MINUTE N° 568/2023

Copie exécutoire

aux avocats

Le 22 décembre 2023

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 DÉCEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/03118 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HT6J

Décision déférée à la cour : 11 Mai 2021 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE.

APPELANTE et intimée sur incident et sur provocation:

La S.A.R.L. CHEZ MADAR, prise en la personne de son gérant,

ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 7]

représentée par M^e Anne CROVISIER de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour.

INTIMÉS et appelants sur incident et sur provocation :

La S.C.I. AQUAE VIVAE, prise en la personne de son gérant

ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 6]

représentée par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LEXAVOUE COLMAR, avocat à la cour.

Le Syndicat de copropriété LA RESIDENCE [8] Représenté par son syndic la SAS SYNCHRO, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 5], représentée par son représentant légal,

sis [Adresse 1] / [Adresse 9] / [Adresse 3] à [Localité 7]

représenté par M^e CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Myriam DENORT, Conseiller et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,

Madame Myriam DENORT, conseiller

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Aquae Vivae est propriétaire des lots n°1 et 12 au sein de la copropriété '[8]" située à Huningue, qui sont loués, suivant bail commercial du 15 juillet 2016, à la SARL Chez Madar, qui y exploite un fonds de commerce.

Saisi sur assignation du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [8], le tribunal judiciaire de Mulhouse a, par jugement du 11 mai 2021 :

— condamné la SARL Chez Madar et la SCI Aquae Vivae, in solidum, à limiter l’activité commerciale de la SARL Chez Madar, dans la copropriété '[8]", à l’exploitation d’un salon de thé, avec petite restauration, soit la préparation de plats froids (tels que quiche, tarte…) et desserts, et ce, à compter du caractère définitif de la présente décision, sous peine de 1 000 euros par infraction journalière constatée par huissier de justice ;

— rejeté la demande de condamnation à supprimer les 'troubles olfactifs, visuels et auditifs’ ;

— rejeté la demande de condamnation à respecter un horaire de fermeture de l’activité commerciale à 19h30 ;

— rejeté la demande reconventionnelle de la SCI Aquae Vivae d’indemnisation;

— rejeté la demande reconventionnelle de la SCI Aquae Vivae de remise en place de la terrasse extérieure côté [Adresse 3] ;

— rejeté la demande d’indemnisation de la SARL Chez Madar dirigée contre la SCI Aquae Vivae,

— condamné la SCI Aquae Vivae et la SARL Chez Madar, in solidum, à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [8] la somme de 1 500 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement;

— rejeté les demandes de la SCI Aquae Vivae et la SARL Chez Madar au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Aquae Vivae et la SARL Chez Madar, in solidum, aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— sur l’activité commerciale, et pour prononcer la condamnation tendant à limiter l’activité commerciale : selon l’article 2 du règlement de copropriété, 'l’ensemble immobilier est destiné à usage principal d’habitation. Toutefois, il pourra être utilisé pour l’exercice de professions libérales ou de bureaux administratifs. Les lots 1 et 12 du bâtiment 'A’ sont destinés exclusivement à l’exploitation d’un salon de thé dont les horaires d’ouverture à 8 heures et de fermeture à 19h30 seront respectés strictement. Aucun autre genre de commerce ne sera autorisé sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires'. Le règlement de copropriété fait la loi des copropriétaires et le bailleur répond à l’égard du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires de la violation du règlement de copropriété par le preneur qu’il a mis dans les locaux. La SARL Chez Madar et la SCI Aquae Vivae font valoir que l’activité de restauration classique est exploitée depuis plusieurs années dans les locaux, et la SARL Chez Madar ajoute que les propriétaires précédents du fonds de commerce exploitaient un restaurant dont l’heure de fermeture était plus tardive que 19h30. Toutefois, une tolérance ne saurait créer un droit acquis. Si une activité de salon de thé n’interdit pas, en soi, la réalisation d’une petite restauration, l’activité de la Sarl Chez Madar est une activité de restauration classique, avec préparation de plats chauds, ne répondant pas à la notion de 'salon de thé'. Il n’est pas justifié par les défenderesses d’une modification, par une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, du règlement de copropriété sur la nature de l’activité autorisée par les copropriétaires. Le contrat de bail commercial du 15 juillet 2016, relatif à l’exploitation d’un local à usage de restaurant, est inopposable au syndicat des copropriétaires. La destination de l’immeuble est clairement indiquée dans le réglement de copropriété et la modification unilatérale, par la SCI, du type d’activité commerciale constitue une atteinte à la destination de l’immeuble et à l’interdiction posée par l’article 2 du règlement de copropriété,

— pour rejeter la demande fondée sur les troubles olfactifs, visuels et auditifs : la demande apparaît insuffisamment précise, l’appréciation des troubles indiqués apparaissant particulièrement subjective,

— pour rejeter la demande fondée sur les heures de fermeture : selon délibération du 26 avril 2000, l’assemblée générale des copropriétaires avait accordé, à titre temporaire, dans l’attente de la modification du règlement de copropriété par une 'prochaine assemblée générale', aux anciens exploitants du fonds de commerce, des horaires d’ouverture s’achevant à 21 heures d’octobre à mars et à 21 h30 d’avril à septembre. Les défenderesses ne justifient pas de la modification, par l’assemblée générale des copropriétaires, du règlement de copropriété. Seule une nouvelle délibération de l’assemblée générale pouvait mettre fin à l’autorisation temporaire accordée le 26 avril 2000. Le Syndicat des copropriétaires ne peut, de sa propre initiative, remettre en cause cette délibération, alors que le caractère intuitu personae, et non transmissible, du droit temporaire en cause, n’est pas établi,

— pour rejeter la demande d’indemnisation de la SCI Aquae Vivae présentée contre le Syndicat des copropriétaires et la demande tendant à remettre en place ladite terrasse côté [Adresse 3], aux motifs que celui-ci a fait détruire, en juin 2018, la terrasse, utilisée par le restaurant, alors que l’assemblée générale des copropriétaires avait accordé de façon définitive l’utilisation d’une terrasse extérieure, de sorte que la délibération du 15 mai 2018 qui a refusé l’utilisation de la surface extérieure côté [Adresse 3] comme terrasse est irrégulière : la SCI Aquae Vivae ne justifie pas avoir saisi la juridiction d’une demande de nullité de la délibération du 15 mai 2018 dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la surface en cause est une partie commune, de sorte que cette terrasse ou 'les droits’ qui y sont attachés, n’ont pu entrer dans le patrimoine de la SCI,

— pour rejeter la demande d’indemnisation de la SARL Chez Madar formée contre la SCI Aquae Vivae au motif que celle-ci lui a dissimulé que l’autorisation d’exploiter la terrasse extérieure était précaire : le contrat de bail commercial du 15 juillet 2016 ne fait pas mention de l’utilisation ou de la mise à disposition d’une terrasse, de sorte que le bailleur n’a pas à assurer à son preneur l’utilisation de la surface extérieure comme terrasse, qui constituait nécessairement, à défaut de disposition contraire, une partie commune.

Le 2 juillet 2021, la SARL Chez Madar en a interjeté appel par voie électronique.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 juillet 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 mai 2023, la Sarl Chez Madar demande à la cour de :

Sur appel principal

— déclarer la SARL Chez Madar recevable en son appel,

l’y dire bien fondée,

En conséquence,

— infirmer le jugement entrepris en tant qu’il a :

— condamné la SARL Chez Madar et la SCI Aquae Vivae, in solidum, à limiter l’activité commerciale de la SARL Chez Madar, dans la copropriété « [8] » à l’exploitation d’un salon de thé, avec petite restauration, soit la préparation de plats froids (tels que quiche, tarte ') et de desserts et ce à compter du caractère définitif de la présente décision, sous peine de 1 000 € par infraction journalière constatée par Huissier de Justice,

— rejeté la demande d’indemnisation de la SARL Chez Madar dirigée contre la SCI Aquae Vivae,

— condamné la SARL Chez Madar et la SCI Aquae Vivae, in solidum, à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [8] la somme de 1 500 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rejeté la demande de la SARL Chez Madar au titre de l’article 700 du CPC

— condamné la SARL Chez Madar et la SCI Aquae Vivae, in solidum, aux dépens,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— déclarer le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [8] mal fondé en ses demandes,

— dire et juger qu’il n’est pas démontré que la SARL Chez Madar contrevient au règlement de copropriété en ce qui concerne l’activité qu’elle exerce,

en conséquence,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [8] de l’ensemble de ses fins et prétentions,

— dire et juger que la SCI Aquae Vivae a engagé sa responsabilité contractuelle en ne donnant pas une parfaite information relativement au caractère précaire de l’autorisation d’exploiter la terrasse à la Sarl Chez Madar et de ce que celle-ci relevait des parties communes,

en conséquence,

— condamner la SCI Aquae Vivae à payer à la SARL Chez Madar la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire si la Cour devait faire droit aux prétentions du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [8] et limiter l’activité de la SARL Chez Madar,

— dire et juger que la SCI Aquae Vivae a engagé sa responsabilité contractuelle en tant que le bail commercial du 15 juillet 2016 précise dans la destination des lieux loués l’exercice d’une activité de « Café, Restaurant, Glacier »,

— condamner la SCI Aquae Vivae à payer à la SARL Chez Madar la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts, augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

— confirmer pour le surplus la décision entreprise,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Parc des Eaux Vives et /ou la Sci Aquae Vivae in solidum qu’aux entiers frais et dépens et à payer à la SARL Chez Madar la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

Sur appel incident du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Parc des Eaux Vives :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Parc des Eaux Vives mal fondé en son appel incident,

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner aux entiers frais et dépens nés de son appel incident,

Sur appel incident de la SCI Aquae Vivae :

— déclarer la SCI Aquae Vivae mal fondée en son appel incident en tant qu’il est dirigé à l’encontre de la SARL Chez Madar,

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner aux entiers frais et dépens nés de son appel incident.

et ce, en soutenant, en substance, que :

— sur l’activité commerciale : la désignation de l’activité comme étant un 'salon de thé’ est sujette à interprétation ; les prédécesseurs exerçaient une activité de restauration classique, au vu et au su de l’ensemble des copropriétaires qui n’ont jamais émis aucune observation ; elle a acquis un restaurant et non un salon de thé, ce que confirme le bail commercial ; la limitation à laquelle a procédé le tribunal sur le contenu de l’activité n’a aucun fondement sérieux, outre le fait que les quiches et tartes nécessitent nécessairement une cuisson,

— sur la demande d’indemnisation formée par la SARL Chez Madar à l’encontre de la SCI Aquae Vivae : s’agissant de la terrasse, lors de l’acquisition du fonds de commerce et la signature du bail commercial par la SARL Chez Madar, il existait une terrasse extérieure, exploitée par les précédents occupants en vertu d’une autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires selon procès-verbal du 11 mai 2000 ; si l’existence de la terrasse n’est pas mentionnée expressément dans le bail, celui-ci précise que les lieux loués sont 'tels que ces lieux existent, s’entendent et se comportent, sans en faire plus ample description, puisque le preneur déclare bien les connaître pour les avoir vus et visités préalablement à la signature des présentes', de sorte que la jouissance de la terrasse faisait partie intégrante des lieux loués ; les agissements du syndicat de copropriétaires ne peuvent décharger le bailleur de sa responsabilité, celui-ci n’ayant à aucun moment indiqué à la SARL Chez Madar que la terrasse n’était pas privative, qu’elle dépendait des parties communes de l’immeuble et que, partant, cet usage pouvait être remis en cause. Cette faute lui a causé un important préjudice en limitant pendant la belle saison les possibilités d’exploitation et limitant le nombre de couverts et donc de fréquentation de l’établissement depuis 2019.

Elle ajoute que la demande d’indemnisation mérite d’être accueillie, à tout le moins dans le cas où la cour devrait confirmer une limitation dans l’exploitation des locaux, reprochant à la SCI Aquae Vivae d’avoir commis une faute à son égard dans la désignation de la destination des lieux loués, source de préjudice en tant que cette limitation conduirait à limiter les possibilités d’exploitation. Les clauses de style de décharge de responsabilité invoquées par la SCI Aquae Vivae sont sans emport dès lors qu’il s’agit de la destination des lieux loués ou de l’attitude fautive, voire dolosive, du bailleur lui ayant fait miroiter la possibilité d’exploiter une terrasse ou des heures d’ouvertures au demeurant incompatibles avec une activité de restauration du soir, étant relevé que la gérante de la SCI était également gérante de la société qui a cédé son fonds de commerce à la SARL Chez Madar.

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires :

— la demande fondée sur les troubles est toujours imprécise et se fonde sur des doléances de certains copropriétaires démenties par les appréciations d’autres copropriétaires ; la notion de troubles olfactifs est vague et subjective, celle de trouble visuel n’est pas explicitée et démontrée, tout comme les troubles auditifs ; il n’est pas démontré qu’il s’agirait de troubles anormaux de voisinage ; la condamnation sollicitée est inexécutable comme mentionnée par jour de retard.

— Sur les horaires : elle se réfère aux motifs du jugement, ajoutant que l’autorisation donnée le 26 avril 2000 ne précise pas qu’elle ne l’était que pour une année, qu’il n’y a pas eu d’autre délibération sur les horaires d’ouverture, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut se fonder sur une approbation majoritaire des copropriétaires, que les horaires tels qu’adoptés par l’assemblée générale ont perduré pendant des années, ce qui constitue, non une simple tolérance, mais l’expression de la décision majoritaire des copropriétaires et qu’il n’est pas démontré que ces horaires ne sont pas respectés.

— Sur le procès-verbal de la Commission de sécurité : le rapport ne comporte aucun élément sur les troubles olfactifs ; des travaux ont été effectués et s’il y a pu y avoir des non-conformités, celles-ci n’existent plus ou sont en passe de disparaître.

— Sur l’appel en garantie de la SCI Aquae Vivae formé contre la SARL Chez Madar et les demandes indemnitaires de cette dernière contre la SCI Aquae Vivae : est engagée la responsabilité du bailleur dans la restriction résultant de la terrasse, ainsi que, si la décision devait être confirmée, en ce qui concerne la limitation de l’activité dans sa nature ou ses amplitudes horaires, dès lors que le bailleur a loué un local permettant une exploitation de restaurant avec les amplitudes horaires telles que pratiquées lors de l’entrée dans les lieux.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 mars 2023, la SCI Aquae Vivae demande à la cour de :

Sur l’appel principal de la SARL Chez Madar :

— débouter la SARL Chez Madar de toutes ses demandes formées à l’encontre de la SCI Aqua Vivae ;

Sur l’appel incident et provoqué du syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] :

— le débouter de toutes ses demandes formées à l’encontre de la SCI Aqua Vivae

Sur les appels provoqué et incident de la SCI Aquae Vivae :

— les déclarer recevables et bien fondés

Y faire droit

En conséquence :

— infirmer partiellement la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires et en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation de la SARL Chez Madar à garantir la SCI Aqua Vivae ;

statuant à nouveau :

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] à verser à la SCI Aqua Vivae la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices liés à la destruction de la terrasse et à son refus de l’autoriser à l’exploiter ;

— condamner la SARL Chez Madar à garantir la SCI Aqua Vivae de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais ;

En tout état de cause :

— débouter la SARL Chez Madar et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] de toute demande formée à l’encontre de la SCI Aqua Vivae au titre d’un appel principal, incident ou provoqué :

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Parc des Eaux Vives2 et la SARL Chez Madar aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu’à verser chacune la somme de 2 000 € à la SCI Aqua Vivae au titre de l’article 700 du CPC.

En soutenant, en substance, que :

— sur la limitation de l’activité commerciale : les occupants successifs ont tous exploité un restaurant ; l’exploitation d’un restaurant ou d’une quelconque activité de restauration ne constitue pas une modification de la destination de l’immeuble, quand bien même le règlement de copropriété ne prévoirait que l’exploitation d’un salon de thé, car il a été jugé qu’un changement de la nature de l’activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l’exercice d’un commerce n’implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l’immeuble et peut s’exercer librement (Civ. 3ème 22 juillet 1987, n°86-11587 ; 7 décembre 1994, n°91-13.035) ; il n’est pas possible de faire obstacle à un changement d’affectation d’un lot de copropriété en se retranchant derrière sa destination contractuelle (Civ. 3ème 7 décembre 1994, n°91-13.035 ; 17 décembre 1996, n°96-14.520).

— sur la demande de dommages-intérêts de la SARL Chez Madar : le contrat de bail ne fait pas mention d’une terrasse ; le fait que le bail prévoit que le preneur prend en location les lieux tels qu’ils existent, s’entendent et se comportent sans en faire plus ample description puisque le preneur déclare bien les connaître, ne permettait pas au preneur de considérer que la terrasse lui était également donnée en location, s’agissant d’une partie commune de la copropriété ; le règlement de copropriété lui permettant d’être informé de la situation de chaque lot lui avait été remis ; l’article 11 du contrat de bail rend irrecevables les demandes formées par la SARL Chez Madar contre elle qui a donné toutes les informations utiles et ce type de clause est valable, sous réserve de l’absence de dol ou de faute lourde du bailleur, ce qui n’est pas le cas, puisqu’aucun élément intentionnel ne peut lui être reproché.

— sur l’heure de fermeture : elle se réfère aux motifs du jugement, ajoutant que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir du règlement de copropriété faisant état d’horaires différents de ceux donnés par l’assemblée générale des copropriétaires qui lui est postérieure et qu’il n’est pas démontré que l’exploitation a lieu à des horaires plus tardifs.

— sur les troubles olfactifs, visuels et auditifs : elle se réfère aux motifs du jugement, ajoutant que le procès-verbal de visite du 19 septembre 2022 de la commission de sécurité n’indique aucun élément au sujet de ces troubles, qui ne sont pas démontrés.

— sur son appel provoqué et sa demande de dommages-intérêts dirigée contre le syndicat des copropriétaires : les exploitants successifs ont tous exploité la terrasse extérieure, côté [Adresse 3], qui avait fait l’objet d’une autorisation définitive lors de l’assemblée générale du 11 mai 2000 ; la destruction de la terrasse en juin 2018 est irrégulière ; le syndicat des copropriétaires a décidé, le 15 mai 2018, de rejeter la demande d’autorisation d’utiliser la terrasse extérieure, mais il ne pouvait revenir sur la décision définitive prise le 11 mai 2000 ; les agissements du syndicat des copropriétaires lui ont été préjudiciables, car elle avait un droit acquis d’utiliser la terrasse extérieure dont les travaux d’aménagement avaient d’ailleurs été financés par le propriétaire initial ; la remise en cause de l’utilisation de la terrasse et sa destruction lui cause un appauvrissement avec une perte de valeur de son patrimoine, un préjudice matériel et un trouble de jouissance ; en effet, la destruction de la terrasse emporte une baisse importante de la valeur du fonds à louer. Même si elle n’a pas remis en question la décision de l’assemblée générale du 15 mai 2018, le syndicat des copropriétaires, qui n’en avait pas obtenu l’autorisation du juge des référés, a pris l’initiative illégale de détruire totalement les aménagements de la terrasse, la rendant inexploitable.

— sur son appel provoqué et son appel en garantie contre la SARL Chez Madar : si la décision était confirmée s’agissant de la condamnation de la SARL Chez Madar au regard des conditions de son activité, ou s’il était fait droit à l’appel incident à l’encontre de la SARL Chez Madar, tendant à réduire ou modifier les modalités de son activité, cette condamnation ne pourrait procéder que d’un comportement fautif de la SARL Chez Madar quant à son exploitation des lieux qu’elle lui loue, de sorte qu’elle devra la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre in solidum.

Par ses dernières conclusions datées du 8 juin 2023 et transmises par voie électronique le 9 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] demande à la cour de :

— déclarer l’appel de la SARL Chez Madar mal fondé ;

— le rejeter ;

— rejeter l’appel provoqué de la SCI Aquae Vivae;

— l’en débouter ;

— confirmer la décision entreprise, au besoin par substitution de motifs au regard des conditions de sécurité non respectées par la partie adverse à l’égard de la copropriété et des résidents dans les limites et sous réserves de l’appel incident ;

Sur appel incident :

— infirmer le jugement entrepris en tant qu’il déboute le syndicat des Copropriétaires de ses demandes de voir supprimer les troubles olfactifs, visuels et auditifs, rejette la demande de condamnation à respecter un horaire de fermeture de l’activité commerciale à 19h30 et fixe le point de départ de l’astreinte après que la décision soit devenue définitive ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

— condamner la SAS Chez Madar et la SCI Aquae Vivae in solidum à faire cesser les troubles olfactifs résultant des odeurs de cuisine, visuels résultant des panneaux lumineux, et auditifs suite aux bruits lies à l’exploitation, soit les troubles anormaux de voisinage crées au sein de la copropriété par les conditions d’exploitation de la SARL Chez Madar sous peine d’astreinte de 1 000 € par infraction constatée passé un delai d’un mois à compter de la signi’cation de l’arrêt à intervenir.

— condamner la SARL Chez Madar et la SCI Aquae Vivae in solidum à respecter l’horaire de fermeture de l’activite commerciale à 19h30, sous peine d’astreinte de 1 000 € par infraction constatée passé un delai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la SARL Chez Madar et la SCI Aquae Vivae aux entiers frais et dépens ainsi qu’à une indemnité de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 ;

— débouter les mêmes de l’ensemble de leurs demandes, 'ns et conclusions.

Il soutient, en substance :

— la violation du règlement de copropriété et le respect du droit de propriété d’autrui : il invoque l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, soutient que la violation du règlement de copropriété constitue la violation d’une obligation contractuelle et indique agir au visa de l’article 1221 du code civil permettant au créancier d’une obligation, après mise en demeure, d’en poursuivre l’exécution en nature.

Il fait valoir ne pas être partie aux actes conclus avec le précédent exploitant, ni au bail commercial souscrit par la société Chez Madar ; il ajoute que l’activité des précédents exploitants se limitait à de la petite restauration sans causer de trouble ; il demande d’écarter les attestations produites, qui ne sont pas conformes aux dispositions du code de procédure civile ; il soutient que, même si les précédents exploitants avaient exploité un restaurant, cette tolérance ne constitue pas un droit acquis et encore faudrait-il que la partie adverse démontre que les conditions étaient similaires aux siennes, outre que la tolérance est accordée intuitu personae au regard des conditions d’exploitation. Il invoque les attestations démontrant l’importance des troubles de voisinage anormaux subis par les copropriétaires, qu’il s’agisse de nuisances olfactives, liées au bruit ou visuelles. Il considère que le constat des nuisances constitue une infraction au règlement de copropriété et à l’article 544 du code civil.

Il invoque, comme élément nouveau, le procès-verbal de la commission de sécurité du 19 septembre 2022, considérant qu’il constitue un élément de preuve quant au fait que les conditions d’exploitation ne sont ou en tout cas n’étaient pas conformes aux règles de sécurité entraînant un risque d’incendie. Il discute les éléments de preuve produits par la partie adverse sur la réalisation de travaux et conclu qu’elle exploitait non seulement en contrariété avec les dispositions du règlement de copropriété, mais également avec les lois et règlements, s’agissant de la santé et de la sécurité des personnes, ajoutant que la commission de sécurité doit repasser pour vérifier si ces travaux sont conformes aux préconisations visant la santé et la sécurité du bâtiment et des personnes. Il ajoute que le non-entretien de la hotte est à rapprocher des troubles olfactifs dénoncés par les copropriétaires.

Sur les horaires, il soutient que l’activité est gênante comme se développant au-delà de 22h30. Il invoque le règlement de copropriété limitant l’amplitude horaire à 19h30 le soir, que l’assemblée générale du 11 mai 2000 et celle du 6 avril 2001 ont modifié les horaires 'jusqu’à la tenue d’une prochaine assemblée générale’ et que la partie adverse ne démontre pas qu’il y ait eu une nouvelle assemblée générale, soit la suivante, qui ait autorisé son prédécesseur à une activité jusqu’à 21 heures ou 21 heures 30 ; l’autorisation avait une durée d’une année ; une simple tolérance ne saurait constituer un droit acquis, ce d’autant que les conditions d’exploitation ont été totalement modifiées. A titre subsidiaire, si la cour devait se référer aux autorisations données, l’horaire de fermeture serait nécessairement limité à 21h30 en été et à 21h en hiver.

S’agissant de la condamnation à limiter l’activité, il demande de préciser que la cessation de l’activité devra être réalisée dans un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt. Il précise que la restauration peut ne pas être limitée à des plats froids, qu’il peut y avoir de la petite restauration sous forme de petits plats chauds, mais qu’il appartient à la SARL Chez Madar de faire en sorte que les conditions de cuisson et d’activité ne soient générateurs d’aucun trouble.

Sur la demande de la SCI Aquae Vivae de dommages-intérêts, il soutient que celle-ci avait parfaitement conscience qu’une autorisation d’exploitation précaire avait été donnée aux précédents exploitants, qu’elle n’a formé aucun recours contre l’assemblée générale du mois de juin 2018 rejetant sa demande d’autorisation d’exploitation d’une terrasse, qu’en l’absence d’autorisation d’exploiter la terrasse, les équipements qui s’y trouvaient ne pouvaient être maintenus ; il ajoute que la partie adverse ne peut prétendre à aucun préjudice au motifs d’un démantèlement de la terrasse et d’une absence d’autorisation d’exploitation, alors qu’elle avait déjà, lors de l’assemblée générale du 15 mai 2018, cédé son fonds de commerce qu’elle n’exploitait plus à titre personnel, qu’elle ne peut, au visa des articles 32 et 31 du code de procédure civile, agir pour le compte d’un tiers ; et qu’elle ne peut prétendre à aucun préjudice personnel du fait de l’absence d’autorisation d’exploitation, car elle soutient elle-même qu’elle n’a pas cédé le fonds de commerce avec l’exploitation d’une terrasse.

Le 4 juillet 2023, a été ordonnée la clôture de la procédure et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 8 septembre 2023, à laquelle l’affaire a été appelée.

Le 13 décembre 2023, la SARL Chez Madar a transmis une note en délibéré et le 15 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a déposé une note en réplique.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 445 du code de procédure civile, la note en délibéré et la note en réplique, qui ne répondent pas à une demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 dudit code, seront écartées.

1. Sur la demande du syndicat des copropriétaires tenant à condamner la SARL Chez Madar et la SCI Aquae Vivae à limiter l’activité commerciale de la SARL Chez Madar:

Il est constant que la SARL Chez Madar exerce une activité de restauration classique, de nombreuses pièces faisant d’ailleurs état d’un restaurant proposant de la cuisine afghane.

Le contrat de bail commercial signé par les deux sociétés n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] (le syndicat des copropriétaires).

Le règlement de copropriété prévoit, en son article 2 intitulé 'destination de l’immeuble’ : 'l’ensemble immobilier est destiné à usage principal d’habitation. Toutefois, il pourra être utilisé pour l’exercice de professions libérales ou de bureaux administratifs.

Les lots 1 et 12 du bâtiment A sont destinés exclusivement à l’exploitation d’un salon de thé dont les heures d’ouverture à huit heures et de fermeture à dix-neuf heures trente seront à respecter strictement.

Aucun autre genre de commerce ne sera autorisé sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.'

Le règlement de copropriété exclut ainsi une activité de restauration qui excède celle d’un salon de thé, sauf autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il n’est pas contesté que les exploitants précédents du local considéré avaient une activité de restauration, même si le syndicat des copropriétaires soutient qu’il s’agissait de petite restauration sans causer de trouble. L’attestation, produite par la SCI Aquae Vivae et la SARL Chez Madar, de Mme [E], qui a précédemment travaillé dans ces locaux sous trois enseignes différentes jusqu’en octobre 2012, évoque un café restaurant servant des tartes flambées.

En tout état de cause, à supposer même que le syndicat des copropriétaires ait toléré précédemment une activité de restauration traditionnelle, il n’est démontré ni qu’il ait accepté, pour l’avenir, un élargissement des activités autorisées par le règlement de copropriété à celle de restauration, ni que la SARL Chez Madar exploite dans les mêmes conditions que son prédécesseur.

Par ailleurs, aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’est invoquée ni démontrée, le seul fait que l’activité ait été exercée, en vertu d’une simple tolérance, et ce au vu et au su de l’ensemble des copropriétaires comme il est soutenu par la SARL Chez Madar, ne suffisant pas à valoir autorisation de déroger au règlement de copropriété.

En outre, la destination des locaux considérés est définie clairement, et de manière restrictive, par le règlement de copropriété et est limitée à une activité exclusive de salon de thé. L’exercice de toute autre activité dans les locaux porte donc atteinte à la destination de l’immeuble, et suffit à ordonner la limitation de l’activité.

Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL Chez Madar et la SCI Aquae Vivae, in solidum, à limiter l’activité commerciale de la SARL Chez Madar, dans la copropriété '[8]", à l’exploitation d’un salon de thé.

S’agissant des précisions apportées par le jugement quant à l’étendue de cette activité, il convient de relever que le syndicat des copropriétaire admet, dans ses conclusions, que le salon de thé puisse effectuer de la petite restauration, sous forme de petits plats chauds, tels que des tartes flambées dans un four traditionnel, des quiches ou des tartes, et ne formule aucune prétention à ce titre.

Il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement en ce qu’il a apporté la précision suivante : 'avec petite restauration, soit la préparation de plats froids (tels que quiche, tarte…) et desserts', laquelle est d’ailleurs également empreinte d’ambiguïté.

S’agissant de l’astreinte, il y a lieu de confirmer le principe d’une astreinte de 1 000 euros par infraction journalière constatée par un huissier de justice, mais d’en modifier les modalités, le jugement étant infirmé en ce qu’il a fixé l’astreinte 'à compter du caractère définitif de la présente décision, sous peine de 1 000 euros par infraction journalière constatée par huissier de justice'. Statuant à nouveau, le point de départ de cette astreinte de 1 000 euros par infraction journalière constatée par huissier de justice sera fixé à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt.

2. Sur la condamnation à respecter l’horaire de fermeture à 19h30 :

Il a été vu que le règlement de copropriété prévoit une fermeture à 19h30.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2000, en son point 2 : 'concernant ce point, il est expressément indiqué qu’il ne s’agit que d’une autorisation temporaire.

(…) Les copropriétaires donnent (…) l’autorisation à (…) Gérants du salon de thé Au fil de l’Eau pour modifier temporairement les horaires d’ouvertures fixés par le règlement de copropriété de la façon suivante :

— d’octobre à mars : de 8 heures à 21 heures

— d’avril à septembre : de 8 heures à 21 heures 30

et ce jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale.'

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2001, le Salon de thé Au fil de l’Eau avait demandé que les horaires précités soient l’objet d’une modification définitive. Le conseil syndical a proposé de reporter l’autorisation définitive des modifications des horaires du salon de thé à la prochaine assemblée. Les copropriétaires ont à nouveau voté une autorisation temporaire de modifier les horaires d’ouverture selon les horaires précités avec la même mention 'et ce jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale'.

L’autorisation de fermer à 21 heures ou 21 heures 30 était ainsi donnée, à titre temporaire, 'jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale'.

Il est constant qu’aucune nouvelle assemblée générale ne s’est prononcée sur les horaires.

Les assemblées générales ultérieures, et notamment celles des 16 mai 2017, 14 mai 2018 ou 6 mai 2019, dont les procès-verbaux sont produits aux débats, n’ayant pas reconduit cette autorisation, celle-ci est devenue caduque, nonobstant une éventuelle tolérance par les copropriétaires.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement de ce chef et, statuant à nouveau, de condamner la SARL Chez Madar et la SCI Aquae Vivae in solidum à respecter l’horaire de fermeture de l’activité commerciale à 19h30, sous peine d’astreinte de 1 000 euros par infraction constatée à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt.

3. Sur la demande de suppression des troubles olfactifs (odeurs de cuisine), visuels (panneaux lumineux) et auditifs (bruits) :

Le trouble lumineux invoqué n’est pas suffisamment caractérisé par les pièces produites aux débats.

La limitation matérielle de l’activité et de l’horaire de fermeture, à laquelle les sociétés Chez Madar et Aquae Vivae ont été condamnées, est de nature à remédier aux autres troubles dénoncés par le syndicat des copropriétaires.

La demande, étant ainsi pour partie mal fondée et pour partie sans objet, sera ainsi rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

4. Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI Aquae Vivae contre le syndicat des copropriétaires :

La SCI Aquae Vivae conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande et demande à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices liés à la destruction de la terrasse et au refus de l’autorisation de l’exploiter.

Il n’est pas contesté que la terrasse litigieuse avait été installée sur une partie commune de la copropriété.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mai 2000 indique, en son point 1, que 'les copropriétaires donnent leur accord (…) à (…), gérants du salon de thé Au fil de l’Eau pour utiliser la surface extérieure située devant le salon, côté [Adresse 3], en vue d’y aménager une terrasse, les frais étant pris en charge par ces derniers et en contrepartie de l’engagement de ne plus installer de terrasse devant les bâtiments côté [Adresse 1].'

Celui de l’assemblée générale du 14 mai 2018 précise qu’a été rejetée la 15ème résolution. Celle-ci était libellée ainsi : 'autorisation à donner à Mme [K] – SCI Aqua Vivae, propriétaire des lots 1 et 12 d’utiliser la surface extérieure commune située devant son local côté [Adresse 3] en vue de mettre en place une terrasse'. Au titre de l’historique, il était rappelé que l’assemblée générale du 26 avril 2000 avait donné une autorisation au salon de thé Au Fil de l’Eau pour l’utilisation de la surface extérieure située devant le salon côté [Adresse 3] en vue d’aménager la terrasse et indiqué que 'Toutefois, au travers dudit procès-verbal, il était notifié que cet accord ne constituait qu’une autorisation temporaire et que l’autorisation devait être renouvelée à chaque réunion d’assemblée générale'.

Certes, s’agissant de la résolution précitée votée le 11 mai 2000, contrairement au point 2, qui concerne les horaires d’ouverture, le point 1 n’indiquait pas qu’il s’agissait d’une autorisation temporaire.

Cependant, aucun recours n’a été formé contre la décision de l’assemblée générale du 14 mai 2018 qui a rejeté la résolution tendant à donner l’autorisation d’utiliser la surface précitée en vue d’aménager une terrasse.

La SCI Aquae Vivae n’est donc pas fondée à soutenir, dans le présent litige, que l’assemblée générale ne pouvait pas revenir sur sa décision précédente et qu’il existait un droit acquis d’utiliser la terrasse.

Au surplus, elle ne justifie pas qu’elle détenait un droit qui était entré dans son patrimoine, étant d’ailleurs relevé que l’autorisation donnée en 2000 l’avait été au profit de l’exploitant du fonds de commerce, et non pas de la SCI Aquae Vivae.

Elle n’est donc pas fondée à reprocher au syndicat des copropriétaires d’avoir mis fin au droit d’utiliser la partie commune en tant que terrasse du local loué.

Il est toutefois constant que le syndicat des copropriétaires a détruit, en juin 2018, la terrasse située sur une partie commune. A supposer que la destruction des aménagements mis en place sur cette terrasse soit fautive, la SCI Aquae Vivae ne justifie cependant pas en avoir subi un préjudice. En effet, elle soutient avoir subi un appauvrissement, avec une perte de valeur de son patrimoine, un préjudice matériel et un trouble de jouissance, ajoutant qu’en effet, la destruction de la terrasse emporte une baisse importante de la valeur du fonds à louer ; l’attrait de la devanture est considérablement amoindri emportant notamment le risque d’une baisse de fréquentation des lieux. Cependant, elle ne justifie pas avoir subi une perte de la valeur du fonds à louer, dès lors qu’elle n’en est pas propriétaire, celui-ci ayant en effet été cédé à la SARL Chez Madar depuis juillet 2016, au demeurant par une autre société.

Le jugement ayant rejeté sa demande sera donc confirmé.

5. Sur la demande de dommages-intérêts de la SARL Chez Madar contre la SCI Aquae Vivae :

La SARL Chez Madar demande à la cour l’infirmation du jugement ayant rejeté sa demande d’indemnisation dirigée contre la SCI Aquae Vivae.

Dès lors que la cour a fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de condamner la SARL Chez Madar à limiter son activité, elle est saisie de la demande subsidiaire formée par la SARL Chez Madar tendant à la condamnation de la SCI Aquae Vivae à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Alors que la SCI Aquae Vivae lui oppose le fait que 'les copropriétaires’ lui avaient remis le règlement de copropriété, ce que conteste la SARL Chez Madar, il convient de constater que la SCI Aquae Vivae ne justifie pas d’une telle remise avant la conclusion du contrat de bail commercial.

En outre, l’article 11 du contrat de bail, opposé par la SCI Aquae Vivae, qui est relatif à l’obligation du preneur de respecter les prescriptions légales ou administratives concernant son exploitation, et déchargeant le bailleur de toute responsabilité en cas de réclamations ou contestations qui pourraient survenir du fait de l’activité exercée dans les lieux loués, notamment avec les voisins, n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce pour exonérer le bailleur de sa responsabilité qui est recherchée par la SARL Chez Madar au titre de manquements qu’il aurait personnellement commis lors de la conclusion du contrat de bail dans la désignation de la destination des lieux mentionnée, et au titre d’un défaut d’information sur le caractère précaire de l’autorisation d’utiliser la terrasse et de ce qu’elle relevait des parties communes.

Il est constant que la terrasse existait en 2016 au moment de la conclusion du contrat de bail. Si celle-ci n’est pas expressément mentionnée parmi les locaux donnés à bail, il convient de relever que le contrat de bail prévoit, en son article relatif à la désignation des lieux, qu’ils sont 'tels que ces lieux existent, s’étendent et se comportent, sans en faire plus ample description, puisque le preneur déclare bien les connaître pour les avoir vus et visités préalablement à la signature des présentes.' En outre, le bailleur ne soutient pas, et en tous les cas, ne justifie pas qu’il avait fait mention du fait que la terrasse était située sur une partie commune et partant que l’autorisation d’utiliser la terrasse pouvait être remise en cause. Comme le souligne la SARL Chez Madar, l’autorisation donnée par l’assemblée générale en 2000 ne précise pas que la terrasse était située sur une partie commune ou que l’autorisation donnée était temporaire.

Ainsi, le bailleur, qui n’a pas informé le preneur sur le fait que la terrasse, que ce dernier pouvait penser comprise dans les locaux loués, était située sur une partie commune et, partant, que l’autorisation donnée était précaire, a commis une faute à l’égard du preneur.

S’agissant de ce défaut d’information, la SARL Chez Madar soutient qu’il est source d’un important préjudice limitant ainsi pendant la belle saison les possibilités d’exploitation, causant une perte du nombre de couverts et donc de fréquentation de l’établissement depuis 2019.

Cependant, elle ne produit aucun élément permettant d’établir qu’elle a effectivement subi une perte du nombre de couverts et de fréquentation de son établissement. Elle ne justifie pas plus de l’existence d’une perte de chiffres d’affaires et/ou de résultat. Elle ne justifie dès lors pas de l’existence du préjudice invoqué.

D’autre part, dès lors que le contrat de bail précise que 'le preneur ne pourra utiliser les locaux loués que pour l’exercice de son activité de café, restaurant, glacier (…)', alors qu’il résulte de ce qui précède que les locaux loués ne pouvaient être destinés qu’à une activité de salon de thé, et qu’il n’est pas démontré que le preneur en avait connaissance, le bailleur a commis une faute à l’égard du preneur dans la désignation de l’activité pouvant être exercée dans les locaux loués.

La SARL Chez Madar caractérise son préjudice résultant de cette faute, en ce qu’une telle limitation conduirait à limiter de manière importante les possibilités d’exploitation.

Elle n’invoque cependant ainsi qu’un préjudice purement hypothétique, la limitation des possibilités d’exploitation n’étant pas nécessairement en elle-même source d’un préjudice certain.

La SARL Chez Madar ne produit en effet aucun élément comptable relatif à la rentabilité actuelle de son fonds, ni aucun élément économique quant à la rentabilité comparée d’une activité de restauration du type de celle qu’elle exerce et d’une activité de salon de thé avec petite restauration dans ce secteur géographique, susceptibles de caractériser l’existence d’un préjudice certain. Sa demande de dommages-intérêts sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

6. Sur l’appel en garantie de la SCI Aquae Vivae contre la SARL Chez Madar :

Il résulte de ce qui précède que le bailleur, fautif à l’égard du preneur, n’est pas fondé à appeler ce dernier en garantie. Ajoutant au jugement qui n’a pas statué sur une telle demande, sa demande sera rejetée.

7. Sur les frais et dépens :

La SCI Aquae Vivae et la SARL Chez Madar succombant principalement, elles seront condamnées à supporter in solidum les dépens de première instance, le jugement étant confirmé de ce chef.

Elles seront, en outre, condamnées à supporter in solidum les dépens d’appel.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a statué sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des demandes formées de ce chef à hauteur de cour, la SCI Aquae Vivae et la SARL Chez Madar seront condamnées à payer in solidum la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires, tandis que les demandes de la SARL Chez Madar et la demande de la SCI Aquae Vivae à l’encontre de ce dernier seront rejetées.

Enfin, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation de la société Chez Madar au profit de la SCI Aquae Vivae, ni de celle-ci au profit de la première, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que chacune de leur demande sera également rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe, dans la limite des appels principal et incidents,

ÉCARTE la note en délibéré transmise le 13 décembre 2023 par la SARL Chez Madar et la note en réplique transmise le 15 décembre 2023 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] ;

INFIRME le jugement du 11 mai 2021 du tribunal judiciaire de Mulhouse, en ce qu’il a :

— apporté la précision suivante :'avec petite restauration, soit la préparation de plats froids (tels que quiche, tarte…) et desserts';

— assorti la condamnation à limiter l’activité commerciale de la SARL Chez Madar d’une astreinte libellée comme suit : 'à compter du caractère définitif de la présente décision, sous peine de 1 000 euros par infraction journalière constatée par huissier de justice’ ;

— rejeté la demande de condamnation à respecter un horaire de fermeture de l’activité commerciale à 19h30 ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

ASSORTIT la condamnation in solidum de la SARL Chez Madar et de la SCI Aquae Vivae à limiter l’activité commerciale prononcée par le jugement, d’une astreinte de 1 000 (mille) euros par infraction journalière constatée par huissier de justice, à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt ;

CONDAMNE la SARL Chez Madar et la SCI Aquae Vivae in solidum à respecter l’horaire de fermeture de l’activité commerciale à 19h30, sous peine d’astreinte de 1 000 euros par infraction constatée à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Y ajoutant :

REJETTE l’appel en garantie formé par la SCI Aquae Vivae contre la SARL Chez Madar ;

CONDAMNE la SCI Aquae Vivae et la SARL Chez Madar à supporter in solidum les dépens d’appel ;

CONDAMNE la SCI Aquae Vivae et la SARL Chez Madar à payer in solidum la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de la SCI Aquae Vivae dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] et contre la SARL Chez Madar au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de la SARL Chez Madar dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] et contre la SCI Aquae Vivae au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,