4ème Chambre

ARRÊT N° 284

N° RG 22/03297

N°Portalis DBVL-V-B7G-SZAI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 11 septembre 2023

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2023

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Décembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] sis [Adresse 3],

représenté par son syndic en exercice la SAS BARRAINE IMMO venant aux droits de la société FONTENOY GROUPE IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Maud AVRIL-LOGETTE, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [Z] [P]

né le 04 Février 1948 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Sylvain PRIGENT de la SELARL SELARL KOVALEX II, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

Madame [H] [O] épouse [P]

née le 13 Septembre 1948 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Sylvain PRIGENT de la SELARL SELARL KOVALEX II, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

Exposé du litige :

Par acte notarié en date du 6 juillet 2004, M. et Mme [P] ont acquis en l’état futur d’achèvement les lots n°15 (appartement), 18(cave), 52 et 64 (parkings) de l’immeuble situé [Adresse 3].

Le contrat de réservation des lots prévoyait une surface de l’appartement de 82,20 m², tandis que le plan annexé à l’acte de vente ne mentionnait que 72,40 m², ce que les époux [P] ont accepté en contrepartie de la mise à disposition d’un emplacement de stationnement.

Lors de la livraison du lot, effectuée le 14 avril 2005, il est apparu que la surface utile était en réalité de 58,35 m². Les époux [P] ont obtenu la condamnation du vendeur au paiement de dommages-intérêts par jugement du tribunal de grande instance de Brest en date du 16 mars 2011.

Par acte d’huissier en date du 11 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. et Mme [P] devant le tribunal de proximité de Morlaix en paiement des charges de copropriété impayées.

Par un jugement en date du 5 avril 2022, le tribunal de proximité de Morlaix a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné le même à restituer à M. et Mme [P] les sommes versées au titre des charges depuis le 5 novembre 2014 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarte l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 25 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions en date du 7 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Barraine Immo au visa des articles 10, 10-1 et 11 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien-fondé dans son appel le syndicat des copropriétaires représenté à cette fin par son syndic en exercice, la société Barraine Immo ;

— infirmer le jugement de première instance dans tous ses chefs de jugement ;

A titre principal,

— condamner solidairement M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 4 896,73 euros en principal au titre des arriérés de charges de copropriété et des frais de recouvrement et contentieux, somme arrêtée à la date du 19 août 2022, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 13 septembre 2018, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation de première instance, sauf à parfaire des charges exigibles et des impayés au jour de l’arrêt à intervenir ;

— condamner solidairement les époux [P] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première d’instance ainsi qu’aux entiers dépens de première instance ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne pourra pas être condamné à restitution au titre d’un prétendu trop perçu de charges de copropriété sur le bâtiment A en application du dénominateur commun de 1000èmes ;

— condamner solidairement M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 4 896,73 euros en principal au titre des arriérés de charges de copropriété et des frais de recouvrement et contentieux, somme arrêtée à la date du 19 août 2022, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 13 septembre 2018, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation de première instance, sauf à parfaire des charges exigibles et des impayés au jour de l’arrêt à intervenir ;

— condamner solidairement M. et Mme [P] au versement de la somme de 5,11 euros au syndicat des copropriétaires ;

— condamner solidairement les époux [P] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner solidairement M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première d’instance ainsi qu’aux entiers dépens de première instance ;

En tout état de cause,

— débouter les consorts [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ;

— condamner solidairement M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par M^e Luc Bourges.

Le Syndicat des copropriétaires demande la réformation du jugement qui a rejeté sa demande, ce qui conduit à exempter les copropriétaires du paiement des charges.

Il fait observer que les comptes ont été approuvés chaque année par l’assemblée générale de sorte que les copropriétaires, faute d’avoir contesté ces résolutions dans le délai de deux mois, prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont plus fondés à refuser à régler leur quote-part, relevant que les sommes portées dans les décomptes sont cohérentes avec les appels de fonds et les états récapitulatifs de charges.

L’appelant estime que M et Mme [P] ne peuvent invoquer l’erreur de surface utile, rappelant que la surface de 82,20m² évoquée lors de l’acquisition de l’appartement lot n°15 n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété ; qu’il leur appartenait d’agir pour obtenir la correction de la répartition des charges et du règlement de copropriété en présence d’un refus de modification par l’assemblée générale.

Concernant la restitution des charges versées, le syndicat de copropriété relève que la non-conformité de la base de répartition invoquée de 1004 èmes eu lieu de 1000èmes, concerne uniquement les charges du bâtiment A qui sont d’un montant limité ; qu’il n’existe aucune erreur sur la réparation des charges communes générales qui n’ont pas non plus été payées.

Il observe que les charges du bâtiment A dans le règlement de copropriété et l’état de division sont prévues en 1000èmes, que toutefois depuis 2014 elles sont calculées en 1004èmes puisque le total des parts affectées aux lots correspond à ce dernier montant. Il ajoute que ce mode de calcul est plus favorable aux copropriétaires et que le calcul sur la base de 1000èmes met en évidence une somme de 5,11€ en plus à son bénéfice. Il rappelle qu’en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, faute de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition, tout copropriétaire peut saisir le tribunal en ce sens.

Concernant les frais de contentieux, l’appelant soutient que les frais demandés correspondent à ceux prévus par l’article 10-1 de la loi de 1965, qui font l’objet d’une reprise dans la clause d’aggravation de charge votée à chaque assemblée générale et qui n’a jamais été contestée dans le délai de deux mois par les époux [P] de sorte que leur contestation est irrecevable.

Il estime que l’attitude de M et Mme [P] caractérise une résistance abusive et affecte la trésorerie de la copropriété, ce qui justifie sa demande indemnitaire.

Dans leurs dernières conclusions en date du 8 novembre 2022, M. et Mme [P] demandent à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

— enjoindre au syndicat des copropriétaires d’extourner du compte de M. et Mme [P] toutes les sommes qui y ont été portées au titre des frais de contentieux, à l’exception des frais de relance et d’inscription d’hypothèque légale, soit 1 998,15 euros ;

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

— dispenser M. et Mme [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. et Mme [P] la somme de 3 500 euros, à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

M et Mme [P] indiquent avoir payé le 20 août 2019 la somme de 1393,92€ montant réclamé dans l’assignation. Ils relèvent que le syndicat a majoré sa demande sans être en mesure de justifier par les décomptes produits du montant de sa créance, ce qui doit entraîner le rejet de la demande.

Concernant la répartition des charges, ils soutiennent que l’approbation des comptes par les assemblées générales pour chaque exercice ne les prive pas de la possibilité de discuter la répartition dans le décompte individuel des dépenses en raison d’une violation de copropriété et notamment de la clé de répartition des charges, action se prescrivant initialement par 10 ans et ramenée à 5ans.

Sur ce point, ils soutiennent que la réparation des charges du bâtiment A n’est pas conforme au règlement de copropriété, qui s’impose au syndic et qui prévoit une base de 1000èmes et non de 1004 èmes toujours appliquée par le syndic en 2021, qu’ils sont fondés à obtenir que la répartition soit recalculée depuis le 5 novembre 2014. Ils ajoutent que les charges d’électricité du hall et de l’escalier du bâtiment A sont réparties comme les charges d’ascenseur, alors que les lots situés au rez de chaussée bénéficient de l’électricité dans le hall.

M et Mme [P] contestent les frais de contentieux qui sont appliqués et relèvent que la clause d’aggravation de charges qui devrait être insérée dans le règlement de copropriété et non adoptée chaque année l’a en outre été à la majorité de l’article 24 donc à la majorité absolue des présents et non à l’unanimité, qu’elle ne peut qu’être réputée non écrite. Ils observent que cette clause adoptée en 2021 et 2022 ne peut régir des répartitions antérieures. Ils demandent la restitution de la somme de 2823,70€ somme qui a été recrédité par le syndicat en cours de procédure, de sorte qu’ils ne sont plus débiteurs que de 196,67€ compte tenu de la somme payée en 2022.

Ils ajoutent qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seuls les frais de relance et de prise d’hypothèque peuvent être mis à leur charge, soit 313,69€.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 5 septembre 2023.

Motifs :

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale à compter de celui du 25 août 2015, approuvant les comptes de gestion des exercices arrêtés au 30 avril de l’année précédente et fixant le budget prévisionnel de l’exercice en cours et du suivant. Toutefois, ainsi que le relèvent M et Mme [P], cette approbation n’a pas pour effet de les priver du droit de contester le décompte individuel des charges relatives à leurs lots et d’obtenir un nouveau calcul sur les cinq ans précédant leur demande formée par conclusions du 5 novembre 2019, soit à compter du 5 novembre 2014, point de départ du délai de prescription que l’appelant ne discute pas.

Selon le règlement de copropriété du 14 mai 2004, les charges communes générales attribuées aux différents lots sont calculées sur 10000èmes, tandis que les charges communes particulières au bâtiment A où se trouvent l’appartement lot 15 et la cave lot 18 sont calculées sur 1000èmes. Ces bases de répartition doivent seules être utilisées pour établir les décomptes individuels de charges des copropriétaires. Elles ne peuvent en effet être modifiées en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 que par l’assemblée générale à l’unanimité ou à la majorité exigée par la loi dans certaines hypothèses limitées, ainsi que dans le cadre de l’action en révision prévue à l’article 12 ou d’une action en annulation par les copropriétaires.

Or, en l’espèce, la répartition de charges est réalisée sur une base de 1004èmes et non de 1000èmes. Si l’addition des parts attribuée aux différents lots du bâtiment A met effectivement en évidence une erreur et aboutit à un total de 1004, la substitution du dénominateur ne peut être opérée par le syndicat sur la base d’un accord informel de l’assemblée générale de 2014. Celle-ci doit en effet se prononcer par une décision conforme aux règles de majorité applicable sur une éventuelle modification des dispositions du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, concernant les quote-parts des charges du bâtiment A, ce dont il n’est pas justifié.

M et Mme [P] sont en conséquence fondés à se prévaloir de cette irrégularité pour demander un calcul en conformité avec le règlement de copropriété.

Selon les décomptes produits par l’intimé devant la cour, l’irrégularité concerne une part très limitée des charges puisque, au vu de la rectification non contestée opérée par le syndicat (pièce 21) pour la période de 2014 à 2022, se trouve en jeu une somme de 5,11€ au demeurant au bénéfice du syndicat. Néanmoins, M et Mme [P] ont réglé avec retard ou partiellement à compter de 2015 les charges communes générales qui ont pourtant été calculées en appliquant strictement les quote-parts définies au règlement de copropriété. Il en a été de même des travaux dont la répartition était effectuée sur la base des charges communes générales, situation sur laquelle ils ne fournissent pas d’explication alors que les appels de fonds indiquaient clairement que les sommes devaient être payées le 1er jour du trimestre (1/5, 1/8, 1/11 et 1/2 ).

Par ailleurs, ils ne justifient pas avoir saisi le syndic ou l’assemblée générale de cette difficulté, alors qu’ils ont été destinataires de plusieurs relances relatives aux défauts de paiement. Ils ont uniquement lors de l’assemblée générale du 21 août 2017 formulé une demande concernant les erreurs de surface de certains appartements pendant la construction conduisant à une répartition des charges inéquitable, afin d’obtenir que l’assemblée générale finance l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété, demande rejetée par la résolution 18, que les appelants n’ont pas contestée.

Ces derniers remettent également en cause la répartition des frais d’électricité du hall et de la cage d’escalier comme les charges d’ascenseur, ce qui reviendrait selon eux à en exonérer les lots situés au rez de chaussée qui utilisent pourtant l’éclairage. Cependant, cette répartition ne résulte pas des pièces produites, ce d’autant que le règlement de copropriété inclut les frais d’éclairage dans les charges communes générales.

S’agissant des frais de contentieux, l’assemblée générale a voté en 2021 et 2022 une clause d’aggravation de charges, laquelle renvoie de fait à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public selon l’article 43 de la même loi. En l’absence de reprise dans le dispositif de leurs écritures de la demande d’annulation de cette clause, la cour n’examinera pas ce point.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n’est pas exhaustive et le syndicat doit justifier du caractère nécessaire des frais exposés mis à la charge du copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les décomptes produits aux débats mettent en évidence qu’entre avril 2017 et septembre 2018 le syndicat a adressé à M et Mme [P] quatre mises en demeure générant des frais de 44,36€ chacune, montant conforme au contrat de syndic. Celles-ci sont justifiés au regard des paiements partiels opérés. Il en est de même de la sommation de payer signifiée par huissier du 26 novembre 2018 d’un coût de 144,02€.

En revanche, comme le font observer M et Mme [P], le décompte du syndicat inclut la facturation à quatre reprises de frais de l’étude de leur dossier, montant qui ne correspond à aucun des frais évoqués dans le contrat de syndic et sur lequel le syndicat ne s’explique pas. De la même façon, sont imputées aux appelants les sommes de 381,79€ le 14 novembre 2018 au titre de la sommation de payer délivrée le 26 novembre suivant et une somme de 309,59€ au titre de la remise à l’avocat le 21 janvier 2019. Toutefois, ces sommes prévues dans le contrat de syndic concernent la constitution et le suivi du dossier en présence de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont pas démontrées.

La somme de 600€ relative à une demande de provision du 29 mars 2019 n’est pas explicitée, ni celle de 50€. Le coût de l’assignation d’un montant de 120,59€ est inclus dans les dépens mis à la charge de la partie perdante et qui ne peut être imputé d’office à M et Mme [P]. Ceux-ci ne discutent pas les frais d’hypothèque légale et de relance.

En conséquence, les frais pour un montant de 1854,13€ dont la nécessité n’est pas démontrée ne peuvent être mis à la charge des intimés.

Le décompte au 19 août 2022 a été arrêté à un montant de 2073,03 € après avoir porté au crédit de M et Mme [P] la somme de 2823,70€ suite au jugement. En ne prenant pas en compte cette somme qui est discutée, le solde représente 4896,73€. Doivent en être déduits les frais dont la nécessité n’est pas justifiée à hauteur de 1854,13€, soit un solde de 3042,60€. M et Mme [P] justifient avoir versé au titre des échéances de mai et août 2022 la somme de 955,13€. En conséquence, ils restent devoir une somme de 2087,47€, outre 5,11€ représentant la somme due suite à la rectification des millièmes de charges du bâtiment A, soit 2092,58€.

Ils seront condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur un montant de 1393,92€ et de l’arrêt pour le surplus.

Le jugement est réformé en ce sens.

— Sur la demande du syndicat pour résistance abusive :

M et Mme [P] n’ont pas payé les charges dues, au-delà du seul montant contesté relatif à l’application contestée de la quote-part des charges du bâtiment A prévue dans le règlement de copropriété, ce qui constitue une faute. Cependant, le syndicat ne démontre pas la réalité d’un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et notamment des conséquences significatives sur l’état de sa trésorerie sur laquelle elle ne fournit aucun élément. En conséquence, sa demande indemnitaire ne peut être accueillie.

— Sur les demandes annexes :

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles sont confirmées et celles relatives aux dépens réformées.

Chaque partie succombant sur parties de ses demandes, il n’apparaît pas inéquitable qu’elles conservent la charge de leurs frais de procédure d’appel. De la même façon, les dépens de première instance et d’appel seront supportés par moitié par chacune des parties.

Par ces motifs :

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire du syndicat résistance abusive et les demandes de frais irrépétibles.

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum M et Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 2092,58€ au titre de l’arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1393,92€ et de l’arrêt pour le surplus,

Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne in solidum M et Mme [P] d’une part et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] d’autre part à supporter par moitié les dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,