1ère Chambre

ARRÊT N°212/2023

N° RG 22/04275 – N° Portalis DBVL-V-B7G-S5M4

M. [U] [A] [C]

Mme [O] [H] [X] [Z] épouse [C]

C/

M. [J] [E] [Y] [P]

Compagnie d’assurance ALLIANZ

S.A.R.L. LEILA

S.A.R.L. CHRISTELLE MESNAGE IMMOBILIER

S.A. MMA IARD

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 JUILLET 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre entendue en son rapport,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 mars 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 11 juillet 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 23 mai 2023 à l’issue des débats

****

APPELANTS ET INTIMÉS :

Monsieur [U] [A] [C]

né le 06 Avril 1959 à [Localité 13] (14)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

Madame [O] [H] [X] [Z] épouse [C]

née le 08 Octobre 1958 à [Localité 16] (14)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [J] [E] [Y] [P]

né le 21 Novembre 1959 à [Localité 12] (33)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de RENNES

La société LEILA, SARL exerçant sous le nom commercial D. I. EXPERTISE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Saint-Malo sous le n°791.073.406, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Damien JOST de la SELARL CABINET JOST JURIDIAG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

La Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD es qualité d’assureur de la société CAVAN EXPERTISE

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Mikael BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

La société CHRISTELLE MESNAGE IMMOBILIER, SARL immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Saint-Malo sous le n° n°753.166.370, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES

La société MMA IARD, SA immatriculée sous le n°440.048.882 du ECS de Le Mans, dont le siège est sis [Adresse 4] – [Localité 10], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège et en qualité d’assureur de la Société CHRISTELLE MESNAGE IMMOBILIER,

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d’assurance mutuelle à cotisations fixes, immatriculée sous le n°445.652.126, dont le siège est sis [Adresse 4] – [Localité 10], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège et en qualité d’assureur de la Société CHRISTELLE MESNAGE IMMOBILIER

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Le 18 juin 2018 un compromis de vente a été signé entre les époux [U] [C] et [O] [Z], vendeurs, et M. [J] [P], acquéreur, portant sur une maison située [Adresse 2], à [Localité 15] (22) au prix de 186 000 euros.

La vente a été conclue avec le concours de la société Agence Christelle Mesnage immobilier.

Ont été remis à M. [P]':

— un diagnostic relatif à la présence d’amiante, un diagnostic parasitaire, un diagnostic électricité et un diagnostic de performance énergétique, établis le 17 juin 2017 par la société Cavan expertises.

— un rapport de l’état relatif à la présence d’agent de dégradation biologique du bois et de l’état des servitudes «'risques'» et d’informations sur les sols, établi le 14 juin 2018 par la société Leila, exerçant sous l’enseigne D.I. expertise,

L’acte authentique de vente a été signé devant Maître [K] [N], notaire à [Localité 14], le 5 septembre 2018.

Après avoir découvert des fuites d’eau et des dégradations de madriers constituant les murs de la maison, M. [P] a fait réaliser le 4 octobre 2018, dans le garage, un constat d’état parasitaire par la société Floc’Hlay-Guyomard.

Par courrier du 16 octobre 2018 il a demandé aux époux [C] de prendre en charge les travaux nécessaire à la mise en conformité de la maison.

Par courrier du 30 octobre 2018 les époux [C] ont contesté être informés des désordres et être responsables.

M. [P] a mandaté’la société CHB-Yadis, bureau d’études, qui a dressé un pré-rapport d''expertise parasitaire le 9 février 2019.

Les 26 et 27 mai 2019 M. [P] a saisi le juge des référé du tribunal de grande instance de Saint Malo, qui, par ordonnance du 19 décembre 2019, a désigné M. [G] [T] comme expert.

L’expert a été remplacé, par ordonnance du 17 décembre 2019, par M. [W] [S].

Ce dernier a déposé son rapport le 30 décembre 2020.

Le 21 janvier 2020, le tribunal de commerce de Saint Malo a placé la société Cavan expertises en liquidation judiciaire et a été désigné Maître [B] [W], société [W]-[F] et associés, comme mandataire liquidateur. Le 25 mars 2020 M. [P] a déclaré sa créance au passif de la procédure.

Les 21, 22 et 23 juillet 2021 M. [P] a assigné devant le tribunal judiciaire de Saint Malo, sur autorisation d’assigner à jour fixe, les époux [C], la société Christelle Mesnage immobilier, les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, ses assureurs, la société Leila et la société Allianz IARD, assureur de la société Cavan expertises, en réparation de ses préjudices.

Par jugement du 9 mai 2022 le tribunal a':

— déclaré M. [P] recevable et bien fondé en son action diligentée à l’encontre des époux [C],

— déclaré M. [P] recevable et bien fondé en son action diligentée à l’encontre de la société Leila,

— déclaré M. [P] recevable mais non fondé en son action diligentée à l’encontre de la société Christelle Mesnage immobilier, des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, ainsi qu’à l’encontre de la société Allianz IARD, en sa qualité d’assureur de la société Cavan expertises,

— condamné in solidum les époux [C] et la société Leila à verser à M. [P] les sommes suivantes :

*224 576,78 euros TTC, à titre provisionnel, correspondant au coût des travaux de reprise,

*26 948,61 euros TTC à titre provisionnel, correspondant aux frais de maîtrise d''uvre, de coordination SPS et assurance DO,

*9358 euros TTC au titre des frais d’investigations complémentaires,

*7200 euros au titre du préjudice de jouissance, outre la somme mensuelle de 200 euros, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de commencement des travaux de reprise,

*1000 euros au titre du préjudice moral,

— dit que les sommes ainsi allouées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 30 décembre 2020 et jusqu’à la date du jugement,

— dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal, à compter du jugement, avec capitalisation des intérêts, dans le respect des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné la société Leila à produire à M. [P] son attestation d’assurance professionnelle pour les année 2018 et 2019, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, dans les 15 jours de la signification du présent jugement, pendant un délai de deux mois,

— débouté M. [P] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Christelle Mesnage immobilier, des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles et la société Allianz IARD, en sa qualité d’assureur de la société Cavan expertises, ainsi que du surplus de ses demandes principales à l’encontre des époux [C] et de la société Leila,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

*époux [C] : 60 %,

*société Leila :20 %,

*société Cavan expertise : 20 %,

— reçu les époux [C] et la société Leila en leurs appels en garantie,

— condamné la société Leila à garantir les époux [C] des condamnations prononcées à leur encontre, selon la répartition précitée,

— condamné les époux [C] à garantir la société Leila des condamnations prononcées à son encontre, selon la répartition précitée,

— débouté les époux [C] et la société Leila de leur appel en garantie formé à l’encontre de la société Allianz IARD,

— débouté la société Leila de son appel en garantie formé à l’encontre de la société Christelle Mesnage immobilier, des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles,

— condamné in solidum les époux [C] et la société Leila à verser à M. [P] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les époux [C] et la société Leila à verser à la société Christelle Mesnage immobilier, aux sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Allianz IARD de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens seront supportés in solidum par les époux [C] et la société Leila, qui conserveront, en outre, la charge de leurs frais irrépétibles,

— dit que la charge des dépens et des sommes allouées au titre des frais irrépétibles à M. [P] ainsi qu’à la société Christelle Mesnage immobilier ainsi qu’à ses assureurs sera répartie de la manière suivante :

*époux [C] : 60 %,

*société Leila : 20 %

*société Cavan expertises : 20 %

— rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le 4 juillet 2022 les époux [C] ont fait appel du jugement (RG n°22-04275) à l’encontre des autres parties au jugement, à l’exception de Maître [F].

Le 12 juillet 2022 la société Leila a fait appel du jugement'(RG n°22-04451) à l’encontre de toutes les autres parties au jugement.

Le 19 juillet 2022 M. [P] a fait appel du jugement (RG n°22-04582) à l’encontre de la seule société Allianz IARD.

Dans les 3 procédures, M. [P] a été autorisé, par ordonnances de la présidente de la chambre du 21 septembre 2022, à assigner à jour fixe à l’audience du 14 mars 2023.

Dans le cadre des procédures RG n°22-04275 et RG n°22-04451, par ordonnance de référé du 13 septembre 2022 du magistrat délégué par le premier président de la cour d’appel, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire, formée par la société Leila, a été déclarée irrecevable, les époux [C] ont été déboutés de leur demande d’arrêt de l’exécution provisoire et autorisés, avec la société Leila, à consigner entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de Saint Malo, désigné séquestre, une somme suffisante pour garantir le montant de la condamnation (soit 274 083,39 euros à hauteur de 75 % pour les époux [C] et 25 % pour la société Leila), dans un délai de deux mois à compter du prononcé de l’ordonnance. Les époux [C] et la société Leila ont en outre été condamnés aux dépens et à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [P].

Les époux [C] exposent leurs moyens et leurs demandes, dans les mêmes termes, dans leurs conclusions déposées et notifiées le 21 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé (RG n°22-04275 et RG n°22-04451).

Ils demandent à la cour de':

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— statuant a’ nouveau,

— débouter M. [P] de toutes ses demandes,

— le condamner aux dépens et a’ leur verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre infiniment subsidiaire,

— débouter les sociétés Allianz IARD et Leila de toutes leurs demandes,

— les condamner solidairement a’ garantir les époux [C] de toutes condamnations qui seraient prononce’es a’ leur encontre,

— les condamner aux dépens et à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Leila expose ses moyens et ses demandes, dans les mêmes termes, dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 21 février 2023, auxquelles il est renvoyé (RG n°22-04275 et RG n°22-04451).

Elle demande à la cour de':

— à titre principal, infirmer le jugement dans l’ensemble de ses dispositions lui faisant grief,

— statuant à nouveau,

— débouter M. [P] et toutes les autres parties de leurs demandes à son encontre,

— ordonner la restitution des sommes consignées entre les mains de M. le bâtonnier de l’ordre des avocats de Saint Malo en application de l’ordonnance de référé du 13 septembre 2022,

— à titre subsidiaire,

— condamner la société Christelle Mesnage immobilier, les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, et les époux [C] à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— en tout état de cause,

— débouter les époux [C], la société Christelle Mesnage immobilier, les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, M. [P] et la société Cavan expertises, prise en la personne de son mandataire liquidateur Maître [F], de toutes leurs demandes,

— condamner tout succombant aux dépens et à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 4 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé (RG n°22-04275', RG n°22-04451, RG n°22-04582).

Il demande à la cour de':

— infirmer le jugement en ce qu’il :

*l’a déclaré recevable mais non fondé en son action diligentée à l’encontre de la société Allianz IARD, en sa qualité d’assureur de la société Cavan expertise,

*l’a débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Allianz IARD, des sociétés Christelle Mesnage immobilier, MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles,

*a liquidé son préjudice de jouissance à la somme de 7200 euros outre 200 euros par mois de la signification du jugement jusqu’au démarrage des travaux et son préjudice moral à la somme de 1000 euros,

— statuant à nouveau,

— condamner in solidum la société Allianz IARD, en sa qualité d’assureur de la société Cavan expertises, les époux [C], les sociétés Leila, Christelle Mesnage immobilier, MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles à lui payer les sommes suivantes':

* la somme provisionnelle de 224 576,78 euros TTC au titre des travaux de reprise,

*26 948,61 euros au titre des frais de maîtrise d''uvre, coordinateur SPS et assurance DO,

*la somme de 9358 euros TTC au titre des frais d’expertises amiable,

*la somme de 23 300 euros au titre de son préjudice de jouissance, outre 400 euros par mois à compter du mois de septembre 2022, jusqu’au démarrage des travaux,

*la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,

— indexer les condamnations au titre des travaux sur la base de l’indice BT01, le premier étant l’indice à la date du dépôt du rapport et le second la date d’exécution de la décision à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus, conformément à l’article du code civil,

— condamner in solidum la société Allianz IARD, en sa qualité d’assureur de la société Cavan expertises, les époux [C], les sociétés Leila, Christelle Mesnage immobilier, MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles aux entiers dépens d’appel et à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les parties de leurs autres demandes et notamment de leurs appels principaux et incidents à l’encontre du jugement,

— confirmer le jugement pour le surplus.

La société Christelle Mesnage immobilier et les sociétés MMA IARD et MMA IARD mutuelles assurances exposent leurs moyens et leurs demandes, dans les mêmes termes, dans leurs conclusions déposées et notifiées le 27 février 2023, auxquelles il est renvoyé ( RG n°22-04275', RG n°22-04451).

Elles demandent à la cour de':

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— à défaut, condamner solidairement et à défaut in solidum les époux [C], la société Allianz IARD (assureur de la société Cavan expertises) et la société Leila à les garantir des condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires prononcées contre elles,

— condamner solidairement et à défaut in solidum la partie succombante aux entiers dépens d’appel et à leur verser la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La société Allianz IARD expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 8 février 2023, auxquelles il est renvoyé (RG n°22-04275, RG n°22-04451, RG n°22-04582).

Elle demande à la cour de':

— joindre les instances enrôlées sous les n°s RG 22-04275, 22-04451 et 22-04582,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que les garanties de la société Allianz IARD n’étaient pas mobilisables,

— débouter les époux [C], M. [P] et toute autre partie de l’intégralité de leurs demandes à son encontre, dès lors que les dommages de nature décennale sont exclus de ses garanties,

— à titre subsidiaire,

— débouter les époux [C], M. [P] et toute autre partie de l’intégralité de leurs demandes, à son encontre, la faute de la société Cavan expertise n’étant pas démontrée et se trouvant en tout état de cause sans lien causal avec les préjudices allégués par M. [P],

— très subsidiairement,

— limiter toute éventuelle condamnation à la somme de 9120,31 euros qui seule est en lien avec le diagnostic de la société Cavan expertise et faire application de la franchise de 1500 euros,

— débouter les époux [C], M. [P] ou toute autre partie de leurs autres demandes,

— en tout état de cause,

— condamner M. [P] et les époux [C], chacun, au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1) Sur la jonction des procédures

Les trois procédures, qui concernent toutes l’appel du jugement rendu le 9 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Saint Malo, seront jointes car il est opportun de statuer par un même arrêt sur l’ensemble des appels.

2) Sur les désordres et leur cause

La maison vendue le 5 septembre 2018 a été construite en 1988, avec l’intervention d’un architecte. La structure de la maison est faite de madriers empilés, recouverts d’une isolation thermique par l’extérieur (ITE).

Les factures jointes à l’acte de vente attestent de ce que les époux [C] ont fait réaliser des travaux en 2012 (pose de revêtements de sol, pose de cloisons sèches et d’isolation au rez-de-chaussée), en 2014 (travaux de peintures à l’étage, pose d’un chauffe-eau, pose de menuiseries extérieures au rez-de-chaussée, aménagement de la partie extérieure donnant sur le salon de coiffure).

Quand la maison a été vendue, il existait trois pompes à chaleur, en façade Nord, sous la fenêtre du salon de coiffure (deux pompes à chaleurs), et en façade Ouest (une pompe à chaleur), suspendue en haut du pignon.

M. [C] dirigeait l’entreprise Kerfroid, spécialisée en «'froid, climatisation, grandes cuisines, aérothermie, génie climatique, ventilation'», selon sa présentation. Les époux [C] expliquent que la pose des pompes à chaleur a été faite dans les années 1990, plus de 10 ans avant la vente, et qu’ils ont remplacé les pompes à chaleur. En effet l’expert a retrouvé, sur une pompe à chaleur, l’indication qu’elle a été fabriquée en 2011. La cour retiendra donc que les époux [C] ont réalisé eux-mêmes les travaux de pose des pompes à chaleur présentes au moment de la vente.

L’expertise a mis en évidence plusieurs désordres, dont l’expert a analysé les causes':

*Au niveau du garage

— plancher haut': il existe des traces blanches sous l’emplacement de la baignoire qui se trouve dans la salle de bain à l’étage. Ces traces proviennent probablement de l’utilisation de soude pour nettoyer la baignoire. Le fond de la baignoire elle-même est corrodé et un trou s’est formé dans le plancher sous l’évacuation d’eau.

— la douche de la salle de bain de l’étage fuit et la fuite se situe derrière la cloison des jets masseurs. Il existe des traces de réparations anciennes sous le bac à douche. L’expert estime que la fuite, par goutte à goutte, sous la douche est ancienne, causée par la dégradation progressive des joints des jets masseurs et que la dégradation du plancher (légère trace de contamination sous la douche, cependant non visible sans dépose de la trappe d’accès) est également causée par l’absence de revêtement d’étanchéité.

Les deux désordres étaient connus des époux [C], qui n’ont pas informé précisément M. [P].

Les traces de fuite d’eau sous la salle de bain (sous la baignoire) ont été signalées par la société Cavan expertises avec la préconisation d’un traitement ou du remplacement des bois atteints. Les tâches blanchâtres (sous la baignoire) ont été signalées par la société Leila avec la mention «'présence d’un ancien dégât des eaux'».

— paroi entre la cuisine et le garage': une canalisation fissurée a provoqué une légère contamination des bois entre la cuisine et le garage. Une machine à laver, qui n’a été enlevée que le jour de la vente, masquait ce désordre.

Ce désordre était connu des époux [C], après enlèvement de la machine à laver, avant la vente, et n’a pas été signalé à M. [P].

Aucun des diagnostics n’en fait état, la machine à laver étant en place au moment du diagnostic.

*Au niveau de l’interface madriers (murs) et dalle (sol)

— en pignon Ouest': le niveau du sol extérieur est à quelques centimètres du niveau des madriers alors que les règles de l’art préconisent une distance minimale de 20 cms pour éviter un pourrissement dû au rejaillissement des eaux de pluie. L’expert a déterminé par sondages destructifs que le niveau du sol extérieur était à 2 cms du niveau des madriers, ce qui est insuffisant. Il a également constaté l’existence d’une arase étanche entre le sol et les madriers. L’isolation thermique par l’extérieur protège les madriers mais il existe un risque de ruissellement des eaux de pluie jusqu’aux madriers selon le niveau du sol extérieur.

— sur la façade Ouest, au droit d’une contamination intérieure (cf ci-dessous), l’expert a constaté, après sondages, une infiltration d’eau significative provenant de la traversée de l’ITE par les fixations et les canalisations de la pompe à chaleur, fixée en hauteur. Il ajoute que l’écoulement du condensat jusqu’au sol aggrave le désordre. Il a constaté à cet endroit la dégradation des bois par un champignon de pourriture et des traces de nidification de fourmis charpentières qui ont profité de la faiblesse du bois. Un sondage en hauteur, à 3 mètres du sol, n’a révélé aucune contamination des madriers.

Selon l’expert, le désordre était difficilement perceptible d’emblée par le diagnostiqueur mais celui-ci aurait dû rechercher les zones humides au niveau des bois en contact avec le sol et faire des poinçonnages, qui auraient percé les madriers et révélé le désordre.

— à l’intérieur du garage, du côté de la façade Ouest, l’expert a constaté une légère dégradation ponctuelle sur 20 cms (champignons de pourriture qui ont favorisé le développement d’insectes xylophages).

Selon l’expert, cette contamination, très ponctuelle, pouvait ne pas être constatée par le diagnostiqueur mais il ajoute qu’il aurait dû, alors qu’il existe une zone à risque à l’interface madriers-dalle en béton, réaliser des poinçonnages.

*Au niveau du salon de coiffure

— les désordres, révélés par un relevé d’humidité et un sondage sont la présence d’humidité à l’interface sol-bâti, la présence de vermoulures au niveau des plinthes, la dégradation des bois visibles dans l’angle Nord-est. L’expert, après sondage, a constaté la dégradation des bois par des champignons de pourriture fibreuse et de pourriture cubique. Il a également constaté la gravité des désordres au droit des deux pompes à chaleur. Les causes des infiltrations d’eau sont': le percement de l’ITE pour fixer la descente d’eau, le contact entre l’ITE et le sol, les condensats produits par les deux pompes à chaleur au sol.

Selon l’expert, dans le salon de coiffure, la cause des désordres n’étant pas limitée au rejaillissement des eaux de pluie, les désordres sont plus importants et étaient facilement visibles lors des diagnostics, par une recherche des zones humides et par le poinçonnement des bois.

— à la jonction entre le salon de coiffure et la maison, sous le débord de la toiture, l’expert a repéré une zone humide confinée derrière l’ITE et a réalisé un sondage destructif. Il expose que le polystyrène de l’isolation est en contact avec les madriers, que les abouts des madriers sont dégradés par des champignons de pourriture fibreuse et que certains abouts sont entièrement dégradés. Un taux d’humidité important a été relevé. Selon l’expert, il existe une infiltration d’eau ponctuelle et active au niveau de l’évacuation d’eau pluviale de la couverture, qui a favorisé le développement du champignon.

— la dépose d’une plinthe, côté Sud du salon de coiffure, qui présentait une déformation due à la variation du taux d’humidité, a permis de constater une légère contamination par des insectes à larves xylophages, sur la plinthe elle-même.

*Au niveau du grenier au dessus du salon de coiffure

— il existe des contaminations anciennes, avec une infiltration active à la jonction salon de coiffure-maison et en bas de rampant. A l’extérieur la charpente est dégradée par un champignon de pourriture visible sans sondage.

*Au niveau de la cuisine

— il existe une très légère contamination du premier madrier, cachée derrière la plinthe (celle-ci a été déposée par l’expert), non visible de l’extérieur. Elle a été causée par des humidifications occasionnelles lors de fortes précipitations, la distance entre le madrier et le niveau du sol extérieur étant seulement de 2 cms. Il existe également une contamination et une dégradation locale du premier madrier au niveau de l’angle rentrant cuisine-salon. Ce désordre a été causé par plusieurs défaut de l’ITE': fissure verticale dans l’angle, fissure horizontale de 20 cms à mi-hauteur de la façade. L’expert invoque également un risque de défaut d’étanchéité de la jonction ITE-couverture, mais il n’a pas constaté d’infiltration. Il n’a pas non plus constaté d’infiltrations en partie haute de l’angle, malgré la traversée de l’ITE par une évacuation d’eau pluviale.

S’agissant des murs de la maison qui n’ont pas été sondés (au niveau du salon de coiffure et de la cuisine), l’expert précise’que les cloisons de doublage masquent un éventuel désordre et explique que seule la dépose de l’ITE, de façon générale, permettra de connaître la totalité des bois contaminés par des champignons de pourriture.

Il ajoute que le risque devait être signalé dans les diagnostics, compte-tenu des constats sur les parties qui montraient des traces de contamination. Il précise qu’un signalement par le diagnostiqueur aurait permis l’intervention d’un spécialiste, qui aurait immédiatement identifié les risques liés à une construction en madriers empilés, confinés derrière une ITE, et à l’absence de garde au sol.

L’expert précise par ailleurs qu’il semble que les dalles qui entourent la maison ont été rapportées après la construction, plus de 10 ans avant la vente, selon leur état, et ont rehaussé le niveau du sol extérieur.

Enfin, en synthèse de ses constatations, il expose qu’aucune des parties à la cause n’avait conscience du risque que présentait le bâtiment selon sa conception ancienne non conformes aux règles de l’art.

3) Sur la responsabilité des époux [C]

Le tribunal a retenu la responsabilité des époux [C], en leur qualité de vendeur, sur le fondement de l’articles 1641 du code civil, s’agissant des désordres affectant la salle de bain et le plancher du garage, et sur le fondement de l’article 1792 du code civil, en leur qualité de constructeur-vendeur, s’agissant des désordres affectant les murs en madriers empilés.

Les époux [C] contestent leur responsabilité et M. [P] demande la confirmation du jugement.

3-1) Sur la garantie décennale

S’agissant de la garantie décennale, les époux [C] soutiennent que les pompes à chaleur ne sont pas un ouvrage, que l’article 1792 du code civil ne s’applique pas, qu’en tout état de cause elles ont été installée dans les années 1990 de telle sorte que l’action en responsabilité est prescrite et que les éventuels désordres causés par les pompes à chaleur ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination dans son ensemble.

Ainsi que le rappelle M. [P], le vendeur d’un bien immobilier est tenu de la garantie des constructeurs sur le fondement de l’article 1792-1 du code civil, dès lors qu’il a fait réaliser sur l’immeuble, depuis moins de dix ans, des travaux qui constituent un ouvrage.

En l’espèce, la maison a été construite en 1988.

L’acte de vente du 5 septembre 2018 précise les travaux réalisés par les époux [C] dans le délai de 10 ans précédant la vente. Il s’agit de travaux de pose de revêtements de sol, de pose de cloisons sèches et d’isolation au rez-de-chaussée, de travaux de peintures à l’étage, de pose d’un chauffe-eau, de pose de menuiseries extérieures au rez-de-chaussée et d’aménagement de la partie extérieure donnant sur le salon de coiffure.

Ces travaux n’ont pas eu d’incidence sur la réalisation des désordres dont il est demandé la réparation. L’expert l’affirme en page 38 de son rapport': «'Les autres travaux (que ceux relatifs aux pompes à chaleur) sont sans lien avec les désordres allégués.'»

S’agissant des pompes à chaleur, il ressort des trois attestations produites par les époux [C] que des pompes à chaleur ont été posées courant 1990 et 1991, sur le pignon de la maison et pour chauffer le salon de coiffure.

L’expert a trouvé sur une pompe à chaleur (sans doute, celle qui est posée en façade Nord de la maison, ainsi qu’il ressort du rapport CHB-Yadis du 9 février 2019) une étiquette mentionnant 2011 comme date de fabrication.

Il est donc vraisemblable, comme le soutiennent les époux [C], qu’ils ont procédé au remplacement des appareils en 2011 ou postérieurement, compte-tenu de l’ancienneté des anciens appareils.

Pour autant, les pompes à chaleur existaient déjà, avec les percements, à travers l’ITE, nécessaires à leur branchement. Leur remplacement, que la cour suppose aux mêmes emplacements et à l’identique, à défaut d’éléments contraires, ne peut être considéré comme un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

L’expert résume ainsi les causes des désordres pour lesquels le tribunal a retenu la responsabilité décennale des époux [C]': «'La contamination des murs en madriers empilés provient de la conception de la maison : mise en oeuvre d’une isolation extérieure en polystyrene qui limite la régulation du taux d’humidité des bois et qui ne permet pas de garantir l’étanchéité à l’eau selon différents défauts de mise en oeuvre, niveau du sol extérieur à moins de 20 cms sous le premier madrier et mise en oeuvre de pompes à chaleur avec percement de l’ITE et évacuation des condensats au pied des murs.'»

C’est donc bien la conception et la réalisation des travaux d’origine, au moment de la construction de la maison, qui sont à l’origine des désordres. Le remplacement des pompes à chaleur n’a pas causé les désordres’qui affectent les madriers, d’autant que les condensats, qui aggraveraient les désordres, ne concernent qu’une partie très limitée des façades.

Les travaux de constructions, outre les travaux de pose du dallage autour de la maison, étant antérieurs de plus de 10 ans à l’action en garantie engagée les 26 et 27 mai 2019 par la saisine du juge des référés, c’est à juste titre que les époux [C] concluent au rejet de la demande de M. [P] sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Le jugement sera donc infirmé pour avoir retenu qu’ils sont débiteurs de la garantie décennale, s’agissant des désordres affectant les murs en madriers empilés.

3-2) Sur la garantie des vices cachés

Les époux [C] soutiennent qu’aucun désordre n’affecte le plancher de la salle de bain au-dessus du garage et le plancher du garage, qu’ils n’avaient pas connaissance des vices affectant la salle de bains et la clause d’exonération de la garantie des vices cachés s’applique.

M. [P] fonde sa demande en réparation à l’encontre des époux [C] sur la garantie des vices cachés, à titre subsidiaire (pages 22 et 25 de ses conclusions), pour l’ensemble des désordres, y compris ceux pour lesquels le tribunal a retenu la garantie due par les constructeurs.

L’article 1641 du code civil dispose « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Pour être mise en 'uvre, la garantie des vices cachés suppose la réunion des conditions cumulatives suivantes :

— il faut que la chose vendue soit affectée d’un vice inhérent au bien vendu. Il en est ainsi lorsque le bien est atteint par exemple dans sa solidité par la présence d’insectes,

— le vice doit être antérieur à la vente,

— il faut également que le vice soit caché lors de la vente, ce qui suppose que son existence ne pouvait pas être connue de l’acquéreur. Lorsque l’acquéreur est non professionnel, le vice est réputé caché à son égard, s’il a pu légitimement ignorer son existence au jour de la vente, à condition qu’il

ait au moins porté à l’examen du bien vendu l’attention qu’aurait montré une personne normalement soucieuse de ses intérêts, sans avoir pour autant à procéder à des investigations particulières. La jurisprudence considère que même visible, un vice peut être invoqué si l’acquéreur ne pouvait en mesurer l’ampleur et les conséquences au jour de la vente,

— le vice doit être rédhibitoire, c’est-à-dire qu’il doit rendre le bien acquis impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminuer tellement l’usage que l’acquéreur n’aurait pas procédé à l’achat ou l’aurait fait à moindre prix. Il en est ainsi notamment de l’ensemble des vices qui portent atteinte à la sécurité ou à la solidité de l’immeuble.

En l’espèce, les vices dont l’immeuble est atteint sont décrits ci-dessus et résumés ainsi’par l’expert :

— au niveau du plancher de la salle de bain, infiltrations d’eau à deux endroits, sous la baignoire et sous la douche,

— dégradations ponctuelles des madriers constituant la structure de l’immeuble par des agents pathogènes du bois, de façon généralisée avec une légère dégradation du madrier en contact du sol et de façon ponctuelle et plus importante en fonction d’infiltration d’eau derrière l’ITE et de la présence des pompes à chaleur traversant l’ITE et déversant les condensats au pied de l’ITE,

— dégradation ponctuelle des bois par un champignon de pourriture causé par un dégât des eaux dans le garage (paroi entre la cuisine et le garage).

Il n’est pas contesté qu’ils sont antérieurs à la vente.

Si la solidité de la maison n’est pas remise en cause à ce jour, l’expert conclut que la contamination des bois dégrade inévitablement la structure de l’immeuble, en madriers empilés, et qu’à moyen terme il existe un risque certain d’atteinte à la solidité de l’ouvrage selon la progression de la contamination. L’ensemble des vices qui affectent la maison la rendent donc impropre, à terme, à son usage, au sens de l’article 1641 du code civil.

Il n’est pas contesté que M. [P] ne s’est pas rendu compte, lors des visites de la maison, des désordres et de leurs conséquences. Les traces sur le plafond du garage n’étaient signalées que comme traces d’anciennes fuites et il ne pouvait déceler, avant utilisation, les fuites au niveau de la douche. Quant à l’état des madriers, il ne pouvait pas non plus s’en rendre compte.

S’agissant de la connaissance des vices par les vendeurs, il y a lieu de distinguer les vices qui proviennent des fuites au niveau de la baignoire et de la douche de la salle de bain de l’étage. Les vendeurs, qui ont vécu dans la maison depuis sa construction jusqu’à la vente, ne pouvaient pas ne pas en avoir connaissance. M. [C] a d’ailleurs reconnu avoir fait des réparations au niveau de la douche. Il est également établi qu’ils connaissaient la fuite derrière la machine à laver, fuite qui cependant, selon l’expertise, ne paraît pas avoir affecté les madriers de la façade.

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés (pages 8 et 18 de l’acte de vente) ne peut, s’agissant de ces désordres, s’appliquer.

Mais s’agissant des désordres qui affectent les madriers composant la structure de la maison, derrière l’ITE, en façades Nord et Ouest de la maison et du salon de coiffure, il ne ressort d’aucun élément du dossier, et M. [P] ne le démontre pas, que les époux [C] connaissaient la contamination.

S’ils ont occupé la maison et y ont réalisé ou fait réaliser des travaux d’entretien et de réparation, comme les travaux de peinture dans le salon de coiffure ou le remplacement des pompes à chaleur, ils ne pouvaient, n’ayant pas de connaissances particulières en matière de pathologie du bois, avoir connaissance des désordres dont il est demandé réparation.

Le fait que M. [C] était gérant d’une entreprise d’installation de systèmes de chauffage et de refroidissement ne permet pas non plus d’affirmer qu’il avait les compétences nécessaires pour se rendre compte de la dégradation par contamination des madriers, d’autant qu’elle était masquée par l’ITE.

En conséquence, la clause d’exclusion de garantie stipulée en page 8 de l’acte de vente s’applique': «'Sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie légale des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.'»

Le jugement sera donc infirmé pour avoir condamné les époux [C] à payer à M. [P] des dommages et intérêts au titre des réparations autres que celles qui concernent la salle de bain de l’étage et la paroi entre la cuisine et le garage.

4) Sur la responsabilité des diagnostiqueurs

Le tribunal a retenu la responsabilité des diagnostiqueurs envers M. [P] sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il résulte de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au diagnostic et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Les deux diagnostics critiqués ont été réalisés selon la norme NF P 03-200, qui impose au diagnostiqueur un examen attentif des parties en bois.

Contrairement à ce que la société Allianz soutient, le rapport de la société Cavan sur l’état parasitaire, daté du 17 juin 2017, a bien été annexé au compromis de vente, ainsi qu’il est indiqué en page 17. Si l’acte de vente du 5 septembre 2018 mentionne, s’agissant de l’état parasitaire, que le rapport du cabinet D.I. Expertise est annexé à l’acte, il ressort des exemplaires des deux rapports versés à la procédure qu’ils ont été tous deux paraphés, y compris la partie relative à l’état parasitaire, par les parties à l’acte de vente et y ont été annexés, en pages 117 à 125 pour le rapport de la société Cavan. Ce rapport est donc bien opposable à M. [P], comme le rapport de la société Leila, nonobstant le fait qu’il n’est pas cité expressément dans l’acte authentique.

Le rapport sur l’état parasitaire dressé par la société Cavan est donc bien rentré dans le champ contractuel et c’est à juste titre que la responsabilité de celle-ci est recherchée par M. [P].

Le rapport du diagnostic parasitaire réalisé par la société Cavan le 17 juin 2017 mentionne qu’il existe des indices de présence d’agents de dégradation du bois. Il répertorie les points suivants':

— traces de fuite d’eau sous la salle de bain,

— toilettes du 1er étage, sanitaires sur plancher bois, risque d’infestation d’insectes xylophages et/ou de champignons lignivores si défaut d’étanchéité,

— salle de bail de l’étage': même observation.

— cabanon dans le jardin': traces sur le voligeage d’agents de dégradation biologique du bois (traces de pourriture fibreuse)

Il a été préconisé de supprimer les sources d’humidité et de traiter ou remplacer les bois atteints, et conseillé de se rapprocher d’un spécialiste du traitement et/ou de la résistance des matériaux en bois.

A part les traces de fuite d’eau sous le plancher haut du garage, aucun des éléments de contamination décelé par l’expert n’est mentionné dans ce rapport.

Le rapport «'de l’état relatif à la présence d’agent de dégradation biologique du bois'» par la société Leila (D.I. Expertise) le 14 juin 2018 conclut qu’il a été repéré des indices de dégradation biologique du bois et précise que, le rapport étant non destructif, il est du devoir du diagnostiqueur de conseiller des sondages destructifs par une société spécialisée dans le traitement des bois.

Il répertorie les points suivants': présence de pourriture fibreuse au niveau du plafond du cabanon'; traces blanchâtres sur le plafond du garage. Il a été procédé à un poinçonnage à ces seuls endroits.

Les deux rapports de diagnostics ont été établis à une année d’intervalle, dans les mêmes conditions de contamination, l’évolution de celle-ci étant lente, selon l’expert, et auraient dû mentionner les mêmes difficultés.

Il relève, s’agissant du rapport de la société Leila, qu’il ne décrit pas toutes les parties visitées, ce qui est contraire à la norme.

L’expert, dont les observations sur la visibilité des points qui auraient dû alerter les diagnostiqueurs sont rappelées ci-dessus, conclut que les diagnostiqueurs auraient dû constater des indices de contamination en recherchant les zones à risques, soit les zones où l’humidité’est anormalement élevée, notamment au niveau des premiers madriers en contact avec le sol. Ils auraient dû mentionner la contamination ancienne et visible, malgré la peinture, dans le salon de coiffure, et relever la présence anormale d’humidité et les traces d’infiltration dans les combles, au dessus du salon de coiffure, qu’ils ont pu visiter.

L’expert a notamment relevé le défaut de poinçonnage des parties suspectes, alors que le poinçonnage aurait montré la défaillance du bois, et conclut que les diagnostics ne sont pas conformes à la norme NF P 03-200.

Le conseil de se rapprocher d’un spécialiste du traitement des bois, donné dans les deux rapports, est un conseil d’ordre général, qui au regard des infestations relevées, limitées à celles du cabanon, n’est pas suffisant pour démontrer que le diagnostiqueur a correctement rempli sa mission et l’exonérer de sa responsabilité, alors qu’il ressort des deux rapports qu’ils sont plutôt rassurant sur l’état général de la maison, elle-même.

En effet, aucun des rapport ne permet de soupçonner la dégradation du premier rang de madrier et il n’est pas conseillé de faire mener des investigations plus poussées sur l’état des madriers. D’ailleurs la société Leila ne conteste pas avoir été contactée téléphoniquement par M. [P], avant la vente, et l’avoir rassuré sur l’état général de la maison.

Pourtant, dans son rapport dressé le 9 février 2019 la société CHB-Yadis fait notamment état de zones humides sur l’enduit, de cloques et de fissures, à plusieurs endroits, ainsi que de traces d’écoulement d’eau provenant des groupes de chauffage. Ces indices, sur une maison dont la structure est en bois, recouvert d’une ITE, sans grille de ventilation, auraient dû alerter les diagnostiqueurs. Ils ont bien agi fautivement en ne procédant à aucune mesure du taux d’humidité des murs, comme le rappelle l’expert.

La société Allianz soutient que son assurée a bien signalé la présence d’agents de dégradation du bois. Mais elle ne l’a fait de façon utile qu’en ce qui concerne le cabanon et le plafond du garage, sur lequel elle a signalé les traces blanchâtres de fuite. Elle a totalement passé sous silence la dégradation des madriers, alors qu’ils constituent la structure même de la maison.

La société Allianz soutient également qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le rapport de la société Cavan et le préjudice subi par M. [P]. Or, mieux informé sur l’état réel de la maison et le coût des travaux pour la remettre en état, M. [P] n’aurait pas acquis la maison ou aurait négocié le prix à la baisse avec les époux [C] et ne serait pas contraint de payer les travaux de réparation. La faute commise par la société Cavan a donc bien engagé sa responsabilité envers M. [P].

La société Leila met en avant la responsabilité de la société Christelle Mesnage immobilier, estimant que la faute qu’elle a commise en ne remplissant pas son devoir d’information et de conseil envers M. [P], l’exonére entièrement de sa propre responsabilité. Mais ainsi qu’il est retenu ci-dessus, la responsabilité de la société Christelle Mesnage immobilier n’est pas établie. En tout état de cause, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer la société Leila de sa propre responsabilité délictuelle envers M. [P], ne présentant pas les caractères de la force majeure.

Les fautes dans l’exécution de leur mission par les deux diagnostiqueurs sont établies et le jugement sera confirmé pour avoir retenu leur responsabilité envers M. [P].

Quant au montant du préjudice à leur charge, la société Allianz et la société Leila soutiennent que M. [P] ne peut être indemnisé qu’au titre de la perte de chance.

Mais dans la mesure ou les investigations insuffisantes des diagnostiqueurs n’ont pas permis à M. [P] d’être informé de l’état véritable d’infestation parasitaire de la maison et où celui-ci, qui a choisi de conserver la maison, est contraint de réaliser des travaux pour supprimer les bois dégradés et remettre la maison en état, les préjudices matériels et de jouissance qu’il subi ont un caractère certain et doivent être indemnisés en leur totalité par les diagnostiqueurs.

La garantie est donc due sur la totalité du préjudice subi par M. [P] et non au titre de la perte de chance comme le soutiennent la société Allianz et la société Leila.

5) Sur la réparation du préjudice

5-1) Le préjudice matériel

M. [P] demande la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé le montant des dommages et intérêts au titre du coût des travaux de reprise à la somme de 224 576,78 euros, selon l’estimation du l’expert (page 43 du rapport).

L’expert s’est référé au chiffrage établi par M. [L], architecte, le 30 novembre 2020.

Il préconise les travaux suivants':

— démolition, reconstruction indépendante du salon de coiffure selon l’ampleur des contaminations,

— réfection de la salle de bain avec mise en oeuvre d’une étanchéité au sol, avec remplacement de la douche et la baignoire qui ne peuvent êtres conservées,

— décaissement du sol extérieur en périphérie de la maison pour aménager une hauteur de 20 cm entre les madriers et le sol, avec mise en oeuvre d’un caniveau ou d’un caillebotis, et reprise béton de la planelle périphérique,

— dépose des pompes à chaleur et mise en oeuvre au niveau du sol, avec réservations avant la pose de la nouvelle ITE,

— traitement de la contamination des madriers par des agents pathogènes du bois :

*dépose et évacuation de l’ITE pour déterminer l’ensemble des zones contaminées et des infiltrations d’eau ainsi que pour la régulation du taux d’humidité des bois,

*dépose des cloisons de doublage selon le périmètre de traitement des bois connu après la dépose de l’ITE,

*application d’un produit de traitement des bois avec préparation du support,

*renforcement des bois dégradés et bûchés lors du traitement,

— fourniture et pose d’une ITE respirante et d’un bardage ventilé pour garantir une classe d’emploi des bois conforme à leur durabilité,

— réfection des cloisons de doublage et finitions.

Il convient d’ajouter 12 % de frais de maîtrise d’oeuvre, de coordinateur SPS et d’assurance DO.

Contrairement à ce que soutient la société Leila, les réparations prévues par l’expert sont en lien direct avec la dégradation des madriers par les parasites du bois. L’expert précise que les dégradations ponctuelles des madriers, en dehors de celles du salon de coiffure, peuvent être réparées ou renforcées. Ses préconisations n’ont pas pour objectif de consolider la structure de la maison, dont il précise qu’elle reste de bonne qualité en dehors des zones infestées.

Après infirmation du jugement, les époux [C] ne seront tenus de payer à M. [P] que la somme de 12 175,30 euros correspondant au coût des travaux de reprise des désordres qu’ils doivent garantir':

-11 975,30 euros TTC pour les travaux de réfection de la salle de bain,

-200 euros TTC pour le traitement du bois contaminé de la paroi entre la cuisine et le garage (d’après le poste 4-3° du chiffrage global).

A ce montant doit être ajouté la somme de 1461,03 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et autres, soit un montant total de 13 636,33 euros à la charge des époux [C].

Le solde, soit la somme de 212 240,48 euros, est à la charge des diagnostiqueurs, outre la somme de 25 468,85 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et autres.

La société Leila, seule dans la cause, sera donc condamnée à payer à M. [P] la somme totale de 237 709,33 euros TTC.

Les dispositions du jugement sur l’actualisation des sommes allouées en fonction de l’évolution de l’indice BT01, qui ne sont pas critiquées dans les conclusions des parties, seront reprises par la cour mais il sera précisé, comme le demande M. [P], que l’actualisation se fera à la date du paiement des indemnités et non à la date du jugement.

5-2) Le préjudice au titre des frais payés par M. [P]

M. [P] justifie également avoir payé les honoraires de plusieurs professionnels qui sont intervenus, à sa demande, depuis la découverte des désordres et pendant la procédure, soit la société Floc’Hlay-Guyomard (rapport du 4 octobre 2018), la société CHB-Yadis (rapport du 9 février 2019), la société QSB (rapport du 27 juillet 2020), la société Parabati expertise (note du 10 août 2020) et M. [L] (notice et chiffrage des travaux de novembre 2020.

L’expert a sollicité les parties pour obtenir le chiffrage du coût des travaux. Mais contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, l’expert n’a pas sollicité l’intervention du bureau d’étude QSB, qui a été mandaté par M. [P]. Le montant de sa facture ne doit pas être pris en compte.

Après infirmation du jugement, il sera fait droit à la demande de M. [P] au titre des frais nécessaires exposés dans le cadre de la résolution du litige à hauteur de 5410 euros, imputable aux époux [C] et aux diagnostiqueurs.

5-3) Le préjudice de jouissance

La maison est restée habitable, et M. [P] l’occupe effectivement. Il dispose d’un vaste séjour et de 4 chambres.

Mais il ne peut ni utiliser la baignoire, ni occuper le salon de coiffure, dont la surface, par rapport à la surface du rez-de-chaussée, hors garage, représente environ le tiers. Toutefois, il ne justifie pas, comme l’a relevé le tribunal, qu’il devait loger son frère, handicapé, dans le salon de coiffure, après aménagement.

Le préjudice de jouissance, qualifié, sans conséquence sur son estimation, de préjudice d’agrément par le tribunal, restera fixé par la cour à la somme de 200 euros par mois à compter de septembre 2018, soit un montant total au 30 juin 2023 de 11 600 euros (58 mois x 200).

Pour tenir compte du délai entre la date du présent arrêt et la date à laquelle les travaux de réparation, qui sont complexes, pourront débuter, il sera alloué en plus une indemnité de 200 euros par mois pendant 14 mois, soit un montant de 2800 euros.

Enfin, les travaux doivent durer 8 mois selon l’expert, mais empêcheront l’occupation de la maison seulement pendant 2 mois, durée des travaux à l’intérieur. Il sera ajouté à ce titre la somme de 2000 euros au titre du préjudice de jouissance, outre 150 euros pour les 6 mois restant, soit un montant total de 2900 euros.

Après infirmation du jugement, le montant des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance sera fixé à la somme totale de 17 300 euros, imputable aux époux [C] et aux diagnostiqueurs.

5-4) Le préjudice moral

Le préjudice moral subi par M. [P] est certain.

Il vit dans une maison, dont la structure est menacée et il a dû faire face aux troubles et tracas causés par les procédures qu’il a engagées.

Le litige est né il y a plus de 4 années.

Après infirmation du jugement, il lui sera alloué la somme de 3000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, imputable aux époux [C] et aux diagnostiqueurs.

6) Sur la garantie de la société Allianz IARD

Le tribunal a rejeté la demande de M. [P] à l’encontre de la société Allianz, en sa qualité d’assureur de la société Cavan expertises, au motif que l’exclusion de garantie stipulée à l’article 3.1.14 des conditions générales excluant « les dommages de la nature de ceux qui, en droit français, engagent la responsabilité des constructeurs 'en vertu des articles 1792 à 1792-6 du code civil'» s’applique.

La société Allianz invoque en effet la clause d’exclusion de garantie résultant de l’article 3.1.14 du contrat d’assurance':

«'3)Ce que nous ne garantissons pas d’une manière générale

3.1)Au titre de l’ensemble des garanties

3.1.14) Les dommages de la nature de ceux qui, en droit français, engagent la responsabilité des constructeurs, des fabricants ou assimilés en vertu des articles 1792 à 1792-6 du Code Civil, ainsi que les dommages immatériels qui en résultent.'»

M. [P] répond d’abord que, selon les dispositions de l’article L113-17 du code des assurance, le fait que la société Allianz a pris la direction du procès intenté à la société Cavan expertises fait présumer qu’elle a renoncé à l’exception définie par l’article 3.1.14 du contrat d’assurance qu’elle invoque aujourd’hui.

Mais il ne ressort d’aucune pièce de la procédure que la société Allianz a pris la direction du procès, notamment en adressant un dire à l’expert le 17 janvier 2020. Le courrier adressé le 17 janvier 2020 à l’expert l’informe seulement de l’intervention de la société Allianz après l’ordonnance de référé et lui communique un courrier adressé le 23 octobre 2019 à M. [P] dont il ressort que si la société Cavan expertises et la société Allianz sont défendues par le même avocat, c’est sous réserve de la garantie de la société Allianz. Ensuite, dans le le dire adressé par la société Allianz à l’expert le 26 novembre 2020, elle expose qu’elle intervient comme assureur de la responsabilité civile professionnelle de la société Cavan expertises tout en précisant «' sous réserve de garantie'».

Il n’est donc pas établi que la société Allianz a pris la direction du procès au sens de l’article L113-17 alinéa 1 du code des assurances et a renoncé aux exceptions de garantie résultant du contrat.

En tout état de cause, comme le rappelle la société Allianz, il est de jurisprudence constante que la connaissance par l’assureur des exceptions qu’il pourrait invoquer n’inclut pas la nature des risques garantis ou le montant de la garantie, ce qui est le cas en l’espèce.

M. [P] soutient en second lieu que la clause d’exclusion n’est pas opposable à la société Cavan expertises car il n’est pas démontré que les dispositions générales du contrat et l’annexe spécifique sont elles-mêmes opposables à l’assurée, ces documents n’étant pas datés.

La société Allianz verse à la procédure les dispositions particulières du contrat d’assurance signées par la société Cavan expertise le 1er août 2014, dans lesquelles celle-ci reconnaît avoir reçu et pris connaissance d’un exemplaire :

— des dispositions générales « Allianz responsabilité civile activités de service », référence COM08813,

— de l’annexe spécifique « Responsabilité civile professionnelle des diagnostiqueurs immobiliers'», référence DEE550,

— de la fiche d’information relative au fonctionnement des garanties « Responsabilité civile » dans le temps, référence DEE250,

— des présentes dispositions particulières comportant 5 pages, et comprenant le tableau récapitulatif des montants de garanties et des franchises en RC exploitation et défense pénale et recours suite à un accident.

Les 3 premières pièces sont annexées aux dispositions particulières du contrat d’assurance, signé par la société Cavan expertises, et comportent les numéros indiqués en page finale et en marge.

Il en ressort suffisamment que la société Cavan expertises a eu connaissance de ces documents et que les conditions générales et particulières du contrat qu’elle a souscrit lui sont opposables.

M. [P] soutient ensuite que la clause d’exclusion n’est pas applicable en l’espèce parce que l’exclusion ne vise pas l’activité spécifique des diagnostiqueurs, que la clause ne s’applique qu’à la responsabilité civile des constructeurs, aux ouvrages et aux dommages de gravité décennale et qu’en l’espèce les dommages en cause ne sont pas par nature de ceux prévus aux articles 1792 à 1792-6 du code civil, car ils n’affectent pas un ouvrage relevant des techniques de la construction ou encore édifié par l’assuré.

C’est à juste titre que M. [P] fait valoir que le fait qu’il recherche la responsabilité décennale de son vendeur ne peut avoir d’incidence sur la garantie due par la société Allianz, assureur du diagnostiqueur. En effet l’exclusion de garantie ne dépend pas de la nature des recours mais de la nature des dommages.

Elle vise les dommages de la nature de ceux qui, en droit français, engagent la responsabilité des constructeurs, des fabricants ou assimilés en vertu des articles 1792 à 1792-6 du code civil.

Il s’en déduit que si la responsabilité civile du diagnostiqueur est engagée et qu’il est tenu de réparer des dommages de nature décennale, la clause d’exclusion de garantie s’applique.

Or, en l’espèce, les dommages dont il est question dans la présente procédure sont bien des dommages de nature décennale en ce qu’ils compromettent la solidité, s’il n’y est pas remédié, de la maison de M. [P] ou encore la rendent impropres à sa destination (son habitabilité).

En conséquence, la société Allianz n’est pas tenue de garantir la société Cavan expertise au titre de ces dommages et des dommages immatériels qui en résultent.

M. [P] soutient que le contrat d’assurance contient deux stipulations contraires, dans les dispositions générales, qui stipulent la clause d’exclusion, et dans l’annexe, qui stipulent qu’est assurée la responsabilité des diagnostiqueurs, que l’annexe spécifique prime les dispositions générales, y compris quand elles leur sont contraires et que la clause d’exclusion des dispositions générales ne s’applique donc pas à la responsabilité des diagnostiqueurs.

Mais il ressort de la lecture combinée des dispositions générales et de l’annexe spécifique qu’il n’existe pas de contradiction dans le contrat d’assurance. Il est en effet rappelé dans l’annexe spécifique (article 2) que les exclusions prévues aux paragraphes 1.4, 2.3 et 3 des dispositions générales (donc y compris l’exclusion de l’article 3.1.14) s’appliquent. L’annexe compléte ainsi, sans les contredire les dispositions générales.

M. [P] soutient enfin que la clause d’exclusion de garantie ne s’applique pas car elle ne répond pas aux conditions de l’article L113-1 du code des assurances, qui exige que les exclusions de garantie soient formelles et limitées. Or, c’est le cas en l’espèce, l’article 3.1.14 des conditions générales prévoit de façon formelle que les dommages de nature décennale ne sont pas assurés et est limitée dans son champ d’application, les autres dommages causés à l’occasion de l’activité des diagnostiqueurs, définis à l’article 1.1 de l’annexe spécifique, restant assurés. C’est doncà tort que M. [P] soutient que la clause d’exclusion de garantie litigieuse vide le contrat d’assurance de sa substance.

La clause d’exclusion de garantie des dommages de nature décennale s’applique et le jugement sera confirmé pour avoir rejeté l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la société Allianz en sa qualité d’assureur de la société Cavan expertises.

7) Sur la responsabilité de la société Christelle Mesnage immobilier

Le tribunal a écarté la responsabilité de la société Christelle Mesnage immobilier.

M. [P] soutient qu’elle a manqué à son devoir de conseil car elle ne lui a pas conseillé de réaliser un diagnostic approfondi.

L’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil afin de 's’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention'. Ce devoir d’information et de conseil implique qu’en a et mont, l’agent immobilier vérifie personnellement, au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la qualité des biens qu’il est chargé de vendre.

Pour autant l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et n’est débiteur d’un devoir de conseil que dans les limites de ses compétences.

En l’espèce, la société Christelle Mesnage immobilier avait pris connaissance des deux diagnostics de l’état parasitaire et les avait communiqués à M. [P], en annexe du compromis de vente du 18 juin 2018. Des extraits du rapport de la société Leila étaient en outre reproduits dans le compromis de vente.

Ces diagnostics, bien qu’incomplets, visaient bien la présence d’agents de dégradation biologique du bois et le risque lié à la fuite ancienne dans la salle de bain, sous la baignoire.

Au vu de ces deux états parasitaires, réalisés par des professionnels mandatés expressément pour la recherche d’agents de dégradation du bois, l’agent immobilier ne pouvait se douter de la dégradation des madriers à la base des murs. Il n’avait pas l’obligation d’inspecter la maison dans le détail pour vérifier le bon état de la structure. Ainsi, l’expert rappelle dans son rapport que les diagnostics sont plutôt rassurant sur l’état de la maison. Il expose en page finale de son rapport, qu’aucune des parties à la cause n’avait conscience du risque que présentait le bâtiment, construit selon une conception ancienne non conforme aux règles de l’art.

En conséquence, c’est à tort que M. [P] soutient que la société Christelle Mesnage immobilier aurait dû lui conseiller, alors qu’il disposait de toutes les informations disponibles, de faire réaliser un diagnostic plus approfondi et a manqué à ses obligations au titre du devoir de conseil.

La responsabilité délictuelle de la société Christelle Mesnage immobilier n’est pas engagée et le jugement sera confirmé pour avoir rejeté l’ensemble des demandes formées à son encontre et à l’encontre de ses assureurs par M. [P] et la société Leila.

8) Sur les demandes de garantie réciproque entre les époux [C] et la société Leila

S’agissant du montant des travaux de réparation, des indemnités distinctes ont été mises à la charge des époux [C] et des diagnostiqueurs.

La société Leila demande à être garantie par les époux [C] du montant des condamnations prononcées à son encontre. Elle soutient que les époux [C] connaissaient au moins une partie des désordres, que leur silence envers elle caractérise un dol et qu’ils ont délibérément compromis l’utilité du diagnostic.

Ainsi qu’il est dit ci-dessus, il n’est pas démontré que les époux [C] savaient que les madriers composant la structure de la maison étaient infestés et qu’ils sont de mauvaise foi. La demande en garantie formée à leur encontre par la société Leila sera rejetée, après infirmation du jugement.

Les époux [C] demandent à être garantis par la société Leila mais ne précisent pas le fondement de leur demande, alors que la société Leila avait dans son rapport mentionné des désordres dans la salle de bain et alors qu’elle n’a aucune responsabilité dans le désordre situé dans le garage, derrière la machine à laver. Leur demande de garantie sera rejetée.

S’agissant des autres condamnations, au titre des frais des consultations de professionnels par M. [P], au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, condamnations prononcées in solidum entre les co-obligés, il y a lieu de déterminer la part contributive de chacun.

A ce sujet les époux [C] contestent le fait que les condamnations soient prononcées in solidum, tout en invoquant les dispositions de l’article 1310 du code civil, qui portent sur la solidarité légale ou conventionnelle, qui ne s’appliquent pas en l’espèce. En tout état de cause, les condamnations prononcées par la cour sont différenciées selon les dommages et seuls les dommages dont les époux [C] et la société Leila sont responsables ensemble donnent lieu à condamnation in solidum.

Il ressort de l’article 1317 du code civil que la totalité de la dette doit être répartie entre les époux [C] et la société Leila, la société Cavan expertises étant insolvable et n’étant pas garantie par son assureur.

Compte-tenu du rôle de chacun dans la réalisation des dommages, rôle prépondérant en ce qui concerne les diagnostiqueurs, la part contributive des époux [C] sera fixée à 10 % du montant des dommages et celle de la société Leila à 90 %.

En conséquence, après infirmation du jugement, et pour les dommages qui ne sont pas des dommages matériels, il sera fait droit dans ces proportions au recours des époux [C] à l’encontre de la société Leila et au recours de la société Leila à l’encontre des époux [C].

9) Sur la capitalisation des intérêts et la production de l’attestation d’assurance par la société Leila

Les époux [C] et la société Leila ont fait appel de la disposition du jugement qui ordonne la capitalisation des intérêts.

A défaut d’exposer les moyens à l’appui de leur demande d’infirmation de ce chef du jugement, il sera confirmé.

La société Leila a fait appel de la disposition du jugement la condamnant à produire à M. [P] son attestation d’assurance professionnelle pour les année 2018 et 2019, sous astreinte.

Elle ne fait valoir, dans ses conclusions, aucun moyen à l’appui de sa demande d’infirmation du jugement de ce chef.

Le jugement sera confirmé, l’attestation d’assurance étant utile à M. [P].

10) Sur la demande de restituion des fonds séquestrés

La société Leila demande à la cour d’ordonner la restitution des fonds qu’elle a séquestrés en exécution de l’ordonnance de référé du 13 septembre 2022.

Au regard des dispositions du présent arrêt, qui condamne la société Leila à indemniser M. [P], cette demande sera rejetée.

11) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement sera confirmé pour avoir condamné les époux [C] et la société Leila in solidum aux dépens.

Le jugement sera confirmé pour avoir alloué à M. [P] et la société Christelle Mesnage immobilier et ses assureurs une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et avoir rejeté les demandes des époux [C], de la société Leila et de la société Allianz au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de garantie au titre des dépens de première instance entre les époux [C] et la société Leila, dans la proportion fixée ci-dessus, après infirmation du jugement.

Les dépens d’appel exposés par la société Allianz et la société Christelle Mesnage immobilier et ses assureurs seront mis à la charge, pour un tiers chacun, des appelants principaux.

Ces derniers garderont à leur charge les dépens qu’ils ont exposés en appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais exposés en appel et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 22-04275, RG22-04451 et RG 22-04582,

Confirme le jugement rendu le 9 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Saint Malo SAUF en ce qu’il a':

— condamné in solidum les époux [C] et la société Leila à verser à M. [P] les sommes suivantes :

*224 576,78 euros TTC, à titre provisionnel, correspondant au coût des travaux de reprise,

*26 948,61 euros TTC à titre provisionnel, correspondant aux frais de maîtrise d''uvre, de coordination SPS et assurance DO,

*9358 euros TTC au titre des frais d’investigations complémentaires,

*7200 euros au titre du préjudice de jouissance, outre la somme mensuelle de 200 euros, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de commencement des travaux de reprise,

*1000 euros au titre du préjudice moral,

— dit que les sommes ainsi allouées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 30 décembre 2020 et jusqu’à la date du jugement,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

*époux [C] : 60 %,

*société Leila :20 %,

*société Cavan expertise : 20 %,

— condamné la société Leila à garantir les époux [C] des condamnations prononcées à leur encontre, selon la répartition précitée,

— condamné les époux [C] à garantir la société Leila des condamnations prononcées à son encontre, selon la répartition précitée,

— dit que la charge des dépens et des sommes allouées au titre des frais irrépétibles à M. [P] ainsi qu’à la société Christelle Mesnage immobilier ainsi qu’à ses assureurs sera répartie de la manière suivante :

*époux [C] : 60 %,

*société Leila : 20 %

*société Cavan expertises : 20 %

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum les époux [U] et [O] [C] à payer à M. [J] [P] la somme de 13 636,33 euros en réparation de son préjudice matériel au titre de la garantie des vices cachés,

Condamne la société Leila à payer à M. [J] [P] la somme de 237 709,33 euros en réparation de son préjudice matériel au titre de la responsabilité délictuelle,

Dit que les sommes allouées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 30 décembre 2020 jusqu’à la date du paiement,

Condamne in solidum les époux [U] et [O] [C] et la société Leila à payer à M. [J] [P] les dommages et intérêts suivants':

-5410 euros au titre des frais engagés par M. [J] [P],

-17 300 euros au titre du préjudice de jouissance,

-3000 euros au titre du préjudice moral,

Condamne la société Leila à garantir les époux [U] et [O] [C] du paiement de ces dommages et intérêts et des dépens de première instance à hauteur de 90 % de leur montant,

Condamne in solidum les époux [U] et [O] [C] à garantir la société Leila du paiement de ces dommages et intérêts et des dépens de première instance à hauteur de 10 % de leur montant,

Y ajoutant,

Déboute la société Leila de sa demande de restitution des fonds qu’elle a consignés entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de Saint Malo,

Condamne, pour un tiers chacun, M. [J] [P], les époux [U] et [O] [C], ensemble, et la société Leila aux dépens exposés en appel par la société Allianz, la société Christelle Mesnage immobilier et les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles,

Dit que M. [J] [P], les époux [U] et [O] [C] et la société Leila garderont à leur charge les dépens qu’ils ont exposés en appel,

Rejette les demandes de garantie portant sur les dépens exposés en appel et les demandes respectives de toutes les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE