5^e Chambre

ARRÊT N°-84

N° RG 17/07788 – N° Portalis DBVL-V-B7B-OLZQ

SARL HOTEL MANCHE OCEAN

C/

SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU MANCHE OCEAN

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 MARS 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame X LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Décembre 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Mars 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré.

****

APPELANTE :

SARL HOTEL MANCHE OCEAN SARL au capital de 39 636,00, poursuites et diligences de son Gérant, Monsieur G H-I, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Michel PEIGNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉE :

SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU MANCHE OCEAN

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique TUFFERY-KERHERVE de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 8 juillet 1987, M. Z A,M^me B A épouse C, M. I A et M. D A, aux droits desquels se trouve la SCI du Manche océan, ont conclu un bail avec la SARL Hôtel Manche océan pour la location de locaux commerciaux situés […], […] et […] à Vannes pour une durée de 9 ans moyennant un loyer de 35 787,80 euros hors taxes par an.

Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1eravril 1996. Le loyer a été fixé à 223 200 francs (34 026,62 euros) à compter du 1^er avril 1996 par arrêt de la cour de céans du 26 janvier 2000.

Le 7 décembre 2005, le bailleur avait donné congé avec offre de renouvellement pour le 24 juin 2006 pour un loyer de 60 000 euros HT contesté par le preneur. Une expertise a été réalisée par M. F désigné par le juge des loyers commerciaux. Par arrêt du 10 février 2010, infirmant le jugement du juge des loyers commerciaux de Vannes du 11 septembre 2008, la cour a fixé la valeur locative du bail renouvelé à la somme annuelle de 47 768 euros HT à compter du 24 juin 2006.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 octobre 2015, la SCI du Manche océan a notifié à la SARL Hôtel Manche océan une demande de révision triennale afin que le loyer soit porté à 60 812,62 euros hors taxes par an, à compter de la délivrance de l’acte.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du même jour, la SCI du Manche océan a notifié à la SARL Hôtel Manche océan un congé avec offre de renouvellement et a proposé un loyer de 70 000 euros hors taxes par an.

Le 10 novembre 2015, la SARL Hôtel Manche océan a accepté le renouvellement du bail mais a contesté le loyer proposé.

La SCI du Manche océan a notifié le 2 février 2016 à la SARL Hôtel Manche océan un mémoire en demande de fixation du loyer révisé au 12 octobre 2015 à la somme de 60 812,62 euros hors taxes par an.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 février 2016, la SCI du Manche océan a notifié un mémoire en demande en fixation de la valeur locative à la somme de 70 000 euros par an hors taxes et hors charges, à compter du 1^er juillet 2016.

Par jugement avant dire droit du 30 juin 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Vannes a ordonné une expertise qu’il a confiée à M. E F, qui a déposé son rapport le 13 décembre 2016.

Par jugement du 28 septembre 2017, le juge des loyers commerciaux a:

— fixé le loyer révisé au 12 octobre 2015 à 60 812,62 euros par an hors taxe et hors charge,

— fixé le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2016 à 66 000 euros par an hors taxe et hors charge,

— décidé que la SARL Hôtel Manche océan devra payer les intérêts à taux légal sur les loyers arriérés,

— condamné la SARL Hôtel Manche océan aux dépens comprenant les frais d’expertise et à verser à la SCI Manche océan la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté les plus amples et contraires demandes.

Le 8 novembre 2017, la Sarl Hôtel Manche océan a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 mai 2018, elle demande à la cour de l’infirmer en sa totalité et de:

— dire et juger que la valeur locative du bail renouvelé à compter du 12 octobre 2015 sera fixée à la somme annuelle de 51 953,28 euros,

— débouter la SCI du Manche océan de toutes ses demandes plus amples concernant tant la valeur locative au titre du renouvellement du bail que la demande de révision formée par elle,

— dire et juger qu’elle sera condamnée à restituer à la société concluante l’intégralité du surplus des loyers perçus à tort et ce avec intérêts de droit à compter du jour où ils auront été perçus,

— condamner la SCI du Manche océan à 4000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens tant de première instance comprenant le coût de l’expertise judiciaire que d’appel.

Par dernières conclusions du 19 mars 2020, la SCI du Manche océan demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— condamner la SARL Hôtel Manche océan à lui payer la somme complémentaire de 1500 euros en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Hôtel Manche océan en tous les dépens de première instance et d’appel comprenant les honoraires d’expertise.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Hôtel Manche océan fait grief à l’expert judiciaire de ne pas avoir respecté le principe du contradictoire en déposant le 9 décembre 2016 son rapport définitif entérinant les observations du bailleur du 7 décembre 2016, sans lui laisser le temps de répondre. Elle ajoute que l’expert n’a pas tenu compte des motifs de l’arrêt de la cour du 10 février 2010 qui n’avait pas suivi les conclusions de son précédent rapport et avait fixé la valeur locative à une somme de 47 768 euros inférieure à celle qu’il avait préconisée de 54 473 euros, et qu’en outre l’expert n’a pas tenu compte de nouveaux éléments depuis la précédente procédure tenant à l’évolution du milieu hôtelier.

La société Hôtel Manche océan ne saisit pas la cour d’une demande de nullité de l’expertise, et ses critiques des conclusions expertales seront examinées en statuant sur les demandes.

Les parties conviennent que le prix du bail est à fixer selon les dispositions de l’article R.154-10 du code de commerce qui prévoient que pour les locaux construits en vue d’une seule utilisation, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, le loyer peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En l’espèce, la méthode d’évaluation à mettre en oeuvre pour les locaux monovalents est celle de la méthode dite hôtelière, méthode appliquée par l’expert qui, aux termes de son rapport déposé le 9 décembre 2016, explique que les hôtels offrant à leurs clients un ensemble de service axés sur une prestation principale, à savoir l’hébergement, la méthode consiste à apprécier la valeur locative à partir de la recette d’hébergement et, pour le renouvellement de baux concernant des immeubles anciens les taux de recette retenus varient suivant la catégorie des hôtels.

Recette théorique annuelle d’hébergement

La conclusion de l’expert selon laquelle la recette théorique annuelle est de 1 035 785 euros, et déduction faite de la TVA de 10 %, de 941 623 euros, n’est pas contestée.

La société Hôtel Manche océan critique l’expert qui n’a pas tenu compte de la taxe de séjour pour 7 950 euros.

C’est à raison que le bailleur soutient qu’il n’y a pas lieu de retirer la taxe de séjour de la recette théorique annuelle puisque l’expert a constaté que la taxe de séjour n’étant pas comprise dans le tarif affiché des chambres de l’hôtel, il n’y avait pas lieu de la prendre en compte.

Le taux de recette

La société Hôtel Manche océan reproche au premier juge d’avoir retenu le taux de 15 % proposé par l’expert et elle demande à la cour de fixer ce taux à 13%, taux retenu par elle dans son arrêt du 10 février 2010, en tenant compte de la classification de l’hôtel en 2 étoiles, de son emplacement favorable mais des difficultés d’accès et de l’impossibilité d’accueillir des séminaires.

La SCI Manche océan conclut à la confirmation du jugement en rappelant que le classement en catégorie 2 étoiles au lieu de 3 résulte de la volonté de la société Hôtel Manche océan, au cours du bail précédent.

L’expert a rappelé que meilleure est la catégorie de l’hôtel, plus faible est le taux sur recettes, que selon le mémento experts baux commerciaux 2016, et les pratiques habituelles dans la région ouest pour un hôtel 2 étoiles, le taux de 14/15% est courant.

Répondant au dire de la société Hôtel Manche océan, l’expert a maintenu son avis d’un taux de recette à 15 % en tenant compte de l’emplacement de l’hôtel, proche du centre historique d’une ville touristique de renom, à mi-chemin entre le centre et la gare, permettant un accès facile, et aussi des dispositions contraignantes du bail pour le locataire en matière d’entretien et de ravalement tous les

cinq ans, de l’étroitesse des parties communes dans les étages et de la petite taille de la partie clientèle.

Au vu de ces éléments d’appréciation, il y a lieu comme le premier juge de retenir un taux de recette de 15%.

Le taux d’occupation et le taux de remise à la clientèle

Dans les motifs de ses conclusions, la SARL Hôtel Manche océan demande à la cour de retenir un taux d’occupation de 50% et un taux de ristourne de 40 %.

Répondant au dire du bailleur prétendant à un taux d’occupation de 58 à 60% et à la non-application d’un taux de ristourne et au dire de la locataire demandant qu’un taux d’occupation de 50% soit retenu et ne faisant pas de commentaire sur le taux de ristourne, l’expert a maintenu sa proposition d’un taux d’occupation de 55% après avoir rappelé le taux moyen d’occupation de 65,78% des trois années précédentes et le taux moyen d’occupation des hôtels de Vannes.

S’agissant du taux de ristourne, l’expert l’évalue à 15% en indiquant que depuis quelques années les réservations en ligne sur les plates-formes internet, conduisent à des rétrocessions de marge, lesquelles sont réalisées par tous les exploitants d’hôtels, et qu’il n’y a pas lieu de retenir le taux de 20%

résultant des pratiques commerciales choisies par l’exploitant.

Au vu des éléments d’appréciation complets fournis par l’expert, il y a lieu, comme le premier juge de fixer le taux d’occupation à 55 % et celui de ristourne à 15 %.

L’abattement pour travaux

La SARL Hôtel Manche océan soutient que, contrairement à ce qu’a considéré l’expert puis jugé le tribunal, il convient d’appliquer un abattement pour travaux de 15% pour tenir compte des travaux importants qu’elle a réalisés depuis 2007 pour un montant de 138 895,74 euros, et des travaux de climatisation qu’elle va devoir réaliser pour 139 000 euros, que ces travaux sont distincts de ceux de mises aux normes mis à la charge du bailleur par le jugement du tribunal de grande instance de Vannes du 25 février 2014.

L’expert, répondant au dire de la SARL Hôtel Manche océan prétendant à un taux d’abattement pour travaux de 10 %, a indiqué que les travaux des années précédentes ont correspondu à la volonté de l’exploitant de rénover son établissement tout en le faisant passer d’une catégorie 3 étoiles à 2 étoiles, qu’une partie des dépenses pour les travaux de mises aux normes, a été mise à la charge du bailleur par un jugement précédent, l’autre partie étant financée par des subventions de collectivités et que dans ces conditions il n’y a pas lieu de procéder à un abattement pour travaux.

Eu égard aux conclusions circonstanciées et exactes de l’expert, il y a lieu de rejeter la demande de la société Hôtel Manche océan d’abattement pour travaux.

Le logement de fonction

La société Hôtel Manche océan demande à la cour de procéder à un abattement de 3% justifié par l’absence de logement hôtelier et fait grief au juge d’avoir inexactement retenu que cette absence résulte de son choix.

L’expert a considéré que le défaut de logement hôtelier résulte d’une décision de l’exploitant en relation avec le bail passé avec un autre bailleur portant sur l’autre partie de l’établissement, et dans

laquelle se trouve la salle des petits déjeuners.

Il n’est pas contesté que le logement de fonction situé au 5^e étage a été transformé en chambre, et qu’à cet étage il y a 7 chambres et non plus 6, et il s’en suit que la SARL Hôtel Manche océan n’est pas fondée à prétendre à un abattement sur le prix du loyer en raison de cette absence de logement de fonction, peu important que la transformation ait été effectuée par un exploitant précédent, alors qu’elle vient aux droits de celui-ci et a constaté ce fait en entrant dans les lieux.

La valeur locative s’établit donc ainsi qu’il suit:

941 623 euros x 85% (réduction 15%) X55 %(T.O)x 15 % ( recette)

= 66 031 euros arrondie à 66 000 euros.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré qui a fixé le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2016 à la somme de 66 000 euros par an hors taxe et hors charge.

Le montant du loyer révisé au 12 octobre 2015

Le contrat de bail dispose que le loyer sera révisable dans les conditions légales, et la révision sera faite à l’expiration de chaque période triennale en fonction de l’indice du coût de la construction publié par l’Insee.

La SARL Hôtel Manche océan soutient qu’il n’est pas possible de mettre en place la révision triennale du bail qui n’a plus d’existence dès lors qu’il a été renouvelé depuis lors.

Il s’agit de la révision triennale du loyer mais seulement à compter du jour de la demande de révision par le bailleur, soit le 12 octobre 2015 et pour la période courant jusqu’au 30 juin 2016, veille de la date de renouvellement du bail, de telle sorte que la demande est bien fondée.

À défaut de moyen pertinent de nature à remettre en cause le calcul du loyer indexé selon les modalités prévues au bail, antérieur à la loi du 18 juin 2014, il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a retenu un montant de loyer révisé de 60 812,62 euros à compter du 12 octobre 2015.

La somme attribuée à la SCI du Manche océan par le juge des loyers commerciaux en application de l’article 700 du code de procédure civile était justifiée et sera maintenue.

L’appelante, partie perdante, supportera les dépens d’appel et en indemnisation des frais non taxables d’appel de l’intimée, il lui sera accordé la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Hôtel Manche océan à payer à la SCI du Manche océan la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel;

Condamne la SARL Hôtel Manche océan aux dépens d’appel;

Rejette toute autre demande.

Le Greffier, La Présidente,