1ère Chambre

ARRÊT N°69

N° RG 22/06290 – N° Portalis DBVL-V-B7G-THFY

Me [J] [N]

S.C.P. [K] [P] [N]

C/

Mme [G] [A]

SCI LA CAMPAGNE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 novembre 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 février 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 20 février 2024 à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Maître [J] [N], notaire

né le [Date naissance 9] 1967 à [Localité 13] (44)

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représenté par M^e Julie DRONVAL de la SELAS LES JURISTES D’ARMORIQUE, avocat au barreau de LORIENT

La S.C.P. [K] [P] [N], société civile professionnelle immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lorient sous le n°319.296.331, en liquidation amiable, agissant poursuites et diligences de son liquidateur amiable, Me [K] [P], domiciliée en cette qualité [Adresse 10] [Localité 11]

Représentée par M^e Julie DRONVAL de la SELAS LES JURISTES D’ARMORIQUE, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉES :

Madame [G] [A]

née le [Date naissance 7] 1954 à [Localité 15] (56)

[Adresse 8]

[Localité 15]

Représentée par M^e Stéphan SEGARULL de la SELARL SEGARULL GUILLOU-PERRIER, avocat au barreau de LORIENT

La SCI LA CAMPAGNE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Annecy sous le n°387.751.043, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 16]

[Localité 12]

Représentée par M^e Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SÉBASTIEN – BERNARD HÉLÈNE, Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Représentée par la SCP BRIFFOD-PUTHOD-CHAPPAZ, Plaidant, société d’avocats au barreau de BONNEVILLE

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un compromis de vente reçu le 27 avril 2018 par Me [N], Notaire à [Localité 11], Mme [G] [A] s’est engagée à vendre à la Sci La Campagne un ensemble immobilier contenant plusieurs édifications à usage de gîtes et autres longères à rénover, sis [Adresse 14], d’une contenance totale de 09 ha 71 a 90 ca, cadastré section ZP, n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] et deux parcelles de terre situées à la même adresse, d’une contenance de 16 ha 28 a 70 ca, cadastrées section ZR, n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour le prix de 430 000€.

Le compromis de vente prévoyait une condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt immobilier à hauteur de 180 000 € par la Sci La Campagne, pour le 22 juin 2018, au plus tard. La Sci La Campagne devait transmettre au notaire pour le 25 juin 2018 au plus tard les offres de prêts obtenues ou les refus de financement.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2018.

Aux termes des statuts du 14 mars 2001, la Sci La Campagne a pour associés M. [B] [S], Mme [V] [S] et leur fils [M] [S]. M. [B] [S] en est le gérant.

L’acte réitératif de la vente n’a pas été signé dans les délais impartis.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 6 octobre 2018 et 15 octobre 2018, Mme [G] [A] a vainement mis en demeure la Sci La Campagne et M. [M] [S] de signer l’acte réitératif de vente au prix convenu.

L’acquéreur n’ayant pas déféré à cette mise en demeure, le conseil de Mme [G] [A] a adressé le 5 février 2019 un courrier recommandé à la Sci La Campagne, au gérant, M. [B] [S], ainsi qu’aux autres associés, Mme [V] [S] et M. [M] [S], en les mettant en demeure de manifester leur intention soit de poursuivre l’achat soit de renoncer à l’acquisition dudit bien afin que chacun puisse retrouver sa liberté et que Mme [A] puisse disposer à nouveau de son immeuble. En précisant qu’à défaut de renoncer, une action aux fins de faire constater la caducité du compromis serait engagée.

En réponse, selon une attestation en date du 12 février 2019, MM. [B] et [M] [S] ont déclaré se désengager de l’acquisition du bien immobilier litigieux.

C’est dans ce contexte, que suivant acte d’huissier du 3 septembre 2019, Mme [G] [A] a fait assigner la Sci La Campagne devant le tribunal de grande instance de Lorient en paiement de la somme de 43 000 € correspondant à la clause pénale ainsi qu’en réparation de l’ensemble de ses préjudices.

Par acte d’huissier du 8 octobre 2020, la Sci La Campagne a fait assigner en intervention forcée Me [J] [N], Notaire, et la Scp [K] [P] [N] devant le tribunal judiciaire de Lorient afin qu’ils soient condamnés à la relever et la garantir de l’ensemble des condamnations pouvant être prononcées à son encontre.

Les deux procédures ont été jointes et par jugement du 14 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a :

— prononcé la nullité du compromis de vente du 27 avril 2018 signé entre Mme [G] [A] et la Sci La Campagne,

— condamné in solidum Me [J] [N] et la Scp [K] [P] [N] la somme de 20 000 € à Mme [G] [A] à titre de dommages-et-intérêts en réparation de l’immobilisation de son bien immobilier,

— condamné in solidum Me [J] [N] et la Scp [K] [P] [N] la somme de 2 000 € à Mme [G] [A] à titre de dommages-et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamné in solidum Me [J] [N] et la Scp [K] [P] [N] la somme de 2 000 € à Mme [G] [A] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné in solidum Me [J] [N] et la Scp [K] [P] [N] la somme de 2 000 € à la Sci La Campagne sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné in solidum Me [J] [N] et la Scp [K] [P] [N] aux dépens qui seront recouvrés directement par la Scp Beauvois-Picart en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Selon déclaration du 27 octobre 2022, Me [J] [N] et la Scp [K] [P] [N] ont relevé appel de tous les chefs de ce jugement, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de la Sci La Campagne à se voir relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre par M. [J] [N] et à la Scp [K] [P] [N], solidairement, et en ce qu’il a débouté Mme [A] de sa demande en paiement de la somme de 4.259,17 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS

Me [J] [N] et la Scp [K] [P] [N] exposent leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 24 juillet 2023.

Ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu la nullité du compromis de vente et la mise en cause de la responsabilité de M. [J] [N] et à la Scp [K] [P] [N],

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [J] [N] et la Scp [K] [P] [N], in solidum, à verser à Mme [A] une somme de 20.000 € au titre de l’immobilisation du bien et 2.000 € au titre de préjudice moral,

— infirmer le jugement du 14 septembre 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de la Sci La Campagne à se voir relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre par M. [J]

[N] et à la Scp [K] [P] [N], solidairement, et débouté Mme [A] de sa demande en paiement de la somme de 4 259,17 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

— dire et juger que la responsabilité de Me [J] [N] et de la Scp [K] [P] [N] ne peut être engagée tant à l’égard de Mme [A] que de la Sci La Campagne ;

— débouter la Sci La Campagne de l’intégralité de ses demandes ;

— débouter Mme [A] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la Sci La Campagne et Mme [A] in solidum à verser à Me [J] [N] et à la Scp [K] [P] [N] une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la Sci La Campagne et Mme [A] in solidum aux entiers dépens.

À l’appui de leurs prétentions, Me [J] [N] et la Scp [K] [P] [N] font principalement valoir que les conditions de mise en 'uvre de leur responsabilité ne sont pas réunies.

Ils considèrent que l’efficacité du compromis de vente signé le 27 avril 2018 entre Mme [A] et la Sci La Campagne ne peut être remise en cause.

S’agissant du pouvoir de M. [M] [S] pour signer le compromis de vente, ils soutiennent avoir procédé aux vérifications requises. Ils estiment que le fait que ni la délibération donnant pouvoir à M. [S] ni les procurations n’aient pas été versées aux débats, ne signifie pas qu’elles n’ont pas été régularisées ni transmises.

Ils exposent qu’une faculté de rétractation avait été insérée dans le compromis de vente dont M. [B] [S], à qui le compromis a été notifié, n’a pas usé, ce dernier ayant même effectué des démarches en vue de l’obtention d’un prêt tel que stipulé au compromis et sollicité un délai supplémentaire pour la régularisation de l’acte, dans l’attente de son financement.

Ils ajoutent que la Sci La Campagne s’est toujours comportée comme étant engagée, au point qu’elle a signé le 12 février 2019 un document dans le cadre d’un accord avec Mme [A] afin de se 'désengager’ et de libérer la venderesse.

Ils précisent que Mme [A] a quant à elle, signé en connaissance de cause et qu’elle ne conteste d’ailleurs nullement la validité du compromis.

Le compromis n’encourt donc selon eux aucune nullité et est parfaitement opposable à la Sci La Campagne, en vertu de la théorie du mandat apparent, laquelle est pleinement applicable même en présence d’un acte notarié.

Ils concluent que l’efficacité juridique de l’acte empêche de retenir une quelconque faute à l’égard du notaire.

Dans l’hypothèse où une faute serait retenue, les notaires plaident l’absence de lien de causalité en ce que l’absence de réitération de la vente par acte authentique entre la Sci La Campagne et Mme [A] résulte uniquement de l’absence de réalisation de la condition d’obtention du prêt par la Sci La Campagne, faute de diligences de sa part, et de l’accord amiable intervenu entre les parties pour être respectivement libérées du compromis de vente du 27 avril 2018.

Ils considèrent donc que même en l’absence de faute du notaire, la vente n’aurait pas eu lieu.

Les notaires plaident enfin l’absence de préjudice imputable au notaire.

Ils rappellent qu’en vertu de l’accord des parties pour renoncer à l’exécution du compromis de vente, la Sci ne peut être tenue au paiement de la clause pénale, ce qu’il lui appartient de faire valoir auprès de Mme [A].

Ils exposent que Mme [A] pourrait éventuellement seulement réclamer un préjudice du fait de l’immobilisation de son bien immobilier au titre des frais qu’elle a dû supporter en l’absence de régularisation de la vente à la date prévue. Ils estiment toutefois que l’accord de renonciation intervenu entre les parties a permis à Mme [A] de vendre son bien à un prix supérieur (de 10 000 € ) à celui qui avait été prévu au compromis, de sorte que les préjudices d’immobilisation et moral allégués (à hauteur de 8 000 €) sont largement couverts. Ils en concluent qu’en définitive, la non réitération de la vente ne lui a causé aucun préjudice.

Surtout, ils observent que Mme [A] n’a pas fait appel incident du jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la Sci La Campagne de sorte qu’elle ne peut plus solliciter la condamnation de la Sci La Campagne au paiement de la clause pénale à hauteur de 43 000 euros ni solliciter la réparation de son préjudice moral.

Si la cour adoptait une position différente, ils estiment néanmoins, qu’aucune garantie de la part des notaires ne pourrait être prononcée tant à l’égard de Mme [A] que de la Sci La Campagne, compte tenu de l’absence de faute et de lien de causalité.

*****

Mme [G] [A] expose ses moyens et demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 26 avril 2023.

Elle demande à la cour de :

— juger Mme [G] [A] recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 14 septembre 2022 en ce qu’il a :

*Limité l’indemnisation de Mme [G] [A] à la somme de 20 000 € au titre de la clause pénale,

* Limité l’indemnisation de Mme [G] [A] à la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice moral,

Et statuant à nouveau,

à titre principal :

— condamner la Sci La Campagne, représentée par les consorts [S], à payer à Mme [G] [A] la somme de 43 000 € à titre de clause pénale,

— condamner la Sci La Campagne, représentée par les consorts [S], à payer à Mme [G] [A] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des désagréments et le préjudice moral subis,

— condamner la Sci La Campagne, représentée par les consorts [S], à payer à Mme [G] [A] la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la Sci La Campagne, représentée par les consorts [S], aux entiers dépens d’appel,

à titre subsidiaire, et si la Cour devait confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité du compromis de vente du 27 avril 2018 et jugé que Me [N] avait commis une faute professionnelle en lien de causalité avec les préjudices subis par Mme [A] :

— condamner in solidum la Scp [P] [N] et Me [N] à payer à Mme [G] [A] la somme de 43 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum la Scp [P] [N] et Me [N] à payer à Mme [G] [A] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des désagréments et le préjudice moral subis,

— condamner in solidum la Scp [P] [N] et Me [N] à payer à Mme [G] [A] la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum la Scp [P] [N] et Me [N] aux entiers dépens d’appel.

À l’appui de ses prétentions, Mme [G] [A] expose que le compromis de vente est parfaitement valable et opposable mais qu’il est, en revanche, caduc en raison de la défaillance de la Sci dans l’obtention de son financement.

Pour s’opposer à la nullité et à l’inopposabilité invoquées par la Sci La Campagne, Mme [A] rappelle que le notaire atteste à la première page de son acte qu’un extrait de délibération certifiée conforme est demeuré annexé au compromis de vente, ainsi que les procurations données par M. et Mme [S] à leur fils. Elle rappelle que les déclarations, constatations et actes accomplis par un officier public et ministériel font foi jusqu’à inscription de faux et qu’une telle action n’a pas été diligentée par la Sci La Campagne, qui n’a jamais contesté la validité de cet acte.

Elle fait valoir que le gérant était parfaitement informé de l’acte régularisé par son fils, dont il a initialement poursuivi l’exécution, en effectuant les diligences en vue d’obtenir un financement.

Elle ajoute qu’elle serait en tout état de cause bien fondée à se prévaloir de la théorie du mandat apparent.

Elle souligne que la Sci La Campagne ne peut davantage remettre en cause le compromis en invoquant la santé mentale du signataire dès lors que les éléments invoqués sont postérieurs à la signature de l’acte et impropres à faire douter de sa capacité.

S’agissant de la caducité du compromis, elle expose que les carences et l’inertie opposées par l’acquéreur sont à l’origine de l’immobilisation du bien durant de très nombreux mois, justifiant ainsi l’application de la clause pénale figurant au compromis.

Pour solliciter la garantie du notaire, elle rappelle que celui-ci reconnaît lui-même ne pas avoir été en possession au jour de la signature du compromis, du procès-verbal d’assemblée générale et des procurations de sorte qu’il n’a pas pu vérifier la régularité du pouvoir dont M. [M] [S] a fait état. Elle estime qu’en raison des conditions de la signature du compromis, le notaire a engagé sa responsabilité et celle de son office à son égard.

À titre subsidiaire, si la nullité du compromis était confirmée, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé que le notaire avait commis une faute en lien de causalité direct et certain avec les préjudices qu’elle a subis.

S’agissant des préjudices, elle considère n’y avoir lieu à réduction du montant de la clause pénale, et sollicite l’indemnisation de ses préjudices matériels complémentaires résultant de la durée de l’immobilisation de son bien, que le tribunal a selon elle rejeté à tort en considérant qu’ils étaient inhérents à la qualité de propriétaire (taxes foncières, d’habitation, factures de fioul…) outre l’indemnisation de son préjudice moral.

*****

La Sci La Campagne expose ses moyens et demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 24 avril 2023.

Elle demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

en conséquence,

— juger que le compromis en date du 27 avril 2018 reçu par Me [N], notaire à [Localité 11], est nul, avec toutes conséquences que de droit,

— juger que la responsabilité de Me [N] et de la Scp [P] [N] est engagée,

— juger que Me [N] et de la Scp [P] [N] devront réparer le préjudice subi par Mme [A], à supposer que cette dernière démontre l’existence d’un préjudice indemnisable,

— dans l’hypothèse où Mme [A] relèverait appel incident de la décision, la débouter de toutes les éventuelles demandes indemnitaires dirigées contre la Sci La Campagne, que ce soit en application de la clause pénale, en réparation de son préjudice matériel ou moral,

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour réformerait la décision entreprise en ce qu’elle a jugé nul le compromis du 27 avril 2018,

— déclarer le compromis du 27 avril 2018 inopposable a la Sci La Campagne pour défaut de pouvoir de M. [M] [S],

en conséquence,

— débouter Mme [A] de l’intégralité des demandes éventuellement dirigées contre la Sci La Campagne,

— dire et juger que la Sci La Campagne n’a commis aucune faute dans l’instruction de son dossier de demande de prêt, et qu’aucun grief ne peut lui être reproché dans la non réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt,

en conséquence,

— déclarer le compromis nul et de nul effet et débouter Mme [A] de l’intégralité de ses réclamations,

— déclarer la clause pénale excessive, et dire et juger que Mme [A] ne justifie d’aucun préjudice dans la non réitération du compromis, cette dernière ayant justifié avoir cédé son bien à un prix supérieur à celui initialement convenu avec la Sci La Campagne, et ne justifiant pas des conditions d’exploitation de son gîte depuis le 31juillet 2018,

— juger que la responsabilité de Maître [N], Notaire et de la Scp [N]-[P] [N] est engagée,

En conséquence,

— condamner solidairement Me [N] et la ScpJego [N] à garantir la Sci La Campagne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal, frais et accessoires,

à défaut,

— condamner solidairement Me [N] et la Scp [P] [N] à payer à la Sci La Campagne des dommages et intérêts à hauteur de l’ensemble des sommes qui pourraient être mises à sa charge au profit de Mme [A],

en tout état de cause,

— condamner in solidum Me [N] et la Scp [P] [N], ou tout autre succombant, seul(s) ou in solidum, à payer à la Sci La Campagne la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les Condamner aux entiers dépens d’instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers sera ordonnée au profit du Cabinet Beauvois-Picart en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

À l’appui de ses prétentions, la Sci La Campagne expose pour l’essentiel que le compromis de vente intervenu le 27 avril 2018 entre [G] [A] et elle même est nul, en ce qu’il a été signé non par le gérant, mais par M. [M] [S] qui n’était qu’associé et qui ne disposait d’aucun pouvoir pour engager la société.

Elle explique en effet que le gérant et les autres associés n’étaient pas présents lors de la signature, et que ni le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 27 avril 2018, ni les procurations données à [M] [S], dont elle conteste l’existence, ne sont produites en annexe du compromis de vente.

Subsidiairement, elle fait valoir que le compromis de vente est inopposable à la Sci La Campagne en application des dispositions des articles 1153 et 1156 du Code civil, compte tenu du défaut de pouvoir de M. [M] [S].

À titre très subsidiaire, elle estime que la caducité du compromis de vente n’est pas intervenue par sa faute. Elle précise en effet avoir effectué pour sa part toutes les diligences en vue d’obtenir un financement et que la non réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt est entièrement imputable à l’inertie du notaire qui n’a jamais transmis les statuts modifiés demandés par la banque pour l’instruction du dossier. Elle en conclut qu’en l’absence de faute, la clause pénale ne peut lui être réclamée.

Enfin, elle considère que la responsabilité du notaire doit être retenue dès lors qu’il lui appartenait de s’assurer de la qualité et du pouvoir du signataire du compromis, ainsi que de sa capacité à donner un consentement éclairé.

Elle ajoute que la responsabilité du notaire est également engagée du fait des négligences commises dans la communication à la banque des documents, et notamment des statuts modifiés de la Sci La Campagne, qui devaient permettre l’obtention des financements et la levée de la condition suspensive.

S’agissant de la clause pénale et des dommages et intérêts sollicités par Mme [A], la Sci La Campagne fait valoir que Mme [A] ne justifie pas du préjudice que lui aurait causé le défaut de réitération du compromis signé le 27 avril 2018.

*****

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 novembre 2023.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures susvisées figurant au dossier de la procédure.

*****

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la validité et l’opposabilité du compromis de vente

a. Sur le défaut de capacité et de pouvoir de [M] [S]

En premier lieu, la Sci La Campagne tente de remettre en cause la validité du compromis de vente en faisant valoir que [M] [S] présentait des difficultés d’ordre psychiatrique, faisant douter de sa capacité à donner un consentement éclairé lors de la signature du compromis.

Au soutien de cette argumentation, la Sci La Campagne produit des bulletins d’hospitalisation du centre hospitalier de Quimperlé entre le 12 septembre 2018 et le 16 octobre 2018 puis du centre SSR Le Phare à Lorient pour la période du16 octobre 2018 au 7 janvier 2019.

Toutefois, ces bulletins d’hospitalisation sont bien postérieurs à la signature du compromis de vente (cinq mois après) et il en ressort que M. [M] [S] a été soigné non pas pour des désordres psychiatriques mais pour une cure post-alcoolique, ainsi que cela est indiqué.

L’altération des facultés mentales de M. [M] [S] au moment de la signature de l’acte n’étant nullement établie par les pièces produites, c’est de manière inopérante que le défaut de capacité et de consentement éclairé de celui-ci est invoqué par la Sci La Campagne.

En second lieu, la Sci La Campagne argue du défaut de pouvoir de M. [M] [S], associé de la Sci La Campagne, pour l’engager à acquérir le bien objet du compromis.

Il résulte des statuts de la Sci La Campagne du 14 mars 2001 que :

— son objet est selon l’article 2 : 'l’acquisition, la mise en valeur, la propriété, la gestion et plus généralement, l’exploitation par bail location ou autrement de tout immeuble, terrain ou autre bien immobilier situé en FRANCE (..);

— son capital est détenu selon l’article 7- Capital Social – par : -' M. [S] [B], sept parts; Mme [T] [V] épouse de M. [S] [B], sept part, et M. [S] [M], sept parts'

— sa gérance est exercée par M. [B] [S], selon l’article 19, 'Gérance : Nomination et Durée des Fonctions';

— les pouvoirs du gérant sont définies dans l’article 20 : 'Pouvoirs de la Gérance : Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. Dans les rapports avec les tiers, le gérant jouit des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société et faire ou autoriser tous les actes et opérations entrant dans l’objet social (…) Le gérant peut sous sa responsabilité personnelle, conférer toute délégation de pouvoirs'

— l’objet des décisions collectives des associées sont définies au sein de l’article 23 : 'Objet : Les décisions collectives des associés ont notamment pour objet d’approuver les comptes sociaux, d’autoriser les gérants pour des opérations excédants leurs pouvoirs, de nommer et révoquer les gérants et de modifier les statuts.'

Le compromis de vente reçu le 27 avril 2018 au rapport de Me [J] [N], par lequel Mme [G] [A], s’est engagée à vendre à la Sci La Campagne un ensemble immobilier aux fins d’exploitation d’un gîte situé à [Localité 11], au prix de 430 000 €, mentionne en page 1 sous le titre 'PRÉSENCE-REPRÉSENTATION':

'- Mademoiselle [G] [A] est présente,

— La SCI 'SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE LA CAMPAGNE’représentée par: Monsieur [M] [S], (…) agissant en qualité d’associé, et en vertu d’une délibération de l’assemblée générale ordinaire des associés à VIUZ EN SALLAZ du 27 avril 2018 dont un extrait certifié conforme est demeuré ci-annexé ,

— Monsieur [B] [S] (…) Non ici présent mais représenté par Monsieur [M] [S] susnommé et spécialement autorisé en vertu d’une procuration sous seing privé en date (sic)à [Localité 17], du 27 avril 2018, dont une copie est demeurée ci-annexée,

— Madame [V] [S], demeurant à [Localité 17] (…), non ici présente mais représentée par Monsieur [M] [S], susnommé et spécialement autorisé en vertu d’une procuration sous seing privé en date (sic) à [Localité 17] du 27 avril 2018 dont une copie est demeurée ci-annexée'.

Il ressort de ces éléments que le compromis a été signé par la Sci La Campagne représentée par M. [M] [S], agissant en qualité d’associé, alors qu’aux termes des statuts, seul le gérant de la société disposait du pouvoir d’engager celle-ci à l’égard des tiers.

Comme l’a rappelé le tribunal, si l’acte authentique fait certes foi jusqu’à inscription de faux, il incombe pour autant à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, conformément aux dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, Me [J] [N] ne produit ni la délibération de l’assemblée générale ordinaire des associés du 27 avril 2018 ni les procurations sous seing privé données le même jour par M. [B] [S] e Mme [V] [S] à leur fils, qu’il mentionne pourtant comme étant annexées au compromis de vente.

Il est observé que la Sci La Campagne conteste l’existence de cette délibération et de ces procurations.

Me [N] admet qu’il n’était pas en possession de ces actes lors de la signature du compromis, ce dont il suit qu’il n’a pas pu les annexer à l’acte, contrairement à la mention portée.

D’ailleurs, l’exemplaire produit par Mme [A], laquelle ne conteste pas la validité du compromis, est dépourvu des annexes litigieuses.

Il s’ensuit que la qualité et le pouvoir de M. [M] [S] pour représenter tout à la fois la Sci La Campagne, M. [B] [S] (en qualité de gérant) et Mme [V] [S] (en qualité d’associée), ne sont nullement démontrés.

Cependant, il est admis que les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte notarié, qu’elles tiennent en une nullité du mandat, un dépassement ou une absence de pouvoir, sont sanctionnées par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander, à moins qu’elle ratifie ce qui a été fait pour elle, hors ou sans mandat, dans les conditions de l’article 1998 alinéa 2 du Code civil (1re Civ, 2 juillet 2014, n°13-19.626)

Il en résulte que la Sci La Campagne n’est pas fondée à invoquer la nullité du compromis si elle l’a ratifié postérieurement.

b. Sur la ratification du compromis par la Sci La Campagne

L’article 1998 du Code civil énonce que : 'le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a été fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement'.

En l’espèce, par courrier recommandé avec avis de réception du 30 avril 2018, Me [J] [N] a notifié à chaque associé et au gérant associé de Sci La Campagne, le compromis de vente ainsi que la faculté de rétractation dans un délai de 10 jours, prévue par l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Par cette notification, le gérant de la Sci La Campagne a donc été informé des conditions de régularisation du compromis par [M] [S], notamment du fait que celui-ci indiquait agir en vertu de procurations et d’une délibération de l’assemblée générale de la société.

Dans la mesure où la Sci La Campagne soutient en page 6 de ses conclusions qu’aucune procuration n’a été signée ni qu’aucun procès-verbal d’assemblée générale en vue de permettre à M. [M] [S] d’engager la Sci n’a jamais été régularisé, elle ne pouvait donc ignorer le vice affectant le compromis signé avec Mme [A].

Pour autant, la faculté de rétractation spécialement prévue au compromis de vente n’a pas été exercée par la Sci La Campagne ni par ses associés.

Par ailleurs, ni la régularité ni même l’opposabilité à la Sci La Campagne du compromis régularisé le 27 avril 2018 n’ont été contestées à la suite de la notification faite par le notaire.

Au contraire, les correspondances versées aux débats démontrent que dès le mois de mai 2018, le gérant de la Sci La Campagne a entrepris des diligences auprès de la banque Caisse d’Epargne en vue de l’obtention du prêt bancaire mentionné au compromis de vente.

La réalité des diligences entreprises par le dirigeant n’est pas contestable, nonobstant le fait que les échanges entre le gérant et l’agence immobilière ou avec la banque émanent de la boîte de messagerie 'brigitteFontaine@aol.com', dès lors que les courriels sont signés par M. [B] [S].

En outre, par courrier manuscrit adressé au notaire le 5 août 2018, M. [B] [S] est allé jusqu’à solliciter un délai complémentaire pour obtenir le financement nécessaire à la réitération de l’acte ('Suite au revirement de Mme [A] et le retard pris dans la demande de prêt concernant l’acquisition de sa propriété, je vous sollicite l’obtention d’un délai supplémentaire pour une signature éventuelle de l’acte définitif').

Ainsi, les diligences effectuées par le gérant en vue de permettre la réitération de la vente par acte authentique, en toute connaissance du vice affectant initialement le compromis signé par son fils agissant en qualité d’associé, confirment-elles la volonté de la Sci La Campagne de maintenir l’engagement souscrit auprès de Mme [A].

Enfin, l’ultime preuve de ce que la Sci La Campagne a ratifié le compromis signé le 27 avril 2018 et se considérait donc comme pleinement engagée vis à vis de Mme [A] réside dans le courrier du 12 février 2019, aux termes duquel MM. [B] [S] en qualité de gérant et [M] [S] en qualité de signataire du compromis ont indiqué en réponse à l’avocat de Mme [A] qui interrogeait la société sur ses intentions soit d’acquérir soit de renoncer, qu’ils entendaient 'se désengager’ de la promesse d’achat du bien immobilier sis à [Localité 11], signée le 27 avril 2018, par-devant Me [N].

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que le compromis de vente signé le 27 avril 2018 entre Me [A] et la Sci La Campagne est valable et opposable à chacune des parties, ce d’autant que Mme [A] peut se prévaloir en l’occurrence de la théorie du mandat apparent.

c. Sur le mandat apparent

L’article 1156 du Code civil dispose que : « L’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

Lorsqu’il ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.

L’inopposabilité comme la nullité de l’acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l’a ratifié ''

Contrairement à la position retenue par le jugement de première instance, ces dispositions légales relatives au mandat apparent sont pleinement applicables, même en présence d’un acte notarié. (3e Civ., 19 mars 2020, n° 19-11.771).

En l’espèce, Mme [A] pouvait légitimement croire que M. [M] [S] disposait du pouvoir de représenter la Sci La Campagne lors de la signature de l’avant contrat.

De fait, tant les rapports de parenté entre le gérant et associée de la mandante et le mandataire, que les stipulations contractuelles, ou encore l’autorité et l’honorabilité s’attachant aux fonctions du notaire, permettaient légitimement à Me [A] de s’en remettre à la convention et aux actes visés, sans vérifications particulières de sa part.

Ainsi, au regard de la croyance légitime que Mme [A] pouvait avoir et de la ratification postérieure du compromis, la Sci La Campagne n’est pas fondée à invoquer l’inopposabilité de l’avant contrat signé le 27 avril 2018.

Au total, la Sci La Campagne ne peut utilement contester ni la régularité ni l’opposabilité du compromis signé par M. [M] [S].

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du compromis de vente du 27 avril 2018 signé entre Mme [G] [A] et la Sci La Campagne.

2°/ Sur la caducité du compromis de vente et la responsabilité de la Sci La Campagne

Mme [A] estime que la caducité du compromis de vente est imputable à la faute de la Sci La Campagne qui n’a jamais justifié avoir accompli les diligences nécessaires pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans le compromis de vente et a donc empêché par sa négligence la réitération de la vente dans le délai imparti.

C’est donc sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil qu’elle sollicite le versement à son profit du montant de la clause pénale ainsi que l’indemnisation de ses préjudices complémentaires.

Il convient cependant de relever que Mme [A] n’a pas fait appel incident du jugement de première instance qui l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la Sci La Campagne, compte tenu de la nullité du compromis de vente du 27 avril 2018.

En effet dans le dispositif de ses conclusions du 24 avril 2023, Mme [A] sollicite l’infirmation du jugement, seulement en ce qu’il a limité les dommages-et-intérêts dus par les notaires.

Elle ne demande donc pas l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu la nullité du compromis, en ce qu’il a écarté par conséquent la responsabilité contractuelle de la Sci La Campagne et l’a déboutée de ses demandes en paiement de la clause pénale et à des dommages-et-intérêts complémentaires.

Or, il est admis que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement. (2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23.626, P).

Il y a donc lieu de considérer que les dispositions du jugement ayant débouté Mme [A] de l’intégralité des ses demandes indemnitaires dirigées contre la Sci La Campagne sont désormais définitives.

N’étant saisie d’aucun appel de ce chef, il ne sera pas statué sur les demandes principales de Mme [A] tendant au paiement par la Sci La Campagne des sommes de 43.000 € au titre de la clause pénale et de 8.000 € à titre de dommages-et intérêts.

3°/ Sur la responsabilité délictuelle du notaire

La cour constate qu’aucune condamnation n’étant prononcée à l’encontre de la Sci La Campagne, les demandes en garantie et en paiement formées par cette dernière à l’encontre du notaire et de sa société d’exercice sont donc sans objet.

Mme [A] sollicite la condamnation in solidum du notaire et de sa société d’exercice à lui payer les sommes de 43.000 € au titre de la clause pénale et de 8.000 € à titre de dommages-et intérêts, à titre subsidiaire.

Il convient donc d’examiner si les conditions de la responsabilité du notaire sont réunies sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, ce qui suppose de caractériser l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

a. Sur la faute du notaire

Le notaire est tenu à l’égard des parties d’assurer l’efficacité juridique de ses actes et d’un devoir d’information et de conseil lui imposant d’éclairer celles-ci et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu’il rédige et sur les risques que les parties encourent.

Il est tenu de ce fait de vérifier préalablement la capacité et les pouvoirs des parties.

En cas de représentation d’une partie par un mandataire, il doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites en son nom et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

En l’espèce, le compromis de vente du 27 avril 2018 a été signé uniquement par M. [M] [S] qui cumulait à cette occasion, d’après les mentions de l’acte, la qualité de représentant :

— de la Sci La Campagne en vertu d’une délibération d’assemblée générale ordinaire du 27 avril 2018,

— de M. [B] [S], spécialement autorisé en vertu d’une procuration sous seing privé en date du 27 avril 2018,

— de Mme [V] [S], spécialement autorisé en vertu d’une procuration sous seing privé en date du 27 avril 2018.

Me [N] reconnaît lui-même qu’il n’était pas en possession des procurations données à M. [M] [S], ni de la délibération de l’assemblée générale ordinaire des associés de la Sci La Campagne au jour de la signature du compromis.

Il s’est donc manifestement contenté des déclarations de M. [M] [S] sans en vérifier la sincérité avant d’instrumenter.

En ne procédant ainsi à aucune investigation (il aurait par exemple pu solliciter ne serait-ce que la copie des actes allégués par fax ou par courriel) afin de s’assurer préalablement à la signature, du pouvoir de l’associé non gérant de régulariser ledit compromis au nom de la société, et par la même, de l’efficacité de l’acte qu’il instrumentait, Me [N] a incontestablement commis une faute.

De même, le fait de mentionner dans son acte que les procurations et le procès-verbal d’assemblée générale y sont annexés, alors qu’il ne les avait pas en sa possession au jour de la signature et que l’exemplaire du compromis produit par Mme [A] confirme que ces documents n’ont en réalité jamais été annexés caractérise un manquement grave de Me [N] à ses devoirs d’officier public et ministériel.

Me [N] et sa société d’exercice sont donc mal fondés à contester l’existence d’une faute, étant précisé que si en définitive, le compromis a été jugé valable et opposable, ce n’est qu’en raison du comportement postérieur de l’acquéreur qui l’a ratifié.

La responsabilité du notaire suppose toutefois que la faute retenue présente un lien de causalité direct et certain avec le dommage allégué.

b. Sur l’absence de lien de causalité entre la faute du notaire et la non réitération de la vente

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que les conditions de signature du compromis de vente du 27 avril 2018 ne sont pas la cause de l’absence de réalisation de la vente entre Mme [A] et la Sci La Campagne.

En réalité, l’absence de réitération de la vente par acte authentique résulte :

— soit de la caducité du compromis de vente en raison de l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt, une telle caducité n’étant que l’exécution des termes du compromis de vente signé entre les parties ne peut être imputée au notaire rédacteur,

— soit de l’accord amiable intervenu entre Mme [A] et la Sci La Campagne, issu des correspondances des 5 et 12 février 2019, aux termes desquelles les parties se sont libérés mutuellement des termes du compromis et ont renoncé donc à l’exécution de ce dernier.

L’absence de régularisation de la vente résulte alors du choix des parties, et n’est pas davantage imputable au notaire rédacteur.

* Sur la caducité

Le compromis de vente prévoyait une condition suspensive tenant à l’obtention au plus tard le 22 juin 2018, d’un prêt immobilier d’un montant de 180 000 €, au taux d’intérêt minimum de 2% hors assurances et d’une durée minimale de 15 ans. La Sci La Campagne s’obligeait à notifier au notaire au plus tard le 25 juin 2018 les offres de prêt ou les refus opposés par les banques.

Il était précisé que 'passé ce délai, sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement si bon lui semble'.

Le compromis rappelait qu’en vertu de l’article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive d’obtention de prêt sera réputée réalisée si le défaut d’obtention du ou des prêts lui est imputable, et notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles.

La réitération de la vente par acte authentique était prévue pour le 31 juillet 2018 et il n’est pas contesté que la Sci La Campagne n’a jamais obtenu son financement ni avant ni après cette date.

Elle n’a du reste jamais justifié avoir effectué une demande de financement conforme aux termes du compromis de vente, ni d’un refus d’un tel financement par un établissement bancaire.

La Sci La Campagne tente vainement de reporter la faute sur le notaire, à qui elle reproche de ne pas avoir communiqué à la Caisse d’épargne les statuts modifiés de la Sci, empêchant ainsi l’instruction de sa demande de prêt dans les délais impartis.

L’échec de la vente est donc imputable à la Sci La Campagne qui n’a jamais effectué les diligences nécessaires pour lever la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans les délais impartis.

Dans le courrier en date du 5 février 2019 que Mme [A], désireuse de se libérer du compromis, a adressé à la Sci La Campagne par l’intermédiaire de son avocat, elle demandait à cette dernière de renoncer à son achat, à défaut de quoi, elle agirait en justice pour faire constater la caducité du compromis signé le 27 avril 2018.

Il en résulte que si l’accord amiable pour se libérer mutuellement de leurs obligations n’était pas intervenu entre les parties, la caducité du compromis aux torts de la Sci La Campagne aurait été constatée judiciairement.

* Sur l’accord amiable

Par un échange de correspondances des 5 et 12 février 2019, les parties se sont libérées des termes du compromis signé le 27 avril 2018.

En effet, par courrier du 5 février 2019, Mme [A], soulignant que les délais pour régulariser l’acte authentique de vente étaient largement expirés, a demandé à la Sci La Campagne si elle entendait poursuivre ou non son achat, en précisant qu’elle disposait d’autres personnes intéressées par le bien immobilier. Elle lui demandait explicitement de renoncer à son acquisition, faute de quoi, elle ferait constater judiciairement la caducité de l’avant contrat.

En réponse, par courrier du 12 février 2019, la Sci La Campagne a notifié à Mme [A] qu’elle acceptait de 'se désengager’ du compromis de vente et que Mme [A] soit ainsi libérée des termes du compromis de vente.

Il en résulte que les parties ont réciproquement renoncé à l’exécution du compromis de vente du 27 avril 2018.

Au total, il n’existe aucun lien de causalité entre la faute du notaire lors de la signature du compromis de vente du 27 avril 2018 et l’absence de régularisation de la vente entre les parties.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la Scp [K] [P] [N] et Me [N] à payer à Mme [A] les sommes de 20 000 euros au titre de l’immobilisation de son bien et de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Il convient de débouter Mme [A] de l’intégralité de ses demandes subsidiaires à l’égard de la SCP [P] [N] et de Me [J] [N].

4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.

Succombant en ses demandes, Mme [A] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

En équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Les parties seront donc respectivement déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel :

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient ;

Statuant à nouveau :

Déboute la Sci La Campagne de sa demande en nullité du compromis signé le 27 avril 2018 avec Mme [G] [A] ;

Déboute la Sci La Campagne de sa demande tendant à lui voir déclarer inopposable le compromis signé le 27 avril 2018 avec Mme [A] ;

Constate que les demandes en garantie et en paiement formées par la Sci La Campagne à l’égard de Me [J] [N] et de la Scp [K] [P] [N] sont sans objet ;

Déboute Mme [G] [A] de toutes ses demandes à l’égard de Me [J] [N] et de la Scp [K] [P] [N] ;

Condamne Mme [G] [A] aux dépens de première instance et d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de la Scp Beauvois-Picart ;

Déboute Mme [G] [A] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la Sci La Campagne de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la Scp [K] [P] [N] et Me [J] [N] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT