Chambre de l’Expropriation

ARRÊT N° 18

N° RG 20/03198 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QYJW

M. Z Y

C/

[…]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Rouhaud

M^e Heitzmann

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame B C, lors des débats, et Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2021, devant Monsieur Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

En présence de Monsieur X, commissaire du gouvernement d’Ille et Vilaine représentant la direction générale des finances publiques de Bretagne et du département d’Ille et Vilaine

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 08 Octobre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur Z Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Arnaud Debuys avocat au barreau de Caen substituant M^e David GORAND de la SELARL JURIADIS, plaidant, avocat au barreau de COUTANCES

INTIMÉE :

[…], représentée par son maire en exercice

Hôtel de ville

[…]

Représentée par M^e Victorine PETIZON substituant M^e Sarah HEITZMANN de la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par délibération du 22 février 2006, le conseil municipal de Saint-Père Marc en Poulet a décidé la création d’une zone d’aménagement concertée multi-sites dite «'C’ur de Village'» (ci-après la ZAC). Par délibération du 26 octobre 2006, la société Nexity Foncier Conseil a été désignée concessionnaire de l’opération. Le projet a été déclaré d’utilité publique par un arrêté du 30'septembre 2010, dont le délai de validité a été prorogé par arrêté du 29 septembre 2015.

Par arrêté du 19 décembre 2019 (rectifié le 22 janvier 2020), le Préfet d’Ille-et-Vilaine a déclaré cessibles, au profit de la commune de Saint-Père Marc en Poulet, les emprises nécessaires à la réalisation de la ZAC, comprenant notamment les parcelles cadastrées section […], 431, 1123 et 1129, d’une surface totale de 42 053 m², propriété de M. Z Y.

Le juge de l’expropriation a prononcé le transfert de propriété des parcelles de M. Y au profit de la commune de Saint-Père Marc en Poulet par ordonnance du 3 février 2020 (rectifié le 10'août 2020).

Par courrier du 20 mars 2017, la commune a adressé à l’exproprié une offre de 358'408 euros que ce dernier a refusée par courrier du 18 avril 2017. À défaut d’accord entre les parties, la commune a, par mémoire du 18 avril 2018, saisi le juge de l’expropriation du département d’Ille et Vilaine aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à M. Y.

Le transport sur les lieux a eu lieu le 14 octobre 2019.

Par jugement du 6 avril 2020, le juge de l’expropriation a :

— fixé aux sommes de :

* 351 052 euros le montant de l’indemnité principale due par la commune de Saint-Père Marc en Poulet à Monsieur Z Y,

* 36 105 euros le montant de l’indemnité de remploi,

* 24 670 euros le montant de l’indemnité accessoire au titre de la nécessaire reconstitution du système d’irrigation,

— constaté l’accord des parties quant à l’indemnisation de Monsieur Z Y, par la commune de Saint-Père Marc en Poulet, à hauteur de 14 847 euros au titre de la création d’un chemin d’exploitation,

— laissé les dépens à la charge de la commune de […] en Poulet,

— condamné la commune de […] en Poulet à verser à M. Z Y une somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

M. Y a interjeté appel du jugement par déclaration du 15 juillet 2020.

Aux termes de son mémoire déposé le 15 octobre 2020 et notifié le lendemain, M. Z Y demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 6 avril 2020 par le juge de l’expropriation d’Ille et Vilaine,

— rejeter comme irrecevable la demande de fixation judiciaire des indemnités introduite par la commune de Saint-Père Marc en Poulet,

— fixer ainsi qu’il suit les indemnités en valeur libre que lui doit la commune de […] en Poulet :

* indemnité principale d’expropriation : 952 095 euros,

* indemnité de remploi : 96 209,50 euros,

soit un total de 1 048 304,50 euros.

* indemnité accessoire liée à la perte de revenus : 85 440 euros,

* indemnité liée aux travaux à entreprendre à raison de l’emprise : 41 017 euros,

* indemnité pour dépréciation du surplus et atteinte à l’exploitation : 100 000 euros

— condamner la commune de Saint-Pere Marc en Poulet à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

M. Y rappelle qu’un traité de concession d’aménagement a été signé entre la commune et la

société Nexity Foncier Conseil qui stipule que la maîtrise du foncier relève du concessionnaire. Il en tire la conséquence que seule cette société a qualité pour mener à bien les acquisitions dans le périmètre concédé par la commune et a qualité pour saisir le juge de l’expropriation.

Concernant la date de référence, il rappelle que le plan d’occupation des sols de la commune est devenu caduc et qu’elle se trouve donc soumise au règlement national d’urbanisme. Il propose de fixer la date de référence conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, soit au 9 novembre 2008.

Il discute également la qualification retenue de terrains situés en situation privilégiée et prétend que les parcelles expropriées doivent être qualifiées de terrains à bâtir. Il fait en effet valoir que ses parcelles sont situées dans un secteur désigné comme constructible, que la dimension des réseaux doit s’apprécier au regard du «'secteur E'» et non pas au regard de l’ensemble de la ZAC et que la commune ne démontre aucunement que les réseaux seraient sous dimensionnés s’agissant de ce secteur. Il soutient en toute hypothèse que les réseaux situés à proximité immédiate de ses terrains permettent la desserte de la ZAC et rappelle que l’unité foncière est desservie par des voies carrossables.

Il sollicite donc une indemnité sur la base de 120 euros/m² pour les terrains situés en zone UEe et sur la base de 15 euros/m² pour ceux situés en zone 1NAe au regard des termes de comparaison cités dans le rapport d’estimation établi le 12 mai 2016 par le cabinet d’expertise Le Henanff.

Il réclame une indemnisation en valeur libre, déclarant faire son affaire du locataire.

Il invoque la perte de revenus locatifs qu’il va subir et, pour ce faire, se fonde sur une jurisprudence de la Cour de cassation du 2 juillet 2003. Il estime ce préjudice à la somme de 85 440 euros (sur la base d’un revenu à l’hectare de 267 euros sur 4 ha pendant 80 ans).

Il ajoute qu’il devra reconstruire son système d’irrigation (coût 26 170 euros, incluant les 1 500 euros de forfait de branchement Enedis).

Il demande enfin une indemnité au titre de la dépréciation du surplus et de l’atteinte à l’exploitation. Il soutient que l’emprise porte sur les parcelles les plus proches du siège d’exploitation (de plus de 4 hectares) et scindera l’ensemble en deux parties. Il réitère sa proposition de céder à la place, des parcelles d’une superficie de 6 hectares non adjacentes au siège d’exploitation, dont la qualité des terres est inférieure et situées encore plus près du bourg.

La commune de […] en Poulet conclut, aux termes de ses dernières écritures (14 janvier 2021, notifiées le 18 janvier 2021) à la confirmation du jugement et sollicite la condamnation de M. Y à lui verser une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle conclut au rejet de la fin de non recevoir soulevée arguant de ce que l’arrêté du 30 septembre 2010 portant déclaration d’utilité publique l’autorise comme son concessionnaire à acquérir par voie d’expropriation les terrains, que l’arrêté de cessibilité rectifié ainsi que l’ordonnance d’expropriation également rectifiée la désignent comme unique bénéficiaire. Elle ajoute qu’il ressort du traité de concession qu’elle met en 'uvre la procédure d’expropriation ce qui lui donne qualité à agir.

Elle rappelle que les biens expropriés sont des terres agricoles exploitées dans le cadre de baux ruraux ce dont le premier juge a tenu compte avec raison.

Concernant la date de référence, la commune sollicite la confirmation du jugement qui l’a fixée au 13 mars 2006, faisant application des dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation modifié par la loi du 23 novembre 2018, d’application immédiate, cette date étant celle de la transmission à la sous préfecture de la délibération ayant approuvé la création de la Zac.

S’agissant de la qualification juridique des terrains, la commune ne conteste pas leur constructibilité. En revanche, elle soutient que la condition liée à la desserte du bien exproprié par la voie publique et les réseaux n’est pas satisfaite, celle-ci devant être analysée au regard de l’ensemble du périmètre de la Zac. Or, elle fait valoir que les réseaux existants (voirie, électricité basse tension, eau potable, assainissement) sont de dimensions insuffisantes. Elle sollicite donc que les biens soient évalués en fonction de leur usage effectif de terre agricole.

Pour ce qui est de l’évaluation de l’indemnité principale, la commune se fonde sur les termes de références retenus par le jugement de première instance qui concernent des ventes de biens situés dans le périmètre de la Zac, ces derniers étant similaires aux terrains expropriés. Elle demande que les valeurs de 9,65 euros par m² en zone 1NAE et de 12 euros par m² en zone UE, retenues par le premier juge, soient confirmées.

Enfin, concernant les demandes indemnitaires accessoires, elle relève que les indemnités principale et de remploi placent le propriétaire dans une situation lui permettant de percevoir de nouveaux revenus locatifs de sorte que l’indemnité pour perte de revenus qu’il sollicite doit être rejetée. Sur l’indemnité au titre de la reconstruction du système d’irrigation, elle observe que si M.'Y ne détermine pas précisément son préjudice, ni dans sa nature ni dans son étendue, le jugement de première instance lui a alloué une indemnité élevée largement satisfaisante. Enfin, sur l’indemnité pour dépréciation du surplus et atteinte à l’exploitation, elle s’oppose à l’offre d’échange de parcelles de M. Y et précise que ce dernier ne démontre ni le caractère certain ni le quantum du préjudice allégué.

Le commissaire du gouvernement, aux termes de ses écritures reçues le 18 janvier 2021 et notifiées le 22 janvier, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 6 avril 2020 sur les points suivants : date de référence (12 mars 2006), qualification de terres à usage agricole en situation privilégiée, valeur de l’emprise de 3'060 m² en zone UCe à hauteur de 12 euros/m², abattement de 15 % pour occupation des parcelles par un exploitant agricole, indemnité de 24'670 euros pour le système d’irrigation, rejet de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, rejet de l’indemnité pour dépréciation du surplus,

— l’infirmer sur les points suivants : valeur de l’emprise de 38'993 m² située en zone 1NAe à hauteur de 9,65 euros/m² et la fixer à hauteur de 8,90 euros/m² et le décerné acte relatif à la création d’un chemin.

Concernant l’irrecevabilité soulevée par l’appelant, le commissaire du gouvernement considère que c’est, à juste titre, que le juge a rejeté la demande de nullité (sic) pour les motifs mentionnés au jugement qu’il considère fondés.

S’agissant de la date de référence, le commissaire du gouvernement propose de la fixer à la date de publication de l’acte portant création de la Zac soit la date du 13 mars 2006, ce par application de l’article L 322-2 modifié du code de l’urbanisme.

Sur la qualification du bien exproprié, il relève que les réseaux ne satisfont pas aux conditions de capacité exigées par l’article L322-3 et qu’en conséquence le bien exproprié ne peut être qualifié de terrain à bâtir, mais doit être évalué en fonction de son usage effectif en situation privilégiée.

Concernant l’indemnité principale, il estime, au regard des termes de comparaison qu’il analyse, la valeur des parcelles sur la base de prix au m² de 8,90 euros (zone 1NAEe) et 12 euros (zone UEe). Il ajoute que le bien faisait, lors du transport sur les lieux, l’objet d’une location qui n’a pas été démentie par la partie expropriée et qu’ainsi l’abattement pour occupation est justifié. Il propose donc une indemnité principale à hauteur de 326'389,01 euros.

Il conclut au rejet de l’indemnité pour perte de fermage ou du moins à sa diminution (pour une durée admissible estimée à un an), la demande présentée étant très excessive et estime infondée l’indemnité pour reconstituer un chemin d’accès quand bien même les parties s’étaient-elles accordées en première instance sur un montant.

Il s’oppose enfin à l’indemnité pour dépréciation du surplus et atteinte à l’exploitation, estimant qu’elle n’est pas établie et observe que la somme réclamée (100'000 euros) excède largement la valeur du surplus (78'944 m², soit 1,27 euro/m²).

Par message RPVA adressé le 9 juin 2021 à 15h50, soit l’avant veille de l’audience, M.'Y a communiqué un mémoire n°'2 et sollicité le report de l’ordonnance de clôture. Cette transmission tardive puisque ne permettant pas une notification utile des écritures par le greffe et non conforme aux dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation, a été rejetée. M. Y a déposé en quatre exemplaires son second jeu d’écritures dans la journée du 10 juin 2021 ce qui n’a pas permis de le notifier utilement pour l’audience du lendemain, fixée à 9h15.

M. Y a sollicité à l’audience le renvoi de l’affaire, demande qui a été refusée. En revanche, les parties ont été autorisées à transmettre une note en délibéré sur la qualification et l’évaluation des parcelles. M. Y et la commune de […] en Poulet ont respectivement déposé leur note en délibéré les 30 juin et 15 juillet 2021 lesquelles ont été notifiées par le greffe les 2 et 15 juillet. Ces notes ne modifient pas les prétentions des parties mais précisent leurs arguments respectifs.

SUR CE :

Sur le fin de non recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de la commune de […] en Poulet :

Si la commune de […] en Poulet a concédé à un aménageur, la société Nexity Foncier Conseil, la réalisation des opérations de la ZAC multi-sites C’ur de Village, il ressort de l’article 2.2 du traité de concession, qu’à défaut d’acquisition amiable (du ressort de l’aménageur), «'la commune s’engage, à la demande de l’aménageur, à mettre en 'uvre la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique'». N’ayant donc pas confié à la société Nexity les acquisitions foncières par voie d’expropriation, la commune a seule qualité pour introduire et suivre cette procédure. D’ailleurs, l’arrêté de cessibilité comme l’ordonnance d’expropriation désignent la commune comme seule bénéficiaire de la procédure.

C’est, dès lors, à bon droit que le premier juge a rejeté la fin de non recevoir soulevée.

Sur le bien à évaluer :

Le tènement exproprié est constitué de quatre parcelles d’un seul tenant, cadastrées section B n° 1123, 1129, 430 et 431, d’une superficie totale de 42'053 m², à peu près plates. Ces parcelles, en nature de terres agricoles, sont traversées par un chemin empierré, orienté est / ouest desservant des terres situées au-delà, et bénéficient d’un système d’irrigation depuis un étang situé parcelle n° 456 (à l’ouest), propriété de M. Y. Ces parcelles se trouvent entre le siège de l’exploitation (ferme du Bignon, immédiatement à l’est, en direction du village) et le surplus des terres, situées à l’ouest. Elles sont accessibles depuis la voie publique à l’est (de part et d’autre du siège de l’exploitation) et au sud. Ces quatre parcelles sont données à bail au fils de l’exproprié, exploitant agricole.

Sur les dates de référence :

Il convient de rappeler que le montant des indemnités d’expropriation doit être fixé :

— à la date du jugement de première instance (article L.'322-2), soit en l’espèce le 6 avril 2020,

— d’après la consistance du bien à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (article L.'322-1 du code de l’expropriation), soit en l’espèce le 3 février 2020,

— et, en principe, suivant son usage effectif (article L. 322-2) «'un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L'1 (enquête préalable à la déclaration d’utilité publique)… ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique'»'».

En l’espèce, les parcelles dont s’agit sont situées dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée multi-sites «'C’ur de Village'» créée par délibération du 22 février 2006 reçue en sous-préfecture de Saint Malo le 13 mars 2006, soit plus d’un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (9 novembre 2008).

C’est, en conséquence, à juste titre, que le premier juge a retenu comme date de référence, pour la qualification juridique du bien, le 13 mars 2006.

sur la qualification de terrain à bâtir :

Par dérogation au principe énoncé à l’article L 322-2 (évaluation suivant l’usage effectif à la date de référence), l’article L. 322-3 prévoit que si un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1…, les terrains étaient à la fois :

—  1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols,…

—  2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone,

ils doivent alors être estimés non pas en fonction de leur usage effectif mais comme terrains à bâtir.

À la date de référence, la commune de […] en Poulet disposait d’un plan d’occupation des sols. Les parcelles expropriées étaient situées, pour partie, en zone UC ou UE, selon les documents produits, (3'060'm²) et, pour partie, en zone 1NAEe (38'993'm²) suivant les écritures du commissaire du gouvernement et celles de l’exproprié et les documents par celui-ci (pièce n°'14, notice explicative du dossier d’utilité publique) et 2NAE suivant les écritures de la commune et l’un des documents produits (zonage du POS, pièce n° 18 à la différence du plan fourni en pièce 5…). Aucune explication n’est fournie par les parties quant à cette différence dont l’importance est toutefois limitée (cf infra) et qui résulte vraisemblablement d’une modification du document d’urbanisme à une date non précisée mais qui paraît, au vu de la pièce n° 5, antérieure à l’année 2007.

La zone UC (ou UE) correspond, au vu des règlements de zone versés aux débats, à une zone équipée ou en voie d’équipement constituant l’extension de l’agglomération. Y sont autorisées les constructions à usage d’habitation, celles destinées aux équipements collectifs, aux commerces, à l’artisanat, aux bureaux et services. Outre les constructions à usage d’habitation, celles destinées aux équipements collectifs, aux commerce, à l’artisanat, ou aux services sont autorisées suivant les règles propres aux secteurs de la zone.

La zone NAE correspond à une zone naturelle non équipée ou insuffisamment équipée où l’urbanisation est prévue à court ou moyen terme (1NAE) ou à long terme (2NAE).

Les parties s’accordent pour considérer que les parcelles expropriées sont situées dans un secteur considéré comme constructible par le document d’urbanisme applicable mais s’opposent, en revanche, sur la seconde condition.

La zone d’aménagement concertée «'C’ur de Village'» est une zone multi-sites comprenant sept secteurs séparés, répartis sur toute la commune (cf. la notice explicative du dossier de DUP, page 4), les secteurs A, B et C étant situés au nord du centre du village, le secteur D au nord ouest, le secteur E (dans le périmètre duquel se trouvent les biens expropriés) au sud ouest, le secteur F au sud est et le dernier en centre bourg (cf. plan de situation, pièce 15 de l’appelant). Le projet global porte sur une superficie de plus de 20 hectares (le secteur E couvrant environ 6,9 ha) et offre un potentiel global de 382 logements outre une résidence senior d’une centaine de places, la commune, située à une dizaine de kilomètres de Saint Malo, ayant «'une vocation de village dortoir'» (sic, notice explicative DUP page 6).

Le secteur E est décrit comme «'le plus excentré du projet. Il établira un lien entre la partie ouest du secteur D, permettra d’intégrer dans le tissu urbain le corps de ferme de « Le Bignon » et d’établir une liaison urbaine vers les secteurs (hors ZAC) des « Prairies ». Sur sa limite est, il créé le lien avec l’ensemble de type pavillonnaire qui remonte vers le centre ville. Bien que relativement excentré, ce secteur est en lien avec la globalité des réseaux viaires et voies douces qui mènent vers le centre bourg…'» (notice explicative page 8).

Le dossier de DUP (idem, page 8) précise encore que : «'le choix des sites composant la ZAC s’est établi sur les critères précédemment énoncés en cohérence avec :

- les dessertes par les réseaux. De ce fait, hormis les secteurs A et B qui se recollent en partie sur le bassin tampon existant en partie nord de ces secteurs, chaque secteur est considéré autonome,

- la ville actuelle : le maillage du tissu urbain qui résulte de ce projet permet de faciliter l’insertion de la nouvelle population avec celle existante…'»

Faisant une application littérale de l’article L 322-3 précité sans tenir compte de la pluralité de sites séparés, le premier juge, suivant l’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement, a considéré que, pour donner aux terrains expropriés la qualification de terrains à bâtir, il fallait que les réseaux situés à proximité de l’emprise litigieuse aient une capacité suffisante pour desservir l’ensemble de la zone, c’est à dire les sept secteurs de la ZAC.

Une telle analyse ne peut être suivie. D’une part, le code de l’expropriation n’a pas prévu l’hypothèse d’une opération multi-sites, mais surtout et d’autre part, la capacité des réseaux doit être appréciée au regard des besoins de l’aménagement du secteur considéré (ce qui permettra, le cas échéant, de les dimensionner en conséquence) et non au regard des besoins d’autres secteurs, situés, comme en l’espèce pour certains aux extrémités opposées de la commune, qu’ils n’ont nullement pour vocation de desservir (ce qui est le cas, sans discussion des parties, dans la plupart des dossiers de ZAC multi-sites soumis à la cour). Il est d’ailleurs évident que, lors de la réalisation des opérations d’aménagement, les réseaux qui ne satisfont pas aux besoins des secteurs ou zones qu’ils desserviront, seront dimensionnés en considération de ceux-ci (la notice rappelant que de ce point de vue chaque secteur – sous réserve des secteurs A et B – est considéré comme autonome, cf. supra).

Soutenir le contraire est dépourvu de toute pertinence notamment économique et ne saurait servir d’argument pour la qualification juridique d’un terrain, sauf à méconnaître le principe de la juste (et préalable) indemnité énoncé par l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

Il convient donc de rechercher si, comme le soutient, M. Y les réseaux situés à proximité des parcelles expropriées suffisent aux besoins du secteur E de la Zac multi-sites.

Il sera relevé que les parcelles en cause sont desservies par la voie publique à l’est (de part et d’autre des bâtiments de la ferme du Bignon), par la […] de la Romane puis par la rue du Bignon et, au sud, par la route de la Planche, la partie située en zone UE étant longée par la […] de la Romane jusqu’au carrefour qu’elle forme avec la rue du Bignon, puis par cette voie. Si l’expropriant fait valoir que des travaux d’aménagement de la voirie seront nécessaires, il s’agit des travaux relatifs à la desserte interne du secteur qui relève de l’aménagement et ne sont évidemment pas à prendre en considération pour apprécier si les critères légaux sont satisfaits (sauf à vider l’article L 322-3 de sa substance).

S’agissant du réseau électrique, M. Y précise sans être démenti qu’à la date de référence, la desserte moyenne et basse tension était assurée (en l’espèce par deux transformateurs moyenne tension dont l’un situé […] de la Romane le long de la parcelle expropriée et réseau de distribution basse tension), ces réseaux ayant été réalisés en 1997 ainsi qu’il ressort du plan qu’il produit ( pièce n° 17). Ceux-ci sont largement suffisants pour desservir le secteur E et il n’est d’ailleurs pas contesté que seuls sont envisagés le déplacement d’une ligne HTA surplombant l’extrémité ouest de l’emprise (qui ne concerne pas la desserte) et l’implantation d’un poste de distribution public pour assurer (à partir du réseau existant) la viabilisation interne, tous éléments indifférents au regard des critères résultant de l’article précité.

Pour ce qui est de l’eau potable, M. Y verse aux débats une étude rédigée par le bureau Eco Fluides et un courriel du responsable local réseau de la société Veolia dont il ressort que la […] de la Romane est équipée d’une canalisation PVC d’adduction en eau potable de 110 mm installée en 1974 dont la capacité permet la desserte de 395 logements ce qui dépasse notablement la capacité de l’existant et du secteur E.

Il sera enfin précisé quant à l’assainissement, que l’étude d’impact (pièce n° 16 de l’appelant) précise que «'les eaux usées auront pour exutoire les réseaux existants… du lieudit La Prairie pour le secteur E'» ce qui suffit à démontrer que ceux-ci ont la capacité nécessaire à la desserte du secteur E de la Zac. M. Y fournit, en outre, un plan dont il ressort (diamètre 200) que la […] de la Romane est desservie par une canalisation d’eaux usées.

Il s’en suit que les conditions fixées par l’article L 322-3 du code de l’expropriation sont satisfaites et que la qualification de terrain à bâtir à la date de référence doit être retenue. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la situation locative des lieux :

Les quatre parcelles expropriées sont occupées et exploitées, dans le cadre d’un bail rural, par un agriculteur, le fils de M. Y. Ce dernier sollicite que les parcelles soient évaluées en valeur libre déclarant faire son affaire personnelle de l’occupant. Cette demande ne peut être suivie et c’est à juste titre que le premier juge a pratiqué un abattement de 15 %.

Sur l’estimation des biens expropriés et les indemnités principales et de remploi :

1 ' sur l’emprise située en zone UC / UE (3 060 m² dépendant de la parcelle B n° 1123) :

Le premier juge a estimé cette emprise au prix de 12 euros/m² (valeur libre). L’expropriant et le commissaire du gouvernement sollicitent la confirmation de la décision de ce chef et l’exproprié réclame un prix de 120 euros/m².

M. Y D, comme termes de comparaison, trois ventes :

— (U1) l’une, en date du 18 janvier 2019, d’un terrain à bâtir de 800 m² libre de toute occupation, cadastré section AB n° 131, moyennant le prix de 85'000 euros, soit 106,25 euros/m² (après délivrance d’un permis de construire). Il sera observé qu’à la date de référence cette parcelle était, comme l’emprise à évaluer en secteur UC/UE (le plan d’occupation des sols étant depuis devenu caduc faute de révision et le règlement national d’urbanisme s’appliquant). Cette transaction est particulièrement intéressante puisqu’elle porte sur un terrain situé dans la même commune, […] de la Romane, juste en face de l’emprise à évaluer,

— (U2) la seconde, en date du 29 août 2018, d’un lot de 488 m², cadastré section B n° 1518, dépendant d’un lotissement situé à […] en Poulet, moyennant le prix HT de 57'477 euros, soit 117,78 euros/m². Cette transaction concerne un lot viabilisé situé dans un autre secteur de la Zac multi-sites, le secteur D. Le prix au m² tient compte des prestations réalisées par l’aménageur et est donc supérieur à la valeur du terrain à évaluer,

— (U3) la dernière, du 10 février 2013, d’un lot de 702 m², cadastré section B n° 1310 moyennant le prix de 84 240 euros (soit 120 euros/m²). Il s’agit également d’un lot de lotissement situé à […] en Poulet, au nord de la commune en direction de Saint Malo. La même observation s’impose pour ce lot.

La commune de […] en Poulet D, comme termes de comparaison, trois ventes intervenues (en tout ou partie) en secteur UC ou UE :

— (U4) une vente en date du 25 mai 2016 portant sur une parcelle de terrain de 2 975 m² sise à […], cadastrée section […]. Cette parcelle, située dans le secteur E de la Zac multi sites, est contiguë à l’emprise à estimer et donne comme elle sur la […] de la Romane. Elle a toutefois une configuration nettement moins favorable, s’agissant d’une parcelle en longueur dont le côté sur la rue ne mesure qu’une vingtaine de mètres (contre plus de 70 pour la parcelle à évaluer dont la forme permet une division aisée). Les caractéristiques urbanistiques du terrain, situé à la date de référence en zone UC/UE (terrain à bâtir ') ne sont pas précisées dans l’acte qui se contente d’indiquer qu’elles sont «'disponibles en mairie'» et que le pétitionnaire devra se rapprocher de l’aménageur. La vente a été négociée au prix de 35 000 euros, soit 11,76 euros/m²,

— (U5) une promesse de vente en date du 28 mars 2017 portant sur plusieurs parcelles situées à […] en Poulet dont l’une, cadastrée section AB n° 1, d’une superficie de 3 100 m², est en zone UCd. Le prix de vente de cette parcelle a été fixée sur la base de 12 euros par m² soit 37 200 euros. Il convient de préciser qu’elle est desservie par la voie publique. L’acte ne précise pas s’il s’agit d’un terrain à bâtir. Aucun élément n’est fourni quant à la réitération de cette promesse. En l’état de ces éléments, ce terme sera écarté,

— (U6) une vente en date du 8 août 2017 portant sur plusieurs parcelles (7 661 m²) sises à […] en Poulet dont l’une, cadastrée section […], est, pour partie (400 m²) située en zone UEd (le surplus étant situé en zone 1NAd). Cette parcelle, située dans le secteur D de la Zac multi-sites, est desservie par la voie publique (rue du Pays d’Aleth). Elle est étroite et de forme allongée, son côté donnant sur la voie mesurant une vingtaine de mètres. L’acte ne précise pas la ventilation du prix (contrairement à ce qu’indique le commissaire du gouvernement en page 15/30 de ses écritures, mais il est vrai que l’emprise située en zone UEe ne représente que 5 % de la surface cédée) dont le montant global s’élève à la somme de 76'544 euros (soit 9,99 euros/m²). Il n’indique pas davantage si la partie située en zone UEe constitue un terrain à bâtir (notamment compte tenu de ses dimensions réduites et des contraintes éventuelles d’urbanisme). Aucune précision n’est donnée quant à la capacité des réseaux existants à desservir les secteurs C et D qui se trouvent de part et d’autre de la voie. Compte tenu de ces imprécisions, ce terme de comparaison ne peut être retenu.

Le commissaire du gouvernement fait siens les termes de comparaison U4 et U6 ci-dessus et en D deux autres :

— (U7) une vente en date du 25 mai 2016 portant sur deux parcelles libres de toute occupation (l’agriculteur exploitant étant intervenu à l’acte pour renoncer à son droit de préemption et résilier son bail) d’une contenance totale de 17 614 m², sises à […] en Poulet dont l’une, cadastrée section B n° 435 d’une contenance 8 685 m² est en zone UEe (l’autre étant en zone 1NA), moyennant le prix global non ventilé de 211 380 euros (soit 12 euros/m²). Cette parcelle est située dans le secteur E de la Zac multi-sites, le long d’une voie, la rue Raoulet Brindejonc. Si cette cession est intéressante car située dans le même secteur et à proximité de l’emprise à évaluer, il convient de relever l’absence de ventilation du prix suivant le zonage et l’absence de toute précision quant à l’équipement de la voie publique qui longe au nord la parcelle 435. Il n’est donc pas possible d’apprécier si elle pouvait recevoir, comme la parcelle à estimer, la qualification de terrain à bâtir,

— (U8) une vente en date du 17 juin 2016 portant sur une parcelle, cadastrée section B n° 435, d’une contenance de 4 530'm² sise à […] en Poulet en zone UEe. Cette parcelle est située dans le secteur E de la Zac multi-sites, à l’angle des rues Raoulet Brindejonc et des Amies de la Romane. Le prix stipulé à l’acte est de 40'770 euros, soit 9 euros par m². Sa proximité avec l’emprise à évaluer rendrait cette vente pertinente si le vendeur n’avait pas été la commune de […] en Poulet qui l’a cédée à son aménageur à un prix manifestement inférieur au marché et plus précisément à celui stipulé dans la vente pourtant antérieure des deux parcelles mitoyennes, soit 12 euros/m² pour les parcelles U4 situées en zone UEe et U7, pour moins de la moitié seulement en zone UEe. Cette référence doit, pour ces raisons, être écartée.

Le commissaire du gouvernement précise dans ses écritures que le prix moyen au m² des terrains à bâtir dans la commune s’élève 113,65 euros. L’examen des vingt ventes citées révèle toutefois que ces ventes concernent toutes des lots, nécessairement viabilisés, de 299 à 505 m², cédés entre 2014 et 2019 par l’aménageur dans le cadre de l’opération ZAC multi-sites de la commune de […]. Elles présentent cependant un intérêt dans le cadre de l’évaluation de l’emprise concernée.

Le prix de cette emprise, qui doit recevoir la qualification de terrain à bâtir, doit être fixé en valeur libre à 90 euros/m², ce en considération du terme de comparaison le plus pertinent qui est celui, très récent, de la cession U1 et du prix de cession des lots viabilisés. Par rapport au prix de la cession du 18 janvier 2019 (U1) il doit toutefois être fixé à un montant inférieur en raison de sa taille (3 060 m²) qui pour en maximiser la valeur suppose une division (en quatre lots ') et la réalisation d’équipements. La valeur libre de toute occupation de cette emprise sera donc fixé à la somme de 275 400 euros, soit en valeur occupée (après abattement de 15 %) de 234'090 euros.

2 ' sur l’emprise située en zone 1NAE / 2NAE (38 993 m² dépendant des parcelles cadastrées section […], 431, ll23 et 1129 :

Le premier juge a estimé cette emprise au prix de 9,65 euros/m² (valeur libre). L’expropriant sollicite la confirmation de ce prix et le commissaire du gouvernement demande qu’il soit fixé à 8,90 euros. M. Y réclame, au contraire, qu’il soit porté à 15 euros/m².

L’appelant se réfère dans sa note en délibéré à une délibération du conseil municipal de […] en Poulet du 28 avril 2021 approuvant des traités d’adhésion conclus avec divers expropriés aux termes desquels les indemnités ont été calculés sur la base d’un prix moyen de 12,98'euros'/'m² pour des parcelles situées en zone 1AU à la date de référence. Ces références, postérieures à la date du jugement de première instance à laquelle le bien exproprié doit être évalué, ne peuvent être prises en compte.

L’autorité expropriante fait état de trois termes de comparaison : les termes U5 (parcelles AB n° 3 et B n° 408 situées en zone 1NAEd) et U6 ci-dessus et une vente (N9).

— la promesse de vente U5 sera écartée pour les motifs déjà exposés,

— la vente U6 (cf ci-dessus) porte pour l’essentiel (95 % de la superficie) sur une emprise située en zone 1AU (secteur D de la Zac). La vente a eu lieu au prix de 9,99 euros/m². Le commissaire du gouvernement estime que les terrains en zone à urbaniser ont été cédés à 9,88 euros/m²,

— la vente (N9) du 10 janvier 2017 porte sur une parcelle de 4 404 m² sise à […] en Poulet, cadastrée section […]. Cette parcelle est située en secteur D de la Zac et est desservie par une voie publique en son extrémité est. La vente a eu lieu au prix de 35 232 euros, soit 8 euros/m².

Le commissaire du gouvernement fait siens les termes de comparaison de l’expropriant (U6 et N9) et en D trois autres en zone 1AU :

— la vente U7 décrite ci-dessus (17 614 m² en secteur E de la Zac multi-sites, répartis entre les zones UEe et 1AU) au prix global de 12 euros/m²,

— une vente (N10) en date du 25 juin 2015 portant sur vingt parcelles sises à […] en Poulet cadastrées section B n° 1393 à 1412, d’une superficie de totale de 8 854 m², moyennant le prix de 79 920 euros, soit 9,03 euros /m², ces parcelles étant situées en zone 1NA et en secteur A de la Zac,

— une vente (N11) en date du 25 juin 2015 portant sur douze parcelles sises à […] en Poulet cadastrées section B n° 1380 à 1392, d’une superficie de totale de 6 060 m², moyennant le prix de 65 000 euros, soit 10,73 euros /m², ces parcelles étant situées en zone 1NA et en secteur A de la Zac.

Ces trois ventes sont pertinentes.

Au vu des termes de comparaison cités lesquels sont, à l’exception du terme U5, pertinents, le prix des parcelles en secteur 1AU varie entre 8 et 12 euros/m², ces parcelles étant toutes desservies par la voie publique. Le prix proposé par le commissaire du gouvernement ne peut être retenu comme se situant, sans motif, largement en dessous de la moyenne alors que l’emprise concernée est bien située, à l’ouest du village, en direction de la voie rapide Rennes Saint Malo dont l’une des entrées se trouve à environ 2 km (ce qui est un atout compte tenu de la vocation de village dortoir revendiquée) et déjà bien desservie puisque longée par les rues du Bignon et de la Planche sur près de 350 mètres (en faisant abstraction de la desserte par la […] de la Romane évoquée ci-dessus). Compte tenu de ces éléments un prix valeur libre de 10,50 euros/m² sera retenu, soit au regard de la superficie expropriée en zone 1AU, un montant de 409'426,50 euros, soit en valeur occupée après abattement de 15 %, une indemnité principale de 348'012,52 euros.

L’indemnité principale due à M. Y sera donc arrêtée à la somme de (234'090 + 348'012,52) 582'102,52 euros.

L’indemnité de remploi sera arrêtée à la somme de 59'210,25 euros (5 000*0,2 + 10 000*0,15 + 567 102,52*0,1) en faisant application des principes usuels en la matière.

Sur les indemnités accessoires :

1 ' sur l’indemnité pour perte de revenus fonciers :

M. Y fait valoir que l’expropriation de ses biens va lui faire perdre une partie de ses revenus fonciers ce qui n’est pas contestable. Le juge de l’expropriation a rejeté purement et simplement cette demande aux motifs que l’intéressé sollicitait une indemnité sur 80 années. Si cette durée ne peut évidemment être retenue, la demande est fondée en son principe, le temps nécessaire à l’exproprié d’acheter une superficie équivalente ce qui lui permettra de la mettre en location et d’en tirer des

revenus quand bien même ceux-ci sont, comme le qualifie le commissaire du gouvernement, minimes. Cette durée sera estimée à deux ans compte tenu de la pression foncière dans le pays malouin.

M. Y produit aux débats une facture de fermage d’un montant de 1 936,96 euros pour la location de 7ha26a05ca, soit un fermage annuel de 267 euros/ha. Les parcelles concernées par cette facture sont les parcelles 1123, 1129 et 430 d’une superficie totale de 3ha 75a 23 ca, soit 1 002 euros par an. De ce chef, une indemnité de 2 004 euros lui sera donc allouée, étant ici précisé que si l’indemnité de remploi a pour objet de lui permettre de reconstituer son patrimoine et de faire face aux frais, elle n’a pas pour objet de compenser la perte de revenus fonciers si minimes soient-ils.

2 ' indemnité pour reconstitution d’un chemin d’accès :

En première instance, expropriant et exproprié se sont accordés sur ce point (indemnité de 14 847 euros). Aucun des deux ne remet en cause cet accord que conteste toutefois le commissaire du gouvernement.

Il suffit, en l’espèce, de rappeler que l’exploitation agricole de M. Y était desservie à partir du corps de ferme (ferme du Bignon) par un chemin privé empierré traversant en son milieu l’emprise expropriée. Le maintien de ce chemin, au beau milieu du futur lotissement est évidemment exclu et celui-ci doit être rétabli sans doute par le sud à partir de la route de la Planche. Ce rétablissement aura un coût évalué à la somme de 14 847 euros qu’il convient de mettre à la charge de l’expropriant. La contestation du commissaire du gouvernement est infondée et doit être rejetée.

3 ' indemnité pour reconstitution du système d’irrigation :

Le premier juge a alloué de ce chef une indemnité de 24'670 euros que M. Y conteste sollicitant une somme de 26'170 euros faisant valoir qu’à tort une somme de 1'500 euros correspondant au coût forfaitaire de l’intervention d’Enedis a été écartée. Aucune pièce ne justifie ni de la nécessité de cette intervention ni du coût du forfait allégué. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé cette indemnité à la somme de 24'670 euros.

4 ' indemnité pour dépréciation du surplus et atteinte à l’exploitation :

M. Y conteste le jugement qui l’a débouté de sa demande de ce chef (100'000 euros). S’il est constant que l’expropriation aura pour effet de séparer le corps de ferme (ferme du Bignon) des terres subsistantes, situées à l’ouest de l’emprise expropriée, c’est à dire à l’opposé, il convient de relever que l’exploitation de M. Y fils est une petite exploitation céréalière (comme il a été précisé à l’audience) qui ne suppose pas une proximité immédiate entre les bâtiments de l’exploitation et les terres comme cela peut être le cas pour d’autres catégories d’exploitation (ferme laitière).

À l’appui de sa demande, M. Y produit une lettre de son notaire dont il ressort sans autre explication que la valeur des bâtiments d’exploitation (parcelle B n° 1127) ' et non du corps de ferme (qui se compose des parcelles cadastrées section B n° 1122, 1124, 1125, 1126 et 1127) ' serait réduite de près de moitié (de 70 000 à 80 000 euros contre 120 000 à 130 000 euros) sans terres attenantes. Cette affirmation qui tient en un paragraphe et qui n’est étayée par aucun élément objectif ni la moindre démonstration ne peut être prise en considération dès lors, que pour les besoins de la cause, elle divise arbitrairement le corps de ferme et ne rend donc pas compte de la réalité de la situation et de la valeur de l’ensemble.

Enfin, s’agissant de l’atteinte à l’exploitation, l’indemnité allouée permet à l’exproprié d’acquérir des terres situées en zone agricole dont le prix au m² est très inférieur à l’indemnité allouée lui permettant de reconstituer son exploitation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La commune de […] en Poulet qui échoue pour l’essentiel en ses prétentions supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Elle devra, en outre, verser à M. Y une somme de 5'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement :

Confirme le jugement rendu le 6 avril 2020 par le juge de l’expropriation du département d’Ille et Vilaine en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par M. Y,

— fixé à la somme de 24'670 euros le montant de l’indemnité accessoire au titre de la reconstitution du système d’irrigation,

— constaté l’accord des parties quant à l’indemnisation de Monsieur Z Y, par la commune de Saint-Père Marc en Poulet, à hauteur de 14'847 euros au titre de la création d’un chemin d’exploitation,

— débouté M. Y de sa demande d’indemnité pour dépréciation du surplus et atteinte à l’exploitation.

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau :

Fixe les indemnités d’expropriation dues par la commune de […] en Poulet à M. Z Y ainsi :

indemnité principale après abattement de 15 % pour occupation :

* emprise de 3 060 m² située en zone UC / UE à la date de référence : 234'090 euros,

* emprise de 38 993 m² située en zone 1AU / 2AU à la date de référence : 348'012,52 euros,

soit une somme de 582'102,52 euros,

indemnité de remploi : 59'210,25 euros,

indemnité pour perte de revenus fonciers : 2'004 euros.

Condamne la commune de […] en Poulet aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne la commune de […] en Poulet à payer à M. Z Y une somme de 5'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,