Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 7

N° RG 24/02517 – N° Portalis DBVL-V-B7I-UXGE

(Réf 1ère instance : 22/00010)

Mme [A] [R] épouse [P]

Mme [M] [R]

C/

M. [K] [F]

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Maupetit

M^e Dubreil

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 MARS 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président, rapporteur

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Sandrine KERVAREC, lors des débats, et Madame OMNES, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2025 sur prorogation du 06 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

Madame [A] [R] épouse [P]

née le 19 avril 1977 à [Localité 31]

[Adresse 17]

[Localité 15]

représentée par M^e Antoine MAUPETIT de la SARL CHROME AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

Madame [M] [R]

née le 11 septembre 1978 à [Localité 31]

[Adresse 2]

[Localité 22]

comparante en personne, assistée de M^e Antoine MAUPETIT de la SARL CHROME AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

INTIME :

Monsieur [K] [F]

né le 26 avril 1963 à [Localité 26], de nationalité française, agriculteur

[Adresse 3]

[Localité 14]/France

représenté par M^e Cyril DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, substitué par M^e Paul PASQUES, avocats au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte sous seing privé du 6 novembre 2013, Mme [O] [U] veuve [R], Mme [A] [R] épouse [P] et Mme [M] [R] ont consenti à M. [K] [F] un bail rural de 9 ans portant sur une surface de 36 ha 76 a et 12 ca sur les communes de :

— [Localité 29] (ZM [Cadastre 4] et [Cadastre 5], ZK[Cadastre 24], [Cadastre 1], [Cadastre 13] et [Cadastre 20], ZL [Cadastre 25] et [Cadastre 6]),

— [Localité 30] (ZC [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21] et [Cadastre 23], ZD [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]),

ainsi que sur un hangar de 750 m² situé à [Localité 28], sur la commune de [Localité 29].

2. Ce bail a pris effet le 1er novembre 2013 pour se terminer le 31 octobre 2022. Il s’est renouvelé à cette date.

3. Quelques mois plus tard, un bail verbal aurait été conclu entre les mêmes parties, sur d’autres parcelles sises à [Localité 29] (ZL[Cadastre 10] pour 52 a 70 ca et ZL31 pour 7 ha 36 a 70 ca).

4. Dès l’année 2015, M. [F] aurait fait part aux bailleresses de son souhait de mettre un terme à son activité agricole et présenté à celles-ci un successeur, en la personne de M. [X] [C], exploitant agricole. Ce dernier aurait alors commencé à exploiter les terres objet du litige et les bailleresses lui auraient proposé la conclusion d’un nouveau bail, afin de régulariser la situation locative, mais, craignant de ne pas obtenir d’autorisation d’exploiter, il aurait refusé la conclusion du bail à son nom.

5. M. [C] a déposé une demande d’autorisation d’exploiter le 19 novembre 2015, mais celle-ci lui a été refusée par arrêté du 31 mars 2016.

6. De fait, depuis l’année 2015, M. [F], qui est employé par ailleurs comme salarié agricole, se limiterait à percevoir la PAC et à régler ses cotisations MSA, ainsi que le fermage aux bailleresses, M. [C], quant à lui, exploitant les terres et vendant les récoltes à son nom à la coopérative Terrena, sans titre et sans autorisation d’exploiter.

7. Selon les bailleresses, M. [F] a seulement conservé la jouissance personnelle du hangar désigné sur le bail, mais il l’utiliserait actuellement pour la location d’emplacements de caravanes à l’hivernage et aurait, par ailleurs, édifié une extension du hangar, sans autorisation, afin d’optimiser ses activités d’hivernage de caravanes.

8. De son côté, et en infraction au bail, M. [C] utiliserait l’eau de l’étang présent sur la parcelle cadastrée section ZK n° [Cadastre 20] à [Localité 29] pour irriguer ses cultures de printemps.

9. Par courrier adressé à M. [F] le 5 août 2022, Mme [A] [R] épouse [P] et Mme [M] [R] (les consorts [R]

1: Mme [O] [U] veuve [R] décédera le 27 décembre 2022

), évoquant des irrégularités dans l’exécution du bail rural, ont proposé à ce dernier la conclusion d’une convention de résiliation avec restitution des terres en fin d’année et proposition de conclure un bail civil pour le hangar.

10. Aucune suite n’ayant été donnée à ce courrier, les consorts [R] ont, par requête du 20 décembre 2022, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Nazaire d’une demande de résiliation du bail rural bénéficiant à M. [F].

11. Par jugement du 29 mars 2024, le tribunal a :

— rejeté l’ensemble des demandes formulées par les consorts [R],

— condamné les consorts [R] à payer à M. [F] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes de M. [F],

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— condamné les consorts [R] aux entiers dépens.

12. Pour statuer ainsi, le tribunal retient que M. [F] produit un 'contrat de cultures’ conclu avec M. [C] le 4 mars 2016 qui a pour objet la réalisation de travaux agricoles nécessaires à la bonne exploitation de l’ensemble des terres agricoles mises en valeur par M. [F] et que ce contrat de prestations de service ne s’analyse pas en une sous-location prohibée puisque M. [F] n’y abandonne pas toute exploitation personnelle. Par ailleurs, le hangar servait, avant la conclusion du bail, à une activité annexe d’hivernage de caravanes que M. [F] a simplement continuée. De même, si, de façon au moins ponctuelle, M. [F] a utilisé l’eau de l’étang pour irriguer des cultures en infraction avec les dispositions du bail, il n’est pas établi l’existence d’un préjudice de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Enfin, concernant la demande reconventionnelle de M. [F], le tribunal constate l’existence d’un bail rural verbal sur deux parcelles ZL [Cadastre 10] et [Cadastre 11] à [Localité 29], qui ne font pas partie du bail rural écrit, mais ces parcelles sont bien mises à disposition de M. [F], qui les exploite avec l’aide de M. [C] dans le cadre d’un contrat de prestation de services et qui règle une contrepartie onéreuse aux consorts [R] depuis plus de dix ans, de sorte qu’il ne saurait réclamer restitution des sommes payées à ce titre.

13. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 24 avril 2024, les consorts [R] ont interjeté appel de cette décision.

14. Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 avril 2024, les parties ont été convoquées à l’audience du 5 septembre 2024.

15. L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 5 décembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025.

* * * * *

16. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 4 décembre 2024 et soutenues à l’audience, les consorts [R] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* a rejeté l’ensemble des demandes formulées par elles,

* les a condamnés à payer à M. [F] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés aux entiers dépens,

— statuant à nouveau,

— ordonner la résiliation des baux ruraux consentis à M. [F],

— ordonner l’expulsion de M. [F] et de tous occupants de son chef de l’ensemble des immeubles loués par bail du 6 novembre 2013 et par bail verbal, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir,

— condamner M. [F] à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [F] aux entiers frais et dépens.

17. À l’appui de leurs prétentions, les consorts [R] font en effet valoir :

— que le contrat de culture conclu entre M. [F] et M. [C] dépasse le simple contrat de prestation de service,

— que M. [F] a abandonné toute exploitation personnelle des terres louées, M. [C] s’étant même substitué au titulaire des baux pour les démarches administratives concernant les parcelles litigieuses,

— que l’accord entre M. [F] et M. [C], qui prévoit un large champ d’action à M. [C] en contrepartie d’une rémunération fixe (aides PAC) et variable (différence entre prix de livraison à la coopérative et prix du barème du centre de gestion) au profit de M. [F], constitue une sous-location prohibée (plusieurs années consécutives, cession exclusive des fruits), le contrat étant renouvelable par tacite reconduction et M. [F] ne justifiant pas y avoir mis fin,

— que la réorientation, même partielle, d’un bien à vocation agricole en un usage de nature commerciale ou civile (ici le hangar en hivernage pour caravanes au lieu d’abriter du matériel agricole) est strictement prohibée par le statut d’ordre public du fermage, cette situation leur causant un préjudice (manque à gagner, risques liés à la présence de nombreuses personnes étrangères à l’exploitation),

— que M. [F] perçoit des revenus bien plus importants pour son activité d’hivernage de caravanes que pour le fermage d’un hangar agricole, de sorte qu’il ne peut pas être considéré comme se livrant à une activité exclusivement agricole,

— que M. [F], par son manquement à l’engagement de ne pas utiliser l’eau de l’étang à des fins d’irrigation, déroge une fois encore à ses obligations contractuelles en modifiant la vocation des biens qui lui ont été confiés, situation ne nécessitant pas la compromission du fonds pour justifier la résiliation du bail comme retenu à tort par le tribunal,

— qu’il ne pourra en aucun cas être accordé un délai de grâce à M. [F] compte tenu des manquements répétés du preneur à ses obligations et de la particulière mauvaise foi de celui-ci.

* * * * *

18. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 4 décembre 2024 et soutenues à l’audience, M. [F] demande à la cour de :

— à titre principal,

— débouter les consorts [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant tant irrecevables que mal fondées,

— confirmer purement et simplement le jugement en ce qu’il :

* rejette l’ensemble des demandes formulées par les consorts [R],

* condamne les consorts [R] à payer à M. [F] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

* condamne les consorts [R] aux entiers dépens.

— à titre subsidiaire,

— lui accorder un sursis à l’expulsion jusqu’au 31 juillet 2025 en application des articles L 412-3 et L.412-4 du code de procédure civile d’exécution,

— en tout état de cause,

— condamner les consorts [R] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [R] aux entiers dépens de l’appel.

19. À l’appui de ses prétentions, M. [F] fait en effet valoir :

— que la liberté d’exploitation du preneur implique qu’il est parfaitement libre de faire appel à des entreprises de travaux agricoles et des prestataires de service afin de l’assister dans le cadre de son exploitation, d’où la pratique des contrats de culture, lesquels ne s’apparentent pas à une sous-location,

— qu’il n’a pas perdu la maîtrise de l’exploitation, puisqu’il continue à utiliser l’eau de l’étang ainsi que le lui reprochent les consorts [R], l’activité agricole ne se résumant pas au simple labour et aux travaux de semis,

— qu’il est toujours actif sur les biens pris en fermage puisqu’il y réalise certains travaux agricoles et commande les approvisionnements nécessaires à leur exploitation,

— que le critère de continuité n’est pas établi puisque le contrat est temporaire et est d’ailleurs expiré,

— qu’il n’a jamais perçu de loyers de la part de M. [C], qui était rémunéré pour ses prestations, même s’il lui achetait certaines récoltes,

— que le contrat avec M. [C] emporte à la fois un contrat de prestation de service et un contrat de vente mais en aucun cas une location fixe de terres,

— qu’à défaut d’indiquer en quoi le changement de destination du hangar correspondrait à l’un des motifs de résiliation prévus par le code rural et de la pêche maritime, la demande de résiliation ne peut pas prospérer,

— que l’activité agricole n’interdit pas d’autres activités sur l’exploitation dès lors que celles-ci restent accessoires,

— que l’activité d’hivernage de caravanes préexistait au bail, l’allégation d’une quarantaine de caravanes entreposées n’étant pas établie par la production de simples photographies dénuées de valeur probante,

— que les consorts [R] ne démontrent pas que le hangar ne serait plus exploité que pour cette activité, la sanction de la résiliation apparaissant en toute hypothèse disproportionnée,

— qu’il n’a jamais reçu de mise en demeure concernant l’utilisation de l’eau de l’étang, situation qui n’est pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,

— qu’il aurait besoin de délais pour reloger son activité professionnelle.

* * * * *

20. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail rural

21. Les consorts [R] indiquent que M. [F] a abandonné toute exploitation personnelle des terres louées, que l’accord passé avec M. [C] constitue une sous-location prohibée, que l’intimé a modifié la destination agricole du fonds et qu’il n’a pas satisfait à son à engagement de ne pas utiliser l’eau de l’étang à des fins d’irrigation.

22. M. [F] réplique qu’il est parfaitement libre de faire appel à des entreprises de travaux agricoles et des prestataires de service afin de l’assister dans le cadre de son exploitation, que le contrat passé avec M. [C], expiré, ne peut pas s’analyser en une sous-location, que l’activité d’hivernage de caravanes qui préexistait au bail reste accessoire et qu’il n’a jamais reçu de mise en demeure concernant l’utilisation de l’eau de l’étang qui n’entraîne aucun préjudice pour les bailleresses.

Réponse de la cour

23. Selon l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime, 'les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil'.

24. L’article 1766 du code civil prévoit en son 1er alinéa que, 'si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail'.

25. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que, 'sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27'.

26. Aux termes de l’article L. 411-35, ' Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

(…) Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n’a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s’il estime non fondés les motifs de l’opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d’habitation. Cette autorisation doit faire l’objet d’un accord écrit. La part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur, les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ainsi que, par dérogation à l’article L. 411-71, les modalités de calcul de l’indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail sont fixées par cet accord. Les parties au contrat de sous-location sont soumises aux dispositions des deux derniers alinéas de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986'.

27. Le principe est que le preneur conduit l’exploitation du bien loué selon sa convenance. De nombreux exploitants recourent à des prestataires extérieurs pour effectuer les travaux qu’ils n’ont pas les moyens de réaliser eux-mêmes sans qu’il y ait de répercussions directes sur le sort du bail. Le preneur doit ainsi mettre en valeur et entretenir le fonds comme le ferait un propriétaire soucieux de son bien.

28. Il doit également user du fonds loué suivant la destination prévue par le bail ou, à défaut de convention, présumée par les circonstances. À cet égard, si les tribunaux ont longtemps exigé que la bonne exploitation du fonds se trouve ainsi compromise, la Cour de cassation a opéré un important revirement de jurisprudence en rejetant le pourvoi formé contre un arrêt d’appel qui avait prononcé la résiliation du bail d’un preneur ayant créé une entreprise commerciale dans les lieux loués sans rechercher si les agissements reprochés étaient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (Civ. 3ème, 14 novembre 2007, n° 07-10.776).

29. La qualification de sous-location est habituellement retenue par les tribunaux lorsque le bien loué a été mis à la disposition d’un tiers moyennant paiement d’un prix constitué soit par des versements en numéraire, soit par toute autre contrepartie. Il en résulte que la résiliation du bail pour sous-location ne peut pas être prononcée si le propriétaire ne rapporte pas la preuve que le preneur bénéficie d’une contrepartie quelconque ou perçoit du tiers un loyer. Ainsi, lorsque le preneur conserve la maîtrise totale du fonds, l’opération peut être considérée comme une modalité d’exploitation (Civ. 3ème, 22 septembre 2016, n° 15-16.230). Le simple louage de services ne constitue pas une sous-location prohibée pourvu que le preneur principal continue d’assurer de façon effective et personnelle la direction et la surveillance de l’exploitation.

[Cadastre 10]. La preuve de la sous-location peut être administrée par tous moyens et sa charge incombe au bailleur qui agit en résiliation sauf s’il démontre que l’exploitation est en fait assurée par une autre personne que le fermier titulaire. Constitue une sous-location prohibée susceptible d’entraîner la résiliation du bail rural la mise de parcelles louées à la disposition d’un tiers, dont le caractère occasionnel n’est pas avéré, moyennant une contrepartie, lorsqu’elle conduit à une cession exclusive des fruits de l’exploitation (Civ. 3ème, 16 mai 2024, n° 22-22.448).

1 – le défaut d’exploitation personnelle du fonds loué :

31. En l’espèce, les consorts [R] affirment que, depuis le 15 octobre 2015 au moins, M. [F] :

— n’effectue plus le travail du sol

— ne réalise plus les semis

— n’assure aucune conduite des cultures

— ne réalise pas la moisson

— ne livre plus aucune production agricole en son nom.

32. Par acte sous seing privé du 6 novembre 2013, Mme [O] [U] veuve [R], Mme [A] [R] épouse [P] et Mme [M] [R] ont consenti à

M. [K] [F] un bail rural de 9 ans portant sur une surface de 36 ha 76 a et 12 ca sur les communes de :

— [Localité 29] (ZM [Cadastre 4] et [Cadastre 5], ZK[Cadastre 24], [Cadastre 1], [Cadastre 13] et [Cadastre 20], ZL [Cadastre 25] et [Cadastre 6]),

— [Localité 30] (ZC [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 23], ZD [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9]),

ainsi que sur un hangar de 750 m² situé à [Localité 28], sur la commune de [Localité 29].

33. Ce bail a pris effet le 1er novembre 2013 pour se terminer le 31 octobre 2022. Il s’est renouvelé à cette date.

34. Quelques mois plus tard, un bail verbal aurait été conclu entre les mêmes parties, sur d’autres parcelles sises à [Localité 29] (ZL[Cadastre 10] pour 52 a 70 ca et ZL31 pour 7 ha 36 a 70 ca).

35. Pour caractériser la cessation de tout exercice personnel et effectif de l’exploitation, les consorts [R] versent aux débats les attestations :

— de Mme [T] qui 'a côtoyé M. [F] pendant plusieurs années car il a été amené à intervenir sur mon exploitation en tant que salarié de l’entreprise de travaux agricoles Nicoly’ et qui relate que, 'courant 2013, il nous a indiqué que l’exploitation des terres de [Localité 28] n’était pas rentable pour lui (et qu’il) ne possède plus le matériel agricole nécessaire à l’exploitation des cultures',

— de Mme [L] qui, alors qu’elle allait acheter à 'M. [F] le 29 septembre 2024 du blé pour nos poules', a pu 'constater qu’il n’y avait pas de matériel agricole',

— de M. [J], qui s’est déplacé en novembre 2022 à la suite des fuites sur la charpente du hangar et qui n’a 'pas remarqué la présence de matériels agricoles. Seul, un tracteur était garé sous l’appentis attenant au hangar'.

36. Elles produisent également un arrêté du préfet de la région Pays de la Loire du 31 mars 2016 visant les demandes d’autorisation d’exploiter déposées par trois agriculteurs 'pour la reprise (d’hectares) précédemment mis en valeur par [F] [K]', situés à [Localité 29], notamment ZM [Cadastre 4] et [Cadastre 5], ZK[Cadastre 24], [Cadastre 1], [Cadastre 13] et [Cadastre 20], ZL [Cadastre 25] et [Cadastre 6] et à [Localité 30], notamment ZC [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21] et [Cadastre 23], ZD [Cadastre 8] et [Cadastre 9], c’est-à-dire la totalité des parcelles figurant au bail rural du 6 novembre 2013, à l’exception de la ZD [Cadastre 7].

37. Ces éléments interpellent quant à l’exploitation personnelle et effective des terres louées par M. [F].

38. Ce dernier produit de son côté les attestations :

— de M. [W] qui certifie 'avoir vu M. [F] déchaumer la terre de [Localité 28] avec un tracteur de l’entreprise Nicoly Travaux Agricoles',

— de M. [G] qui relate 'avoir vu M. [F] travailler les terres dont il est locataire avec le matériel de l’entreprise agricole SARL trévenay à [Localité 26]. Lors d’une visite chez lui, j’ai reconnu le matériel puisque cette entreprise travaille aussi chez moi',

— de M. [N] qui certifie 'avoir vu M. [F] travailler avec le matériel de l’EARL de Tréveday sur son exploitation agricole',

— de M. [I] qui indique 'que j’ai toujours vu M. [F] exploiter lui-même les terres dont il est locataire à [Localité 28]'.

39. Ces attestations sont vagues et peu circonstanciées. Elles ne rendent pas compte notamment du moment où M. [F] a été vu exploiter le fonds, ni de la nature (à l’exception de celle de M. [W]) et de la fréquence de ces actes d’exploitation.

40. Pour rendre compte de son activité, M. [F] produit encore :

— une facture de location de matériel agricole provenant de l’EARL de Tréveday (charrue et tracteur sans chauffeur) du 20 décembre 2022 (454,08 €),

— une facture de divers produits agricoles établie par la coopérative agricole de La Noëlle du 24 février 2023 (2.557,55 €),

— des factures récentes (2023 et 2024) de l’entreprise Terrena concernant divers produits agricoles.

41. Par ailleurs, M. [S], conseiller d’entreprise au sein de l’entreprise Seenovia, atteste de ce que, en sa qualité de 'conseiller PAC et plan de fumure', il a réalisé le plan de fumure et la PAC pour le compte de M. [F] tous les ans depuis cinq ans. Une seule facture de la prestation de l’entreprise Seenovia, établie le 19 juin 2024, est produite (217,20 €).

42. Ces seules pièces, toutes postérieures à la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux par les consorts [R], sont extrêmement pauvres. Elles ne peuvent suffire à rendre compte d’une exploitation personnelle, permanente et effective du fonds par M. [F], alors que ce dernier aurait notamment pu produire des éléments de sa comptabilité.

43. Si, contrairement à ce qu’indiquent les consorts [R], l’annexe au récépissé préfectoral du 25 juillet 2017 de déclaration concernant l’épandage des boues issues de la station d’épuration de [Localité 27] (parcelles ZD [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]) et l’annexe au récépissé préfectoral du 18 août 2022 relatif au plan d’épandage des algues collectées sur le site d’égouttage de [Localité 30] (parcelles louées ZK[Cadastre 24], [Cadastre 1], [Cadastre 12]) ne suffisent pas à caractériser l’abandon de tout contrôle et direction de l’exploitation par M. [F], ce dernier est dans l’incapacité de donner corps à celle-ci.

44. En cause d’appel, M. [F] produit des factures récentes de travaux agricoles :

— la facture du 11 novembre 2024 de l’EARL de Tréveday pour la période d’avril et mai 2024 (1.069,20 €),

— la facture du 28 novembre 2024 de l’ETA Gueno Frères qui est intervenue pour du battage de maïs (1.028,63 €).

45. Si ces factures ne s’inscrivent plus dans un 'contrat de cultures’ (cf. infra), elles témoignent toujours du fait que M. [F] continue à déléguer ses tâches d’exploitation. Cette situation récurrente est de nature à remettre en cause le caractère intuitu personae du bail rural.

46. Les pièces produites par M. [F] sont insuffisantes à contrarier celles versées aux débats par les bailleresses et constitutives d’un faisceau d’indices d’abandon de la direction personnelle, effective et permanente de l’exploitation, ce qui constitue un premier motif de résiliation du bail rural.

2 – la sous-location du fonds :

47. Les consorts [R] versent aux débats les attestations :

— de Mme [T] qui indique que, dès 'courant 2013, M. [F] 'envisageait de confier les parcelles à M. [C] tout en maintenant uniquement l’activité de caravaning qui était lucrative’ et que, 'depuis 2015, nous constatons (…) que M. [C] exploite les terres de [Localité 28] pour son propre compte et récupère l’intégralité des récoltes. M. [C] utilise, entre autres, le matériel de la Cuma de [Localité 26], à laquelle M. [F] n’est pas adhérent. Par ailleurs, M. [C] proposait aussi du maïs sur pied pendant les dernières sécheresses aux agriculteurs des environs',

— de Mme [B] qui, à l’occasion d’une visite à M. [F] pour lui acheter du blé le 15 septembre 2024, n’a 'pas vu de matériel agricole à l’intérieur du hangar (à l’exception d’un tracteur orange de faible puissance qui était stationné au milieu des caravanes). Au cours de la conversation, M. [F] m’a également indiqué qu’il sous-louait les terres agricoles à un autre agriculteur'.

48. Il existe un 'contrat de cultures’ conclu entre M. [F] et M. [C] le 4 mars 2016 qui a pour objet 'la réalisation de travaux agricoles nécessaires à la bonne exploitation de l’ensemble des terres agricoles mises en valeur par M. [F]'.

49. Ce contrat, qui porte sur les parcelles louées à [Localité 29] (ZM [Cadastre 4] et [Cadastre 5], ZK[Cadastre 24], [Cadastre 1], [Cadastre 13]) et [Localité 30] (ZC [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21]), 'est conclu pour une durée de 5 années culturales'. Il prévoit que 'la dernière année culturale s’achèvera avec la dernière récolte de l’année 2021' et qu’il 'se renouvellera tacitement pour une même durée à défaut de congé délivré par l’une ou l’autre des parties, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum six mois avant l’expiration de la période en cours'.

50. Le contrat de cultures est quasiment concomitant à l’arrêté préfectoral du 31 mars 2016 ayant refusé la demande d’autorisation d’exploiter de M. [C].

51. Il prévoit une tarification des services de M. [C] de la façon suivante :

— refacturation des approvisionnements à prix courant

— facturation de l’heure de tracteur sur une base de 30 €/ ha

— facturation horaire du prestataire sur la base du SMIC horaire.

52. M. [F] prétend que ce contrat serait expiré. Toutefois, la seule facture établie par M. [C] date du 22 décembre 2022 (495 €), c’est-à-dire à une date où le contrat initial est censément expiré. Il semble donc avoir été renouvelé en raison de la tacite reconduction prévue 'à défaut de congé (sic) délivré par l’une ou l’autre des parties', ce d’autant que M. [F] ne justifie pas d’une quelconque formalité de résiliation à l’expiration du contrat.

53. L’article 3 décrit les prestations entendues : 'Il est convenu que le prestataire assurera en 2016 pour le compte du demandeur, le couvert végétal des 32.060 ha précédemment mis en valeur par le demandeur. (…) Le prestataire préparera les terrains, fournira lui-même les semences et réalisera la récolte. Pour les terres en fermage, le demandeur restera seul responsable de ses obligations en qualité de preneur en place, M. [C] n’intervenant qu’en qualité de prestataire du demandeur. En contrepartie, le demandeur conservera les terres sur sa déclaration PAC, percevra les DPB, conservera la paille qu’il pourra céder à qui bon lui semble et sera propriétaire de la récolte. La récolte sera vendue sur pied au prestataire'.

54. Ce contrat de prestations de service n’a donc pas de caractère occasionnel puisqu’il s’inscrit dans la durée (au moins 5 ans renouvelables par tacite reconduction). Il entraîne un véritable transfert de jouissance temporaire et prévoit bien une contrepartie onéreuse (contrats de vente des fruits de l’exploitation exclusivement au prestataire).

55. Ce contrat constitue, sans le dire, une véritable sous-location et, partant, un deuxième motif de résiliation du bail rural.

3 – le changement de la destination agricole des biens loués :

56. Les appelantes versent aux débats diverses photographies témoignant de l’activité de caravaning dans le hangar loué par M. [F], outre la présence d’un petit tracteur de faible puissance selon les bailleresses et servant uniquement à tracter les caravanes.

57. Si l’intimé stigmatise à juste titre la valeur probante de ces clichés, il ne conteste pas l’activité de caravaning, comme étant une continuation de celle jadis pratiquée par M. [R] lui-même, assertion que n’ont pas entendu remettre en cause les consorts [R].

58. Les consorts [R] produisent également les attestations :

— de M. [V] indiquant que 'ce hangar abritait des caravanes et des bateaux en hivernage en quantité variable selon la saison',

— de M. [J] qui indique qu’en novembre 2022, 'le hangar était plein de caravanes',

— de M. [Y] qui a 'connaissance d’une activité d’hivernage de caravanes dans le hangar de Mme [P] et Mme [R]'.

59. M. [F], qui ne produit aucun élément de comptabilité permettant de confirmer ou d’infirmer le caractère accessoire de cette activité d’hivernage de caravanes, est taisant sur les revenus qu’elle lui procure.

60. Puisque M. [F] ne se sert plus du hangar que pour stocker des caravanes, de sorte qu’il n’en éprouve plus un besoin impérieux aux fins d’entreposage du matériel propre à assurer l’exploitation des terres, les consorts [R] pourraient le louer indépendamment des terres dans le cadre d’un contrat civil ou commercial.

61. C’est d’ailleurs le sens de la proposition qui lui a été faite le 5 août 2022 par les consorts [R] en forme de régularisation : conclure un bail civil avec lui pour le seul hangar et permettre l’installation d’un jeune agriculteur sur les terres.

62. Le dévoiement de l’utilisation du hangar entraîne donc un préjudice pour les bailleresses, ce qui constitue un troisième motif de résiliation du bail rural.

4 – l’usage abusif de l’eau de l’étang :

63. Le bail rural du 6 novembre 1013 comporte un article 4 'déclarations diverses’ indiquant que 'le preneur est autorisé, pendant la durée du bail, à utiliser l’eau de l’étang situé sur la parcelle cadastrée ZK [Cadastre 20] pour le nettoyage du matériel agricole et le remplissage des appareils de traitement des cultures. En revanche, le preneur ne pourra utiliser cette eau pour l’irrigation des cultures'.

64. Les consorts [R] produisent les attestations :

— de M. [V] qui déclare avoir 'vu en juillet 2022 que M. [F] a puisé de l’eau dans l’étang (…) pour irriguer ses cultures de maïs qui jouxtaient l’étang',

— de M. [Y] indiquant avoir 'pu constater (…) que les champs dont Mme [P] et Mme [R] sont propriétaires étaient irrigués par l’eau de leur étang, de manière régulière jusqu’à l’été 2022'.

65. M. [F] ne disconvient pas de cette utilisation mais indique qu’il n’a jamais reçu de mise en demeure à ce sujet et que les consorts [R] ne justifient pas d’un préjudice.

66. Dans leur lettre recommandée avec avis de réception du 5 août 2022 déjà évoquée, les consorts [R] faisaient également état de l’utilisation prohibée de l’eau de l’étang pour l’irrigation des cultures.

67. Toutefois, la preuve n’est pas rapportée d’un préjudice pour les consorts [R], les seules photographies produites à cet égard, dont encore une fois on ignore tout des circonstances dans lesquelles elles ont été prises, censées démontrer un assèchement de l’étang alors qu’elles sont datées du 31 juillet 2022, étant insuffisantes à cet égard.

68. Il n’en demeure pas moins que le jugement sera infirmé en raison des trois motifs de résiliation retenus pas la cour.

69. Il sera fait droit à la demande de résiliation :

— du bail écrit du 6 novembre 2013 portant sur portant sur les parcelles sises à [Localité 29] (ZM [Cadastre 4] et [Cadastre 5], ZK[Cadastre 24], [Cadastre 1], [Cadastre 13] et [Cadastre 20], ZL [Cadastre 25] et [Cadastre 6]) et [Localité 30] (ZC [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21] et [Cadastre 23], ZD [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]) pour une surface de 36 ha 76 a et 12 ca,

— du bail verbal portant sur les parcelles sises à [Localité 29] (ZL30 pour 52 a 70 ca et ZL31 pour 7 ha 36 a 70 ca).

Sur le délai de grâce

70. Pour solliciter un délai de grâce jusqu’à la fin de la saison culturale actuelle, c’est-à-dire jusqu’au 31 juillet 2025, M. [F] déclare dépendre financièrement des revenus tirés du fonds objet du bail. Il affirme avoir effectué d’importants investissements en vue de la préparation de la nouvelle saison culturale et devoir reloger les caravanes qu’il stocke.

71. Les consorts [R] stigmatisent la mauvaise foi de M. [F] et le fait qu’il ne produise aucune pièce sur la réalité de sa situation financière.

Réponse de la cour

72. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose en son 1er alinéa que 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales'.

73. L’article L. 412-4 prévoit que 'la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

74. Il est de coutume de laisser le preneur d’un bail rural enlever la récolte déjà semée avant de quitter les lieux.

75. Il sera donc fait droit à la demande de M. [F].

Sur les dépens

76. M. [F], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

77. L’équité commande de faire bénéficier les consorts [R] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Nazaire du 29 mars 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation :

— du bail écrit du 6 novembre 2013 portant sur portant sur les parcelles sises à [Localité 29] (ZM [Cadastre 4] et [Cadastre 5], ZK[Cadastre 24], [Cadastre 1], [Cadastre 13] et [Cadastre 20], ZL [Cadastre 25] et [Cadastre 6]) et [Localité 30] (ZC [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21] et [Cadastre 23], ZD [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]) pour une surface de 36 ha 76 a et 12 ca,

— du bail verbal portant sur les parcelles sises à [Localité 29] (ZL[Cadastre 10] pour 52 a 70 ca et ZL31 pour 7 ha 36 a 70 ca),

Dit que M. [K] [F] et tous occupants de son chef devront libérer l’ensemble des immeubles loués avant le 31 juillet 2025,

Passé ce délai, dit que M. [K] [F] sera redevable d’une astreinte de 50 € par jour de retard pendant un délai de six mois, après quoi il sera de nouveau statué et autorise Mme [A] [R] épouse [P] et Mme [M] [R] à requérir le concours de la force publique,

Condamne M. [K] [F] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [K] [F] à payer à Mme [A] [R] épouse [P] et Mme [M] [R] ensemble la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,