4ème Chambre

ARRÊT N° 121

N° RG 20/06399

N°Portalis DBVL-V-B7E-RGMZ

BD / FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2022

devant Madame Hélène RAULINE et Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrats tenant seules l’audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 10 Mars 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur G X […]

72300 AUVERS-LE-HAMON

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Julien ROUX de la SELARL HUMANIS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d’ANGERS

Madame H I épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Julien ROUX de la SELARL HUMANIS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMÉS :

Madame J B

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Jean-Marc LEON, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Monsieur L Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Jean-Marc LEON, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

S.A. MAAF

[…]

[…]
Représentée par M^e Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

SELARL C MJ-O

Mandataire Judiciaire prise en la personne de Maître Frédéric C domicilié en cette qualité audit siège es-qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la Société KC IMMO

désignée à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de Nantes

[…]

[…]

Assignée à personne habilitée

Exposé du litige:

Par acte authentique du 23 décembre 2014, M. et M^me X ont vendu à M. L Z et M^me J B (les consorts Z) une maison d’habitation située lieudit 'Beausoleil’ à Belligné (44), moyennant un prix de vente de 203000 euros, la vente ayant eu lieu par l’intermédiaire de l’agence immobilière KC Immo.

Cet acte précisait qu’étaient intervenues dans la construction la société Boullain pour le lot couverture, la société Yayici pour le lot maçonnerie et le coulage de la dalle et la société BT Services pour le lot terrassement, que le surplus des travaux avait été exécuté par les vendeurs eux-mêmes, sans souscription d’une assurance dommages ouvrage ni d’une assurance couvrant leur responsabilité décennale.

Ayant constaté plusieurs désordres, les acquéreurs ont obtenu le 7 mai 2015 du juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes, la désignation de M. A en qualité d’expert. Celui-ci a déposé son rapport le 12 janvier 2017.

Par actes d’huissier des 18 août et 25 octobre 2017, les consorts Z ont fait assigner M. et M^me X, la société KC Immo et la société MAAF, assureur de la société Yayici, devant le tribunal de grande instance de Nantes en indemnisation de leurs préjudices.

Par un jugement assorti de l’exécution provisoire du 16 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- condamné M. et M^me X in solidum à payer aux consorts Z les sommes de :

- 357 236 euros au titre des dommages matériels ;

- 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

- 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné les époux X aux entiers dépens ;

- débouté les parties de leurs autres demandes.

Par un jugement du 17 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a:
- rectifié le jugement précédent en ajoutant au dispositif : '- condamne M. et M^me X à payer aux consorts Z la somme de 11 730 au titre des loyers’ ;

- rectifié le jugement en ce sens que dans le dispositif la somme de 357 236 euros doit être remplacée par celle de 351 236 euros ;

- mis les dépens à la charge du Trésor Public.

M. et M^me X ont interjeté appel de ces jugements par déclaration du 24 décembre 2020, intimant les consorts Z, la MAAF Assurances et la société MJ-O, en qualité de liquidateur de la société KC Immo.

Par ordonnance du 22 juin 2021, le premier président a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire dont est assorti le jugement mais en a cantonné les effets à la somme de 100000€.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 29 novembre 2021, les époux X au visa des articles 1147 ancien, 1231-1 et 1792 et suivants du code civil, demandent à la cour de :

A titre principal :

- infirmer les jugements des 16 janvier 2020 et 17 septembre 2020 ;

- débouter les consorts Z de leurs demandes ;

- subsidiairement, réduire à de plus justes proportions les demandes formulées ou à tout le moins ordonner la restitution du bien immobilier objet de la vente ;

- les mettre hors de cause et condamner la MAAF à les garantir en principal frais, intérêts de toutes condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées notamment du chef des infiltrations dans les murs de sous sols à leur encontre ;

- les mettre hors de cause et condamner la société C MJ-O, ès qualités, par inscription au passif de cette dernière, à les garantir en principal frais, intérêts et dépens de toutes condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées à leur encontre, par application de l’article 1147 ancien du code civil.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 11 octobre 2021, M. Z et M^me B au visa des articles 1382, 1383 anciens, 1343-2, 1792 et suivants du code civil, demandent à la cour de :

- confirmer les jugements entrepris en ce qu’ils ont retenu la responsabilité civile décennale de M. et M^me X en leur qualité de vendeurs d’un ouvrage achevé depuis moins de dix ans ;

- infirmer les dispositions des jugements qui n’ont pas retenu la responsabilité de la société KC Immo et de la société Yayici, assurée auprès de la MAAF, la responsabilité de la société Yayici pouvant être retenue sur le fondement de la responsabilité civile décennale ou, à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1382 et 1383 anciens du code civil ;

- infirmer les dispositions des jugements entrepris concernant le quantum des indemnités allouées aux consorts Z ;

Statuant à nouveau,

- condamner in solidum M. et M^me X et la société MAAF à payer aux consorts Z les sommes de :
- 408 549,07 euros au titre des préjudices matériels et de la réparation des désordres ;

- 672 euros au titre de l’intervention sur la norme de relevage après inondation du sous-sol en avril 2015 ,

- 564 euros au titre du préjudice professionnel subi par M^me B ;

- 51 547,26 euros (11 730 euros + 34 750,20 euros – période du mois de janvier 2015 au mois de juillet 2020) au titre des loyers payés ;

- 616 euros au titre de la taxe foncière 2016 ;

- 620 euros au titre de la taxe foncière 2017 ;

- 642 euros au titre de la taxe foncière 2018 ;

- 15 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ;

- outre les intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2017, date de l’assignation et application de l’article 1343-2 du code civil ;

- inscrire au passif de la société KC Immo une somme de 408 549,07 euros au titre de la créance des consorts Z ;

- condamner in solidum M. et M^me X et la société MAAF aux entiers dépens ;

- condamner in solidum M. et M^me X, la société C MJ-O, ès qualités, et la société MAAF à payer aux consorts Z la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises le 23 décembre 2021, la société MAAF Assurances au visa des articles 1147 ancien, 1240, 1315, 1792 et suivants du code civil, demande à la cour de :

A titre principal,

Confirmant le jugement dont appel,

- débouter M. et M^me X, les consorts Z et plus largement toutes parties de toutes demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société Yayici et de la MAAF ;

A titre subsidiaire,

- dire et juger qu’il n’y a pas lieu à condamnation in solidum et, par conséquent, limiter le quantum des condamnations au titre de la reprise des désordres à la somme 16 590,76 € pour ce qui concerne la MAAF

- débouter les consorts Z de toutes leurs autres demandes indemnitaires en ce qu’elles ne sont pas justifiées ;

- condamner M. et M^me X à garantir la société MAAF de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre tant en principal, frais et accessoires ;

En tout état de cause,
- dire et juger que la garantie éventuelle de la MAAF se fera dans les limites des plafonds et franchises contractuelles applicables,

- condamner M. et M^me X ou toute autre partie succombante au paiement de la somme de 3.500 € à la MAAF au titre des frais irrépétibles d’appel,

- condamner les mêmes aux entiers dépens.

M et M^me X ont signifié à la société C MJO mandataire judiciaire, prise en la personne de Maître C, en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la société KC Immo leur déclaration d’appel et leurs conclusions le 6 avril 2021, acte délivré à personne habilitée. Le liquidateur ès qualités n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux écritures visées ci-dessus.

L’instruction a été clôturée le 4 janvier 2022.

Motifs :

- Sur les désordres et leur imputabilité :

M et M^me X soutiennent que les consorts Z qui ont visité à plusieurs reprises l’immeuble, accompagnés à une occasion d’un professionnel, la société Illico Travaux, étaient avisés de certains désordres et notamment de la souplesse du plancher ; qu’ils avaient été informés que la maison avait été construite en auto-construction, sans souscription d’assurance, et l’ont achetée en toute connaissance de cause.

Les consorts Z recherchent la responsabilité des appelants au titre des désordres de nature décennale sur le fondement de l’article 1792-1 du code civil, en leur qualité de vendeurs d’un immeuble ayant fait l’objet de travaux depuis moins de dix ans.

Ils recherchent également la responsabilité de l’agence immobilière KC Immo sur le fondement de l’article 1240 du code civil au titre d’un manquement à son devoir de conseil s’agissant de la souplesse du plancher et celle de la société Yayici sur un fondement décennal au titre des travaux de maçonnerie au sous-sol qui sont l’objet d’infiltrations et soutiennent que la garantie décennale de son assureur la MAAF est mobilisable.

La MAAF demande la confirmation du jugement qui a écarté la responsabilité de son assuré, la société Yayici, en l’absence d’imputabilité des infiltrations à ses travaux.

Il convient de rappeler que l’article 1792 du code civil met à la charge du constructeur une responsabilité de plein droit des désordres imputables à ses travaux dès lors qu’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement le rendent impropre à sa destination. Il ne peut s’exonérer de cette responsabilité que par la preuve d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 du même code répute constructeur, toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Il se déduit de ces dispositions que M et M^me X ont la qualité de constructeur, ce d’autant qu’ils ont réalisé eux-mêmes une part prépondérante de la construction. A ce titre, ils doivent répondre des désordres de nature décennale à l’égard des acquéreurs, peu important que ceux-ci aient été apparents ou connus lors de la vente, le caractère d’apparence étant apprécié à la date de la réception. Cette date en l’espèce doit être fixée au 1er septembre 2013 qui correspond à la date d’achèvement des travaux et de la prise de possession des lieux par les appelants.

Par ailleurs, la société KC Immo est susceptible de voir sa responsabilité engagée sur un fondement contractuel à l’égard des vendeurs avec lesquels elle avait conclu un mandat d’entremise et sur un fondement délictuel à l’égard des acquéreurs.

Les différents désordres allégués par les acquéreurs ayant fait l’objet de l’expertise doivent être examinés sur la base de ces principes.

*La structure des planchers :

M et M^me X:

M et M^me X, sans contester la souplesse des planchers et le sous dimensionnement des solives, font observer que l’expert a considéré que ce vice était caché mais n’entraînait pas d’impropriété à destination.

Les consorts Z demandent la confirmation du jugement et soutiennent que ce désordre est de nature décennale puisque la solidité et la pérennité des planchers sont en cause.

M. A a établi que les planchers du rez de chaussée et de l’étage présentent une souplesse importante accompagnée de défauts de planéité et de déformations à la liaison des plinthes et des cloisons avec le plancher. Il a plus particulièrement relevé que les affaissements de plancher sous la baignoire et le bac à douche avaient détérioré les joints d’étanchéité et généré des infiltrations.

Après avoir fait déposer les faux-plafonds, il a constaté que la structure était inadaptée puisque les solives et la poutre centrale du salon circulaire avaient une section trop faible pour supporter les charges permanentes et les charges d’exploitation des planchers. Il a, par ailleurs, évoqué des problèmes de fixation et d’ancrage des éléments à l’ossature bois, planchers, murs et poteaux.

Les calculs de structure qu’il a opérés, et qui ne sont pas contredits, mettent en évidence une contrainte réelle importante, supérieure de près de 40% à la contrainte admissible pour les éléments de structure. Si l’expert n’a pas conclu à un risque imminent d’effondrement lors de ses déplacements sur les lieux, il a néanmoins indiqué sans ambiguïté que les malfaçons structurelles entraînaient un risque pour la solidité et la pérennité des planchers. Au vu de ces éléments, le tribunal a justement retenu le caractère décennal de ce désordre.

La circonstance que les acquéreurs aient été assistés lors d’une de leurs visites avant la vente par une société Illico Travaux, qui a confirmé son intervention et n’avoir rien constaté de particulier dans sa réponse à la sommation interpellative que lui ont délivrée les appelants, n’est pas de nature à exonérer ces derniers de leur responsabilité en qualité de vendeurs constructeurs. Leur responsabilité au titre de ce désordre est confirmée.

La société KC Immo :

Formant appel incident, les consorts Z soutiennent que l’agence immobilière a manqué à son obligation de conseil à leur égard en ne les invitant pas, au constat de la souplesse du plancher, à prendre contact avec un technicien pour mener des investigations dont le résultat les aurait dissuadés d’acquérir la maison. Ils ajoutent que l’agence aurait dû les mettre en garde quant aux risques présentés par l’acquisition de cet immeuble réalisée majoritairement par les vendeurs eux-mêmes.

Toutefois, comme l’a relevé le premier juge, les acquéreurs ont été régulièrement informés des modalités de construction de l’immeuble, de ce qu’il n’avait pas été souscrit d’assurance dommages ouvrage et de ce que les travaux réalisés par M et M^me X eux-mêmes n’étaient pas garantis par un assureur. Ils ont eu connaissance des factures des entrepreneurs intervenus sur le chantier qui ont ensuite été mentionnés dans l’acte authentique.

Les acquéreurs ont, dans ces conditions, disposé des informations leur permettant d’évaluer le risque existant à acquérir cette maison en cas de survenance d’un désordre majeur en rapport notamment avec les travaux réalisés par M et M^me X.

En revanche, si l’agent immobilier n’est pas un spécialiste de la construction, il lui appartient néanmoins de vérifier l’état du bien à vendre et de signaler à l’acquéreur les désordres apparents que sa qualité de professionnel de l’immobilier ne lui permet pas d’ignorer. La souplesse excessive d’un plancher constitue une anomalie qu’un agent immobilier est en mesure de relever et qui justifie qu’il conseille à l’acquéreur de se faire assister par un professionnel afin d’en déterminer les causes et les travaux correctifs éventuellement nécessaires. Il ne résulte d’aucune pièce que la société KC Immo a délivré un conseil de cette nature aux acquéreurs. Toutefois, la réponse de la société Illico Travaux à la sommation d’huissier produite par les vendeurs aux débats établit que ce professionnel est intervenu dans le cadre d’une visite avant achat à la demande des consorts Z qui le contestent sans verser d’éléments probants en ce sens. Dès lors, l’absence de conseil imputée à l’agence immobilière est dépourvue de conséquence puisque les acquéreurs eux-mêmes se sont fait assister. Le jugement qui a écarté la responsabilité de la société KC Immo est confirmé.

*Les infiltrations d’eau par les menuiseries extérieures:

Les appelants soutiennent que seulement deux menuiseries sont en cause et non l’ensemble des menuiseries comme l’a considéré l’expert. Ils ajoutent qu’ils ne peuvent supporter la responsabilité de ce désordre alors que le professionnel qui accompagnait les acquéreurs n’a fait aucune remarque.

Les intimés demandent la confirmation du jugement en rappelant que les infiltrations caractérisées par l’expert entraînent une impropriété à destination puisque l’étanchéité des pièces d’habitation n’est pas assurée.

L’expert a démonté une porte fenêtre et constaté que le pare-pluie devant l’isolant n’est pas continu, notamment en partie basse des encadrements, ce qui est une source d’infiltrations au seuil des menuiseries. Il a relevé que ces seuils devant les portes-fenêtres sont constitués de tôle en inox, que leur support et leur rigidité sont défaillants, que les joints de liaison sont dégradés et également source d’infiltrations et que les hauteurs des seuils sont insuffisantes. Le constat d’huissier du 15 janvier 2015 confirme ces infiltrations par les portes-fenêtres ainsi que d’autres entrées d’eau par les fenêtres à l’étage et donc des désordres sur l’ensemble des menuiseries extérieures. Ces infiltrations dans un local d’habitation qui doit être parfaitement clos en affectent la destination et présentent un caractère décennal. La responsabilité de M et M^me X est engagée sans qu’ils puissent invoquer utilement un manquement du professionnel qui a assisté les acquéreurs lors de la vente qu’ils n’ont pas appelé à l’instance. Le jugement est confirmé.

*Les infiltrations dans les murs du sous-sol:

-M et M^me X:

Les appelants estiment que les infiltrations par les murs du sous-sol ne peuvent relever de leur responsabilité exclusive puisque la société Yayici a construit le mur affecté d’infiltrations et que l’entreprise Tillaud chargée du terrassement a commis des malfaçons relativement au drainage autour de la maison.

Les acquéreurs rappellent que l’absence d’étanchéité du mur a été confirmée par l’expert, ce qui engage la responsabilité des vendeurs.
L’expert a constaté des infiltrations dans le sous-sol par les ouvrages de maçonnerie enterrés, lors des épisodes pluvieux. Il a notamment fait état de dégradations du plancher haut du sous-sol constitué de plaques de type OSB à la suite de ces entrées d’eau.

S’il a rappelé que les maçonneries en cause sont de deuxième catégorie et que des traces d’humidité ou d’infiltrations limitées peuvent être acceptées, les infiltrations constatées sont importantes, ce que confirment les photographies incluses dans les constats d’huissier de janvier 2015, et ne permettent pas, selon l’expert, l’utilisation de ces espaces pour y stocker du matériel ou des objets, ce qui est leur vocation normale. Dans ces conditions, l’impropriété à destination retenue par le premier juge est confirmée sans que les malfaçons éventuellement imputables à d’autres entrepreneurs puissent exonérer les vendeurs à l’égard des consorts Z.

La société Yayici :

Les acquéreurs font grief au tribunal d’avoir écarté la responsabilité de cette société qui a monté la maçonnerie affectée par les infiltrations. Ils estiment que sa responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil dès lors que le mur édifié en sous-sol ne comporte aucun dispositif d’étanchéité intérieure ou extérieure. Ils soutiennent que la société a manqué à son obligation d’information des époux X quant à la nécessité d’une étanchéité, ce qui permet de mobiliser la garantie de son assureur la MAAF.

Cette dernière demande la confirmation du jugement. Elle soutient que les travaux réalisés par son assuré demeurent incertains, que les infiltrations ne sont pas imputables aux travaux de maçonnerie réalisés. Elle ajoute que les vendeurs ont assuré les rôles de concepteur de l’ouvrage, d’entreprise générale et de maître d’oeuvre au regard de l’ampleur des travaux qu’ils ont effectués et que la société Yayici est intervenue en qualité de sous-traitant de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée que sur un fondement délictuel par les acquéreurs et qu’aucune faute ne peut lui être imputée. Elle ajoute qu’en dehors de la garantie obligatoire, elle n’assure pas les désordres dus à une absence d’ouvrage.

Il apparaît que la société Yayici a facturé aux vendeurs le 3 avril 2013 pour un montant de 1500€ TTC des travaux de maçonnerie et de coulage de dalle. L’attestation de la gérante de la société à l’époque des travaux précise que la société est intervenue pour élever dans le sous-sol un mur périphérique en parpaings creux d’une hauteur de 2m20 sur une dalle béton, à l’aide des matériaux fournis par M X.

M et M^me X ont assuré la conception de la maison, outre la réalisation de la structure en bois et du second oeuvre. Cette situation exclut qu’ils puissent se présenter comme des maîtres d’ouvrage profanes mais ne permet pas pour autant de les assimiler à une entreprise générale qui serait tenue par une relation de sous-traitance avec la société en charge des travaux de maçonnerie.

Les infiltrations dans le sous-sol affectent les travaux de maçonnerie réalisés par la société Yayici de sorte que l’imputabilité du désordre à ses travaux est caractérisée.

En raison de leur nature décennale, ils engagent sa responsabilité de plein droit et la garantie de la société MAAF faute de preuve d’une cause étrangère exonératoire qui ne peut résulter de l’attitude des vendeurs dont il n’est pas démontré qu’ils auraient donné des instructions quant à la réalisation de la maçonnerie.

Le jugement est réformé sur ce point.

*L’effondrement du placage en pierre:

M et M^me X ne discutent pas leur responsabilité décennale au titre de ce désordre en raison du danger créé par le décollement des pierres de leur support. Le jugement est confirmé.

*Les défauts affectant le salon circulaire:

Les consorts Z demandent la réformation du jugement qui a écarté leur demande en l’absence d’infiltrations constatées dans le salon au rez de chaussée. Ils soutiennent que la responsabilité décennale des vendeurs est engagée en raison de l’absence de garde-corps périphérique de la terrasse accessible, d’un seuil de porte-fenêtre trop bas et de l’absence de couvertine d’acrotère en couronnement du bardage, qu’à tout le moins l’absence de protection de la terrasse la rend dangereuse et entraîne à elle-seule une impropriété à destination.

Les époux X demandent la confirmation du jugement.

Les défauts relevés par l’expert consistant en une absence de couvertine d’acrotère en couronnement du bardage, une absence de garde corps autour de la terrasse accessible et une hauteur de seuil de la porte fenêtre y donnant accès se rapportent à la terrasse au dessus du salon circulaire en façade sud. S’il n’a pas fait état d’infiltrations en lien avec l’absence de couvertine d’acrotère, il demeure que la réalisation de la terrasse accessible sans garde-corps périphérique la rend impropre à sa destination en raison d’un risque de chute évident, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal. La responsabilité décennale des époux X est engagée sur ce point.

*L’ossature bois des façades :

M et M^me X relèvent qu’aucune infiltration d’eau n’a été constatée par l’ossature de sorte qu’il n’existe pas d’impropriété à destination.

Les acquéreurs demandent la confirmation du jugement qui a retenu le caractère décennal des désordres présentés par l’ossature.

L’expert, reprenant les termes du rapport établi le 8 février 2016 par la société FA7, maître d’oeuvre désignée par les acquéreurs pour définir les travaux de reprise, fait état d’une fixation

insuffisante de la solive basse, d’une absence de pare-vapeur et d’un défaut d’étanchéité à l’air, ainsi que d’une discontinuité du pare-pluie. S’il n’a pas relevé d’infiltrations d’eau par les façades, les défauts rappelés ci-dessus démontrent que l’ossature n’est pas en mesure d’assurer l’isolation thermique attendue d’elle, qu’elle n’assure pas non plus un ancrage correct avec le reste de la structure de la maison, ce qui caractérise une impropriété à destination et engage la responsabilité de plein droit de M et M^me X.

*Le poêle :

Les consorts Z estiment que le tribunal ne pouvait écarter l’impropriété à destination de l’immeuble générée par les non-conformités de cet élément d’équipement décrites par l’expert.

Les époux X font observer que l’expert a conclu à leur responsabilité sans même viser la notice de cet équipement relativement à son fonctionnement.

M. A, après la dépose du faux plafond, a constaté une absence d’arrivée d’air frais du poêle, la nécessité de vérifier l’écart au feu compte tenu de sa puissance et du degré d’isolation du conduit de fumée ainsi que la nécessité d’un socle isolant du plancher bois.

M et M^me X ne peuvent utilement invoquer l’absence de référence à la notice de fonctionnement de cet élément d’équipement dès lors qu’une arrivée d’air frais est exigée sur ces équipements pour assurer une combustion satisfaisante et éviter de possibles intoxications des occupants et qu’en raison du mode de construction de la maison et du matériau employé, l’isolation par rapport au plancher est nécessaire et n’est pas en l’espèce assurée. Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, les modalités d’installation de cet élément d’équipement sont à l’origine d’une impropriété à destination de l’immeuble qui engage la responsabilité décennale des vendeurs.

-Sur l’indemnisation des préjudices des acquéreurs:

*Sur les travaux de reprise :

M et M^me X font observer que la demande des acquéreurs sur ce point représente près du double du prix d’acquisition de l’immeuble sans prendre en considération la valeur du terrain et sa viabilisation. Ils estiment que cette demande traduit la volonté des acquéreurs de réaliser un projet différent de ce qu’ils ont acquis. Ils ajoutent que parties des matériaux et des équipements peuvent être récupérés n’étant affectés d’aucun désordre.

Les intimés font observer que M et M^me X remettent en cause la solution de démolition partielle retenue par l’expert sans proposer de solution alternative.

Il convient de rappeler que les acquéreurs sollicitent la reprise des désordres affectant l’immeuble et qu’ils ont droit à la réparation intégrale du dommage qu’ils subissent, indépendamment du prix de vente de la maison.

Dans la mesure où les acquéreurs ne poursuivent pas la résolution de la vente, la restitution de l’immeuble évoquée par les vendeurs dans le dispositif de leurs écritures n’est pas possible.

L’expert a décrit les travaux de réfection nécessaires à la reprise des désordres affectant les différentes parties de l’ouvrage en précisant qu’en l’état, leur nature interdisait une revente du bien.

Compte tenu de l’importance des travaux de réfection et notamment des travaux de structure de l’immeuble, il a rejoint la proposition du maître d’oeuvre mandaté par les consorts Z de déconstruire partiellement les ouvrages en superstructure, en conservant les ouvrages de fondation et de maçonnerie complétés par un cuvelage étanche, puis en reconstruisant à l’identique.

Le projet établi et communiqué dans le cadre de l’appel d’offres par le cabinet FA7, maître d’oeuvre, en cours d’expertise correspond de fait à l’immeuble tel qu’il a été construit par M et M^me X. Ces derniers ne font pas état de prestations différentes.

Ils soutiennent que la reprise des désordres peut être réalisée pour un coût inférieur sans démolition. Cependant, ils versent uniquement sur ce point un courrier du 16 mars 2021 d’un entrepreneur, M. D, qui se rapporte uniquement à la reprise de la structure du plancher dont il indique qu’elle impliquerait la reprise des plafonds, de l’électricité et de la plomberie, sans fournir de chiffrage des travaux nécessaires après définition du dimensionnement nécessaire par un bureau d’études. Ils produisent également l’avis d’un maître d’oeuvre consulté à la même date qui évoque l’intérêt de faire réaliser des devis des réparations individualisées des désordres, démarche que les vendeurs n’ont pas entreprise pendant les opérations d’expertise pour soumettre des évaluations précises à l’expert. Ces éléments imprécis ne peuvent fonder la demande d’une nouvelle expertise ou d’un complément, les constatations techniques opérées par M. A n’étant pas remises en cause.

En revanche, comme l’a retenu le premier juge et le soutiennent les vendeurs, la déconstruction du rez de chaussée et de l’étage de l’immeuble et la reconstruction d’un immeuble identique permettent la réutilisation d’équipements qui ne sont pas affectés en eux-mêmes de désordres, tels les menuiseries extérieures et intérieures, les escaliers, les équipements sanitaires et de chauffage, ainsi que le poêle dont le désordre est lié à la pose. Sur la base des devis produits pour chacun des lots, le coût des travaux de reprise représente, en y incluant l’isolation de la couverture omise, un montant
TTC de 319543,06€ TTC auquel doivent être ajoutés les honoraires d’un maître d’oeuvre dont l’intervention est nécessaire, à hauteur du 10% du coût des travaux soit un coût total de 351497,36€ TTC. Le jugement est réformé sur ce point.

Les consorts Z peuvent également prétendre à l’indemnisation du coût d’une assurance dommages ouvrage à hauteur de 8219,50€ comme l’a retenu le tribunal.

La société MAAF est fondée à s’opposer à sa condamnation in solidum avec les vendeurs à supporter l’intégralité du coût des travaux de reprise. En effet, les travaux réalisés par son assurée, la société Yayici, dans le sous-sol de l’immeuble sont sans lien avec les désordres affectant la structure en bois réalisée par les vendeurs qui est à l’origine de la nécessité de déconstruire et de reconstruire le rez de chaussée et l’étage de la maison. Elle n’a donc pas contribué à l’entier dommage supporté par les consorts Z. Elle sera condamnée in solidum avec les vendeurs dans la limite de 16 590,76€ TTC qui représente le coût des reprises de maçonnerie.

Ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

*Sur le préjudice financier des consorts Z:

Les appelants font valoir que l’expert n’a pas conclu à un risque d’effondrement, ayant préconisé uniquement une protection provisoire pour la terrasse et une dépose du placage, qu’ils ont eux-mêmes vécu 14 mois dans cet immeuble sans difficulté, que le déménagement des acquéreurs n’était pas justifié.

Ceux-ci demandent le coût de l’intervention sur la pompe de relevage suite à l’inondation du sous-sol en avril 2015 ainsi qu’un préjudice professionnel subi par M^me B qui a réduit ses revenus.

Ils ajoutent qu’ils ont déménagé et donc supporté un loyer jusqu’en août 2020, époque à laquelle ils ont quitté la région pour des raisons professionnelles.

L’expert a confirmé l’intervention sur la pompe de relevage après l’inondation du sous-sol en avril 2015 pour un montant de 672€ TTC.

Il est, par ailleurs, justifié par le courrier du conseil général du 4 mars 2015 que M^me B, assistante maternelle, n’a pas été autorisée à accueillir des enfants dans la maison en raison des infiltrations, ce qui a généré une perte de revenus entre 2014 et 2015 de 564€. La demande en paiement de ces sommes est justifiée.

Les consorts Z démontrent avoir loué une maison, ce qui constitue une charge supplémentaire du 29 janvier 2015 jusqu’en août 2020, époque à compter de laquelle ils se sont installés dans le Loiret en raison d’une modification de la situation professionnelle de M. Z.

L’expert n’avait pas conclu à un effondrement imminent du plancher et il est établi que les vendeurs ont vécu un peu plus d’un an dans l’immeuble. Cependant, comme rappelé ci-dessus, M^me B ne pouvait plus exercer dans la maison l’activité d’assistante maternelle pour laquelle elle était agréée depuis 2006 et les constats d’huissier établis en janvier 2015 confirment la réalité des infiltrations, ce qui justifiait le relogement. M Z et M^me B produisent les quittances de loyers jusqu’à leur départ de Loire Atlantique. Leur demande est fondée à hauteur de 51547,26€.

Le premier juge a écarté justement les demandes au titre des taxes foncières qui sont liées à qualité de propriétaire de l’immeuble et dont le paiement est sans lien avec les désordres.

En conséquence, M et M^me X seront condamnés au paiement de 52783,26€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 21986€ et à compter de l’arrêt pour le surplus.
La société MAAF sera condamnée in solidum avec ces derniers, dans la limite de 5% de ce montant.

* Sur le préjudice moral des acquéreurs :

Les désordres structurels affectant la maison, la remise en cause de la possibilité pour M^me B d’y exercer son activité, les opérations d’expertise ont nécessairement étaient source de perturbations et de tracas pour les acquéreurs, pendant de nombreux mois, ce qui justifie que leur soit accordée une somme de 4000€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Le jugement est réformé de ce chef. La société MAAF sera tenue in solidum avec M et M^me X dans la limite de 5% de cette somme.

La MAAF est fondée à opposer aux tiers lésés la franchise prévue au contrat en ce qui concerne les dommages immatériels consécutifs au dommages matériels garantis visés à l’article 5.2 des conditions spéciales n° 5 B du contrat, s’agissant d’une garantie facultative.

- Sur la demande de garantie de M et M^me X:

M et M^me X demandent la garantie de l’agence immobilière et lui font grief de ne pas avoir rempli son obligation de conseil dans le cadre du contrat de mandat qui lui était confié en n’attirant pas leur attention sur le risque élevé d’une vente de l’immeuble réalisé en auto-construction.

Dans le cadre du mandat d’entremise qui lui avait été confié, la société KC Immo était tenue d’attirer l’attention des vendeurs sur les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée. Elle n’avait pas toutefois à formuler un avis sur la décision prise par les époux X de vendre la maison.

A supposer qu’elle ait conseillé à M et M^me X de consulter un professionnel afin de vérifier l’état de la construction avant la vente, une vérification exhaustive de la construction aurait permis de porter à leur connaissance les désordres affectant la structure et l’importance des travaux de reprise qu’ils auraient dû financer avant de céder l’immeuble pour montant ne pouvant être intégré au prix de vente. Aucune pièce n’établit que, nantis de cette information, ils auraient alors été en capacité de financer les travaux nécessaires ou auraient renoncé à la vente, ce qui en tout état de cause s’analyse en une perte de chance qui n’est pas certaine ni invoquée. En conséquence, leur demande ne peut être accueillie, étant observé que M et M^me X ne justifient pas d’une déclaration de créance au passif de la liquidation judiciaire de la société KC Immo.

Ils sollicitent également la garantie de la MAAF, assureur de la société Yayici. Il est constant que la société Yayici, professionnelle de la maçonnerie, était débitrice d’un devoir de conseil à l’égard des époux X dont la compétence notoire dans ce domaine d’activité n’est pas démontrée, puisqu’ils ne sont intervenus que sur la structure bois et le second oeuvre. La société ne pouvait accepter de réaliser l’élévation du mur périphérique en sous-sol, recevant les eaux des terres autour, sans s’informer des travaux prévus afin de rendre étanche cette partie de la maison à vocation de stockage de matériel et conseiller aux maîtres d’ouvrage de réaliser un cuvelage. Est en conséquence caractérisé un manquement de la société qui justifie que son assureur garantisse M et M^me X du coût des travaux de reprise de la maçonnerie de 16590,76€ ainsi que des 5 % du montant des condamnations au titre des préjudices immatériels.

-Sur les demandes annexes :

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont réformées.

M et M^me X seront condamnés à verser à M. Z et M^me B, ensemble, une indemnité de 7000€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, in solidum avec la société MAAF tenue dans la limite de 5% de cette somme. Il en sera de même en ce qui concerne les dépens de première instance comprenant les frais d’expertise ainsi que des dépens d’appel.
Les autres demandes à ce titre son rejetées.

La MAAF sera tenue de garantir M et M^me X à hauteur de 5% de ces sommes.

Par ces motifs

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire en dernier ressort,

Réforme les jugements en toutes leurs dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne M et M^me X à verser à M. Z et M^me B la somme de 359716,86€ au titre des travaux de reprise in solidum avec la société MAAF Assurances, tenue dans la limite de 16590,79€, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne M et M^me X in solidum avec la société MAAF Assurances tenue dans la limite de 5% à verser à M Z et M^me B les sommes suivantes :

- 52783,26€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 21986€ et à compter de l’arrêt pour le surplus,

-4000€ au titre du préjudice moral,

-7000€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne la société MAAF Assurances à garantir M et M^me X du coût des travaux de reprise des maçonneries à hauteur de 16590,79€ et à hauteur de 5% des autres condamnations mises à leur charge au bénéfice de M. Z et M^me B.

Condamne M et M^me X aux dépens de première instance comprenant les frais d’expertise et aux dépens d’appel in solidum avec la société MAAF Assurances, tenue dans la même limite et sous la même garantie que la condamnation au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, Le Président, 1. N O P Q