RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2019

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/06532 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BYLYZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/16301

APPELANTE

SARL LUSH FRANCE

N° SIRET : 480 430 875 00363

[…]

[…]

Représentée par M^e Hélène PEIFFER, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : D1877

INTIMES

Monsieur L E

né le […] à TOURS

[…]

[…]

Et

Madame C Y épouse E

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Jean-pierre DUGAL, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : B0628

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […]

[…]

représenté par son syndic, la société LGV exploitant sous l’enseigne 'cabinet MY SYNDIC',

SIRET n° 750 095 416 00038

[…]

[…]

Représenté par M^e Patrick BAUDOUIN, ayant pour avocat plaidant M^e Valérie BENSAMEL de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocats au barreau de PARIS, toque: P0056

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Septembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Françoise BARUTEL-NAULLEAU, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

Le 28 septembre 2011 les époux E ont consenti à la SARL Lush France un bail commercial portant sur les lots n°1 et 3 constitués par une boutique et ses dépendances au rez de chaussée et un local au 1^er étage dans l’immeuble situé 18 me Vieille du Temple à Paris 4^e arrondissement, locaux loués auparavant comme boulangerie.

Des travaux de rénovation avec atteinte aux parties communes étaient envisagés avant une ouverture prévue le 8 décembre 2011 d’un commerce de produits cosmétiques et spa.

L’assemblée générale prévue le 20 septembre 2011 a été repoussée au 15 octobre puis au 5 novembre 2011, date à laquelle elle a refusé les travaux envisagés par la société Lush France dans sa note du 2 septembre 2011.

Par ordonnance du 3 novembre 2011, un expert a été désigné en la personne de M. X dans le cadre d’un référé préventif. Le rapport d’expertise a été déposé le 15 avril 2014.

Par ordonnance du 2 avril 2012, le juge des référés a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état et enjoint la société Lush France de cesser les travaux sur le porche sous astreinte. Le 25 octobre 2012 il a rejeté la demande de liquidation de cette astreinte.

Les travaux ont été réceptionnés le 8 mai 2012.

Par jugement du 26 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté la SARL Lush France de l’intégralité de ses demandes,

— condamné la SARL Lush France, C Y et son époux L E à remettre en état le porche donnant sur l’impasse de l’hôtel d’Argenson à Paris 4^e arrondissement, par la suppression de la devanture, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant deux mois,

— condamné la SARL Lush France, C Y et son époux L E à restituer, libre de toute occupation, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 4^e arrondissement le passage couvert ou réserve situé au-dessus du porche entre les deux bâtiments dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant deux mois,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SARL Lush France à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 4^e arrondissement la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Lush France aux dépens,

— autorisé Maître Baudouin de la SCP Bouyeure Baudouin Daumas Chamard Bensahel à recouvrer directement contre cette dernière les dépens qu’il a avancés sans recevoir provision,

— ordonne l’exécution provisoire du jugement.

La société Lush France et époux E ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe respectivement les 16 mars 2016 et 24 mai 2016.

Les deux procédures ont été jointes, suivant ordonnance de jonction du 21 septembre 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 septembre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 9 septembre 2019 par lesquelles la société Lush, appelante, invite la cour, au visa des articles 1382 et suivants du code civil, à :

- la recevoir en son appel, l’y dire bien fondée,

sur les travaux litigieux,

— dire qu’elle n’a fait exécuter aucun travaux sur le […],

— dire que les travaux litigieux ne participent pas de ceux qui auraient été refusés par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires le 5 novembre 2011,

— dire que de par leur nature, leur siège en partie privative et leur absence d’impact sur l’aspect extérieur de l’immeuble conservé en l’état, les dits travaux ne rentrent pas dans le périmètre d’application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965,

— dire en conséquence que pour la réalisation de ces travaux effectués sous le porche aucune autorisation préalable de l’assemblée générale n’était requise,

— infirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’appelante a supprimé une devanture qui constitue un accès privatif à son lot privatif en évoquant une enseigne qui n’est pas dans le débat,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes infondées,

à titre subsidiaire, l’appelante sollicite que la cour se prononce sur la parfaite recevabilité de sa demande subsidiaire en autorisation judiciaire de travaux refusés s’agissant de la pose de l’enseigne sur impasse d’Argenson,

— autoriser la pose de l’enseigne Lush sur l’impasse d’Argenson,

sur la nature privative et intégrée au lot n°1 de la réserve,

— dire à l’examen des règlement de copropriété et titres de propriété que la réserve fait l’objet de droits de propriété strictement privatifs en tant que dépendance du lot n°1,

— dire l’absence de tout droit et titre du syndicat des copropriétaires sur la dite réserve,

en conséquence,

— infirmer le jugement entrepris de ce second chef,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, pour le moins mal fondées,

sur les préjudices subis du fait du comportement fautif et abusif du syndicat des copropriétaires,

— dire que le syndicat des copropriétaires a entravé illégitimement, de façon continue, le bon déroulement des travaux privatifs et causé à la demanderesse un préjudice résidant au principal dans le retard de 6 mois accusé pour l’ouverture de sa boutique au public,

— constater que le syndicat des copropriétaires a reporté par deux fois l’assemblée générale à laquelle devait être soumis le projet de travaux pour autorisation concernant ceux pouvant entrer dans le champ d’application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965,

— dire que le refus d’autoriser les travaux 'visés dans la note du 2 septembre 2011' en date du 5 novembre 2011 est abusif car injustifié tant en fait qu’en droit,

— dire que le syndicat des copropriétaires a à maintes reprises entravé les travaux par interventions irresponsables de copropriétaires sur le chantier puis par privation de l’accès à sa réserve, en ayant agi en outre par voie de fait le 24 novembre 2011, et par trois fois tenté de faire judiciairement entrave aux travaux :

• lors de la procédure de référé préventif initiée, en sollicitant l’arrêt des travaux privatifs et des extensions de missions qui lui ont été refusés,

• sur procédure de référé remise en état et revendication de propriété sur la réserve en date de

• mars 2012 puis sur procédure de référé en liquidation d’astreinte en octobre 2012 à l’issue desquelles le syndicat des copropriétaires a été débouté pour l’essentiel,

en conséquence,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes parfaitement fondées,

— dire que le comportement du syndicat des copropriétaires défendeur a été fautif et a provoqué des dommages dont il doit réparation au titre de sa responsabilité délictuelle à son égard,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 185.372,63 € au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice commercial,

— dire que le syndicat des copropriétaires a abusé de son droit d’agir en justice aux fins de nuire au bon déroulement des travaux privatifs, et donc à l’exercice de ses droits de propriétaire commercial les plus élémentaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts,

— dire que la fermeture illégale de l’accès à la réserve de ses locaux par le syndicat des copropriétaires lui a causé un préjudice de jouissance et d’exploitation dont ses bailleurs l’ont garantis en partie et à ce titre, se trouvent habiles à en solliciter réparation auprès du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d’expertise

Judiciaire, les frais de constats d’huissier et autres frais de procédure exposés, ainsi qu’à lui payer la somme de 15.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;

Vu les conclusions en date du 2 septembre 2019 par lesquelles M^me Y veuve E, M^me G E épouse Z et M. M E, appelants, invitent la cour, au visa des articles 2227 et 2272 aliéna 1^er du code civil, 700 du code de procédure civile, à :

- constater l’absence de toute infraction portant sur les travaux réalisés par la société Lush France sur le porche de l’impasse de l’hôtel d’Argenson,

— rejeter le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle de suppression de la devanture sur le porche de l’impasse d’Argenson, et la remise en état des lieux sous astreinte,

— constater que le local 'passage couvert’ ou dit de 'réserve’ est leur pleine propriété en tant que dépendance attachée au lot n°1, et nommer tout expert qu’il plaira à la cour pour l’éclairer à ce sujet,

— rejeter le syndicat des copropriétaires de toute demande reconventionnelle en revendication de la propriété du local 'passage couvert',

— ordonner la remise officielle par le syndicat des copropriétaires du local 'passage couvert’ à leur profit,

— à toute fin, constater prescrite la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à la revendication de la propriété du local 'passage couvert',

— juger les préjudices subis par la société Lush France du fait du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme 5.200 € arrêtée au 31 janvier 2014, sauf à parfaire à la date de remise officielle du local 'passage couvert', au titre de la perte de loyer subi en raison de la privation de jouissance du local de réserve,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes, fins et conclusions,

— à défaut et à toutes fins condamner au surplus la société Lush France à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre en leur qualité de copropriétaire par le fait de la société Lush France,

y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 5 septembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris, intimé, invite la cour, au visa des articles 1240 du code civil et 232, 236 et 564 du code de procédure civile, à :

- déclarer irrecevable la demande d’autorisation judiciaire de travaux de la société Lush France, subsidiairement l’en débouter,

— débouter M^me Y veuve E, M^me G E épouse Z et M. M E de leur demande d’expertise,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à substituer, pour les condamnations prononcées à leur encontre, M^me Y veuve E, M^me G E épouse Z et M. M E à 'M^me C Y et son époux L E',

— condamner la SARL Lush France, M^me Y veuve E, M^me G E épouse Z et M. M E à remettre en état le porche donnant sur l’impasse de l’hôtel d’Argenson à Paris 4^e arrondissement, par la suppression de la devanture, dans un délai de six mois, à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant deux mois,

— condamner la SARL Lush France, M^me Y veuve E, M^me G E épouse Z et M. M E à lui restituer, libre de toute occupation, le passage couvert ou réserve situé au-dessus du porche entre les deux bâtiments dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant deux mois.

y ajoutant,

— condamner in solidum SARL Lush France, M^me Y veuve E, M^me G E épouse Z et M. M E aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

A l’exception de la demande de garantie formulée par les consorts E, les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la reprise de la procédure par les ayants-droits de M. E

Il résulte des articles 370, 373 et 374 du code de procédure civile, que les héritiers d’une partie décédée en cours d’instance peuvent, tout en notifiant ce décès à la partie adverse, intervenir volontairement dans cette instance, qui reprend son cours en l’état où elle se trouvait ;

M. et M^me E ont relevé appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 24 mai 2016 ;

M. E est décédé le […] ;

Il ressort de l’attestation de notoriété produite aux débats qu’il laisse pour héritiers ses deux enfants : M^me G E épouse Z et M. M E, lesquels entendent poursuivre l’instance ;

Il convient donc de constater l’intervention volontaire de M^me G E épouse Z et M. M E, en qualité d’héritiers de M. L E ;

Sur la nature des travaux

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect

extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En cause d’appel, la société Lush France fait valoir que seul l’accès privatif à ses locaux et non le porche en lui-même, a été l’objet de travaux, que les travaux ont été réalisés sous le porche dans le respect de son ouverture, la voûte structurelle du porche ayant été conservée, que les travaux n’ont pas fait l’objet d’un refus de l’assemblée générale des copropriétaires, qu’elle n’avait besoin d’aucune autorisation pour les interventions en accès privatif sous porche qu’elle a réalisées ;

Elle soutient que l’intégration de baies vitrées en dessous et dans l’emprise du porche ne modifie aucunement l’aspect extérieur de l’immeuble, caractérisé précisément impasse d’Argenson par la voûte du porche strictement conservée ;

Elle précise qu’elle n’a pas aménagé une devanture ou une vitrine mais un accès privatif à son lot constitué d’une porte sous porche préexistant ;

Le syndicat des copropriétaires répond que les travaux entrent dans le champ d’application de l’article 25 b puisqu’ils sont visibles et modifient l’aspect du bâtiment donnant sur l’impasse ;

Il précise que lors de l’assemblée générale du 5 novembre 2011, les copropriétaires ont rejeté les autorisations demandées et notamment celle concernant les travaux envisagés sur le porche de l’impasse, que cette assemblée générale, qui en tout état de cause, n’a pas délivré aux époux E et à la société Lush France la moindre autorisation de travaux, est définitive ;

M^me C Y veuve de M. L E, M^me G E épouse Z et M. M E (ci-après les consorts E) soutiennent que les travaux n’étaient pas soumis à l’autorisation de la copropriété en ce qu’ils n’ont pas été réalisés sur des parties communes, n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble ou bien plutôt l’affectent en améliorant l’esthétique;

Ils sollicitent en tout état de cause, au visa des clauses du bail signé avec la société Lush France, la garantie de celle-ci pour toute condamnation ou obligation de faire qui pourrait être prononcée à leur encontre, in solidum avec elle ou non ;

En l’espèce, il est constant que les travaux ont consisté en l’aménagement et la rénovation de l’accès privatif aux lots de la société Lush France par l’impasse de l’hôtel d’Argenson;

Il résulte du procès-verbal de constat du 9 mars 2012 de Maître G H, huissier de justice, que si la voûte du porche a été conservée, le mur de remplissage de l’arcade a été démoli ;

Il résulte également des pièces remises au syndic par la société Lush France pour l’assemblée générale du 5 novembre 2011 et notamment du montage photos impasse hôtel d’Argenson (pièce 13 du syndicat des copropriétaires), ainsi que des photographies des lieux (pièce 11 des consorts E et pièce 18 de la société Lush France) que l’accès privatif aux locaux commerciaux par l’impasse est profondément modifié ;

S’il est indéniable que le porche a été conservé et en cela les pierres de taille qui le mettent en valeur, les travaux ayant consisté à modifier l’accès privé sur la façade de l’immeuble donnant sur l’impasse, en remplaçant le mur de remplissage et la porte ancienne en bois, par une devanture en structure métallique dotée de baies vitrées, qui épouse totalement la forme de l’ouverture (pièce 18 de la société Lush France), affectent bien l’aspect extérieur de l’immeuble, comme l’ont dit les premiers juges ;

Les développements de la société Lush France sur l’aspect privatif des travaux et l’absence de refus précis de l’assemblée générale pour y procéder, comme ceux des consorts E sur l’esthétisme nouveau apporté par la devanture sont inopérants ;

Les travaux réalisés, qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, devaient être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires ;

A défaut, ces travaux sont irréguliers et le syndicat des copropriétaires peut obtenir la remise des lieux dans leur état antérieur ;

Sur la demande subsidiaire d’autorisation judiciaire de travaux

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ;

En cause d’appel, la société Lush France fait valoir qu’elle reprend sa demande d’autorisation de travaux figurant dans son assignation datant d’octobre 2012 ;

Elle soutient que l’ensemble de ses travaux ayant été refusés lors de l’assemblée générale, elle est recevable à solliciter l’application à leur profit des dispositions de l’article 30 de la loi de 1965 ;

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de la demande comme nouvelle en cause d’appel et sur le fond fait valoir que la société Lush France n’est pas copropriétaire et n’a donc pas qualité pour solliciter une telle autorisation, outre que les travaux ayant été déjà réalisés, cette

demande n’a plus d’objet ;

En l’espèce, la demande de la société Lush France est irrecevable comme nouvelle en appel, puisqu’il ressort du jugement déféré et n’est pas contesté qu’elle n’a pas été maintenue en première instance ;

En effet, il n’est pas contesté que la société Lush France a renoncé à cette demande par conclusions du 10 octobre 2014 et ne l’a pas reprise dans ses conclusions en réplique et récapitulatives n° 3 du 13 novembre 2014, ayant saisi le tribunal ;

Dès lors, la demande est irrecevable ;

Sur la demande reconventionnelle de remise en état du porche

Il a été vu que les travaux qui pourtant affectent l’aspect extérieur de l’immeuble n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ordonné à la société Lush France et aux époux E la remise en état du porche dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant deux mois ;

Comme en première instance, les consorts E sollicitent la garantie de la société Lush France au visa des clauses du bail signé par celle-ci ;

Il résulte en effet du contrat de bail commercial à effet du 1^er octobre 2011 produit aux débats, que le preneur s’est engagé à faire son affaire personnelle d’obtenir toutes les autorisations nécessaires ( Ville de Paris, Architecte des bâtiments de France, services administratifs, voisinage, copropriétés …) à l’entrée de la clientèle par le passage de l’impasse de l’hôtel d’Argenson ;

Dès lors, en cause d’appel, les consorts E, démontrent l’existence d’une clause du bail commercial justifiant leur demande de garantie dirigée contre la société Lush France;

Le jugement déféré sera réformé sur ce point ;

Sur la demande reconventionnelle en restitution du passage couvert au-dessus du porche

En cause d’appel, la société Lush France expose qu’il n’existe plus ni passage couvert ni cour couverte dans la partie de l’immeuble située au droit de l’impasse d’Argenson, ainsi qu’il ressort des chapitres de règlement de copropriété relatifs à la division de l’immeuble;

Elle soutient que si la chambre à farine a pu constituer un jour une partie d’un passage couvert commun entre les deux bâtiments A et B, elle est depuis au moins 1954, date d’établissement du règlement de copropriété, partie intégrante du lot n° 1 ;

Les consorts E exposent que le local de réserve fait partie des dépendances attachées à leur lot n° 1, qu’il a toujours été exploité dans le cadre de l’activité de boulangerie constituant la chambre à farine, ce sans aucune revendication de la copropriété;

Ils font valoir que cette réalité est corroborée par le règlement de copropriété en son chapitre 4^e articles 1^er et 2^e, qui établit que les toitures couvrant les parties du lot n° 1 (partie du fournil et de la chambre à farine), constituées par l’ancienne cour couverte, leur appartiennent ;

En cause d’appel, ils sollicitent subsidiairement, la nomination d’un expert pour observer le local et constater qu’il constitue une dépendance du lot n° 1 et en aucun cas ne s’assimile à un passage ou à un corridor ;

Enfin, ils soulèvent la prescription de l’action en revendication immobilière du syndicat des copropriétaires, l’occupation du local litigieux remontant très en arrière du 27 novembre 1954 ;

Le syndicat des copropriétaires répond que seul le bail de la société Lush France fait état d’une réserve, laquelle ne figure pas dans la définition du lot n° 1, s’agissant d’une boutique en rez-de-chaussée avec arrière-boutique, fournil et dépendances, que l’existence d’un passage couvert qui n’est intégré dans aucun lot privatif résulte du règlement de copropriété, qu’il se situe non au rez-de-chaussée mais entre les niveaux 1 et 2 ;

Il précise que si le règlement de copropriété était jugé inexploitable, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, répute commun les passages et corridors ;

Sur l’expertise, il s’y oppose, soutenant que l’expertise réclamée consiste à déléguer à l’expert, le pouvoir de dire le droit, et à déterminer la propriété de l’espace litigieux autrement que par référence au règlement de copropriété et aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur la prescription, il fait valoir que les consorts E ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de l’utilisation effective de la réserve comme entrepôt à farine depuis 30 ans;

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ;

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment, les passages et corridors ;

Selon le règlement de copropriété établi le 27 novembre 1954 et enregistré le 10 décembre 1954, l’immeuble comprend un corps de bâtiment double en profondeur, deux autres bâtiments en aile et au fond, une cour en bordure de l’impasse d’Argenson et 'au-dessus d’une partie de la cour et le long de l’impasse, un passage couvert avec terrasse au-dessus faisant communiquer le bâtiment sur la rue avec celui du fond’ ;

Selon ce même règlement de copropriété, le rez-de-chaussée se compose 'd’un passage d’allée sur la […] avec escalier et descente de caves, d’une boutique avec cour couverte, puits et dépendances, et d’une sortie sur l’impasse avec un escalier desservant les logements du bâtiment du fond’ ;

Il est constant que les consorts E sont propriétaires des lots n° 1 et 3 dans l’immeuble ;

Le lot n° 1 et comprend une boutique au rez de chaussée sur rue, avec arrière boutique, fournil, dépendances, […] ;

Le lot n° 3 comprend un logement au premier étage sur rue, de trois pièces principales, entrée, cuisine, avec jouissance du water-closet de l’étage ;

Il ressort également du règlement de copropriété que les parties communes comprennent notamment la toiture, à l’exception des parties vitrées des toitures, tabatières ou lucarnes disposées directement sur les parties de l’immeuble appartenant en propre et exclusivement à un copropriétaire, en particulier, les toitures couvrant les parties du lot n° 1 (partie du fournil et de la chambre à farine) constituées par l’ancienne cour couverte ;

Les parties communes sont ensuite définies comme toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires ou qui sont communes suivant la loi et l’usage ;

Enfin, aux termes du règlement de copropriété, les parties privées comprennent les devantures, vitrines, volets de fer ou grilles servant à la fermeture de la boutique et de ses dépendances, ainsi que les toitures des parties de ces dernières (partie du fournil et de la chambre à farine) constituées par l’ancienne cour couverte ;

Il ressort de ces stipulations que d’une part la boutique se situe au rez-de-chaussée de l’immeuble et que d’autre part, les dépendances du lot n° 1 comprennent notamment le fournil et la chambre à farine, situés dans l’ancienne cour couverte, recouverts d’une toiture privative ;

Ces éléments sont en outre corroborés par les photographies des lieux produites en pièce 14 du syndicat des copropriétaires, issues du dossier présenté par la société Lush France, faisant état de la toiture en partie vitrée du lot n° 1 se situant dans la cour de l’immeuble ;

Au surplus, le règlement de copropriété situe bien au rez-de-chaussée : la boutique avec cour couverte, puits et dépendances ;

Les premiers juges ont donc énoncé à juste titre que ces dépendances se situent au rez de chaussée, à l’arrière de la boutique, dans l’ancienne cour désormais couverte ;

Le passage couvert est situé quant à lui au-dessus d’une partie de la cour ;

Il résulte du procès-verbal de constat de M^me I J, clerc habilité aux constats, daté du 29 février 2012, que l’accès à ce passage se fait par une porte située entre le palier du 1^er et 2^e étage de l’escalier B de l’immeuble, entrée impasse de l’hôtel d’Argenson ;

Dès lors, le passage couvert ne se confond pas avec la chambre à farine, comme le soutiennent les appelants ;

Il constitue bien une partie commune en ce qu’il permet l’accès entre les deux bâtiments de la copropriété et n’est compris dans aucun lot privatif ;

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point et la demande d’expertise formulée en appel par les consorts E, rejetée ;

S’agissant de la prescription acquisitive, les premiers juges ont parfaitement retenu que si le passage a effectivement été utilisé par les exploitants de la boulangerie pour y entreposer de la farine, il n’était pas rapporté la preuve de la durée de l’usage et notamment du point de départ de celui-ci ;

En effet, le premier acte portant mention de cette réserve est le bail commercial consenti à la société Lush France à effet du 1^er octobre 2011 ;

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ordonné à la société Lush et aux consorts E la restitution du passage couvert au-dessus du porche dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant deux mois ;

Sur la demande d’indemnisation de la société Lush France

Aux termes de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

En cause d’appel, la société Lush France maintient ses demandes de dommages-intérêts fondées sur l’obstruction du syndicat des copropriétaires par tout moyen à ses travaux, l’ayant obligée à reporter de 6 mois l’ouverture de son magasin, ainsi que sur l’abus dans l’exercice du droit d’ester en justice dont il a fait preuve ;

En l’espèce, il a été vu que sans autorisation de la copropriété, la société Lush France a entrepris des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ;

Il a été vu également que la réserve mentionnée au contrat de bail commercial de 2011 est en réalité le passage couvert visé au règlement de copropriété, non compris dans les dépendances du lot n° 1 ;

S’agissant du refus de l’assemblée générale de voter les travaux, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 novembre 2011, que ce refus a été motivé par les considérations suivantes :

' L’assemblée générale constate n’avoir reçu aucune demande des propriétaires des locaux loués à la société Lush France (lots 1 et 3 M. et M^me E), que les dossiers émanant de l’architecte du locataire et comportant l’indication de la nature des travaux demandés, remis au syndic M^me A, le 2 septembre 2011, manquent de précisions techniques et ne comportent pas davantage de précisions sur l’affectation et la restructuration des locaux. Par ailleurs, ce courrier ne comporte aucune signature en bas de page. Aucun avis technique n’est joint à cette demande concernant le projet d’étude. Il est porté à la connaissance des copropriétaires que des désordres ont déjà eu lieu dans les lots 5 et 7 lors des travaux dits de 'curage’ et du réaménagement de l’appartement du 1^er étage. Les représentants de la société Lush France se sont présentés à cette assemblée générale (5 novembre) afin d’exposer une nouvelle demande de travaux et d’expliquer ces derniers aux copropriétaires réunis, le vote devant avoir lieu, ce même jour, le 5 novembre. L’assemblée générale des copropriétaires n’a pas autorisé cette présence, a chargé son architecte M^me B, présente de se faire remettre ce nouveau dossier. L’assemblée générale refuse de voter sur ces nouveaux travaux demandés le jour même de sa réunion et le syndic, M^me A K qu’aucune demande, ni aucune résolution ne peut être ajouté à l’ordre du jour.' ;

Dès lors, le refus de voter les travaux indiqués dans le courrier transmis au syndic le 2 septembre 2011 est parfaitement motivé, de même que le refus de l’assemblée générale de se prononcer sur le nouveau projet remis à l’architecte de la copropriété le jour même de l’assemblée générale ;

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires fait justement observer que le calendrier initial de travaux ayant prévu l’ouverture de la boutique pour la période des fêtes de fin d’année 2011 était impraticable puisque l’ordonnance de référé prescrivant la mesure d’expertise préventive a été prononcée le 3 novembre 2011 et que l’expert a procédé à ses premières constatations en décembre 2011 ;

Il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir soulevé dans le cadre de l’expertise différents points auxquels a répondu l’expert ;

L’attitude fautive du syndicat des copropriétaires tant dans le cadre de cette procédure que dans le cadre des procédures de référé engagées à son initiative n’est pas démontrée ;

Il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires a sollicité dans le cadre de la première procédure en référé, l’arrêt des travaux affectant le passage couvert et de ceux entrepris sur le porche ;

Si sa demande de liquidation de l’astreinte a été rejetée suivant ordonnance de référé du 25 octobre 2012, cet élément est insuffisant à démontrer l’abus allégué du droit d’ester en justice ;

Aucune faute du syndicat des copropriétaires n’étant démontrée, le jugement déféré sera confirmé en ce que la société Lush France a été déboutée de ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

Sur la demande reeonventionnelle des époux E en indemnisation de la diminution du loyer

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter cette demande et le jugement sera confirmé sur ce point ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Lush France et les consorts E, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris, la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile formulées par la société Lush France et les consorts E ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement,

Constate l’intervention volontaire de M^me G E épouse Z et M. M E, en qualité d’héritiers de M. L E ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté M. et M^me E de leur demande en garantie ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,

Déclare irrecevable en appel, la demande subsidiaire d’autorisation judiciaire de travaux formulée par la société Lush France ;

Condamne la société Lush France à garantir les consorts E de toute condamnation prononcée à leur encontre en leur qualité de copropriétaire par le fait de la société Lush France ;

Condamne in solidum la société Lush France et les consorts E aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT