5^e Chambre

ARRÊT N° 133

N° RG 17/05585 – N° Portalis DBVL-V-B7B-OEPT

M^me M A épouse X

C/

M^me O Z

M. AA U

M. Q B

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

A exécutoire délivrée

le :

à :

M^e GAULTIER

M^e W

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 JUIN 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame S T, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mars 2020

devant Madame Marie-France DAUPS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Rendue par défaut, prononcé publiquement le 24 Juin 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats, après prorogation du délibéré en raison des mesures sanitaires prises par le gouvernement liées au Covid-19

****

APPELANTE :

Madame M A épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Amaury GAULTIER de la SELARL DE MORHERY-GAULTIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/008348 du 11/08/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉS :

Madame O Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e V W, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur AA U

né le […] à LAMBALLE

[…]

2240 FREHEL/FRANCE

Représenté par M^e V W, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur Q B, ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par établissement d’un PV de recherches infructueuses 659 n’ayant pas constitué avocat

[…]

[…]

******

Par contrat du 1^er octobre 2015, M. AA U et M^me O Z ont donné en location une maison à usage d’habitation, située à Hénansal, à M^me M A épouse X et M. Q B. Aucun état des lieux n’a été établi au moment de l’entrée en jouissance.

Par courrier du 17 mai 2016, les locataires ont décrit à leurs bailleurs les dysfonctionnements de leur habitation et rappelé le danger encouru relativement à l’installation électrique. En l’absence de réponse, les locataires ont contacté l’Agence Régionale de Santé Bretagne pour une inspection de leur logement qui s’est déroulée le 9 juin 2016. Plusieurs difficultés ont été constatées dans la maison. Par courrier du 22 juin 2016, le maire de Hénansal a invité les bailleurs à remédier à cette situation sous quinzaine.

Les locataires sont partis début juillet 2016 sans avoir adressé leur préavis, sans avoir remis les clés aux bailleurs, sans avoir réglé l’intégralité de leurs loyers et en laissant les lieux dans un mauvais état d’entretien.

Par acte du 4 juillet 2016, M. U et M^me Z ont fait assigner M^me A épouse X et M. B devant le tribunal d’instance de Dinan aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de respect des dispositions du contrat de bail et notamment de celles relatives au paiement des loyers, à la jouissance paisible et à l’entretien du logement, de voir ordonner leur expulsion, et de les voir condamner au paiement de diverses sommes, notamment les loyers impayés, des dommages et intérêts ainsi que le coût du matériel acquis auprès d’eux lors de l’entrée dans le logement.

M. B n’était ni présent ni représenté à l’audience.

Par jugement réputé contradictoire du 2 juin 2017, le tribunal d’instance de Dinan a :

— constaté que le bail liant les parties a pris fin le 12 octobre 2016, date à laquelle le Président du tribunal d’instance de Dinan a constaté l’abandon par les locataires du logement et a ordonné la reprise des lieux par les propriétaires,

En conséquence,

— déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail formée par M^me X,

— dit que les locataires demeuraient tenus au paiement des loyers jusqu’à la date du 12 octobre 2016,

— condamné solidairement M^me X et M. B à verser à M. U et M^me Z la somme de 3 326, 02 euros, correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 12 octobre 2016,

— constaté que M. U et M^me Z ont manqué, partiellement, à leur obligation de délivrance d’un logement décent,

— dit que ce manquement a occasionné un préjudice de jouissance à leurs locataires,

— condamné M. U et M^me Z à verser à Madame X la somme de 450 euros, en réparation de ce préjudice,

— constaté que M^me X et M. B ont manqué à leur obligation contractuelle de restitution du logement donné à bail, en bon état d’entretien,

— les a condamnés solidairement, en conséquence, à verser à M. U et M^me Z la

somme de 4 865 euros, correspondant au montant de la remise en état du logement,

— reçu M. U et M^me Z en leurs demandes additionnelles,

— condamné M^me X et M. B, in solidum, à leur verser la somme de 3 900 euros au titre du solde du contrat de vente, ainsi que la somme de 1 000 euros, en réparation de leur préjudice moral résultant des propos diffamatoires tenus envers eux,

— débouté M^me X du surplus de ses demandes,

— condamné M^me X et M. B à verser à M. U et M^me Z la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que le point de départ des intérêts dus pour chacune des créances sera fixé à la date du prononcé du jugement,

— ordonné la compensation judiciaire des créances réciproques des parties,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit que M^me X et M. B supporteront les dépens qui comprendront les frais de l’assignation.

Le 27 juillet 2017, M^me A épouse X a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 février 2018, elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a,

* constaté que M. U et M^me Z ont manqué, partiellement, à leur obligation de délivrance d’un logement décent,

* dit que ce manquement a occasionné un préjudice de jouissance à leurs locataires,

* ordonné la compensation judiciaire des créances réciproques des parties,

Réformant le jugement entrepris,

Sur la résiliation du bail,

A titre principal,

— prononcer la résiliation du bail à compter du 7 juillet 2016,

— suspendre le loyer à partir du 17 mai 2016 jusqu’au 7 juillet 2016,

— condamner les consorts Z – U à verser aux consorts B – A la somme de 293, 51 euros en raison du trop perçu de loyer du mois de mai 2016 et de la réévaluation de celui-ci pour la période d’octobre 2015 au 17 mai 2016, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mai 2016,

— débouter les consorts Z – U de leur demande de condamnation des consorts B – A en une indemnité de 650 euros par mois à compter du 4 juillet 2016,

Subsidiairement, pour le cas où la Cour ne prononcerait pas la résiliation du bail à compter du 7

juillet 2016,

— suspendre le loyer jusqu’à la reprise des lieux par les propriétaires le 12 octobre 2016,

Sur les manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance et le préjudice de jouissance de M^me A,

— condamner les consorts Z – U à payer à M^me A la somme globale de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Sur la prétendue dette de 4 865 euros,

constatant que les équipements électroménagers appartenaient aux locataires,

— débouter les consorts Z – U de leur demande de condamnation des consorts B – A en une indemnité de 4 865 euros correspondant au coût de la remise en état de ce logement,

A titre subsidiaire,

— réduire à de plus justes proportions le coût du nettoyage fixé à la somme de 3 750 euros,

Sur le contrat de vente de matériel,

A titre principal,

— constater l’incompétence du tribunal d’instance s’agissant de la demande en paiement des consorts Z – U,

A titre subsidiaire,

— constater que seul M. B était engagé au titre du contrat de vente avec M. U,

A titre infiniment subsidiaire, constatant l’erreur sur la chose,

— constater la nullité de la vente intervenue entre M^me A, M. B et M. U et M^me Z faute d’accord sur la chose,

— condamner les consorts Z – U à payer à M^me A et M. B la somme de 100 euros versée le jour de la conclusion du contrat de vente,

Sur la demande de dommages et intérêts en raison des prétendus propos diffamatoires,

— débouter les consorts Z – U de leur demande de condamnation des consorts B – A en une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour diffamation,

En tout état de cause,

— débouter les consorts Z – U de toutes leurs demandes,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner les consorts Z – U à payer à M^me A la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 30 septembre 2018, M^me Z et M. U demandent à la cour de :

— annuler le rapport de l’Agence Régionale de Santé et subsidiairement, dire et juger que le rapport unilatéralement recueilli ne peut fonder une condamnation au titre de l’obligation de délivrance,

— réformer le jugement du 2 juin 2017 en ce qu’il a constaté et jugé que M. U et M^me Z ont manqué partiellement à leur obligation de délivrance,

— condamner solidairement M. B et M^me A à 4 442, 04 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 12 octobre 2016,

— débouter M^me A de ses demandes en lien avec l’obligation de délivrance,

— débouter M^me A de toutes ses autres demandes,

— confirmer pour le surplus le jugement du tribunal d’instance de Dinan du 2 juin 2017 en ce qu’il a constaté la fin du bail au 12 octobre 2016, en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail formée par M^me X, en ce qu’il a constaté que M^me X et M. B ont manqué à leur obligation contractuelle de restitution du logement donné à bail en bon état d’entretien, en ce qu’il a condamné solidairement ces derniers à verser à M. U et M^me Z la somme de 4 865, 00 euros correspondant au montant de la remise en état du logement, en ce qu’il a reçu ces derniers en leurs demandes additionnelles, en ce qu’il a condamné M^me X et M. B in solidum à verser à M. U et M^me Z la somme de 3 900 euros au titre du solde du contrat de vente ainsi que la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral résultant des propos diffamatoires tenus envers eux, en ce qu’il a condamné M^me X et M. B à verser à M. U et M^me Z la somme de 800 euros sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de l’assignation, le point de départ des intérêts légaux dus pour chacune des créances étant fixé à la date du prononcé du jugement le 2 juin 2017,

— condamner M^me A à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel et à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e V W conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La signification de la déclaration d’appel et des conclusions a été effectuée le 20 novembre 2017 à la requête de M. U et M^me Z à l’encontre de M. B, qui n’a pas constitué avocat, la signification ayant été faite à dernier domicile connu, converti en procès-verbal de recherches infructueuses.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes fondées sur le contrat de bail

* Sur l’obligation de délivrance incombant aux bailleurs

En application de l’article 6 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique

minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 6 précise en son alinéa 3 que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose en son article 2 que 'Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements'.

L’article 3 ajoute que 'Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne'.

M^me A épouse X demande à la cour la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a d’une part rejeté la demande d’annulation du rapport de l’Agence Régionale de Santé Bretagne présentée par les consorts U-Z et d’autre part constaté l’absence de conformité et l’indécence du logement en raison de l’inaction des propriétaires pourtant débiteurs d’une obligation de fournir un logement décent à leurs locataires. Elle sollicite en revanche l’infirmation du jugement entrepris sur le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués en réparation de son préjudice de jouissance, et réitère sa demande initiale à hauteur de 3 000 euros.

Elle fait valoir que par courrier du 17 mai 2016, elle a porté à la connaissance des bailleurs les désordres affectant le logement à savoir le danger encouru en raison d’une installation électrique défectueuse (le changement d’un interrupteur dans la cuisine n’ayant pas amélioré la situation), des problèmes d’isolation, des menuiseries laissant pénétrer l’air, l’absence de mise aux normes du système de chauffage (chaudière et cuve à fuel), l’absence de vidange de la fosse septique à leur arrivée leur causant des nuisances olfactives, des infiltrations d’eau sur les murs extérieurs, l’absence de ventilation et l’apparition de moisissures. Elle ajoute qu’elle avait déjà signalé le danger encouru du fait de l’installation électrique et qu’elle a relevé, dans cette même correspondance, l’absence de communication du DPE à leur entrée dans les lieux ; que par courrier reçu le 25 mai 2016, elle a alerté l’Agence Régionale de Santé Bretagne et sollicité une inspection du logement ; que le 9 juin 2016, une visite a été effectuée par un inspecteur de salubrité ; que son rapport a mis en évidence des manquements à la salubrité ; que par lettre du 22 juin 2016, le maire de la commune de Hénansal a invité les consorts U-Z à remédier à la situation dans un délai de 15 jours soit au plus tard le 8 juillet 2016 ; que faute de réaction des bailleurs, elle a quitté en urgence le logement, avec son compagnon, pour protéger leurs enfants.

Les consorts U-Z soutiennent que le rapport de l’ARS est frappé de nullité pour méconnaissance du principe du contradictoire ' au stade d’une mesure d’instruction unilatérale non ordonnée par le juge judiciaire' et ' voie de fait' commise par une administration chargée par le code de la santé publique de la police administrative de la salubrité qui en totale contradiction avec ses prérogatives légales, a procédé au recensement des griefs de décence ' au sens entendu par la loi du 6 juillet 1989' ; que cette voie de fait doit être sanctionnée par le juge judiciaire qui est compétent en la matière ; qu’en condamnant les bailleurs à des dommages et intérêts, le premier juge a commis une erreur de droit ; que le logement a été loué en état de décence ' au sens entendu au décret du 30 janvier 2002' ; que la présomption de l’article 1731 du code civil ne pouvait pas être écartée en se fondant sur le rapport de l’ARS et l’absence de DPE, ce document n’ayant qu’une valeur informative ; que l’occupation des lieux par les locataires s’est révélée fautive (refus d’utilisation de la chaudière au fioul ; utilisation de l’insert de cheminée comme chauffage en faisant brûler du bois humide ; présence d’aquarium et de vivarium avec de nombreuses lampes et chauffage outre installation de radiateurs électriques d’appoint, dispositifs pour lesquels l’installation électrique de la maison n’était pas conçue) ; que le défaut d’isolation ou de ventilation est contesté ; que deux électriciens ont été mandatés par leurs soins ; que le premier est intervenu au début de l’année 2016 ; que le second n’a pas pu pénétrer dans le logement, ayant trouvé porte close le 4 juillet 2016.

Si, au visa des articles L. 1331-26 et suivants du code de la santé publique, un technicien sanitaire de l’agence régionale de santé peut effectuer un constat à la demande d’un locataire et considère qu’un logement qu’il visite n’est pas décent au regard des dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, il n’en demeure pas moins que les propriétaires des lieux peuvent contester les constats faits hors de leur présence et peuvent soutenir que les critères de non-décence retenus ne leur sont pas imputables ou sont insuffisants pour voir déclarer le logement loué non-décent. Ainsi, contrairement à ce qui est soutenu par les consorts U-Z, la démarche entreprise par les locataires auprès de l’Agence Régionale de Santé Bretagne était légale. Il en est de même du rapport rédigé par l’inspecteur de salubrité, aucune disposition du code de la santé publique n’imposant que les constatations soient établies de manière contradictoire. Toutefois, ce document ne lie pas le juge. Soumis à la discussion des parties, il peut faire l’objet de critiques et le juge apprécie souverainement au regard des moyens développés et des pièces produites si le constat effectué par l’agence régionale de santé est suffisant ou non pour faire d’un logement un logement non-décent. Les droits des bailleurs ne sont donc pas méconnus puisqu’ils peuvent rapporter la preuve contraire.

Il s’en suit que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d’annulation du rapport de l’ARS, étant précisé en tout état de cause que l’annulation d’un rapport rédigé par l’autorité administrative ne relève pas de la compétence du juge judiciaire.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

S’agissant du bien pris à bail, il est avéré qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi. Les preneurs sont donc présumés avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption de bon état est une présomption simple qui peut être détruite par la preuve contraire laquelle peut être rapportée par tout moyen. De ce fait, il ne peut être reproché à M^me A épouse X d’avoir invoqué le rapport de l’ARS, la lettre du maire d’Hénansal et l’absence de communication du DPE au soutien de ses prétentions. Cependant, il convient de rechercher si, au regard de toutes les pièces produites, ces éléments sont suffisants pour renverser ladite présomption et retenir la non-décence du logement, sachant que les informations contenues dans le DPE n’ont qu’une valeur informative, qu’elles ne permettent pas au locataire de s’en prévaloir à l’encontre du propriétaire en cas d’inexactitude et que si la présentation du DPE doit être spontanée par le bailleur, aucune sanction spécifique n’est prévue.

En premier lieu, les locataires ne se sont plaints de désordres affectant les conditions d’habitation du logement qu’au mois de mai 2016, soit 8 mois après leur entrée dans les lieux et ne justifient aucunement de l’impossibilité d’habiter la maison, la cour ne pouvant se contenter des simples allégations de M^me A épouse X pour expliquer le départ précipité de la famille.

En deuxième lieu et contrairement à ce qui est soutenu par cette dernière, les consorts U-Z ne sont pas restés passifs. En effet, début janvier 2016, M. C, artisan électricien-plombier est intervenu à la demande des bailleurs. Il a procédé à la fourniture et à la pose dans le logement occupé par les locataires de 2 prises de courant à griffe et de 5 interrupteurs à griffe. Au mois de février 2016, il est retourné chez les consorts A-B pour une prise électrique qui avait été éclaboussée par de l’huile de friture. Après réception du rapport de l’ARS et de la lettre émanant de la mairie de Hénansal, ils ont mandaté M. D, artisan plombier-chauffagiste-électricien pour procéder, dans le délai de quinze jours imparti par le maire, à la vérification de l’installation électrique. Or, celui-ci n’a pu accomplir sa mission ayant trouvé porte close le 4 juillet 2016, les locataires ayant déménagé.

En troisième lieu, l’ARS n’a pas classé le logement dans la catégorie des logements insalubres mais a relevé des difficultés dont notamment la non-conformité aux normes en vigueur de l’installation électrique et du système de ventilation, sans qu’il soit possible pour les bailleurs d’y remédier, et ce après vérification faite par un professionnel de leur choix, puisque les locataires avaient abandonné les lieux.

En quatrième lieu, il est établi que les locataires n’ont pas fait fonctionner la chaudière au fioul, qui était pourtant en état de fonctionner comme en atteste M^me E, ancienne locataire, fille de M^me Z, dont le témoignage est confirmé par M^me F qui a dormi dans le logement ; que pour des raisons financières, ils se sont chauffés au bois ramassé sur la propriété, ce qui a occasionné ainsi que l’a relevé le premier juge une humidité importante des lieux pendant la période hivernale. Par ailleurs, le système électrique a été mis à mal par l’utilisation de lampes et chauffage pour les aquarium et les vivarium et de radiateurs électriques d’appoint, aucun motif ne permettant de remettre en cause le témoignage de M. C, artisan électricien-plombier qui est venu à deux reprises dans le logement au cours du 1^er trimestre 2016.

Il en résulte que les bailleurs n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent et que M^me A épouse X doit être déboutée de sa demande indemnitaire.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement entrepris de ce chef.

* Sur la résiliation du bail et le montant de l’arriéré de loyers

M^me A épouse X conteste la décision du premier juge d’avoir constaté que le bail liant les parties a pris fin le 12 octobre 2016 et d’avoir déclaré irrecevable sa demande de résiliation du bail, formulée à titre reconventionnel.

Elle fait valoir notamment qu’elle et son compagnon avaient quitté les lieux le 7 juillet 2016 puisqu’ils s’étaient installés définitivement dans le Nord-Pas-de-Calais et avaient retiré l’ensemble de leurs affaires du logement pris à bail ; que les propriétaires s’étaient d’ores et déjà réappropriés les lieux avant cette date, n’hésitant pas à pénétrer dans la propriété et à interdire au voisin d’y entrer. Elle demande en conséquence que la résiliation du bail soit prononcée à compter du 7 juillet 2016 en raison de la carence des bailleurs s’agissant de leur obligation de délivrer aux preneurs un logement décent conformément à l’article 1719 du code civil ; que le montant du loyer soit diminué pour la période d’octobre 2015 à mai 2016 (non repris expressément dans le dispositif) ; que le loyer soit suspendu à partir du 17 mai 2016 jusqu’au 7 juillet 2016 ; que les consorts U-Z soient condamnés à leur verser la somme de 293, 51 euros au titre du trop-perçu 'de loyer du mois de mai 2016 et de la réévaluation de celui-ci pour la période d’octobre 2015 au 17 mai 2016 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mai 2016' ; à titre subsidiaire pour le cas où la cour ne prononcerait pas la résiliation du bail à compter du 7 juillet 2016 que le loyer soit suspendu jusqu’à la reprise des lieux par les propriétaires le 12 octobre 2016 compte-tenu de la carence de ceux-ci à effectuer des travaux de mise en conformité suite aux différentes mises en demeure intervenues après le constat d’indécence du logement.

Les consorts U-Z font observer que la résiliation du bail ordonnée le 12 octobre 2016 est définitive et insusceptible de remise en question. Ils ajoutent qu’ils n’ont pas pénétré dans les lieux ni le 4 juillet 2016, ni après ; que d’ailleurs la plainte déposée par M^me A épouse X pour violation de domicile a été classée sans suite par le Parquet de Saint-Malo ; que celle-ci ne peut prétendre ni à une diminution du montant du loyer ni à une suspension du loyer ; que la dette locative est avérée, M^me A épouse X ayant cessé tout versement du loyer résiduel à compter du 12 avril 2016.

Il convient au préalable de rappeler que, comme précédemment démontré les bailleurs n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent ; qu’il appartient au locataire après avoir donné congé de restituer toutes les clefs au bailleur ; qu’en cas d’abandon du logement par ses occupants, l’article 14 – 1 de la loi n°89 – 462 du 6 juillet 1989 autorise le bailleur après une mise en demeure et un procès-verbal de constat d’abandon et d’inoccupation des lieux, à déposer une requête devant le juge d’instance aux fins de constat de la résiliation du bail et reprise du logement.

En l’espèce, il est avéré que les locataires ont quitté le logement début juillet 2016 ; qu’ils n’ont pas donné congé ; qu’ils n’ont pas restitué les clefs ; qu’ils ont refusé l’établissement d’un état des lieux de sortie (cf : attestation de M^me A épouse X) ; qu’ayant abandonné le logement, ils ont contraint les bailleurs à mettre en oeuvre la procédure visée à l’article précité, ce qui démontre, contrairement aux allégations de M^me A épouse X, que M. U n’avait pas 'repris possession des lieux le 4 juillet 2016', la cour ne pouvant se contenter de la plainte déposée par cette dernière auprès de la gendarmerie de Matignon le 7 juillet 2016 qui n’est que le recueil de ses propres déclarations ; que par ordonnance du 12 octobre 2016, le président du tribunal d’instance de Dinan a constaté la résiliation du bail, ordonné la reprise des lieux et déclaré abandonnés les biens restés dans le logement donné à bail, non susceptibles d’être vendus ; que cette ordonnance a été signifiée le 2 novembre 2016 à M^me A épouse X, en personne à sa nouvelle adresse et le 31 octobre 2016 selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile à M. B ; que ni l’un ni l’autre n’ont formé opposition à cette ordonnance dans le délai d’un mois suivant sa signification.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que cette décision produisait les effets d’un jugement passé en chose jugée et que le bail a pris fin le 12 octobre 2016, étant précisé que la discussion relative aux motifs invoqués par les consorts U-Z dans leur assignation et au soutien de leur demande initiale en résiliation du bail est sans objet et que les arguments développés concernant le sort réservé aux animaux dont les consorts A-B étaient propriétaires sont hors de propos.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

S’agissant de la dette locative, l’article 7 a) de la loi n°89 – 462 du 6 juillet 1989 dispose que 'Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables, aux termes convenus'.

Dès lors que M^me A épouse X ne peut bénéficier d’aucun motif justifiant une diminution du montant du loyer pour la période d’octobre 2015 à mai 2016 ainsi qu’une suspension du paiement du loyer à compter du 17 mai 2016 et jusqu’au 12 octobre 2016, date de la reprise des lieux, elle est effectivement redevable, comme M. B co-titulaire du bail, d’un arriéré de loyers, ayant cessé le paiement du loyer résiduel à compter de l’échéance du mois de mai 2016, ce qu’elle reconnaît.

Le premier juge a retenu la somme de 3 326, 02 euros arrêtée au 12 octobre 2016. Les consorts U-Z demandent un montant de 4 442, 04 euros au titre des loyers impayés jusqu’à cette même date. Au vu des pièces produites, la dette locative sera maintenue à la somme, non contestée par la locataire, de 3 326, 02 euros.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

* Sur l’obligation de restitution du logement en bon état d’entretien

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que 'Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure'.

M^me A épouse X critique la décision déférée en ce qu’elle a mis à la charge des locataires la somme de 4 865 euros au titre des réparations locatives, estimant excessives et injustifiées les demandes des bailleurs relatives au coût de nettoyage des lieux et au remplacement du four, de la plaque de cuisson et du réfrigérateur. Elle précise que le bail ne précise pas la mise à disposition d’un réfrigérateur ou d’une cuisinière, d’une plaque de cuisson ou d’un four encastré ; qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée et de liste précise des biens meublants le logement dans le contrat de bail, aucune certitude n’est établie sur ce point ; qu’en quittant les lieux, elle a récupéré ses effets personnels et notamment son four et sa plaque de gaz ; que le devis concernant le nettoyage du logement est exorbitant ; que les constats d’huissier ayant été dressés quasiment 3 mois et 6 mois après le départ des locataires et non juste après, la preuve n’est donc pas rapportée que l’état d’encrassement leur soit imputable.

Les consorts U-Z indiquent que le logement a été loué en bon état ; qu’ils démontrent que les biens d’électroménager qui ont disparu n’appartenaient pas aux locataires ; que ceux-ci ont vandalisé la maison.

Il résulte de l’examen des pièces (attestations de M. G, M^me H, M. I, M^me E, M. J, M. K, M. L, constats de l’état des lieux réalisés par un huissier de justice les 26 septembre 2016 et 20 décembre 2016, devis du 5 janvier 2017 établi par l’Eurl Au p’tit plombier, photographies) que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause en retenant que le logement a été donné à bail en bon état d’entretien, qu’il a été repris dans un état très sale avec des déchets laissés à l’intérieur et à l’extérieur, que des dégradations ont été commises à l’intérieur de la maison, que les box des chevaux n’ont pas été entretenus, qu’il en est de même pour le jardin qui a en outre été dégradé, que le devis établi le 5 janvier 2017 par la société Armor Nettoyage d’un montant de 3 750 euros TTC est précis et détaillé, qu’il correspond à la prestation nécessaire à la remise en état des lieux, que lors de l’entrée dans le logement, la cuisine était équipée notamment d’un four, d’une plaque de cuisson ainsi que d’un réfrigérateur, que lors de la reprise des lieux, ces éléments d’équipement étaient manquants, que le coût de leur remplacement s’élève à la somme de 1 115 euros.

Il s’en suit que les locataires doivent supporter la somme totale de

4 865 euros, les moyens développés et les pièces versées aux débats par M^me A épouse X ne permettant pas de renverser la charge pesant sur eux.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur les demandes non fondées sur le contrat de bail

* Sur le contrat de vente portant sur des matériaux de jardinage

M^me A épouse X fait grief au premier juge d’avoir déclaré les consorts U-Z recevables et bien fondés en leur demande additionnelle et de l’avoir condamnée in solidum avec M. B à leur payer la somme de 3 900 euros.

Elle fait valoir que le contrat de vente de matériel n’a aucun lien avec le contrat de location qui avait été régularisé entre les parties ; à titre subsidiaire qu’elle n’a jamais consenti à acquérir le matériel de jardinage proposé à la vente par les bailleurs ; à titre infiniment subsidiaire s’il était considéré qu’elle était partie au contrat de vente, que celle-ci est nulle faute d’accord entre les parties sur la chose et que la somme de 100 euros versée au jour de la conclusion du contrat devra lui être restituée ainsi qu’à M. B.

Les consorts U-Z répliquent que lorsqu’ils ont conclu le bail, les locataires ont voulu acheter un mini tracteur bois, un tracteur tondeuse, un girobroyeur, une benne et une remorque moyennant le prix de 4 000 euros ; qu’ils ont signé un contrat écrit ; qu’ils n’ont payé que la somme de 100 euros le 7 janvier 2016 ; que M^me A épouse X a emporté le matériel de jardinage, confirmant ainsi la convention et la rendant redevable de l’obligation de payer la somme de 3 900 euros.

En l’espèce, il est avéré que la demande initiale a pour origine le contrat de bail ayant été signé entre les parties et que la demande additionnelle repose sur un contrat de vente.

Malgré un fondement juridique différent, c’est à juste titre que le premier juge, faisant application de l’article 38 a contrario et de l’article 70 du code de procédure civile, a considéré que la demande additionnelle se rattachait aux prétentions originaires par un lien suffisant puisque 'les faits sur lesquels elles sont fondées sont intervenus à l’occasion des relations contractuelles existant entre les parties'.

M^me A épouse X n’invoque aucun moyen ni ne produit aucune pièce de nature à remettre en cause cette analyse souveraine de la situation.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a reçu les consorts U-Z en leur demande en paiement de la somme de 3 900 euros.

S’agissant du contrat de vente, les bailleurs produisent un document écrit. S’il est exact qu’il est expressément indiqué 'Total dû de M. B à M. U 4 000 euros', il n’en demeure pas moins que le document a été signé par M^me A épouse X et que celle-ci a remis à M^me Z, qui en atteste par sa signature, la somme de 100 euros le 7 janvier 2016. M^me A épouse X est donc partie au contrat et ce d’autant que le matériel de jardinage a été acquis dans l’intérêt du ménage.

Par ailleurs, ainsi que l’a relevé le premier juge, d’une part les locataires ne pouvaient pas revenir sur leur engagement de manière unilatérale ; d’autre part ils ne démontrent pas qu’au moment de sa mise à disposition, le matériel ne fonctionnait pas correctement. Cette preuve fait également défaut devant la cour.

M^me A épouse X est ainsi mal fondée à invoquer l’erreur sur la chose et par voie de conséquence la nullité du contrat de vente.

C’est donc à bon droit que le tribunal a condamné in solidum M. B et M^me A épouse X au paiement de la somme de 3 900 euros.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

* Sur l’indemnisation pour diffamation et dénigrement

M^me A épouse X reproche au premier juge de l’avoir condamnée in solidum avec M. B à verser aux consorts U-Z la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle fait valoir que leurs propos n’étaient pas discriminatoires puisque les inscriptions présentes sur les affiches étaient corroborées par le rapport de l’ARS ; qu’aucune plainte pour diffamation n’a été déposée ; que les consorts U-Z ne démontrent pas que cet affichage a porté atteinte à leur considération et à leur honneur ; qu’ils ne justifient pas d’un préjudice financier en leur qualité de commerçants ni de la difficulté à vendre leur maison ou de l’impact sur sa valeur.

Les consorts U-Z rétorquent que le comportement outrageant et vexatoire des locataires n’est pas acceptable ; qu’il est en outre diffamatoire en ce qu’il relève d’imputations contraires à la vérité et de faits contraires à l’honneur et à la considération ; qu’il leur a causé un préjudice certain (impossibilité de faire visiter la maison qu’ils avaient mis en vente, atteinte à leur réputation étant commerçants dans la région). Ils sollicitent la confirmation du montant des dommages et intérêts qui leur a été alloué par le tribunal.

Il est avéré que les locataires ont apposé sur les murs d’enceinte de la propriété des draps sur lesquels figurent les inscriptions suivantes 'maison insalubre, électricité dangereuse, maison humide, isolation 0 et propriétaires sans scrupules' et que ces affiches ont pu être vues du 6 mai 2016 au 13 mai 2016, date du procès-verbal de constat.

Contrairement à ce que soutient M^me A épouse X, le rapport de l’ARS ne les autorisait pas à agir de la sorte et ce d’autant que le logement n’était pas insalubre. Par ailleurs, les locataires affirment de façon totalement gratuite que les consorts U-Z seraient 'des propriétaires sans scrupules’ alors que le précédent locataire a témoigné n’avoir rencontré aucun trouble de jouissance pendant l’occupation des lieux. Le mode d’action choisi par les locataires, ainsi que l’a souligné le premier juge, apparaît totalement disproportionné, cet affichage ayant été 'mis en oeuvre avant toute mise en demeure officielle adressée aux bailleurs et sans qu’une tentative de résolution amiable n’ait été initiée par l’intermédiaire d’un conciliateur'. L’atteinte à la considération et à l’honneur des consorts U-Z est établie. Le préjudice subi a été exactement indemnisé par l’octroi d’une somme de 1 000 euros.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M^me A épouse X et M. B ayant succombé à titre principal en première instance, il convient de confirmer la décision du premier juge sur les frais irrépétibles et les dépens.

Eu égard à l’issue de la procédure devant la cour, M^me A épouse X sera condamnée à payer aux consorts U-Z la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par défaut, par mise à disposition au greffe,

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Dit que M. AA U et M^me O Z n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent ;

Déboute M^me M A épouse X de sa demande de dommages et intérêts, de sa demande de réduction du montant du loyer et de suspension du loyer et par voie de conséquence de sa demande de restitution du trop-perçu ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Y additant,

Condamne M^me M A épouse X à payer à M. AA U et M^me O Z la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M^me M A épouse X aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente