable.

Il ne peut donc lui être reproché de ne pas s’être renseigné sur une convention conclue à son insu et qui ne lui a pas été transmise, et moins encore de ne pas avoir déconseillé la régularisation d’un contrat d’occupation ne conférant pas de droits réels à son bénéficiaire, alors que M^me Y-L a été tenue à l’écart des négociations entreprises directement avec la SEM.

Au surplus, les appelants n’apportent pas la preuve, qui leur incombe, d’un lien de causalité entre les griefs reprochés au vendeur et au notaire et le préjudice, procédant de l’incorporation des bâtiments au domaine public, qu’ils allèguent.

En effet, la SCP Flatres et M^mes X et D soutiennent que l’incorporation des bâtiments au domaine public trouverait sa cause dans la résiliation de la convention d’occupation conclue les 21

décembre 1992 et 8 janvier 1993 en faveur de la SLPN à laquelle la SCI devait succéder, et dans la conclusion corrélative d’une nouvelle convention d’occupation en faveur de la société No Tip, exclusive de tout droit réel.

Cependant, il a été précédemment relevé que, bien qu’informée par l’acte du 11 septembre 2008 qu’il lui appartenait de conclure une nouvelle convention d’occupation avec la SEM, la SCI ne justifiait pas en avoir fait la demande et avoir essuyé un refus du concessionnaire du port pour le motif qu’une convention d’occupation sans droit réel avait été conclue avec la société No Tip.

De plus, alors qu’elle prétend n’avoir découvert la perte de ses droits réels sur les bâtiments édifiés sur le domaine public portuaire qu’en 2012, lors de la mise en liquidation judiciaire de la société L’Entrepote, la SCI ne produit pour l’établir qu’un courriel émanant d’une étude notariale rédigé en termes dubitatifs, impropre à démontrer qu’elle avait formé auprès de la SEM une demande d’agrément en vue d’une cession des bâtiments à un tiers ou, en tous cas, qu’une telle demande aurait été nécessairement rejetée pour le motif qu’une convention d’occupation sans droit réel avait été conclue avec la société No Tip.

Enfin, le vendeur et le notaire ne sont responsables, ni de la liquidation judiciaire des sociétés No Tip et L’Entrepote ayant loué les bâtiments et bénéficiant de conventions d’occupation du domaine public renouvelables, ni de celle de la SCI qui en est résulté, ni de la mobilisation des cautions.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la demande en paiement de la banque :

La vente n’ayant pas été annulée, la demande de résolution ou d’annulation corrélative des contrat de prêt et de cautionnement, exclusivement fondée sur l’allégation de l’existence d’un ensemble contractuel interdépendant entre les trois conventions, ne saurait aboutir.

Les échéances de remboursement du prêt n’étant plus honorées depuis décembre 2012, la BNP s’est prévalue de la déchéance du terme par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 septembre 2013.

Au 18 avril 2014, date d’ouverture de la procédure collective de la SCI, il restait dû au prêteur, selon le décompte annexé à la déclaration de créance, une somme non discutée de 36 654,02 euros en capital, outre 2 833,07 euros en intérêts contractuels.

Il convient par conséquent de fixer la créance de la banque pour un montant de 39 487,09 euros (36 654,02 + 2 833,07), outre les intérêts au taux de 5,70 % sur le principal de 36 654,02 euros à compter du 19 avril 2014.

M^mes Mmes X et D s’étaient, par actes sous signature privée annexés au contrat de prêt, portées cautions solidaire de ce prêt dans la limite de 74 100 euros.

Elles seront en conséquences condamnées solidairement au paiement de la somme de 39 487,09 euros avec intérêts au taux de 5,70 % sur le principal de 36 654,02 euros à compter du 19 avril 2014, dans la limite globale de 74 100 euros.

Le jugement attaqué sera donc dont confirmé et, s’agissant la créance d’intérêts, complété en ce sens.

Sur les frais irrépétibles :

Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de la SLPN, de M^me Y-L et de la BNP

l’intégralité des frais exposés par elles à l’occasion de l’instance d’appel et non compris dans les dépens, en sorte qu’il lui sera alloué à chacune d’elles une somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme le jugement rendu le 5 avril 2017 par le tribunal de grande instance de Lorient, sauf à préciser que :

• la créance de la société BNP Paribas fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SCI du Slipway est de 39 487,09 euros avec intérêts au taux de 5,70 % sur le principal de 36 654,02 euros à compter du 19 avril 2014,

• la condamnation solidaire de M^mes X et D au paiement de la somme de 39 487,09 euros est assortie d’intérêts au taux de 5,70 % sur le principal de 36 654,02 euros à compter du 19 avril 2014, dans la limite globale de 74 100 euros ;

Condamne in solidum la SCP Erwan Flatres, ès-qualités de liquidateur de la SCI du Slipway, M^me D et M^me X à payer à la Société lorientaise de peinture navale, M^me Y-L et la société BNP Paribas une somme de 1 500 euros euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCP Erwan Flatres, ès-qualités de liquidateur de la SCI du Slipway, M^me D et M^me X aux dépens d’appel ;

Accorde le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes autres demandes contraires ou plus amples.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT