Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 05 JUIN 2019

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/03383 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2VHO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Octobre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/06254

APPELANT

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

ALGERIE

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

INTIME

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 44 RUE G H 75008 PARIS

représenté par son Syndic en exercice, la SARL NBGI,

[…],

dont le siège social est […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

c/o SARL NBGI, […]

[…]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Février 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. G-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Madame Muriel PAGE, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par G-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

Depuis février 2010, M. X est propriétaire des lots n° 20 (ancien n° 6A représentant 95 sur 1.000 de tantièmes) et 21 (ancien n° 6B représentant 45 sur 1.000 de tantièmes) dans l’immeuble en copropriété du 44 rue G H à Paris 8^e, dont le syndic en exercice est la société NBGI.

M. X ne réglant pas régulièrement les charges et travaux de copropriété qui lui incombent depuis plusieurs années, le 21 février 2013, une sommation de payer lui a été délivrée en vain pour la somme en principal de 24 430,86 euros.

Le 13 octobre 2014, le conseil du syndicat lui a envoyé une mise en demeure portant sur la somme en principal de 72 317,69 euros.

Par acte 3 décembre 2014 le syndicat des copropriétaires du 44 rue G H à Paris 8^e, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné M. X devant le tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, les sommes de :

—  85 181, 93 euros au titre de l’arriéré de charges courantes et d’appels de travaux échu et impayé au 2^e trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2013, date de délivrance de la sommation de payer, sur la somme de 24 430,86 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  405, 39 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance,

—  4 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  7 230 euros en application des dispositions de l’article 700 au titre du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 28 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— rejeté les moyens d’irrecevabilité pris de la nullité de l’assignation et du défaut d’autorisation du syndic par l’assemblée générale,

— déclaré M. X forclos dans son droit de contester l’assemblée générale du 20 novembre 2012,

— déclaré M. X recevable pour contester les assemblées générales du 26 mars 2013 et du 20

janvier 2014,

— déclaré mal fondé M. X en son moyen de nullité pris du défaut de convocation régulière,

— constaté que le syndicat des copropriétaires n’impute pas à M. X la signature des mandats ayant conduit à retenir sa participation aux assemblées générales du 26 mars 2013 et du 20 janvier 2014,

— dit en conséquence n’y avoir lieu à vérification d’écriture,

— déclaré irréguliers au regard de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 les mandats subdélégués à M^me Y par M^me X en vertu d’un prétendu mandat tacite ou apparent reçu par celle-ci,

— mais dit que ces irrégularités sont sans incidence sur les votes, et qu’ils ne peuvent entraîner la nullité de ces assemblées générales,

— débouté M. X de sa demande en nullité des assemblées générales des 26 mars 2013 et 20 janvier 2014,

— condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 85 181,93 euros au titre de l’arriéré de charges courantes et d’appels de travaux, échu et impayé au 2^e trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2013, date de délivrance de la sommation de payer sur la somme de 24 430,86 euros, et à compter

du 3 décembre 2014, date de l’assignation, pour le surplus ;

— condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 369,96 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement de sa créance,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. X aux dépens qui ne peuvent plus comprendre le coût de la sommation de payer déjà alloué au syndicat des copropriétaires,

— condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 février 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 30 janvier 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions signifiées le 28 novembre 2018, par lesquelles M. X, appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

à titre principal,

— lui dire inopposable les mandats du 19 mars 2013 (pièce adverse n°15), 17 décembre 2013 (pièce adverse n°17) et 18 janvier 2015 (pièce adverse n°26),

— dire que ces documents constituent un faux n’ayant pas été signés par lui et en tout état de cause lui sont inopposables,

— constater qu’il a vainement notifié son domicile réel au syndic de copropriété et vivait en Algérie,

— constater que le syndic a systématiquement ignoré ce domicile alors même qu’il savait que l’appartement était occupé par son épouse séparée de biens, parlant difficilement français et étant gravement malade, atteinte d’un cancer et dépressive,

— dire ce faisant que le syndic a manqué à ses obligations découlant de l’article 65 du décret du 17 mars 1967 obligeant celui-ci à notifier à son véritable domicile,

— voir déclarer irrecevable la présente assignation de ce chef,

— constater que les convocations aux assemblées générales de copropriété des 20 novembre 2012, 26 mars 2013, 20 janvier 2014, ont été notifiées au 44 rue G H à Paris (75008) alors qu’il résidait en Algérie et que le récépissé de ces convocations ne peut matériellement pas comporter sa signature,

au visa des article 64 du 17 mars 1967 et vu l’article1324 du code civil,

— constater que, résidant en Algérie, il n’a été signataire ni des récépissés de lettre de convocation aux assemblées générales des 20 novembre 2012, 26 mars 2013 et 20 janvier 2014, ni des procès-verbaux d’assemblées générales correspondantes,

— dire les convocations entachées de nullité,

— dire les assemblées générales des 20 novembre 2012, 26 mars 2013 et 20 janvier 2014 et l’ensemble des résolutions en découlant entachées de nullité pour inobservation des règles prescrites pour sa convocation,

— constater l’inobservation des règles relatives au fonctionnement de l’assemblée générale,

— constater que les mandats prétendument établis par lui en faveur de M^me Y pour les assemblées générales des 26 mars 2013, et 20 janvier 2014 ne comportent pas sa signature désigné en tant que mandant et les lui déclarer en conséquence inopposables,

— constater la nullité des assemblées générales pour inobservation des règles prescrites au fonctionnement de l’assemblée générale,

— constater que les assemblées générales des 26 mars 2013 et 20 janvier 2014 le désignant comme représenté sont entachées de nullité de ce chef,

à titre infiniment subsidiairement, au visa des articles 9.1 et 33 du décret du 17 mars 1967,

— constater qu’il a sollicité vainement les justificatifs des charges de copropriété appelées et payées, à savoir les clefs de répartition et documents comptables, de nature à justifier les appels de charges de copropriété totalisant la somme de 85 181,93 euros aux termes des dernières écritures du syndicat des copropriétaires,

— lui déclarer les factures dont le paiement est réclamé inopposables,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de l’arriéré de charges et travaux,

— constater que les charges de copropriété sont grevées par des factures concernant de gros travaux, pour des montants totalement hors normes, dont le bien fondé peut être sérieusement remis en cause par le copropriétaire,

— constater l’absence de mise en concurrence des entreprises de travaux entre elles,

— débouter le syndic de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions au titre des frais de mise en demeure, frais d’huissier de justice, frais de syndic, dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— constater que les notifications effectuées par exploit d’huissier de justice sont régies par les dispositions des articles 654 et 690 du code de procédure civile aux termes duquel la signification à la personne physique doit faire l’objet d’une tentative de signification à personne et que l’huissier a l’obligation de rechercher où se trouve le domicile réel de ladite personne,

— constater que les factures du syndic adressées au syndicat des copropriétaires pour un montant total de 645,35 euros ne peuvent pas être imputées au copropriétaire débiteur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— constater que le syndic de copropriété ne démontre pas le préjudice financier direct certain distinct de celui compensé par les intérêts moratoires subi par l’absence de perception des charges de copropriétaire, et en conséquence la débouter de sa demande de dommages et intérêts pour la somme de 4 000 euros,

— constater que cette demande est manifestement disproportionnée car correspondant à quasiment un quart du budget annuel de la copropriété,

en toute circonstance,

— constater que les honoraires d’avocat sollicités au titre de l’article 700 du du code de procédure civile sont tellement disproportionnés par rapport à une procédure qui a été appelé à une première audience,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions signifiées le 15 novembre 2018, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 44 rue G H à Paris 8^e , intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— débouter M. X de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

+ rejeté les moyens d’irrecevabilité pris de la nullité de l’assignation et du défaut d’autorisation du syndic par l’assemblée générale,

+ déclaré M. X forclos dans son droit de contester l’assemblée générale du 20 novembre 2012,

+ débouté M. X de sa demande en nullité des assemblées générales des 26 mars 2013 et 20 janvier 2014,

+ dit n’y avoir lieu à vérification d’écriture,

+ condamné M. X à lui payer la somme de 85 181,93 euros au titre de l’arriéré de charges courantes et d’appels de travaux échu et impayé au 2^e trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2013, date de délivrance de la sommation de payer, sur la somme de 24 430,86 euros et à compter du 3 décembre 2014, date de l’assignation, pour le surplus,

+ condamné M. X à lui payer la somme de 369,96 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

+ condamné M. X aux dépens qui ne peuvent plus comprendre le coût de la sommation de payer déjà alloué au syndicat des copropriétaires ;

— réformer le jugement en ce qu’il a :

+ rejeté sa demande de dommages et intérêts,

+ rejeté sa demande de paiement des frais à hauteur de 362,39 euros,

+ condamné M. X à lui payer la somme de 6 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

+ déclaré M. X recevable pour contester les assemblées générales des 26 mars 2013 et 20 janvier 2014,

statuant à nouveau,

— déclarer M. X irrecevable pour contester les assemblées générales des 26 mars 2013 et 20 janvier 2014,

— condamner M. X à lui payer les sommes de :

+ 4 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices subis,

+ 405,39 euros à titre de remboursement de frais de recouvrement,

+ 7 230 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

y ajoutant,

— condamner M. X au paiement de la somme complémentaire de 45 061,98 euros au titre des appels échus et impayés entre les 3^e trimestre 2016 et 4^e trimestre 2018,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil et dans les conditions de cet article,

— condamner M. X aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la nullité de l’assignation délivrée à M. X

M. X soutient qu’il a vainement notifié le 6 mars 2014 son domicile réel en Algérie, […], au syndic de la copropriété, lequel a systématiquement ignoré ce domicile en le convoquant aux assemblées générales à son adresse du 44 rue G H à Paris 8^e, de sorte qu’il convient de déclarer irrecevable l’assignation qui lui a été délivrée le 3 décembre 2014 à son domicile parisien ;

Aux termes de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 'toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement’ ;

Aux termes de l’article 65 du même décret, 'en vue de l’application de l’article 64, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par l’article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic’ ;

Il résulte de l’article 65 précité qu’un copropriétaire qui ne justifie pas avoir lui-même régulièrement informé le syndic d’un changement de son adresse, ne peut se prévaloir de l’irrégularité de sa convocation ou de sa mise en demeure de payer sa dette à la copropriété, voire d’une assignation en paiement délivrée à son encontre à ce titre ; dans le cas où un copropriétaire n’a pas fait connaître son changement de domicile au syndic , celui-ci pourra continuer à lui adresser toutes les notifications ou mises en demeure prescrites par la loi à son ancienne adresse sans que ce copropriétaire ne puisse s’en plaindre en soulevant la nullité de ces actes ;

Contrairement à ce que M. X soutient, l’irrégularité d’une assignation pour défaut de délivrance au domicile réel du copropriétaire pour violation de l’article 65 du décret du 17 mars 1967 est sanctionnée par la nullité de l’acte et non par son irrecevabilité s’agissant d’une exception de nullité d’un acte de procédure ;

M. X indique avoir quitté le territoire national sans y être revenu depuis le 10 mai 2002 et en avoir informé le syndic notamment par une lettre du 6 mars 2014 ;

Cependant, il ne ressort pas des termes de sa lettre du 6 mars 2014 (pièce n° 1 de M. X) adressée au syndic, la société NBGI, que celui-ci lui aurait notifié un quelconque changement d’adresse afin d’être convoqué dans l’avenir à sa nouvelle adresse en Algérie, étant précisé, que

celui-ci entretient une confusion sur son domicile réel en Algérie en ce que le domicile mentionné sur la lettre du 6 mars 2014 est '[…]' tandis que le domicile mentionné dans le cadre du présent litige est '[…]' sans autre précision ;

M. X verse aux débats une lettre du 22 février 2015 (pièce n° 5) qu’il a adressée au syndic dans laquelle il lui demande de 'prendre acte qu’il réside en Algérie à l’adresse suivante […] […]', cette lettre étant le premier avis donné au syndic de bien vouloir le convoquer à l’avenir à cette adresse et non plus à son adresse parisienne du 44 rue G H à Paris 8^e ;

Il en résulte que, contrairement à ce qu’il soutient, M. X ne justifie pas avoir notifié son changement d’adresse en Algérie au syndic avant le 22 février 2015, de sorte que le syndic l’a valablement asssigné à son dernier domicile réel connu de lui à la date de l’assignation, soit à son adresse parisienne du 44 rue G H à Paris 8^e ;

Ce fait est d’ailleurs corroboré par la sommation de payer du 21 février 2013 (pièce n° 3 du syndicat) effectuée à cette adresse parisienne dans laquelle l’épouse de M. X, M^me D X, a certifié à l’huissier de justice instrumentaire ce domicile comme étant celui de son époux ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté le moyen d’irrecevabilité pris de la nullité de l’assignation soulevé par M. X ;

Sur le défaut d’habilitation du syndic par l’assemblée générale à agir à l’encontre de M. X en recouvrement d’un arriéré de charges et travaux

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 'le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat…' ;

La présente action a pour finalité de recouvrer un arriéré de charges et travaux dus par M. X sur la période allant du 1^er octobre 2012 au 1^er avril 2016, de sorte qu’aucune autorisation du syndic à ester en justice n’était requise ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande en paiement de l’arriéré de charges et travaux invoqué par M. X en première instance ;

Il convient de préciser que M. X ne soulève plus en appel ce moyen d’irrecevabilité de la demande en paiement du syndicat ;

Sur la nullité des assemblées générales des 20 novembre 2012, 26 mars 2013 et 20 janvier 2014

M. X conteste la validité des trois assemblées générales des 20 novembre 2012, 26 mars 2013 et 20 janvier 2014 pour avoir été convoqué irrégulièrement à ces assemblées et ne pas avoir reçu une notification régulière des procès-verbaux afférents à ces assemblées;

• Sur la nullité des assemblées querellées pour défaut de convocation régulière de M. X

Il a été vu plus haut, au visa des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, que M. X ne justifie pas avoir notifié son changement d’adresse en Algérie au syndic avant le 22 février 2015, de

sorte que le syndic l’a valablement convoqué, par l’intermédiaire de ses mandataires respectifs à savoir la gardienne de l’immeuble M^me E F (pièces n° 8 et 9 du syndicat) pour les deux premières assemblées et son épouse M^me D X pour la dernière assemblée (pièce n° 10 du syndicat), à son dernier domicile réel connu de lui à la date de convocation de celui-ci aux assemblées générales des 20 novembre 2012, 26 mars 2013 et 20 janvier 2014, soit à son adresse parisienne du 44 rue G H à Paris (75008), pour participer à ces assemblées, de sorte qu’aucune nullité de ces assemblées n’est encourue pour défaut de convocation régulière de M. X à celles-ci;

• Sur la nullité des assemblées querellées pour défaut de notification régulière des procès-verbaux à M. X

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale’ ;

Le copropriétaire qui n’a pas exercé l’action en contestation d’une assemblée générale dans le délai requis par l’article 42 précité ne peut plus soulever la nullité de celle-ci par voie d’exception en défense à un action en paiement de charges diligentée par le syndicat à son encontre ; le délai ne court pas si la notification n’a pas été régulière ;

S’agissant de l’assemblée générale du 20 novembre 2012, le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception de son procès-verbal qui a été réceptionné le 23 novembre 2012 par la gardienne de l’immeuble M^me E F en qualité de mandataire de M. X (pièce n° 8 du syndicat), de sorte qu’il convient de considérer que cette notification du procès-verbal lui est opposable et qu’il n’est donc plus recevable depuis le 24 janvier 2013 à contester ce procès-verbal ; il convient donc de confirmer le jugement déféré sur ce point;

A l’inverse, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les notifications des procès-verbaux des assemblées générales des 26 mars 2013 et 20 janvier 2014 à M. X ou son mandataire désigné ou tacite, de sorte que, faute de notification, le délai pour agir en nullité de celles-ci n’a pu courir à son encontre ;

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires produit deux mandats des 19 mars et 17 décembre 2013 (pièces n° 16 et 18 du syndicat) par lesquels M. X aurait donné mandat à une copropriétaire, M^me Y, de participer et de voter en ses lieu et place ce qu’elle a fait à l’occasion des assemblées générales des 26 mars 2013 et 20 janvier 2014, notamment en votant en faveur de la résolution n° 4 de la première assemblée adoptant à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés l’autorisation des travaux de mise au norme de l’ascenseur à concurrence de 38 321, 10 euros TTC et en faveur de la résolution n° 13 de la seconde assemblée adoptant à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés l’autorisation des travaux de ravalement des façades à concurrence de 256 870, 90 euros TTC ;

Il résulte de l’analyse des deux mandats litigieux qu’ils ne sont pas valables car ils ne comportent pas la signature de M. X comme mandant mais celle de son épouse, M^me D X, qui n’étant pas propriétaire des lots n° 20 et 21 dans l’immeuble litigieux, n’a pas qualité pour donner mandat à un autre copropriétaire ou à un tiers pour représenter son époux lors d’une assemblée générale ;

Il résulte de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que lorsque le mandat donné par un copropriétaire n’est pas valable, c’est l’assemblée générale dans son ensemble qui est, en principe, nulle sans qu’il y ait lieu à rechercher si le vote du mandataire aurait eu une incidence sur l’obtention de la majorité requise ;

Aussi, M. X est recevable à demander la nullité des assemblées générales des 26 mars 2013 et 20 janvier 2014, les délais de contestation n’ayant pas couru à son encontre, faute de notification des procès-verbaux de ces assemblées ;

Cependant, il est admis que lorsque les résolutions d’une assemblée générale ont été votées à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, alors que le mandat donné par l’un des copropriétaires à son mandataire qui a participé aux votes en ses lieu et place est nul, il n’y a pas lieu d’annuler l’ensemble de cette assemblée, mais seulement d’annuler la participation aux votes de ce copropriétaire mandant sans remettre en cause le résultat des votes des autres copropriétaires présents et représentés ;

En l’espèce, il résulte de l’analyse des votes adoptant les résolutions des assemblées des 26 mars 2013 et 20 janvier 2014 (pièces n° 8 et 9 du syndicat) que celles-ci ont été votées à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, y compris la résolution n° 4 de la première assemblée autorisant à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés les travaux de mise au norme de l’ascenseur à concurrence de 38 321, 10 euros TTC et la résolution n° 13 de la seconde assemblée autorisant à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés des travaux de ravalement des façades à concurrence de 256 870, 90 euros TTC ;

Il en résulte qu’il convient d’annuler la participation aux votes de M. X sans remettre en cause le résultat des votes des autres copropriétaires présents et représentés lors de ces assemblées, notamment leurs votes intervenus lors des résolutions n° 4 et 13 précités autorisant les travaux de mise au norme de l’ascenseur et de ravalement des façades ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a :

— déclaré irréguliers au regard de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 les mandats subdélégués à M^me Y par M^me X en vertu d’un prétendu mandat tacite ou apparent reçu par celle-ci,

— dit que ces irrégularités sont sans incidence sur les votes, et qu’ils ne peuvent entraîner la nullité de ces assemblées générales,

— débouté M. X de sa demande en nullité des assemblées générales des 26 mars 2013 et 20 janvier 2014 ;

Sur la demande du syndicat en paiement de l’arriéré de charges et travaux et des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10, alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5' ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Le syndicat a communiqué devant le tribunal et devant la cour, des pièces justifiant de sa créance ; sont ainsi versés aux débats un décompte mentionnant, au débit, les appels de charges et les appels

travaux et, au crédit, les règlements opérés par le copropriétaire, chaque pièce visée dans le décompte étant versée aux débats ; sont également communiqués les procès-verbaux des assemblées générales justifiant de l’approbation des comptes et du vote des travaux ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

1. Fiche hypothécaire 3233 (Pièce 1)

2. Fiche hypothécaire 3236 (Pièce 2)

3. Commandement de payer du 21 février 2013 (Pièce 3)

4. Rappel avant contentieux le 13 décembre 2013 (Pièce 4)

5. Mise en demeure d’Avocat du 13 octobre 2014 (Pièce 5)

6. Relevé du Syndic (Pièce 6)

7. Appels correspondants (Pièce 7)

8. PV AG du 20 novembre 2012 + AR + Attestation de non recours (Pièce 8)

9. PV AG du 26 mars 2013 + AR + Attestation de non recours (Pièce 9)

10. PV AG du 20 janvier 2014 + AR + Attestation de non recours (Pièce 10)

11. Contrat de Syndic (Pièce 11)

12. Factures de vacation de Syndic (2) (Pièce 12)

13. Facture de Maître Z du 20 novembre 2014 (Pièce 13)

14. Premières pages des fiches hypothécaires (Pièce 14)

15. Factures Cabinet Tassart-Boddaert (2) (Pièce 15)

16. Pouvoir du 19 mars 2013 en vue de l’Assemblée générale du 26/03/2013 (Pièce 16)

17. Feuille de présence de l’Assemblée générale du 26 mars 2013 (Pièce 17)

18. Pouvoir du 17 décembre 2013 en vue de l’Assemblée générale du 20/01/2014 (Pièce 18)

19. Feuille de présence de l’Assemblée générale du 20 janvier 2014 (Pièce 19)

20. Notification de changement d’adresse du 22 février 2015 (Pièce 20)

21. Relevé de compte du Syndic au 30 octobre 2015 (actualisation) (Pièce 21)

22. Sommation de communiquer non datée (Pièce 22)

23. Lettre du Syndic à tous les copropriétaires du 17 mars 2015 (Pièce 23)

24. Nouveaux appels lancés depuis l’assignation objet de l’actualisation (6 pages) (Pièce 24)

25. PV AG du 20 janvier 2015 + AR + Attestation de non recours (Pièce 25)

26. Facture Cabinet Tassart-Boddaert (conclusions) (Pièce 26)

27. Pouvoir du 18 janvier 2015 en vue de l’Assemblée générale du 20/01/2015 (Pièce 27)

28. Relevé de compte du Syndic arrêté au 19 avril 2016 (Pièce 28)

29. Appel du 1^er trimestre 2016 (Pièce 29)

30. Appel du 2^e trimestre 2016 (Pièce 30)

31. PV d’AG du 14 mars 2016 + AR de convocation (Pièce 31)

32. Conclusions récapitulatives n° 2 de Monsieur X pour le 16 avril 2015 et message RPVA (Pièce 32)

33. Facture Cabinet Tassart-Boddaert (conclusions 2) (Pièce 33)

34. Attestation de Madame Y du 25 avril 2016 + copie carte nationale d’identité

35. PV de l’AGE DU 07 03 2018 + AR et certificat de non-recours

36. PV de l’AG du 10 janvier 2018 + AR et certificat de non-recours

37. Factures M^e Tassart

38. Relevé de compte arrêté au 1^er octobre 2018

39. Appels émis entre le 3^e trimestre 2016 et le 2^e trimestre 2018 (Pièce 40) ;

• Sur la demande du syndicat en première instance

S’agissant de la créance initiale sur la période allant du 1^er octobre 2012 au 1^er avril 2016, il résulte du décompte arrêté au 19 avril 2016 (pièce n° 28 du syndicat), ainsi que des appels de fonds (notamment, v. pièces n° 7, 29 et 30 du syndicat) et procès-verbaux des assemblées générales afférents (notamment, v. pièces n° 8, 9 et 10 du syndicat) que M. X est redevable, hors frais et en tenant compte des versements de ce débiteur sur cette période, envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 85 181, 83 euros, correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés sur la période allant du 1^er octobre 2012 au 1^er avril 2016, appel du 2^e trimestre 2016 inclus ;

Il convient de rappeler que cette sommes comprend, outre les charges courantes, les travaux de la copropriété, incluant des travaux d’urgence de remplacement du collecteur situé sur cour à concurrence de 44 351, 71 euros TTC, de mise au norme de l’ascenseur à concurrence de 38 321, 10 euros TTC et de ravalement des façades à concurrence de 256 870, 90 euros TTC votés lors des assemblées générales des 20 novembre 2012, 26 mars 2013 et 20 janvier 2014 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 85 181,93 euros au titre de l’arriéré de charges courantes et d’appels de travaux, échu et impayé au 2^e trimestre 2016 inclus, sur la période allant du 1^er octobre 2012 au 1^er avril 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2013, date de délivrance de la sommation de payer, sur la somme de 24 430,86 euros et à compter du 3 décembre 2014, date de l’assignation, pour le surplus ;

S’agissant des frais de recouvrement de la créance initiale prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires en justifie à concurrence de 369, 96 euros comprenant le coût de la sommation de payer du 22 février 2013 d’un montant de 239, 96 euros et celui de la mise en demeure du 13 octobre 2014 d’un montant de 130 euros, les frais de remises du dossier à l’avocat et de remise du dossier à l’huissier de justice relevant des frais irrépétibles ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 269, 96 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance initiale ;

• Sur l’actualisation de la demande du syndicat

S’agissant de la créance actualisée sur la période allant du 2 avril 2016 au 1^er octobre 2018, il résulte du décompte arrêté au 1^er octobre 2018 (pièce n° 38 du syndicat), ainsi que des appels de fonds (notamment, v. pièce n° 39 du syndicat) et procès-verbaux des assemblées générales afférents (notamment, v. pièces n° 25, 31, 35 et 36 du syndicat) que M. X est redevable, hors frais et en tenant compte des versements de ce débiteur sur cette période, envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 45 061, 98 euros, correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés sur la période allant du 2 avril 2016 au 1^er octobre 2018, appel du 4^e trimestre 2018 inclus ;

Aussi, il convient de condamner M. X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45 061, 98 euros, correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés sur la période allant du 2 avril 2016 au 1^er octobre 2018, appel du 4^e trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2018, date des conclusions du syndicat actualisant sa créance ;

• Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite en l’espèce le 15 novembre 2018 ;

Aussi, la cour ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière sur la créance de 45 061, 98 euros à compter de cette date conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

S’agissant des frais de recouvrement de la créance actualisée prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ne présente aucune demande à ce titre en appel ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Il est établi que M. X ne règle pas régulièrement depuis plusieurs années, au moins depuis le 1^er octobre 2012, les charges et travaux de copropriété qui lui incombent causant ainsi des difficultés importantes de trésorerie à la copropriété ;

Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande présentée à ce titre et il convient de condamner M. X à payer au syndicat la somme de 3 000 euros sur ce fondement ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. X, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

En outre, il convient de rejeter sa demande présentée sur ce fondement ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du 44 rue G H à Paris 8^e de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur le chef réformé et y ajoutant,

Condamne M. X à payer au syndicat des copropriétaires du 44 rue G H à Paris 8^e la somme de 45 061, 98 euros, correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés sur la période allant du 2 avril 2016 au 1^er octobre 2018, appel du 4^e trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2018, date des conclusions du syndicat actualisant sa créance ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière sur cette créance conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. X à payer au syndicat des copropriétaires du 44 rue G H à Paris 8^e la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne M. X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du 44 rue G H à Paris 8^e la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT