Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 7 JUILLET 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/08822 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3G4Q

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/16207

APPELANTE

SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMMO-SUD agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de SAINT- PIERRE- DE- LA-REUNION sous le […]

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

assistée de M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant substitué par M^e Elisabeth DIRIL, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant

INTIMEE

SNC LE REPAIRE DE BACCHUS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 513 235 267

[…]

[…]

représentée par M^e Luc JEANNIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0347

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 août 2008, la SCI IMMO-SUD a donné à bail en renouvellement à la SA CHATEAU ONLINE, aux droits de laquelle se trouve désormais la société LE REPAIRE DE BACCHUS, une boutique avec arrière-boutique au rez-de-chaussée et une réserve au sous-sol sous la boutique (lot n°4) et une cave (lot n°8) dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 3^e pour une durée de neuf années à compter du 1^er juillet 2005 pour se terminer le 30 juin 2014, moyennant un loyer annuel en principal de 12.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 19 décembre 2013, la SCI IMMO-SUD a fait délivrer à la société LE REPAIRE DE BACCHUS un congé pour le 30 juin 2014 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2014, moyennant un loyer annuel de 25.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par lettre datée du 2 janvier 2014, la société LE REPAIRE DE BACCHUS a accepté l’offre de renouvellement mais s’est opposée à la fixation du loyer au montant proposé.

Par mémoire préalable notifié les 27 et 29 juin 2016, la SCI IMMO-SUD a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la date du 1^er juillet 2014 à la somme annuelle en principal de 36.700 euros.

Par acte d’huissier de justice du 3 novembre 2016, la SCI IMMO-SUD a assigné la société LE REPAIRE DE BACCHUS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement en date du 6 mars 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— DÉCLARÉ la SCI IMMO-SUD recevable en sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2014 ;

— CONSTATÉ, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 19 décembre 2013 par la

SCI IMMO-SUD à la SNC LE REPAIRE DE BACCHUS, le bail concernant les locaux situés […] à Paris 3^e, le principe du renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2014 ;

— DIT ET JUGÉ que le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2014 sera fixé au montant du loyer plafonné en fonction de la variation indiciaire prévue à l’article L.145-34 du code de commerce dans sa version applicable au 1^er juillet 2014 ;

— ORDONNÉ la réouverture des débats et INVITÉ les parties à présenter leurs observations, par mémoire, sur le montant du loyer plafonné à la date du 1^er juillet 2014 ;

— FIXÉ le loyer provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

— RENVOYÉ l’affaire à l’audience du 15 mai 2017 ;

— ORDONNÉ l’exécution provisoire de la présente décision ;

— RÉSERVÉ les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 27 avril 2017, la SCI SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE IMMO-SUD a interjeté appel de ce jugement (RG 17/08822).

Par jugement rendu le 3 juillet 2017, le tribunal de grande instance de PARIS a :

— Fixé à la somme annuelle de 15.571 ,65 euros en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2014 entre la SCI IMMO-SUD et la SNC LE REPAIRE DE BACCHUS portant sur des locaux situés […] à Paris 3^e,

— Déclaré la SCN LE REPAIRE DE BACCHUS irrecevable en sa demande en paiement de la somme de 82,50 euros,

— Condamné la SCI IMMO-SUD à payer à la SNC LE REPAIRE DE BACCHUS la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Ordonné l’exécutions provisoire de la présente décision,

— Condamné la SCI IMMO-SUD aux dépens.

Par déclaration du 26 juillet 2017, la SCI SCI IMMO-SUD a interjeté appel de ce jugement (RG 17/15330).

Par arrêt en date du 30 janvier 2019, Pôle 5-Chambre 3, la cour d’appel de Paris a:

— ORDONNÉ la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 17/08822 et RG 17/15330 ;

— CONFIRMÉ le jugement en date du 6 mars 2017 en ce qu’il a :

— Déclaré la SCI IMMO-SUD recevable en sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2014 ;

— Constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 19 décembre 2013 par la SCI

IMMO-SUD à la SNC LE REPAIRE DE BACCHUS, le bail concernant les locaux situés […] à Paris 3^e, le principe du renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2014 ;

— Fixé le loyer provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

INFIRMÉ pour le surplus,

Avant dire droit sur les demandes, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, DÉSIGNÉ en qualité d’expert :

M. Y Z

[…]

Tel : 01.49.24.98.90 glv.expertises@orange.fr

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

* visiter les lieux, situés en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées ;

* décrire les locaux, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération ;

*donner son avis sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux, au cours du bail expirè, ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré ;

* donner un avis sur la valeur locative des locaux à compter du 1^er juillet 2014 en tenant compte:

— de tous les éléments mentionnés aux articles L 145-33, L145-34, R 145-2 et suivants du code de commerce ;

— de toutes références pertinentes de fixations amiables et judiciaires ;

— éventuellement des usages observés dans la branche d’activité considérée ;

— DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris avant le 15 décembre 2019 ;

— FIXÉ à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société civile IMMOBILIERE IMMO-SUD à la Régie de la cour d’appel de Paris, 34 quai des Orfèvres, […] avant le 28 février 2019 ;

— DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— DIT qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise ;

— RENVOYÉ l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 7 mars à 13 heures pour contrôle du versement de la consignation ;

— RENVOYÉ l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du magistrat chargé de la mise en état de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le magistrat chargé de la mise en état ;

— SURSIS à statuer sur le surplus des demandes ;

— RÉSERVÉ les dépens.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 26 février 2020.

Dans son dernier mémoire notifié par le RPVA le 15 février 2021 et par lettre recommandée du 26/01/2021 avec AR signé, la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE IMMO-SUD, appelante, demande à la cour de :

Vu les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce,

Vu les articles R.145-6 et R.145-7 du code de commerce,

— Écarter les règles du plafonnement prévues par les dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

— Fixer la valeur locative des locaux loués à la société LE REPAIRE DE BACCHUS sis à […] à la somme de TRENTE ET UN MILLE SIX CENTS EUROS (31.600 euros) par an, hors charges, pour un bail de 9 années à compter du 1^er juillet 2014, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— Condamner la société LE REPAIRE DE BACCHUS au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 (ancien 1154) du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ;

— Condamner la société LE REPAIRE DE BACCHUS à payer à la société IMMO-SUD la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société LE REPAIRE DE BACCHUS aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître INGOLD, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans son dernier mémoire notifié par le RPVA le 16 février 2021 et par lettre recommandée du 26 janvier 2021 avec AR signée, LE REPAIRE DE BACCHUS demande à la cour de :

Vu le rapport d’expertise de Monsieur Y C du 26 février 2020,

— Déclarer la société LE REPAIRE DE BACCHUS recevable et fondée en ses demandes,

En conséquence,

— Entériner les conclusions de l’expert judiciaire en ce qu’il a conclu qu’en l’absence d’amélioration significative de la commercialité du 1^er tronçon de la rue de Bretagne, de hausse sensible du pouvoir d’achat des habitants du quartier et de création d’un nombre important de logements, la rénovation du Carreau du Temple, non visible des lieux loués et distant d’environ 150-200 mètres, ne lui semble pas avoir entraîné une modification notable des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article R.145-6 du code de commerce, ayant eu une incidence favorable sur le commerce de ;

— Débouter la SCI IMMO-SUD en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société IMMO-SUD à payer à la société LE REPAIRE DE BACCHUS une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens ;

— Dire et juger que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes par lui retenues en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 (n°96/1080), devra être supporté par la SCI IMMO-SUD en complément de l’indemnité accordée ci-dessus au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 mars 2021.

MOTIFS

Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité

La SCI IMMO-SUD conteste les conclusions de l’expert judiciaire qui n’a pas retenu d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité, contrairement à M. X, expert amiable, et en contradiction avec un jugement du tribunal de grande instance de Paris qui, pour des locaux situés au […], a fondé le déplafonnement du loyer sur la réhabilitation du Carreau du Temple en février 2014 et sur l’évolution de la commercialité du quartier du Marais au profit d’enseignes branchées. Elle soutient que la zone de chalandise doit être élargie à 500 mètres et tenir compte de l’attractivité du quartier du Marais ; qu’il y a eu une montée en gamme de la rue de Bretagne attirant une clientèle plus nombreuse au pouvoir d’achat plus élevé ; que c’est à tort que l’expert judiciaire n’a pas retenu la réouverture du CARREAU du TEMPLE situé à 150 m des locaux loués drainant une chalandise supplémentaire. Elle ajoute qu’il convient de tenir compte de la hausse significative de la fréquentation des stations de métro alentour, supérieure à l’augmentation de la fréquentation de l’ensemble du réseau métropolitain sur la même période, ainsi que de l’augmentation du pouvoir d’achat et de l’augmentation des logements telle que relevé par M. X. Elle ajoute que la réouverture du MARCHE DES ENFANTS ROUGES s’inscrit dans le mouvement d’augmentation des commerces alimentaires spécialisés dans les produits renommés et exclusifs de la rue de Bretagne.

La société LE REPAIRE DE BACCHUS réplique que l’expert judiciaire a relevé l’absence d’amélioration significative de la commercialité du 1^er tronçon de la rue de Bretagne où se situent les locaux donnés à bail ; que le nombre de résidents du quartier et le niveau du pouvoir d’achat sont stables ; que la zone de chalandise à considérer est de 400 m ; que le commerce exercé est concurrencé par d’autres cavistes ou magasins vendant des vins et spiritueux, notamment à proximité des stations de métro ; que le jugement du 31/12/2018 communiqué par la société civile immobilière IMMO-SUD concerne une activité de bar pouvant bénéficier de l’augmentation de la fréquentation du quartier du fait des visiteurs du CARREAU DU TEMPLE mais qu’il en est différemment de l’activité de caviste, les visiteurs n’ayant pas vocation à acheter des bouteilles pour les porter jusqu’à chez eux alors qu’ils peuvent en faire l’acquisition près de leur résidence.

La cour rappelle que par application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative ; que cette valeur locative ne s’applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d’accord entre les parties.

L’article L. 145-34 du même code institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auquel il peut être dérogé en cas de modification notable des éléments mentionnés

aux 1° à 4° .

Aux termes de l’article R. 145-6, du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués, dans le respect de la destination contractuelle. La preuve en incombe au bailleur.

La modification doit être intervenue au cours du bail expiré, à savoir entre le 01/07/2005 et le 30/06/2014.

La société LE REPAIRE DE BACCHUS exerce une activité de caviste conforme à la destination contractuelle prévue au bail de commerce de vins, liqueurs et eaux minérales.

Selon le rapport d’expertise judiciaire, les locaux se situent dans le 1^er tronçon de la rue de Bretagne dont la commercialité est caractérisée par la présence de commerces de proximité avec une forte concentration de commerce alimentaires, sans notoriété particulière, majoritairement exploités par des commerçants indépendants. M. X, expert amiable, a précisé que le commerce se situait sur la partie la plus dynamique sur le plan commercial de la rue, avec une riche et ancienne implantation de commerces alimentaires.

La cour relève que les facteurs locaux de commercialité examinés par M. X, expert amiable, à la demande de la société civile immobilière IMMO-SUD l’ont été dans un périmètre de 500 mètres alors que l’expert judiciaire a retenu un périmètre de 400 m.

S’agissant d’une activité de caviste, celle-ci s’adresse à une clientèle de proximité de quartier de sorte que le périmètre de 400 m, qui correspond à l’usage en milieu urbain dense comme l’est la ville de Paris, est justifié, d’autant qu’il existe de nombreux autres commerces de vins ou d’alimentation vendant du vin à proximité des stations de métro desservant le quartier, la cour relevant en outre que la clientèle de proximité ne provient pas de tout le quartier du Marais comme l’indique la bailleresse, le Marais concernant une partie sud du 3^e et une partie Nord du 4^e.

L’expert judiciaire a relevé l’absence d’amélioration significative de la commercialité du 1^er tronçon de la rue de Bretagne sur la période examinée, en particulier l’absence de montée en gamme significative des commerces, ce que corrobore l’examen des commerces présents en 2006 et en 2014 listés dans l’expertise judiciaire étant rappelé que la tradition alimentaire de ce tronçon est ancienne.

S’agissant des stations de métro situés à 400 mètres des locaux expertisés, la hausse, supérieure à la hausse du réseau métropolitain parisien de 13%, des stations Filles du Clavaire (+ 25%) et Saint A B (+ 18%) est à relativiser alors que l’expert judiciaire a relevé l’exploitation aux abords de ces stations de plusieurs commerces, vendant à titre principal ou accessoire, du vin de sorte qu’il ne peut pas en être tiré une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Le nombre de 'cadres et professions intellectuelles supérieures’ résidant dans le quartier n’a, aux termes des statistiques mentionnées dans le rapport d’expertise judiciaire, que légèrement augmenté et le nombre de retraités disposant d’un pouvoir d’achat relativement confortable a diminué de sorte qu’il n’en résulte aucune modification pour le commerce exploité par la société LE REPAIRE DE BACCHUS, la cour relevant que M. X a examiné un périmètre plus large que l’expert

judiciaire de sorte que ses conclusions ne sont pas pertinentes. Au demeurant, l’évolution de l’urbanisme se caractérise par un volume de constructions neuves de 62 logements dans un périmètre d’environ 400 mètres ce qui n’est pas significatif et ne peut être retenu. Sur ce point si M. X a relevé un nombre plus important de constructions neuves, il ne peut en être tenu compte puisque le périmètre examiné par ce dernier est d’environ 500 mètres.

La réouverture du Marché des enfants rouges, intervenue en 2000, est antérieure à la période examinée du bail expiré de sorte qu’elle n’a pas à être prise en compte au titre de l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

S’agissant de la restructuration du CARREAU DU TEMPLE, entre 2007 et 2014 avec une réouverture le 25/04/2014, situé […], […], à environ 150 m-200m des locaux exploités par la société LE REPAIRE DE BACCHUS, il s’agit d’un établissement culturel, sportif et événementiel de 6500 m², ouvert tous les jours.

L’afflux de clientèle générée par la réouverture de cet établissement qui produit de nombreux événements artistiques, culturels, sportifs et lifestyle, de nature à constituer une modification des facteurs locaux de commercialité, n’est toutefois pas de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré alors que la clientèle de cet établissement, provenant de tout l’arrondissement et d’autres arrondissements de Paris, n’a pas vocation à acheter du vin chez un caviste, ce type d’achat étant davantage le fait d’une clientèle de proximité et rien ne vient établir que les chalands attirés par le CARREAU DU TEMPLE sont conduits à passer devant la boutique considérée qui n’est pas visible des lieux loués comme l’a relevé l’expert judiciaire.

Enfin, le fait que le juge des loyers commerciaux a déplafonné le loyer d’un bail venant à renouvellement le 1^er janvier 2015, tenant notamment compte de la restructuration du CARREAU DU TEMPLE, est sans incidence alors que l’activité exercée de bar, PMU, tabac n’est pas comparable outre le fait que le bar est situé dans l’axe de la rue de Picardie qui constitue l’une des voies desservant le CARREAU DU TEMPLE.

Par conséquent au regard de l’ensemble de ces éléments, l’évolution de la hausse de fréquentation des métros susvisés et la réouverture du CARREAU DU TEMPLE, qui sont les seules modifications pouvant être relevées des facteurs locaux de commercialité, n’ont pas d’incidence favorable, ensemble ou prises isolément, sur le commerce considéré.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2014. La bailleresse sera donc déboutée de sa demande de fixation du loyer à la valeur locative.

La cour note que si la locataire dans ses conclusions demande de fixer le loyer au montant du loyer plafonné en fonction de la variation indiciaire prévue à l’article L145-34 du code de commerce, elle n’a pas repris cette demande dans le dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour.

Il n’y a pas lieu de condamner la société LE REPAIRE DE BACCHUS au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés comme le réclame la bailleresse puisque le loyer n’étant pas fixé à la valeur locative, celle-ci n’établit pas qu’il y aurait des arriérés de loyer.

Sur les demandes accessoires

Il convient de faire masse des dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire, la procédure ayant été nécessaire pour fixer le loyer du bail renouvelé et étant de l’intérêt des deux parties et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’ajouter dans le dispositif les mentions relatives à l’article 10 du décret du 8 mars 2001 s’agissant d’une disposition réglementaire.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Vu les jugements en date du 6 mars 2017 et du 3 juillet 2017 du tribunal de grande instance de Paris ;

Vu l’arrêt du 30 janvier 2019, pôle 5 chambre 3, de la cour d’appel de Paris ;

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé en date du 1^er juillet 2014 ;

Déboute par conséquent la société civile immobilière IMMO-SUD de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE