1ère Chambre

ARRÊT N°189/2023

N° RG 21/04920 – N° Portalis DBVL-V-B7F-R4N4

M. [T] [F]

C/

Me [N] [J]

M. [O] [L]

S.A.S. PROMOTION PICHET VENANT AUX DROITS DE LA SARL IG2P ANCIENNEMENT DENOMMÉE CAPITALYS CONSEIL

S.A. BNP PARIBAS INVEST IMMO

S.A. CNP ASSURANCES

SCI [Adresse 15]

SAS PROMOTION PICHET

SCP GABRIEL NALLET ET ETIENNE NALLET

S.C.P. LAMAIGNERE – BRUN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 JUIN 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 février 2023

ARRÊT :

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 27 juin 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 20 juin 2023 à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [T] [F]

né le 12 Août 1960 à [Localité 16] (38)

[Adresse 2]

[Localité 7]

es nom et es qualité d’héritier de son épouse [M] [F] née [I] décédée le 18 novembre 2021

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Valérie PLOUTON, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS :

Maître [N] BENOIT

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représenté par M^e Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Olivier DORNE, plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE

la SCP GABRIEL NALLET ET ETIENNE NALLET, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Olivier DORNE, plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [O] [L]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représenté par M^e Frédérique SALLIOU de la SELARL ANDRÉ SALLIOU, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e LAYDEKER de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

La Société Civile Professionnelle Titulaire d’un Office Notarial [L] – BRUN, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le n°342.182.433, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédérique SALLIOU de la SELARL ANDRÉ SALLIOU, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e LAYDEKER de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

La S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, venant aux droits de BNP PARIBAS INVEST IMMO agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux pour ce domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Clément DEAN de la SELARL PUGET LEOPOLD COUTURIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A. CNP ASSURANCES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Lara BAKHOS de la SELEURL PAGES – BAKHOS, avocat au barreau de RENNES

La SCI [Adresse 15], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Pessac sous le n°481.318.160, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Philippe LIEF, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

La société PROMOTION PICHET, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

La S.A.S. PROMOTION PICHET VENANT AUX DROITS DE LA SARL IG2P ANCIENNEMENT DENOMMEE CAPITALYS CONSEIL dissoute à la suite de la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de la SAS PROMOTION PICHET selon décision de l’associé unique, la SAS PROMOTION PICHET en date du 31.05.2019 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

régulièrement assignée par acge d’huissier délivré le 25 novembre 2021 à personne habilitée, n’a pas constitué

FAITS ET PROCÉDURE

Courant de l’année 2000, la sci [Adresse 15] a fait construire au lieudit [Adresse 13] à [Localité 12] un programme immobilier dénommé '[Adresse 15]' éligible au dispositif fiscal de Robien dit 'renforcé', composé de 72 logements à usage d’habitation, dont elle a confié la commercialisation à la sarl Capitalys Conseil (devenue sarl IG2P, absorbée en cours de procédure par la sas Promotion Pichet) suivant un mandat de commercialisation du 30 mars 2007.

En mains une simulation fiscale du 18 avril 2007 mentionnant :

— un gain fiscal de 46.840 € au bout de 9 années,

— un gain de 310.480 € en cas de revente des biens après le délai de 9 ans,

M. et Mme [F] ont signé un contrat de réservation le 19 avril 2007 acte en mains puis, le 16 janvier 2008, ont fait l’acquisition de deux appartements en état futur d’achèvement, soit un T2 de 40 m² au prix de 120.649 € et un T3 de 56 m² au prix de 153.158 €, pour un total de 273.807 € intégralement financé par deux crédits d’une durée de 27 ans chacun octroyés par la Bnp Paribas Invest Immo, qui leur étaient livrés le 3 décembre 2008 et dont ils confiaient la gestion locative avec assurance à la société Gestia (ultérieurement dénommée Pichet Immobilier Services).

Reprochant des carences locatives, des loyers impayés, des malfaçons et une surévaluation de la valeur de l’appartement, M. et Mme [F] ont, par assignations des 31 mars, 2 avril, 6, 18 et 19 mai 2015, fait convoquer devant le tribunal de grande instance de Rennes (devenu tribunal judiciaire le 1er janvier 2020) :

— la sci [Adresse 15], venderesse,

— la société IGP2 anciennement sarl Capitalys Conseil, commercialisatrice (aux droits de laquelle viendra la sas Promotion Pichet en cours de procédure),

— la sas Promotion Pichet, promoteur,

— maître [L] et la scp [O] [L] et Pierre Brun, notaire instrumentaire,

— maître [J] et la scp Gabriel Nallet et [N] [J], notaire procurateur,

— l’établissement financier, la Bnp Paribas Invest Immo (aux droits de laquelle viendra la Bnp Paribas Personal Finance),

— et la Cnp Assurances, assureur des prêts,

aux fins de :

— à titre principal, nullité de la vente pour non-respect des dispositions du code de la consommation et, subsidiairement, pour dol,

— à titre subsidiaire, reconnaissance de la responsabilité des intervenants à la vente et indemnisation des différents préjudices,

— outre une indemnité au titre des frais de justice et la charge des dépens.

Par jugement du 29 juin 2021, le tribunal judicaire de Rennes :

— a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière,

— a déclaré irrecevable car prescrite la demande de nullité fondée sur l’inobservation des dispositions issues du droit de la consommation,

— a déclaré irrecevable car prescrite la demande de nullité pour dol,

— a déclaré irrecevables car prescrites les actions en responsabilité dirigées contre la sci [Adresse 15], la sas Promotion Pichet, la scp [L] [O] et Brun Pierre et Me [O] [L], la scp Gabriel Nallet et [N] [J], Me [N] [J],

— a déclaré irrecevables car prescrite l’action aux fins de nullité du taux effectif global intentée contre la Bnp Paribas Invest Immo,

— a condamné M. et Mme [F] à supporter les dépens de l’instance,

— a autorisé maître [G] et maître [A] à recouvrer directement les dépens dont ils ont a fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— a condamné M. et Mme [F] à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

—  1.000 € à la sci [Adresse 15],

—  1.000 € à la sas Promotion Pichet,

—  1.000 € à la scp [L] [O] et Brun Pierre et Me [O] [L],

—  1000 € à Me [N] [J] et la scp Gabriel Nallet et [N] [J], ensemble,

—  1.000 € à la Bnp Paribas Invest Immo,

—  1.000 € à la Cnp Assurances,

— a rejeté toutes autres demandes.

M. et Mme [F] ont interjeté appel le 28 juillet 2021 de tous les chefs de jugement, sauf le rejet de la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

Pour mémoire, par ordonnance du 12 août 2022, le conseiller de la mise en état :

— a constaté les désistements d’instance et d’action de M. et Mme [F] à l’égard de la Cnp Assurances,

— a constaté que ces désistements ont été acceptés par la Cnp Assurances,

— a constaté l’extinction de l’instance entre M. et Mme [F] et la Cnp Assurances et le dessaisissement de la cour d’appel de celle-ci,

— a dit que la Cnp Assurances conservera la charge des frais et dépens exposés par elle en première instance et en appel,

— s’est déclaré matériellement incompétent pour statuer sur la recevabilité formelle des conclusions de M. et Mme [F], chef de jugement soumis à la cour,

— a rejeté la demande d’irrecevabilité présentée par la sci [Adresse 15] fondée sur le caractère nouveau de la demande liée au surcoût du crédit,

— s’est déclaré incompétent pour connaître de la prescription de la demande de M. et Mme [F] au titre du surcoût du crédit,

— a condamné la sci [Adresse 15] aux dépens de l’incident,

— a condamné la sci [Adresse 15] à payer à M. et Mme [F] la somme de 1.800 € au titre des frais irrépétibles,

— a rejeté le surplus des demandes.

Par suite du décès de Mme [F] survenu le 18 novembre 2021, la procédure d’appel a été reprise par M. [F].

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [T] [F] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 février 2023 auxquelles il est renvoyé.

Il demande à la cour d’appel de Rennes de :

I ' In limine litis, sur les fins de non-recevoir opposées principalement par la sas Pichet Promotion,

1/ Sur la fin de non-recevoir tirée de la prétendue non-publication de l’assignation,

— confirmant le jugement dont appel, dire et juger qu’ils ont publié l’assignation à la conservation des hypothèques, ce dont ils ont justifié dans le cadre de la communication de pièces, et ce bien avant la clôture des débats,

— en conséquence,

— rejeter la fin de non-recevoir opposée à ce titre par différents défendeurs,

2/ Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de 5 ans s’agissant de la demande en nullité de la vente pour dol ou de la reconnaissance de la responsabilité des différents intervenants pour dol,

— réformant le jugement dont appel,

— déclarer recevable l’action en responsabilité contre les différents intervenants, comme n’étant pas prescrite, dès lors que le point de départ de ladite prescription ne pouvait se situer, ni à la date des actes d’acquisition, ni même à celle de la livraison effective des biens, mais à la date de la découverte des différents éléments de dol et de leur ampleur, lesquels sont successifs dans le temps, et plus précisément à la date de la découverte de la véritable valeur de leurs biens à la fin de la période de défiscalisation et de possibilité de revente après les 9 années obligatoires, véritable fondement de leur démarche judiciaire,

— déclarer également recevable la demande de réparation du préjudice lié au surcout du crédit,

— en conséquence,

— rejeter la fin de non-recevoir pour cause de prescription opposée par les différents défendeurs, quelle que soit la demande concernée,

— dire et juger que l’action engagée par le concluant est donc de ce chef parfaitement recevable,

— rejeter la demande d’irrecevabilité de la demande formulée par la sci [Adresse 15],

— rejeter les demandes des parties adverses sur la prescription,

II ' Sur la responsabilité des différents intervenants,

— rejeter les demandes des intimés ainsi que leurs appels incidents,

1/ Sur la responsabilité du vendeur, la sci [Adresse 15],

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner la sci [Adresse 15] à les indemniser de leurs différents préjudices, dont le préjudice de perte de chance de ne pas s’être engagés dans l’opération, comme ayant manqué à son devoir de conseil, en particulier au titre de l’obligation précontractuelle, en établissant un programme de construction d’une résidence trompeur en particulier au regard des plaquettes et descriptifs réalisés et remis au domicile de M. et Mme [F], en surévaluant le prix des appartements cédés artificiellement gonflés par les commissions versées aux différents intervenants, en construisant le projet dans une zone géographique déjà pourvue de nombreuses résidences locatives, et faisant une présentation mensongère du projet dans le cadre de la simulation précontractuelle effectuée par son préposé,

2/ Sur la responsabilité du promoteur, la sas Promotion Pichet.

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner la sas Promotion Pichet à les indemniser de leurs différents préjudices, dont le préjudice de perte de chance de ne pas s’être engagés dans l’opération, comme ayant manqué à son devoir de conseil, en particulier au titre de l’obligation précontractuelle, en établissant un programme de construction d’une résidence trompeur en particulier au regard des plaquettes et descriptifs réalisés et remis à domicile, en surévaluant le prix des appartements cédés artificiellement gonflés par les commissions versées aux différents intervenants, en construisant le projet dans une zone géographique déjà pourvue de nombreuses résidences locatives, et faisant une présentation mensongère du projet dans le cadre de la simulation précontractuelle effectuée par son préposé,

3/ Sur la responsabilité du commercial, la sarl Capitalys Conseil dénommée ensuite IG2P, et reprise aujourd’hui par la sas Promotion Pichet,

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner la sas Promotion Pichet venant aux droits de la sarl IG2P à les indemniser de leurs différents préjudices, dont le préjudice de perte de chance de ne pas s’être engagés dans l’opération, en ce qu’elle a clairement manqué à son devoir de conseil notamment en présentant le choix de la résidence comme opportune, dans un secteur en pleine expansion selon elle, avec un fort potentiel locatif et une plus-value à la revente, alors que les biens acquis sont dans un secteur à faible potentiel locatif, avec une rotation rapide et importante des locataires et en outre un prix de marché de revente des biens très inférieur au prix d’acquisition, rendant mensongère et inexacte l’information donnée quant au prix de revente,

— condamner de plus fort la sas Promotion Pichet en ce que les simulations remises par le commercial de la sas Promotion Pichet venant aux droits de la société IG2P lors des rendez-vous au domicile comportent des informations fixes déjà acquises avant même la signature du contrat préliminaire de réservation, dans laquelle seule l’économie d’impôt est mise en exergue, comme s’il s’agissait d’une trésorerie effective, avec une possibilité de sortie à moyen terme et un gain final sur la revente du bien,

4/ Sur la responsabilité du notaire instrumentaire, maître [L] et la scp [O] [L] et Pierre Brun,

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner maître [L] et la scp [O] [L] et Pierre Brun à les indemniser concluants de leurs différents préjudices dès lors qu’ils ont manqué à leur obligation de conseil, de loyauté, et d’information générale, en ne renseignant pas leurs clients sur les caractéristiques de l’opération en loi de Robien, sur la pertinence du prix d’acquisition, et sur les modalités exactes de leur acquisition au regard par ailleurs d’une acquisition dans le cadre d’une loi de défiscalisation,

— condamner de plus fort maître [L] et la scp [O] [L] et Pierre Brun en tant que notaire unique de l’ensemble de l’opération de promotion de la résidence [Adresse 15] qui détenaient l’ensemble des éléments d’information sur la résidence, son lieu d’implantation, la valeur d’acquisition dans ce secteur géographique, en tant que notaire unique pour tous les acquéreurs, qui auraient dû solliciter plus d’informations de la part du promoteur notamment quant à l’évaluation du prix de vente, puis du prix locatif afin de pouvoir se faire leur propre avis sur l’opportunité économique de l’opération, et aurait surtout dû dans le cadre d’un devoir d’information et de conseil minimum adresser à l’ensemble des acquéreurs une note sur l’acquisition en loi de défiscalisation de Robien, ainsi que sur les risques éventuels qu’elle peut faire peser sur l’équilibre de l’opération en cas de carence locative et d’une valeur d’acquisition surdimensionnée par rapport au prix du marché local,

5/ Sur la responsabilité du notaire procurateur maître [J],

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner maître [J] et la scp Gabriel Nallet et [N] [J], notaires associés, à les indemniser de leurs différents préjudices, en raison de leur obligation de conseil, de loyauté, et d’information générale, ayant manqué à leur obligation de conseil, de loyauté, et d’information générale, en ne renseignant pas leurs clients sur les caractéristiques de l’opération, sur l’opportunité d’un investissement dans ce secteur, et sur les conséquences exactes de leur acquisition, en particulier en présence d’une demande de procuration globale pour acquérir et pour emprunter laquelle rendait encore plus fragile leurs clients, pour connaître les données exactes de l’opération, en particulier lorsque le contact initial était pris par le commercial du promoteur, et non par les clients eux-mêmes,

6/ Sur les demandes résultant de ces responsabilités,

— réformant le jugement dont appel,

— condamner solidairement la sci [Adresse 15], la sas Promotion Pichet, à nouveau la sas Promotion Pichet venant aux droits de la société IG2P, maître [L] et la scp [O] [L] et Pierre Brun, notaire instrumentaire, maître [J] et la scp Gabriel Nallet et [N] [J], notaire procurateur, au paiement des sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts au titre leur préjudice de perte de chance de ne pas s’être engagés dans cette opération :

—  71.006 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de chance pour le premier bien, appartement T3 en rez-de-jardin,

—  60.159 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de chance pour le second bien T2,

— condamner solidairement la sci [Adresse 15], la sas Promotion Pichet, à nouveau la sas Promotion Pichet venant aux droits de la société IG2P, maître [L] et la scp [O] [L] et Pierre Brun, maître [J] et la scp Gabriel Nallet et [N] [J], au paiement des sommes ci-après à titre d’indemnisation du second volet du préjudice de perte de chance, lié au surcout du crédit :

—  48.280 € à titre de dommages et intérêts au titre du surcoût du crédit payé à tort pour le premier appartement de type T3,

—  38.084 € à titre de dommages et intérêts au titre du surcoût du crédit payé à tort pour le second appartement de type T2,

— condamner solidairement la sci [Adresse 15], la sas Promotion Pichet, à nouveau la sas Promotion Pichet venant aux droits de la société IG2P, maître [L] et la scp [O] [L] et Pierre Brun, maître [J] et la scp Gabriel Nallet et [N] [J], au paiement de la somme globale de 37.478 € au titre du préjudice subi du fait de la carence locative, à titre de dommages et intérêts complémentaires,

III ' Sur les demandes à l’égard de la Bnp Paribas Invest Immo,

1/ Sur la responsabilité de la banque au regard des prêts proposés à M. et Mme [F],

— condamner la Bnp Paribas Invest Immo au paiement de la somme de 20.000 € à titre d’indemnisation du préjudice spécifique des concluants à ce titre, à savoir la perte de chance de ne pas s’être engagéss dans cette opération d’acquisition, et plus précisément dans ce type d’emprunt, qui s’est avéré inapproprié à leur situation en particulier au regard de sa durée, et ce au regard du devoir d’information et de conseil de la banque,

— condamner la Bnp Paribas Invest Immo pour sa responsabilité spécifique pour avoir consenti à M. et Mme [F] deux prêts particulièrement onéreux, totalement inaccessibles en termes de compréhension, aléatoires quant à l’évolution de leur coût pour l’avenir et beaucoup trop longs par rapport à leur âge au moment de la souscription, à la prise en charge des sommes suivantes à titre de dommages et intérêts complémentaires :

* remboursement des frais de dossier du prêt,

* remboursement de l’assurance de prêt souscrite pour les échéances payées à ce jour,

* remboursement de l’assurance de prêt souscrite pour l’avenir qui prendra la forme de la diminution de la mensualité,

* remboursement de tous les frais annexes perçus sur le relevé de compte afférent à ce prêt,

2/ Sur le caractère erroné du TEG,

— prononcer la nullité du taux d’intérêt contractuel tel que mentionné dans les deux offres de prêt du 23 mai 2007 souscrites par M. et Mme [F] et la déchéance du droit aux intérêts contractuels du prêteur,

— en conséquence et à titre de sanction, dire et juger que la Bnp Paribas Invest Immo devra appliquer le taux d’intérêt légal en lieu et place du taux d’intérêt conventionnel, et ce pour toute la période des emprunts y compris de manière rétroactive,

— condamner la Bnp Paribas Invest Immo à rembourser le montant des trop-perçus sur l’antériorité, outre intérêts légaux sur cette somme, avec capitalisation des intérêts à compter de l’assignation introductive d’instance,

— en conséquence,

— enjoindre à la Bnp Paribas Invest Immo de leur communiquer un nouvel échéancier,

— enjoindre à la Bnp Paribas Invest Immo pour les années suivantes à leur communiquer un nouvel échéancier chaque année civile dans un délai de huit jours à compter de la publication du nouveau taux d’intérêt légal de l’année concernée, faisant application de celui-ci, sous astreinte de 150 € par jour de retard en cas de non-respect de ce délai de communication,

IV ' à titre complémentaire, sur les autres demandes formulées dans tous les cas de condamnation,

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner solidairement la sci [Adresse 15], la sas Promotion Pichet, à nouveau la sas Promotion Pichet venant aux droits de la société IG2P, maître [L] et la scp [O] [L] et Pierre Brun, maître [J] et la scp Gabriel Nallet et [N] [J] au paiement de la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

2/ Sur l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmant le jugement dont appel,

— réformer la décision en ce qu’elle a accordé aux différents défendeurs une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— y ajoutant en cause d’appel,

— condamner solidairement la sci [Adresse 15], la sas Promotion Pichet, à nouveau la sas Promotion Pichet venant aux droits de la société IG2P, maître [L] et la scp [O] [L] et Pierre Brun, maître [J] et la scp Gabriel Nallet et [N] [J] à leur verser a somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner la Bnp Paribas Invest Immo à leur verser une somme additionnelle et distincte de 3.000 € en raison de l’important travail relatif à la question de la nullité du TEG pour les deux prêts souscrits, au titre des frais irrépétibles,

— rejeter en cause d’appel toute demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par les parties défenderesses qui n’ont eu de surcroit à conclure qu’à l’encontre d’une seule partie,

3/ sur les dépens,

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner en outre, sous la même solidarité, la sci [Adresse 15], la sas Promotion Pichet, à nouveau la sas Promotion Pichet venant aux droits de la société IG2P, maître [L] et la scp [O] [L] et Pierre Brun, maître [J] et la scp Gabriel Nallet et [N] [J] et la Bnp Paribas Invest Immo aux dépens, et ce incluant le coût :

* des frais de signification des assignations dans le cadre de la présente instance,

* de leur publication à la conservation des hypothèques,

* de la publication de l’arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques,

* de la signification de l’arrêt à intervenir aux différentes parties.

La sci [Adresse 15] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 19 février 2023 auxquelles il est renvoyé.

Elle demande à la cour de :

— à titre principal, confirmer en son entier le jugement entrepris,

— à titre subsidiaire, dans l’éventualité dans laquelle la cour, par réformation du jugement, écarterait la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité contre elle,

— déclarer irrecevable pour cause de prescription la demande des appelants au titre de la quote-part de crédit correspondant à la surévaluation prétendue du bien acquis,

— débouter en tout état de cause les appelants de leurs demandes indemnitaires à son égard,

— à titre également subsidiaire, en cas de condamnation de la sas Promotion Pichet venant aux droits et obligations de la sarl IG2P, débouter cette dernière de sa demande de garantie formée à son encontre,

— en tout état de cause, condamner les appelants et toute partie qui serait déboutée de ses demandes à son égard, à lui payer une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance et frais éventuels d’exécution, avec application au profit de maître Le Couls Bouvet, avocat au barreau de Rennes, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La sas Promotion Pichet expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 21 février 2023 auxquelles il est renvoyé.

Elle demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

— en conséquence,

— juger irrecevables car prescrites les demandes formulées par les consorts [F] à l’encontre de la société IG2P aux droits de laquelle vient la sas Promotion Pichet,

— à titre subsidiaire et si par extraordinaire, la cour devait réformer le jugement entrepris et déclarer les demandes des consorts [F] recevables,

— dire et juger que la sas Promotion Pichet n’est ni le vendeur, ni le promoteur de la résidence [Adresse 15],

— dire et juger que la société IG2P aux droits de laquelle vient la sas Promotion Pichet n’a commis aucune faute,

— en conséquence,

— débouter les consorts [F] de leurs demandes,

— à titre infiniment subsidiaire, dans l’éventualité où la cour prononcerait une condamnation à l’encontre de la sas Promotion Pichet,

— condamner la sci [Adresse 15] à la garantir et relever indemne des éventuelles condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— en tout état de cause,

— débouter les consorts [F] et toute partie qui viendrait à conclure à l’encontre de la sas Promotion Pichet de l’ensemble de ses demandes,

— débouter la Bnp Paribas Invest Immo Développement de ses demandes,

— condamner les consorts [F] ou toute autre partie succombante au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [F] ou toute autre partie succombante,aux entiers dépens de l’instance.

La sarl IG2P (anciennement sarl Capitalys Conseil), aux droits de laquelle est venue la sas Promotion Pichet, n’a pas conclu en tant que telle.

Maître [L] et la scp [O] [L] et Pierre Brun exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 20 février 2023 auxquelles il est renvoyé.

Ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— à titre subsidiaire et si par extraordinaire la cour devait réformer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les demandes de M. et Mme [F] irrecevables,

— débouter les consorts [F] de leurs demandes,

— en tout état de cause,

— débouter la Bnp Paribas Invest Immo de ses demandes formulées à leur encontre,

— condamner les consorts [F] au paiement des dépens dont distraction au profit de maître [G], avocat,

— les condamner à leur payer une indemnité de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [J] et la sas Office 1906 Nallet et associés (venue aux droits de la scp Gabriel Nallet et [N] [J]) exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 29 avril 2022 auxquelles il est renvoyé.

Ils demandent à la cour de :

— à titre principal,

— juger que la procuration a été régularisée le 13 décembre 2007 et les actes de vente le 16 janvier 2008,

— juger que l’action a été engagée à l’encontre de la scp Nallet et maître [J] par acte d’huissier du 2 avril 2015,

— en conséquence,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a jugé les consorts [F] irrecevables en leurs prétentions car prescrites s’agissant de l’action en responsabilité engagée à leur encontre,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il les a condamné à leur verser la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,

— à titre subsidiaire,

— juger que maître [J] a seulement procédé à la régularisation des procurations pour acquérir de M. et Mme [F],

— juger que maître [J] a rempli ses obligations s’agissant des procurations régularisées le 13 décembre 2007,

— juger que les consorts [F] ne forment aucune critique pertinente à l’encontre de maître [J],

— juger qu’il ne pesait sur maître [J] aucune obligation de conseil et d’information concernant les caractéristiques de l’opération immobilière d’investissement réalisée par M. et Mme [F],

— juger que maître [J] ne peut en aucun cas être concerné par les griefs découlant de l’éventuelle surévaluation du prix de vente dès lors qu’il n’a pas participé à la négociation de cette opération immobilière,

— juger que les consorts [F] sont défaillants dans l’administration de la preuve selon laquelle le prix d’acquisition des deux biens immobiliers serait surévalué dès lors que les pièces comparatives ne constituent pas des avis de valeur et ne sont pas concomitantes à la date d’acquisition des biens,

— juger que les prétentions financières des consorts [F] au titre de la prétendue surélévation des biens immobiliers, du surcoût des crédits, des pertes locatives ne sont fondées ni dans leur principe, ni dans leur quantum,

— juger que les consorts [F] ne justifient de l’existence d’aucun préjudice indemnisable à l’encontre de maître [J] et l’étude notariale,

— juger que la responsabilité de maître [J] et de l’étude notariale ne saurait être retenue,

— en conséquence,

— débouter les consorts [F] de l’intégralité de leurs prétentions financières,

— les condamner à leur verser une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

La Bnp Paribas Invest Immo (aux droits de laquelle est venue la Bnp Paribas Personal Finance) expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 février 2023 auxquelles il est renvoyé.

Elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement et en conséquence,

— déclarer les consorts [F] irrecevables en leurs demandes car prescrites,

— à défaut, les en déclarer mal fondés et les en débouter intégralement,

— condamner les consorts [F] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’office de la cour d’appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire’ ou 'dire et juger’ qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu’elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

1) Sur la nullité de la vente immobilière et ses conséquences

M. et Mme [F] précisent qu’ils renoncent à leurs demandes de nullité des ventes immobilières, de restitution des prix et d’annulation des prêts fondées sur le non-respect du code de la consommation et du code de la construction et de l’habitation et, subsidiairement, sur le dol, expliquant que le temps s’est écoulé et que leur situation juridique au regard du dispositif dit de Robien renforcé leur permet désormais d’envisager une revente des biens. Ils indiquent qu’ils cantonnent leurs demandes et argumentations à la réparation de leurs différents préjudices, notamment de perte de chance, en lien avec l’acquisition litigieuse.

Le jugement, qui a rejeté les demandes de nullité, sera confirmé sur ce point.

2) Sur les manquements à l’obligation d’information et au devoir de conseil

M. [F] soutient que le promoteur, la sas Promotion Pichet, la venderesse, la sci [Adresse 15], et la société commercialisatrice, la sarl Capitalys Conseil, ont manqué à leur devoir de conseil, en particulier au titre de l’obligation précontractuelle, en promouvant un programme immobilier défiscalisé trompeur au regard des plaquettes et descriptifs réalisés et remis à leur domicile, en surévaluant le prix des appartements artificiellement gonflés par les commissions versées aux différents intervenants, en construisant le projet dans une zone géographique déjà pourvue de nombreuses résidences locatives et en faisant une présentation mensongère du projet dans le cadre de la simulation précontractuelle alors que les biens acquis sont situés dans un secteur à faible potentiel locatif, avec une rotation rapide et importante des locataires et qu’en outre, le prix de marché de revente des biens est très inférieur au prix d’acquisition, rendant mensongère et inexacte l’information donnée quant aux prix de revente.

Il reproche au notaire instrumentaire de ne pas les avoir renseignés sur les caractéristiques de l’opération en loi de Robien, sur la pertinence des prix d’acquisition au regard du prix moyen de vente sur le secteur géographique concerné et sur les modalités exactes de leurs acquisitions au regard par ailleurs d’une acquisition dans le cadre d’une loi de défiscalisation alors qu’il détenait l’ensemble des éléments d’information sur la résidence, son lieu d’implantation, la valeur d’acquisition dans ce secteur géographique et, en tant que notaire unique pour tous les acquéreurs, aurait dû solliciter plus d’informations de la part du promoteur notamment quant à l’évaluation des prix de vente, puis des prix locatifs afin de pouvoir se faire son propre avis sur l’opportunité économique de l’opération, et aurait surtout dû dans le cadre d’un devoir d’information et de conseil minimum adresser à l’ensemble des acquéreurs une note sur l’acquisition en loi de défiscalisation de Robien, ainsi que sur les risques éventuels qu’elle peut faire peser sur l’équilibre de l’opération en cas de carence locative, et, ou d’une valeur d’acquisition surdimensionnée par rapport au prix du marché local.

Il fait le même reproche au notaire procurateur, relevant qu’en présence d’un mécanisme de procuration, leur situation était rendue encore plus fragile pour connaître les données exactes de l’opération, en particulier lorsque le contact initial était pris par le commercial du promoteur, et non par les clients eux-mêmes.

Enfin, il reproche à l’établissement bancaire un manquement à son obligation d’information et à son devoir de conseil tant au titre de l’absence de renseignement sur la globalité de l’opération que sur l’absence d’information sur les prêts proposés qui se sont selon eux avérés particulièrement onéreux, totalement inaccessibles en termes de compréhension, aléatoire quant à l’évolution de leur coût pour l’avenir, et inappropriés à leur situation en particulier au regard de leur durée, à savoir une durée maximale de 27 ans, outre la nullité du TEG.

S’agissant de la prescription de leur action, il estime que le point de départ ne peut être la date de l’acquisition, ni celle de la livraison de l’appartement, mais doit se situer, en présence d’une opération d’investissement portée par un promoteur puissant, peu scrupuleux et âpre au gain, oeuvrant dans un système intégré et en apparence sécurisé, au jour où ils ont été en possession de l’ensemble des informations permettant de caractériser le défaut de rentabilité tant dans sa consistance que dans son ampleur, lesquels sont successifs dans le temps, à savoir à la date de la découverte de la véritable valeur de leur bien à la fin de la période de défiscalisation et de possibilité de revente après les 9 années obligatoires, véritable fondement de leur démarche judiciaire.

Il demande réparation de ses différents préjudices, notamment de perte de chance de ne pas s’être engagés dans l’opération.

Les intimés répliquent que le point de départ du délai de prescription ne saurait être fixé au jour de l’estimation du sollicitée par les acquéreurs ou encore au dénouement de l’opération fiscale en 2017 dès lors qu’en présence d’un potentiel locatif insuffisant, ceux-ci étaient en mesure d’agir dès le mois de mars 2009, outre qu’ils pouvaient faire évaluer leur bien dès la signature du contrat de réservation le 19 avril 2007, ou au jour de la signature de l’acte authentique le 16 janvier 2008 ou encore au jour de la livraison des appartements le 3 décembre 2008. Ils ajoutent que le point de départ de la prescription ne peut être retardé jusqu’au jour où le titulaire d’un droit a connu le dernier des faits lui permettant de l’exercer et qu’il doit au contraire être fixé au jour où le titulaire du droit a connu le premier des faits lui permettant de l’exercer. Ils contestent la thèse du cumul des faits. Ils soulignent par ailleurs que M. et Mme [F] ont bénéficié des déductions fiscales attendues.

En droit, l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 a réduit à cinq ans la prescription des actions personnelles ou mobilières. L’article 26 de la loi prévoit que 'les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'.

Pour les prescriptions en cours au 19 juin 2008, date d’entrée en vigueur de la loi, le régime du point de départ du délai est celui de 'la manifestation du dommage ou de son aggravation’ conformément à la rédaction antérieure de l’article 2270-1 du code civil.

Il est de jurisprudence désormais établie qu’en matière d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Cass. civ. 3ème, 26 octobre 2022, n° 21-19.898, Cass. civ. 3ème, 26 oct. 2022, n° 21-19.900).

L’obligation précontractuelle d’information a des limites en ce sens que le créancier de l’obligation n’est pas dispensé d’un devoir de prudence et de diligence. Si ce dernier est renforcé pour l’acheteur professionnel, l’acquéreur non professionnel n’est quant à lui pas entièrement dispensé de cette obligation de s’informer. (Cass. civ. 3ème, 12 octobre 1994, n° 92-16.341).

Il convient donc de s’interroger sur les faits susceptibles de révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.

3.1) Au cas particulier, s’agissant du promoteur, du vendeur et du commercialisateur, ainsi que l’ont retenu les premiers juges, la vente des deux appartements s’inscrivait dans un dispositif complexe faisant intervenir plusieurs sociétés du groupe Patrice Pichet, promoteur, commercialisateur et gestionnaire, dans la perspective d’une mise en location permettant aux acquéreurs de bénéficier du dispositif de Robien, ce qui constituait bien le motif principal, si ce n’est l’unique mobile, de l’engagement contractuel de M. et Mme [F], ce que n’ignorait pas la sci [Adresse 15].

Respectivement artisan et secrétaire au moment de l’opération immobilière, M. et Mme [F] disposent à cette époque d’un revenu brut global de 105.000 € ainsi que mentionné sur leur avis d’imposition sur le revenu de 2007. Ils sont donc légitimement intéressés à réduire leur imposition.

En ce sens, la simulation fiscale remise le 18 avril 2007 par la société Capitalys Conseil à M. et Mme [F] leur a annoncé un gain fiscal de

46.840 € au bout de 9 années et un gain de 310.480 € en cas de revente des biens après le délai de 9 ans, le tout sous la condition d’une location durable et permanente des appartements moyennant des loyers de départ d’un montant de 485 € pour le T3 et 372 € pour le T2 par mois.

Le descriptif de l’opération a ainsi vanté les atouts de la commune de La-Chapelle-Bouëxic et contenait une étude locative favorable motivée par la situation du programme, décrit comme étant de qualité, implanté dans une capitale universitaire, s’intégrant parfaitement dans l’architecture locale, situé dans un espace paysager également qualitatif à proximité du centre-ville et présentant l’avantage de répondre à une demande réelle d’appartement de type Tl au T4 en déficit sur la commune.

Etait également vanté l’adossement de l’investissement à une assurance locative fournie par une filiale du groupe Pichet, la société Pichet Gestion, garantissant l’indemnisation des carences locatives et des non-paiements des loyers, le tout permettant d’assurer le remboursement des emprunts.

Or, les appartements ayant été livrés le 3 décembre 2008, ce n’est que le 2 mars 2009 que le 1er locataire est entré dans le T2, soit au début du 4ème mois suivant cette livraison, et le 15 octobre 2010 pour le T3, soit courant du 22ème mois suivant cette même livraison.

Privé dès le départ de locataires et ce jusqu’en février 2009 inclus pour le T2 et jusqu’en octobre 2010 pour le T3, l’investissement immobilier composé de deux appartements dans la même résidence a présenté dès son origine des difficultés locatives que le temps écoulé permet de qualifier de structurelles, particulièrement pour le T3.

Ces vacances locatives se reproduiront puisqu’après le départ du premier locataire le 17 février 2010 du T2, l’appartement ne sera pas reloué pendant 9 mois consécutifs jusqu’au 1er novembre 2010, totalisant 23 mois de vacance. Le T3, qui sera loué du 15 octobre 2010 au 16 avril 2012, connaîtra ensuite de nouvelles périodes de vacance locative de plusieurs mois, dépassant les 58 mois de vacance locative.

M. et Mme [F] se sont rapprochés du cabinet Gestia qui leur rappelait par courrier du 2 juillet 2010 les termes d’un précédent courrier du 18 février 2010 ' ce dernier n’étant toutefois pas produit aux débats ' par lequel il rappelait 'toutes les actions menées depuis le mois de décembre 2008 en vue de louer [leurs] appartements. Malgré toutes ces démarches commerciales entreprises, nous regrettons vivement que votre appartement B001 [T3], n’ait pas encore été loué'.

Il sera relevé que ce courrier du 18 février 2010 est daté du lendemain du départ du locataire du T2, survenu le 17 février 2010, et qu’il évoque sans ambiguïté les difficultés locatives rencontrées dès l’origine en décembre 2008 pour louer les appartements.

M. et Mme [F] ont alors accepté une baisse du montant du loyer pour ledit T3 qui sera loué le 15 octobre 2010 au prix de 445 € au lieu de 485 €.

Ces vacances locatives d’origine d’une durée de près de 3 mois puis à nouveau de 9 mois pour le T2 et d’une durée de 22 mois pour le T3, couplée à une diminution d’emblée du loyer pour le T3, dont la connaissance par M. et Mme [F] est matérialisée à tout le moins par le courrier du 18 février 2010, sont significatives et anormales pour un investissement immobilier dont la rentabilité est précisément fondée sur la mise en location immédiate et permanente au prix initialement annoncé.

Du reste, arguant d’une aggravation du nombre de sinistres 'vacances locatives', la société Pichet Gestion leur fera connaître en 2014 que la police d’assurance était résiliée avec effet au 1er janvier 2015.

M. et Mme [F] visiteront les biens et par courrier du 26 août 2010, transmettront au groupe Pichet la liste des malfaçons suivantes :

T2

1) Entrée

— fuite d’eau en haut à gauche en entrant dans l’appartement,

— il manque les guides aux portes coulissantes du placard,

2) Cuisine

— la porte qui enferme le chauffe-eau ne ferme pas et de plus est voilée,

3) Salle de bain

— absence de trappe de visite accès siphon à la baignoire,

— humidité dans l’angle face à l’entrée à gauche en bas,

— contour de la baignoire les carreaux sont très mal posés,

4) Extérieur

— grande fissure sur la terrasse,

— pièce d’appui de fenêtre de la chambre est fissurée,

5) WC

— trappe de visite inaccessible masquée par le réservoir des toilettes,

T3

1) Entrée

— porte d’entrée accroche sur le sol, problème pour ouvrir et fermer,

— joints des plinthes dans le séjour à revoir,

— carrelage devant le réfrigérateur est ébréché,

6) Salle de bain

— absence de trappe de visite accès siphon à la baignoire,

— carreaux de la baignoire cassés dans l’angle,

5) WC

— trappe de visite inaccessible masquée par le réservoir des toilettes.

Ces malfaçons étaient, en raison de leur nature, pour la plupart présentes dès la livraison des appartements ' quoique les procès-verbaux de réception et de livraison ne soient pas versé aux débats ' et, par leur absence de reprises, ont contribué dès le départ en décembre 2008 aux difficultés locatives.

De même, il est soutenu par M. [F] que la résidence [Adresse 15] est implantée dans une zone présentant de nombreux terrains à la vente à bas prix, est dépourvue de tout attrait particulier, spécialement du point de vue locatif, que le programme présenté au vu de la plaquette commerciale ne reflète absolument pas la réalité, tant du point de vue de la qualité de la construction que des environnements immédiats, et de ses visuels d’environnement paysagé.

De fait, l’implantation immobilière est réalisée en campagne dans un endroit isolé, éloigné de la métropole rennaise de près de 30 km, éloigné des côtes maritimes, n’étant accessible que par le seul réseau routier secondaire, sans réel bassin d’emploi, le village de [Localité 12] ne comptant que 1161 habitants en 2008, ce qui conduit à devoir s’interroger sur le caractère disproportionné de l’offre de logements par rapport aux besoins, outre que les prix des appartements et de leurs parkings extérieurs, soit 120.649 € TTC et 153.158 € TTC (la décomposition du prix n’étant toutefois pas communiquée), correspondait plutôt aux prix pratiqués sur la place rennaise.

La plaquette commerciale a du reste vanté les atouts de la Bretagne et de la ville de [Localité 14], avant de conclure qu’aucune des infrastructures d’importance ne se trouvait à moins de 30 minutes ou 30 kilomètres de la commune de [Localité 12], lieu d’implantation du programme.

Enfin, il faut évoquer le retournement de la conjoncture économique à la fin de l’année 2008 qui a déjoué les prévisions qui avaient été celles des parties au contrat quelques mois plus tôt lorsqu’elles se sont engagées.

Pour autant, en possession dès les premiers mois d’exploitation locative de ces éléments déterminants de la rentabilité de l’investissement fiscal et de ces indicateurs négatifs, M. et Mme [F] ne se sont pas informés immédiatement de la réalisation effective de l’immeuble, de ses finitions ' dont ils allaient ultérieurement critiquer l’exécution ', de son environnement, de son accessibilité. Ils ne se sont déplacés sur les lieux de leur acquisition qu’en 2010, n’ont pas cherché à se renseigner sur sa valeur, ce qui s’analyse, quoi qu’ils en disent, en un manquement à la prudence et à la diligence requise, alors que leur investissement ne pouvait en effet être totalement décorrélé de leur support, à savoir deux biens immobiliers.

Pour M. et Mme [F], les indicateurs de rentabilité font donc défaut et sont connus d’eux, à tout le moins dès le 18 février 2010 pour chacun des 2 appartements.

C’est donc dès cette date que l’investissement immobilier s’est trouvé amputé de ses leviers déterminants de rentabilité fiscale, ce que n’ignoraient pas M. et Mme [F], amputation qui démontrait que l’objectif contractuel de rentabilité tel qu’initialement annoncé ne serait en toute hypothèse jamais atteint et ce, indépendamment du prix de revente à la fin de la période de défiscalisation, revente dont il n’est du reste rien dit par les acquéreurs, pas plus que des déductions fiscales dont M. et Mme [F] ont bénéficié.

Ayant assigné le 6 mai 2015, soit à une date postérieure à l’expiration du délai de 5 ans prévu à l’article 2224 du code civil ci-dessus rappelé, l’action de M. [F] à l’encontre du promoteur, du vendeur et du commercialisateur est prescrite.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

3.2) S’agissant des notaires, ceux-ci sont tenus de veiller à l’efficacité des actes qu’ils établissent et d’éclairer les parties sur les conséquences qui s’y attachent.

Plus particulièrement, le notaire instrumentaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l’acte par lequel elles s’engagent, dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties et sans avoir à porter d’appréciation sur l’opportunité économique de l’opération (Cass. civ. 3ème, 20 avril 2022, n° 21-12.300). Ainsi, en l’absence d’éléments de nature à alerter le notaire sur des difficultés à venir, celui-ci n’a pas l’obligation de vérifier la faisabilité et les risques de l’opération (Cass. civ. 1ère, 2 févr. 2022, n° 20-14.296).

Ces devoirs s’apprécient au regard des seules nature et portée de l’acte, de sorte que pour le notaire procurateur ' une procuration ayant pour objet de consentir à un tiers un pouvoir déterminé en vue de réaliser une opération définie ', le devoir de conseil et d’efficacité a trait à ce seul objet et non à l’acte en vue duquel la procuration est consentie.

De même, l’action en responsabilité pour faute est soumise au délai de prescription de l’article 2224 ci-dessus rappelé.

Au cas particulier, maître [J] a reçu les procurations générales le 13 décembre 2007, qui ont été données à un clerc de notaire de l’étude de maître [L], tandis que maître [L], notaire du programme, a régularisé les actes authentiques de vente le 16 janvier 2008, M. et Mme [F] n’ayant formulé aucun grief à l’égard de l’un ou de l’autre de ces actes.

La simulation fiscale, dont il n’est pas soutenu que maître [L] en ait été destinataire, n’était pas un document nécessaire à l’efficacité de l’acte authentique.

Par ailleurs, M. et Mme [F] savaient qu’en raison de la longueur des emprunts, soit 27 ans, le déficit mensuel devait perdurer au-delà de la fin des avantages fiscaux le 16 janvier 2017.

Enfin, M. [F] ne démontre pas avoir été empêché de se déplacer personnellement à l’étude de maître [L] pour y signer les actes authentiques de leurs acquisitions. Les acquéreurs ont au contraire acquiescé au système intégré qui leur était proposé pour acquérir deux biens en défiscalisation dans lequel chaque intervenant participait en sa compétence propre à la promotion, à la réalisation et à l’exploitation.

Ayant assigné les notaires seulement les 6 mai 2015 et 2 avril 2015, soit plus de 5 ans après la réception desdits actes, son action en responsabilité desdits notaires est prescrite.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

3.3) Enfin, s’agissant de la Bnp Paribas Invest Immo (aux droits de laquelle est venue la Bnp Paribas Personal Finance) à laquelle le délai de la prescription de l’article 2224 est pareillement applicable, la jurisprudence retient que la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance, que le dommage résultant d’un manquement à l’obligation de mise en garde consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l’octroi des crédits (Cass. com., 26 janvier 2010, n° 08-18.354, Cass. com., 27 mars 2012, n° 11-13.719, Cass, com., 3 décembre 2013, n° 12-26.934), sauf si la preuve est rapportée par l’emprunteur pouvait légitimement ignorer ce dommage. (Cass. civ. 1ère, 12 décembre 2018, pourvoi n° 17-18.434).

En l’espèce, les offres de crédit ont été acceptées le 23 mai 2007 et elles contenaient la durée d’emprunt soit 27 ans et les mentions relatives au TEG, auxquelles M. et Mme [F] ont donné leur accord.

C’est à cette date qu’ils se sont trouvés en possession des éléments leur permettant d’agir s’ils devaient ultérieurement estimer que la durée de ces crédits était inappropriée notamment eu égard à leur âge ou que le taux d’intérêt contractuel était selon eux entaché de nullité faute notamment de précision de la durée de période. C’est donc à cette date que le point de départ de la prescription doit être fixé.

Il résulte de ce qui précède que les demandes formées par M. [F] par assignation délivrée le 6 mai 2015 au titre d’un manquement de la Bnp Paribas Invest Immo à ses obligations contractuelles, tant en ce qui concerne la durée des emprunts que le TEG, sont également prescrites.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant, M. [F] supportera les dépens d’appel.

Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles dans la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 29 juin 2021 en toutes ses dispositions,

Condamne M. [T] [F] aux dépens d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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