1ère Chambre

ARRÊT N°74/2022

N° RG 20/00908 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QOX3

SCI CLÉOPÂTRE

C/

M^me M A épouse X

M^me N A divorcée Y

M^me L A épouse Z

Société Q ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame T-U V, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Novembre 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 01 Mars 2022 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré annoncé au 22 février 2022 à l’issue des débats

**** APPELANTE :

La société CLÉOPÂTRE, SCI agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Madame M A épouse X

née le […] à […]

la Salle

[…]

es qualité d’ayant droit de E N T W AA AB épouse A décédée le […]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Héléna CLET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame N A divorcée Y

née le […] à […]

[…]

[…]

es qualité d’ayant droit de E N T W AA AB épouse A décédée le […]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Héléna CLET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame L A épouse Z

née le […] à RENNES

[…]

[…]

es qualité d’ayant droit de E N T W AA AB épouse A décédée le […]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Héléna CLET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

La société Q ET ASSOCIES, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2010, M^me E A a vendu à M. O B un bâtiment situé […] à Rennes, […], dont la désignation était la suivante : « Un bâtiment en bois et briques couvert sous ardoises totalement à rénover, comprenant au rez-de-chaussée le lot n°2, un WC indépendant, le lot n°4, un local commercial comprenant un rez-de-chaussée à usage de réserves ; à l’étage sous combles, réserves et bureau, lot n°5 à la suite du lot n°4 sans séparation, au rez-de-chaussée un local à usage de réserves, le tout pour une surface de 50 mètres carrés au rez-de-chaussée et de 44 mètres carrés à l’étage ».

Il était stipulé un prix de 30.000 €.

La vente a été réitérée le 30 juillet 2010 en la forme authentique devant M^e P Q, notaire à Rennes.

La S.C.I Cléopâtre dont M. B est le gérant s’est substituée à M. B en qualité d’acquéreur.

Après le décès de M^me A survenu le 3 juillet 2011, ses trois filles héritières, M^me M X, M^me N A et M^me L Z, ont, par actes du 6 mars 2012, fait assigner la S.C.I Cléopâtre et la SCP Q devant le tribunal de grande instance de Rennes dans le cadre d’une action en rescision pour lésion à l’encontre de l’acquéreur et d’une action en responsabilité à l’encontre du notaire.

Par jugement avant-dire droit du 19 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Rennes a constaté que les faits articulés étaient vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion et a désigné un collège de trois experts (Giorgetti, D et De Monclin).

Le 28 décembre 2015, ce collège a déposé un rapport concluant, de manière unanime, que le bien cédé par M^me A avait, à la date de sa vente, une valeur de 107 000 € ou une valeur de 102 000

€, si était exclu de l’évaluation, un débarras dont la propriété était litigieuse.

Par jugement du 27 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Rennes a :

- prononcé la rescision pour lésion de la vente intervenue le 30 juillet 2010 entre M^me E
A, à laquelle succèdent M^me M X, M^me N A et M^me L Z, et la S.C.I Cléopâtre, portant sur le bien situé au […] à […] pour une contenance de 2a 00ca ;

- débouté M^me M X, M^me N A et M^me L Z de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre la SCP P Q et associés ;

- débouté la S.C.I Cléopâtre de sa demande de garantie dirigée contre la SCP P Q et Associés ;

- déclaré la S.C.I Cléopâtre irrecevable en sa demande tendant à l’expulsion de M^me A du débarras ;

- condamné la S.C.I Cléopâtre aux dépens de l’instance comprenant la rémunération des experts judiciaires ;

- condamné la S.C.I Cléopâtre à payer à M^me M X, M^me N A et M^me L Z chacune la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la S.C.I Cléopâtre à payer à la SARL P Q et Associés la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- ordonné l’exécution provisoire.

Suivant déclaration du 6 février 2020, la S.C.I Cléopâtre a relevé appel de tous les chefs de ce jugement.

Par conclusions d’incident notifiées le 23 juillet 2020, M^mes M X, N A et L Z ont sollicité la radiation de l’appel sur le fondement des dispositions de l’article 524 du code de procédure civile au motif que la S.C.I Cléopâtre n’a pas procédé aux formalités de publication du jugement afin de transfert de propriété. Par ordonnance du 14 décembre 2020, le conseiller de la mise en état a rejeté cette demande.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 18 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la S.C.I Cléopâtre demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Rennes du 27 janvier 2020 en ce qu’il a :

* prononcé la rescision pour lésion de la vente intervenue le 30 juillet 2010 entre M^me E A, à laquelle succèdent M^me M X, M^me N A et M^me L Z, et la S.C.I Cléopâtre, portant sur le bien situé au […] à […] pour une contenance de 2a 00ca ;

* déclaré la S.C.I Cléopâtre irrecevable en sa demande tendant à l’expulsion de M^me A du débarras ;

* condamné la S.C.I Cléopâtre aux dépens de l’instance comprenant la rémunération des experts judiciaires ;

* condamné la S.C.I Cléopâtre à payer à M^me M X, M^me N A et M^me L Z chacune la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; * condamné la S.C.I Cléopâtre à payer à la SCP P Q et Associés la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant de nouveau :

Sur les demandes formées par M^mes X, A et Z tendant à voir constater l’existence d’une lésion et à prononcer la rescision de la vente :

À titre principal,

- constater que la S.C.I Cléopâtre ne conteste pas l’existence d’une lésion,

- constater que la S.C.I Cléopâtre entend exercer l’option qui lui est offerte par l’article 1681 du Code civil, à savoir conserver les biens acquis de M^me A en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du 10ème du prix total,

- constater que la S.C.I Cléopâtre offre de verser à ce titre, selon que le débarras sera considéré comme étant ou non inclus dans la vente, la somme de 76.679,15 € outre indexation suivant l’indice BT01 entre la date du 30 mai 2017 et la date de la clôture des débats en première instance dans l’hypothèse 1 (débarras inclus), celle de 71.509,79 € outre indexation suivant la variation de l’indice BT01 entre la date du dépôt du rapport de M. R et de la date de la clôture des débats en première instance dans l’hypothèse 2 (débarras non inclus),

- constater que ces offres sont basées sur l’évaluation qui a été faite par M^mes X, A et Z de la valeur vénale des lots à la date de l’offre de versement du complément de prix,

- débouter en conséquence M^me M X, M^me N A et M^me L Z :

* d’une part, de leur demande tendant à voir prononcer la rescision de la vente du 30 juillet 2010,

* d’autre part, de leur demande tendant à la condamnation de la S.C.I Cléopâtre à leur verser la somme de 278 700 € (hors dépendance) ou 283 951,50 € avec dépendance, ainsi que de leur demande tendant à la condamnation de la S.C.I Cléopâtre à leur rembourser la somme de 4.800 € au titre des frais d’expertise privée,

- constater que la S.C.I Cléopâtre refuse de régler le complément de prix sollicité par M^mes M X, N A et L Z,

- réduire dans de notables proportions l’indemnité qui leur a été allouée en première instance au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner solidairement à verser à la S.C.I Cléopâtre une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par cette dernière devant la Cour, ainsi qu’aux dépens d’appel,

- les débouter des demandes additionnelles qu’elles formulent devant la cour au titre de l’indemnisation de leurs frais irrépétibles.

À titre subsidiaire, à défaut, pour la cour de juger satisfaisante l’offre de supplément de prix présentée par la société Cléopâtre, désigner tel expert qu’il lui plaira afin d’évaluer la valeur de l’immeuble à la date de l’offre de versement du complément de prix, en prenant en compte le coût des travaux entrepris par la S.C.I Cléopâtre et la transformation des biens qu’elle a acquis, À titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour confirmerait le jugement en ce qu’il a prononcé la rescision pour lésion de la vente :

- condamner solidairement au titre des restitutions consécutives à la rescision pour lésion M^mes X, A et Z au paiement des sommes suivantes :

* 30.000 € en remboursement du prix payé, outre intérêts au taux légal à compter de l’introduction de l’action en rescision pour lésion, soit le 6 mars 2012,

* 97.479,98 € en remboursement des travaux réalisés par la S.C.I Cléopâtre dans les lots vendus, outre intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2012,

* 10 059,00 € au titre des charges foncières depuis la vente intervenue en 2010,

* 2.294,00 € au titre des assurances versées par la S.C.I Cléopâtre depuis la vente intervenue en 2010.

Sur la demande reconventionnelle de la S.C.I Cléopâtre

À titre principal,

- constater le caractère définitif du jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir opposée par M^me A en l’absence d’appel incident du chef de ce rejet,

- dire et juger que l’exception d’incompétence invoquée par M^me A est irrecevable et, en toute hypothèse mal fondée,

- dire et juger l’action en revendication de la propriété exercée par la S.C.I Cléopâtre à l’encontre de M^me A recevable et bien fondée,

- constater que M^mes X, A et Z reconnaissent la propriété de la S.C.I Cléopâtre,

- dire et juger que M^me N A s’est indûment appropriée une partie du lot 4 de la copropriété […] à Rennes, propriété de la S.C.I Cléopâtre.

En conséquence,

- débouter M^me A de l’exception d’incompétence qu’elle invoque et de sa fin de non-recevoir,

- la condamner à libérer le local qu’elle occupe indûment dans le mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 200 € par jour de retard,

- la condamner à verser à la S.C.I Cléopâtre une indemnité de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Subsidiairement,

Désigner tel expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de :

- se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils dûment convoqués,

- se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission et en particulier les titres de propriété des parties et les états descriptifs de division,
- après analyse des titres, dire si le local occupé par la locataire de M^me A fait partie ou non du lot 4 de la copropriété […] et, dans la négative, préciser à quel lot il doit être rattaché,

- répondre à tous dires des parties dans la limite de la présente mission.

Sur la condamnation prononcée au bénéfice de la société Q & Associés

- réformer le jugement rendu en ce qu’il a condamné la société Cléopâtre à verser à la société Q & Associés une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 18 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M^mes M X, N A et L Z (les consorts A) demandent à la cour de :

I- Sur la lésion

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’existence d’une lésion dans la vente conclue entre M^me A et la S.C.I Cléopâtre par acte authentique en date du 30 juillet 2010 ;

En conséquence :

à titre principal sur la rescision :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la rescision de la vente conclue entre M^me A et la S.C.I Cléopâtre le 30 juillet 2010,

- condamner la S.C.I Cléopâtre à restituer le bien objet de la vente rescindée, outre l’intégralité des fruits perçus depuis le 6 mars 2012 ;

à titre subsidiaire, sur le rachat de la lésion :

- condamner la S.C.I Cléopâtre au paiement de la somme de 278 700 € (hors dépendance), ou dans l’hypothèse où la dépendance serait considérée comme faisant partie de l’objet de la vente, la somme de 283 951,50 € à M^mes X, A et Z ès qualité d’ayant-droit de M^me E A au titre du rachat de la lésion ;

II- Sur la demande reconventionnelle de la S.C.I Cléopâtre

- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la S.C.I Cléopâtre de sa demande d’expulsion de M^me A du débarras ;

III- Sur la responsabilité du notaire

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^mes X, A et Z de leurs demandes formulées à l’encontre de la Société P Q et associés,

- constater le manquement par la Société P Q et associés à ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde,

- condamner solidairement la S.C.I Cléopâtre et la Société P Q et associés au paiement de la somme de 20 000 € à M^mes X, A et Z ès qualité d’ayant droit de M^me E A à titre de dommages-intérêts, En toute hypothèse :

- condamner solidairement la S.C.I Cléopâtre et la Société P Q et associés au paiement de la somme de 4 800 € à M^me X, M^me A et à M^me Z au titre des frais d’expertise privée,

- condamner solidairement la S.C.I Cléopâtre et la Société P Q et associés au paiement de la somme de 5 000 € à M^me X, 5 000 € à M^me A et 5 000 € à M^me Z au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- débouter la S.C.I Cléopâtre et la SARL P Q et associés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 14 mai 2020, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la SARL Q et associés demande à la cour de :

- statuer ce que de droit sur l’offre de la S.C.I Cléopâtre tendant à payer un complément de prix,

- confirmer le jugement dont appel pour le surplus,

- débouter M^me L Z, M^me M X et M^me N A de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SARL P Q et associés,

- débouter la S.C.I Cléopâtre de l’ensemble de ses demandes finset prétentions à l’encontre de la SARL P Q et associés,

- condamner M^me L Z, M^me M X et M^me N A à payer à la SARL Q et Associés une indemnité de 2 500 € au titre des frais irrépétibles et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner M^me L Z, M^me M X et M^me N A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE L’ARRÊT

I. Sur la lésion et ses conséquences

L’article 1681 du code civil dispose que dans le cas où l’action en rescision est admise, l’acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu’il a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total.

En l’espèce devant la cour, la S.C.I Cléopâtre ne remet pas en cause le jugement en ce qu’il a jugé que le prix de vente était lésionnaire.

Le jugement ne pourra donc qu’être confirmé de ce chef.

Dans le cadre de l’option qui lui est offerte par la loi, la S.C.I Cléopâtre réitère devant la cour sa volonté de conserver le bien en payant le complément du prix.

Le calcul du complément de prix nécessite de fixer la valeur actuelle du bien sur laquelle les parties s’opposent. L’estimation du bien implique préalablement de déterminer si celui-ci inclut ou non un débarras dont la S.C.I Cléopâtre revendique la propriété.

1°/ Sur la propriété du débarras
La S.C.I Cléopâtre revendique la propriété d’un débarras de 9 m² situé sous les combles de l’immeuble sis […]. Considérant que ce local est irrégulièrement occupé par M^me N A, propriétaire du lot n°14 de la copropriété voisine, elle sollicite la libération des lieux sous astreinte.

a. Sur les moyens d’irrecevabilité et de procédure soulevés par les intimées

Aux termes de l’article 954 aliéna 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

La cour observe que les moyens d’irrecevabilité et de procédure développés par les intimées dans leurs conclusions n’ont pas été repris dans le dispositif. La cour n’est donc saisie d’aucune fin de non recevoir tirée de l’absence de lien suffisant entre la demande en revendication de la S.C.I et l’action initiale en rescision pour lésion, pas plus que d’une exception d’incompétence.

Par conséquent, la S.C.I Cléopâtre sera donc déboutée de ses demandes tendant à voir :

- constater le caractère définitif du jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir opposée par M^me A en l’absence d’appel incident du chef de ce rejet,

- dire et juger que l’exception d’incompétence invoquée par M^me A est irrecevable et, en toute hypothèse mal fondée.

b. Sur le fond,

Il résulte de l’acte de vente du 30 juillet 2010 que la S.C.I Cléopâtre a acquis les lots n° 2, 4 et 5 de la copropriété située […], désignés de la manière suivante :

Lot n°2 : dans la partie Nord du bâtiment A, un local au rez-de-chaussée comprenant dégagement et deux WC. Quote part des parties communes générales.

Lot n°4 : Dans le bâtiment A, un local au rez-de-chaussée à usage de réserve et à l’étage sous combles réserve et bureau. Quote part indéterminée des parties communes générales.

Lot n°5 : Dans le bâtiment A, au rez- de chaussée à usage de réserve à la suite du lot n°4. Quote part indéterminée des parties communes générales.

Il est constant que ce local à usage de débarras est situé dans le prolongement de l’appartement sous combles créé par la S.C.I Cléopâtre au 1er étage de l’immeuble situé […] et qu’il n’est actuellement accessible que par un appartement situé au premier étage constituant le lot n°14 la copropriété voisine du 5 rue Janvier puis par une terrasse constituant le lot […].

Le titre de propriété de la S.C.I Cléopâtre est conforme à l’état descriptif de division du 11 octobre 1984 auquel il renvoie et aux termes duquel l’immeuble situé […] est divisé en sept lots, numérotés 1 à 7. Le lot n°4 est constitué par : « une entrée dégagement située au rez de chaussée avec escalier d’accès aux combles et la totalité du grenier du bâtiment A actuellement à usage de bureaux ».

L’état descriptif précise que le lot n° 7 est constitué par « la terrasse au premier étage du bâtiment B servant de couverture du lot n°6. »

Contrairement au lot n°4 acquis par la S.C.I qui inclut « l’accès aux combles et à la totalité du grenier », il n’est fait aucune mention d’un débarras ou d’un accès aux combles par cette terrasse. Il est, en revanche, précisé que : « L’appartement au 1er étage, […] ( lot n°14 du règlement de copropriété de cet immeuble) semble bénéficier de cette terrasse. »

De fait, M^me N A a recueilli la propriété du lot n°7 à usage de terrasse dépendant de la copropriété de l’immeuble situé […] ainsi que la propriété de l’appartement constituant le lot n° 14 dépendant de la copropriété de l’immeuble situé […], dans la succession de sa tante S A veuve H qui l’avait instituée légataire universelle.

Selon l’attestation immobilière dressée par M^e J notaire à Romillé le 27 juin 1996, le lot n°14 correspond à un « appartement au premier étage, dans la partie sud de l’immeuble comprenant : entrée, couloir, cinq pièces, cuisine, salle de bains et water-closet ». Il n’est fait aucune mention d’un grenier, conformément d’ailleurs à l’état descriptif de division et de règlement de copropriété de cet immeuble dressé par M^e I le 23 octobre 1973 dont il ressort que le lot n°14 appartenant à M^me N A ne comporte aucun débarras.

M^me N A entend se prévaloir de l’attestation immobilière dressée par M^e J en date du 27 juin 1996, en ce qu’elle décrit le lot n°7 comme étant constitué « de la terrasse servant de couverture au lot n°6 » avec la mention « sur lequel existe un débarras ».

Il est observé que cette mention, dactylographiée dans une police différente du reste du document, a manifestement été rajoutée ultérieurement sur l’attestation immobilière. En tout état de cause, elle ne saurait suffire à faire la preuve de la propriété de ce débarras dès lors que l’acte de division de 1984 n’a pas été modifié et qu’il rattache très clairement les combles au lot n°4 acquis par la S.C.I Cléopâtre, nonobstant les indications du rapport d’estimation Duchemin qui n’ont aucune valeur probante.

Aucune prescription acquisitive n’est par ailleurs invoquée par M^me N A.

Il convient donc de considérer que le débarras litigieux de 9 m² était bien inclus dans la vente à la S.C.I Cléopâtre, de sorte qu’il doit être pris en compte dans l’estimation du bien.

2°/ Sur la valeur actuelle du bien et le calcul du complément de prix

La S.C.I Cléopâtre offre désormais de régler à titre de complément de prix la somme de 76 679,15 € (débarras inclus), qu’elle propose d’indexer suivant l’indice BT01 afin de tenir compte de l’évolution du marché. Elle expose s’être référée pour ses calculs au chiffrage que les intimées elle-même avaient produit en première instance, à savoir l’estimation du 30 mai 2017 de l’expert R à hauteur de 117.281 €. Elle considère que les consorts A ne rapportent nullement la preuve qui leur incombe de l’insuffisance de cette offre, basée sur l’évaluation de leur propre expert. Elle fait savoir qu’elle refuse de payer le complément de prix proposé par les intimées qu’elle estime basé sur un prix au mètre carré déraisonnable et calculé selon une méthode non conforme aux dispositions de l’article 1681 du code civil.

Les intimées estiment que cette offre reste très insuffisante au regard de l’évolution du marché immobilier à Rennes depuis 2017. Subsidiairement, au prononcé de la rescision et compte tenu du prix au mètre carré actuellement pratiqué dans la rue Dupont des Loges avoisinant 5.200 €/ m², elles proposent de retenir une évaluation à hauteur de 4.500 €/ m² et de déduire le coût de la rénovation réalisée par la S.C.I Cléopâtre que le collège d’experts avait évalué à la somme de 1.000 €/ m². Les consorts A estiment donc que le prix de rachat de la lésion auquel la S.C.I doit être condamnée ne peut être inférieur à la somme de 283 951,50 € (avec le débarras).

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le supplément du juste prix que doit payer l’acquéreur pour échapper à la restitution de l’immeuble en cas de rescision pour lésion, se calcule d’après la valeur de l’immeuble à l’époque où doit intervenir ce règlement complémentaire mais ne doit porter que sur la partie impayée du juste prix et que par suite, le supplément du juste prix est égal à la quotité impayée de l’immeuble, exprimée en fonction de la valeur actuelle de l’immeuble, moins un dixième de cette valeur (3e Civ., 22 janvier 1970, n° 68-12.429, bull n°57).

Il y a donc lieu de tenir compte de la valeur du bien à la date la plus proche du versement du complément de prix, mais dans l’état où il se trouvait lors de la vente rescindée.

En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire collégiale qu’en avril 2010, la S.C.I Cléopâtre a acquis un ensemble immobilier, certes situé dans le centre ville de Rennes (sans toutefois être dans le quartier historique) mais qui se trouvait en très mauvais état, y compris au plan structurel. Ces locaux vétustes à usage commercial et d’entrepôts ont nécessité d’importants travaux de réhabilitation et de transformation pour être aménagés en deux appartements de 52,50 m² et de 45,50 m², la surface totale vendue (incluant le local sous comble du 1er étage) étant de 115,5 m².

En décembre 2015, le collège d’expert, après avoir pris en compte l’état du bien, sa localisation, ses possibilités limitées d’aménagement au vu de la configuration des lieux ainsi que son environnement immédiat avec un immeuble en vis à vis de nature à déprécier sa valeur, avait estimé celui-ci à la somme de 107.000 € (débarras inclus).

Par ailleurs, il s’évince de la note de M. R du 30 mai 2017 (concernant les ventes d’appartements) que le marché de l’immobilier n’a pas évolué de manière linéaire. Après une hausse entre 2010 et 2011, celui-ci n’a pas connu d’évolution sensible entre 2012 et 2017 ( + 5,70 % en 5 ans). Il est certain que le marché est en hausse depuis 2017 d’après les articles produits par les intimées, mais il ne peut être sérieusement considéré que l’immeuble dans l’état où il se trouvait en 2010 pourrait aujourd’hui être vendu au prix de 348.835 € comme elles le soutiennent.

En considération de la nature et de l’état très délabré du bien lors de la vente et du marché immobilier rennais actuel, la cour décide de fixer la valeur actuelle du bien à la somme de 130.000 €.

Dès lors, le calcul du complément de prix peut être calculé comme suit :

- Quotité de la lésion correspondant à la quotité non payée par l’acquéreur (3e Civ., 22 janvier 1970, n° 68-12.429, bull n°57) :

(107.000 -30.000)/ 107.000 = 0,7196

- Supplément du juste prix, égal à la quotité impayée de l’immeuble, exprimée en fonction de la valeur actuelle de l’immeuble

(3e Civ., 22 janvier 1970, n° 68-12.429, bull n°57) :

130.000 x 0,7196 = 93 548 €

- Calcul du 10ème du prix, calculé sur le prix total résultant des deux versements initial et complémentaire

(3e Civ. 4 décembre 1973, n°72-12856) :

(93 548 + 30.000) / 10 = 12 354,80 €

- Complément de prix que doit verser la S.C.I pour échapper à la restitution : 93 548 ' 12 354,80 = 81 193,20 €.

Ce complément de prix n’étant pas très éloigné de l’offre faite à ce titre par la S.C.I Cléopâtre aux termes de ses dernières conclusions (76.679,15 €). Il convient de laisser à cette dernière un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt pour s’en acquitter auprès des consorts A.

Faute de paiement de l’intégralité de cette somme passé ce délai, la rescision de la vente sera prononcée.

Dans cette hypothèse, l’article 1682 du code civil dispose que : « si l’acquéreur préfère garder la chose en fournissant le supplément réglé par l’article précédent, il doit l’intérêt du supplément, du jour de la demande en récession.

S’il préfère la rendre et recevoir le prix, il rend les fruits du jour de la demande.

L’intérêt du prix qu’il a payé lui est aussi compté du jour de la même demande ou du jour du payement, s’il n’a touché aucuns fruits ».

En l’espèce, la S.C.I Cléopâtre devra restituer l’immeuble objet de la vente.

M^mes A devront quant à elles restituer à la S.C.I Cléopâtre :

- le prix de vente perçu : 30.000 €

- le coût des travaux engagés par la S.C.I Cléopâtre dont elle justifie à hauteur de 86.297,55 € (après déduction de la facture Lancelot du 25 janvier 2011 faisant doublon avec la facture du 28 décembre 2010, comme l’avait d’ailleurs relevé le collège d’experts.)

- les taxes foncières acquittées par la S.C.I Cléopâtre depuis l’acquisition du bien en 2010 dont elle justifie à hauteur de 10 059 €.

Il convient de dire que M^mes X, A et Z ne seront pas tenues aux intérêts sur le prix de vente dès lors que la S.C.I Cléopâtre conservera les fruits perçus. Considérant que cette dernière n’aurait pas pu louer les appartements sans les assurer, elle conservera à sa charge les cotisations d’assurances dès lors qu’elle conserve les loyers.

II. Sur la demande tendant à la libération sous astreinte du débarras

Estimant que M^me N A occupe indûment sa propriété, la S.C.I Cléopâtre sollicite sur le fondement de l’article 544 du code civil, la condamnation de M^me N A à libérer le local (débarras) dans le mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 200 € par jour de retard.

Le tribunal a déclaré cette demande irrecevable au motif que la rescision de la vente avait ôté à la S.C.I Cléopâtre toute qualité à agir.

Il convient cependant de déclarer cette demande recevable, la cour ayant jugé que la rescision ne serait prononcée qu’à défaut pour la S.C.I d’avoir réglé le complément de prix dans le délai de trois mois.

Au fond, il a été jugé que le débarras litigieux faisait partie des biens vendus à la S.C.I Cléopâtre par M^me E A, de sorte que M^me N A ne dispose d’aucun droit sur cette partie de l’immeuble.

Il ressort effectivement du procès-verbal de constat dressé le 7 avril 2011 par la SCP Lebret-Nedellec-Le Bourhis que ce local est utilisé comme réserve par la locataire de l’appartement appartenant à M^me N A. D’après la locataire, cette pièce fait partie du bail conclu avec la propriétaire.

Il convient cependant de relever que le bail n’est pas produit, que M^me N A n’occupe pas personnellement le débarras et que sa locataire n’est pas dans la cause, de sorte que la S.C.I Cléopâtre sera déboutée de sa demande tendant à voir M^me N A condamnée à libérer les lieux sous astreinte.

III . Sur la responsabilité du notaire

Les consorts A reprochent au notaire d’avoir manqué à son obligation de conseil et de mise en garde en n’attirant pas l’attention du vendeur, en situation de particulière fragilité, sur la sous-évaluation manifeste du bien et réclament la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il résulte de l’article 1382 devenu 1240 du code civil que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il a été jugé que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prêtait son concours, quand bien même leur engagement aurait procédé d’un accord antérieur, dès lors qu’au moment de son intervention cet accord n’avait pas produit ses effets ou ne revêtait pas un caractère immuable, de les informer sur les risques des engagements qu’ils se proposaient de souscrire dans des conditions manifestement déséquilibrées eu égard à la particulière modicité du prix, qui était de nature à éveiller ses soupçons (1ère Civ., 11 mars 2014 n°12- 26562).

En l’espèce, le notaire n’a pas négocié la vente, l’avant-contrat ayant été directement signé entre M^me A et M. K. Il ne disposait donc pas des informations nécessaires à l’appréciation de la valeur du bien et n’avait pas à les rechercher en se déplaçant sur les lieux ou en procédant à des investigations particulières.

Il convient de rechercher si la vente présentait en l’espèce un déséquilibre manifeste.

À cet égard, le notaire fait justement valoir que le compromis de vente décrivait l’immeuble comme étant « totalement à rénover ». Il s’agissait d’immeuble à usage commercial qui n’était plus occupé depuis un certain temps.

Avant la réitération de la vente, le notaire a pu se convaincre du très mauvais état de l’immeuble vendu grâce aux diagnostics techniques, notamment l’état parasitaire effectué le 11 mars 2010 dont il ressort que l’immeuble était atteint par des agents de destruction du bois (grosses vrillettes, petites vrillettes, insectes à larves xylophages ainsi que champignons de pourriture fibreuse).

Au surplus, le prix était cohérent avec la valeur déclarée au titre de l’ISF à hauteur de 57 600 €, incluant également des lots non vendus. Il n’est pas soutenu que le notaire n’avait pas eu connaissance de cet élément lors de la vente.

Par ailleurs, si M^me A était certes âgée au moment de la vente, aucun élément ne permet de considérer que ses facultés mentales étaient altérées ou qu’elle présentait un état de faiblesse particulier de nature à annihiler son consentement. Celle-ci n’a d’ailleurs jamais été placée sous mesure de protection et la cour relève que les héritières n’ont pas recherché l’annulation de la vente pour absence ou vice du consentement ou encore pour insanité d’esprit.

Le notaire fait en outre observer à juste titre que M^me A était à la tête d’un patrimoine immobilier conséquent, impliquant la gestion de baux d’habitation et commerciaux ainsi qu’il résulte de la pièce n°17 produite par les appelantes (descriptif de budget).
En outre, ce notaire savait que M^me A et M. B se connaissaient pour avoir précédemment instrumenté l’acte du 15 mars 2006 portant sur la vente de divers lots dépendants d’une autre copropriété. Aucun élément ne permet de dire que cette vente précédente a été faite dans des conditions critiquables, comme le soutiennent sans preuve les intimées. Elle n’a d’ailleurs pas été remise en cause ultérieurement par M^me A, laquelle écrit au contraire à ses filles, en février 2007 dans une lettre contenant ses dispositions de dernières volontés, que « M. B vendra les maisons », ce qui témoigne de sa confiance.

Le notaire n’avait donc aucun élément lui permettant de douter de l’accord des parties sur le prix ni du caractère équilibré du contrat. La seule rature dans l’acte authentique portant sur l’indication du prix (300.000 € au lieu de 30.000 €) n’est pas à elle seule de nature à établir la conscience qu’aurait du avoir le notaire du caractère lésionnaire du prix.

Il s’ensuit que le déséquilibre contractuel manifeste n’est pas établi, de sorte que le notaire n’était tenu d’aucun devoir de vigilance ni de conseil spécifique à l’égard des parties quant au prix de la vente, le principe demeurant à cet égard la liberté contractuelle des parties.

Au surplus, les consorts A ne précisent pas quel serait le préjudice causé par la faute du notaire du fait du caractère lésionnaire de la vente. En effet, soit elles percevront le complément du juste prix, de sorte qu’elles seront remplies de leur droit au titre de la vente rescindée, soit elles se verront restituer l’immeuble auquel elles attribuent elle-même une valeur actuelle très importante. Dans l’un et l’autre cas, il n’est donc justifié d’aucun préjudice financier complémentaire.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucun préjudice moral. Les tracas de procédure, bien que non explicités, pourront être pris en compte sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les conditions de la responsabilité civile délictuelle du notaire n’étant pas réunies, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M^mes X, A et Z de leur demande de ce chef.

IV. Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la S.C.I Cléopâtre aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et en ce qu’il l’a condamnée à payer à M^me M X, M^me N A et M^me L Z chacune la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En première instance, la S.C.I Cléopâtre avait formé une demande incidente à l’encontre du notaire, qui a été rejetée par le tribunal. Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a condamné la S.C.I Cléopâtre à payer la somme de 1.500 € à la SARL P Q et Associés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a jugé que la demande en paiement de la somme de 4.800 € correspondant à la rémunération de l’expert privé mandaté par les consorts A relevait des frais irrépétibles dont l’indemnisation est régie par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.C.I Cléopâtre qui succombe partiellement de nouveau sera condamnée aux dépens d’appel.

Il convient de débouter cette dernière de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. et de la condamner sur ce même fondement à payer :

- la somme de 3.000 € chacune à M^me M X et à M^me L Z,

- la somme de 2.000 € à M^me N A .

M^me M X, M^me N A et M^me L Z seront condamnées in solidum à payer à la SARL Q et Associés la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par arrêt contradictoire

Confirme le jugement rendu le 27 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Rennes en ce qu’il a :

- retenu le caractère lésionnaire du prix de la vente conclue le 30 juillet 2010 entre M^me A et la S.C.I Cléopâtre et M^me E A, à laquelle succèdent M^me M X, M^me N A et M^me L portant sur le bien situé au […] à […] ;

- débouté M^me M X, M^me N A et M^me L Z de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre la SARL P Q et Associés ;

-débouté la S.C.I Cléopâtre de sa demande de garantie dirigée contre la SARL P Q et Associés ;

- condamné la S.C.I Cléopâtre aux dépens de l’instance comprenant la rémunération des experts judiciaires ;

- jugé que la demande en paiement de la somme de 4.800 € correspondant à la rémunération de l’expert privé mandaté par les consorts A relevait des frais irrépétibles dont l’indemnisation est régie par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la S.C.I Cléopâtre à payer à M^me M X, M^me N A et M^me L Z chacune la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- condamné la S.C.I Cléopâtre à payer à la SARL Q et Associés la

somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Infirme le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

- déboute la S.C.I Cléopâtre de ses demandes tendant à voir constater le caractère définitif du jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir opposée par M^me N A en l’absence d’appel incident du chef de ce rejet et à voir dire et juger que l’exception d’incompétence invoquée par M^me N A est irrecevable et, en toute hypothèse, mal fondée ;

- dit que le local à usage de débarras situé sous les combles au premier étage de l’immeuble situé […] est inclus dans le lot n°4 de la copropriété de cette immeuble, acquis par la S.C.I Cléopâtre aux termes de l’acte de vente du 30 juillet 2010 ;

- fixe le complément de prix que la S.C.I Cléopâtre devra verser aux consorts A à la somme de 81 193,20 € pour conserver le bien ;
- dit qu’à défaut pour la S.C.I Cléopâtre de verser l’intégralité de cette somme dans un délai de trois mois suivant la signification de l’arrêt, la rescision pour lésion de la vente sera prononcée ;

- dans cette dernière hypothèse, les parties devront procéder de manière réciproque et concomitantes aux restitutions suivantes :

* la S.C.I Cléopâtre sera condamnée à restituer l’immeuble objet de la vente rescindée du 30 juillet 2010 ;

* M^mes M X, N A et L Z seront condamnées in solidum à restituer :

- le prix de vente perçu : 30.000 €

- le coût des travaux engagés par la S.C.I Cléopâtre dont elle justifie à hauteur de 86.297,55 €

- les taxes foncières acquittées par la S.C.I Cléopâtre depuis l’acquisition du bien en 2010, compte tenu de l’effet rétroactif de la rescision, dont elle justifie à hauteur de 10 059 €.

- dit que la S.C.I Cléopâtre conservera les fruits perçus ;

- dit que M^mes M X, N A et L Z ne seront pas tenues aux intérêts sur le supplément de prix ni au remboursement des cotisations d’assurances ;

- déclare la SCI Cléopâtre recevable en sa demande de libération sous astreinte du débarras dirigée contre M^me N A ;

- la déboute de cette demande ;

Y ajoutant :

Déboute la S.C.I Cléopâtre de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamne la S.C.I Cléopâtre à payer la somme de 3.000 € chacune à M^me M X et à M^me L Z et la somme de 2.000 € à M^me N A sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamne in solidum M^me M X, M^me N A et M^me L Z à payer à la SARL P Q et Associés la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- condamne la S.C.I Cléopâtre aux dépens d’appel.