1ère Chambre

ARRÊT N°444/2021

N° RG 19/06336 – N° Portalis DBVL-V-B7D-QDVC

M. C X

C/

M^me D B

M^me I H divorcée X

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE CHATELAUDREN

SARL ANALYSE EXPERTISE IMMOBILIÈRE

SARL DAVID LE GALL PARTNERS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 DÉCEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente, entendue en son rapport

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame K-L M, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Septembre 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Décembre 2021 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré annoncé au 16 novembre 2021 à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Christa NAOUR-LE DU de la SCP CABEL-MANANT-NAOUR LE DU-MINGAM, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉES :

Madame D B

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Gaëlle NIQUE de la SCP NIQUE & SEGALEN & PICHON, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

ANALYSE EXPERTISE IMMOBILIÈRE (AEI), SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-K BERTHELOT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, plaidant, avocat au barreau de PARIS

La société DAVID LE GALL PARTNERS, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

Madame I H divorcée X

née le […] à […]

[…]

C/ Monsieur Y

[…]

Régulièrement assignée par acte d’huissier du 27 décembre 2019 remis à sa personne, n’a pas constitué

INTERVENANTES ASSIGÉES EN APPEL PROVOQUÉ

La société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de l’Association AMALLIA, anciennement CPLOS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Axel DE VILLARTAY de la SCP VIA AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, plaidant, avocat au barreau de PARIS

La CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE CHATELAUDREN, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

FAITS ET PROCÉDURE

Le 4 juillet 2006, M. C X et M^me I H ont acquis des consorts Z un immeuble […], à […], […], d’une contenance de 202 m², au prix de 65 000 euros.

Le 8 mars 2010, M^me D B a acquis des époux X- H, ce même bien, situé dans l’acte au 1, résidence Kreiz Ker, à […], au prix de 83 000 euros.

La vente a été conclue, suivant un compromis du 14 décembre 2009, par l’intermédiaire de la SARL David Le Gall partners. Les diagnostics techniques ont été établis par la SARL Analyse expertise immobilière (la SARL AEI). Le rapport de constat de l’état parasitaire a été établi le 2 mars 2010.

Pour financer l’acquisition du bien, M^me B a contracté, le 11 février 2010, un prêt de 49 984,56 euros auprès de la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren, ainsi qu’un prêt de prêt de 11 200

euros, le 4 février 2010, auprès du CPLOS. Le 28 septembre 2013, elle a contracté un prêt de 3015 euros auprès de la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren, pour effectuer des travaux.

En 2013, après avoir découvert de l’humidité et des moisissures dans la maison, M^me B a mandaté le cabinet d’expertise Arexbati, qui a établi un rapport le 27 février 2014, relevant la présence de plusieurs zones humides et de filaments de type mérule.

Le 4 septembre 2014, M^me B a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint Brieuc, qui, par ordonnance du 9 octobre 2014, a ordonné une expertise confiée à M. F G.

L’expert a déposé son rapport le 8 avril 2016.

Le 7 mars 2017, M^me B a assigné devant le tribunal de grande instance de Saint Brieuc M. X, M^me H, divorcés depuis la vente, la SARL David Le Gall partners, la SARL AEI et la Caisse de crédit mutuel Arkéa en résolution de la vente, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en indemnisation de son préjudice et en résolution des contrats de prêts.

Par jugement du 29 avril 2019, rectifié par jugement du 8 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Saint Brieuc a :

— déclaré recevable l’action en résolution qui a été publiée à la conservation des hypothèques de Guingamp le 24 avril 2017,

— constaté que M. X et M^me H ont dissimulé des vices affectant l’immeuble vendu à M^me B qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination,

— résolu la vente conclue le 8 mars 2010,

— constaté que par l’effet de l’annulation de la vente, l’immeuble redevient la propriété pleine et entière de M. X et M^me H,

— constaté que par l’effet de l’annulation de la vente M. X et M^me H sont solidairement débiteurs de 83 000 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2019 envers M^me B,

— condamné M. X et M^me H solidairement à payer à M^me B la somme de 83 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2019,

— rejeté la demande de réparation du préjudice de jouissance présentée par M^me B contre M. X et M^me H,

— constaté l’intervention volontaire de la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et mis la Caisse de crédit mutuel Arkéa hors de cause,

— constaté l’annulation de plein droit des prêts consentis par la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren à M^me B,

— constaté l’annulation de plein droit du prêt consenti par la société Action logement services à M^me B,

— constaté que M^me B est débitrice du capital restant dû des prêts augmenté des intérêts au taux légal à compter de la date de déblocage du prêt déduction à faire des échéances, intérêts et capital payées par elle envers la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et la société Action logement

services et l’a condamnée à payer lesdites sommes ainsi calculées à la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et à la société Action logement services,

— octroyé à M^me B un délai pour le paiement des sommes dues à la réception du paiement par M. X et M^me H dans la limite de deux années sous l’obligation de consentir une délégation de paiement irrévocable au profit des deux prêteurs sur les sommes restant dues par M. X et M^me H,

— rejeté toute autre demande d’indemnisation présentée par la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et la société Action logement services,

— déclaré la SARL AEI négligente dans la mise en 'uvre de son devoir de conseil envers M. X et M^me H qui ont ainsi perdu la chance de vendre leur bien avec une plus-value,

— déclaré la SARL David Le Gall partners négligente dans la mise en 'uvre de son devoir de conseil envers M. X et M^me H qui ont ainsi perdu la chance de vendre leur bien avec plus-value,

— déclaré la SARL David Le Gall partners négligente dans la mise en 'uvre de son devoir de conseil envers M^me B,

— déclaré la SARL AEI négligente dans la mise en 'uvre de son devoir de conseil envers M^me B,

— condamné la SARL AEI in solidum avec la SARL David Le Gall partners à payer :

*10 000 euros à solidairement M. X et M^me H en réparation de leur perte de chance de vendre leur bien avec plus-value,

*6129,55 euros à M^me B au titre des frais notariés d’acquisition indûment payés,

— condamné la SARL David Le Gall partners à payer à M^me B la somme de 6500 euros en réparation du coût de la commission d’intermédiation mal exécutée,

— rejeté les demandes d’indemnisation par la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et la société Action logement services,

— condamné M. X et M^me H in solidum à payer 3000 euros à M^me B au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL AEI à payer 1000 euros à in solidum M. X et M^me H au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL David Le Gall partners à payer 1000 euros à in solidum M. X et M^me H au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL AEI à payer 1000 euros à M^me B au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL David Le Gall partners à payer 1000 euros à M^me B au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes d’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X et M^me H solidairement aux dépens en ce compris les frais et honoraires de l’expertise judiciaire,

— rejeté toute autre demande.

M. X a fait appel le 19 septembre 2019 des chefs du jugement portant sur :

— le vice caché,

— la garantie des vices cachés,

— la résolution de la vente,

— la bonne foi des vendeurs et l’opposabilité de la clause exonératoire de responsabilité,

— la restitution du prix de vente par les vendeurs à l’acquéreur,

— le manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil et d’information,

— la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier,

— la garantie de l’agent immobilier au profit des vendeurs ,

— la responsabilité du diagnostiqueur,

— la garantie du diagnostiqueur au profit des vendeurs,

— l’indemnité d’occupation à la charge de l’acquéreur,

— les frais irrépétibles et les dépens.

M^me B a assigné en appel provoqué la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et la société Action logement services.

M. X expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 2 septembre 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Il demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

*constaté que M. X et M^me H ont dissimulé des vices affectant l’immeuble vendu à M^me B qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination,

*résolu la vente conclue le 08 mars 2010,

*constaté que par l’effet de l’annulation de la vente, l’immeuble redevient la propriété pleine et entière de M. X et M^me H et qu’ils sont solidairement débiteurs de 83.000 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2019 envers M^me B et les a condamné à lui payer cette somme,

*condamné M. X et M^me H aux dépens comprenant les frais d’expertise et à payer 3000 euros à M^me B au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande à la cour, à titre principal, de :

— dire que M. X et M^me H n’ont pas dissimulé des vices affectant l’immeuble vendu et en conséquence, faire application de la clause de non garantie stipulée dans l’acte de vente du 09 mars 2010,

— débouter M^me B de toutes ses demandes sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil.

Il demande à la cour, à titre subsidiaire, si la cour prononce la résolution de la vente, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

*débouté M^me B de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance,

*déclaré la SARL AEI et la SARL David Le Gall partners négligentes dans la mise en 'uvre de son devoir de conseil envers M. X et M^me H, qui ont ainsi perdu la chance de vendre leur bien avec une plus-value,

*rejeté les demandes d’indemnisations présentées par la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et la société Action logement services,

— infirmer le jugement et :

— condamner la SARL AEI in solidum avec la SARL David Le Gall partners à lui payer la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance de vendre le bien avec plus-value,

— condamner M^me B à lui verser une indemnité d’occupation de 450 euros par mois du 08 mars 2010 jusqu’à restitution du bien,

— condamner la SARL AEI et la SARL David Le Gall partners, chacune, à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais de première instance,

— débouter M^me B, la SARL AEI et la SARL David Le Gall partners de toutes leurs demandes à son encontre.

Il demande à la cour, à titre subsidiaire, si la cour fait droit aux demandes de la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et de la société Action logement services, de condamner in solidum la SARL David Le Gall partners et la SARL AEI à le garantir de toutes les sommes qu’il pourrait être condamné à verser à leur verser, en principal, frais et intérêts.

Il demande à la cour, à titre infiniment subsidiaire, sur l’action estimatoire, de :

— débouter M^me B de toutes ses demandes à son encontre,

— débouter la SARL David Le Gall partners de sa demande de garantie à son encontre,

— le cas échéant, condamner in solidum la SARL David Le Gall partners et la SARL AEI à le garantir de toutes les sommes qu’il pourrait être condamné à verser à M^me B,

— dire que les sommes allouées à celle-ci ne pourraient porter intérêt qu’à compter de la décision à intervenir et non à compter du dépôt du rapport d’expertise.

En toutes hypothèses, il demande à la cour de :

— débouter la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et la société Action logement services de toutes leurs demandes à son encontre,

— débouter M^me B de sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance,

— condamner in solidum M^me B, la SARL David Le Gall partners et la SARL AEI aux entiers dépens d’instance et d’appel et à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me B expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 1er juillet 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de réformer partiellement le jugement en ce qu’il :

*l’a déboutée de sa demande de condamnation in solidum des époux X, de la SARL AEI et de la SARL David Le Gall partners à lui payer au titre de son préjudice de jouissance selon décompte du 1er janvier 2014 jusqu’à l’arrêt à intervenir et le règlement de l’intégralité des sommes dues, la somme de 450 euros par mois, soit selon décompte arrêté au 1er janvier 2020 la somme de 32 400 euros et à parfaire de 450 euros par mois.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— condamner in solidum les époux X, la SARL AEI et la SARL David Le Gall partners à lui payer la somme de 450 euros par mois à compter du 1er janvier 2014, soit selon décompte arrêté au 1er janvier 2020, la somme de 32 400 euros et à parfaire à hauteur de 450 euros par mois jusqu’à l’arrêt à intervenir et entier règlement des sommes dues.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement pour le surplus et de débouter les époux X, la SARL AEI et la SARL David Le Gall partners de toutes leurs demandes.

A titre subsidiaire, si la cour rejetait la demande de résolution de la vente, elle lui demande de :

— condamner in solidum les époux X, la SARL AEI et la SARL David Le Gall partners à lui payer la somme de 46 000 euros TTC avec une TVA de 10 % correspondant au coût de reprise des désordres, outre indexation suivant l’indice BT 01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise,

— dire que dans l’hypothèse d’une modification du taux de TVA à la date du jugement à intervenir lesdites sommes seraient augmentées de la différence de TVA résultant de l’application du nouveau taux,

— condamner in solidum les époux X, la SARL AEI et la SARL David Le Gall partners à lui payer la somme de 5 500 euros TTC pour la maîtrise d''uvre avec une base de TVA à 10 % outre indexation suivant l’indice BT 01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise,

— dire que dans l’hypothèse d’une modification du taux de TVA à la date du jugement à intervenir lesdites sommes seraient augmentées de la différence de TVA résultant de l’application du nouveau taux,

— condamner in solidum les époux X, la SARL AEI et la SARL David Le Gall partners à lui

payer la somme de 450 euros par mois à compter du 1er janvier 2014, soit selon décompte arrêté au 1er janvier 2020, la somme de 32 400 euros et à parfaire à hauteur de 450 euros par mois jusqu’à l’arrêt à intervenir et entier règlement des sommes dues,

— débouter les époux X, la SARL AEI et la SARL David Le Gall partners de toutes leurs demandes,

— les condamner in solidum en tous les dépens et à lui payer la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL David Le Gall partners expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 6 septembre 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour, à titre principal, de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité au titre d’un manquement à son obligation de conseil,

— dire qu’elle n’a engagé sa responsabilité ni à l’égard de M^me B ni à l’égard de M. X et de M^me H,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer les sommes de 6.500,00 euros et de 6.125,55 euros à M^me B respectivement au titre des frais d’agence et des frais notariés d’acquisition,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de réparation du préjudice de jouissance présentée par M^me B et débouter cette dernière de l’appel incident qu’elle a formé à ce titre,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 10.000,00 euros aux consorts X en réparation de la perte de chance de vendre leur bien avec plus-value,

— dire irrecevables et en toute hypothèse mal fondées les demandes formées par M. X à son encontre,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et la société Action logement services de leurs demandes dirigées contre elle,

— débouter la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et la société Action logement services de leurs appels incidents,

— débouter M^me B, d’une part, M. X et M^me H, d’autre part, et enfin la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et la société Action logement services de toutes leurs demandes à son encontre,

— les condamner in solidum ou les uns à défaut des autres aux dépens et à lui verser une indemnité de 6000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de :

— condamner in solidum M. X, M^me H et la SARL AEI à la garantir intégralement des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au bénéfice de M^me B, en principal, intérêts, frais et accessoires ou de la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren ou de la société Action logement services,

— dire qu’en toute hypothèse sa quote-part de responsabilité dans ses rapports avec ses coobligés ne saurait excéder 5 %,

— condamner in solidum la SARL AEI, M. X et M^me H aux dépens ainsi qu’à lui verser une indemnité de 6000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause, elle demande à la cour de condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SARL AEI expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 16 mars 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée, solidairement avec la SARL David Le Gall partners, au paiement de la somme de 10 000 euros à M. X et M^me H et de la somme de 6129,55 euros à M^me B.

En tout état de cause, elle demande à la cour de :

— débouter M. X, M^me B et la SARL David Le Gall partners de toutes leurs demandes dirigées à son encontre.

— débouter la SARL David Le Gall partners de sa demande en garantie à son encontre,

— condamner M. X ou toute partie succombant à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 12 juin 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 28 avril 2019 du chef des dispositions qui lui font grief,

— pour l’hypothèse où la résolution de la vente serait prononcée, prononcer la résolution des contrats de prêt conclus entre elle et M^me B,

— ordonner la remise en état des parties et, à cette fin :

— condamner M^me B à lui payer le capital emprunté en exécution des contrats de prêt souscrits aux termes des offres de prêt à titre de restitution des fonds prêtés,

— lui décerner acte qu’elle s’engage à rembourser les échéances en capital et intérêts qui ont déjà été payées par M^me B en exécution des contrats de prêt,

— ordonner la compensation entre les sommes dues et ce à concurrence de la plus faible des deux créances,

— condamner « in solidum » les vendeurs, M. X et M^me H, la SARL David Le Gall

partners à lui payer, en réparation de son préjudice résultant de la résolution des contrats de prêt, les sommes suivantes :

*frais de dossier prêt 0815 0977218201 : 150 euros,

*frais de dossier prêt 0815 0977218202 : 0,

*frais de dossier prêt 0815 0977218203 : 15,28 euros,

*les intérêts contractuels tels que stipulés au tableau d’amortissement réglés à la date d’effet de la résolution et devant être restitués aux emprunteurs,

*indemnité de remboursement anticipé calculée à la date d’effet de la résolution conformément aux conditions générales du prêt :

— au titre du prêt 0815 097721820 : 4972,24 euros,

— au titre du prêt 0815 0977218202 : 577,50 euros,

— au titre du prêt 0815 0977218203 : 211,05 euros,

— dire que les garanties réelles prises sur l’immeuble continueront de produire leurs effets, tant que M^me B, débitrice de la restitution complète des sommes, n’aura pas exécuté son obligation de restitution,

— condamner M^me B ou toute partie succombante aux entiers dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Action logement services expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 15 juin 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de :

— lui décerner acte qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes de nullité ou de résolution de la vente,

— dire que le contrat conclu entre elle et M^me B sera résolu de plein droit dans l’hypothèse où la cour prononcerait l’annulation ou la résolution du contrat de vente conclu entre M^me B et M. X et M^me H,

— en ce cas, condamner M^me B à lui payer la somme de 11 200,00 euros,

— ordonner la compensation avec les sommes qu’elle devra restituer à M^me B au titre des échéances du prêt échues et réglées, à l’exclusion des cotisations d’assurance devant lui rester acquises,

— condamner in solidum M. X et M^me H et/ou la SARL AEI et la SARL David Le Gall partners à lui payer la somme de 2.097,60 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En toute hypothèse, elle demande à la cour de condamner in solidum M^me B et/ou M. X et/ou M^me H et/ou la SARL AEI et la SARL David Le Gall partners à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner les succombants

en tous les dépens.

M^me H, régulièrement assignée à sa personne le 27 décembre 2019, n’a pas constitué avocat.

M. X a signifié le 27 décembre 2019, à M^me H, à personne, la déclaration d’appel et ses conclusions du 17 décembre 2019.

Le 23 juin 2020 la SARL AEI a signifié ses conclusions à M^me H.

Le 15 juillet 2020 la société Action logement services lui a signifié ses conclusions.

Le 18 septembre 2020 la SARL David Le Gall partners lui a signifié ses conclusions n°4 remises au greffe le 14 septembre 2020.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1) Sur la demande de résolution de la vente et les demandes accessoires

Le tribunal a fait droit à la demande de M^me B de résolution de la vente pour vices cachés aux motifs qu’il ressort de l’expertise l’existence de zones humides importantes à l’intérieur de la maison, de la mérule et des malfaçons de construction, qui rendent la maison impropre à sa destination, et que les vendeurs ont réalisé eux-mêmes des travaux d’embellissement et volontairement caché l’état réel dégradé du bien.

L’article 1641 du code civil dispose : «'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.'»

Il appartient à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice, de son antériorité, de sa gravité ainsi que la preuve de la connaissance du vice par le vendeur non-professionnel en présence d’une clause de non-garantie.

L’expert a visité les lieux le 27 février 2015 et a relevé les désordres suivants, qui pour l’essentiel avaient déjà été relevés lors de sa visite des lieux le 19 février 2014 par l’expert de la société Arexbati :

*Rez-de-chaussée : un ancien conduit, ouvert en partie basse par M^me B, derrière les éléments de cuisine déposés, présente d’importantes zones d’humidité à l’intérieur ; le pied du mur en pierres, d’une épaisseur d’environ 60 cm, présente une importante humidité ; les fenêtres en bois sont calfeutrées à la mousse de polyuréthane, non étanche, sans rejingot ni joint d’étanchéité ; il existait sur les murs des filaments de type mérule ou coniophore, disparus pour partie le 27 février 2015 ; les solives d’origine du plancher haut, en mauvais état, ont été doublées par des solives en épicea, non traitées, qui reposent dans la maçonnerie et qui présentent des traces d’humidité ;

*Premier étage : les murs en allège ont été montés en agglomérés creux dont le dernier rang est posé à plat en guise d’appui de fenêtre ; les fenêtres sont montées sans rejingot ni joint d’étanchéité ; infiltrations en cueillie au plafond ; sous les tablettes d’appui des fenêtres du premier étage, dégradation cubique du bois, signe de la présence de mérule ou coniophore ;

*Extérieur : la maçonnerie en pierre est de piètre qualité ; les arrêtes sont irrégulières et les joints, de faible épaisseur, se dégradent, se décollent, sont disjoints des pierres et ne sont pas étanches ; il existe de nombreuses fissurations, notamment en coup de sabre ; des fissures apparaissent sur

l’enduit du second étage ; les habillages en ardoises et les poteaux de lucarne sont disjoints ; le tableau en briques d’une fenêtre du rez-de-chaussée est disjoint.

L’expert a examiné les lieux cinq années après la vente et alors que M^me B avait commencé à réaliser des travaux au rez de chaussée et à l’étage, de telle sorte qu’il n’a pas eu connaissance, si ce n’est par quelques photographies, de l’état de l’immeuble au moment de la vente.

Il ressort des conclusions de M^me B que les vices cachés qu’elle invoque à l’appui de sa demande de résolution de la vente sont la présence d’humidité et de mérule. Elle explique que c’est à l’occasion de travaux qu’elle a voulu faire en 2013 au rez-de-chaussée qu’elle a découvert ces vices.

Ne peuvent être considérés comme des vices cachés que l’importante humidité au pied du mur en pierre du rez-de-chaussée, dans la cuisine, dans la partie située derrière les meubles de cuisine. L’expert n’a pas relevé d’autres zones d’humidité au rez-de-chaussée. L’expert a joint à son rapport des photographies prises par M^me B pendant les travaux qu’elle a fait réaliser et expose qu’est visible une humidité importante sur le mur après la dépose du doublage périphérique. Il ne précise pas la localisation de cette humidité, qu’il n’a manifestement pas constatée lui-même, mais il semble que ce soit en façade de la partie séjour. Une zone d’humidité avait été signalée dans le rapport de la société Atout diagnostic immobilier du 14 janvier 2010 où il est mentionné qu’il existe des traces d’humidité (revêtement mural décollé) à la base du mur nord dans la cuisine sous le plan de travail. Mais il ne ressortait pas de ce rapport que l’humidité affectait la partie basse du mur nord et était déjà visible au moment de la vente.

L’expert a également trouvé des traces d’humidité récente au niveau de l’empochement dans le mur en pierres d’une solive récente du plancher haut du rez-de-chaussée.

L’expert n’a pas constaté la présence d’humidité au 1er étage et au 2ème étage.

Quand à la présence de mérule, il ressort du rapport d’expertise :

— qu’au rez-de-chaussée l’expert a pu noter la présence de plusieurs filaments de type mérule ou coniophore. Mais il ne précise pas sur quels murs il a fait ce constat. Il ajoute que lors de sa visite certains filaments avaient disparu mais qu’il en restait encore sur un des murs en fond de l’ancienne cuisine. L’expert a joint à son rapport des photographies prises par M^me B pendant les travaux qu’elle a fait réaliser et expose qu’est visible une humidité importante sur le mur après la dépose du doublage périphérique. Il ne précise pas la localisation de cette humidité mais il semble que ce soit en façade de la partie séjour. Les autres photographies qui concernent manifestement la partie cuisine montrent des filaments mycéliens sur les murs périphériques, derrière le doublage et au sol après dépose des revêtements (carrelage et faïence).

— qu’au premier étage, l’expert a constaté des dégradations cubiques des bois, importantes, sous les tablettes d’appui des fenêtres des chambres du 1er étage. Deux fenêtres sont concernées. La présence de mérule sur les murs, notamment du mur de façade de la chambre dont le doublage a été déposé n’a été constatée ni par l’expert Arexbati, ni par l’expert judiciaire.

L’expert n’a pas constaté la présence de mérule au 2ème étage.

En conclusion, l’expert expose que l’immeuble présente tous les éléments de nature à favoriser le développement de champignons destructeurs du bois et que l’immeuble est atteint de désordres biologiques affectant une bonne partie de la masse ligneuse des ouvrages en bois, soit des attaques de larves xylophages d’insectes destructeurs du bois mais également de champignons destructeurs du bois. Il précise que l’infestation n’est pas généralisée.

La cour relève que s’agissant des attaques de larves xylophages, l’expert n’a fait aucun constat en ce

sens, et ce vice ne peut être retenu.

Quant à l’origine et au point de départ de l’apparition de la mérule, l’expert explique que l’immeuble est à risque, étant en pierres et en bois et ancien, et que les désordres qu’il a observés se sont développés dans le temps. Il n’est pas plus précis.

Il ressort des explications de l’expert et des attestations versées à la procédure par M^me B que la présence anormale d’humidité dans la maison et la présence de mérule existaient au moment de la vente et que cette humidité et l’infestation par la mérule se sont développées depuis la vente jusqu’aux constats réalisés par M^me B en 2013, puis les experts en 2014 et 2015.

La présence anormale d’humidité et de mérule sont bien des vices cachés pour M^me B, qui relèvent des dispositions de l’article 1641 du code civil.

M^me B reproche à M. X d’avoir eu connaissance des vices cachés, d’avoir réalisé d’importants travaux de rénovation dans le but de masquer l’état réel dégradé de la maison, d’être un professionnel de la construction et d’être de mauvaise foi.

M. X avait réalisé des travaux dans la maison entre 2006 et 2009, pour certains de mauvaise qualité, comme l’a relevé l’expert. Ces travaux ne peuvent être pris en considération que dans la mesure où ils ont contribué au développement de l’humidité et de la mérule et il ne peut être déduit du fait qu’ils ont donné une apparence de «'rénové et propre'» et ont pu masquer d’éventuelles traces d’humidité qu’ils ont contribué à ce développement.

M. X conteste avoir eu connaissance des vices cachés et invoque la clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés, dans l’acte du 8 mars 2010 : «'Le vendeur n’est pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments à l’exception toutefois et le cas échéant, ce qui est dit ci-dessus sous le titre ' Environnement santé publique'.

Toutefois, il est précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur avait connaissance.

Le vendeur déclare en outre ne pas avoir réalisé sur l’immeuble vendu de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommages-ouvrage dans les dix dernières années.'»

M^me B a acquis la maison le 8 mars 2010. Celle-ci était en bon état apparent à cette date, comme le montrent les photographies prises à cette époque ou avant la vente, les travaux récents réalisés par M. X étant visibles. Il a réalisé et reconnaît avoir réalisé les travaux suivants : le retrait du torchis et la réfection des joints extérieurs en façade, la pose de faïence sur la faïence existante de la cuisine et la pose de carrelage sur l’existant, le remplacement des fenêtres simple vitrage, des travaux de peinture et la pose de nouvelles tablettes aux fenêtres.

M^me B soutient qu’il a réalisé le doublage des poutres du plancher haut du rez-de-chaussée, ce qu’il conteste. Aucune pièce du dossier ne permet effectivement de déterminer à quelle date ces travaux ont été faits et qui les a réalisés, d’autant que M^me B expose qu’elle a entrepris en 2013 des travaux dans le rez-de-chaussée pour changer la cuisine et qu’elle a enlevé le doublage des murs, sans qu’elle précise s’il existait un faux plafond et si elle l’a déposé. Le premier constat relatif aux solives a été fait par l’expert le 27 février 2015, après les travaux de dépose des doublages du rez-de-chaussée par M^me B. Du reste, le rapport d’expertise, qui comprend une photographie d’une solive doublée, ne précise pas dans quelle partie du rez-de-chaussée, qui comprend la cuisine et le séjour, les solives ont été doublées et quel était l’aspect du plafond au moment de la vente.

M. X conteste également avoir refait les carrelages de la salle de bains et aucun élément du dossier ne permet non plus d’établir qu’il a fait lui-même des travaux dans la salle de bains.

M^me B a elle-même fait des travaux en 2013 avant la visite de l’expert Arexbati le 19 février 2014. Elle a déclaré à l’expert Arexbati (page 3) qu’elle avait, souhaitant remplacer la cuisine, découvert à cette occasion une importante humidité et ensuite des moisissures au niveau des fenêtres et qu’elle avait alors procédé au décapage de l’ensemble des enduits sur les murs intérieurs du rez-de-chaussée et une partie de l’étage, avec création d’un doublage dans une pièce du rez-de-chaussée pour pouvoir y habiter. Il ressort effectivement de ses conclusions, du rapport d’expertise judiciaire et des attestations qu’elle produit qu’elle a entrepris des travaux de rénovation de la cuisine, qui n’étaient pas achevés lors de la visite de l’expert Arexbati le 19 février 2014. A cette date, les éléments de cuisine étaient déposés ainsi que le doublage périphérique. Il ressort également d’une attestation qu’elle a enlevé la baignoire, au premier étage, pour installer une douche.

Il n’est cependant pas établi que, contrairement à ce que soutient M. X, les travaux réalisés par M^me B sont à l’origine des vices qui fondent son action.

M^me B ne démontre pas que les travaux réalisés par les époux X l’ont été dans le but de masquer les problèmes d’humidité et de mérule dans la maison. L’expert indique qu’ils ne pouvaient pas ignorer l’état d’usage de leur immeuble, mais pour autant il n’est pas démontré que les phénomènes mis en évidence en 2014 et en 2015 étaient présents et visibles en 2010. L’expert précise d’ailleurs qu’il ne peut affirmer que les travaux ont été réalisés pour cacher frauduleusement les désordres existants. Il n’est pas établi que l’humidité des murs au rez de chaussée de la maison, décelée seulement sous le plan de travail dans la cuisine, ce que M^me B savait pas la remise du rapport de la société Allo diagnostic immobilier, imprégnait en 2010 les murs en façade et le mur nord de la cuisine, alors que ces murs étaient doublés ou enduits, ni que la mérule était déjà installée dans la maison.

Il ne peut être déduit du mauvais état des tablettes sous les fenêtres de l’étage, masqué par des tablettes neuves, que les époux X savaient que la mérule était installée.

L’état d’usage de la maison, terme employé par l’expert, ne signifie pas que la maison était dégradée par l’humidité et la mérule en 2010. L’expert affirme par ailleurs que les époux X ont fait des travaux derrière les doublages dans la cuisine et même ont doublé la cuisine, alors que ce fait est contesté et n’est établi par aucune pièce, M. X reconnaissant seulement que la cuisine a été repeinte sans démontage de l’existant, ce que montrent les photographies produites.

Manifestement M^me B connaissait les travaux de rénovation réalisés en intérieur par les époux X. Si elle n’avait pas été informée des travaux récents réalisés sur la façade, elle ne démontre pas que ceux-ci sont à l’origine des désordres tenant à la présence d’humidité anormale et au développement de la mérule dans la maison.

M^me B soutient également que les époux X ont procédé à de nombreuses acquisitions immobilières suivies de revente avec indubitablement des rénovations et que de ce fait ils peuvent être qualifiés de professionnels. Elle verse à la procédure plusieurs extraits du fichier immobilier, sans les analyser.

Il en ressort qu’en 1993, M. X et sa première épouse ont acquis deux parcelles à Bourbriac, vendues en 1994, puis qu’ils ont acquis plusieurs parcelles à Plesidy, entre 1994 et 1999. Après leur divorce, le 13 janvier 1999, une partie de ces biens a été attribuée à son épouse, dans le cadre de la liquidation partage, et une autre partie revendue en 2001. Par ailleurs, ils ont vendu leur maison à Guingamp en 2002.

En 2004, M. X a acheté 2 parcelles à Coadout, revendues en 2006.

Le 4 juillet 2006, il a acquis le bien concerné par la procédure avec M^me H, bien revendu le 3 mars 2010 à M^me B.

Entre octobre 2007 et octobre 2008, le couple, K le 28 octobre 2006, a acquis 9 parcelles, au total, à Graces, […] et Plesidy (où ils résidaient).

Au 24 septembre 2012 ils étaient toujours propriétaires de ces parcelles, comme en atteste une inscription d’hypothèque judiciaire définitive (jugement du 15 décembre 2011 du tribunal d’instance de Guingamp). En février 2013 le couple, qui a divorcé pendant la présente procédure, a vendu les parcelles situées à Saint Agathon.

Ces seuls éléments, alors que les acquisitions et les cessions d’immeubles, dont la cour ignore la nature, ont été réalisées dans le contexte de divorces et de remariage de M. X et de M^me H, ne démontrent pas que ces derniers avaient une activité d’acquisition et de revente de biens immobiliers après rénovation et doivent être considérés comme des professionnels de la construction.

Les travaux réalisés par les époux X ne relèvent pas de la garantie décennale et il n’est pas établi qu’ils étaient de mauvaise foi en déclarant ne pas avoir réalisé de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommages-ouvrage dans les dix dernières années.

En conséquence, contrairement à ce que le tribunal a retenu, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés s’applique.

Après infirmation du jugement, la demande de résolution de la vente, sera rejetée.

Les décisions, prises par le tribunal, qui sont fondées sur la résolution de la vente, la restitution du prix et l’annulation des prêts accordés à M^me B, seront également infirmées et les demandes en paiement ou en garantie formées par M. X, la SARL David Le Gall partners, la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et la société Action logement services seront rejetées.

2) Sur la demande au titre de l’action estimatoire et en réparation des désordres

Les demandes de M^me B à l’encontre de M^me H seront déclarées irrecevables car M^me B n’a pas constitué avocat et M^me B ne lui a pas signifié ses conclusions.

Compte-tenu de l’application de la clause d’exclusion de garantie, les demandes en paiement de dommages et intérêts de M^me B, fondées sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, à l’encontre de M. X ne sont pas fondées et seront rejetées.

M^me B invoque également les dispositions de l’article 1792 du code civil à l’encontre de M. X en soutenant qu’il est vendeur réputé constructeur, que les désordres, soit l’attaque parasitaire et l’humidité prégnante, avec fissurations infiltrantes et atteinte à la solidité, ont un caractère décennal.

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui l’affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 du code civil précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

M. X reconnaît avoir réalisé les travaux suivants : le retrait du torchis et la réfection des joints extérieurs en façade, la pose de faïence sur la faïence existante de la cuisine et la pose de carrelage sur l’existant, le remplacement des fenêtres simple vitrage, des travaux de peinture et la pose de nouvelles tablettes aux fenêtres.

Il n’est pas établi que les époux X ont réalisé le doublage des murs du rez-de-chaussée, alors qu’ils reconnaissent seulement y avoir fait des travaux de peinture. L’expert indique qu’ils ont procédé au ravalement de la façade, ce qui n’est pas non plus établi.

Les époux X n’ont pas ôté l’enduit de toute la façade et ont refait les joints entre les pierres sur la partie de la façade dont ils ont ôté l’enduit. L’expert précise dans son rapport que la mauvaise qualité des joints est d’ordre esthétique. Quant aux fissures, elles étaient visibles sur la façade, ainsi qu’il ressort des photographies du rapport d’expertise.

Les travaux réalisés par les époux X n’ont pas modifié la structure de l’immeuble et il n’est pas démontré qu’ils constituent un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

En outre, l’expert ne dit jamais clairement dans son rapport que les travaux réalisés par les époux X sont à l’origine de la présence de l’humidité et de la mérule dans la maison. Il relève essentiellement la mauvaise qualité des travaux et le fait que l’immeuble est un immeuble à risque d’un certain âge. Ses constatations et conclusions ne permettent pas de conclure que, si les époux X n’avaient réalisé aucun travaux, les désordres invoqués par M^me B ne se seraient pas produits, alors que la maison, selon l’expertise, était déjà humide et déjà atteinte de mérule lors de la vente.

Au surplus, les désordres relatifs aux fenêtres, qui ne sont pas posées dans les règles de l’art, et aux joints entre les pierres de la façade, qui ne sont pas non plus réalisés dans les règles de l’art, sont des désordres apparents qui ne relèvent pas de la garantie décennale. Quant aux travaux de peinture à l’intérieur et de pose de nouvelles tablettes au bas des fenêtres de l’étage, ils ne relèvent pas en tout état de cause de la garantie décennale.

En conséquence, les demandes de M^me B fondées sur la responsabilité décennale de M. X seront rejetées car il n’est pas établi que les travaux réalisés relèvent de la garantie décennale et en tout état de cause il n’est pas non plus établi qu’ils sont à l’origine des désordres causés par l’humidité et le développement de la mérule.

3) Sur la responsabilité de la SARL AEI

La SARL AEI était chargée par les vendeurs de réaliser les diagnostics techniques. Elle a visité la maison le 26 octobre 2009, indiquant l’avoir visitée une première fois le 26 février 2008, et établi deux rapports d’état parasitaire de l’immeuble le 26 octobre 2009 et le 2 mars 2010. Mais ce second rapport est la copie du premier, sans nouvelle visite des lieux.

Le rapport indique que l’immeuble est une maison ancienne, rénovée, construite avant 1949, occupée le jour de la visite. Le contrôleur a relevé 4 points négatifs au premier étage, soit la présence d’anobium ponctatum (petite vrillette) sur les huisseries des portes en bois du palier, de la chambre et du WC (1er étage), et la présence de pourriture molle sur les huisseries de la fenêtre du palier (1er étage).

Le rapport précise que l’état consiste à faire un examen le plus possible de la situation de l’immeuble selon la norme NF PO3 200 vis à vis des agents de dégradation biologique du bois, par un examen visuel et par sondage. Il précise également que le contrôleur recherche et examine les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois, soit les zones humides, les branchements d’eau, arrivée et départ de fluides, regards, gaines, câblages, ventilation, joints de dilatation, etc … Il précise que l’examen visuel est accompagné d’un sondage des bois non destructif, sauf parties déjà altérées ou dégradées de l’ensemble des éléments en bois, à l’aide d’outils appropriés. Le contrôleur ne doit pas, dans le cadre de son examen, détériorer ou déposer les revêtements fixés, doublages, habillages, lambris, coffrages, ni déplacer les meubles.

Dans le cadre de l’obtention d’un prêt à taux zéro et à la demande de M^me B, un état des lieux avait été dressé le 14 janvier 2010 par la société Atout diagnostic immobilier (ADI) après visite des lieux le même jour. Ce rapport indique que le logement n’est pas aux normes d’habitabilité et précise, s’agissant de l’étanchéité, que des traces d’humidité (revêtement mural décollé) sont visibles à la base du mur nord dans la cuisine sous le plan de travail et qu’un système de ventilation doit être posé dans les pièces de service.

L’expert retient que le rapport d’état parasitaire de la SARL AEI est trop succinct par rapport à ce qu’a nécessairement observé le diagnostiqueur. Celui-ci, qui a visité les lieux en présence des époux X, et alors qu’il était visible que des travaux récents avaient été faits, qu’ils étaient de mauvaise qualité au niveau des fenêtres et de la façade, alors qu’il s’agit d’une maison ancienne en pierres et bois, dans une région où le risque de la présence de mérule est important, alors que la maison était dépourvue de système de ventilation, alors qu’il existait des traces d’humidité (revêtement mural décollé sous le plan de travail de la cuisine), qu’il avait lui-même constaté la présence de pourriture molle à l’étage, aurait dû interroger les vendeurs et réaliser des investigations plus approfondies, notamment dans la cuisine, où il a été constaté trois ans plus tard un développement important de champignons, sur le sol et les murs.

Il n’a signalé que la présence, à l’étage, de pourriture molle au niveau d’une fenêtre, sans approfondir son examen à la base de la fenêtre, masquée seulement par une tablette neuve, et au niveau des autres fenêtres. Il n’a pas signalé, ce qu’avait pourtant constaté la société ADI, les traces d’humidité dans la cuisine.

En outre, le contenu du rapport ne pouvait informer M^me B sur les risques potentiels inhérents au développement de champignons dans une maison ancienne, dans les zones humides et confinées, comme derrière les doublages des murs du rez-de-chaussée.

Contrairement à ce que soutient la SARL AEI, son opérateur était en mesure de vérifier, en interrogeant les vendeurs sur la réalisation de travaux par eux et sur leur nature et sur l’état de la maison avant ces travaux, et de rendre compte de l’état réel de la maison, quand à la présence d’humidité et au risque de développement d’une infestation par les champignons.

Il doit être souligné, de plus, que la SARL AEI avait été chargée de quatre diagnostics, sur le repérage de l’amiante, le risque d’exposition au plomb, le diagnostic de performance énergétique et le constat de l’état parasitaire et qu’elle a donc été en mesure d’examiner attentivement et précisément l’ensemble de la maison.

S’il est exact que l’état de la maison a évolué entre 2009 et 2013, année pendant laquelle, en procédant à des travaux (dépose des meubles de cuisine, décapage de l’ensemble des enduits du rez-de-chaussée et d’une partie de l’étage), la présence importante de mérule au rez-de-chaussée a été mise en évidence, il n’en ressort pas pour autant qu’en mars 2010, le bâtiment était sain, alors que selon l’expert, les paramètres favorables à une infestation parasitaire de l’immeuble étaient visibles ou perceptibles au jour de la visite des diagnostiqueurs.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que la SARL AEI a commis une faute dans l’exécution de sa mission et a engagé sa responsabilité en ne réalisant pas un diagnostic conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, de telle sorte qu’il est incomplet et erroné.

Le préjudice subi par M^me B, à qui a bien été remis le diagnostic réalisé par la SARL AEI, visé dans l’acte de vente, et qui a pu en conclure qu’elle achetait un bien en bon état sanitaire, est certain car elle doit faire les travaux pour assainir la maison et la rendre habitable. Elle a donc droit à la réparation de l’intégralité de son préjudice, même si l’établissement d’un état parasitaire n’était pas obligatoire, et non à la réparation de son préjudice au titre de la perte de chance de ne pas avoir renoncé à l’acquisition de la maison ou avoir négocié le prix à la baisse.

4) Sur la demande à l’encontre de la SARL David Le Gall partners

M^me B soutient que la responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle de la SARL David Le Gall partners est engagée envers elle aux motifs que l’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil et d’information envers l’acquéreur, qu’il doit se livrer à une visite approfondie de l’immeuble, que la SARL David Le Gall partners aurait dû examiner les joints de maçonneries extérieurs, vérifier la date de pose des menuiseries neuves et être alertée par les traces d’humidité en cueillie.

Le tribunal a retenu que l’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil et d’information envers son mandant, qu’il est tenu pour tous les désordres qu’il peut constater lui-même au cours d’une visite approfondie de l’immeuble, qu’il pouvait lui-même se rendre compte de la mauvaise qualité des travaux, qu’il a été particulièrement négligent et a manqué de vigilance dans la mise en oeuvre de son devoir de conseil envers le vendeur et envers l’acquéreur, qui a payé la commission, et que sa responsabilité contractuelle est engagée.

Il est nécessaire de se placer au moment de la vente pour apprécier la responsabilité de l’agent immobilier.

A la fin de l’année 2009, la SARL David Le Gall partners n’a pu, effectivement, que se rendre compte des travaux récents d’embellissement réalisés par les vendeurs, à l’intérieur et à l’extérieur de la maison. Cependant l’état apparent de l’immeuble ne justifiait pas que la SARL David Le Gall partners fasse des recherches particulières sur la présence d’humidité ou de mérule dans l’immeuble.

La SARL David Le Gall partners n’est pas un professionnel de la construction et n’a pas la compétence pour vérifier la qualité de la construction en elle-même ni la qualité des travaux entrepris par les vendeurs, travaux qui ne portaient pas sur la structure de l’immeuble.

Il n’est fait état d’aucun signe inquiétant qui aurait alerté la SARL David Le Gall partners et l’aurait contrant à vérifier la qualité des joints ou la date de pose des fenêtres neuves. Par ailleurs il n’est pas établi que la maison présentait, de façon visible, des traces d’humidité en cueillie, ce fait n’a été constaté que quelques années plus tard.

Il n’est pas non plus établi que les vendeurs ont informé la SARL David Le Gall partners de problèmes d’humidité ou de mérule qu’ils auraient connus quand ils occupaient la maison.

M^me B ne démontre pas que la SARL David Le Gall partners ne pouvait que se rendre compte, avant la vente, de l’état réel de l’immeuble sous les doublages et du fait que les phénomènes d’humidité et de la mérule allaient se développer. Si le risque existe, toutes les maisons anciennes ne sont pas affectées de ces problèmes, et seul un professionnel de la construction peut les rechercher et les déceler.

En conséquence, le jugement sera infirmé pour avoir retenu la responsabilité de la SARL David Le Gall partners et M^me B sera déboutée de toutes ses demandes à son encontre.

5) Sur l’indemnisation du préjudice matériel subi par M^me B

L’expert a estimé le coût de reprise des désordres directement liés à la présence de parasites et de mérule à la somme de 46 014,20 euros TTC (page 27 de son rapport), montant réclamé, après arrondi, par M^me B, selon le détail suivant :

— Capillarité : 2251,85 euros selon le devis Tanguy du 18 décembre 2015 (assèchement des maçonneries par création d’une barrière anti-remontée capillaire),

— Traitement des bois et des maçonneries : 9276,93 euros selon le devis Tanguy du 18 décembre

2015,

— Travaux : 30 302,31 euros selon certains postes du devis STBS du 21 mars 2015 (préparation, suivi et nettoyage du chantier ; reprise des fissures de chaînes d’angles et des jonctions des menuiseries ; reprise des doublages périphériques de la salle de bains et des WC ; reprise du doublage en façade des chambres).

La SARL AEI fait valoir que ces travaux ne sont pas tous liés à la problématique parasitaire et résultent de désordres structurels sans lien avec la mission du diagnostiqueur. Elle propose la somme globale de 9276 euros HT, représentant le seul traitement des bois et des maçonneries.

L’expert a exclu la réfection totale des joints de pierre ou du ravalement, leur mauvaise qualité n’étant pas en lien avec l’apparition ou le développement de la mérule, pour ne retenir que le traitement des fissures traversantes. Il a également exclu la reprise des doublages de toute la maison et la pose de nouveaux sanitaires. Mais la reprise des doublages de la façade et des ouvertures, sur lesquels la mérule s’est installée, correspond bien aux travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres, comme le précise l’expert, selon lequel il est incontournable de traiter l’immeuble dans sa globalité pour respecter les protocoles techniques en vigueur, d’autant que l’immeuble est mitoyen d’un autre immeuble.

Il sera donc fait droit en totalité à la demande de M^me B.

L’ampleur et la nature des travaux justifient qu’un maître d’oeuvre en assure le suivi et il sera également fait droit à la demande de M^me B en paiement de la somme de 5500 euros TTC, représentant le coût d’une telle prestation, selon l’estimation de l’expert.

La SARL AEI sera donc, après infirmation du jugement, condamnée à payer à M^me B la somme totale de 51 500 euros TTC, outre, le cas échéant, le montant supplémentaire de la TVA au cas où le taux de celle-ci serait supérieur à 10 %, et avec indexation sur l’évolution de l’indice BT01 à compter du 8 avril 2016, date de dépôt du rapport d’expertise.

6) Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par M^me B

M^me B réclame 450 euros par mois à compter du 1er janvier 2014 jusqu’au paiement des sommes dues. Elle se fonde sur la valeur locative de sa maison.

Le préjudice de M^me B n’est pas équivalent à la valeur locative de la maison, qu’elle habite toujours.

Elle verse à la procédure plusieurs attestations qui établissent qu’elle a subi un préjudice de jouissance causé par le défaut d’étanchéité de la maison à l’eau et à l’air : les fenêtres laissent passer le froid, l’humidité et les courants d’air ; des moisissures et du salpêtre sont visibles sur les murs ; une odeur de moisissure règne dans la maison ; elle vit essentiellement dans la cuisine, le salon et une chambre et ne peut utiliser normalement la salle de bains, qui reste froide ; elle ne peut faire sécher son linge à l’intérieur. Elle subit ces désagréments depuis l’achat de la maison, essentiellement en hiver, la maison n’étant ni séchée, ni chauffée normalement.

Ceci étant, la SARL AEI n’est tenue de réparer que le préjudice résultant directement de la faute commise dans l’accomplissement de sa mission, soit celui qui est causé par l’humidité et la présence et le développement de la mérule.

L’expert a visité les lieux le 27 février 2015 et les attestations qui décrivent les conditions de vie de M^me B datent de décembre 2016. M^me B ne verse à la procédure aucune pièce sur l’état de la maison depuis la visite de l’expert et durant l’année 2016, alors qu’il ressort des attestations

qu’elle a réalisé des travaux, notamment au rez-de-chaussée, dont la cour ignore la nature.

Au regard de ces éléments, il sera alloué à M^me B, après infirmation du jugement qui a rejeté sa demande, la somme de 12 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice au titre du trouble de jouissance.

7) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement sera infirmé sur ces deux points.

Les dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise, seront mis à la charge de la SARL AEI, partie perdante, dont les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M^me B les frais qu’elle a exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et la SARL AEI sera condamnée à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de M. X, de la SARL David Le Gall partners, de la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et de la société Action logement services les frais qu’ils ont exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action en résolution de la vente engagée par M^me B et mis la société Crédit mutuel Arkea hors de cause,

Statuant à nouveau,

Déboute M^me D B de sa demande de résolution de la vente du bien immobilier situé 1, résidence Kreiz Ker, à […], conclue selon l’acte du 8 mars 2010 entre M^me D B et les époux C X et I H,

Condamne la SARL AEI à payer à M^me D B la somme totale de 51 500 euros TTC, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice matériel, outre, le cas échéant, le montant supplémentaire de la TVA au cas où le taux de celle-ci serait supérieur à 10 %, avec indexation sur l’évolution de l’indice BT01 à compter du 8 avril 2016,

Condamne la SARL AEI à payer à M^me D B la somme de 12 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice au titre du trouble de jouissance,

Condamne la SARL AEI à payer à M^me D B la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déclare irrecevables les demandes de M^me D B à l’encontre de M^me I H,

Déboute M^me D B de ses demandes à l’encontre de M. C X et de la SARL David Le Gall partners,

Déboute M. C X de toutes ses demandes,

Déboute la SARL David Le Gall partners de toutes ses demandes,

Déboute la SARL AEI de toutes ses demandes,

Déboute la Caisse de crédit mutuel de Chatelaudren et la société Action logement services de toutes leurs demandes,

Condamne la SARL AEI aux dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE