Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 2

N° RG 20/00369 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QM6B

M. D Z

C/

M^me F A épouse X

M^me H A épouse Y

M. I A

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Dervillers

M^e Laudic Baron

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 JANVIER 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame M LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame M N O, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2021, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 20 Janvier 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats ***

APPELANT :

Monsieur D Z

Né le […] à Rennes

[…]

[…]

Représenté par Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, Avocat au barreau de Rennes

INTIMES :

Monsieur J A,

né le […] à […]

décédé le […]

[…] poste

[…]

représenté par M^e Hélène LAUDIC-BARON de la SELARL LBP AVOCAT, avocat au barreau de RENNES substituée par M^e Francis POIRIER, avocat au barreau de RENNES

K L :

Madame F A épouse X, ayant droit de M. J A, décédé le […]

née le […] à Fougères

[…]

[…]

représentée par M^e Hélène LAUDIC-BARON de la SELARL LBP AVOCAT, avocat au barreau de RENNES substituée par M^e Francis POIRIER, avocat au barreau de RENNES

Madame H A épouse Y, ayant droit de M. J A, décédé le […]

née le […] à Fougères

[…]

[…]

représentée par M^e Hélène LAUDIC-BARON de la SELARL LBP AVOCAT, avocat au barreau de RENNES substituée par M^e Francis POIRIER, avocat au barreau de RENNES Monsieur I A, ayant droit de M. J A, décédé le […]

né le […] à Rennes

4 la Mancellière

[…]

représenté par M^e Hélène LAUDIC-BARON de la SELARL LBP AVOCAT, avocat au barreau de RENNES substituée par M^e Francis POIRIER, avocat au barreau de RENNES

Suivant acte authentique dressé le 18 novembre 2005, M. J A a consenti un bail rural à M. D Z sur les parcelles suivantes situées au lieudit 'Mesbée et environs’ sur la commune de […] pour une contenance de 31 ha, 34 ca et 07 a :

section N°S LIEUDIT Nature Contenance

ha a ca

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…] […]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2005 pour se terminer le 30 septembre 2014, date à laquelle il a été renouvelé pour 9 années, jusqu’au 30 septembre 2023.

Suivant acte d’huissier enregistré au greffe le 17 mai 2018, M. J A a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères aux fins d’obtenir la résiliation du bail précité en raison du non paiement des fermages.

Suivant jugement contradictoire rendu le 20 décembre 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères a :

- rejeté les moyens de nullité de la mise en demeure et de la saisine du tribunal ;

- déclaré recevable et bien fondée la demande en résiliation du bail ;

- prononcé, aux torts du preneur, la résiliation du bail à ferme daté du 18 novembre 2005, donné par M. J A à M. D Z, portant sur les parcelles de terre sises sur la commune de […], lieudit Mesbée et environs et figurant au cadastre (telles que rappelées dans le tableau ci dessus)

- ordonné à M. Z de libérer les parcelles de sa personne et de ses biens, ainsi que de toutes personnes de son chef sous un délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision ;
- condamné M. Z à verser à M. A la somme de 5 734,54 euros au titre des fermages restant dus au 17 septembre 2019, échéance du 1er avril 2018 incluse ;

- dit que chaque échéance portera intérêt au taux légal à compter de son terme d’exigibilité ;

- condamné M. A à verser à M. Z la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- ordonné la compensation entre les condamnations ci-dessus prononcées ;

- ordonné à M. A de libérer les parcelles du bois abattu dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir et dit que passé ce délai, une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard commencera à courir pendant une durée de trois mois ;

- dit que la présente juridiction se réserve le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

- condamné M. Z à verser à Monsieur A la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l’exécution provisoire seulement en ce qui concerne la condamnation en paiement ;

- débouté les parties pour le surplus de leurs demandes ;

- condamné M. Z aux dépens.

Suivant déclaration en date du 17 janvier 2020, M. D Z a interjeté appel de cette décision.

M. J A est décédé le […].

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 novembre 2021, M. Z demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères en ce qu’il a :

* rejeté les moyens de nullité de la mise en demeure ;

* déclaré recevable et bien fondé la demande en résiliation du bail ;

* prononcé, aux torts du preneur, la résiliation du bail rural ;

* ordonné à M. Z de libérer les parcelles de sa personne et de ses biens, ainsi que de toutes personnes de son chef sous un délai d’un mois à compter de la notification de la décision ;

* condamné M. Z à verser à M. A la somme de 5 734,54 euros au titre des fermages restant dus ;

* dit que chaque échéance portera intérêt au taux légal à compter de son terme d’exigibilité ;

* débouté M. Z pour le surplus de sa demande ;

* condamné M. Z à verser à M. A la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. Z au paiement des dépens.
Statuant de nouveau, la cour devra :

- débouter l’indivision A de sa demande tendant à ce que le magistrat de la mise en état prononce la caducité de la déclaration d’appel ;

- condamner l’indivision A à assurer à M. Z la jouissance paisible des biens,

- condamner l’indivision A à verser à M. Z la somme de 2 000 euros au titre du préjudice résultant de l’abattage des arbres,

- juger qu’il existe des raisons sérieuses et légitimes s’opposant à ce que le bail soit résilié,

- juger que la mise en demeure est nulle en ce qu’elle ne porte pas sur deux échéances au sens des dispositions de l’article L.411-31 du code rural,

- juger que la mise en demeure est nulle en ce qu’elle ne tient pas compte du paiement de 5 000 euros effectué par M. Z en octobre 2017,

- débouter l’indivision A de sa demande en paiement du fermage prétendument impayé,

- débouter en conséquence l’indivision A de sa demande tendant à ce que le bail soit résilié ;

- débouter l’indivision A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner l’indivision A à verser à M. Z la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 12 octobre 2021, M^me F A, M^me H A et M. I A, héritiers de M. J A, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé au visa des dispositions de l’article L411-31-1 du code rural et de la pêche maritime la résiliation du bail portant sur les parcelles telles que visées dans le dispositif du jugement déféré ;

- débouter M. Z en sa demande reconventionnelle ;

- réformer le jugement en ce qu’il a accordé à M. Z 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en retenant que la preuve d’un préjudice subi par M. Z n’est pas rapportée ;

- condamner M. Z au paiement des fermages dus jusqu’au prononcé de la résiliation du bail dont il s’agit par jugement en date du 20 décembre 2019;

Pour le surplus,

- le condamner au paiement des loyers se décomposant comme suit :

- le condamner à une indemnité d’occupation, le montant global des loyers et de l’indemnité d’occupation se chiffrant au mois de novembre 2021 à la somme de 12 095,21 euros (soit 2020 : 5 723,36 + 2021 : 5 785,85 euros + frais annexes) ;

- dire que pour chaque échéance un intérêt de droit courra et que les intérêts seront calculés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

- condamner M. Z au paiement des intérêts de droit à compter de chaque échéance ;
- condamner M. Z à verser aux consorts A une indemnité de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

S’agissant de la demande présentée au conseiller de la mise en état, la cour rappelle que la procédure est orale et qu’aucun conseiller de la mise en état n’est désigné.

Sur la résiliation du bail

L’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose :

I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Devant la cour, M. Z renouvelle ses demandes tendant à dire nulle la mise en demeure qui lui a été adressée le 17 novembre 2017, qui selon lui, ne porte pas sur deux échéances au sens de l’article L 411-31 du code rural et en ne tient pas compte par ailleurs du paiement de 5 000 euros qu’il a effectué en octobre 2017.

Il fait valoir que le fermage est payé annuellement, et était payable en deux termes en l’espèce. Le bailleur s’étant prévalu du non paiement des sommes dues en avril 2017 et en octobre 2017, il soutient qu’il ne justifie pas d’un défaut de paiement de deux fermages. S’agissant du versement invoqué, il indique l’avoir adressé et n’être pas responsable de son non encaissement par le bailleur.

Ces contestations doivent être écartées. En effet, le premier juge a très justement relevé que les parties ont convenu contractuellement du paiement d’un fermage annuel de 4 610 euros, que le preneur s’engage à payer au bailleur en deux termes égaux, à terme échu, les 1er avril et 1er octobre de chaque année, ces dates caractérisant l’exigibilité des sommes dues à ce titre et donc leur échéance.

En mettant en demeure M. Z de payer les échéances d’avril et d’octobre 2017, le bailleur a donc satisfait aux conditions légales.

S’agissant du paiement allégué, dont la partie bailleresse soutient qu’il n’a jamais été reçu, si M. Z produit copie d’un courrier de sa part du 3 otobre 2017, adressé à M. A mentionnant le paiement d’une somme de 5 000 euros avec copie d’un chèque d’un même montant, force est de constater qu’il ne démontre nullement, ni l’envoi de cette missive, ni la réception de celle-ci, la seule copie de ces documents ne prouvant évidemment pas le caractère effectif de l’envoi dont s’agit. Il ne peut donc se prévaloir de ce paiement qu’il n’établit pas.

La cour confirme le jugement qui a écarté la demande de nullité de cette mise en demeure.

Il est acquis que deux défauts de paiement de fermage ont persisté plus de trois mois après la mise en demeure du 17 novembre 2017.

M. Z soutient alors que des motifs sérieux et légitimes au sens de l’article précité s’opposent toutefois à la résiliation du bail. Il considère que le comportement du bailleur est tel que celui-ci ne peut exploiter correctement les parcelles louées, et fait valoir que :

- le bailleur fait fi des intérêts de son locataire, dans la mesure où il a vendu à la communauté de communes du Pays d’Aubigné deux parcelles pour lesquelles M. Z disposait d’un droit de préemption, sans notification à ce dernier.

- le bailleur s’est octroyé le droit de faire abattre des arbres sur les parcelles louées, sans prendre le soin d’en avertir au préalable M. Z, mettant en péril les cultures s’y trouvant et les cultures à venir.

- le bailleur s’est en outre engagé à louer à M. Z les terres louées par M. B au jour où ce dernier cesserait de les exploiter et ces parcelles n’ont jamais fait l’objet d’un bail.

Pour prétendre à un manquement du bailleur à ses obligations, M. Z se fonde sur les dispositions de l’article L 412-1 du code rural, qui selon lui, n’auraient pas été respectées en l’espèce par M. A. Celles-ci prévoient :

Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place.

Or, les intimés justifient que les ventes critiquées sont intervenues par acte notarié devant M^e Bossenec-Le Roux, notaire, le 7 août 2018, qu’au terme de plusieurs délibérations de la communanuté de communes du Pays D’Aubigné, et ce, en vue de la création de la ZA de la Croix Couverte 2 à […], la communauté de Communes a fait l’acquisition auprès de différents propriétaires de terrains, dont des terrains appartenant à M. J A, en l’occurence les parcelles sis La Ménardais à […], parcelle D 202 (0 ha 78 a 50 ca) et parcelle D 218 (0 ha 50 a 70 ca), et a décidé notamment du paiement à l’exploitant du GAEC de la Petite Ménardais représenté par M. Z d’une indemnité d’éviction de 5 273,57 euros, calculée selon le protocole départemental en vigueur.

Les ayants droit de M. A ajoutent sans que cela ne soit démenti par l’appelant qu’outre le versement de cette indemnité d’éviction, les biens ainsi vendus ont fait l’objet d’une déduction quant au montant du fermage réclamé à M. Z.

M. Z dont les droits ont été respectés à l’occasion de ces ventes, comme très justement rappelé par le notaire, ne peut donc valablement prétendre ne pas avoir été informé lors de ces cessions ; le moyen tiré de l’absence de notification de son droit de prétemption, ne peut dans ces circonstances constituer un motif sérieux et légitime de nature à faire obstacle à la demande de résiliation du bail.

S’agissant de l’abattage d’arbres sur les parcelles louées, M. Z produit un constat d’huissier du 26 décembre 2018, lequel mentionne que l’unique accès à l’ilot n° 19 est complètement obstrué par des troncs et branches d’arbres au sol. Il constate que des arbres ont été abattus sur le talus situé à l’est de la parcelle et sont couchés sur la parcelle et sur les plants de betteraves que M. Z lui déclare ne pas avoir encore déterrés. M. Z produit encore un autre constat d’huissier du 4 avril 2019 mentionnant la présence d’arbres abattus sur diverses parcelles dont certaines sont semées.

Les ayants droit de M. A objectent à raison que le bail signé entre les parties autorise le bailleur à abattre des arbres. Ils versent aux débats une attestation de M. C, représentant la scierie C, confirmant avoir acheté un lot de grumes sans les houppiers chez M. A et précisant que l’abattage a été effectué sur la période entre décembre 2018 et janvier 2019, que le débardage a été effectué par temps sec afin d’éviter d’endommager le terrain.

M. Z ne peut toutefois se prévaloir de la présence d’arbres sur les terrains loués à compter de décembre 2018, pour faire échec à la résiliation du bail fondée sur sa carence dans son obligation de payer le fermage antérieure à cette date, les défauts de paiement de fermage datant de 2017.

S’agissant du dernier grief formulé par le preneur du fait de l’absence de bail portant sur les terres louées à un M. B, ce grief n’apparaît pas sérieux, d’autant que n’est en outre nullement démontré que les dispositions contractelles convenues sur ce point aient trouver à s’appliquer, M. Z ne fournissant aucun élément permettant de connaître la situation de ce M. B.

Au vu de ce qui précède, et en l’absence de raisons sérieuses et légitimes justifiant la carence du preneur, le premier juge, faisant application des dispositions de l’article L 411-31 du code rural, à juste titre, a prononcé la résiliation du bail à ferme du 18 novembre 2005 liant les parties et a ordonné la libération par M. Z des parcelles louées dans un délai de un mois. La cour confirme le jugement sur ces points, sauf toutefois à préciser que ne peuvent être concernées par ces décisions les parcelles intialement louées, puis vendues à la communauté de commune du Pays d’Aubigné en 2018, soit les parcelles D 202 et D 218.

Sur les demandes en paiement par les ayants droit de M. A

Le tribunal a condamné M. Z à payer à M. A la somme de 5 734,54 euros au titre des fermages restant dus au 17 septembre 2019, échéance du 1er avril 2018 incluse, avec intérêts au taux légal.

Devant la cour, les ayants droit de M. A sollicitent, sans que cela ne soit discuté par de quelconques moyens par M. Z :

- d’une part la condamnation de M. Z au paiement des fermages jusqu’à la résiliation du bail prononcée le 20 décembre 2019

- et d’autre part, la condamnation de M. Z au paiement d’une indemnité d’occupation pour les années 2020 et 2021 et les frais annexes dus sur cette période d’un montant total de 12 095,21 euros.

La cour rappelle qu’elle n’est saisie que des prétentions figurant au dispositif ; ainsi s’agissant des loyers dus jusqu’à la résiliation du bail, le montant n’en est pas précisé dans le dispositif. La cour en conséquence confirme le jugement sur ce point et y ajoutant, condamne M. Z à payer les fermages dus entre le 1er mai 2018 et le 20 décembre 2019 et les indemnités d’occupation et frais annexes à hauteur de 12 095,21 euros.

Ces sommes porteront intérêts légaux à compter du 12 octobre 2021 date de notification des conclusions valant mise en demeure, avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts
Le premier juge a condamné M. A à payer à M. Z une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, retenant que l’abattage d’arbres sur les parcelles louées par le bailleur a causé une gêne aux cultures du preneur et qu’un préjudice de jouissance était donc caractérisé.

Les ayants droit de M. A demandent à la cour d’infirmer ce jugement, arguant de l’absence de preuve d’un tel préjudice. Ils font valoir que les arbres ont été abattus en décembre 2018 et avril 2019, qu’en avril 2019 des troncs et branches demeuraient certes sur les parcelles louées, que l’huissier a alors bien noté en avril 2019 que les parcelles étaient ensemencées de ray-grass (herbe) et que le ray-grass avait poussé normalement entre décembre 2018 et avril 2019, de sorte que le preneur ne caractérise pas la gêne qu’il invoque.

Outre la pertinence de cette argumentation, la cour constate que l’huissier le 4 avril 2019, après avoir constaté la présence d’arbres sur diverses parcelles semées, ajoute page 7 : toutes les parcelles sur lesquelles je me suis arrêtée et que M. Z me déclare exploiter sont en bon état d’entretien et sont exploitées. Dès lors, ce dernier n’est pas fondé, pour conclure à la confirmation du jugement sur ce point, que les agissements de M. A l’empêche purement et simplement d’exploiter convenablement une partie de ses terres, en évoquant la difficulté de réaliser un semi et/ou une récolte sur une parcelle jonchée d’arbres morts, les constatations de la hauteur des semis observée en avril 2019 établissant à l’inverse que cette situation n’a pas obéré l’exploitation normales des parcelles.

La cour infirme le jugement qui condamne M. A à des dommages et intérêts, et qui ordonne la compensation entre les condamnations, le preneur ne caractérisant pas l’existence du préjudice allégué.

La cour constate que les intimés ne critiquent pas le jugement en ce qu’il ordonne à M. J A de libérer les parcelles du bois abattu dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir et dit que passé ce délai, une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard commencera à courir pendant une durée de trois mois, le tribunal se réservant le contentieux de la liquidation de cette astreinte. La cour confirme en conséquence le jugement sur ce point.

Sur les autres demandes

La cour confirme les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, condamne M. Z aux dépens d’appel et le condamne à payer aux ayants droit de M. J A la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement du 20 décembre 2019 sauf en ce que la résiliation du bail et l’expulsion de M. D Z porte sur des parcelles D 202 et D 218, et en ce qu’il condamne M. J A à payer à M. D Z la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et ordonne la compensation entre les condamnations ;

Statuant à nouveau,

Déboute M^me F A, M^me H A et M. I A, héritiers de M. J A de leur demande de résiliation de bail et d’expulsion de M. D Z s’agissant des parcelles D 202 et D 218 ;

Déboute M. D Z de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;
Y ajoutant,

Condamne M. D Z à payer à M^me F A, M^me H A et M. I A, héritiers de M. J A les fermages dus entre le 1er mai 2018 et le 20 décembre 2019 et les indemnités d’occupation et frais annexes à hauteur de 12 095,21 euros, avec intérêts légaux à compter du 12 octobre 2021 et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. D Z à payer à M^me F A, M^me H A et M. I A, héritiers de M. J A la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. D Z aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente