Cour d'appel de Rennes, 5ème chambre, 16 juin 2021, n° 18/01359

CA Rennes
Infirmation partielle 16 juin 2021

Arguments

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Rejeté
Obligation de délivrance du bailleur
La cour a estimé que la société Futura Finances n'a pas prouvé le montant du préjudice résultant de la perte de redevance, rendant sa demande non fondée.
Rejeté
Inexécution contractuelle du bailleur
La cour a jugé que la société REN 1 n'a pas démontré l'existence d'un préjudice suffisant, rendant sa demande non fondée.
Rejeté
Nécessité d'une expertise pour justifier le préjudice
La cour a estimé que les sociétés avaient eu suffisamment de temps pour fournir les éléments nécessaires à leur demande, et que l'expertise ne pouvait pallier leur carence dans l'administration de la preuve.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SAS Futura Finances et l'EURL REN 1 ont interjeté appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Rennes, demandant la condamnation de la SCI F.B. à verser des indemnités pour préjudice lié à des travaux dans des locaux loués. La première instance a constaté que les travaux avaient été réalisés, rendant la demande d'exécution sans objet, et a condamné la SCI à verser 3 000 euros à Futura Finances. La cour d'appel a infirmé partiellement ce jugement, déboutant Futura Finances de sa demande d'indemnité, considérant que les preuves fournies étaient insuffisantes pour établir le préjudice. Elle a confirmé le jugement pour le reste, notamment le rejet des demandes de REN 1 et des frais irrépétibles. La cour a donc confirmé en partie et infirmé en partie la décision de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 5e ch., 16 juin 2021, n° 18/01359
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	18/01359
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Catherine LE FRANCOIS, président
Avocat(s) :	Marie VERRANDOValérie BREGERXavier MASSIP
Cabinet(s) :	BG ASSOCIESLX RENNES-ANGERSGAUVAIN DEMIDOFF & LHERMITTE
Parties :	SAS FUTURA FINANCES, EURL REN.1 c/ SCI F.B.

Texte intégral

5^e Chambre

ARRÊT N°-238

N° RG 18/01359 – N° Portalis DBVL-V-B7C-OUY6

SAS FUTURA FINANCES

EURL REN.1

SCI F.B.

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 JUIN 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Z LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Z A, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 31 Mars 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 16 Juin 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

SAS FUTURA FINANCES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Valérie BREGER, Plaidant, avocat au barreau de LAVAL

EURL REN.1 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Valérie BREGER, Plaidant, avocat au barreau de LAVAL

INTIMÉE :

SCI F.B. prise en la personne de son gérant domicilié audit siège

[…]

Représentée par M^e Xavier MASSIP de la SCP BG ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

***********

Par acte sous seing privé du 2 juillet 1981, M^me X a consenti un bail commercial à la société Le Soldeur, portant sur des locaux situés […] à Rennes, pour une durée de 9 années commençant à courir le 1^er juillet 1981 pour se terminer le 30 juin 1990.

Par acte sous seing privé du 10 décembre 1997, le fonds de commerce exploité […], sous l’enseigne 'NOZ', a été donné à titre de location-gérance à la société REN 1 pour une durée d’une année à compter du 1^er janvier 1998, renouvelable par tacite reconduction.

Par acte authentique du 13 septembre 2001, la SCI FB, venant aux droits de M. et M^me Y, venant eux mêmes aux droits de M^me X, a renouvelé le bail commercial au profit de la société Futura Finances, venant aux droits de la société Groupe Atlantis suite à une opération de fusion absorption, laquelle venait elle-même aux droits de la société Le Soldeur suite également à une opération de fusion absorption.

Le renouvellement a été consenti pour une durée de 9 années, ayant commencé à courir le 1^er juillet 1999 pour se terminer le 30 juin 2008.

Le 26 mars 2008, la société Futura Finances a fait délivrer à la SCI FB, une demande de renouvellement du bail commercial, aux clauses et conditions du précédent, à compter du 1^er jui1let 2008 et pour une nouvelle durée de 9 années.

Le 7 juillet 2008, la SCI FB a fait délivrer à la société Futura Finances une acceptation de congé avec réclamation d’un nouveau loyer.

Déplorant l’existence de désordres affectant les locaux, la société Futura Finances a saisi le juge des référés qui a, par ordonnance du 29 septembre 2011, désigné M. B-C D aux fins d’expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 23 novembre 2012.

Par courrier du 8 janvier 2013 adressé au conseil du bailleur, le conseil de la société Futura Finances a indiqué qu’il était urgent de réaliser les travaux et a demandé à la SCI FB si elle entendait réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Un autre courrier a été adressé le 15 janvier 2013, faisant état des nombreuses infiltrations affectant le local.

Par acte du 18 mars 2013, la SAS Futura Finances a fait assigner la SCI FB devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins de la voir condamner à réaliser les travaux préconisés par 1'expert judiciaire.

Le 20 juillet 2015, la société REN 1 est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement en date du 19 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Rennes a :

— reçu la société REN 1 en son intervention volontaire,

— constaté que les travaux dont l’exécution était sollicitée par la société Futura Finances et la société REN 1 ont été entrepris par la SCI FB et que la demande tendant à leur exécution est devenue sans objet,

— condamné la SCI FB à verser à la société Futura Finances la somme de

3 000 euros en réparation du préjudice subi,

— rejeté la demande indemnitaire de la société REN 1 formée à l’encontre de la SCI FB,

— rejeté la demande subsidiaire tendant à ce qu’une expertise judiciaire soit ordonnée,

— condamné la SCI FB à verser à la société Futura Finances la somme de

2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande en exécution provisoire,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— condamné la SCI FB aux dépens, lesquels comprendront les frais relatifs à la procédure de référé

ainsi que les frais d’expertise.

Le 23 février 2018, la SAS Futura Finances et l’EURL REN 1 ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures du 2 octobre 2020, elles demandent à la cour de :

— dire l’appel recevable et fondé ; y faisant droit,

Constatant que n’est pas contesté le chef de jugement ayant écarté l’application de la clause de souffrance opposée par la SCI FB,

— infirmer le jugement entrepris, le confirmant cependant du chef de la condamnation à indemnité de procédure et aux dépens,

— condamner la SCI FB à verser à la société Futura Finances la somme de 15 063,08 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice, sur le fondement contractuel, avec intérêts moratoires au taux légal à compter de la demande en justice,

— condamner la SCI FB à verser à la société REN 1 la somme de 27 387 euros en réparation de son préjudice, sur le fondement quasi-délictuel, avec intérêts compensatoires au taux légal à compter de la demande en justice,

— condamner la SCI FB à verser à la société REN 1 la somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’instance,

Additant, dans tous les cas,

— condamner la SCI FB à verser à chacune des appelantes la somme de

3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— et rejetant toute prétention contraire comme non recevable, en tous cas non fondée,

— condamner la SCI FB aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

Constatant la responsabilité encourue par la SCI FB au regard de chacune des appelantes,

Constatant n’y avoir carence des appelantes dans l’administration de leur preuve,

— commettre tel Expert qu’il plaira à la cour de désigner avec mission de rechercher et déterminer le préjudice subi par chacune d’elles à l’occasion de la réalisation des travaux par la SCI FB dans les lieux donnés à bail par celle-ci,

— réserver en ce cas le surplus des demandes et les dépens d’appel ;

Dans ses dernières conclusions du 30 juillet 2018, la SCI FB demande à la cour de :

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée à verser à la société Futura Finances la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice subi, outre 2 500 euros en application de I’article 700 du code de procédure civile, et sa condamnation aux dépens,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de la société REN 1 formée à son encontre et rejeté la demande subsidiaire tendant à ce qu’une expertise judiciaire soit ordonnée,

En conséquence,

— débouter la société Futura Finances et la société REN 1 de I’ensemble de

leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum la société Futura Finances et la société REN 1 au

paiement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation des mêmes in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Futura Finances explique que la clause de souffrance n’a pour objet que d’autoriser la bailleur à effectuer les réparations utiles et non pas à l’exonérer de toute responsabilité.

Elle rappelle que le bailleur a pour obligation, notamment, de délivrer la chose louée, en permettant son exploitation et que la SCI FB a manqué à son obligation en tardant à réaliser les travaux nécessaires.

La société Futura Finance demande le remboursement de la redevance dont elle a été privée du fait de la réalisation des travaux qui ont obligé à la fermeture du commerce.

La société Ren 1 soutient que l’inexécution contractuelle de ses obligations par la SCI FB est de nature à constituer une faute quasi-délictuelle à son égard.

Elle prétend que la fermeture du fonds pour la réalisation des travaux a entraîné une perte d’exploitation constituant son dommage.

Elle réclame le paiement de sa perte de marge.

À titre subsidiaire, les deux sociétés appelantes sollicitent l’instauration d’une mesure d’expertise pour évaluer le quantum du préjudice subi.

En réponse, la société FB explique que la réalisation des travaux a été rendue compliquée pour plusieurs raisons.

Elle allègue que la société Futura Finances a multiplié les difficultés, notamment en subordonnant son intervention à la communication préalable des travaux, ou en réclamant une étude de faisabilité.

Elle souligne :

— les difficultés relatives à un chéneau en appui sur l’immeuble du 8 et du 10 de la rue, supposant ainsi l’assentiment du syndicat de copropriété voisin.

— des contraintes techniques,

— le refus du propriétaire voisin (les HLM) de réaliser une sortie d’urgence à ouverture unique vers

l’extérieur (sortie sur le fonds d’un tiers).

Elle rappelle que les travaux ont fait l’objet d’une visite de la sous-commission départementale de sécurité le 23 octobre 2014, qui a émis un avis favorable le 4 novembre 2014.

Concernant les demandes indemnitaires fondées sur les conséquences préjudiciables résultant de la réalisation des travaux par le preneur (pour perte de redevance) et le locataire-gérant (pour perte de marge) la SCI FB estime qu’il s’agit d’une double indemnisation exclusive l’une de l’autre.

Elle rappelle la clause de souffrance incluse dans le bail et conteste les demandes indemnitaires.

Subsidiairement, elle invoque un préjudice sur le fondement de la perte de chance.

Elle conteste l’expertise réclamée.

— Sur la demande de la société Futura Finances.

Par application de l’article 1719-1° du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée.

Cette obligation de délivrance persiste tout au long du bail et oblige le bailleur à maintenir le local en état de servir à l’usage contractuellement convenu.

Le fonds souffrait notamment d’infiltration depuis 2007.

Les travaux réalisés par le bailleur ont consisté à notamment à l’isolement du magasin et de la chaufferie, la réfection de trois chéneaux avec rajout d’une deuxième descente des eaux pluviales et ont obligé à la fermeture des locaux du 29 septembre au 24 octobre 2014, soit pendant 26 jours.

Le bail prévoit : le preneur devra souffrir toutes les réparations que le propriétaire pourrait faire exécuter dans les lieux loués pendant le cours du bail (…) quelles que soient leur importance et leur durée alors même que cette dernière excéderait 40 jours nonobstant l’article 1724 du code civil.

Cette clause a pour seul objet de permettre au bailleur d’effectuer tous travaux utiles sans être obligé de réclamer l’autorisation du preneur.

Elle ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance du fait de la nécessité de réaliser des travaux indispensables tels que prévus dans le cas présent.

Pendant les travaux, la fermeture des locaux a entraîné une impossibilité d’exploitation et est constitutive d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

L’acte du 10 décembre 1997, conclu entre la société Groupe Atlantis aux droits desquels vient la société Futura Finances, et la SARL REN 1, stipule en son paragraphe IX intitulé Redevance : la présente convention de location-gérance est consentie et acceptée moyennant le paiement par le preneur au bailleur :

- d’une somme annuelle fixe de 57 600 francs hors taxes, payable mensuellement à terme échu, soit la somme de 4 800 francs hors taxes, et pour la première fois, le 31 janvier 1998.

- d’une somme proportionnelle correspondant à 55 % du bénéfice avant impôt et après produits et charges exceptionnels et participation des salariés.

Le preneur s’engage à verser au bailleur un acompte mensuel de 9 500 francs hors taxes, payable à terme échu et pour la première fois le 31 janvier 1998.

Il sera procédé à une régularisation annuelle dans les trois mois qui suivent la clôture des comptes du preneur.

Cette redevance comprend le loyer des murs et s’entend la taxe sur la valeur ajoutée au taux en vigueur en sus.

Comme l’a justement relevé les premiers juges, la société Futura Finances ne communique pas le montant actuel du loyer fixe et de l’acompte mensuel.

Elle verse au dossier un document intitulé 'attestation de conformité du calcul de marge commerciale non réalisée’ d’une société Strego, expert-comptable, en date du 1^er juillet 2015. Cette société a vérifié la cohérence des informations constitutives du calcul du chiffre d’affaires de la SARL REN 1 et a contrôlé le calcul du chiffre d’affaires non réalisé sur les jours donnés.

Cette étude a porté sur 4 semaines (qui correspondent a priori à la période de fermeture des locaux) pour les années 2012 et 2013 pour conclure sur une estimation de la perte de chiffre d’affaires en tenant compte d’une progression de 6,93 % calculée sur les deux années de référence.

La somme retenue pour 27 837 euros correspond à une perte arithmétique de marge et ne correspond pas à la définition du bénéfice avant impôt et après produits et charges exceptionnels telle que prévue dans le contrat de location-gérance.

Cette étude réalisée sur 4 semaines sur 2 années est insuffisante pour être convaincante. Elle l’est d’autant moins que le résultat net de la société REN 1 était déficitaire à hauteur de 24 697 euros en 2011, bénéficiaire à hauteur de 25 929 euros en 2012, déficitaire à hauteur de 127 089 euros en 2013 et déficitaire à hauteur de 38 144 euros en 2014.

La somme alléguée à hauteur de 27 837 euros correspond à une perte arithmétique de marge et ne correspond pas à la définition du bénéfice avant impôt et après produits et charges exceptionnels tels que prévus dans le contrat de location-gérance. Elle ne peut être prise en compte.

Comme l’ont justement relevé les premiers juges, la société Futura Finances ne communique pas le montant actuel du loyer fixe et de l’acompte mensuel payés par la société REN 1.

Il n’est pas plus établi l’absence de paiement de la part de la société REN 1.

Les documents communiqués au dossier ne permettent pas de démontrer le montant du préjudice résultant de la perte de redevance pour la société Futura Finances.

La société Futura Finances est déboutée de sa demande en paiement.

Le jugement du 19 décembre 2017 est infirmé de ce chef de demande.

— Sur la demande de la société REN 1.

Au visa de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction en vigueur au moment des faits, devenu l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer

Il appartient à la société REN 1 de démontrer l’existence d’une faute, son préjudice et un lien de causalité entre l’un et l’autre.

Les infiltrations affectant les locaux ainsi que la fermeture des locaux pour la réalisation des travaux constituent des manquements de la société FN à son obligation de délivrance. Ces manquements sont de nature contractuelle vis à vis de la société Futura Finances et revêtent un caractère quasi-délictuel vis à vis de la société REN 1.

Concernant le préjudice, il a été écrit que le document intitulé 'attestation de conformité du calcul de marge commerciale non réalisée’ d’une société Strego, expert-comptable, en date du 1^er juillet 2015 était insuffisant pour justifier du taux de marge retenu. Il est donc insuffisant pour évaluer le montant du préjudice.

La société REN 1 est déboutée de sa demande.

Le jugement critiqué est confirmé à ce titre.

— Sur la demande en expertise.

Comme l’écrivent les sociétés Futura Finances et REN 1, la fermeture a été subie en 2014 et non en 2019 ou 2020. Elles ont eu ainsi le temps pour communiquer tous les éléments comptables nécessaires pour justifier de leur demande indemnitaire.

La mesure d’instruction n’ayant pas pour vocation de palier la carence des parties quant à l’administration de la preuve qui leur incombe, les sociétés Futura Finances et REN 1 sont déboutées de leur demande.

Le jugement du 19 décembre 2017 est confirmé à ce titre.

— Sur les autres demandes.

La société Futura Finances est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La société FB est déboutée de sa demande.

Succombant en leurs demandes, les sociétés Futura Finances et REN 1 sont déboutées de leur demande en frais irrépétibles et sont condamnées aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

— Confirme partiellement le jugement du 19 décembre 2017 sauf en ses dispositions relatives à la demande indemnitaire de la société Futura Finances, aux frais irrépétibles et aux dépens ;

Statuant des chefs infirmés,

— Déboute la société Futura Finances de sa demande en paiement d’une somme de 15 063,08 euros ;

— Déboute la société Futura Finances de sa demande en frais irrépétibles présentée en première instance ;

— Condamne les sociétés Futura Finances et REN 1 aux dépens de première instance ;

Y ajoutant,

— Déboute la SCI FB, la société Futura Finances et la société REN 1 de leur demande en frais irrépétibles ;

— Condamne les sociétés Futura Finances et REN 1 aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente