5ème Chambre

ARRÊT N°- 219

N° RG 22/04491 – N° Portalis DBVL-V-B7G-S6J5

(Réf 1ère instance : 19/01629)

S.A.R.L. CANAIMA

S.E.L.A.R.L. [X] [F]

C/

S.C.I. L’HORIZON

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Benoit LHUISSET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Septembre 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

S.A.R.L. CANAIMA, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Emilie LE MAOUT de la SELARL JURISTES OFFICE, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

S.E.L.A.R.L. [X] [F], représentée par Maître [X] [F], mandataire judiciaire, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société CANAIMA

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Emilie LE MAOUT de la SELARL JURISTES OFFICE, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉE :

S.C.I. L’HORIZON ,agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités au siège.

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Stéphane CRAS de la SELARL LES JURISTES D’ARMORIQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Par acte du 5 mars 2005, intitulé 'engagement de location saisonnière d’un local commercial’ la SCI L’Horizon a donné à bail à la SARL Canaima un local situé à [Adresse 11], portant sur le local n°2 et local n° 3 de l’immeuble, à destination de la vente de vêtements et lunettes essentiellement, pour la période du 1er avril au 31 octobre 2005.

Plusieurs engagements de location saisonnière successifs ont été conclus entre les deux sociétés.

Par lettre du 28 mars 2019, la SCI L’Horizon a mis en demeure la société Canaima d’avoir à régler les loyers dus au titre de l’année 2018.

La SCI L’Horizon a fait assigner la société Canaima devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient par acte du 11 juillet 2019 aux fins notamment d’obtenir le paiement des loyers par provision.

Par ordonnance du 17 septembre 2019, le juge des référés a condamné la société Canaima à payer à la SCI L’Horizon une provision de 31 120 euros à valoir sur les loyers de 2018 ainsi qu’une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte du 1er août 2019, la SCI L’Horizon a fait assigner la société Canaima devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins d’obtenir la résiliation du bail.

Par ordonnance du 18 septembre 2020, le juge de la mise en état a condamné à société Canaima à payer à la SCI L’Horizon la somme de

32 160 euros à titre de provision pour les loyers 2019.

Par jugement du 7 mai 2021, le tribunal de commerce de Lorient a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Canaima.

Par décision du 20 mai 2022, un plan de redressement a été adopté au profit de la société Canaima.

La société L’horizon a appelé en la cause le mandataire de la société Canaima.

Par jugement du 29 juin 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a :

— prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties, portant sur le local [Adresse 3] à [Localité 8],

— ordonné l’expulsion de la Sarl Canaima des locaux loués et de tous occupants de son chef dans un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement, si nécessaire avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— fixé à 69 100 euros TTC le montant de la créance de loyer de la SCI L’Horizon au passif du redressement judiciaire de la Sarl Canaima,

— condamné cette dernière à lui verser la somme de 11 416,77 euros TTC au titre des loyers postérieurs,

— l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 92 euros par jour, à compter du mois d’octobre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux,

— l’a condamnée à verser à la SCI L’Horizon la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties pour le surplus de leurs demandes,

— condamné la SARL Canaima aux dépens.

Le 13 juillet 2022, la société Canaima et la Selarl [X] [F], en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Canaima, ont relevé appel du jugement.

La SCI L’Horizon a saisi le conseiller de la mise en état.

Par ordonnance en date du 30 janvier 2025, le conseiller de la mise en état a :

— s’est déclaré incompétent pour connaître de la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau de demandes reconventionnelles,

— déclaré la société Canaima recevable en ses demandes reconventionnelles en ce qu’elles portent sur les loyers dus depuis le 1er août 2015,

— déclaré prescrites toutes demandes de la société Canaima de fixation du loyer à une somme de 21 880,81 euros TTC pour les loyers dus avant le 1er août 2015 et les demandes de condamnation à un trop-perçu de loyers prenant en compte de tels loyers,

— débouté la SCI L’Horizon de sa demande de provision,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 26 juin 2025, la société Canaima et la Selarl [X] [F], en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Canaima demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer le jugement rendu le 29 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il :

* prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur un immeuble situé [Adresse 3] à (56) [Localité 8],

* ordonné l’expulsion de la société Canaima,

* fixé à 69 100 euros toutes charges comprises le montant de la créance de loyer de la SCI L’Horizon au passif du redressement judiciaire de la société Canaima,

* condamne la société Canaima au paiement de la somme de 11 416,77 euros au titre des loyers postérieurs,

* l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, soit 92 euros par jour, à compter du mois d’octobre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux,

* l’a condamné à verser à la SCI L’Horizon la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamné en tous les dépens,

Statuant à nouveau :

— débouter la SCI L’Horizon de sa demande de condamnation de la société Canaima au paiement des loyers postérieurs (sic), lesquels sont régulièrement réglés,

— débouter la SCI L’Horizon de sa demande de résiliation judiciaire du bail liant les parties, ainsi que de sa demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

— ordonner à la SCI L’Horizon la production d’un bail commercial écrit soumis au statut des baux commerciaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— juger que la société Canaima bénéficie d’un bail commercial soumis aux statuts commerciaux à compter du 1er novembre 2005,

En conséquence :

A titre principal :

— juger que l’ensemble des augmentations de loyer intervenues depuis le bail initialement convenu entre les parties sont irrégulières,

— fixer le montant du loyer annuel à la somme de 18 295 euros hors taxes, soit 21 880,82 euros toutes charges comprises,

En conséquence :

— débouter la SCI L’Horizon de ses demandes d’admission au passif de sa prétendue créance dans le cadre des loyers antérieurs à la procédure,

— condamner la SCI L’Horizon à verser à la société Canaima la somme de 11 239,18 euros au titre du trop perçu suite au versement des loyers postérieurs exigés sur l’année 2021, somme à parfaire en fonction des loyers qui seront versés au titre des années 2022 et 2023,

À titre subsidiaire :

— fixer le montant du loyer annuel à la somme de 26 800 euros hors taxes, soit 32 160 euros toutes charges comprises,

— condamner la SCI L’Horizon au remboursement à la société Canaima du trop-perçu sur l’année 2018, soit 960 euros,

— condamner la SCI L’Horizon au remboursement à la société Canaima du trop-perçu sur l’année 2021, soit 960 euros,

— condamner la SCI L’Horizon au remboursement à la société Canaima du trop-perçu sur l’année 2022, soit 960 euros,

— juger que la SCI L’Horizon ne justifie nullement, par la production d’un décompte locataire détaillé, des sommes dues par la société Canaima,

— en conséquence, débouter la SCI L’Horizon de sa demande d’admission de sa créance au passif de la société Canaima,

En tout état de cause :

— débouter la SCI L’Horizon de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution du local commercial, dans la mesure où la résiliation du bail commercial n’est pas sollicitée,

— condamner la SCI L’Horizon à payer à la Sarl Canaima la somme de 77500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner en tout état de cause, la SCI Zenith (sic) à régler à la société Canaima la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

— condamner la SCI L’Horizon en tous les dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 23 juin 2025, la SCI L’Horizon demande à la cour de :

À titre principal,

— confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions, sauf à parfaire les montants des condamnations prononcées, compte tenu de l’évolution de la dette de loyers postérieurs,

— confirmer le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de la société Canaima, pour non-paiement des loyers, et ce, à la date de prononcé du jugement de première instance,

— dire et juger que le montant du loyer annuel convenu entre les parties est de 33 120 euros toutes charges comprises, à compter de 2018,

— dire et juger que l’échéancier de paiement de ce loyer annel toutes charges comprises convenu entre les parties est le suivant et doit être fixé comme suit :

* Au 13 janvier, la somme de 2 160 euros,

* Au 15 mars, la somme de 3 000 euros,

* Au 15 avril, la somme de 4 000 euros,

* Au 15 mai, la somme de 4 000 euros,

* Au 15 juin, la somme de 4 000 euros,

* Au 15 juillet, la somme de 4 000 euros,

* Au 15 août, la somme de 4 000 euros,

* Au 15 septembre, la somme de 4 000 euros,

* Au 15 octobre, la somme de 3 960 euros (3 000 euros avant augmentation de 2018) ;

— si la cour d’appel retient la position de la société Canaima sur les modalités de paiement des loyers, dire et juger que le loyer annuel toutes charges comprises susvisé sera payé en douze mensualités identiques, par avance au 15 de chaque mois,

— prononcer la fixation et l’admission de sa créance de loyer au passif du redressement judiciaire de la société Canaima, à titre privilégié, à hauteur de 65 100 euros toutes charges comprises,

— condamner la société Canaima à lui payer la somme 68 450 euros toutes charges comprises au titre des loyers postérieurs, sur la période du 7 mai 2021 au 22 juin 2025, somme à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir,

— débouter la société Canaima de l’intégralité de ses demandes, ces dernières étant irrecevables et infondées,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties aux torts de la société Canaima, en raison des manquements persistants et répétés de la société Canaima à ses obligations contractuelles relatives au non-paiement des loyers postérieurs, retard de paiement,

— ordonner l’expulsion de la société Canaima du local sis à [Adresse 10], dans un ensemble immobilier sis audit lieu, au sous-sol (niveau plages), les boutiques portant les numéros 2 et 3, et de tout occupant de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, dans les 10 jours de la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 100 euros par jours de retard au-delà de ce délai,

— condamner la société Canaima à lui payer à une indemnité d’occupation de 92 euros par jour ([33 120/12] / 30) et ce jusqu’à la restitution du local commercial,

À titre subsidiaire,

— si la cour d’appel statuait à nouveau sur le présent litige,

— dire et juger les demandes reconventionnelles de la société Canaima fondée sur la révision légale prévue par le statut des baux commerciaux et l’existence de trop perçus de loyers sur la période du 1er août 2015 au 31 décembre 2017 irrecevables, car nouvelles en appel,

— dire et juger les demandes reconventionnelles de la société Canaima fondée sur la révision légale prévue par le statut des baux commerciaux et l’existence de trop perçus de loyers infondées et la débouter de l’intégralité de ses demandes en découlant,

— dire et juger que la demande de production d’un bail commercial écrit sous astreinte formulée par la société Canaima est infondée,

— débouter la société Canaima de sa demande d’indemnisation,

— débouter la société Canaima de l’intégralité de ses demandes,

— dire et juger que le montant du loyer annuel convenu entre les parties était en dernier lieu était de 33 120 euros toutes charges comprises,

— prononcer la fixation et l’admission de sa créance de loyer au passif du redressement judiciaire de la société Canaima, à titre privilégié, à hauteur de :

* à titre principal, 65 100 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés antérieurs au redressement judiciaire,

* à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’un paiement du loyer annuel sur 12

mensualités identiques, 67 603,23 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés antérieurs au redressement judiciaire,

* à titre infiniment subsidiaire, en cas de fixation du loyer annuel à 32 160 euros toutes charges comprises, 64 385,16 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés antérieurs au redressement judiciaire,

* à titre très infiniment subsidiaire, en cas d’admission des demandes reconventionnelles nouvelles en appel de la société Canaima,

— sur la contestation du montant des loyers uniquement (irrecevabilité des demandes de remboursement des trop perçus du 1er août 2015 au 31 décembre 2017) : 50 167,80 euros toutes charges comprises, au titre des loyers impayés antérieurs au redressement judiciaire,

— sur la contestation du montant de loyers et sur la demande de remboursement des loyers trop perçus à compter du 1er août 2015 : 6 396,44 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés antérieurs au redressement judiciaire,

— condamner la société Canaima à lui payer la somme suivante, au titre des loyers postérieurs impayés, depuis le 7 mai 2021, date du redressement judiciaire :

* à titre principal, 68 450 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés postérieurs impayés sur la période du 7 mai 2021 au 22 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

* à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’un paiement du loyer annuel sur 12

mensualités identiques, 65 346,77 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés postérieurs impayés sur la période du 7 mai 2021 au 22 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

* à titre infiniment subsidiaire, en cas de fixation du loyer annuel à 32 160 euros toutes charges comprises, 62 575,17 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés postérieurs impayés sur la période du 7 mai 2021 au 22 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

* à titre très infiniment subsidiaire, en cas d’admission des demandes reconventionnelles nouvelles en appel de la société Canaima, 46 914,10 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés postérieurs impayés sur la période du 7 mai 2021 au 22 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties aux torts de la société Canaima, en raison des manquements persistants et répétés de la société Canaima à ses obligations contractuelles relatives au non-paiement des loyers postérieurs, retard de paiement,

— ordonner l’expulsion de la société Canaima du local sis à [Adresse 9], dans un ensemble immobilier sis audit lieu, au sous-sol (niveau plages), les boutiques portant les numéros 2 et 3, et de tout occupant de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, dans les 10 jours de la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 100 euros par jours de retard au-delà de ce délai,

— réduire en de grande proportion l’indemnisation sollicitée par la société Canaima, en cas de condamnation à son encontre,

— ordonner la compensation des créances réciproques, en cas de condamnation à son encontre au paiement de sommes éventuelles au profit de la société Canaima,

En tout état de cause,

— débouter la société Canaima de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Canaima à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Canaima aux entiers dépens, comprenant les frais d’huissiers déjà exposés, à savoir :

* 1 655,88 euros à ce titre de la procédure de référé,

* 636,46 euros au titre de la signification et exécution de l’ordonnance de mise en état du 18 septembre 2020.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la demande de production d’un bail commercial écrit sous astreinte

Les appelantes soutiennent que le bail liant les parties était soumis au statut des baux commerciaux, qu’en effet la société Canaima est restée en possession des locaux loués à l’expiration du bail expirant le 31 octobre 2005, si bien qu’il s’est opéré à compter du 1er novembre 2005 une nouveau bail soumis au statut en application de l’article L 145-5 du code de commerce, que depuis 2017, la locataire se voit refuser la transmission d’un bail écrit. Elles critiquent le jugement qui écarte cette demande.

Elles expliquent que depuis de nombreuses années, la société Canaima sollicite de son bailleur la production d’un bail écrit afin notamment de procéder à la cession de son fonds de commerce, et font valoir que cette absence d’écrit entre les parties est génératrice de conflit et d’insécurité juridique.

La SCI L’Horizon conclut à l’irrecevabilité de cette demande et en tout état de cause à son mal fondé.

Elle fait état d’une décision du juge de la mise en état du 18 septembre 2020 ayant écarté cette demande et de l’absence d’appel de cette ordonnance.

Elle souligne également que dans la déclaration d’appel, les appelantes n’ont pas relevé appel du rejet de la demande de production d’un bail commercial, de sorte que selon elle, la cour n’est pas saisie d’une telle demande.

Sur le fond, elle indique que le bail commercial est un contrat consensuel qui se forme dès qu’il y a accord sur les éléments essentiels du contrat, que sa validité n’est subordonnée à aucune forme particulière et qu’un tel bail peut être verbal. Elle estime donc qu’il n’y a pas lieu de lui imposer la conclusion d’un bail par écrit.

Contrairement à ce qui est soutenu par la SCI l’Horizon, la société Canaima et la Selarl [X] [F] ont interjeté appel du jugement notamment en ce qu’il déboute les parties du surplus de leurs demandes. Le jugement mentionne entre autre que la société Canaima demande d’ordonner à la SCI l’Horizon de produire un bail écrit soumis au statut des baux commerciaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard. La cour est bien saisie de cette demande.

En ce qui concerne la décision du juge de la mise en état du tribunal de Lorient du 18 septembre 2020 devant lequel était présentée une demande de production d’un bail écrit, la cour constate que le juge de la mise en état a écarté cette demande, en considérant qu’une telle demande ne ressortait pas de sa compétence.

Aucune irrecevabilité ne peut être donc tirée de l’absence d’appel d’une telle décision, qui n’emporte pas en soi rejet au fond de cette demande. La cour estime la demande recevable.

Les parties ont signé entre elles depuis le 1er novembre 2005 plusieurs 'engagements de location saisonnière d’un local commercial'.

L’article L 145-5 du code du commerce, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dispose :

Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

….

La SCI L’Horizon ne conteste pas que la location est soumise au statut des baux commerciaux. L’objet de la location, la destination commerciale du bien n’est pas discutée. Seul est en débat devant la cour le montant du loyer.

Les pièces versées aux débats témoignent que des discussions se sont engagées entre elles pour signer un nouveau bail écrit, mais que celles-ci n’ont pas abouti.

La signature d’un contrat de bail écrit n’est pas une condition de validité du contrat. Les parties disposent de l’ensemble des éléments permettant de rapporter la preuve de l’existence d’un bail commercial entre elles (ce qui n’est pas discuté), et des conditions de celui-ci, hormis le montant du loyer, sur lequel il appartient à la présente juridiction de se prononcer. La cour estime n’y avoir lieu de faire droit à la demande de production sous astreinte d’un tel acte et confirme le rejet de cette demande.

— sur la dette locative

Les parties appelantes soutiennent que ne peuvent être réclamés à la société Canaima que les loyers et charges des 5 années précédant l’assignation, sur la base du loyer de 2005 soit 21 880,82 euros TTC annuel, seul accord valable entre les parties, dans la mesure où depuis, aucune demande de révision n’a été formulée, conformément aux règles définies aux articles

L 145-37, R 145-20, L 145-38 du code de commerce et que les actes d’engagements saisonniers intervenus par la suite sont irréguliers.

Elles citent l’article L 145-15 du code de commerce selon lequel sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangement qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement du bail.

Au regard des sommes réglées et des sommes dues, selon leur calcul, elles estiment qu’il en résulte à la date du redressement judiciaire, un trop perçu par la SCI L’Horizon de 515,08 euros, de sorte qu’aucune somme ne sera admise au passif de la procédure collective.

Elles ajoutent que la société Canaima est créancière d’une somme de

11 239,18 euros au titre d’un trop perçu suite au versement des loyers postérieurs à la procédure collective en 2021.

À titre subsidiaire, s’il était considéré que les augmentations de loyers intervenues depuis 2005 ne contreviennent pas aux règles applicables, elles demandent de fixer le loyer à la somme annuelle de 32 160 euros TTC conformément au dernier engagement de location signé en 2017. Toutefois en l’absence de décompte, elles estiment que la bailleresse place la cour dans l’impossibilité de vérifier le quantum de l’arriéré à la date d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

S’agissant des loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective, elles soutiennent qu’ils sont régulièrement réglés.

Enfin, elles contestent toute irrecevabilité de leurs demandes, rappelant qu’elles tendent à l’application des dispositions du statut des baux commerciaux relatives à la révision du loyer dans l’objectif de faire reconnaître un trop perçu par le bailleur et obtenir ainsi compensation, mais aussi à écarter la prétention adverse tenant à une résiliation du bail pour non paiement des loyers.

En réponse, la SCI l’Horizon demande à la cour de déclarer irrecevables puisque nouvelles en cause d’appel, les demandes tendant à réputer non écrites les augmentations de loyers convenues entre les parties et intervenues entre 2006 et 2019, et de répétition d’indû entre le 1er octobre 2015 et le 31 décembre 2017, qui n’ont pas été présentées en première instance.

Elle fait valoir que les contestations de la société Canaima portant sur le montant du loyer ne sont pas fondées.

Elle rappelle qu’il est admis que des parties puissent se mettre d’accord pour décider que la révision du loyer se fasse sans tenir compte des dispositions de l’article L 145-38 du code de commerce, et que tel est le cas en l’espèce.

Elle observe que jusqu’aux conclusions des appelantes du 11 avril 2023, ces dernières revendiquaient d’ailleurs l’application du loyer fixé par l’engagement de location conclu entre les parties le 13 janvier 2017. Elle ajoute qu’un nouvel accord des parties est intervenu sur la fixation du loyer applicable au bail le 3 juillet 2018.

Ainsi, l’intimée soutient que les parties ont renoncé à la révision légale triennale relevant du statut des baux commerciaux, de manière régulière.

Elle demande en conséquence de rejeter la demande de remboursement d’une somme de 515,08 euros au titre des loyers de 2015 à 2020, et de

11 239,18 euros au titre des loyers de 2021.

Elle souligne qu’en tout état de cause, même en appliquant un loyer de

21 880,82 euros TTC, il en résulterait un solde en sa faveur tant pour les loyers impayés avant le redressement judiciaire que pour les loyers postérieurs à la procédure collective.

La SCI l’Horizon affirme que le loyer applicable était en dernier lieu de

33 120 euros TTC et demande à la cour de retenir, comme le premier juge, ce montant de loyer exigible.

Elle rappelle que sa créance était de 16 000 euros au 31 décembre 2016, fait état du non paiement récurrent des loyers depuis. Elle avance :

— une créance de loyers antérieurs au redressement judiciaire de 65 100 euros TTC,

— une créance postérieure pour la période du 7 mai 2021 au 22 juin 2025 de 68 450 euros.

À titre subsidiaire si la cour admettait la recevabilité des demandes portant sur la révision légale du loyer et l’existence d’un trop perçu jusqu’en 2017, elle conclut à leur mal fondé et entend maintenir ses prétentions.

Elle décline cependant des demandes subsidiaires, demandant à la cour de retenir, si ce n’est un calcul de l’arriéré sur la base d’un loyer annuel de

33 120 euros TTC :

— un calcul sur la base d’un paiement de loyer en 12 mensualités identiques (soit 67 603,22 euros, avant redressement judiciaire et 65 346,77 euros au 22 juin 2025 pour les sommes dues postérieurement),

— ou un calcul sur une base de loyer annuel de 32 160 euros TTC (soit

64 385,16 euros, avant redressement judiciaire et 62 575,17 euros au 22 juin 2025, pour les sommes dues postérieurement),

— ou encore un calcul sur une base de loyer annuel de 21 880,82 euros (soit 50 167,80 euros ou en cas de recevabilité de la demande de remboursement de trop perçus d’août 2015 à décembre 2017 de 6 396,44 euros, et de

46 914,10 euros pour les sommes dues postérieurement).

* sur la recevabilité des demandes formées par la société Canaima et la société [X] [F] portant sur le montant du loyer

La cour constate que, devant le premier juge, le locataire demandait de fixer le loyer annuel à la somme de 32 160 euros TTC.

Il n’a donc pas demandé en première instance de déclarer irrégulières les augmentations de loyers depuis le bail initial, de fixer le loyer à une somme de 21 880,82 euros tel que fixé à l’origine et de condamner la bailleresse à un trop perçu sur la base d’un tel montant de loyer.

La cour considère cependant que ces demandes ne sont pas nouvelles puisque conformément à l’article 564 du code de procédure civile, ces prétentions le sont pour opposer compensation et faire écarter les prétentions adverses. La cour admet leur recevabilité.

* sur le montant du loyer applicable entre les parties

L’article L145-37 du code de commerce dispose :

Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L 145-38 et L 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

L’article L145-38 du code de commerce fixe ensuite les conditions de la révision triennale du loyer.

L’article L 145-15 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 juin 2014, prévoit que sont nuls les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L 145-37 à L 145-39. Ces règles de révision du loyer sont donc d’ordre public. Les clauses prévoyant des modalités contraires à ces dispositions sont donc annulées.

La Cour de cassation a toutefois retenu que l’article L 145-15 du code de commerce n’interdit pas aux parties, en cours de bail, de procéder à la révision du loyer sans tenir compte des règles de l’article L 145-38 du même code. (3e Civ., 7 mars 2001, pourvoi n° 99-18.368 ou 3e Civ., 26 mai 2016, pourvoi n° 14-18.293).

En l’espèce, le montant des loyers a été fixé d’un commun accord entre les parties chaque année et le dernier loyer fixé d’un commun accord entre les parties le 13 janvier 2017 est de 32 160 euros TTC, payable mensuellement sur 8 mois.

La cour retient en conséquence que le loyer applicable aux parties correspond au montant de 32 160 euros TTC, soit un loyer mensuel de

2 680 euros TTC.

Les demandes de trop perçu par la bailleresse formées par les appelantes qui se fondent sur un loyer annuel de 21 880,82 euros ne sont donc pas fondées.

* sur le compte entre les parties

Il est reconnu que les loyers sont impayés depuis 2019.

La cour approuve le calcul opéré par la bailleresse portant sur sa créance locative avant l’ouverture de la procédure collective (7 mai 2021) correspondant à une somme 64 385,16 euros, laquelle tient compte des loyers dus de 32 160 euros TTC par an ou 2 680 euros TTC par mois, et des sommes réglées par la société Canaima. La somme de 64 385,16 euros sera inscrite au passif de la procédure collective de la société Canaima.

La cour infirme le jugement sur ce point.

En ce qui concerne les loyers dus postérieurement au 7 mai 2021, la cour constate que la preuve du paiement des loyers autre que les sommes rapportées par la bailleresse à ce titre dans son décompte n’est rapportée par aucune pièce de sorte que la SCI l’Horizon est fondée à se prévaloir d’une créance arrêtée au 22 juin 2025 de 62 575,17 euros, conformément à son décompte précis et détaillé mois par mois qui n’appelle aucune critique de la cour. La cour infirme le jugement à ce titre.

— sur la résiliation du bail

Compte tenu du non paiement des loyers postérieurs, des retards répétés de paiement de loyers et du manquement persistant de la société Canaima à ses obligations contractuelles sur ce point, la SCI L’Horizon considère parfaitement fondée la demande de résiliation du bail et d’expulsion et entend voir confirmer le jugement qui prononce cette résiliation et ordonne cette expulsion (y ajoutant toutefois une demande d’astreinte), et condamne la société Canaima au paiement d’une indemnité d’occupation de 92 euros par jour.

Les appelantes estiment au regard de leurs développements précédents et de l’absence de dette locative, que le tribunal a, à tort, prononcé la résiliation judiciaire du bail.

L’article 1184 ancien du code civil, invoqué par la bailleresse prévoit :

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’article 1227 du code civil issu de l’ordonnance N~ 2016-131 du 10 février 2016 prévoit que la résolution peut, en toutes hypothèses, être demandée en justice.

La SCI l’Horizon a assigné la société CANAIMA en 2019 pour solliciter la résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers, puis a appelé en la cause à cette même fin le mandataire de la société CANAIMA par acte du 2 août 2021, après que la société CANAIMA a été placée en redressement judiciaire le 7 mai 2021.

Il résulte de ce qui précède que la société CANAIMA ne respecte pas ses obligations de longue date, et que le paiement des loyers demeure encore incomplet.

En présence d’un manquement grave du locataire à son obligation essentielle, le jugement qui prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion est confirmé, sans qu’il y ait lieu toutefois d’y ajouter une astreinte, une telle demande étant rejetée.

Compte tenu de ce qui précède quant au montant du loyer dû, il convient de ramener l’indemnité d’occupation, dont le tribunal rappelle à raison qu’elle a pour base le loyer annuel antérieurement dû, à la somme de 89,33 euros par jour. Le jugement qui fixe celle-ci à 92 euros est infirmé.

— sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Canaima

Au soutien de cette demande, les appelantes avancent que le refus d’établir un bail écrit est abusif. Elles ajoutent que la bailleresse pour régulariser un tel bail a exigé de manière parfaitement illégale le versement d’une indemnité de pas de porte de 77 500 euros HT soit 93 500 euros TTC, alors que la société Canaima n’a jamais souhaité acquérir le pas de porte des locaux commerciaux. La société Canaima soutient avoir cédé à la pression de la bailleresse en signant des propositions de location dans l’espoir d’obtenir un bail écrit et non des baux précaires successifs de locations saisonnières et que par chance, un refus de financement l’a empêché de succomber aux menaces et manipulations de la SCI l’Horizon.

Les appelantes considèrent que la société Canaima a subi un préjudice car du fait de cette situation elle se trouve privée d’une sécurité juridique et de certains droits attachés au bail commercial et notamment la possibilité d’une cession du bail commercial, ce qui était en discussion depuis plusieurs années.

La société Canaima estime être à ce jour dans l’impossibilité de trouver une solution aux difficultés financières qu’elle traverse.

La SCI L’Horizon rappelle qu’une demande indemnitaire ne peut aboutir à défaut de rapporter la preuve d’une faute du bailleur, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Elle conteste tout manquement tiré de l’absence de bail écrit.

En ce qui concerne le pas de porte, elle indique que la société Canaima ne s’est jamais opposée au versement d’un pas de porte, qu’en réalité, dans le cadre des négociations intervenues, elle a accepté ce versement en contrepartie de l’acceptation de sa demande de déspécialisation du bail commercial. Elle produit l’offre de bail commercial signée entre les parties le 3 juillet 2018 sous condition suspensive d’obtention d’un prêt et indique que seule la non réalisation de cette condition n’a pas permis la conclusion du bail envisagé. Elle ajoute que la locataire a ensuite cessé de payer ses loyers et n’a pas jamais eu l’intention de céder son fonds.

Elle conclut au rejet de la demande indemnitaire formée contre elle.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme

qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il arrive à le réparer.

Il appartient à la société Canaima de rapporter la preuve d’une faute de la société L’Horizon, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Mme [T] dans une attestation rédigée en 2019 indique avoir été intéressée par le local de la société Canaima, mais n’avoir pas donné suite, le gérant de la société Canaima étant dans l’impossibilité de produire un bail commercial écrit. Les appelantes produisent aussi un email d’un mandataire immobilier datant de 2019 évoquant le projet de vendre le droit au bail du fonds de commerce de la société Canaima, et réclamant un contrat de bail commercial.

Ces démarches sont cependant concomittantes aux négociations intervenues en 2018 et 2019 entre les parties pour la rédaction d’un bail, lesquelles n’ont pu se concrétiser. Un projet de bail notarié est versé aux débats.

Si la société Canaima, dans un courrier de son conseil du 16 octobre 2017, a indiqué qu’elle n’était pas d’accord avec l’acquisition d’un pas de porte, les appelantes ne démontrent pas que les négociations intervenues entre les parties ayant conduit au projet de bail commercial en 2018, s’inscrivent dans un contexte de contrainte ou de pression à l’égard de la société Canaima par la bailleresse. Il est souligné que le projet versé aux débats mentionne certes le versement d’un pas de porte, mais une destination élargie par rapport à celle indiquée dans les premiers engagements de location d’un local commercial, reprise d’ailleurs par le jugement du tribunal de commerce décidant de la continuation de l’activité de la société Canaima. Il est en outre écrit par les intimées dans leurs conclusions, que par chance un refus de financement aurait empêché la société Canaima d’être ainsi engagée, ce qui signifie que la société Canaima a donc sollicité le financement prévu. Une telle démarche ne peut qu’être volontaire, et ainsi la non concrétisation de l’acte n’est pas due à un comportement fautif du bailleur qui n’est démontré par aucun élément.

Étant rappelé qu’eu égard aux développements précédents, aucun manquement ne peut être imputé à la bailleresse en raison de l’absence de régularisation d’un bail écrit, la cour considère au vu de ces éléments, que la société Canaima est défaillante dans la preuve qui lui incombe et que la demande indemnitaire est mal fondée. La cour confirme le rejet de cette demande.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Les parties appelantes et intimées sont déboutées de leur demande de ce chef.

Les dépens d’appel seront supportés par la société Canaima et la cour confirme le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il :

— fixe à 69 100 euros TTC le montant de la créance de loyers de la SCI L’Horizon au passif du redressement judiciaire de la Sarl Canaima ;

— condamne cette dernière à lui verser la somme de 11 416,77 euros au titre des loyers postérieurs ;

— condamne la société Canaima à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer soit 92 euros par jour à compter du mois d’octobre 2021 jusqu’à complète libération des lieux ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés

— fixe à 64 385,16 euros TTC le montant de la créance de loyers de la SCI L’Horizon au passif du redressement judiciaire de la Sarl Canaima ;

— condamne cette dernière à lui verser la somme de 62 575,17 euros au titre des loyers postérieurs au 7 mai 2021 arrêtés au 22 juin 2025, puis une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer soit 89,33 euros par jour, jusqu’à complète libération des lieux ;

Y ajoutant,

Rejette la demande d’astreinte ;

Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Canaima aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente