1e chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/05354

N° Portalis DBVL-V-B7G-TCPF

(Réf 1e instance : 21/01464)

Mme [A] [P] veuve [R]

C/

M. [G] [E]

Mme [I] [F] [C] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Moran

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 2 DÉCEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 11 février 2025

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 2 décembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 27 mai 2025

****

APPELANTE

Madame [A] [P] veuve [R]

née le 6 avril 1956 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Peggy MORAN de la SELARL O2A & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉS

Monsieur [G] [E]

né le 28 mars 1932 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 16]

[Localité 6]

Assigné de manière régulière à personne le 25 novembre 2022

non comparant, non représenté

Madame [I] [F] [C] épouse [E]

née le 6 mars 1951 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 16]

[Localité 7]

Assignée de manière régulière à personne le 25 novembre 2022

non comparante, non représentée

FAITS ET PROCÉDURE

1. Suivant acte notarié du 28 février 2017 reçu en l’étude de maître [U] [W], notaire à [Localité 17], M. [G] [E] et Mme [I] [F] [C] ont vendu à Mme [A] [P] veuve [R] au prix de 200.000 € une maison à usage de résidence secondaire construite en 2001 et située au [Adresse 4] à [Localité 13] (44), avec garage indépendant et cabanon en bois. Mme [R] a acquis ce bien à titre de résidence principale et a emménagé à l’été 2017.

2. Le 10 juillet 2017, à la suite de fortes pluies, Mme [R] a constaté une infiltration d’eau au plafond du garage.

3. Dans le cadre de la mobilisation de sa police d’assurance, elle a fait intervenir l’entreprise de couverture [Localité 10] qui a relevé des malfaçons au niveau de la toiture de la maison.

4. Par courrier du 9 janvier 2018, Mme [R] s’est plainte auprès des vendeurs d’infiltrations dans le garage et d’une installation électrique non conforme.

5. Par courrier du 15 janvier 2018, M. et Mme [E] répondaient qu’ils n’avaient jamais connu aucune infiltration, outre que Mme [R] avait pu avoir connaissance du diagnostic électrique lors de la vente.

6. Une réunion d’expertise s’est tenue le 21 février 2018 en présence de M. [N], expert TEXA mandaté par la Macif, Mme [R] et M. [E]. Le procès-verbal de constatations dressé par le cabinet TEXA a fait état des dommages consécutifs à un dégât des eaux dans le garage, dont la réparation était évaluée à 1.229,25 €, vétusté déduite.

7. M. [E] a refusé de signer ce procès-verbal de constatations.

8. Le 14 mai 2018, Mme [R] a déclaré un nouveau sinistre consistant en la présence d’un câble apparent non protégé à proximité immédiate d’un point d’eau.

9. Une nouvelle réunion d’expertise a été organisée par le cabinet TEXA le 25 juin 2018 à la suite de laquelle il a été dressé un rapport d’expertise constatant diverses malfaçons.

10. Suivant ordonnance du 2 juillet 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder M. [O] [T], expert judiciaire.

11. M. [T] a déposé son rapport définitif le 27 janvier 2021.

12. Par actes d’huissier du 30 juin 2021, Mme [R] a assigné M. et Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de les voir condamner solidairement ou à défaut in solidum à lui payer les sommes de :

—  2.940,43 € HT outre TVA applicable lors du paiement et sous réserve de l’indexation selon l’indice BT 01 à compter du 27 janvier 2021 au titre des travaux,

—  5.000 € au titre du préjudice de jouissance,

—  5.000 € au titre du préjudice moral,

—  4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ainsi que les dépens comprenant les frais de référé expertise et d’expertise judiciaire.

13. M. et Mme [E] ont constitué avocat, lequel a ensuite indiqué ne plus intervenir au soutien de leurs intérêts. Ils ont le 17 septembre 2021 fait connaître par écrit au tribunal avoir dessaisi leur avocat.

14. Par jugement du 2 juin 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire :

— débouté Mme [R] de ses demandes,

— laissé à sa charge les dépens dont les frais de référé expertise et d’expertise judiciaire.

15. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a considéré que :

— s’agissant du garage, les infiltrations d’eau provenant de la toiture du garage, vice antérieur à la vente, étaient dues à une mauvaise exécution de la dalle nantaise et des rives, sans pouvoir être imputable à M. et Mme [E] lesquels devaient être considérés comme vendeurs profanes, de même qu’aucun dol ne pouvait être retenu faute de justifier de la connaissance antérieure de l’existence de ce vice par les défendeurs, Mme [R] n’ayant d’ailleurs pas démontré que l’usage du stockage au sol dans le garage était déterminant dans son intention d’acquérir cet immeuble ancien,

— s’agissant des câbles enterrés, le diagnostic énergétique établi par la société ABC Immodiag attirait l’attention de l’acquéreur sur des anomalies électriques dans le garage si bien qu’aucun manquement à leur obligation contractuelle de délivrance du bien ne pouvait être établie,

— concernant les tracs d’humidité et de moisissure sur le plafond de la véranda, aucun élément ne permettait de dire que les vendeurs savaient que le joint était nécessairement fissuré antérieurement à la vente et que M. et Mme [E] en avaient connaissance et l’ont dissimulé à Mme [R], ni même que le désordre n’était pas apparent au moment de la vente, le dol devant également être écarté,

— s’agissant des anomalies constatées sur le ballon d’eau chaude, aucun manquement dolosif ne pouvait être reproché à M. et Mme [E] dès lors que n’était pas rapportée la preuve qu’ils avaient connaissance de cette anomalie et qu’il s’agissait d’un élément déterminant pour Mme [R] lors de la conclusion de la vente, de même qu’aucune stipulation contractuelle n’engageait les vendeurs à délivrer un immeuble répondant aux règles de l’art, s’agissant d’une maison d’habitation construite 16 ans auparavant.

16. La responsabilité de M. et Mme [E] n’étant pas retenue, les demandes indemnitaires au titre des préjudices de jouissance et moral de Mme [R] ont été rejetées.

17. Mme [R] a interjeté appel par déclaration du 30 août 2022.

18. Par deux courriers adressés les 7 octobre 2022 et 2 décembre 2022 au greffe de la cour d’appel de Rennes, ceux-ci ont fait connaître qu’ils étaient respectivement âgés de 91 ans et 72 ans, qu’ils ne constitueraient pas avocat et qu’ils s’en remettaient à l’appréciation de la cour quant à l’issue du litige.

19. Mme [R] a signifié sa déclaration d’appel et ses conclusions d’appelante par acte d’huissier du 25 novembre 2022 délivré à la personne de M. [E] et à la personne de Mme [E].

20. Elle a signifié ses dernières conclusions d’appelante le 16 janvier 2024 à la personne de M. [E] et à la personne de Mme [E], l’un et l’autre domiciliés au [Adresse 2] (85).

21. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

22. Mme [R] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 11 janvier 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— constater le caractère caché des infiltrations par la couverture du garage et de l’humidité et moisissures de la véranda,

— constater que M. et Mme [E] ne pouvaient ignorer l’existence de ces désordres,

— dire et juger qu’ils ne peuvent s’exonérer de la garantie des vices cachés affectant la couverture du garage et la véranda,

— dire et juger qu’ils ont manqué à leur obligation de délivrance conforme s’agissant des câbles électriques gainés par un tuyau d’arrosage et de la vidange du ballon d’eau chaude,

— à titre subsidiaire,

— dire et juger dolosif le silence de M. et Mme [E] quant aux vices affectant leur habitation,

— constater l’existence du dol constitué par la dissimulation d’informations à l’acquéreur,

— en conséquence,

— condamner solidairement, où à défaut in solidum M. et Mme [E] à lui verser :

—  7.216,40 € HT outre la TVA applicable lors du paiement et sous réserve d’indexation selon l’indice BT 01 à compter du 25 novembre 2022 au titre des travaux de reprise du garage,

—  1.650 € HT outre TVA applicable lors du paiement et sous réserve d’indexation selon l’indice BT 01 à compter du 27 janvier 2021, date du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [O] [T] pour le reste des travaux,

—  6.000 € au titre du préjudice de jouissance,

—  6.000 € au titre du préjudice moral,

— condamner in solidum M. et Mme [E] à lui verser la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de 1ère instance,

— condamner in solidum ces derniers à lui verser la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, ceux-ci comprenant les dépens d’appel, ceux de première instance, les dépens de référé expertise et les frais d’expertise judiciaire.

23. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

24. À titre liminaire, il convient de rappeler que l’office de la cour d’appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de « constater », « dire » ou « dire et juger » qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu’elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

25. De même, en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ' ici les intimés ' ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

26. Au cas particulier, Mme [R] a signifié sa déclaration d’appel et ses conclusions dans les délais impartis, ainsi qu’il a été ci-dessus précisé. Son appel et ses demandes sont recevables en la forme et la procédure est régulière.

27. Il convient d’en examiner le bien-fondé.

1) Sur l’indemnisation des désordres

28. Mme [R] soutient qu’il existe plusieurs malfaçons dans la maison constatées par le rapport d’expertise judiciaire (infiltrations dans le garage, traces d’humidité et de moisissures sur les murs et le plafond de la véranda, câbles électriques enterrés dans le terrain de la propriété, présence de la vidange du ballon d’eau chaude au rez-de-chaussée de l’habitation), que certains de ces vices rendent la maison impropre à sa destination, a minima pour la pièce concernée, qu’ils sont liés à des défauts d’exécution qui lui permettent d’engager la responsabilité des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés ou du manquement à leur obligation de délivrance conforme, voire du dol dans la mesure où ces derniers sont à l’origine des travaux réalisés dans la maison et qu’ils en avaient donc nécessairement connaissance. Elle en déduit également que ces défauts étaient nécessairement antérieurement à la vente et connus par les vendeurs.

Réponse de la cour

29. Selon l’article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

30. L’article 1642 du code civil précise que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

31. Aux termes de l’article 1643 du code civil, « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

32. Cependant, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (Civ. 3e, 26 février 1980, n° 78-15.556, Civ. 3e, 9 février 2011, n° 09-71.498, Civ. 3e, 10 juillet 2013, n° 12-17.149).

33. Ainsi, les juges doivent rechercher si une SCI avait elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, peu important les changements survenus quant à l’identité de ses associés et gérants, de sorte qu’elle s’était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice (Civ. 3e, 19 octobre 2023, n° 22-15.536).

34. Parmi les obligations principales pesant sur le vendeur, figure également l’obligation de délivrance régie par l’article 1604 du code civil. Celle-ci impose de délivrer à l’acheteur un bien conforme aux spécifications convenues.

35. Il est constant que la conformité s’apprécie sur la base des documents contractuels de la vente immobilière (CA [Localité 8], 27 novembre 2024, RG n° 20/06209).

36. Par ailleurs, conformément l’article 1112-1 du code civil, "[Localité 9] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants."

37. Enfin, selon les alinéas 1er et 2ème de l’article 1137 du code civil, « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges sur une information déterminante de celui-ci. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

38. Il en résulte que dans le cas où il est établi par l’acquéreur, qui a la charge de cette preuve, que les vendeurs ont intentionnellement dissimulé les vices allégués, leur responsabilité peut être engagée sur ce dernier fondement.

1.1) Sur les infiltrations en toiture du garage

39. Il résulte des pièces produites et des écritures que Mme [R] a débuté l’occupation de la maison de façon permanente à compter de l’été 2017 et qu’à l’occasion de fortes pluies survenues le 10 juillet 2017, elle a constaté des infiltrations d’eau dans le garage indépendant, avec apparition de moisissures dans l’angle au fond dudit garage.

40. L’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés au profit des vendeurs.

41. Requise par Mme [R] aux fins de travaux, l’entreprise de couverture-plomberie [Adresse 11] a, le 27 octobre 2017, constaté sur place les désordres suivants :

« Constatation fuite sur la toiture tuile de la dépendance de Mr et Mme [R] située au [Adresse 5]

Gouttière versant Nord :

— Pente constatée 25% : minimum autorisée 37%.

— Gouttière nantaise zinc développé trop faible : donc débordement intérieur en cas d’engorgement.

— Vis au travers de la gouttière zinc : donc fuite au passage.

— Larmier zinc pour gouttière nantaise pas assez de recouvrement : donc fuite par pénétration.

Rive biaise pignon Est :

— Vis au travers du zinc de rive : donc fuite au passage.

— Zinc en contact direct du ciment : donc usure prématurée et perçage eu contact.

— Relever zinc écrasé : donc fuite en cas d’encombrement de l’écoulement.

— Liaison en zinc et mur, malfaçon : donc fuite par pénétration".

42. Le rapport de protection juridique établi par le cabinet Texa le 27 juin 2018, mandaté par l’assureur de Mme [R], a, à la suite d’une visite des lieux le 25 juin précédant, retenu les désordres suivants :

1) malfaçons constatées par l’entreprise [Localité 10],

2) câbles électriques enterrés,

3) fuite au niveau du siphon sur le meuble dans le garage,

4) panne apparente à l’angle du garage,

5) revêtement mural en papier peint sur les murs de la cuisine qui contourne un meuble laissé volontairement lors de la vente,

6) prise de raccordement internet non visible,

7) ballon d’eau chaude à l’étage dont la vidange est au rez-de-chaussée,

8) mauvaise fixation dudit ballon d’eau chaude situé à l’étage,

9) défaut de mise en 'uvre des plaques au plafond de la cuisine,

10) présence de marque au niveau des enduits au droit des volets en bois extérieurs,

11) réservation au plafond des WC mal rebouchée,

12) plaques de placoplâtre sur le mur du garage qui contournent un meuble haut,

13) eaux pluviales de la toiture du garage qui sont récupérées dans une canalisation en PVC puis un drain dans le sol,

14) bois des portes du chalet pourri.

43. Enfin, l’expertise judiciaire diligentée par M. [T], expert judiciaire, a constaté à la faveur d’une réunion sur les lieux le 9 octobre 2019 que :

— les lambris en bois habillant la sous-face de la couverture du garage présentent des traces noires :

* dans l’angle nord-est au-dessus d’un râtelier,

* sur le pan de couverture orienté au Sud à proximité d’une boite de dérivation fixée sur la panne,

* sur le doublage dans l’angle sud-est,

— l’humitest « ne relève pas d’humidité significative »,

— présence d’une dalle nantaise en égout de couverture du côté nord : les tuiles débordent largement dans cette dalle nantaise, ce qui rend difficile les opérations d’entretien et peut créer des obstacles dans l’écoulement de l’eau,

— présence dans l’angle nord-est, après la dépose de tuiles, d’un tasseau en bois dégradé par la pourriture avec deux fixations qui traversent cet ouvrage en zinc et correspond aux traces relevées sur les lambris,

— au niveau des deux rives, côté est, les tuiles débordent largement dans la dalle en rive et créé des obstacles dans l’écoulement des eaux de pluie lors de précipitations importantes, ce qui amène des débordements des ouvrages en zinc comportant cependant des pinces mais qui sont écrasées par les tuiles mise en 'uvre,

— la liaison entre la rive en zinc et la maçonnerie du pignon est ne présente pas de débord permettant d’assurer une goutte d’eau,

— la dalle nantaise orientée à l’est ne comporte qu’une descente d’eaux pluviales implantée dans l’angle nord-Ouest avec un point haut dû à la pénétration de la descente verticale, générant un ressaut contrariant le bon écoulement de cette dalle,

— l’about de cette dalle ne protège pas la pièce de bois, enchâssée dans la maçonnerie dans l’angle nord-Ouest.

44. L’expert relève que ces infiltrations d’eau affectent donc une dépendance et génère une détérioration progressive des embellissements (lambris en bois), ajoutant que sur la base de photos transmises le 30 septembre 2020, l’eau se répand au sol de cette dépendance et obère son usage pour le stockage au sol. Il s’évince de ces constations que l’usage du garage, à tout le moins dans sa fonction de stockage, est compromise et que sa valeur s’en trouve diminuée.

45. Il relève également que si la date d’apparition de ces infiltrations d’eau est contestée par les parties, "les causes observées tendent à révéler qu’elles préexistaient lors de l’acquisition du pavillon [par Mme [R]] (dalle en zinc percée)."

46. De fait, les constatations techniques permettent de conclure que le vice de la toiture du garage trouve son origine dans une mauvaise réalisation de ladite toiture, engendrant notamment par fortes pluies des infiltrations en sous-face de cette couverture.

47. Sur ce point, c’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que l’existence de vices affectant la toiture du garage était établie, que ceux-ci étaient antérieurs à la vente et qu’ils n’étaient pas apparents.

48. S’agissant de l’imputabilité, l’expert judiciaire a précisé à deux reprises dans son rapport, et ce sans avoir été contredit sur ce point, que :

Page 5 :

« DOC : 06/07/2000

Le pavillon principal a été réalisé par plusieurs corps d’état et a été réceptionné en date du 05/06/2001.

Le garage est constitué de murs maçonnés et d’une couverture en tuiles, a été intégralement réalisé avant la vente par Monsieur [E] (souligné par la cour), ainsi que le cabanon bois."

Page 9 s’agissant du garage et du cabanon :

« L’ensemble de ces ouvrages a été réalisé par Monsieur [E] (souligné par la cour)."

49. Si le premier juge a, là encore à juste titre, pu considérer que l’intention dolosive de M. et Mme [E] vendeurs n’était pas démontrée par Mme [R], faute de démonstration des man’uvres ayant conduit à une dissimulation, il demeure en revanche que, vérification faite par l’expert de la déclaration d’ouverture de chantier du 6 juillet 2000 et du calendrier de construction de la maison et de ses dépendances, il en résulte, conformément aux mentions du rapport d’expertise, que c’est bien M. [E] qui a construit ledit garage et sa toiture, ce que ce dernier n’a d’ailleurs jamais contesté ni devant l’expert, notamment par l’intermédiaire de son conseil de l’époque maître [J], qui était encore désigné et en charge d’un mandat de représentation et a transmis des dires, ni devant quiconque ultérieurement.

50. De ce fait, M. et Mme [E], vendeurs, sont présumés avoir eu connaissance du vice affectant la toiture du garage au moment de la vente du bien immobilier à Mme [R]. Ils ne peuvent bénéficier de la clause d’exclusion de la garantie desdits vices. Et ils ne produisent aucun élément qui aurait permis de renverser cette présomption.

51. En conséquence, le vice étant établi à la fois dans son existence, dans son antériorité à la vente et dans sa connaissance présumée par les vendeurs, ceux-ci doivent être tenus à réparation des préjudices qui en sont résultés pour Mme [R].

52. Le jugement sera infirmé sur ce point.

53. S’agissant de l’indemnisation, il résulte encore du rapport d’expertise judiciaire que le remède consiste en une reprise de la dalle nantaise orientée au bord et des rives Est avec un développé plus important en adaptant le débord des tuiles.

54. L’expert précise néanmoins que « la pente du support d’une couverture en tuiles doit être effectivement plus importante sur la base du DTU 40.21 5.2 avec une zone climatique (Zone II) et une situation exposée définies dans l’Annexe normative B. »

55. Il ajoute que les infiltrations d’eau dans ce garage « trouvent leur origine dans des défauts d’exécution et ne sont pas liées à cette non-conformité. »

56. De fait, l’entreprise [Localité 10] refuse de s’engager sur les travaux devisés à hauteur de 1.309,47 € TTC (1.190,43 € HT). Il indique que son devis est donné à titre de « renseignement » et qu’au « vu de la pente existante de 25 %, une couverture en tuile n’aurait pas dû être réalisée (pente minimale autorisée suivant DTU 40.21 : 37 %). »

57. Il estime donc que la seule solution pérenne consiste donc soit à changer la pente de la toiture soit à changer les matériaux de couverture, d’où la fourniture de deux autres devis, l’un d’un montant TTC de 3.820,14 € correspondant à la réfection de la toiture du garage après modification de la charpente (la modification n’étant toutefois pas incluse), l’autre d’un montant TTC de 3.883,12 € correspondant au remplacement des tuiles par une toiture en bacs acier.

58. Dès lors que les infiltrations d’eau ne trouvent pas leur origine dans la non-conformité de la pente, il n’y a pas lieu à chiffrer la correction de la pente et la réfection de la charpente.

59. C’est donc le 1er devis qu’il convient de retenir, sans qu’il y ait lieu à faire droit à la demande de Mme [R] d’une réfection intégrale de la toiture au prix de 7.216,40 € HT.

60. M. et Mme [E] seront condamnés à payer la somme de 3.820,14 € TTC à Mme [R] au titre des reprises de la toiture, à charge pour elle de changer de matériau (bacs acier) si elle l’estime opportun.

1.2) Sur les moisissures dans la véranda

61. Mme [R] signale des traces d’humidité et de moisissures sur les murs et le plafond de la véranda du fait d’un joint non protégé source d’infiltrations d’eau récurrentes.

62. Sur ce point, l’expertise judiciaire indique que : "Je note dans l’angle Sud-Est de la véranda, au raccordement du muret avec la façade arrière du pavillon, le développement de moisissures avec une légère présence d’humidité.

A partir de l’extérieur, je relève la présence d’un joint souple fissuré au raccordement des deux structures réalisées à deux dates différentes. Je ne dispose pas de dates précises sur la réalisation de la véranda en façade arrière.

Cause :

Le traitement de l’écart existant entre le muret et la façade arrière du pavillon se fait par un joint non protégé qui finit par se fissurer occasionnant un point d’infiltration d’eau récurent."

63. Si l’expertise ne date pas l’apparition des moisissures ni de la dégradation du joint de rebouchage de l’écart, il relève néanmoins que ce joint n’est pas protégé, ce défaut ayant occasionné sa fissuration progressive.

64. La véranda ayant été construite par M. et Mme [E] à la faveur d’un permis de construire délivré aux vendeurs le 26 juin 2001, la cour retient que le vice préexistait donc à la vente signée avec Mme [R] en 2021 et qu’il était connu des vendeurs.

65. Mme [R] étant un acquéreur profane n’a pu détecter ce vice de construction préexistant lors de la vente et qui n’était pas apparent, mais dont les conséquences et l’ampleur se sont révélées progressivement depuis lors.

66. La véranda étant une pièce de vie construite en extension de la maison dans laquelle la prise de repas et l’accueil des visiteurs est possible, il y a lieu de considérer que ce désordre d’humidité est de nature à entraîner une impropriété à usage du bien d’habitation, l’usage de la véranda étant en effet compromis et sa valeur diminuée.

67. Selon l’expert judiciaire, le remède à ce désordre consiste dans la reprise par un joint SNJF F et dans la mise en 'uvre d’un profilé PVC sur toute la hauteur de l’étage afin de protéger ce joint de manière pérenne, ainsi que le nettoyage et la reprise partielle de la peinture du muret de la véranda. Cette reprise s’élève à 300 € sous réserve d’indexation selon l’indice BT 01 à compter du 27 janvier 2021, outre la TVA applicable.

68. En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Mme [R] de sa demande d’indemnisation au titre des infiltrations survenues dans la véranda.

69. M. et Mme [E] seront condamnés à lui payer la somme de 300 € HT de ce chef, avec indexation selon l’indice BT 01 à compter du 27 janvier 2021 et application du taux de TVA.

1.3) Sur le câble électrique d’alimentation du cabanon

70. Mme [R] soutient que l’alimentation électrique du cabanon a été réalisée par M. [E] qui n’a pas signalé la non-conformité du câblage électrique gainé dans un tuyau. Elle précise que le diagnostic électrique n’a porté que sur l’installation intérieure de la maison et des dépendances sans que la société ABC Immodiag, qui s’est contentée de passer dans les différentes pièces, sans accéder ni examiner les gainages extérieurs.

71. Sur ce point, il résulte du diagnostic établi le 23 septembre 2015 par la société ABC Immodiag dans la perspective de la vente que seule l’installation intérieure d’électricité a été examinée, aucune mention n’ayant été portée quant à l’alimentation électrique du cabanon.

72. Le rapport d’expertise judiciaire relève à cet égard que :

« Ce chalet/cabanon en bois implanté à 4 mètres environ de la dépendance/garage comportait un éclairage électrique. Madame [R] précise que le câble qui alimentait l’installation électrique de ce chalet à partir du garage a été retiré aujourd’hui dans sa partie enterrée.

Je constate à partir de la dépendance, la présence de ce câble avec un gainage constitué d’un tuyau d’arrosage, ainsi que la présence d’attache câble fixées en partie basse de la façade en bois du chalet, qui alimentait l’installation de celui-ci.

La profondeur concernant l’enfouissement de ce câble ne peut plus être constaté, mais le gainage de ce câble est non conforme, et discontinu.

L’installation électrique était visible lors de l’acquisition, mais uniquement dans sa partie non enterrée.

Je n’ai pas pu déterminer comment été protégé électriquement ce circuit.

Nota : Je ne dispose pas d’information concernant la protection électrique en amont de cette alimentation électrique toujours présente dans la dépendance, et toujours alimentée électriquement.

Caractérisation :

Installation électrique non conforme.

Imputabilité :

Cette alimentation électrique a été réalisée intégralement par Monsieur [E]."

73. Ces constatations techniques permettent de conclure que le vice de l’alimentation du cabanon en électricité, gainé dans un tuyau d’arrosage discontinu, trouve son origine dans une réalisation non conforme dudit gainage, lequel n’était pas apparent au moment de la vente ainsi que le conclut l’expert qui relève qu’il était enterré. Il sera ajouté que compte tenu des risques électriques encourus liés à ce vice, l’usage du cabanon s’en est trouvé compromis et sa valeur diminuée.

74. S’agissant de l’imputabilité, l’expert judiciaire a précisé dans son rapport, et ce sans avoir été contredit sur ce point, que "Cette alimentation électrique a été réalisée intégralement par Monsieur [E]." Du reste, aucun électricien digne du métier n’aurait gainé des câbles électriques dans un tuyau d’arrosage.

75. C’est donc bien M. [E] qui a procédé à cette installation, ce qu’il n’a d’ailleurs jamais contesté ni devant l’expert, notamment par l’intermédiaire de son conseil de l’époque maître [J], qui était encore désigné et en charge d’un mandat de représentation et a transmis des dires, ni devant quiconque ultérieurement.

76. De ce fait, M. et Mme [E], vendeurs, sont présumés avoir eu connaissance du vice affectant l’alimentation du cabanon en électricité au moment de la vente du bien immobilier à Mme [R]. Ils ne peuvent bénéficier de la clause d’exclusion de la garantie desdits vices. Et ils n’apportent pas la preuve contraire de cette connaissance qui aurait permis de renverser cette présomption.

77. En conséquence, le vice étant établi à la fois dans son existence, dans son antériorité à la vente et dans sa connaissance présumée par les vendeurs, ceux-ci doivent être tenus à réparation des préjudices qui en sont résultés pour Mme [R].

78. Le jugement sera infirmé sur ce point.

79. S’agissant de l’indemnisation, il résulte encore du rapport d’expertise judiciaire que le remède consiste en mise du câble sous gaine dans la partie visible de la dépendance, avec une sortie à l’extérieur, pour une traversée soit aérienne soit enterrée avec une sortie dans le chalet. L’analyse du devis par l’expert judiciaire que les protections de ce circuit extérieur peuvent être réalisées pour un montant de 550 € HT.

80. M. et Mme [E] seront condamnés à payer ladite somme de 550 € à Mme [R] au titre de reprise du câble d’alimentation électrique du cabanon, avec indexation selon l’indice BT 01 à compter du 27 janvier 2021 et application de la TVA.

1.4) Sur la dissociation de la sécurité du ballon d’eau chaude

81. Mme [R] soutient que l’installation du ballon d’eau chaude n’est pas conforme dans la mesure où ce ballon est situé dans la mezzanine à l’étage alors que le groupe de sécurité est au rez-de-chaussée dans l’épaisseur d’un doublage obturé par une plaque visible, que le fait que le déplacement du groupe de sécurité par l’intermédiaire d’une canalisation en cuivre située en rez-de-chaussée peut soumettre cette canalisation à une pression de 7 bars alors que les pressions nominales oscillent entre 2 et 3 bars, que la facture justificative de l’entreprise [V] du 30 septembre 2000 transmise par M. et Mme [E] à l’expert judiciaire concerne un chauffe-eau électrique de 200 litres avec groupe de sécurité siphon tandis que la non-conformité du ballon d’eau qui lui a été vendu est d’une capacité de 100 litres.

82. Sur ce point, il résulte du rapport d’expertise que :

« Un ballon d’eau chaude d’une capacité de 100 litres est implanté dans la mezzanine au-dessus du salon/cuisine.

Ce ballon est posé verticalement sur trépied, avec une alimentation et une conduite d’évacuation ressortant du doublage.

Le groupe de sécurité a été déporté en rez-de-chaussée dans l’épaisseur d’un doublage obturé grossièrement par une plaque vissée.

Installation non conforme d’un groupe de sécurité sur un ballon d’eau chaude [']. Nota : Le groupe de sécurité comprend une soupape qui est calibrée à 7 bars, qui doit être implanté sur l’alimentation en eau froide, à l’entrée, en sous face du ballon d’eau chaude.

Le fait de déporter le groupe de sécurité par l’intermédiaire d’une canalisation en cuivre située en rez-de-chaussée peut soumettre cette canalisation suite à la dilatation de l’eau chaude dans le ballon à une pression de 7 bars, alors que les pressions nominales du réseau oscillent entre 2 et 3 bars."

83. Il s’évince de ces constatations que le vice affectant le ballon d’eau chaude est antérieur à la vente, qu’il était connu des vendeurs ayant permis cette installation non conforme tandis qu’il n’était, en tout état de cause, pas apparent pour Mme [R] en raison notamment de la dissimulation du groupe de sécurité derrière une cloison et que les risques encourus compromettent l’usage de cet équipement.

84. L’expert a chiffré la réparation à la somme de 800 € HT.

85. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Mme [R] de sa demande d’indemnisation au titre de la réparation du ballon d’eau-chaude.

86. Il y a donc lieu de condamner M. et Mme [E] payer à Mme [R] la somme de 800 € HT avec indexation selon l’indice BT 01 à compter du 27 janvier 2021 et TVA applicable.

2) Sur le préjudice de jouissance

87. Mme [R] soutient que le trouble de jouissance qu’elle évalue à 6.000 € est caractérisé par le fait que depuis 2017, le garage est le siège d’entrées d’eaux régulières de sorte qu’un usage normal du local est impossible, les dommages liés à son humidité s’étant d’ailleurs aggravés ce qu’elle prouve à travers des photos et vidéos montrant les divers désordres (état dégradé de la charpente et du lambris du garage, moisissures, salpêtre, machine à laver rouillée). De plus, elle a dû déplacer certains équipements électroménagers pour les installer dans la maison tels qu’un congélateur. Enfin, elle n’y stationne pas son véhicule qui reste à l’extérieur.

Réponse de la cour

88. Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

89. L’expert relève que ces infiltrations d’eau affectent une dépendance et génère une détérioration progressive des embellissements (lambris en bois), ajoutant que sur la base de photos transmises le 30 septembre 2020, l’eau se repend au sol de cette dépendance et obère son usage pour le stockage au sol.

90. Il n’y a pas d’impropriété à y stationner un véhicule, seulement à stocker des effets.

91. Le préjudice de jouissance sera en conséquence indemnisé à hauteur d’une somme de 1.000 €, que M. et Mme [E] seront condamnés à payer à Mme [R], le jugement étant infirmé sur ce point.

3) Sur le préjudice moral

92. Mme [R] soutient qu’elle subit un préjudice moral du fait des contrariétés liées aux désordres d’un bien acquis dans un contexte de deuil de son époux, de la sensation d’avoir été trompée et trahie par les intimés et de l’inquiétude en cas d’intempéries depuis le début de la procédure judiciaire. Elle chiffre son préjudice à la somme de 6.000 €.

Réponse de la cour

93. Il n’est pas contestable que Mme [R] est veuve, qu’elle a acheté le bien seule et qu’elle a nécessairement a dû procéder à plusieurs travaux de reprise que ce soit par elle-même ou en recourant à des entreprises.

94. Par ailleurs, les atermoiements du litige qui a donné lieu à plusieurs expertises, et à une procédure qui a débuté en 2017, soit depuis 8 ans au jour du présent arrêt, a pu générer des troubles et tracas à cette dernière.

95. Dès lors, il y a lieu d’accorder à Mme [R] la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral subi du fait des troubles et tracas.

96. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté cette dernière de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral.

4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

97. Succombant au principal des demandes, M. et Mme [E] supporteront in solidum les dépens d’appel.

98. Le jugement sera infirmé s’agissant des dépens de première instance qui seront mis à leur charge in solidum, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens du référé expertise ayant donné lieu à l’ordonnance du 20 juillet 2019.

99. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de condamner M. et Mme [E] in solidum à payer à Mme [R] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par elle en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

100. Le jugement sera infirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance et M. et Mme [E] seront condamnés in solidum à régler à Mme [R] la somme de 2.000 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision réputée contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 2 juin 2022 en ce qu’il a débouté Mme [A] [R] de ses demandes concernant :

— les infiltrations dans le garage,

— le défaut de conformité du branchement électrique extérieur,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [G] [E] et Mme [I] [F] [C] à payer à Mme [A] [R] les sommes suivantes :

—  3.820,14 € TTC au titre des désordres de la toiture, avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 27 janvier 2021,

—  550 € au titre des désordres de l’alimentation électrique du cabanon,

—  300 € au titre des désordres,

—  800 € au titre des désordres du ballon d’eau chaude,

Dit que les sommes de 550 €, 300 € et 800 € seront dues avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 27 janvier 2021 et la TVA applicable,

Condamne in solidum M. [G] [E] et Mme [I] [F] [C] à payer à Mme [A] [R] la somme de 1.000 € au titre de son préjudice de jouissance,

Condamne in solidum M. [G] [E] et Mme [I] [F] [C] à payer à Mme [A] [R] la somme de 2.000 € au titre de son préjudice moral,

Condamne in solidum M. [G] [E] et Mme [I] [F] [C] aux dépens de première instance, en ce compris les frais de référé expertise et d’expertise judiciaire, et aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [G] [E] et Mme [I] [F] [C] à payer à Mme [A] [R] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance,

Condamne in solidum M. [G] [E] et Mme [I] [F] [C] à payer à Mme [A] [R] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE