1^re Chambre

ARRÊT N°98/2020

N° RG 18/02063 – N° Portalis DBVL-V-B7C-OXEY

M^me F Y

M. M-N Y

C/

M^me H X

M. J X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 MARS 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame O-P Q, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Mars 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame F Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Ilan TOBIANAH, plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur M-N Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Ilan TOBIANAH, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Madame H X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e M-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES

Monsieur J X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e M-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES

Monsieur et Madame X sont propriétaires d’une maison d’habitation sise […], à Saint-Malo, cadastrée […].

Monsieur et Madame Y sont propriétaires d’une maison d’habitation située sur la parcelle voisine cadastrée n° 474. Ils ont obtenu un permis de construire, le 3 mai 2012 ainsi qu’un permis modificatif le 24 octobre 2012, aux fins de construire une extension de leur bâtiment.

Monsieur et Madame X ont constaté que l’extension construite par leurs voisins présentait un

mur pignon de plus de quatre mètres de haut sur une largeur de plus de huit mètres, en limite séparative des fonds, et estimé qu’elle leur causait préjudice.

Le 21 décembre 2012, ils ont déposé une requête auprès du Tribunal administratif de Rennes. Par une ordonnance du 7 janvier 2013, le juge des référés a suspendu l’exécution des travaux.

Par exploit en date du 5 février 2013, Monsieur et Madame X ont assigné les époux Y devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Saint-Malo.

Par ordonnance du 11 avril 2013, Monsieur K C a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a déposé son rapport le 21 avril 2015.

Par jugement en date du 13 juin 2014, la juridiction administrative a déclaré la requête en annulation des permis de construire irrecevable comme tardive.

Par acte du 14 septembre 2015, les époux X ont assigné les époux Y devant le tribunal de grande instance de Saint Malo.

Par jugement du 15 janvier 2018, le tribunal a :

— condamné solidairement Monsieur et Madame Y, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement, à supprimer les ouvrages correspondant aux travaux d’extension qu’ils ont entrepris et pour lesquels ils ont obtenu un permis de construire le 3 mai 2012, ainsi qu’ un permis modificatif le 24 octobre 2012, et à remettre les lieux dans leur état antérieur ;

— condamné solidairement Monsieur et Madame Y à payer à Monsieur et Madame X la somme de 4 000 euros au titre du préjudice moral ;

— débouté Monsieur et Madame Y de leur demande de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement Monsieur et Madame Y aux entiers dépens, qui comprendront les frais de référé et les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit du Cabinet Fantou, Avocat ;

— dit que les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement seront mis à leur charge ;

— condamné solidairement Monsieur et Madame Y à payer à Monsieur et Madame X la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit qu’il n’y a pas lieu d’ ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Monsieur et Madame Y ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 27 mars 2018.

Vu les conclusions du 6 janvier 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Monsieur et Madame Y qui demandent à la cour de :

— déclarer recevables et bien fondés en leur appel Monsieur et Madame Y ;

Y faisant droit,

— infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Saint-Malo du 15 janvier 2018 ;

Statuant de nouveau,

— débouter Monsieur et Madame X de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur et Madame Y ;

— déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnelles Monsieur et Madame Y ;

En conséquence,

A titre principal,

— dire que les travaux d’extension de la maison existante des époux Y n’ont pas causé aux consorts X de trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

— condamner les consorts X solidairement à payer à Monsieur et Madame Y en réparation de leurs préjudices les sommes de :

— Préjudice de jouissance : 41 640 € ;

— Préjudice moral : 5.000 € ;

— Préjudice matériel à la construction : 16.732,28 € ;

— Préjudice matériel résultant des mesures de sauvegarde : 3 756,46 € ;

— Préjudice lié à l’augmentation du coût de construction : 35.539,01 € ;

— Frais de stockage : 1.000 € ;

— Frais financiers sur prêt immobilier : 7 700 € ;

— Frais de déplacement pour l’expertise judiciaire : 2.100 €.

A titre subsidiaire,

— dire que les consorts X ne justifient pas de leurs préjudices patrimonial, moral et psychologique et des frais irrépétibles ;

— ramener les demandes indemnitaires des consorts X à la somme de 35.000€, soit 12% de la valeur vénale de leur maison ;

A titre très subsidiaire,

— cantonner la suppression des ouvrages correspondant aux travaux d’extension exclusivement à l’étage de l’agrandissement (chambre et salle de bain des consorts Y) à l’exclusion des autres travaux d’extension (garages et terrasses au Sud de la parcelle) qui ne constituent en rien un trouble anormal de voisinage à la propriété X ;

En tout état de cause,

— condamner les consorts X solidairement à payer chacun à Monsieur et Madame Y la somme de 15.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les consorts X solidairement à payer à Monsieur et Madame Y les entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par M^e Christophe Bailly (SELARL AVOLITIS),

conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu les conclusions du 6 janvier 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et conclusions de Monsieur et Madame X qui demandent à la cour de :

— dire Monsieur M-N Y et Madame F Y aussi irrecevables que mal fondés en leur appel ;

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saint-Malo le 15 janvier 2018 en ce qu’il :

*Condamne solidairement Monsieur et Madame Y, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement, à supprimer les ouvrages correspondant aux travaux d’extension qu’ils ont entrepris et pour lesquels ils ont obtenu un permis de construire le 3 mai 2012 ainsi qu’un permis modificatif le 24 octobre 212, et à remettre les lieux dans leur état antérieur ;

*Déboute Monsieur et Madame Y de leur demande de dommages-intérêts ;

*Condamne solidairement Monsieur et Madame Y aux entiers dépens, qui comprendront les frais de référé et frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit du Cabinet Fantou, Avocat ;

*Dit que les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement seront mis à leur charge ;

*Condamne solidairement Monsieur et Madame Y à payer à Monsieur et Madame X la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— débouter Monsieur M-N Y et Madame F Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions autres ou contraires,

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saint Malo le 15 janvier 2018 en ce qu’il condamne solidairement Monsieur et Madame Y à payer à Monsieur et Madame X la somme de 4000 euros au titre du préjudice moral ;

Statuant à nouveau et sur appel incident :

— surseoir à statuer en application de l’article 49 du code de procédure civile et permettre de renvoyer l’appréciation de la légalité du permis de construire accordé à Monsieur et Madame Y devant le Tribunal administratif de Rennes ;

— Si par extraordinaire la Cour venait à infirmer la décision de première instance ordonnant la démolition, condamner solidairement Monsieur et Madame Y à payer à Monsieur et Madame X les sommes suivantes :

*71.000,00 € (dépréciation de la valeur de la maison),

— Dans tous les cas, condamner de surcroît Monsieur et Madame Y solidairement au paiement des sommes de :

*15.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

*15.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Monsieur et Madame Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— dire, en application des dispositions de l’article L.141-6 du Code de la Consommation, que la partie succombant supportera la charge de l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement prévus aux articles L. 111-8 et L.124-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Monsieur et Madame Y à verser à Monsieur J X et Madame H X, une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur et Madame Y aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant les frais de référé et les frais d’expertise judiciaire, au titre de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit du Cabinet Fantou,

L’ordonnance de clôture était rendue le 7 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de démolition :

Monsieur et Madame X soutiennent que :

*le permis de construire, même définitif, est toujours délivré sous réserve des droits des tiers ;

*les deux propriétés sont les lots n° 4 et 5 d’un lotissement soumis à des règles contractuelles d’implantation rappelées dans leur titre de propriété, qui ne sont pas respectées par la construction de Monsieur et Madame Y ; le plan de morcellement fait apparaître une zone non aeficandi de quatre mètres de part et d’autre des limites séparatives de ces lots ;

*le permis de construire n’est pas conforme au PLU, en ce qu’il est contraire aux règles d’implantation prévues UE7 ; le tribunal administratif n’a pas jugé de la légalité du permis de construire en raison de la tardiveté du recours ;

*le permis de construire n’a pas été respecté, en ce qui concerne la hauteur de la construction et la pente de toit ;

*la construction leur occasionne un trouble anormal de voisinage ;

Monsieur et Madame Y soutiennent que :

*leurs permis de construire sont définitifs depuis le jugement du 13 juin 2014 du tribunal administratif de Rennes qui a rejeté la demande d’annulation présentée par les époux X ;

*la preuve n’est pas rapportée que le cahier des charges du lotissement ait une valeur contractuelle ; en tout état de cause, la zone de quatre mètres sans construction entre les propriétés a été supprimée par l’arrêté du 15 juin 1967 ; les époux X produisent un projet de plan de morcellement, sans démontrer que ce plan a été approuvé par les colotis, ou qu’il ait été publié ;

*ils n’ont pris aucun engagement contractuel à l’égard de leurs voisins ;

*les époux X ne peuvent demander la démolition de leur extension en se fondant le non respect des règles d’urbanisme dès lors que le permis n’a pas été annulé pour excès de pouvoir ;

*en ce qui concerne le non respect du permis de construire, seule la pente du toit était non conforme,

et la mise en conformité a été réalisée ;

*il n’est pas justifié d’un trouble anormal de voisinage :

Ceci étant exposé :

Sur le cahier des charges du lotissement :

Le règlement de lotissement qui contient des règles spécifiques d’urbanisme venant compléter celles de droit commun ne peut avoir de valeur contractuelle que si les propriétaires ont manifesté une volonté expresse en ce sens. Mais le cahier des charges du lotissement, convention de droit privé, constitue un document contractuel qui engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, et ceci, qu’il soit approuvé ou non.

Monsieur et Madame X produisent aux débats leur titre de propriété et celui des consorts Z qui sont les auteurs de Monsieur et Madame Y.

Ces titres rappellent que :

*l’autorisation de lotissement a été accordée par arrêté préfectoral du 6 juillet 1967.

*a été publié le 8 septembre 1967 au bureau des hypothèques de Saint Malo, l’acte authentique du 6 juillet 1967 qui dépose au rang des minutes du notaire :

— l’ampliation de l’arrêté du 6 juillet 1967

— le règlement d’utilisation des lots

— le programme des travaux de lotissement

— un plan de situation du terrain

— le profil en travers et en long de la voie projetée

— le plan de morcellement.

Le «règlement d’utilisation des lots'» est reproduit à l’acte. Il prévoit en son article 2 relatif à l’implantation des constructions «'Les constructions édifiées seront implantées en respectant les zones non-aeficandi portées sur le plan de morcellement. La largeur de ces zones sera de quatre mètres sur les propriété voisines et de cinq mètres sur les voies riveraines'». Les articles 3 à 4 sont relatives à la hauteur, le nombre d’étages et l’aspect des constructions, l’article 7 est relatif aux clôtures, les articles 8 des 10 à l’alimentation en eau potable et l’évacuation des eaux usées.

Ainsi, sous le titre «règlement d’utilisation des lots'» se trouvent réunies des dispositions d’urbanisme et des dispositions qui ressortent du cahier des charges telles que l’aspect des constructions, les clôtures, la charge de l’alimentation en eau potable, d’évacuation en eau usée, d’alimentation en électricité, les servitudes d’esthétique et d’hygiène. En intégrant toutes ces dispositions dans un même document publié, les consorts A, qui ont loti le terrain leur appartenant indivisément ( page 3 de l’acte de vente), ont eu la volonté de donner à toutes ces dispositions la valeur contractuelle d’un cahier des charges.

Les époux X produisent aussi un document intitulé «'projet de morcellement'». Ce document comporte la date du 15 juillet 1967 et le tampon de la préfecture ainsi que la mention «'pour ampliation'», dont il ressort qu’il est une copie du plan de morcellement publié le 8 septembre 1967,

même s’il est intitulé «'projet'». La distance de quatre mètres entre les constructions et les limites de propriété de chaque lot figure clairement sur ce plan.

Il résulte des dispositions de l’article 1^er l’arrêté du 6 juillet 1967, également reproduit aux actes de vente que l’autorisation de lotir est accordée sous réserve de l’observation de diverses dispositions parmi lesquelles, la suppression de la deuxième phrase de l’article 2 du règlement d’utilisation des lots.

A l’issue de cette suppression, l’article 2 du cahier des charges doit être lu ainsi : «'Les constructions édifiées seront implantées en respectant les zones non-aeficandi portées sur le plan de morcellement.'» Ainsi, nonobstant la suppression de la deuxième phrase de l’article 2, le cahier des charges fait directement référence au plan de morcellement dont il s’approprie les données. Il en résulte que la distance de quatre mètres entre les constructions et les limites de propriété portées sur le plan de morcellement est intégrée au cahier des charges qui engage les colotis. '

Il ressort des différentes photographies jointes au constat d’huissier du 8 janvier 2013 et du rapport d’expertise judiciaire, que l’extension des époux Y a été édifiée en limite de propriété sans respecter les marges de recul imposées par le cahier des charges.

Dès lors, l’action des époux X, en démolition de la construction réalisée en violation des dispositions contractuelles entre colotis a vocation à prospérer, même si le permis de construire, aujourd’hui définitif, n’a pas été annulé préalablement pour excès de pouvoir par la juridiction administrative.

Surabondamment, sur le trouble anormal de voisinage :

Il ressort du rapport de Monsieur B, effectué à la demande des époux Y que les deux propriétés se situent en secteur pavillonnaire permettant des petits collectifs et que le quartier comprend de nombreux immeubles, d’autres étant en construction.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur C que Monsieur D, géomètre expert intervenu initialement à la demande de Monsieur et Madame X, a participé aux réunions d’expertise. Monsieur D a mesuré que l’extension des époux Y se trouve à 3,90 m de la façade X; que cette construction présente un mur pignon aveugle de 4,26 m de haut sur une largeur de 8,62 m au droit de la pièce principale de la propriété X, «'obérant non seulement la vue mais également la capacité de la pièce de vie à recevoir de la lumière naturelle'». M^e E a constaté le 8 janvier 2013 que les deux portes fenêtres de la salle à manger des époux X donnent sur le mur de la construction voisine. Les photographies jointes au constat de l’huissier montrent que la vue depuis la pièce de vie du rez de chaussée est littéralement obérée par la construction voisine.

Monsieur L, sapiteur de l’expert judiciaire, décrit l’extension à l’aide de plans et précise que cette construction s’est réalisée dans le prolongement Ouest et Nord de la construction initiale. Les plans du sapiteur montrent que cette extension se trouve entièrement en limite de propriété avec le fonds X. Monsieur L émet l’avis suivant sur la dépréciation de la propriété X «'nous retenons le principe que les constructions Y affectent notablement la propriété X, d’une part en la privant d’une partie de son ensoleillement naturel dont elle bénéficiait, tant sur la terrasse que sur la façade Sud de la maison, et d’autre part en rompant l’équilibre initial du lotissement et des propriété édifiées et implantées en fonction des règles édictées, qui prévoyaient un recul de quatre mètres par rapport aux limites de propriété, ce recul suffisant à assurer à chaque coloti le bénéfice et la garantie d’un éclairage naturel et optimal quelle qu’ait été la saison (..) La rupture de cet équilibre, suite à l’édification en limite de la propriété X, outre la privation, même partielle de l’ensoleillement, et le résultat visuel désastreux entraîne une dépréciation notable de la valeur de la propriété que nous estimons dans une fourchette comprise entre 20 et 25 % de la valeur'».

Le trouble anormal de voisinage résultant d’une nouvelle construction doit être appréciée au regard de l’environnement des lieux. En l’espèce, si le quartier comprend des immeubles, ils ne sont pas au voisinage direct de la maison des époux X, qui se trouve incluse dans un lotissement de maisons individuelles. Dans un environnement de pavillons, la construction de l’extension de la propriété Y, à 3,90 m de la façade de leur voisin, obérant toute possibilité de vue depuis la pièce principale de vie et la privant d’une partie de son éclairage naturel, constitue un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Par suite, et sans qu’il y ait lieu de surseoir à statuer, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a ordonné la suppression des ouvrages correspondant aux travaux d’extension. Ces ouvrages étant construits intégralement en limite de propriété, les époux Y seront déboutés de leurs demande tendant à limiter cette suppression aux travaux de l’étage.

Le jugement entrepris sera infirmé sur le point de départ et la durée de l’astreinte qui sera de 200 € par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, et pendant un délai de trois mois au delà duquel il sera à nouveau fait droit.

Il résulte de ce qui précède que l’action des époux X, qui ont demandé et obtenu la suspension des travaux, ne présente pas de caractère fautif. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame Y de leurs demandes indemnitaires.

Sur le préjudice moral de Monsieur et Madame X :

Monsieur et Madame X ont subi les tracasseries d’une procédure longue qui a nécessité une mesure d’expertise. Ils ont subi pendant cinq années la présence en face de leurs fenêtres d’un ouvrage construit en limite de propriété, en violation des dispositions du cahier des charges. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a indemnisé ce préjudice par l’allocation d’une somme de 4 000 €.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Confirme le jugement entrepris sauf sur le point de départ et la durée de l’astreinte.

Statuant à nouveau :

Dit que la suppression des ouvrages d’extension est ordonnée sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, et pendant un délai de trois mois au delà duquel il sera à nouveau fait droit.

Condamne in solidum Monsieur M-N Y et Madame F Y aux dépens en cause d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; les droits proportionnels, de recouvrement et d’encaissement étant à la charge du débiteur.

Condamne in solidum Monsieur M-N Y et Madame F Y à payer une somme de 4 000 € à Monsieur J X et Madame H X au titre de leurs frais irrépétibles en cause d’appel,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT