COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 24 Mai 2022

N° RG 21/02291 – N° Portalis DBVY-V-B7F-G3KK

Décision attaquée : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 16 Novembre 2021, RG 21/00115

Appelante

S.A.R.L. GOELIA GESTION, dont le siège social est situé 114 Allée des Champs Elysées – Immeuble l’Européen – 91000 EVRY COURCOURONNES

Représentée par la SCP COUTIN, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par la SELARL CVS, avocats plaidants au barreau de NANTES

Intimés

M. [R] [Y], demeurant 5 rue des Ecoles – 62960 AUBIGNY EN ARTOIS

Mme [T] [P], demeurant 1 rue de la Longue Genne – 62690 SAVY BERLETTE

Sans avocats constitués

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 22 mars 2022 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M. Michel FICAGNA, Président,

— M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

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Il a été procédé au rapport.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [Y] et Mme [T] [P] sont propriétaires d’un appartement dans l’ensemble immobilier dénommé les Chalets des Ecourts, à Saint-Jean d’Arves (Savoie), exploité en résidence de tourisme classée par la société Goelia Gestion depuis décembre 2008.

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2008, modifié par avenant du 3 avril 2011, M. [Y] et Mme [P] ont donné cet appartement à bail commercial à la société Goelia Gestion, pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 14 décembre 2017. Le bail s’est ensuite poursuivi par tacite reconduction.

Par acte délivré le 12 octobre 2020, les bailleurs ont fait signifier au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour avoir paiement des loyers restés impayés, soit la somme de 355,06 €.

Par acte délivré le 30 mars 2021, M. [Y] et Mme [P] ont fait assigner la société Goelia Gestion devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville pour voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du preneur sous astreinte et le condamner au paiement de la somme de 355,08 € au titre des loyers impayés, outre une indemnité d’occupation de 100 € par jour.

La société Goelia Gestion s’est opposée aux demandes en faisant valoir que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses liées à la crise sanitaire, et subsidiairement a sollicité des délais de paiement.

Par ordonnance contradictoire rendue le 16 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville a :

déclaré recevables et fondées les demandes de M. [Y] et Mme [P],

fixé à 355,08 € le montant de la créance d’arriérés de loyers et charge de M. [Y] et Mme [P] à l’encontre de la société Goelia Gestion,

condamné la société Goelia Gestion à payer à M. [Y] et Mme [P] la somme provisionnelle de 355,08 € en deniers ou quittance à valoir sur la créance de loyers, accessoires et charges,

constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 novembre 2020,

suspendu la réalisation et les effets de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties et dit que la société Goelia Gestion pourra s’acquitter de sa dette par un versement à intervenir dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, en sus des loyers et charges courants,

dit qu’à défaut du règlement à son échéance:

— la totalité du solde deviendra immédiatement exigible,

— le bail sera résolu entre les parties à la date du 12 novembre 2020 sans autre formalité et automatiquement,

— la société Goelia Gestion sera redevable à compter de cette date du 12 novembre 2020 d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges locatives, et ce jusqu’à son départ définitif,

— il pourra être procédé à l’expulsion de la société Goelia Gestion ainsi que de tous occupants de son chef et au besoin avec l’assistance de la force publique, du local qu’elle occupe à appartement n°G 002 avec ses lots annexes dans la résidences les Chalets des Ecourts à Saint-jean d’Arves,

condamné la société Goelia Gestion au paiement à M. [Y] et Mme [P] de la somme de 1.000 € application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Goelia Gestion aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par déclaration du 25 novembre 2021 la société Goelia Gestion a interjeté appel de cette décision.

Bien qu’ayant reçu signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant par actes délivrés les 22 décembre 2021, 12 janvier et 4 mars 2022, M. [Y] et Mme [P] n’ont pas constitué avocat devant la cour. Chacun ayant reçu au moins un acte en personne, le présent arrêt sera réputé contradictoire.

L’affaire a été clôturée à la date du 7 mars 2022 et renvoyée à l’audience du 22 mars 2022, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 24 mai 2022.

Par conclusions notifiées le 4 mars 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Goelia Gestion demande en dernier lieu à la cour de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1104, 1218, 1219, 1221, 1343-5, 1351, 1719, 1722 du code civil,

Vu les articles L. 145-41 et suivants du code de commerce,

réformer partiellement l’ordonnance déférée, et statuant à nouveau,

A titre principal:

dire et juger que des contestations sérieuses s’opposent à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 4 décembre 2008 et à l’octroi de toute provision au bénéfice des consorts [Y] – [P],

déclarer en conséquence irrecevables et mal fondées les demandes présentées par les consorts [Y] – [P] à l’encontre de la société Goelia Gestion,

dire n’y avoir lieu à référé,

débouter les consorts [Y] – [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Goelia Gestion,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour considérait qu’elle est compétente en référé et que des sommes resteraient à régler au titre des loyers afférents à la période de fermeture,

condamner les consorts [Y] – [P] à rembourser à Goelia Gestion la somme de 355,08 € au titre du loyer complémentaire indûment perçu pour l’année 2019/2020,

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour considérait qu’elle est compétente en référé et que des sommes resteraient à régler au titre des loyers afférents à la période de fermeture,

accorder les plus larges délais à la société Goelia Gestion pour procéder au paiement d’un éventuel reliquat demeurant dû,

En toute hypothèse:

condamner les consorts [Y] – [P] à payer à la société Goelia Gestion la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIFS ET DÉCISION

Les intimés n’ayant pas constitué avocat devant la cour, ils sont réputés s’approprier les motifs de la décision déférée conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Goelia Gestion fait grief à l’ordonnance déférée d’avoir fait droit aux demandes des bailleurs alors que celles-ci se heurtent à des contestations sérieuses liées à la fermeture administrative dont les résidences de tourisme ont fait l’objet durant la crise sanitaire, de sorte qu’elle était fondée à suspendre le paiement des loyers comme elle l’a fait faute par les bailleurs de respecter l’obligation de délivrance des lieux loués.

Elle soutient également qu’elle a régularisé l’arriéré de loyers dus dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer du 12 octobre 2020 puisqu’elle a versé aux bailleurs la somme de 400,75 € le 31 octobre 2020 au titre du loyer variable complémentaire, dite «clause de recette», soit une somme supérieure à l’arriéré dû de 355,08 €, de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise, le premier juge n’ayant pas examiné ce moyen.

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet qu’à défaut pour le preneur d’avoir régularisé l’arriéré dû dans le délai d’un mois à compter du commandement qui lui a été délivré, et ce conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

En l’espèce le commandement fait état d’un arriéré dû de 355,08 € TTC au jour de sa délivrance.

Le bail liant les parties prévoit (article 6-1 de l’avenant) que le preneur garantit au bailleur, quel que soit le taux d’occupation obtenu, un loyer minimum annuel de base assujetti à TVA, fixé en 2011 à 1.563,65 €TTC, soit après indexation, 1.624,52 € TTC au jour de l’ordonnance déférée.

L’article 6-3 du contrat institue une part variable du loyer en numéraire qui prévoit que:

«Pour chaque location des logements composant la résidence, il sera crédité au compte collectif des bailleurs un loyer en numéraire total TTC égal à 42,50 % du chiffre d’affaires net hébergement TTC réalisé (…) Un loyer complémentaire variable sera partagé entre les bailleurs dès lors que le montant du loyer en numéraire total (42,50 % du chiffre d’affaires net hébergement) excédera le total des loyers individuels annuels garantis aux bailleurs.»

En l’espèce, la société Goelia Gestion justifie que pour l’exercice 2019/2020 l’application de cette clause a conduit le preneur à verser aux bailleurs en fin d’exercice une part variable qui a porté le montant global du loyer pour l’année à 1.670,15 €, le règlement de la somme de 400,75 € étant intervenu le 1er novembre 2020 (pièces n° 15 et 16 de l’appelant).

Il en résulte que, en définitive, le montant du loyer annuel versé aux intimés pour la période considérée, et avant l’expiration du délai d’un mois du commandement de payer, est donc conforme au contrat, de sorte que l’impayé ne persistant plus, l’acquisition de la clause résolutoire est sérieusement contestable, ainsi que le montant de l’arriéré dû.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera infirmée en toutes ses dispositions et M. [Y] et Mme [P] seront déboutés de leurs demandes.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les autres moyens développés, ni sur les demandes subsidiaires de l’appelante.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

M. [Y] et Mme [P], qui succombent à titre principal, supporteront les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire,

Infirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville le 16 novembre 2021 en toutes ses disposition,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [R] [Y] et Mme [T] [P] de l’ensemble de leurs demandes qui se heurtent à des contestations sérieuses,

Dit n’y avoir lieu à référé,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties,

Condamne M. [R] [Y] et Mme [T] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 24 mai 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,