15/02/2021

ARRÊT N° 149/2021

N° RG 19/05297 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NLAX

CBB/CL

Décision déférée du 21 Novembre 2019 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE (19/01715)

M. SAINATI

Y X

C/

SCI LE COSILODGE DES LICES

SASU ICA PATRIMOINE

SARL ATS CONSEIL

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU QUINZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

Madame Y X

[…]

[…]

Représentée par M^e Sabrina PAILLIER, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELEURL DU MANOIR DE JUAYE ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEES

SCI COSILODGE DES LICES

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

SASU ICA PATRIMOINE

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno MERLE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Philippe NETTO, avocat plaidant au barreau de PARIS

SARL ATS CONSEIL

[…]

[…]

Représentée par M^e Muriel AMAR-TOUBOUL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Nathalie CHEKROUN ZAOUI, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

C. BENEIX-BACHER, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée

de :

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Suivant acte de réservation en date du 27 février 2010 et acte de vente en date du 30 novembre 2010, M^me X qui souhaitait se constituer un patrimoine pour sa retraite, a acquis de la SCI Cosilodge des Lices, promoteur vendeur, un appartement type T3 situé à Muret, dans le cadre du dispositif loi Scellier, pour le prix de 211 579 € qu’elle a financé par un prêt contracté auprès de la CE Midi Pyrénées.

L’opération a été réalisée sur la base d’une étude de patrimoine établie par la SARL ATS Conseil, conseil en gestion de patrimoine, mandataire indépendant d’ICA Patrimoine qui a commercialisé le programme immobilier et a édité des plaquettes publicitaires.

A l’issue de la période d’immobilisation fiscale, M^me X qui voulait revendre ce bien a constaté qu’il avait perdu 30% de sa valeur d’achat (estimée à 141 000€ en février 2020).

PROCEDURE

Par acte d’huissier en date du 27 septembre 2019, M^me X a assigné la SARL Cailleau Promotion, la SCI Cosilodge des Lices, la SASU ICA Patrimoine et la SARL ATS Conseil devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de désignation d’un expert.

Par ordonnance contradictoire en date du 21 novembre 2019, le juge au visa de des articles 145, 263 et suivants du code de procédure civile, a :

— débouté M^me X de ses demandes à l’encontre de la société Cailleau Promotion et la société Groupe Cailleau,

— rejeté la demande d’expertise de M^me X en l’absence de motif légitime,

— condamné M^me X à porter et payer la somme de 1500 € à la SCI Cosilodge des Lices et 1500€ à la société ICA Patrimoine au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X au paiement des entiers dépens.

Par déclaration d’appel en date du 10 décembre 2019, M^me X a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— débouté M^me X de ses demandes à l’encontre de la société Cailleau Promotion et la société groupe Cailleau,

— condamné M^me X à porter et payer la somme de 1500 € à la SCI Cosilodge des Lices et 1500€ à la société ICA patrimoine au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X au paiement des entiers dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

M^me X dans ses dernières conclusions en date du 13 novembre 2020 demande à la cour au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 21 novembre 2019,

— débouter les intimés de leurs prétentions, fins et conclusions et demandes en appel incident,

statuant à nouveau,

— accorder à M^me X l’expertise sollicitée,

— désigner tel expert qu’il lui appartiendra avec mission de :

* après avoir pris connaissance de tous les documents utiles et notamment après avoir obtenu des défenderesses toutes les informations qu’elles possédaient antérieurement à la signature du contrat préliminaire sur l’équilibre financier de l’opération, convoquer les parties et se rendre sur les lieux,

* procéder à l’évaluation au jour de la signature du contrat préliminaire, soit le 27 juillet 2010, et au jour de l’expertise, de la valeur vénale des biens immobiliers acquis par M^me X,

* dans l’hypothèse où la valeur vénale aurait été augmentée de manière artificielle par la multiplication de programmes immobiliers sur la commune de Muret ou sur les communes avoisinantes, retenir, pour l’évaluation du bien objet du présent litige, une commune non impactée par de tels programmes et située à proximité de Muret,

* analyser l’étude financière réalisée par la société ICA patrimoine et la société ATS conseil et se prononcer sur sa qualité et sa pertinence, ainsi que sur la crédibilité de ses hypothèses notamment en termes de revente,

* dire si son contenu était de nature à éclairer M^me X sur les risques et les opportunités de son investissement, notamment, et le cas échéant, en raison de la multiplication de programmes immobiliers à proximité de Muret,

* examiner si le choix du bien proposé était opportun et si la société ICA Patrimoine et la société ATS Conseil auraient dû proposer un meilleur investissement,

* d’une manière générale, donner tous éléments techniques et de faits propres à déterminer les responsabilités encourues et à permettre d’évaluer le préjudice subi par M^me X,

* se faire remettre de la part de la SCI Cosilodge des Lices tout document utile concernant la construction, les caractéristiques et la qualité des biens,

* fournir tous éléments de fait nécessaires à la solution du litige,

— dire que l’expertise sera mise en 'uvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe dans les six mois de sa saisine,

— fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera précisé dans l’ordonnance,

— dire que l’expert pour se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M^me X à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1500€ à la société SCI Cosilodge des Lices et la société ICA Patrimoine ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner in solidum la société SCI Cosilodge des Lices, la société ATS Conseil, la société ICA Patrimoine à payer à M^me X la somme de

3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SCI Cosilodge des lices, la société ATS conseil, la société ICA patrimoine aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Paillier.

Elle soutient que :

— le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse est compétent en raison du lieu de livraison de l’immeuble à Muret,

— le déficit de valeur est de la responsabilité de son conseil en gestion et du vendeur qui, par leur action conjointe, l’ont induite en erreur sur la valeur réelle du bien en 2010 par dol et ils ont manqué à leurs obligations de devoir de conseil et de mise en garde,

— elle soupçonne les différents intervenants de lui avoir sciemment caché des éléments qui, s’ils lui avaient été communiqués à l’époque, l’auraient incitée à ne pas acheter cet appartement (qualité de construction, emplacement, présence d’autres programmes immobiliers),

— c’est sur la base de l’étude personnalisée datée du 26 juillet 2010 qui démontrait la certitude de rentabilité, qu’elle s’est engagée,

— les conditions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies : elle justifie de la perte de valeur,

— l’expertise vérifiera que le bien a été surévalué sciemment au moment de l’achat, les pièces qu’elle produit sont généralement jugées insuffisantes pour les juges du fond au contraire d’une expertise judiciaire contradictoire,

— l’action au fond peut donc être intentée sur le dol ou l’article L121-1 du code de la consommation, sur la publicité mensongère voir l’article L111-1 sur le défaut d’information pré-contractuelle sur les risques de l’opération qui lui a fait perdre une chance de ne pas contracter,

— l’assurance « garantie perte à la revente de 10 ans » dont est assortie le bien prévoit une garantie avec une décote maximum de 31 000 €, alors qu’en l’espèce elle est de 70 000€ environ,

— la question de la prescription relève du juge du fond, toutefois, le point de départ de la prescription de l’action en nullité pour dol est le jour de la découverte du vice du consentement ou en matière délictuelle du jour de la réalisation du dommage et en l’occurrence le jour de la découverte de la perte de valeur, soit courant 2019,

— il est donc indispensable d’obtenir une expertise judiciaire visant à établir la valeur réelle des biens acquis le 30 novembre 2010 ainsi que la valeur actuelle ainsi qu’une expertise sur l’étude personnalisée faite par les sociétés ATS Conseil et ICA Patrimoine.

La société ICA Patrimoine dans ses dernières conclusions en date du 5 mars 2020 demande à la cour au visa des articles 145, 238 alinéa 3, 265 et 266 du code de procédure civile et de l’article 1137 du code civil, de :

à titre principal,

— confirmer l’ordonnance rendue par M. le Président du tribunal judiciaire de Toulouse le 21 novembre 2019, en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour faisant droit à la demande d’expertise de M^me X, il est demandé à la cour de bien vouloir :

— limiter l’étendue de la mesure d’expertise prescrite à l’évaluation du bien immobilier à la date de la vente,

— limiter les pouvoirs de l’expert,

en tout état de cause,

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M^me X au paiement au bénéfice d’ICA Patrimoine de la somme de 6000 €, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux entiers dépens.

Elle soutient que la demande ne répond pas aux conditions de l’article 145 :

— défaut de motif légitime en ce que :

*la copie d’écran internet d’estimations immobilières et l’attestation d’EDC sont insuffisantes à démontrer le caractère plausible du litige,

*les nouvelles pièces produites (une estimation de son bien immobilier datée du 7 février 2020 émanant de son gestionnaire locatif Elyade, ainsi qu’un rapport d’estimation) ne confirment pas l’existence d’un litige plausible,

*« La Côte Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières au 1^er janvier 2010 » pour les ventes et locations démontrant l’absence de surévaluation,

*il n’est pas non plus justifié des intentions dolosives ou défauts de conseil,

— le dol doit s’apprécier au moment de la vente en 2010 ce qui exclut de se placer au jour de l’évaluation actuelle,

— la mission d’expertise sollicitée est en réalité une mesure destinée à pallier sa carence dans l’administration de la preuve puisqu’elle veut demander à l’expert des renseignements sur les manquements éventuels des cocontractants à leurs obligations de renseignement, de conseil et d’information,

— ce faisant, elle demande à l’expert de résoudre des questions d’ordre juridique qui lui sont interdites par l’article 238 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, il est demandé de limiter la mission de l’expert à la seule estimation du bien en 2010.

La SARL ATS Conseil dans ses dernières conclusions en date du

5 mars 2020 demande à la cour au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— rejeter l’intégralité des demandes de M^me X,

— confirmer les dispositions de l’ordonnance du 21 novembre 2019 dont appel,

y ajoutant,

— condamner M^me X à payer la somme de 3000 € à la SARL ATS Conseil au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux entiers dépens.

Elle soutient que :

— M^me X s’est déterminée sur la base de son étude personnalisée et de "La Côte Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières au

1^er janvier 2010" pour les ventes et locations,

— rien ne lui interdisait de se renseigner également par elle-même,

— on peut donc s’interroger sur l’utilité de la mesure d’expertise sollicitée qui devra se prononcer sur la valeur du bien au jour de l’expertise alors que les griefs prétendus datent de 2010,

— elle ne démontre pas une quelconque implication de la SARL ATS Conseil ayant agi en qualité de mandataire pour commercialiser ce programme, de sorte que la demande d’instruction porte atteinte à ses droits.

La SCI Cosilodge des Lices, dans ses dernières conclusions en date du 4 mars 2020 demande à la cour au visa des articles 145 et 146 du code de procédure civile, de :

— débouter M^me X de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme injustes et en tout cas mal fondées,

— confirmer l’ordonnance du 21 novembre 2019 en toutes ses dispositions,

— condamner M^me X à verser à la société SCI Cosilodge des Lices la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure,

à titre subsidiaire,

— la prise en charge du coût de l’expertise devra intégralement rester à la charge de la demanderesse,

— la mission de l’expert devra être cantonnée à des investigations purement techniques.

Elle soutient que :

— la demande ne sert pas à améliorer la situation probatoire de M^me X puisqu’elle n’apporte aucun début de preuve des faits qu’elle dénonce, manquant ainsi à l’article 146 du code de procédure civile,

— elle ne justifie pas de la valeur actuelle du bien ni d’une surévaluation intentionnelle leur étant imputable,

— tant dans le contrat de réservation que dans l’acte de vente il était produit le descriptif du bien de sorte qu’elle a acquis l’immeuble en toute connaissance de cause,

— le vendeur fait la preuve que M^me X a donc acheté à un prix tout à fait conforme au prix du marché immobilier de ce moment là (2010),

— elle produit l’étude de marché qui a été faite préalablement à ce programme immobilier, en 2007 qui démontre tout le sérieux et l’attractivité de ce programme sur ce secteur de Muret,

— la perte actuelle de valeur à supposer établie ne démontre en rien la surévaluation en 2010, alors qu’il y a eu une crise dans le secteur immobilier dès 2010,

— la mission qu’elle veut voir confier à l’expert ne relève pas de son pouvoir,

— les actions au fond envisagées sont toutes vouées à l’échec en ce que :

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2020.

MOTIVATION

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur. Ce motif existe dès lors que l’éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec.

Il est dès lors indispensable que le demandeur établisse l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés, approximativement au moins, et sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner.

Mais l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées ni que soit démontré l’absence de contestation sérieuse, les dispositions de l’article 146 du même code sur la carence d’une partie dans l’administration de la preuve n’étant pas applicables.

Cette exigence de motivation fait obstacle à ce qu’il soit recouru à la procédure de l’article 145 de manière abusive : elle ne doit pas permettre de pallier les erreurs ou négligences d’un plaideur, pour qui il serait aisé de réunir les preuves demandées sans recourir au juge.

En l’espèce, M^me X qui a réalisé l’investissement foncier litigieux dans un but de défiscalisation dans le cadre de la Loi Scellier et qui soupçonne les différents intervenants de lui avoir sciemment caché des éléments (qualité de construction, emplacement, présence d’autres programmes immobiliers) qui s’ils lui avaient été communiqués à l’époque, l’auraient incitée à ne pas acheter cet appartement, sollicite l’organisation d’une expertise aux fins notamment, de :

— procéder à l’évaluation de la valeur vénale du bien immobilier au jour de la signature du contrat préliminaire, soit le 27 juillet 2010, et au jour de l’expertise,

— procéder à une analyse de l’ étude financière personnalisée faite par les sociétés ATS Conseil et ICA Patrimoine.

— vérifier l’existence d’un vice du consentement voire un manquement à l’obligation d’information, de conseil et de mise en garde.

Or pour justifier d’un litige possible elle produit :

— un message de l’association EDC du 17 décembre 2018 attestant d’une valeur en 2010 comprise entre 2270 et 2800€ le m² hors frais d’acquisition pour cet appartement de 64 m²,

— une étude de l’agence immobilière Elyade du 7 janvier 2020 visant un prix actuel moyen de 2203€ le m² (141 600€),

— des offres actuelles de vente d’appartements de même superficie dans la même commune.

Elle a acquis ce bien au prix de 211 579€ soit 176 905€ hors TVA en 2010, soit 2764€ le m². L’attestation EDC qui reprend exactement l’estimation de "La Côte Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières’ au 1^er janvier 2010 qui est l’ouvrage de référence en la matière pour les ventes et locations, vise un prix moyen au m² de 2535€. M^me X ne produit pas l’estimation de cet ouvrage établie au jour où la cour statue ce qui aurait permis une comparaison sur les mêmes bases.

Dans ces conditions, dès lors que le prix d’achat de 2764€ le m² se situe dans la fourchette de prix

entre 2270 et 2800€, M^me X ne justifie pas d’une suspicion de sur estimation laquelle ne peut se déduire de la seule décote immobilière 10 ans après.

Dès lors, elle ne justifie pas d’un litige plausible et crédible, bien qu’éventuel et futur, sur lequel pourra influer le résultat de la mesure d’expertise demandée.

Par ailleurs, elle sollicite une mesure d’expertise dans le but de vérifier l’existence d’un vice du consentement voire un manquement à l’obligation d’information, de conseil et de mise en garde. Or en vertu de l’article 238 du code de procédure civile, il n’appartient pas à un expert, technicien dans une spécialité précise de se livrer à une appréciation juridique des faits de la cause, la mission ainsi sollicitée ne constituant pas une mesure légalement admissible au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

En conséquence la décision sera confirmée en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 21 novembre 2019 en toutes ses dispositions.

— Condamne M^me X aux dépens ainsi qu’à verser à chaque intimé la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne M^me X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER