N° RG 19/02121 – N° Portalis DBV2-V-B7D-IF5Q

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 14 JANVIER 2021

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

[…]

Jugement du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DIEPPE du 25 Avril 2019

APPELANTE :

S.C.I. THONACIE

51 Quai E 1^er

[…]

représentée et assistée par M^e Laurent J de la SCP J & RONDEL, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur C X

né le […] à AMIENS

domicilié […]

[…]

représenté par M^e Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN

Madame D E épouse X

née le […] à FRIEDRITSCHATEN

[…]

[…]

représentée par M^e Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 02 Novembre 2020 sans opposition des avocats devant Monsieur MELLET, Conseiller, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur MELLET, Conseiller faisant fonction de président

Madame LABAYE, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Y,

DEBATS :

A l’audience publique du 02 Novembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2021

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 14 Janvier 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur MELLET, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Y, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique en date du 2 septembre 2003, les consorts Z, aux droits desquels est venue la SCI THONACIE, ont donné à bail commercial aux époux A, aux droits desquels sont venus les époux X, un local à usage commercial et d’habitation sis 6, […] au Tréport pour une durée de 9 ans à compter du 1^er mai 2003 moyennant la somme de 7 622 € par mois.

Contestant les augmentations de loyer intervenues entre le 1^er janvier 2007 et le 1^er janvier 2012, M. C X et M^me D E épouse X, ont, par acte d’huissier en date du 1^er octobre 2013, assigné la SCI THONACIE devant le tribunal de grande instance de Dieppe afin d’être indemnisés d’un trop perçu et sommes avancées par eux pour la réparation et le changement de la chaudière.

Par jugement en date du 21 octobre 2015, le tribunal de grande instance de Dieppe a :

— condamné la SCI THONACIE à payer à Monsieur et Madame X la somme de 4 910,42 € au titre du coût de remplacement de la chaudière avec intérêt au taux légal à compter du 10 juin 2013, ainsi que 759,67 € au titre des frais d’huissier exposés pour faire constater la panne ;

— débouté Monsieur et Madame X de leur demande de condamnation de la SCI THONACIE de prise en charge du coût de l’emprunt contracté par eux auprès de la banque CIC Nord Ouest ;

— débouté les époux X de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et du préjudice de jouissance ;

— débouté Monsieur et Madame X de leur demande de remboursement d’un trop perçu de loyer pour la période comprise entre le 1^er janvier 2010 et le 30 avril 2012 ;

— avant-dire droit, sur les demandes d’exécution de travaux, ordonné une expertise de la chaudière ;

— sursis à statuer pour le surplus.

L’expert a déposé son rapport définitif au greffe le 8 août 2016.

Par arrêt en date du 26 janvier 2017, la chambre civile et commerciale de la Cour d’appel de Rouen a confirmé ledit jugement, sauf en ce qui concerne la demande en paiement du coût du remplacement de la chaudière.

L’arrêt de la Cour d’appel de Rouen du 26 janvier 2017 a été cassé par arrêt de la 3^e chambre civile de la Cour de cassation en date du 12 avril 2018.

Suivant arrêt du 24 janvier 2019, la Cour d’appel de renvoi a notamment confirmé la condamnation du bailleur à prendre en charge les frais de réfection de la chaudière.

C’est en ces circonstances que les époux X ont fait assigner la SCI THONACIE aux fins de statuer sur la nature des travaux et réparations devant être entrepris et la partie à laquelle il incombait de les réaliser.

Par jugement contradictoire en date du 25 avril 2019, le tribunal de grande instance de Dieppe a :

— déclaré l’expertise judiciaire réalisée par Monsieur F G, le 1^er août 2016 opposable aux parties ;

— condamné la SCI THONACIE à faire réaliser, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire, et ce avec l’intervention d’un maître d’oeuvre qualifié et sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard commençant à courir deux mois après la signification du jugement et pendant 6 mois, les travaux suivants :

• la réfection complète de la ventilation de l’ensemble des lieux loués ;

• le calorifuge de la canalisation d’eau froide au sous sol de la cave ;

• la réfection du couloir reliant les deux bâtiments ;

• la réalisation d’un coffre d’habillage sur la canalisation d’évacuation du sanitaire homme ;

• le remplacement de l’urinoir du WC homme avec sa canalisation d’évacuation ;

• le nettoyage, la désinfection des sanitaires, la reprise de la faïence à hauteur de 50% ;

• la réfection de l’escalier communiquant entre les deux bâtiments à hauteur de 50% ;

• la remise en état des menuiseries extérieures de l’appartement ;

• la remise en état des supports, revêtements, plafonds de l’appartement dégradés par l’humidité ;

• les réparations du plafond et de l’enduit sur les murs du grand grenier ;

• la démolition du bâtiment correspondant à la troisième partie du grand grenier ;

• le traitement et enlèvement de la mousse sur la couverture en ardoise ;

• la démolition du bâtiment partiellement effondré à l’extérieur;

• l’évacuation de la protection provisoire en bois ;

• l’étaiement du mur extérieur et de l’escalier en briques ;

• le traitement des préservation des poutrelles métalliques du plancher haut du sous-sol de la cave ;

• le traitement de la fissure oblique au sous-sol ;

• le traitement de la fissure verticale extérieure ;

• les travaux de mise en conformité des installations électriques à hauteur de 80% ;

• la mise en conformité avec les règles d’assainissement eaux pluviales/eaux usées ;

• la mise en conformité aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées, sauf justification d’une dérogation.

— condamné Monsieur C X et Madame D E épouse X à faire réaliser, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire, et ce avec l’intervention d’un maître d’oeuvre qualifié et sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard commençant à courir deux mois après la signification du jugement et pendant 6 mois, les travaux suivants :

• la réfection de l’escalier d’accès à la cave ;

• le nettoyage, la désinfection des sanitaires, la reprise de la faïence à hauteur de 50% ;

• la réfection de l’escalier communiquant entre les deux bâtiments à hauteur de 50% ;

• le nettoyage des gorges de récupération des eaux de condensation ;

• l’entretien des végétaux et l’évacuation des gravats de la cour ;

• le raccordement du sèche-linge à l’extérieur dans la grande salle à usage de réserve ;

• les travaux de mise en conformité des installations électriques à hauteur de 20% ;

— débouté Monsieur C X et Madame D E épouse X de leur demande de condamnation de la SCI THONACIE au paiement des sommes de 100 873,20 € au titre des travaux relevant de la vétusté, de 15 725,82 € au titre de la mise en conformité des installations électriques, de 10 188 € au titre de mise en conformité des eaux usées/eaux pluviales et de 24 075,50 € au titre de la mise en conformité aux règles d’accessibilité ;

— condamné la SCI THONACIE à payer à Monsieur C X et Madame D E épouse X la somme de dix mille sept cent soixante sept euros (10 767 €) au titre du préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— dit que Monsieur C X et Madame D E épouse X sont exonérés du paiement de leur loyer durant une période de deux mois à compter du début des travaux ;

— condamné la SCI THONACIE à payer à Monsieur C X et Madame D E épouse X la somme de treize mille cinquante six euros (13 056 €) au titre du préjudice lié à la perte d’exploitation, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— débouté Monsieur C X et Madame D E épouse X de leur demande de prise en charge de relogement ;

— débouté la SCI THONACIE de sa demande d’indemnisation fondée sur l’abus de droit ;

— débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

— condamné la SCI THONACIE à payer à Monsieur C X et Madame D E épouse X la somme de deux mille cinq cent euros (2 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI THONACIE aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

Pour statuer ainsi le tribunal a essentiellement considéré que la caducité de la désignation de l’expert était devenue sans objet après le paiement de la provision et ne peut être invoquée par la partie à

charge de laquelle a été mise l’obligation de consigner la provision. Il a également estimé que l’expert avait respecté les exigences du principe du contradictoire. En s’appuyant sur le rapport d’expertise du 1^er août 2016, le tribunal a mis à la charge du bailleur la grande majorité des travaux demandés par les époux X, tels que la réfection du couloir reliant les deux bâtiments, la ventilation, le traitement de diverses fissures, ou l’étaiement du mûr extérieur, dès lors qu’ils relèvent de la vétusté de l’immeuble ou de la nécessaire mise en conformité. Le tribunal a en revanche mis à la charge des preneurs la réfection de l’escalier de la cave ; le nettoyage, la désinfection des sanitaires, la reprise de la faïence (50%) ; la réfection de l’escalier communiquant entre les deux bâtiments (50%) ; le nettoyage des gorges de récupération des eaux de condensation ; l’entretien des végétaux et l’évacuation des gravats de la cour ; le raccordement du sèche-linge et les travaux de mise en conformité de l’installation électrique (20%), estimant que ces travaux relèvent de l’entretien courant ou des réparations locatives.

Par déclaration reçue au greffe le 22 mai 2019, la SCI THONACIE a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— déclaré l’expertise judiciaire réalisée par M. F G le 1^er août opposable aux parties ;

— condamné la SCI THONACIE à faire réaliser les travaux conformément, aux préconisations de l’expert judiciaire, et ce avec l’intervention d’un maître d’oeuvre qualifié et sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard commençant à courir deux mois après la signification du jugement et pendant 6 mois ;

— condamné la SCI THONACIE à payer aux époux X la somme de 10 767 € au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— dit que les époux X sont exonérés du paiement de leur loyer durant une période de deux mois à compter du début des travaux ;

— condamné la SCI THONACIE à payer aux époux X la somme de 13 056 € au titre du préjudice lié à la perte d’exploitation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— débouté la SCI THONACIE de sa demande d’indemnisation fondée sur l’abus de droit ;

— condamné la SCI THONACIE à payer aux époux X la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI THONACIE aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— débouté la SCI THONACIE de l’ensemble des demandes formulées dans ses conclusions.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 mai 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, la SCI THONACIE , appelante, demande à la cour d’appel, au visa des articles 1719, 1720, 1103, 154, 1731, 605, 606, 1754 à 1758 du code civil ; 1^er du décret du 26 août 1987 ; 122, 123, 564, 566 ou 567, 699, et 700 du code de procédure civile, de :

1. Sur la demande nouvelle,

A titre principal,

— déclarer la demande nouvelle formulée en cause d’appel par les époux X relative à la résiliation du bail irrecevable, les conditions exigées par le code de procédure civile n’étant pas remplies ;

A titre subsidiaire,

— déclarer la demande nouvelle formulée en cause d’appel par les époux X relative à la résiliation du bail non justifiée et les en débouter ;

2. Sur les travaux mis à la charge de la bailleresse et les condamnations prononcées à son encontre,

— réformer le jugement rendu le 25 avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de DIEPPE en ce qu’il :

* a condamné la SCI THONACIE sous astreinte avec l’intervention d’un maître d''uvre à effectuer les travaux suivants :

• réfection complète de la ventilation de l’ensemble des lieux loués ;

• calorifuge de la canalisation d’eau froide au sous-sol de la cave ;

• réfection du couloir reliant les deux bâtiments ;

• réalisation d’un coffret d’habillage sur la canalisation d’évacuation du sanitaire homme ;

• remplacement de l’urinoir WC hommes avec sa canalisation d’évacuation et reprise de la faïence à hauteur de 50% ;

• (') ;

• mise en conformité aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées, sauf justification d’une dérogation ;

* a condamné la SCI THONACIE à payer aux époux X 10 767,00 € à titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

* a dispensé les époux X du paiement de leur loyer pendant deux mois à compter du début des travaux ;

* a condamné la SCI THONACIE à payer aux époux X

13 056 € au titre du préjudice lié à la perte d’exploitation avec intérêts au taux légal ;

* a condamné la SCI THONACIE à payer aux époux X

2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

* a débouté la SCI THONACIE du surplus de ses demandes, fins et conclusions.

3. Sur les travaux et condamnations mis à la charge du preneur,

— confirmer le jugement rendu le 25 avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de DIEPPE en ce qu’il :

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes fins

et conclusions et les condamner à prendre en charge et/ou faire réaliser par tel préposé de leur choix dans les deux mois de la décision à intervenir et sous astreinte journalière de 200 €, les travaux suivants :

• pose d’une ventilation et d’un calorifuge conforme au sous-sol de la cave ;

• pose d’une ventilation mécanique ;

• pose d’un coffre d’habillage de la canalisation et du remplacement de l’urinoir avec nettoyage et désinfection des sanitaires ;

• destruction des ouvrages réalisés en contravention avec les dispositions du bail commercial entre les deux bâtiments ;

• dépose et évacuation du revêtement de sol plastique puis révision complète de l’escalier en bois de communication entre les deux bâtiments ;

• reprise de l’ensemble des menuiseries extérieures en bois après traitement de préservation et de finition sur les bois et nettoyage ;

• réfection intégrale de l’installation électrique des bâtiments;

• entretien des végétaux et évacuation des gravats du jardin.

— dire et juger que les travaux précités devront, conformément aux dispositions de l’article 4 du bail commercial sous la surveillance d’un architecte dont les honoraires resteront à leur charge.

4. En tout état de cause,

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

— condamner solidairement et indéfiniment les époux X à payer à la SCI THONACIE 15 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1380 du Code civil ;

— condamner solidairement et indéfiniment les époux X à payer à la SCI THONACIE 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Cpc.

— condamner solidairement et indéfiniment les époux X aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP H I J & RONDEL pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du Cpc, en ceux compris les frais et honoraires réglés à l’expert judiciaire F G.

Elle soutient essentiellement que :

— la demande des preneurs de résiliation du bail à ses torts exclusifs est une nouvelle demande au sens de l’article 564 du code de procédure civile qui ne se situe pas dans le prolongement de la demande de réalisation des travaux et n’a pas la même finalité ; elle est dès lors irrecevable et, subsidiairement, non justifiée ;

— seul l’état initial des lieux d’entrée le 28 juin 1993 doit être pris en compte ;

— la majorité des travaux qui ont été mis à sa charge sont en réalité la conséquence directe des agissements des époux X ou relèvent de l’entretien courant et des réparations locatives et doivent dès lors être mis à la charge des preneurs ;

— les preneurs ne laissent pas un libre accès aux locaux afin de procéder aux opérations d’entretien et aux travaux d’assainissement ;

— elle bénéficie d’une dérogation concernant les travaux de mise en conformité des lieux loués aux règles d’accessibilité ;

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 mai 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, M. C X et M^me D E épouse X, intimés, demandent à la cour d’appel, au visa des articles 606, 1103, 1231-1 et suivants, 1719, 1720, 1724, 1730, 1731, 1754 et 1755 du code civil ;

L. 111-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation ; 564 et 566 du code de procédure civile, de :

A titre principal :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* déclaré le rapport d’expertise judiciaire déposé par l’expert F G le 1^er août 2016 opposable aux parties ;

* dit et jugé que l’économie du bail du 2 septembre 2003 renouvelé avec effet au 1^er mai 2012 obligeait la SCI THONACIE à réaliser à ses frais les réparations et travaux nécessités par la vétusté, les réparations autres que locatives au sens de l’article 1754 du Code civil, les travaux prescrits par l’Administration ainsi que les travaux de mise en conformité des locaux avec les normes en vigueur ;

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé qu’il appartenait à la SCI Thonacie de réaliser à ses frais les travaux et réparations suivants du fait de ses obligations légales et conventionnelles au sens de la convention locative des parties :

• la réfection complète de la ventilation de l’ensemble des lieux loués ;

• le calorifuge de la canalisation d’eau froide au sous-sol de la cave ;

• la réfection du couloir reliant les deux bâtiments ;

• la réalisation d’un coffre d’habillage sur la canalisation d’évacuation du sanitaire homme ;

• le remplacement de l’urinoir du WC homme avec sa canalisation d’évacuation ;

• le nettoyage, la désinfection des sanitaires, la reprise de la faïence ;

• la réfection de l’escalier communiquant entre les deux bâtiments ;

• la remise en état des menuiseries extérieures de l’appartement ;

• la remise en état des supports, revêtements, plafonds de l’appartement dégradés par l’humidité ;

• les réparations du plafond et de l’enduit sur les murs du grand grenier ;

• la démolition du bâtiment correspondant à la troisième partie du grand grenier ;

• le traitement et enlèvement de la mousse sur la couverture en ardoise ;

• la démolition du bâtiment partiellement effondré à l’extérieur ;

• l’évacuation de la protection provisoire en bois ;

• l’étaiement du mur extérieur et de l’escalier en briques ;

• le traitement des préservations des poutrelles métalliques du plancher haut du sous-sol de la cave ;

• le traitement de la fissure oblique au sous-sol ;

• le traitement de la fissure verticale extérieure ;

• les travaux de mise en conformité des installations électriques ;

• la mise en conformité avec les règles d’assainissement eaux pluviales / eaux usées ;

• la mise en conformité aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées ;

— réformer le jugement entrepris pour le surplus et, statuant à nouveau et y ajoutant à ce titre :

* réformer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé qu’il appartenait aux consorts X de réaliser à leurs frais les travaux et réparations suivants du fait de leurs obligations légales et conventionnelles au sens de la convention locative des parties :

• réfection de l’escalier d’accès à la cave ;

• reprise de la faïence des sanitaires à hauteur de 50% ;

• réfection de l’escalier communiquant entre les deux bâtiments à hauteur de 50% ;

• travaux de mise en conformité des installations électriques à hauteur de 20% ;

* dire et juger que l’économie du bail du 2 septembre 2003 renouvelé avec effet au 1^er mai 2012 obligeait la SCI THONACIE à réaliser à ses frais les réparations et travaux susmentionnés ;

* résilier le bail du 2 septembre 2003 tel que renouvelé à compter du 1^er mai 2012, et ce avec effet au 31 juillet 2019, date de délaissement des lieux loués, aux torts exclusifs de la SCI THONACIE ;

* condamner la SCI THONACIE au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance correspondant à 60% des loyers relatifs à la période comprise entre le 1^er décembre 2011 et le 31 juillet 2019, soit la somme de quarante-huit mille deux cent quatre-vingt-deux euros et trente centimes (48 282,30) euros ;

* condamner la SCI THONACIE au paiement de la somme de trente-cinq mille trois cent soixante-seize (35 376) euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation de leur activité dans un nouveau local ;

* condamner la SCI THONACIE au paiement aux consorts X de la somme de vingt-cinq mille (25 000) euros au titre de préjudice moral ;

En tout état de cause :

— débouter la SCI THONACIE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— de condamner la SCI THONACIE au paiement de la somme de quinze mille (15.000) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise.

Ils soutiennent essentiellement que :

— les parties ne sont plus recevables à soulever la caducité de la désignation de l’expert après l’acquittement de la provision et le début des opérations d’expertise ;

— l’expertise judiciaire a été conduite dans le respect du principe du contradictoire, le bailleur ayant été convié aux accedits et s’y étant présenté assisté de son conseil ;

— il résulte des termes du bail du 2 septembre 2003 que le bailleur doit prendre à sa charge les réparations nécessitées par la vétusté, les grosses réparations, les travaux de mise en conformité des locaux avec les normes en vigueur, les travaux prescrits par l’Administration et aucune clause du bail n’exonère le bailleur de la charge de son obligation légale d’entretien et de réparation ;

— l’ensemble des travaux demandés relèvent soit de mesures conservatoires urgentes, soit de la vétusté, soit de la mise en conformité et doivent à ce titre être pris en charge par le bailleur ;

— la SCI THONACIE n’ayant pas procédé aux travaux mis à sa charge par le jugement du 25 avril 2019, ils se sont trouvés dans l’obligation d’acquérir un nouveau fonds de commerce sans avoir vendu le précédent alors qu’ils sont proches de l’âge de la retraite justifiant la résiliation du bail du 2 septembre 2003 tel que renouvelé à compter du 1^er mai 2012 avec effet au 31 juillet 2019 ;

— les juges de première instance ont sous-évalué leur préjudice de jouissance qui, selon les preneurs, s’élève à 60% des loyers relatifs à la période comprise entre le 1^er décembre 2011 et le 31 juillet 2019 ;

— la non réalisation des travaux les a obligés à transférer leur fonds de commerce et leur logement

depuis le 1^er août 2019 leur causant des frais de réinstallation dont ils demandent indemnisation à hauteur de 33 376 € ;

— ils ont exploité un fonds de commerce et habité un logement proche de l’insalubrité leur causant un préjudice moral d’un montant de

25 000 €.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 novembre 2020 et l’affaire, plaidée à l’audience du 2 novembre 2020, a été mise en délibéré au 14 janvier 2021.

MOTIFS :

A titre préliminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il ne sera donc pas statué sur la demande de l’appelante tendant à voir condamner les preneurs à laisser un libre accès à la toiture.

Il y a par ailleurs lieu de relever que, dans ses dernières conclusions, la SCI THONACIE ne maintient plus sa demande tendant à voir juger inopposable l’expertise judiciaire réalisée par M. F G le 1^er août 2016.

Enfin, les dispositions du jugement du tribunal de grande instance de Dieppe déboutant les époux X de leur demande en paiement de diverses sommes au titre des travaux relevant de la vétusté et de la mise en conformité et les déboutant de leur demande de prise en charge de leur relogement durant la durée des travaux ne sont pas contestées en appel et seront donc purement et simplement confirmées.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; l’article 566 de ce même code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, il est constant que les époux X n’ont pas sollicité la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur devant les premiers juges.

Il convient de relever que le délaissement des lieux loués par les époux X ne saurait constituer un fait nouveau susceptible de fonder une demande de résiliation du bail formulée, pour la première fois, en cause d’appel dès lors qu’ils soutiennent que leur décision est la conséquence des carences graves du bailleur révélées dans la note de l’expert judiciaire en date du 7 mars 2016 et qu’ils ont entamé les démarches pour déplacer leur fonds de commerce dès le 31 janvier 2019.

L’action en résiliation, qui a pour effet d’anéantir le contrat de bail, ne tend pas aux mêmes fins que la demande tendant à la condamnation du bailleur à la réalisation de travaux au titre de la vétusté et

de la mise en conformité qui le laisse au contraire subsister.

En outre, la demande de résiliation du bail ne peut s’analyser comme étant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande initiale dans la mesure où celle-ci suppose, au contraire, le maintien du lien contractuel unissant les parties pour qu’il puisse y être fait droit.

En conséquence, la demande de résiliation des époux X formulée pour la première fois en cause d’appel sera déclarée irrecevable.

Sur les travaux :

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Les premiers juges ont rappelé qu’en vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou force majeure.

Conformément aux dispositions de l’article 606 du même code, le bailleur est tenu aux grosses réparations.

Ces dispositions ne sont pas d’ordre public et le contrat de bail peut y déroger. Toutefois, les clauses dérogeant au droit commun doivent indiquer expressément les travaux de réparation et d’entretien mis à la charge du bailleur.

Le contrat de bail commercial en date du 2 septembre 2003 mentionne en son article premier que 'le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts.

Il les entretiendra en bon état de réparations locatives pendant tout le cours du bail et les rendra à sa sortie dans l’état où il les aura reçus.

Faute de cet état des lieux, le preneur sera réputé avoir reçu les lieux en parfait état.

Il en jouira en bon père de famille, suivant leur destination, telle qu’elle sera indiquée ci-après ; il ne pourra en aucun cas rien faire ou laisser faire qui puisse les détériorer et il devra prévenir immédiatement le bailleur de toute atteinte qui serait portée à la propriété et de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les lieux loués, et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur'.

Ainsi que l’ont relevé, à juste titre, les premiers juges, la clause susmentionnée ne décharge pas le bailleur de son obligation d’entretien et il conserve à sa charge les travaux et réparations prévues par le droit commun, y compris celles relevant des grosses réparations qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité en général prévues à l’article 606 du Code civil . En outre, l’entrée dans les lieux du preneur en connaissance du mauvais état des locaux loués n’équivaut pas à une renonciation de sa part à se prévaloir de ses droits concernant l’obligation d’entretien du bailleur.

La SCI THONACIE fait valoir qu’au moment de la cession du bail aux époux X en 2006,

aucun état des lieux ne devait être formalisé puisque ces derniers ont succédé aux époux A. Elle estime alors que seul l’état initial des lieux d’entrée en 1993 doit être pris en compte, les actes subséquents n’étant que des renouvellements d’une situation contractuellement établie le 28 juin 1993.

Toutefois, la SCI THONACIE ne produit pas aux débats l’état des lieux initial dont elle se prévaut. Dès lors, en l’absence d’un procès verbal d’état des lieux initial, les lieux doivent être considérés comme ayant été pris en bon état d’usage et de réparations en vertu de l’article 1731 du code civil et du bail d’habitation du 2 septembre 2003.

Il convient d’examiner chacun des désordres relevés par l’expert, à l’exception de ceux ne faisant plus l’objet d’une contestation.

1° Sur les travaux d’entretien :

L’appelante ne conteste pas en cause d’appel devoir procéder à la démolition du bâtiment correspondant à la troisième partie du grand grenier, au traitement et à l’enlèvement de la mousse sur la couverture en ardoise, à la démolition du bâtiment partiellement effondré à l’extérieur, au traitement des préservations des poutrelles métalliques du plancher haut du sous-sol de la cave, de la fissure oblique au sous-sol ainsi que de la fissure verticale extérieure. Dès lors, les dispositions du jugement du tribunal de grande instance de Dieppe mettant à la charge du bailleur lesdits travaux seront confirmées.

Par ailleurs, les intimés ne contestant pas devoir procéder au nettoyage des gorges de récupération des eaux de condensation concernant les menuiseries, à l’entretien des végétaux et à l’évacuation des gravats de la cour, ainsi qu’au raccordement du sèche-linge, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge des preneurs lesdits travaux.

* La ventilation :

L’obligation de délivrance impose au bailleur de veiller à ce que le local loué dispose d’un système de ventilation et d’aération permettant le renouvellement de l’air et évitant les phénomènes d’humidité et de condensation.

En l’espèce, tant le constat d’huissier en date du 17 septembre 2013 que le rapport d’expertise du 1^er août 2016 mettent en évidence que le bien loué ne répond pas à ces exigences. Le rapport d’expertise énonce que 'les installations existantes sont totalement impropres à leur destination et des travaux d’urgence doivent être entrepris pour supprimer cet inconfort et lutter contre les dépôts d’humidité et condensation'.

• Au sein de la cave :

Le rapport d’expertise souligne que le local n’est pas suffisamment aéré et qu’il faut remettre en état le dispositif d’aération.

Le bailleur invoque que l’humidité et le défaut de ventilation sont la conséquence de l’installation par les preneurs d’une pompe à bière et de l’obturation d’une partie de la réservation effectuée sans son autorisation, contrairement à ce que stipule le contrat de bail.

Il résulte du rapport d’expertise que la cave, située sous la salle de café, est le seul endroit où peut être installée la pompe à bière nécessaire à l’exploitation commerciale du bien loué. Dès lors, il ne peut être reproché aux preneurs une utilisation non-conforme à sa destination.

L’expert précise que si l’ancienne réservation n’avait pas été obstruée, une ventilation satisfaisante

aurait été assurée, ce qui démontre que l’humidité et la condensation trouvent leur origine dans cette obstruction et non dans l’installation du groupe de compresseurs pour bières dont la très faible capacité et puissance sont soulignées dans le rapport d’expertise.

Si aucun état des lieux n’a été formalisé lors de la conclusion du bail, force est de constater que l’obstruction est qualifiée par l’expert de très ancienne de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si elle a été réalisée par les anciens locataires ou les anciens propriétaires.

En tout état de cause, la SCI THONACIE avait connaissance des problèmes d’humidité et de condensation, l’acte de vente du 5 novembre 2008 comportant en annexe trois courriers dont l’un fait état d’une 'importante présence d’humidité dans la majorité des pièces et d’une demande de réalisation de travaux pour garantir l’aération. Le bailleur a ainsi manqué à son obligation de délivrance en ne procédant pas aux travaux nécessaires à la ventilation de la cave.

• Concernant l’appartement, les sanitaires du commerce, la réserve à usage de tabac et la création d’orifices sur la couverture en ardoise :

Le bailleur demande la réformation du jugement, notamment en ce qu’elle l’a condamné à effectuer la réfection complète de la ventilation de l’ensemble des lieux loués mais il ne soulève aucun moyen de droit au soutien de sa demande d’infirmation concernant l’appartement, les sanitaires du commerce, la réserve et la toiture.

Le rapport d’expertise préconise la mise en place d’une ventilation mécanique dans l’appartement qui est dépourvu de toute ventilation efficace, d’une ventilation mécanique dans les sanitaires du commerce dont la ventilation naturelle est impropre à sa destination, d’une ventilation dans la réserve à usage de tabac qui renferme une humidité importante, d’orifices de ventilation sur la toiture.

Les travaux susmentionnés ne relèvent pas des réparations locatives au sens de l’article 1754 du code civil.

En conséquence, le jugement du tribunal de grande instance de Dieppe sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI THONACIE à la réfection complète de la ventilation de l’ensemble des lieux loués.

* Calorifugeage de la canalisation d’eau froide au sous-sol de la cave :

Le rapport d’expertise fait état de la présence dans la cave d’une canalisation d’eau froide non calorifugée et qui serait à l’origine d’une importante condensation. L’expert préconise le calorifuge de cette canalisation pour un montant de 50 €.

La SCI THONACIE considère que ce désordre relève d’un défaut d’entretien du preneur qui doit être mis à sa charge, et ce d’autant que la canalisation n’a pas été installée de son fait.

Le calorifuge vise à éviter une déperdition de chaleur et évite les problèmes de condensation. En outre, le bailleur ne rapporte pas la preuve que la canalisation litigieuse a été installée par les preneurs.

Dès lors, le calorifugeage de la canalisation de la cave n’est pas une réparation locative mais une obligation d’entretien du bailleur, le jugement étant confirmé de ce chef.

* La réfection de l’escalier d’accès à la cave :

Les époux X font valoir que la réfection de l’escalier d’accès à la cave ne peut être mise à leur charge dès lors que toutes les réfections relèvent de la vétusté au sens de l’article 1755 du code civil.

Toutefois, selon le rapport d’expertise, le mur qui borde l’escalier d’accès à la cave a été partiellement démoli à sa partie supérieure, et à cet endroit une canalisation d’évacuation est apparente. L’expert relève que cette canalisation est récente et qu’elle semble être la conséquence de travaux de réparation qui ont été entrepris dans le passé sans avoir été achevés.

Ainsi, ce désordre ne relève pas de la vétusté et, ainsi que l’a justement relevé le tribunal par des motifs pertinents que la cour adopte, il s’agit de travaux récents. Or le bail commercial prohibe tous travaux réalisés par les locataires sans l’accord des propriétaires. Il n’est pas établi que la SCI THONACIE ait donné son autorisation. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge des époux X la réfection de l’escalier d’accès à la cave.

* Les sanitaires du rez-de-chaussée du commerce :

• Le coffrage de la canalisation d’évacuation des sanitaires hommes :

L’expert préconise la réalisation d’un coffre d’habillage sur la canalisation du sanitaire homme dont le coût est estimé à 180 € afin de faciliter l’entretien et le nettoyage.

Ainsi que l’ont à juste titre relevé les premiers juges, le coffrage ne constitue pas une réparation locative et doit être mis à la charge du bailleur, le jugement étant confirmé de ce chef.

• Le remplacement de l’urinoir du WC homme avec sa canalisation d’évacuation :

La SCI THONACIE estime que le remplacement de l’urinoir avec sa canalisation d’évacuation doivent être mis à la charge des époux X dès lors qu’il s’agit d’une obligation d’entretien des preneurs et que l’entretien du réseau d’évacuation des eaux usées sont des charges locatives.

Or, le rapport d’expertise énonce que l’urinoir est totalement vétuste et qu’il doit être remplacé avec sa conduite de raccordement pour un montant estimé à 350 €. Ainsi, ces travaux ne relèvent pas du simple entretien et des réparations locatives et doivent en conséquence être mis à la charge du bailleur, le jugement étant confirmé de ce chef.

• Le nettoyage, la désinfection des sanitaires et la reprise de la faïence :

Le bailleur fait valoir que les importantes traces de salissures et de faïences manquantes constituent des charges locatives qui doivent être mises à la charge des preneurs.

Les preneurs ne contestent pas devoir procéder au nettoyage et à la désinfection des sanitaires mais ils estiment que la reprise de la faïence ne procède pas d’un défaut d’entretien mais de la vétusté du bâtiment qui relève du bailleur.

Toutefois, ainsi que l’a justement relevé le tribunal par des motifs pertinents que la cour adopte, si le nettoyage des sanitaires relève de l’obligation d’entretien du preneur, l’humidité de la pièce due à un défaut de ventilation, ainsi que la pose de la canalisation d’évacuation au sol ne permettent pas un nettoyage efficace et aisé. En outre, les désordres constatés sur la faïence sont la conséquence d’un défaut d’entretien courant et de l’humidité causée par l’absence de ventilation efficace. Dès lors, ces désordres relèvent tant d’un défaut d’entretien du preneur que d’un défaut d’installation imputable au propriétaire. Le rapport d’expertise ne permettant pas d’évaluer la part de responsabilité de chacun, c’est à bon droit que le tribunal de grande instance de Dieppe a jugé que la prise en charge de ces travaux incombe pour moitié au bailleur et pour moitié au preneur, le jugement étant confirmé de ce chef.

* La réfection du couloir reliant les deux bâtiments :

Le bailleur soutient que le couloir reliant les deux bâtiments a été couvert de façon rudimentaire par les preneurs sans autorisation préalable et qu’ils doivent alors supporter l’intégralité du coût de sa remise en état.

L’expert a relevé que le couloir permettant la communication entre les deux bâtiments comporte de nombreux désordres. Le rapport met en évidence que la charpente et la couverture du couloir constituent des ouvrages impropres à leur destination ainsi qu’un défaut d’isolation thermique et d’étanchéité des murs. En outre, la solidité de la charpente est insuffisante et des fils électriques sont volants.

Ainsi que l’ont à juste titre relevé les premiers juges, il ressort des photographies versées aux débats que la construction litigieuse ne constitue pas un simple passage, comme le fait valoir le bailleur, mais une véritable construction en dur puisqu’elle est composée de deux murs en béton et d’un sol carrelé. Le couloir nécessite donc une couverture étanche pour éviter les infiltrations, l’humidité et la stagnation des eaux de pluie et protéger le système électrique. Ces travaux constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et doivent en conséquence être mis à la charge du preneur, le jugement étant confirmé de ce chef.

* La réfection de l’escalier communiquant entre les deux bâtiments :

La SCI THONACIE fait valoir que le sol en plastique qui a été posé sur les marches de l’escalier par les preneurs a accéléré le phénomène de pourriture fibreuse et de décomposition et que les preneurs doivent supporter la charge intégrale de la réparation de l’escalier.

Les époux X imputent les désordres liés à l’escalier de communication entre les deux bâtiments à la seule vétusté et estiment en conséquence que la réfection de l’escalier doit être intégralement mise à la charge du bailleur.

L’expert mentionne dans son rapport que le phénomène de pourriture fibreuse est la conséquence de l’action de l’humidité mais est également lié à un revêtement de sol en plastique épais installé sur les marches et contremarches ne permettant pas la conservation et l’aération du bois.

En conséquence, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que ce désordre relève tout à la fois d’un défaut de délivrance du bailleur mais également des agissements du preneur et qu’ils ont mis les travaux à la charge du bailleur et du preneur à hauteur de 50 % chacun, le jugement étant confirmé de ce chef.

* La remise en état des menuiseries extérieures de l’appartement :

Aux termes de l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives et son annexe, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipement à usage privatif. A ce titre, concernant les ouvertures intérieures et extérieures telles que portes et fenêtres, les locataires sont tenus d’effectuer le graissage des gonds, paumelles et charnières ; les menues réparations des boutons et poignées de porte, des gonds, crémones, et espagnolettes ; le remplacement notamment des boulons, clavettes et targettes. Le dégorgement des conduits est à la charge des locataires.

La SCI THONACIE considère que la dégradation des menuiseries extérieures de l’appartement est la conséquence directe de l’absence totale d’entretien du bois qui constitue une menue réparation de simple entretien à la charge des preneurs.

L’entretien courant des portes et fenêtres relève du locataire qui est tenu notamment d’assurer le bon fonctionnement des ouvertures. Cependant , les traitements de protection et les peintures ne relèvent

pas de l’entretien courant ou des réparations locatives puisqu’il s’agit d’une réparation nécessaire au maintien en état.

En conséquence, le jugement du tribunal de grande instance de Dieppe sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge du bailleur la remise en état des menuiseries extérieures de l’appartement.

* La remise en état des supports, revêtements, plafonds de l’appartement :

La SCI Thonacie invoque que la dégradation des supports et revêtement, de l’appartement causée par l’humidité et des tâches de moisissures résulte du manque de ventilation qui est la conséquence directe des agissements des époux X à qui il revient d’effectuer cette remise en état.

Or, le rapport d’expertise impute ces désordres au manque de ventilation. L’absence de ventilation efficace dans les lieux loués étant imputable au bailleur, le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge de la SCI THONACIE la remise en état des supports, revêtements, plafonds de l’appartement dégradés par l’humidité.

* La réparation du plafond et de l’enduit sur les murs du grand grenier :

Il résulte de l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 et de son annexe qu’ont notamment le caractère de réparations locatives concernant les plafonds, murs intérieurs et cloisons : les menus raccords de peintures et tapisseries ; la remise en place ou remplacement de quelques éléments de matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; le rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Le bailleur estime que la réparation du plafond et de l’enduit sur les murs du grand grenier incombent aux preneurs au regard des termes du bail.

Toutefois, le rapport d’expertise fait état d’un manque d’étanchéité de la façade en raison de la présence d’humidité qui fait écailler la peinture, de cinq dégradations sur le plafond de plâtre sur lattis qui semblent être consécutives à d’anciennes infiltrations d’eaux, de la disparition de l’enduit de parement sur la maçonnerie du mur de la façade à proximité des endroits où le plafond est dégradé.

Sur le deuxième bâtiment, l’expert souligne que le plafond comporte de nombreuses fissures qui semblent être consécutives à d’anciennes infiltrations, le plafond comporte deux dégradations ponctuelles masquées par la présence de panneaux souples en bois. Il relève qu’au droit de ces dégradations, le plâtre n’est plus apparent et seul le lattis est visible, des tâches d’humidité et de légères moisissures sont présentes sur la surface du plafond.

Ainsi que l’ont, à juste titre, relevé les premiers juges, les désordres constatés affectent, par leur ampleur, la structure même de l’immeuble et devront incomber au bailleur, le jugement étant confirmé de ce chef.

* Etaiement du mur de l’escalier en briques :

La SCI THONACIE soutient que le remplacement ou la réparation du mur extérieur de l’escalier en briques à hauteur d’un mètre revient aux époux X au regard de l’article 1754 du code civil.

L’expert préconise l’étaiement du mur dudit escalier, la remise en état des murs de soutènement, des réparations ponctuelles sans autre précision, la reprise des gardes corps et la réfection des joints. Dès lors, il ne s’agit pas de réparations locatives mais de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge du bailleur l’étaiement du mur extérieur et de

l’escalier en briques.

* Les travaux relatifs aux installations électriques :

Les premiers juges ont mis à la charge du bailleur les travaux de mise en conformité des installations électriques à hauteur de 80 % et à la charge du preneur à hauteur de 20%.

La SCI THONACIE fait valoir que les époux X ont réalisé des travaux d’électricité sans se conformer aux règles de l’art et sans procéder aux vérifications réglementaires en vigueur. Le bailleur estime également que le bail s’interprète nécessairement en considérant que par dérogation à l’article 1719 du code civil, le preneur a à sa charge exclusive les travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public à l’exception des grosses réparations sur les gros murs, voûtes et les couvertures entières.

Les époux X considèrent qu’il s’agit de travaux de mise aux normes dont la charge pèse sur le bailleur au regard de la jurisprudence et du bail.

Le rapport d’expertise ainsi que les rapports de contrôle des installations électriques établis par la société DEKRA les 1^er et 4 avril 2016 font état de 25 points de non-conformité concernant les locaux d’habitation et de 41 points de non-conformité s’agissant du local commercial recevant du public. L’expert a également souligné l’extrême vétusté de l’installation électrique tant dans le local d’habitation que dans le commerce, présentant des risques graves sur le plan de la sécurité des biens et des personnes et a en conséquence sollicité le bailleur de réaliser sans délai les mesures conservatoires en raison des risques graves pour la sécurité des personnes.

Par ailleurs, l’expert a constaté que de nombreux appareillages dégradés n’ont pas été remplacés par les preneurs alors qu’il s’agit de menues réparations. Il mentionne également que les locataires ont effectué au sein de l’appartement des travaux de transformation au fil du temps en rajoutant d’autres circuits électriques sur ceux existant au mépris des règles de l’art.

Le bailleur est tenu, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toutes espèce ; les parties peuvent déroger à cette obligation par le biais d’une clause portant sur l’exécution de travaux dans les lieux loués, mais à la condition que cette clause soit expresse, et qu’elle précise la nature des travaux mis à la charge du preneur.

L’acte de bail du 2 septembre 2003, s’il prévoit notamment en son article 1^er que le preneur prendra lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts, ne précise pas expressément quels sont les travaux demeurant à la charge du preneur de sorte que la SCI THONACIE n’est pas fondée à s’en prévaloir.

La mise en conformité des installations électriques est une obligation du bailleur, celui-ci devant louer un logement décent.

Cependant il n’est pas contesté que les menues réparations concernant de nombreux appareillages n’ont pas été réalisées et que des travaux ont été entrepris par les preneurs sans respecter les règles de l’art, et ce sans autorisation du bailleur.

En conséquence, c’est à bon droit que les premiers juges ont mis la mise en conformité de l’installation électrique à la charge du bailleur à hauteur de 80 % et des preneurs à hauteur de 20%.

2° Sur les travaux de mise en conformité :

* Les travaux de reprise des branchements eaux usées / eaux pluviales :

La SCI THONACIE fait valoir que toute une partie des locaux loués est laissée à l’abandon depuis plusieurs années par les époux X et elle reproche à l’expert de n’avoir pas recherché la cause des dommages occasionnés à ces parties des lieux. Par ailleurs, elle estime que les époux X n’ont pas permis l’accès aux locaux pour faire les travaux qui lui incombaient.

Il ressort du rapport de contrôle du service d’assainissement de la ville du Tréport en date du 13 mai 2014 que l’immeuble litigieux n’est pas conforme aux normes en vigueur. Or, l’obligation de délivrance du bailleur implique une conformité du bien loué aux normes en vigueur.

En l’espèce, le bail ne comporte aucune clause spécifique concernant la répartition du coût des travaux de mise aux normes. En outre, la SCI THONACIE ne rapporte pas la preuve que les preneurs se sont opposés à des travaux spécifiquement relatifs à l’assainissement.

En conséquence, c’est à bon droit que les premiers juges ont mis à la charge du bailleur la mise en conformité avec les règles d’assainissement eaux pluviales / eaux usées.

* Les travaux de mise en conformité aux règles d’accessibilité :

L’article L.111-7 du code de la construction et de l’habitation impose que les locaux notamment des établissements recevant du public soient accessible à tous, et notamment aux personnes handicapées.

La SCI THONACIE prétend avoir obtenu une dérogation de la mairie du Tréport concernant la mise en conformité aux règles d’accessibilité.

En l’espèce, en l’absence de clause du bail commercial mettant expressément à la charge du preneur les travaux de mise aux normes ou prescrits par l’administration, c’est au bailleur que revient cette charge.

Le rapport relatif à l’accessibilité des personnes handicapées du 9 novembre 2015 prévoit un coût de mise aux normes de 21 825 € et précise qu’une dérogation peut être demandée compte tenu de la disproportion manifeste entre le coût des améliorations à apporter et leur conséquence sur la viabilité de l’établissement.

Toutefois, le bailleur ne rapporte aucunement la preuve qu’une telle dérogation lui aurait été accordée.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge de la SCI THONACIE la mise en conformité aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées, sauf justification d’une dérogation.

Il n’y pas lieu de revenir le principe et les modalités des astreintes.

Sur les demandes indemnitaires :

1° Sur les préjudices subis par le bailleur :

* Sur la demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1380 du code civil :

La SCI THONACIE sollicite la condamnation solidaire des époux X à lui payer la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1380 du code civil mais elle ne soulève aucun moyen de droit au soutien de sa demande.

Au surplus, ce fondement est inopérant puisque seuls des manquements contractuels pourraient être reprochés aux preneurs et que le bailleur n’invoque nullement les dispositions régissant la responsabilité contractuelle ni démontre son préjudice ou en démontre la nature.

En conséquence, la SCI THONACIE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

* Sur la demande au titre de l’abus de droit :

Dans ses dernières conclusions, la SCI THONACIE ne maintient plus sa demande d’indemnisation fondée sur l’abus de droit.

Le jugement entrepris ayant débouté le bailleur est donc confirmé sur ce point.

2° Sur les préjudices subis par les preneurs :

* Sur le préjudice de jouissance :

Pour condamner la SCI THONACIE à payer aux époux X la somme de 10 767 € au titre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, le tribunal de grande instance de Dieppe a évalué le préjudice à 20% du montant du loyer sur la période allant du 1^er décembre 2011 au 31 décembre 2016.

Les époux X sollicitent une réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 60 % des loyers payés au titre de la période non prescrite allant du 1^er décembre 2011 au 31 juillet 2019.

Au soutien de leur demande, les preneurs produisent :

— l’acte authentique d’acquisition des murs des lieux loués par la SCI THONACIE auquel sont annexés des courriers qu’ils ont adressés au bailleur en date du 18 janvier, 30 septembre et 9 novembre 2008 par lesquels ils décrivent les désordres affectant les locaux d’habitation et commerciaux ;

— le procès-verbal de constat du 17 septembre 2013 établi par M^e Ceccaldi à la demande de la SCI THONACIE qui met en évidence d’importants problèmes d’humidité ;

— le rapport d’expertise de M. F G du 1^er août 2016 qui décrit l’ensemble des désordres des locaux loués ;

— l’état des lieux de sortie en date du 31 juillet 2019 qui fait état notamment de la présence d’humidité (tâches, sol qui gondole, tapisserie qui se décolle, moisissures) et d’infiltrations dans les locaux.

La SCI THONACIE fait valoir qu’une partie des désordres est imputable au refus des époux X de laisser intervenir divers professionnels pour faire les travaux nécessaires.

Néanmoins, les pièces produites par les parties mettent en évidence que l’attitude des époux X, non systématique, de refus de certains rendez-vous avec les artisans mandatés par la SCI THONACIE s’explique par une forme d’exaspération devant l’ampleur, la tardiveté et la multiplicité des travaux à réaliser alors que dans le même temps ils étaient privés de la jouissance paisible des lieux loués. De plus, il résulte des attestations produites aux débats par les preneurs que leur attitude ne relève pas d’un refus catégorique de laisser l’accès aux locaux mais plutôt d’un désaccord concernant les dates de rendez-vous.

En revanche, le rapport d’expertise relève que si les preneurs n’ont pas exécuté certains travaux de menues réparations, les désordres sont la conséquence d’un manque d’entretien flagrant et principal

par le bailleur qui a conduit à la présence d’ouvrages dégradés et vétustes ; de la présence de locaux et d’équipements inadaptés à l’usage ; d’ouvrages et équipements qui ne sont pas en mesure de garantir la sécurité des biens et des personnes (installation électrique) et de satisfaire à des conditions d’hygiène, de santé, de salubrité et de confort satisfaisantes pour éliminer la pollution (ventilation) ; d’ouvrages et de constructions qui présentent une solidité insuffisante, à la suite d’un manque d’entretien prolongé et de dispositions constructives insuffisantes (couloir de communication entre les deux bâtiments, troisième partie du deuxième bâtiment, bâtiment au fond de la cour, escalier d’accès à la propriété au fond de la cour).

En outre, durant la phase d’expertise, l’expert a sollicité des travaux en urgence concernant les désordres portant atteinte à la sécurité des biens et des personnes. Or, le bailleur n’a pas donné suite aux préconisations de l’expert.

Il convient de relever que, selon le rapport d’expertise, la vétusté de l’immeuble et la non-conformité provoquent des dégradations ne rendant pas réalisables les opérations d’entretien. Il en résulte que le manque d’entretien courant incombant aux preneurs trouve son origine dans les manquements du bailleur.

De cette analyse, qu’aucun élément ne vient infirmer et qui est corroboré par les photographies produites aux débats, notamment dans le cadre de l’état de sortie des lieux, il se déduit que la responsabilité des désordres incombe au bailleur.

Ainsi que l’ont, à juste titre relevé les juges du fond, bien que les époux X ont pu exploiter leur fonds de commerce et habiter le logement, le fait de vivre de manière prolongée dans un immeuble vétuste, humide, sans ventilation efficace, à l’installation électrique dangereuse caractérise le préjudice de jouissance.

Toutefois, en considération de l’étendue des désordres incombant au bailleur et compte tenu de la durée du préjudice, le principe d’indemnisation doit être retenu, non pas à hauteur de 20 % des loyers payés pour la période allant du 1^er décembre 2011 au 31 décembre 2016, mais à concurrence de 30 % du montant des loyers pour la période allant du 1^er décembre 2011 au 31 juillet 2019, date de délaissement des lieux loués.

Le jugement entrepris est donc infirmé sur ce point et l’appelant est condamné à payer aux époux X la somme de 80 470,50 X 40% = 24.741, 16 €.

* Sur l’exonération du paiement du loyer par les preneurs durant la durée des travaux :

Ayant délaissé les lieux loués, les époux X entendent renoncer à leur demande d’exonération du paiement du loyer pendant la durée des travaux.

Cela sera constaté dans le dispositif.

* Sur la demande d’indemnisation relative à la perte d’exploitation :

Ayant délaissé les lieux loués, les époux X entendent renoncer à leur demande d’indemnisation relative à la perte d’exploitation.

Cela sera constaté dans le dispositif.

* Sur la demande au titre des frais de réinstallation :

Les époux X sollicitent la condamnation de la SCI THONACIE au paiement de la somme de 35 376 € au titre des frais de déménagement et de réinstallation de leur activité dans un nouveau

local.

Il n’est pas allégué que cette demande serait irrecevable comme nouvelle. Les époux X expliquent, en toute hypothèse, avoir été contraints de déménager à raison de l’état du bien loué. Il s’agit donc d’une demande indemnitaire en lien directe avec les fautes reprochées au bailleur en première instance.

Toutefois, ils ne versent en l’espèce aucune facture de déménagement, mais uniquement des factures correspondant à des travaux effectués dans un autre commerce. Rien ne permet de démontrer que l’aménagement de ce nouveau commerce serait bien la conséquence directe de l’état du bien objet du litige, et non d’un redéploiement commercial décidé indépendemment, puisque l’exploitation en a bien été possible pendant de nombreuses années.

Le lien de causalité entre les travaux que les époux X ont choisi de faire exécuter dans leur nouveau fonds de commerce et les fautes de leur bailleur actuel n’étant pas démontré, ces demandes doivent donc être rejetées.

* Sur le préjudice moral :

Les époux X sollicitent la condamnation de la SCI THONACIE au paiement de la somme de 25 000 € au titre de leur préjudice moral.

Néanmoins, les preneurs ne rapportant pas la preuve d’un préjudice moral surajouté qui serait distinct du préjudice de jouissance indemnisé, la demande formée à ce titre devra être rejetée.

Sur les frais et dépens :

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux indemnités de procédure et dépens de première instance.

En cause d’appel, la SCI THONACIE supportera les dépens, sous bénéfice de distraction, et devra verser M. C X et M^me D E épouse X une indemnité de procédure que l’équité commande de fixer à la somme de 5 000 €.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI THONACIE présentée par M. C X et M^me D E épouse X, pour la première fois en cause d’appel ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions afférentes à la réparation du préjudice de jouissance, l’exonération de paiement du loyer durant la durée des travaux, et l’indemnisation relative à la perte d’exploitation qui sont infirmées ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que M. C X et M^me D E épouse X renoncent à leurs demandes d’exonération de paiement du loyer durant la durée des travaux et d’indemnisation au titre de la perte d’exploitation ;

Condamne la SCI THONACIE à payer à M. C X et M^me D E épouse X la somme de 24.741, 16 € au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute M. C X et M^me D E épouse X de leur demande d’indemnisation au titre des frais de réinstallation ;

Déboute M. C X et M^me D E épouse X de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SCI THONACIE à payer à M. C X et M^me D E épouse X la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI THONACIE aux dépens d’appel ;

Accorde le bénéfice de distraction aux parties qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président