Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 07 MAI 2026

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général :23/05940 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHMDE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 décembre 2022 du Triunal judiciaire de [Localité 1] – RG n° 18/01395

APPELANTE À TITRE PRINCIPAL ET INTIMÉE INCIDENTE

S.A.R.L. [F] [E]

Prise en la personne de son géran, M. [A] [Z]

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 414 722 108

Dont le siège social est au : [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIÉS 2, avocat au barreau de PARIS, toque : B0795

INTIMÉE À TITRE PRINCIPAL ET APPELANTE INCIDENTE

E.U.R.L. SOCIÉTÉ AURTAL

Prise en la personne de son représentant légal

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 477 660 559

Dont le siège social est au : [Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée de M^e Françoise KONOPNY REGENSBERG de la SELEURL F.K.R, avocat au barreau de PARIS, toque : E0166

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 5-3,

Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère,

Madame Marie GIROUSSE, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Valentin HALLOT

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 5-3, et par Yulia TREFILOVA, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant la société Aurtal à la société [F] [E], lesquelles sont liées par un bail commercial.

Le litige à l’origine de cette décision porte sur le paiement de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (ci-après TEOM) et d’une indemnité d’éviction suite au non renouvellement du bail commercial.

Par acte sous seing privé du 11 juin 1998, la société [F], désormais dénommée [F] [E], a donné à bail à la société AAA, laquelle a cédé son fonds de commerce à la société Aurtal suivant acte notarié du 2 juin 2004, des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 3], pour une durée de 9 ans à compter du 11 juillet 1998.

Le bail a été renouvelé à compter du 11 juillet 2007 par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 9 janvier 2007 par la locataire à laquelle la bailleresse n’a pas répondu, conformément aux dispositions de l’article L.145-10 du code de commerce.

Par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 13 juillet 2011, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 novembre 2013, la société [F] [E] a été condamnée à exécuter « les travaux de réfection de la toiture et d’étanchéité canalisations d’eau vannes, eaux usées, et des installations sanitaires de l’appartement du 1er étage de l’immeuble (') afin de faire cesser les infiltrations ».

Par acte du 3 avril 2014, la société [F] [E] a fait délivrer à la société Aurtal un commandement de payer la somme de 40 627,07 euros TTC visant la clause résolutoire, au titre du solde des loyers et taxes foncières impayés pour la période de novembre 2008 à mars 2014.

Par acte du 2 mai 2014, la société Aurtal a fait assigner la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Bobigny en apposition à ce commandement.

Au cours de cette procédure, par acte d’huissier du 13 janvier 2016, la société Aurtal a sollicité le renouvellement du bail à compter du 11 juillet 2016.

Par acte d’huissier du 1er mars 2016, la société [F] [E] a refusé le renouvellement du bail sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 11 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a notamment :

— déclaré valable le commandement de payer en date du 3 avril 2014,

— débouté la société [F] [E] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail,

— débouté la société [F] [E] de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail,

— condamné la société Aurtal à verser à la société [F] [E] la somme de 16 602 euros au titre du loyer du mois d’octobre 2016,

— condamné la société Aurtal à verser à la société [F] [E] la somme de 16 602 euros au titre du loyer du mois de novembre 2016,

— débouté la société [F] [E] de sa demande en paiement au titre du solde de la taxe foncière pour les années 2014, 2015 et 2016.

Par acte du 8 janvier 2018, la société Aurtal a fait assigner la société [F] [E] devant le tribunal de grande instance de Bobugny en paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 12 septembre 2018, le juge de la mise en état a désigné en qualité d’expert M. [G] [Q] avec mission notamment de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation.

L’expert a déposé son rapport le 19 novembre 2020.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

«  -déboute la société [F] [E] de sa demande relative à l’absence de droit pour la société Aurtal de solliciter une quelconque indemnité d’éviction,

— déboute la société [F] [E] de sa demande relative à l’expulsion de la société Aurtal ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 6], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir, et au besoin avec l’assistance d’un serrurier, d’un commissaire de police et de la force publique,

— déboute la société [F] [E] de sa demande de séquestre des biens mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles aux frais, risques et périls exclusifs de la société Aurtal,

— fixe le montant de l’indemnité d’éviction due à la société Aurtal par la SARL [F] [E] à la somme de 198.000 euros, toutes causes confondues,

— dit que les éventuels frais de licenciement et la perte de stock exposés par la société Aurtal en conséquence de son éviction seront payés en sus par la SARL [F] [E], sur justificatifs produits par la société SARL [F] [E],

— rappelle qu’aucun preneur pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue,

— fixe l’indemnité d’occupation due par la société Aurtal à la SARL [F] [E] à la somme de 153.090 euros par an HT HC, outre les taxes et charges exigibles en vertu du bail expiré, à compter du 11 juillet 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— rejette la demande de la société Aurtal relative à la somme de 17 000 euros à valoir sur la taxe sur les ordures ménagères,

— rejette la demande de la société [F] [E] relative au paiement par la société Aurtal de la somme de 149.729,71 euros TTC au titre de l’arriéré de remboursement de la taxe foncière de 2014 à 2021,

— condamne la SARL [F] [E] à payer à la société Aurtal, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SARL [F] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les honoraires de l’expert,

— rejette le surplus des demandes,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

La société [F] [E] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 27 mars 2023 en critiquant les chefs du jugement qui ont rejeté sa demande de paiement de la somme de 149.729,71 euros TTC au titre de l’arriéré de remboursement de la taxe foncière de 2014 à 2021, l’ont condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 21 septembre 2023, l’intimée a relevé appel incident.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 5 novembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 4 novembre 2025, la société [F] [E] demande à la cour de :

— dire et juger la société [F] [E] recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

Sur l’Appel Principal :

— recevoir la société [F] [E] en ses prétentions, savoir que la société Aurtal reste redevable d’un arriéré de taxes foncières dont le calcul est dépourvu d’équivoque,

En conséquence,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la société [F] [E] relative au paiement par la société Aurtal de la somme de 149.729,71 euros TTC au titre de l’arriéré de remboursement de la taxe foncière de 2014 à 2021,

— condamné la société [F] [E] à payer à la société Aurtal, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société [F] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les honoraires de l’expert,

— rejeté le surplus des demandes,

Et restatuant à nouveau :

— condamner la société Aurtal à payer à la société [F] [E] une somme de 285 576,50 euros TTC au titre de l’arriéré de remboursement de la taxe foncière de 2014 à 2025, cette somme étant à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir et en fonction de la date de libération des lieux par la société Aurtal,

Sur les appels incidents de la société Aurtal :

— débouter la société Aurtal de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à hauteur de 198.000 euros (dont 68.400 euros au titre de l’indemnité principale) correspondant à la compensation d’une indemnité de transfert et des indemnités accessoires,

— confirmer le jugement en ce qu’il a refusé la demande de remboursement de la taxe sur les ordures ménagères,

— confirmer le jugement ayant fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juin 2016 à la somme de 159.090 euros HT,

— rappeler que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la valeur locative des locaux,

— écarter l’exception de prescription biennale soulevée par l’intimée s’agissant de l’indexation de l’indemnité d’occupation,

— fixer le rappel d’indemnité d’occupation due entre le 1er juin 2022 et le 1er juin 2025 à la somme de 61.171,06 euros TTC et condamner en conséquence la société Aurtal à s’acquitter de ce rappel,

A titre subsidiaire, si la cour devait réformer le montant de l’indemnité d’éviction en retenant l’existence d’une perte éventuelle de fonds de commerce,

— fixer la valeur du fonds de commerce comprise dans l’indemnité d’éviction à la somme maximale de 120.000 euros correspondant à la perte partielle estimée par l’expert judiciaire,

— confirmer le montant de la perte du droit au bail et des indemnités accessoires fixé par le tribunal,

En toute hypothèse,

— condamner la société Aurtal à payer à la société [F] [E] une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Aurtal aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 4 novembre 2025, la société Aurtal demande à la cour de :

— juger que l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal dans son jugement du 15 décembre 2022 s’inscrit dans le statut des baux commerciaux, en son article L.145-28 du code du commerce,

— déclarer prescrite par application de la prescription biennale de l’article L 145- 60 du code du commerce la demande de l’appelante principale d’une révision de cette indemnité d’occupation entre le 1er juin 2022 et le 1er juin 2025 totalisant la somme de 61 171,06 euros T.T.C. cette demande ayant été formée pour la première fois dans des conclusions du 27 octobre 2025, alors que le principe du droit à indemnité d’éviction de la société Aurtal a été acquis le 4 Avril 2023, faute d’une contestation par aucune des parties appelantes du principe de son attribution au preneur évincé,

A titre subsidiaire sur ce point

— juger mal fondée la demande de révision formée le 27 octobre 2025 par le bailleur,

— déclarer la société [F] [E] intégralement mal fondée en son appel limité et l’en débouter intégralement,

— la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ses dispositions portant sur l’objet de l’appel principal limité,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu le principe d’une indemnité d’éviction due à la société Aurtal,

Et statuant sur l’appel incident de la société Aurtal,

— recevoir la société Aurtal en l’intégralité de son appel incident et la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

— juger la société [F] [E] mal fondée à refacturer la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères à la société Aurtal,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de la société Aurtal d’un remboursement par la société [F] [E] des sommes versées depuis 2014 au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

Et statuant à nouveau :

— condamner la société [F] [E] au remboursement à la société Aurtal de la somme de 20 733,42 euros H.T., soit 24 880 euros T.T.C,

A titre subsidiaire sur ce point :

— déclarer fondée la demande d’un avoir du même montant en raison du caractère indu de la refacturation par le bailleur de la T.E.O.M. à la société locataire,

— juger que cet avoir s’imputerait, par compensation, sur toutes sommes éventuellement dues par la société locataire au bailleur, des suites du bail et des indemnités d’occupation en résultant,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’éviction de la société Aurtal au montant principal de 68 400 euros correspondant à la valeur de son droit au bail,

Et statuant à nouveau :

— fixer l’indemnité d’éviction due à la société Aurtal à la somme principale de 370 000 euros, valeur de son fonds de commerce, à laquelle s’ajouteront les indemnités accessoires retenues par le tribunal ainsi que les indemnités attribuées pour mémoire (licenciements et stock),

— condamner la société [F] [E] à verser à la société Aurtal l’indemnité d’éviction d’un montant principal de 370 000 euros, outre les indemnités accessoires s’élevant au montant de 139 730,00 euros sauf à parfaire, soit un montant total de 509 700 euros et sauf mémoire pour les indemnités de licenciement et le stock,

A titre subsidiaire,

— Et si par impossible la cour devait confirmer l’attribution à la société Aurtal d’une indemnité d’éviction d’un montant principal de 68 400 euros correspondant à la valeur du seul droit au bail,

— attribuer à la société Aurtal une indemnité complémentaire fixée au montant de 120 000 euros au titre de la perte de clientèle consécutive à l’éviction des lieux qu’elle occupe en vertu du bail du 11 Juillet 1998,

— condamner la société [F] [E] à verser à la société Aurtal en ce cas une indemnité principale totale de 188 400 euros, outre les indemnités accessoires d’un montant de136 800,00 euros telles que retenues par le jugement entrepris, soit un montant total de 325 200 euros, sauf à parfaire et Mémoire pour les indemnités de licenciement et le stock,

— confirmer en toutes ses autres dispositions le jugement du 15 décembre 2022,

— condamner la société [F] [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise, ainsi qu’à une indemnité en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 5 000 euros en complément de celle du jugement du 15 décembre 2022.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à ces conclusions pour un exposé complet des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande du bailleur en paiement au titre de la taxe foncière

Moyens des parties

La société [F] [E] fait valoir, sur le fondement de l’ancien article 1134 et de l’article 1728 du code civil :

— Que la taxe foncière est due par le preneur en vertu de l’article 5.5 du bail,

— Que l’article 11 du bail précise que la répartition des charges entre les locataires se fait au prorata de la surface locative,

— Que la surface des locaux visés par la taxe foncière est de 22 373,78 m²,

— Que la surface des locaux occupés par la société Aurtal est de 2 165 m²,

— Que la société Aurtal est donc redevable de la taxe foncière à hauteur de 2 165/22 373,78, soit 968/10 000 ;

— Que les métrés des surfaces ont été établis par un géomètre expert ;

— Qu’elle produit l’ensemble des avis de taxe foncière sur la période considérée ;

— La modification de la catégorisation des locaux par l’administration fiscale fait suite au contrôle fiscal de la société Aurtal que celle-ci n’a pas contesté,

— Que pour la période de 2014 à 2025, la société Aurtal lui est redevable au titre de la taxe foncière de la somme de 341 268,08 euros TTC dont il convient de déduire [E] 691,58 euros déjà versés par la locataire.

La société Aurtal fait valoir :

— Qu’à compter du jugement du 11 janvier 2017, qui avait débouté la bailleresse de sa demande de paiement de la taxe foncière, la société Aurtal a cessé de payer la taxe foncière avant de reprendre le versement d’acomptes dans l’attente de justificatifs ;

— Que les modalités de refacturation de la taxe foncière par la bailleresse sont incertaines et opaques ; que l’imposition est établie sur les déclarations de la bailleresse que la locataire ne peut pas contrôler ; qu’en 2014, la société [F] [E] avait déclaré à l’adresse du [Adresse 7] à [Localité 4], outre les locaux de 2000 m² occupés par la société Aurtal, des locaux de 6022 m² occupés par "[Adresse 8]" ;

— Que les sommes réclamées par la bailleresse au titre de la taxe foncière incluent la TEOM alors que la société Aurtal n’est pas redevable de cet impôt ;

— Que l’imposition au titre de la TEOM pour les locaux situés [Adresse 7] implique nécessairement l’existence d’autres locaux loués à cette adresse dès lors que l’administration fiscale a confirmé à la société Aurtal que les locaux qu’elle louait étaient exonérés de la TEOM depuis 2017 ;

— Que le métré produit aux débats par le bailleur, qui revêt la forme d’un rapport du 21 octobre 2021 dénommé « Calcul d’une clé de répartition des charges générales » a été établi unilatéralement et contient des erreurs ; qu’il reprend un certificat de mesurage de 2011 qui indique que les locaux loués se situent [Adresse 9] alors qu’ils se situent [Adresse 7] ; qu’il indique en qualité de propriétaire des locaux mesurés tantôt la société [F] [E] tantôt la société Copadig ;

— Que la société [F] [E] a choisi de ne pas appliquer le métré de 2011 en déclarant à l’administration fiscale une superficie de 2000 m² pour les locaux loués par la société Aurtal alors que ce métré retient une superficie de 2165m²,

— Que les locaux occupés par la société Aurtal sont considérées par l’administration fiscale comme relevant de la catégorie DEP2 ce qui est erroné,

— Que de 2010 à 2022, elle a versé au titre des taxes foncières la somme de 76 090,56 euros.

Réponse de la cour

Il est constant, avant comme après l’entrée en vigueur de l’article R.145-35 du code de commerce, que la charge de la taxe foncière, qui incombe normalement au bailleur en sa qualité de propriétaire des locaux loués, peut être transférée au preneur par une clause claire et précise.

En l’espèce, l’article 5.5 du bail stipule que le preneur a l’obligation : « d’acquitter toutes les charges dont les locataires sont ordinairement tenus, notamment les contributions personnelles, mobilières, de la taxe professionnelle ou toutes celles qui leur seraient substituées. Les taxes de toutes natures présentes et à venir, y compris l’impôt foncier, la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, déversement à l’égout, balayage’ ou toutes celles qui viendraient à la remplacer, de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet et qu’en toute hypothèse le loyer ci-après fixé soit perçu net de toutes charges réelles quelconques à la seule exclusion des impôts susceptibles de grever les revenus de la location qui sont et demeureront à sa charge. »

L’article 11 du bail ajoute que « le preneur remboursera au bailleur en acquittant chaque terme de loyer la quote-part des prestations et fournitures individuelles, dont les impôts et taxes relatifs à l’immeuble, y compris l’impôt foncier, éventuellement les charges de copropriété et, d’une manière générale, toutes les dépenses d’exploitation, de répartition et d’entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant des lieux loués que des parties réputées communes à l’immeuble » et que « la répartition des charges entre les divers locataires se fera au prorata de la surface locative. »

Ces clauses sont suffisamment claires et précises pour avoir transféré la charge de la taxe foncière à la société Aurtal, ce que cette dernière admet dans son principe dès lors qu’elle ne conteste que les modalités de la refacturation de la taxe foncière opérée par la société [F] [E] et les sommes ainsi réclamées par la bailleresse.

La société [F] [E] détermine la part de taxe foncière due par la société Aurtal, « au prorata de la surface locative », en faisant le rapport entre la surface des locaux loués par la société Aurtal et la surface totale de l’ensemble immobilier dont dépendent ces locaux, étant observé que le bail ne contient aucune stipulation relative à ces surfaces.

Or, la société [F] [E] ne produit pas son titre de propriété pour permettre à la cour de s’assurer des éléments qui composent l’ensemble immobilier alors que celui-ci, au regard des stipulations du bail et des avis de taxe foncières apparait pluriel et complexe. En effet, il résulte du bail que l’ensemble immobilier est situé [Adresse 3], [Adresse 10] à [Localité 3], ce qui correspond, après examen du plan figurant dans le rapport de M. [Q], à une zone importante à [Localité 4] dans un triangle délimité par trois rues. Et, les avis de taxe foncière au nom de la société [F] [E] pour les années 2017 à 2024 comprennent une liste de 10 adresses dans ladite zone s’agissant des propriétés bâties imposées.

Le rapport établi par un géomètre à la demande de la société [F] [E] pour déterminer la surface totale de l’ensemble immobilier comprend une liste des locaux mesurés ainsi que leur adresse. Toutes les adresses qui figurent dans les avis de taxe foncière ne figurent pas dans la liste des adresses des locaux mesurés par le géomètre mandaté par la société [F] [E]. Notamment, l’adresse [Adresse 11], imposée à hauteur de 106 330 euros en 2024, et l’adresse [Adresse 12], imposée à hauteur de 17 849 euros en 2024, ne figurent pas dans la liste des adresses des locaux mesurés par le géomètre mandaté par la société [F] [E]. Par ailleurs, il résulte d’une lettre adressée par l’administration fiscale le 19 octobre 2025 à la société [F] [E], que celle-ci avait déclaré en 2015 des locaux à usage d’entrepôt de 6022m² à l’adresse [Adresse 7]. Or, cette surface ne se retrouve pas dans la liste des locaux mesurés par le géomètre mandaté par la société [F] [E].

Dans ces conditions, sans preuve de la composition de l’ensemble immobilier dont dépendent les lieux loués et compte-tenu des discordances entre la liste des adresses des propriétés bâties figurant dans les avis de taxe foncière et les déclarations faites à l’administration fiscale par la bailleresse sur la surface des locaux soumis à l’impôt d’une part et la liste des adresses des locaux mesurés par le géomètre mandaté par la société [F] [E] d’autre part, il n’est pas établi que la surface mesurée par le géomètre mandaté par la société [F] [E] corresponde à la totalité de la surface de l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués.

Ainsi, la part de taxe foncière réclamée par la société [F] [E] à la société Aurtal n’est pas suffisamment justifiée.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la société [F] [E] de sa demande en paiement de la somme de 149.729,71 euros TTC au titre de la taxe foncière pour les années 2014 à 2021 et, y ajoutant, de la débouter de sa demande en paiement au titre de la taxe foncière pour les années 2022 à 2025.

En outre, la cour observe que la demande de la bailleresse pour le solde de la taxe foncière des années 2014, 2015 et 2016 avait déjà été rejetée par le jugement du 11 janvier 2017.

2- Sur la demande du preneur de remboursement des sommes versées au titre de la TEOM

Moyens des parties

La société [F] [E] fait valoir :

— Que la société Aurtal n’a pas payé les sommes dont elle demande le remboursement,

— Qu’il n’est pas apporté la preuve que les locaux loués à la société Aurtal sont exonérés de la TEOM,

— Qu’en vertu de l’article 11 du bail, la TEOM est refacturable au locataire au prorata de la surface locative,

— Que la TEOM étant comprise sur l’avis d’impôt foncier, le preneur est tenu de la rembourser au bailleur.

La société Aurtal fait valoir :

— Qu’elle s’acquitte des frais d’enlèvement de ses déchets auprès de la compagnie Suez depuis 2014,

— Que les locaux qu’elle occupe sont exonérés de la TEOM depuis 2017,

— Que la société [F] [E] loue d’autres locaux à la même adresse qui sont soumis à la TEOM,

— Que la rédaction générale de l’article 11 du bail interdit la refacturation de la TEOM au preneur.

Réponse de la cour

Il est constant, avant comme après l’entrée en vigueur de l’article R.145-35 du code de commerce, que la charge de la TEOM, qui incombe normalement au bailleur, peut être transférée au preneur par une clause claire et précise.

En l’espèce, l’article 5.5 du bail transfert la charge de la TEOM à la société Aurtal par une clause claire et précise.

Toutefois, la société Aurtal, apporte la preuve par la fiche « évaluation foncière des propriétés bâties -locaux professionnels » qui concerne les locaux qu’elle occupe, éditée par l’administration fiscale le 10 juin 2020, ainsi que par un échange de courriels avec l’administration fiscale du 20 avril 2023, que les locaux qu’elle occupe sont exonérés de la TEOM depuis 2017.

Dans ces conditions, le bail ne peut avoir transféré au locataire la charge d’un impôt dont les locaux qu’il loue sont exonérés. La société Aurtal n’est donc pas redevable de la TEOM depuis 2017.

Selon la société Aurtal, la somme de 24 880 euros TTC dont elle demande le remboursement correspond au montant de la TEOM refacturé par la bailleresse à la locataire pour la période 2014 à 2022, étant observé que la TEOM était refacturée par la bailleresse à la locataire en même temps que la taxe foncière sans distinction des montants respectifs des deux impôts.

Les versements dont se prévaut la société Aurtal (pièce n°99 produite aux débats par l’intimée) sont des versements globaux qui ne distinguent pas non plus entre les sommes versées au titre de la taxe foncière et les sommes versées au titre de la TEOM. Ces versements ne correspondent jamais à la totalité de la somme refacturée par la bailleresse au titre des deux impôts et leur montant n’excède pas le montant refacturé par la bailleresse au titre de la seule taxe foncière, étant précisé que les conclusions de l’appelante contiennent un tableau des sommes réclamées par la bailleresse qui distingue les sommes réclamées au titre de la taxe foncière et les sommes réclamées au titre de la TEOM.

Ainsi, il n’est pas apporté la preuve du versement par la société Aurtal de sommes d’argent au titre de la refacturation de la TEOM.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la société Aurtal de sa demande de remboursement des sommes versées au titre de la TEOM.

3- Sur l’indemnité d’éviction

Moyens des parties

La société [F] [E] fait valoir :

— Que la société Aurtal ne développe pas de moyens nouveaux devant la cour ;

— Que la société Aurtal travestit la réalité en prétendant qu’elle bénéficie d’un quasi quai de déchargement alors que ce n’est pas le cas ; qu’en outre, la ville de [Localité 5] a modifié la voirie ce qui limite l’accès aux lieux en véhicule ;

— Que c’est à bon droit que le tribunal, suivant l’avis de l’expert, a estimé que l’indemnité d’éviction due était une indemnité de transfert ; qu’il existe des locaux à proximité qui répondent aux besoins de la société Aurtal ;

— Que les pièces produites aux débats par la société Aurtal pour démontrer l’impossibilité de trouver des locaux similaires aux locaux loués sont dépourvues de valeur probante dès lors que les recherches de la société Aurtal portent sur des locaux avec quai de déchargement alors que les locaux loués ne disposent pas d’un tel aménagement ;

— Qu’il n’y a pas de perte de clientèle car les particuliers viennent dans ce magasin par nécessité et non à raison de sa proximité et les professionnels à raison du service rendu et non à raison de la localisation ;

— Que l’âge de la gérante est un élément indifférent dans la discussion relative à l’éventuelle perte du fonds de commerce, la locataire étant la société ;

— Que le transfert de la charge de la taxe foncière à la locataire doit être prise en compte dans la détermination de l’indemnité d’éviction dès lors que ce transfert de charge résulte des stipulations du bail ;

— Que si la cour estimait devoir fixer l’indemnité d’éviction à la valeur du fonds de commerce, elle devrait considérer que cette valeur n’est pas celle demandée par la société Aurtal ; que la rentabilité de la société Aurtal vient en partie des économies de charges (paiement du loyer en retard et non-paiement de la taxe foncière) qu’elle fait au détriment de la société [F] [E].

La société Aurtal fait valoir :

— Que la fin du bail entraîne la perte de la clientèle et donc du fonds de commerce ;

— Qu’aucune solution de réinstallation n’existe à proximité ni même dans une localité proche avec la même superficie et les mêmes facilités d’accès tant pour les clients professionnels que pour les clients particuliers ;

— Que de nombreuses enseignes du bâtiment se situent à proximité des locaux loués, ce qui draine des clients vers la société Aurtal ;

— Que l’indemnité d’éviction doit être fixée à la valeur du fonds de commerce, soit 370 000 euros ;

— Que si la cour devait fixer l’indemnité d’éviction à la valeur du droit au bail, il devrait y être ajouté une indemnisation au titre de la perte partielle de la clientèle, pour la part de la clientèle qui ne suivrait pas le déménagement de la société, à hauteur de 120 000 euros ;

— Qu’il est illusoire de considérer que la gérante de la société Aurtal, bientôt âgée de 60 ans, pourra, après 27 ans d’exercice dans les mêmes locaux, reconstituer un nouveau fonds de commerce ; que la société Aurtal étant une société unipersonnelle, l’âge de sa gérante est un critère susceptible d’apprécier la réalité d’un transfert et d’une reconstitution possible d’un nouveau fonds de commerce dans d’autres locaux.

Réponse de la cour

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur, doit, sauf exceptions prévues à l’article L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Les conséquences de l’éviction s’apprécient au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de transfert ou de déplacement, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de remplacement.

L’indemnité de transfert ou de déplacement correspond à la valeur du droit au bail, qui s’obtient selon la méthode dite du « différentiel de loyer » en appliquant à la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer fixé au prix de marché pour les locaux en cause, un coefficient dit « de situation » déterminé en fonction de la commercialité de l’emplacement des lieux loués.

L’indemnité de remplacement correspond à la valeur marchande du fonds de commerce. La valeur du fonds de commerce incluant la valeur du droit au bail, le montant de l’indemnité de remplacement est égal à la plus élevée des deux valeurs entre la valeur du droit au bail et la valeur du fonds de commerce.

En l’espèce et en vertu des dispositions du bail, les locaux sont à destination de « négoce sous toutes ses formes de carrelages, sanitaires, matériaux pour la décoration de la maison et toutes activités accessoires ».

Il résulte du rapport d’expertise que la clientèle de la société Aurtal est composée à 51,25% de professionnels et à 48,75% de particuliers.

La clientèle professionnelle est attachée à la prestation offerte par son fournisseur (matériaux vendus, délai de livraison, qualité de l’accueil etc') plus qu’à la localisation de son magasin, étant observé que le client professionnel se fournit pour des chantiers dont la localisation géographique diffère. D’ailleurs, aucun des professionnels qui témoignent pour la société Aurtal à l’occasion de la présente procédure (pièces n°67 à 72 de l’intimée) n’est situé à [Localité 4], à proximité des lieux loués.

La clientèle des particuliers vient spécifiquement dans le magasin à raison d’un projet de construction ou de rénovation. Il ne s’agit pas d’une clientèle d’impulsion ou de passage liée à la localisation des lieux loués.

Par ailleurs, l’expert relève que la commercialité de l’emplacement des locaux loués est moyenne et qu’ « hormis la présence à 400 mètres du magasin » peinture de [Localité 6] ", la présence d’autres entreprises mentionnées par le demandeur telles que Loxam, Mad et [M], plutôt dédiées à la location d’engins de chantiers, ne présentent pas de continuité commerciale visible et ne démontrent pas l’existence d’une commercialité thématique évidente. « La cour observe en outre, que les autres entreprises mentionnées par la société Aurtal dans ses conclusions sont suffisamment éloignées des lieux loués pour ne pas » drainer " des clients vers les locaux loués.

Au vu de ces éléments, à raison de l’activité de la société Aurtal et du type de sa clientèle, il doit être retenu que l’absence de renouvellement du bail n’entraîne pas la perte du fonds de commerce de la locataire, que la société Aurtal conservera sa clientèle en cas de déménagement de ses locaux.

Quant à l’âge de la gérante de la société Aurtal, il s’agit d’un moyen qui manque de pertinence pour apprécier le caractère transférable ou non du fonds de commerce de la société Aurtal

En conséquence, il convient de retenir, comme le premier juge, que l’indemnité principale d’éviction est une indemnité de transfert ou de déplacement du fonds de commerce.

En sollicitant à titre subsidiaire la condamnation de la société [F] [E] à lui verser la somme de 188 400 euros à titre d’indemnité principale d’éviction, dont 68 400 euros au titre de la valeur du droit au bail et 120 000 euros au titre de l’indemnisation de la perte partielle de sa clientèle, la société Aurtal ne demande pas à la cour de modifier la valeur du droit au bail retenu par le premier juge à hauteur de 68 400 euros.

Comme il a été démontré ci-avant, l’absence de renouvellement du bail, eu égard à l’activité de la société Aurtal et au type de sa clientèle, n’entraîne pas de perte de clientèle pour la locataire, même partielle.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a fixé l’indemnité principale d’éviction à la somme de 68 400 euros.

Les indemnités accessoires avaient été fixées au montant total de 129 690 euros, arrondi à 129 600 euros, dans le jugement attaqué.

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la société Aurtal demande la fixation des indemnités accessoires au montant total de 136 800 euros mais ne développe aucun moyen à l’appui de cette demande dans la discussion de ses conclusions.

Il résulte de l’examen du rapport d’expertise que le montant de 129 600 euros tient compte de la déduction de la taxe foncière dans la détermination du loyer de marché qui sert à évaluer les frais de remploi et les frais de double loyer. Au contraire, le montant de 136 800 euros ne tient pas compte de la déduction de la taxe foncière dans la détermination du loyer de marché qui sert à évaluer les frais de remploi et les frais de double loyer.

Même si, ainsi qu’il a été démontré au premier paragraphe de la motivation de cet arrêt, la société [F] [E] ne justifie pas suffisamment de la part de taxe foncière qu’elle réclame à la société Aurtal, il n’en demeure par moins que le bail transfert la charge de la taxe foncière à la locataire par une clause claire et précise. Dans ces conditions et compte tenu de cette charge exorbitante du droit commun, c’est à raison que le tribunal a tenu compte d’un loyer de marché qui intègre la déduction de la taxe foncière pour déterminer les indemnités de remploi et de double loyer.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction due à la société Aurtal par la société [F] [E] à la somme de 198 000 euros outre les frais de licenciement et la perte de stock qui seront payés sur justificatifs.

4- Sur l’indexation de l’indemnité d’occupation

Moyens des parties

La société [F] [E] fait valoir :

— Que l’indemnité d’occupation, assimilable à un loyer, doit être révisée selon les mêmes règles, notamment en cas de variation significative de la valeur locative ; que le maintien dans les lieux s’exécutant aux charges et conditions du bail expiré, la clause d’indexation du bail continue de s’appliquer à l’indemnité d’occupation afin de refléter l’évolution de la valeur locative ;

— Que sa demande n’est que le complément nécessaire à la fixation de l’indemnité d’occupation et est donc recevable en application de l’article 566 du code de procédure civile ;

— Que le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L.145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction ;

— Que les parties discutent encore devant la cour l’indemnité d’éviction compte-tenu de l’appel incident formé par la société Aurtal ;

— Que le délai biennal invoqué par l’intimée n’a donc « au pire du pire » commencé à courir qu’à compter du 21 décembre 2023, date à laquelle a expiré le délai de l’appelante pour répondre à l’appel incident de la société Aurtal ;

— Que la prescription biennale ne s’applique pas à l’actualisation de l’indemnité d’occupation.

La société Aurtal fait valoir :

— Que l’article L.145-60 du code de commerce doit s’appliquer en ce que la demande de la bailleresse porte sur la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire ;

— Que faute d’avoir relevé appel sur le principe et le montant de l’indemnité d’occupation fixés dans le jugement attaqué, la bailleresse se trouve prescrite en sa demande d’application d’un indice de révision à l’indemnité d’occupation ;

— Que le délai biennal de prescription court à compter du jour où le droit du locataire à l’indemnité d’éviction se trouve définitivement consacré en son principe ; que l’absence d’appel du bailleur sur le principe de l’attribution d’une indemnité d’éviction à la locataire consacre définitivement le droit de l’intimée ;

— Que la société [F] [E] a formé sa demande dans ses conclusions du 27 octobre 2025 sur son appel du 27 mars 2023 ;

— Qu’il n’y a lieu à aucune application de la clause d’indexation du loyer à l’indemnité d’occupation ; que le montant de l’indemnité d’occupation fixé par le premier juge a été accepté par les deux parties.

Réponse de la cour

Sur la prescription de cette demande

L’article L.145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre I du code de commerce, relatif au bail commercial, se prescrivent par deux ans.

L’article L.145-28 du code de commerce dispose quant à lui qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est fixée à la valeur locative, selon les dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il est constant que la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce s’applique à l’action en fixation de l’indemnité d’occupation statutaire prévue par l’article L.145-28 du code de commerce et que le point de départ de la prescription de cette action, lorsque le bailleur conteste le droit du locataire à une indemnité d’éviction, est la date à laquelle est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéficie d’une indemnité d’éviction (3e Civ., 18 janvier 2018, pourvoi n° 16-27.678).

En l’espèce, le jugement attaqué a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Aurtal à la société [F] [E] à la somme de 153 090 euros par an hors taxe et hors charge, sans prévoir l’indexation de cette indemnité.

En vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation statutaire se substitue au loyer. Dans ces conditions et contrairement à ce que soutient la société [F] [E], la clause contractuelle d’indexation du loyer, qui est un élément de la détermination du montant du loyer, ne s’applique pas à l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal.

En conséquence, la demande de la société [F] [E] de condamnation de la société Aurtal à lui payer la somme de 61 171,66 euros TTC au titre de l’indexation de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er juin 2022 au 31 mai 2025 est une demande qui porte sur la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire et qui est donc soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce.

Outre le fait que cette demande n’a pas été présentée dans les premières conclusions au fond de la société [F] [E], il apparait qu’elle est irrecevable pour être prescrite.

En effet, le jugement attaqué, qui " déboute la société [F] [E] de sa demande relative à l’absence de droit pour la société Aurtal de solliciter une quelconque indemnité d’éviction ", a consacré le droit de la société Aurtal au bénéfice d’une indemnité d’éviction.

Or, ce jugement été signifié à la société [F] [E] par acte d’huissier du 28 février 2023.

Ainsi, sans critique de ce chef du jugement par la société [F] [E] dans sa déclaration d’appel du 27 mars 2023 et étant observé que la société Aurtal n’avait pas intérêt à interjeter appel de ce chef, le droit de la société Aurtal au bénéficie d’une indemnité d’éviction, dans son principe, est devenu définitif le 29 mars 2023, peu important la persistance d’un litige entre les parties sur le montant de l’indemnité d’éviction à la suite de l’appel incident de la société Aurtal.

Le délai biennal de prescription de l’action de la société [F] [E] en fixation de l’indemnité d’occupation statutaire due par la société Aurtal, qui a commencé à courir à cette date, soit le 29 mars 2023, était donc expiré le 27 octobre 2025 lors de la demande de la société [F] [E] au titre de l’actualisation de l’indemnité d’occupation.

5- Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société [F] [E], condamnée au paiement d’une indemnité d’éviction, perd son procès en première instance.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la société [F] [E] au paiement des dépens de première instance, en ce compris les frais de l’expertise, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros à la société Aurtal au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [F] [E] perd son procès en appel en ce qu’il n’est pas fait droit à son appel principal.

En conséquence et en application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de la condamner aux dépens de la procédure d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de la condamner à payer à la société Aurtal la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 15 décembre 2022 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

DÉBOUTE la société [F] [E] de sa demande en paiement au titre de ka taxe foncière pour les années 2022 à 2025,

DÉCLARE prescrite la demande de la société [F] [E] de condamnation de la société Aurtal à lui payer la somme de 61 771,06 euros au titre du rappel de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er juin 2022 au 1er juin 2025,

CONDAMNE la société [F] [E] aux dépens de la procédure d’appel,

CONDAMNE la société [F] [E] à payer à la société Aurtal la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par cette dernière à hauteur d’appel,

DÉBOUTE la société [F] [E] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente