1ère Chambre

ARRÊT N°96/2022

N° RG 19/08225 – N° Portalis DBVL-V-B7D-QLA5

M. E-F X

M^me Y X

C/

S.A.R.L. H5N INTERVENANT VOLONTAIREMENT ET VENANT AUX DROITS DE LA SCCV LE

FAUBOURG

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente, entendue en son rapport

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame G-H I, lors des débats et Madame B C D lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Janvier 2022

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Mars 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS : Monsieur E-F X

né le […] à THUN SAINT-AMAND (59)

[…]

[…]

Représenté par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

Madame Y X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

INTERVENANT VOLONTAIRE :

La S.A.R.L. H5N, venant aux droits de la SCCV LE FAUBOURG, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

société SOGIMMO

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Alban D’ARTIGUES, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

Le 31 mars 2016, les époux E-F X et Y A ont réservé auprès de la SCCV Le faubourg un appartement, destiné à être mis en location, dans un immeuble en état futur d’achèvement situé […].

Un plan daté du 29 septembre 2015 indiquait que la chaudière murale devait être fixée dans le cellier. Puis un second plan daté du 2 mars 2016 a été remis aux époux X, indiquant que la chaudière murale devait être fixée dans le placard de l’entrée, sur la cloison séparative de la chambre 1.

Par avenant au contrat du 14 octobre 2016, les parties ont convenu de la fixation de la chaudière sur le mur derrière lequel se trouve la gaine technique adjacente, dans le placard de l’entrée, et de la création d’un second placard dans l’entrée (dans l’emprise des toilettes). Le plan modifié était visé par les époux X le 24 octobre 2016.

L’acte authentique d’acquisition a été signé le 27 décembre 2016.
Après avoir pris possession des lieux le 25 janvier 2018 et constaté des vices et défauts de conformité, et notamment le fait que la chaudière murale avait été fixée sur la cloison séparative de la chambre 1, les époux X ont séquestré, chez le notaire instrumentaire, la somme de 10 410 euros ramenée à 6000 euros ultérieurement.

Le 25 janvier 2019, ils ont assigné la SCCV Le faubourg devant le tribunal d’instance de Nantes en garantie des vices de construction, sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Par jugement du 5 novembre 2019, le tribunal d’instance de Nantes a :

-débouté les époux X de leurs demandes,

-ordonné la libération de la somme séquestrée chez le notaire au profit de la SCCV Le faubourg,

-condamné les époux X aux dépens et à payer à la SCCV Le faubourg la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

Les époux X ont fait appel le 20 décembre 2019 de l’ensemble des chefs du jugement.

Le 27 mai 2020, la SCCV Le faubourg a fait l’objet d’une dissolution avec transmission universelle de patrimoine à la société H5N, publiée le 29 mai 2020.

Les époux X exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 17 décembre 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

-ordonner une réduction du prix de vente de l’appartement d’un montant de 6000 euros, destinée à compenser les conséquences des non-conformités et vices apparents,

-ordonner la libération de la somme de 6000 euros séquestrée, à leur profit.

A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de :

-condamner la société H5N à réaliser ou faire réaliser à ses frais par toute entreprise de son choix dûment qualifiée et assurée pour ce faire, les travaux décrits en pièces n°18 et 22 communiquées par eux,

-assortir cette condamnation des conditions suivantes :

*exécution totale des travaux pendant un délai maximal non fractionnable de 15 jours et au plus tard 2 mois après la signification à partie de l’arrêt à intervenir, sous peine d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard en cas de non-respect de l’un ou l’autre de ces deux délais,

*prévenance des époux X au moins quinze jours avant la date de démarrage des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception,

*établissement d’un procès-verbal d’huissier de leur choix avant et après travaux aux frais de la société H5N.
A titre infiniment subsidiaire, et statuant avant dire droit, ils demandent à la cour de :

-désigner un expert avec la mission suivante :

*visiter l’immeuble, prendre connaissance des documents de la cause, recueillir les explications des parties et s’entourer de tous renseignements utiles,

*détailler les travaux à réaliser pour permettre l’installation de la chaudière sur le mur de refend et son entretien,

*évaluer le coût et la durée des travaux.

En tout état de cause, ils demandent à la cour de débouter la société H5N de l’ensemble de ses demandes et de la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel et à leur payer :

-la somme de 2130 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,

-la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société H5N, qui vient aux droits de la SCCV Le faubourg, expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 8 septembre 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de :

-juger que la société H5N a acquis de plein droit la qualité de partie à la présente instance, venant aux droits de la SCCV Le faubourg,

-confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

-condamner les époux X au paiement de la pénalité contractuelle au taux de 1% par mois de retard, sur la somme de 6000 euros, à compter du 25 janvier 2018, jusqu’à la date du paiement, et les condamner à lui payer la somme de 2880 euros (60 euros x 48 mois), sauf à parfaire jusqu’à complet paiement après actualisation de la période qui se sera écoulée entre le 11 janvier 2022 et le jour du paiement, à titre de pénalité pour retard de paiement,

-débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes,

-les condamner aux dépens d’instance et d’appel et à lui payer la somme de 1500 euros pour la procédure de première instance, conformément au jugement, et celle de 6000 euros pour la procédure en appel, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

La non-conformité contractuelle de la chose vendue engage la responsabilité du vendeur, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un préjudice.

La chose délivrée doit être la chose convenue entre les parties. Le seul constat d’un bien livré avec des caractéristiques différentes de celles prévues au contrat, suffit à caractériser la non-conformité et partant à engager la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement, sans égard au caractère substantiel ou non du défaut de conformité.

L’obligation de délivrance est une obligation de résultat et le vendeur ne peut être exonéré de sa responsabilité pour défaut de livraison d’une chose conforme que s’il démontre une cause étrangère qui ne lui est pas imputable, soit un cas de force majeure, le fait ou la faute de l’acheteur.

1) Sur le positionnement de la chaudière murale

En exécution de l’accord conclu entre les parties le 14 octobre 2016, comprenant le plan signé le 24 octobre 2016, la SCCV Le faubourg devait livrer un appartement équipé d’une chaudière murale fixée au mur de séparation d’avec la gaine technique.

En livrant un appartement équipé d’une chaudière murale fixée sur la cloison séparative de la chambre, elle a manqué à son obligation de délivrance conforme.

Elle invoque un motif impératif technique résultant de l’absence d’espace suffisant devant la chaudière, si elle était fixée sur le mur de la gaine, pour procéder à sa maintenance. Dans un courrier du 29 mars 2018, le représentant du bureau d’ingénierie pour les fluides explique que le fabricant de la chaudière préconise un espace libre d’un mètre devant la chaudière pour permettre aisément la maintenance et le remplacement de pièces détachées de la chaudière.

La société H5N relève que le plan annexé au contrat de réservation et que le plan annexé à l’acte de vente mentionnent : «'En fonction des nécessités techniques de la réalisation, des modifications sont susceptibles d’être apportées à ce plan, qui ne revêt, avant d’être annexé à l’acte authentique de vente, qu’un caractère informatif.'».

Elle oppose également aux époux X la clause stipulée en page 18 de l’acte de vente : « – Caractéristiques techniques de l’immeuble – Les normes de construction, le genre et la qualité des matériaux devant être utilisés ainsi que leur mode d’utilisation s’il y a lieu, ont été précisés dans l’un des documents descriptifs de référence prévus par les dispositions de l’article R.261-13 du Code de la construction et de l’habitation et déposé en l’office notarial de la Société Civile Professionnelle sus-dénommée aux termes de l’acte sus-relaté, et ce en application de l’article L.261-11 du Code de la construction et de l’habitation.

Cependant, le VENDEUR se réserve expressément le droit de changer et modifier les prestations énumérées dans les documents sus-énoncés et éventuellement de les remplacer par des prestations d’un coût non supérieur et d’une qualité non inférieure à ce qui est prévu, sans avoir besoin de l’accord préalable de l’ACQUEREUR dans l’un des cas suivants :

-difficultés ou impossibilité d’approvisionnement ou de mise en 'uvre impliquant des délais incompatibles avec la bonne marche du chantier.

-abandon de fabrication de certains produits entraînant le changement de certaines prestations d’équipement à l’intérieur des logements ou dans les parties communes.

-en cas de réglementation administrative plus contraignante, en cas de survenance d’impératifs techniques non prévus ou de faits susceptibles de contrarier la bonne marche du chantier.

Dans tous les cas, les plans d’architecte et les prestations prévus sont ceux conformes aux règlements en vigueur. Les matériaux dans tous les cas, devront être au moins équivalents en qualité et prix à ceux remplacés.

Il est expressément convenu que les plans annexés à l’acte de vente auront seuls, valeur contractuelle.

»

Enfin elle fait valoir que la notice descriptive incluse dans l’acte de vente dispose : «'Les ouvrages seront réalisés selon les dispositions du permis de construire et des plans d’exécution. Néanmoins des réajustements résultant d’impératifs techniques et esthétiques sont susceptibles d’intervenir quant aux indications portées sur les plans et aux marques des équipements prévus.'»

Pour autant, la SCCV Le faubourg s’est bien engagée le 14 octobre 2016 à poser la chaudière qu’elle devait déplacer contre le mur séparatif de la gaine technique et ne peut s’exonérer de l’obligation qu’elle a contractée pour un motif qu’elle aurait dû anticiper. Le motif qu’elle invoque, soit l’insuffisance de recul pour assurer l’entretien et la maintenance de la chaudière, ne constitue pas un impératif technique non prévu au sens des différents documents contractuels. Elle devait en proposant de déplacer la chaudière du cellier à un autre endroit de l’appartement prendre également en compte la nécessité de libérer un espace suffisant devant la chaudière.

Par ailleurs, en signant l’avenant du 14 octobre 2016 elle n’ignorait pas les contraintes techniques dont elle fait désormais état et ces contraintes ne constituent pas non plus un cas de force majeure qui justifie le repositionnement de la chaudière, à la livraison de l’appartement, dans des conditions différentes de celles prévues le 14 octobre 2016.

Le fait que la position de la chaudière, sur la cloison séparative de la chambre plutôt que sur le mur séparatif de la gaine technique, soit sans préjudice pour les époux X, ce qu’ils contestent, n’a aucune incidence sur le fait que la SCCV Le faubourg n’a pas rempli l’obligation qu’elle a spécialement contractée envers eux de poser la chaudière sur le mur séparatif de la gaine technique.

La société H5N ne peut non plus soutenir que sa responsabilité n’est pas engagée au motif que ce sont les entreprises que la SCCV Le faubourg a mandatées pour réaliser les travaux qui ont mal positionné la chaudière, alors que celle-ci est le co-contractant des époux X et s’est personellement engagée envers eux.

C’est donc justement que le tribunal a retenu que l’implantation de la chaudière sur la cloison séparative de la chambre constitue une non-conformité de la chose livrée aux stipulations contractuelles résultant de l’accord des 14 et 24 octobre 2016.

2) Sur la demande de réduction du prix de vente

Les époux X produisent un devis daté du 22 février 2019 de la société Créatis habitat, d’un montant de 5820 euros, pour la réalisation de travaux de déplacement de la chaudière et de reprise du cloisonnement du placard et des sols.

En effet, la nécessité de laisser un espace libre d’un mètre devant la chaudière fixée sur la cloison séparative de la gaine technique conduit à modifier le cloisonnement du placard.

Le coût de la mise en conformité des lieux est suffisamment établi par cette pièce, alors que la société H5N ne produit aucune pièce contraire démontrant que les modifications auraient un coût moindre. Par ailleurs, contrairement à ce que la société H5N soutient , les travaux décrits dans le devis sont tous justifiés par la modification de l’emplacement de la chaudière, pour la poser à l’endroit prévu dans l’accord du 14 octobre 2016, et ne sont pas des travaux supplémentaires qui n’ont rien à voir avec le litige et qui devraient rester à la charge des époux X, comme des travaux modificatifs négociés entre les parties.

Après infirmation du jugement il sera fait droit à leur demande en paiement d’une indemnité pour non-conformité à hauteur de 5820 euros, correspondant au coût de la mise en conformité des lieux aux stipulations contractuelles.

3) Sur les demandes en paiement de la société H5N

Les époux X doivent la somme de 6000 euros à la société H5N au titre du solde du prix de vente de l’appartement.
Après compensation avec la somme qui leur est due par la société H5N, il leur revient la somme de 180 euros.

Le jugement sera donc infirmé pour avoir ordonné la libération de la somme de 6000 euros au profit de la SCCV Le faubourg. Seule la somme de 180 euros devra être remise à la société H5N, qui vient à ses droits.

La créance au titre de la réduction du prix de vente est née au jour du présent arrêt et la compensation n’opère que ce même jour.

En conséquence, c’est à juste titre que la société H5N fait valoir que depuis la livraison de l’appartement le 25 janvier 2018, cette somme lui est due.

Les époux X ne démontrent pas qu’ils ont séquestré la somme de 6000 euros entre les mains de notaire avec l’accord de la société H5N et qu’elle a renoncé à percevoir le solde de sa créance avant l’issue de la procédure en cours et à l’application de la clause pénale pour retard de paiement, stipulée en page 16 du contrat de vente.

Compte-tenu des sommes déjà versées à la société H5N et du préjudice limité résultant pour elle du défaut de paiement de la somme restant due, la pénalité stipulée dans le contrat de vente, soit des intérêts au taux de 1 % par mois sur le montant restant dû à compter du 25 janvier 2018, est manifestement excessive et doit être réduite, comme il est soutenu.

Il ne sera donc fait droit à la demande au titre de la pénalité qu’à hauteur de la somme de 1000 euros.

4) Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

La mauvaise foi de la SCCV Le faubourg, nonobstant le fait qu’elle n’a pas anticipé les difficultés liées au déplacement de la chaudière dans des conditions non adaptées, n’est pas établie et les époux X ne démontrent pas qu’elle a agi de manière dolosive à leur encontre.

Il n’est notamment pas établi qu’elle a cherché à tromper les époux X en présentant, à la réservation de l’appartement, un plan qui n’a pu être totalement exécuté quant à l’emplacement de la chaudière. Il y a lieu de souligner qu’elle a accepté en compensation de la place perdue, de créer un nouveau placard, dans l’emprise des toilettes, sans supplément de prix.

La demande de dommages et intérêts des époux X en réparation de leur préjudice moral, qu’il n’avaient pas d’ailleurs formée devant le tribunal, sera rejetée.

5) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement sera infirmé de ces deux chefs.

Partie perdante en appel la société H5N sera condamnée aux dépens et ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge des époux X la totalité des frais qu’ils ont exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et il sera fait droit à leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Condamne la société H5N à payer aux époux E-F et Y X la somme de 5820 euros à titre d’indemnité pour défaut de conformité de la chose vendue,

Après compensation avec la somme de 6000 euros due par les époux E-F et Y X, dit que la somme de 180 euros, séquestrée entre les mains du notaire, leur sera restituée,

Condamne les époux E-F et Y X, in solidum, à payer à la société H5N la somme de 1000 euros à titre de pénalité de retard,

Déboute les époux E-F et Y X de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Déboute la société H5N de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société H5N aux dépens de première instance et d’appel et à payer aux époux E-F et Y X la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE