ARRET N°11

N° RG 24/01640 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCUX

S.A.R.L. BOILEAU IMMOBILIER

C/

[F]

[D] [S]

[C]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 13 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01640 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCUX

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 juin 2024 rendu par le TJ des SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

S.A.R.L. BOILEAU IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

ayant pour avocat M^e Laura NIOCHE de la SELARL GAUVIN – ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

INTIMES :

Monsieur [P] [F]

né le 26 Juillet 1949 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [Y] [B] [D] [S] épouse [F]

née le 07 Janvier 1952 à [Localité 7] (PORTUGAL)

[Adresse 3]

[Localité 4]

ayant tous les deux pour avocat M^e Olivier BOLTE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Madame [R] [G] [C] épouse [J]

née le 06 Juillet 1989 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

M^me Anne VERRIER, Conseillère

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— rendu par défaut

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Les époux [F] ont acquis une parcelle de terrain à bâtir 'telle que cette parcelle existe avec ses dépendances, aménagements et immeubles par destination et figure sur le plan demeuré annexé ' située à [Localité 4] (Vendée) selon acte authentique de vente du 19 juin 2020 pour un prix de 64000 euros.

La vente avait été négociée par la société Boileau Immobilier, agence immobilière qui avait été mandatée par Mme [R] [C], épouse [J], venderesse.

L’agence avait rédigé l’offre de vente portant sur un terrain de 570 m2. Elle précisait : 'lotissement NON, Viabilisé OUI '.

Elle avait ensuite dressé un compromis de vente en date du 27 février 2020 qui indiquait que la parcelle était viabilisée '(EAU, EDF, EU)'.

L’acte de vente précise que le terrain forme le lot n°2 du lotissement autorisé par arrêté municipal du 20 février 2002, déposé et publié.

La clause consacrée au 'raccordement des réseaux’ indique : 'les frais de raccordement du bien objet des présentes aux réseaux de distribution, notamment d’eau et d’ électricité, s’ils n’existent pas déjà, seront intégralement supportés par l’acquéreur.'

Il précise aussi que l’acquéreur est tenu de toutes les obligations résultant de l’arrêté de lotir et du cahier des charges du lotissement dont dépend le bien vendu, qu’il déclare en outre bien connaître le contenu des dits documents, tant par la lecture qu’il en a faite préalablement aux présentes au moyen des copies qui lui ont été remises par le vendeur que par celle que lui en a donnée le notaire soussigné.

L’acquéreur déclare en outre avoir été destinataire d’une copie de l’arrêté de lotir et du cahier des charges du lotissement.

Le règlement établi le 20 novembre 2001 par le géomètre-expert et le lotisseur prévoit un article 5 relatif aux branchements:

Il indique que les constructions seront obligatoirement raccordées aux amorces de branchements réalisés par le lotisseur sur les réseaux suivants: électricité, téléphone, eau potable, eaux usées, eaux pluviales. Les acquéreurs devront adapter leurs constructions aux amorces de branchements desservant leurs lots.

Le programme de travaux prévoit des branchements des lots sur les réseaux d’électricité et de téléphone.

Par courrier du 26 octobre 2021, la société Orange indiquait aux époux [F] qu’un raccordement de leur maison au réseau était nécessaire pour avoir le téléphone et l’accès à Internet, leur transmettait un devis relatif à l’adduction téléphonique, au raccordement au réseau de communications électroniques d’un montant de 3347,22 euros, devis établi le 20 septembre 2021.

Par actes des 14 et 25 septembre 2023, les époux [F] ont fait assigner Mme [C], venderesse, la société Boileau Immobilier devant le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de condamnation in solidum à les indemniser de leurs préjudices matériel ( 3347,22 euros) moral et de jouissance (6000 euros).

Ils soutenaient que la venderesse était une venderesse professionnelle, qu’elle avait manqué à son obligation de délivrance conforme, que l’agence avait manqué à son devoir d’information et de conseil.

La société Boileau Immobilier a conclu au débouté, a contesté toute faute se fondant sur les informations qui figuraient dans le compromis de vente, puis dans l’acte de vente.

Mme [C], régulièrement assignée, n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire en date du 10 juin 2024, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a notamment statué comme suit :

— déboute les époux [F] de leur demande de condamnation de Mme [R] [C]

— condamne la société BOILEAU IMMOBILIER à payer aux époux [F] les sommes de

.3 337,22 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

.1500 euros en réparation de leur préjudice moral

— ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— condamne la société BOILEAU IMMOBILIER à payer aux époux [F] la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur la responsabilité du vendeur

Il est établi que Mme [C], vendeuse non professionnelle, a rempli son obligation d’information en portant à la connaissance des acquéreurs que le terrain était viabilisé ( Eau-Edf-EU). Cette mention explicite figure dans le compromis de vente, dans l’acte authentique de vente.

La rubrique 'raccordement aux réseaux’ de l’acte authentique précise : les frais de raccordement du bien objet des présentes aux réseaux de distribution notamment d’eau et d’électricité s’ils n’existent pas seront intégralement supportés par l’acquéreur.

Les parties ont reconnu avoir reçu préalablement toutes explications utiles.

La venderesse n’a pas manqué à son devoir d’information.

— sur la responsabilité de l’agence immobilière

Il résulte des pièces que l’agence a manqué à son devoir de conseil en tant que professionnelle de l’immobilier en ne précisant pas dans le compromis de vente qu’elle avait pour charge de rédiger que le réseau de télécommunication n’existait pas.

Elle a engagé sa responsabilité extra-contractuelle à l’égard des acquéreurs.

— sur les préjudices

Le coût du raccordement du bien selon devis s’élève à 3337,22 euros. Le préjudice moral sera chiffré à 1500 euros en lien avec l’impossibilité d’avoir le téléphone, internet.

LA COUR

Vu l’appel en date du 10 juillet 2024 interjeté par la sarl Boileau Immobilier

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 13 janvier 2025, la société Boileau Immobilier a présenté les demandes suivantes :

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence, les pièces produites

— Déclarer la société BOILEAU IMMOBILIER recevable et bien fondée en son appel, ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE en date du 10 juin 2024, en ce qu’il a :

. débouté les époux [F] de leur demande de condamnation de Mme [C]

. condamné la société Boileau Immobilier à payer aux époux [F] les sommes de

3337,22 euros à titre de dommages et intérêts

1500 euros au titre du préjudice moral,

2000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

l’a condamnée aux dépens

A l’appui de ses prétentions, la société Boileau Immobilier soutient notamment que :

— Le jugement est contradictoire en ce qu’il affirme que la venderesse a donné les informations nécessaires, mais reproche à l’agence immobilière d’avoir rédigé un compromis de vente qui ne précise pas l’inexistence du réseau de télécommunications.

— Elle avait pris soin d’établir la liste exhaustive de ce que comprenait le caractère viabilisé de la parcelle.

— L’acte de vente n’indique en rien que le terrain comportait un raccordement au réseau des télécommunications.

— La parcelle est viabilisée au regard des réseaux d’adduction d’eau potable, eaux usées, électricité.

— Les acquéreurs ont 'sur-interprété’ une mention qui était précise.

— sur les préjudices

La somme réclamée au titre du préjudice matériel repose sur un devis non signé. Il n’est pas démontré que les acquéreurs aient supporté ce coût.

Le préjudice moral dont il est demandé réparation n’est pas non plus justifié. Ils demandent désormais la somme exorbitante de 6000 euros au motif qu’ils seraient contraints de demander de l’aide aux voisins.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 17 décembre 2024, les époux [F] ont présenté les demandes suivantes:

Vu les articles 455, 458 et 460 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1112-1, 1119, 1217 et suivants, 1240, 1353, 1602, 1603 et 1604 et suivants du Code civil, la jurisprudence d’application, les pièces communiquées,

DÉCLARER M. [P] [F] et Mme [Y] [B] [D] [S], ép. [F], recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions

À titre principal,

— ANNULER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de LES SABLES D’OLONNE le 10 juin 2024 pour défaut de réponse aux conclusions des époux [F] sur le moyen tiré du défaut de délivrance conforme.

À titre subsidiaire,

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

.débouté les époux [F] de leur demande de condamnation de Mme [C]

.limité la condamnation de la société BOILEAU IMMOBILIER à réparer le préjudice moral des époux [F] à la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages-intérêts ;

.débouté les époux [F] du surplus de leurs demandes.

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société BOILEAU IMMOBILIER à payer aux époux [F] la somme de 3 337,22 euros à titre de dommages intérêts, en réparation de leur préjudice matériel, sauf à corriger l’erreur de plume de dix euros en leur défaveur ;

— ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— condamné la société BOILEAU IMMOBILIER à payer la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

En tout état de cause, statuant à nouveau des chefs d’annulation ou d’infirmation et y ajoutant,

— DÉBOUTER la société BOILEAU IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et prétentions.

— CONDAMNER in solidum Mme [C] et la société BOILEAU IMMOBILIER à leur payer la somme de 3 347,22 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice matériel avec capitalisation .

— CONDAMNER in solidum Mme [C] et la société BOILEAU IMMOBILIER à payer à M. [P] [F] et Mme [Y] [B] [D] [S], ép. [F], la somme de 6 000,00 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice moral et de jouissance avec capitalisation.

— CONDAMNER in solidum Mme [C] et la société BOILEAU IMMOBILIER à payer à leur payer la somme de 6 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER in solidum Mme [C] et la société BOILEAU IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de leurs prétentions, les époux [F] soutiennent notamment que :

— sur la responsabilité du vendeur

Le défaut de délivrance conforme porte sur les accessoires et tout ce qui est destiné à l’usage de la chose vendue. La viabilisation est incomplète si un raccordement manque notamment de télécommunications. Seules des mentions du type 'partiellement’ viabilisé ou 'sauf réseau de télécommunications’ auraient constitué une description conforme.

Le terrain a été vendu entièrement viabilisé sans aucune réserve. Le bien n’est pas conforme aux prévisions des parties.

Les programmes du lotissement prévoyaient les raccordements. C’est ce qu’avait prévu le géomètre-expert mandaté par l’ auteur de la venderesse. Les autres lots bénéficient du raccordement.

— Le tribunal n’a pas répondu à ce moyen, a répondu au seul moyen tiré du manquement à l’obligation d’information.

— Manque à son obligation de renseignement, le vendeur qui ne signale pas le non raccordement de l’immeuble au réseau.

La venderesse , héritière du promoteur, avait nécessairement connaissance de cette information essentielle. Elle est tenue aux mêmes obligations que son grand-père.

S’agissant d’un terrain à bâtir, le raccordement aux différents réseaux est un élément déterminant du consentement.

— sur la responsabilité du mandataire

L’agent immobilier chargé de négocier la vente a un devoir de vérification, d’information, de conseil sur les caractéristiques juridiques du bien.

La charge de la preuve de l’accomplissement de son devoir de conseil pèse sur lui.

Le terrain à bâtir est destiné à la construction d’une résidence principale.

L’annonce portait sur un terrain viabilisé.

Le compromis de vente ne donne pas l’information. C’était une vérification élémentaire.

Ils demandent la condamnation in solidum de la venderesse et de l’agence immobilière à les indemniser de leurs préjudices.

— sur les préjudices

a) préjudice matériel

Le coût du raccordement est chiffré à 3347,22 TTC selon l’unique opérateur désigné par la loi

b) préjudice de jouissance

L’ accès au téléphone, à Internet est devenu un droit fondamental.

De nombreux échanges privés, administratifs, des équipements domestiques nécessitent une connexion Internet.

Ils en sont privés depuis trois ans, ce qui les handicape. Ils demandent 6000 euros de ce chef.

Mme [C] épouse [J] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel a été signifiée le 30 septembre 2024 par acte délivré à étude.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 septembre 2025.

SUR CE

L’article 472 du code de procédure civile dispose : Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— sur la nullité du jugement

Les époux [F] demandent à la cour de prononcer la nullité du jugement au motif que le tribunal n’a pas répondu au moyen tiré du défaut de délivrance conforme de l’immeuble vendu.

Il résulte du jugement que le tribunal a examiné la responsabilité du vendeur au titre du manquement au devoir d’information, n’a pas répondu au moyen tiré du manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Il s’agit d’une omission de statuer et non d’une cause de nullité.

Le moyen tiré du défaut de délivrance conforme sera examiné dans le cadre de la procédure d’appel.

— sur la faute de l’agence immobilière

Selon l’article 1194, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Selon l’article 1992, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

La société Boileau Immobilier demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu qu’elle avait commis une faute et l’a condamnée à indemniser les époux [F].

Elle soutient n’avoir commis aucune faute dès lors que le compromis de vente qu’elle a rédigé précisait que la viabilisation était limitée à l’eau, l’électricité, les eaux pluviales.

Les époux [F] demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné l’agence ,son infirmation s’agissant du quantum des préjudices retenus.

Si l’annonce rédigée par l’agence immobilière indiquait que le terrain était viabilisé sans autre précision, ce qui pouvait laisser penser aux acquéreurs potentiels que le terrain était viabilisé s’agissant du téléphone, le compromis mentionne en gras que la parcelle est viabilisée : 'Eau, EDF, EU'.

Ce descriptif correspond à la réalité du terrain qui, au moment de la vente, n’était pas raccordé au réseau téléphone.

Contrairement à ce que le tribunal a retenu, l’agence n’a pas commis de faute en s’abstenant d’appeler l’attention des acquéreurs sur le défaut d’adduction au téléphone, l’information sur les raccordements existants figurant dans le compromis et étant mentionnée en gras.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a retenu une faute de l’agence immobilière susceptible d 'engager sa responsabilité extra-contractuelle.

— sur la faute de la venderesse

Les acquéreurs font grief à la venderesse d’avoir manqué à titre principal à son obligation de délivrance conforme, à titre subsidiaire, à son devoir de renseignement, de ne pas les avoir informés que l’immeuble n’était pas raccordé au téléphone.

Les époux [F] font valoir que le défaut d’adduction téléphonique a une incidence sur l’ utilisation de leur maison, que c’est un accessoire nécessaire.

Ils soutiennent que s’agissant d’un terrain à bâtir, le raccordement aux réseaux est un élément déterminant du consentement.

a) sur le défaut de délivrance conforme

L’article 1614 du code civil dispose que la chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente.

Selon l’article 1615, l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Il résulte des éléments précités que le terrain à bâtir au moment de la vente était dépourvu d’adduction téléphonique, que le compromis de vente l’a indiqué , que l’acte de vente prévoit que les frais de raccordement, s’ils n’existent pas, sont à la charge des acquéreurs.

Les époux [F] seront donc déboutés de leur demande d’indemnisation fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme, manquement qui n’est pas caractérisé, la parcelle délivrée étant conforme à ce que le contrat stipulait.

— sur le manquement à l’obligation d’information

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1132 du code civil dispose : l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Selon l’article 1133, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

En l’espèce, l’acte de vente précise que l’acquéreur est tenu de toutes les obligations résultant de l’arrêté de lotir et du cahier des charges du lotissement dont dépend le bien vendu, qu’il déclare en outre bien connaître le contenu des dits documents, tant par la lecture qu’il en a faite préalablement aux présentes au moyen des copies qui lui ont été remises par le vendeur que par celle que lui en a données le notaire soussigné.

L’acquéreur déclarait en outre avoir été destinataire d’une copie de l’arrêté de lotir et du cahier des charges du lotissement.

Le règlement établi le 20 novembre 2001 par le géomètre-expert et le lotisseur prévoit un article 5 relatif aux branchements:

Lesconstructions seront obligatoirement raccordées aux amorces de branchements réalisés par le lotisseur sur les réseaux suivants: électricité, téléphone, eau potable, eaux usées, eaux pluviales.

Les acquéreurs devront adapter leurs constructions aux amorces de branchements desservant leurs lots.

Le programme de travaux prévoyait des branchements des lots sur les réseaux d’électricité et de téléphone.

A la seule lecture du règlement, l’acquéreur était fondé à croire que le terrain acheté était raccordé au téléphone.

Toutefois, l’acte de vente prévoit : 'Les frais de raccordement du bien objet des présentes aux réseaux de distribution, notamment d’eau et d’électricité, s’ils n’existent pas déjà, seront intégralement supportés par l’acquéreur.'

L’adverbe notamment signifie que les raccordements s’ils n’existent pas sont à la charge de l’acquéreur.

Or, le compromis de vente avait indiqué aux acquéreurs que le terrain n’était viabilisé qu’au regard des réseaux eaux, électricité.

Il résulte de la rédaction de l’acte de vente que les acquéreurs ont accepté un aléa sur la viabilisation du terrain acheté notamment sur le réseau téléphone.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes d’indemnisation dirigées contre la venderesse.

— sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge des époux [F].

Il est équitable de condamner les époux [F] à payer à la partie appelante la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, par arrêt par défaut et en dernier ressort

— rejette la demande de nullité du jugement

— infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté les époux [F]-[D] [S], épouse [F] de leurs demandes dirigées contre Mme [R] [C], épouse [J].

Statuant de nouveau

— déboute les époux [F]- [D] [S] épouse [F] de leurs demandes dirigées contre la société Boileau Immobilier

Y ajoutant :

— déboute les parties de leurs autres demandes

— condamne les époux [F] à payer à la société Boileau Immobilier la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamne les époux [F] aux dépens de première instance et d’appel

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,