5ème Chambre

ARRÊT N° 61

N° RG 22/01718 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SR4Y

(Réf 1ère instance : 20/05797)

M. [G] [X]

C/

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’ILLE ET VILAINE 'NEOT OA'

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [F] (+ afm)

M^e Sizaret

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2025, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [G] [X]

né le 07 Septembre 1989 à [Localité 6], de nationalité française,

[Adresse 4]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/002599 du 01/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Représenté par M^e Bertrand MAILLARD, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’ILLE ET VILAINE 'NEOTOA', immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 347 498 370, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par M^e Virginie SIZARET, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

Par actes sous seing privé des 4 et 13 mai 2015, l’office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine Neotoa (ci-après désigné comme l’établissement Neotoa) a consenti un bail d’habitation à M. [G] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 314,57 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [G] [X] inhérente à des dettes locatives le 12 juin 2019.

Par acte d’huissier de justice du 8 juillet 2020, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 611,76 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte d’huissier de justice du 21 septembre 2020, l’établissement Neotoa a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes.

Par jugement en date du 4 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :

— rejeté l’ensemble des demandes tant avant-dire droit que reconventionnelles et accessoires formulées par M. [G] [X],

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 juillet 2020 n’a pas été réglée dans les deux mois,

— constaté, en conséquence, que le contrat conclu les 4 et 13 mai 2015 entre l’établissement Neotoa, d’une part, et M. [G] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 8] est résilié depuis le 9 septembre 2020,

— dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

— ordonné à M. [G] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné M. [G] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 349,20 euros par mois,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 septembre 2020, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamné M. [G] [X] à payer à l’établissement Neotoa la somme de 3 817,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2020 sur la somme de 2 611,76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamné M. [G] [X] à payer à l’établissement Neotoa la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [G] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 juillet 2020 et celui de l’assignation du 21 septembre 2020,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision en ce compris sur les frais irrépétibles et les dépens.

Le 11 mars 2022, M. [G] [X] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 décembre 2022, il demande à la cour de :

— le recevoir en son appel principal et le dire bien fondé,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes en date du 4 février 2022 dont appel en ce qu’il :

* a rejeté l’ensemble de ses demandes tant avant-dire droit que reconventionnelles et accessoires,

* dit n’y avoir lieu à lui octroyer des délais de paiement sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de recouvrement,

* l’a condamné à payer à l’établissement Neotoa la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamné aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 juillet 2020 et celui de l’assignation du 21 septembre 2020,

Et statuant à nouveau :

Sur ses demandes reconventionnelles et avant-dire droit :

À titre principal :

— dire et juger qu’il a subi un préjudice de jouissance, dont la responsabilité incombe entièrement à l’établissement Neotoa,

— fixer le montant de ce préjudice de jouissance à la somme de 8 302,91 euros,

En conséquence :

— condamner l’établissement Neotoa à lui verser la somme de 7 643,97 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— faire application du mécanisme de la compensation légale,

— dans l’hypothèse dans laquelle il subsisterait un reliquat de dette après apurement des comptes entre les parties, il sollicite l’octroi de délais de paiement au titre du remboursement de sa dette locative,

— débouter l’établissement Neotoa de sa demande de condamnation à son encontre au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Neotoa à verser à M. Bertrand [F], avocat de M. [G] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

À titre subsidiaire :

— ordonner, avant-dire droit, une expertise judiciaire de l’immeuble et de l’appartement,

— surseoir à statuer sur l’ensemble des prétentions de l’établissement Neotoa, et sur ses demandes,

En conséquence :

— désigner l’expert qu’il plaira à la juridiction

— dire que l’expert devra constater l’ensemble des désordres affectant l’appartement et l’immeuble dans lequel est situé son appartement et en déterminer les causes,

— dire que l’expert devra dresser la liste des travaux à réaliser de nature à mettre définitivement fin aux désordres,

— dire que l’expert devra évaluer le préjudice de jouissance dont il a souffert durant la période d’occupation du logement,

— dire que l’expert devra apurer les comptes entre les parties,

— dire que la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert devra être mise à la charge de l’établissement Neotoa,

— à titre subsidiaire, le dispenser de toute consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, étant bénéficiaire de 1'aide juridictionnelle,

En tout état de cause,

— surseoir à statuer sur ses autres demandes présentées dans l’attente du rapport d’expertise,

— dépens comme de droit.

Par dernières conclusions notifiées le 18 juillet 2024, l’établissement Neotoa demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 4 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en toute ses dispositions,

— condamner M. [G] [X] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens d’appel,

À titre subsidiaire,

— si une expertise judiciaire devait être ordonnée, mettre à la charge de M. [G] [X] les frais de consignation à valoir sur la rémunération de l’expert désigné.

Par ordonnance du 11 mai 2023, le conseiller de la mise en état a :

— donné acte à M. [X] de son désistement concernant l’incident en communication de pièce,

— laissé les dépens de l’instance à la charge de l’office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le préjudice de jouissance

M. [X] expose qu’ayant quitté le logement il n’entend plus remettre en cause la mise à exécution de la clause résolutoire ni son expulsion. Il sollicite désormais uniquement l’infirmation du jugement qui l’a débouté de sa demande au titre du préjudice de jouissance en considérant que les pièces qu’il produisait étaient suffisantes à établir la réalité du préjudice invoqué.

Il indique verser aux débats des photos, témoignages et rapport établissant la réalité des désordres à savoir la présence d’une forte humidité, l’absence d’isolation thermique et la présence de moisissures et les conditions dans lesquelles il a été contraint de vivre durant des années, n’ayant pas les moyens financiers de déménager.

Il dit avoir prévenu le bailleur social des problèmes d’humidité dès que les problèmes sont intervenus par téléphone puis en se rendant au siège et qu’il s’est résigné à adresser un courrier recommandé en 2018 en l’absence de diligence du bailleur et ce avant la délivrance de l’assignation en résiliation de bail.

Il ajoute que les différents désordres s’illustrent également au travers des factures énergétiques exorbitantes qu’il a dû acquitter.

Il reproche au bailleur social d’avoir missionné la société Assnet en janvier 2019 uniquement après y avoir été contraint par décision du tribunal d’instance du 12 octobre 2018 et sans respecter les conditions posées par le jugement à savoir en dehors de toute période de pluie. Il se fonde néanmoins sur ce rapport technique qui a relevé des anomalies thermiques et un phénomène de condensation.

Il expose que les fissures présentes en façade ont engendré un désordre important avec des infiltrations et de l’humidité avant la réalisation de travaux par la société Cadec. Il ajoute que le bailleur social a limité l’intervention de la société Cadec à la réalisation de joints alors que celle-ci avait émis une réserve dans son devis en indiquant qu’une isolation par l’extérieur serait plus appropriée au problème avec isolation du parement intérieur au niveau du vide sanitaire.

Il conteste, par ailleurs, être le seul locataire à se plaindre de problème d’humidité en se fondant sur l’attestation de sa voisine, Mme [N] qu’il produit et sur les photographies de l’extérieur de l’immeuble.

Il reproche à l’établissement Neotoa de s’être défaussé de sa responsabilité de bailleur en ne procédant pas aux réparations nécessaires, en ne constatant les désordres que tardivement et sur injonction judiciaire et en limitant le coût des travaux à du colmatage non adaptés à la situation.

Il conteste les reproches adressés par le bailleur social à son égard en affirmant qu’il entretient parfaitement son logement et l’aère de façon régulière. Il explique que si les volets sont fermés la journée, cela fait suite à une demande de son assureur pour sécuriser son logement qui se situe au rez-de-chaussée.

S’agissant de l’évaluation de son préjudice de jouissance, il soutient que le point de départ doit être fixé au 13 mai 2015, depuis son entrée dans les lieux, ou à tout le moins au mois de décembre 2017, date à laquelle il s’est plaint auprès du bailleur.

Il fait valoir que les désordres ont entraîné un trouble indéniable à ses conditions d’existence en ce qu’il n’a pas pu accueillir son fils dans un cadre de vie décent et convenable et en ce qu’ils lui ont causé des problèmes de santé constatés par médecin ainsi qu’à son fils.

Il explique avoir refusé 4 propositions de relogement en raison de problèmes de sécurité dans les quartiers où se trouvaient ces relogements.

En raison de la durée et de la nature des désordres, il demande le versement d’une indemnité sur la base d’un abattement de 30 % par mois de loyer soit une somme de 8 302,91 euros entre le 13 mai 2015 et le 13 mars 2022, date de sortie du logement.

Il sollicite l’application du principe de compensation légale.

En réponse, l’établissement Neotoa rappelle que M. [X] ne va se plaindre pour la première fois d’une humidité importante dans son logement que le 15 juin 2018 après la délivrance d’une l’assignation en résiliation de bail pour défaut et retard de paiement de loyer en mars 2018. Il conteste toute négligence. A ce titre, il expose qu’il n’a pas attendu la décision du tribunal d’instance du 12 octobre 2018 pour mandater la société Assnet puisque celle-ci est intervenue le 29 juin 2018 et a remis son rapport le 2 juillet 2018 constatant la présence d’une fissure sous la fenêtre de la chambre, juste après la réclamation de M. [X] et qu’il a immédiatement mandaté la société MBC pour procéder aux travaux de reprise le 3 juillet 2018.

Il rappelle que par un jugement précédent du 12 octobre 2018, le tribunal d’instance avait d’ailleurs retenu que le bailleur était intervenu rapidement pour faire réaliser les travaux et avait débouté le locataire de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance. Il indique que cette même décision lui avait ordonné de procéder à des tests d’humidité dans la chambre et à une mesure de température, ce qu’elle a respecté en commettant l’entreprise Assnet pour la réalisation des tests puis l’entreprise Cadec pour la réalisation des travaux préconisés. Il écrit que la société Cadec a procédé à la réalisation de joints au droit des plinthes sur les doublages et fenêtres et prises électriques de toutes les pièces et que le fait qu’elle ait envisagé une isolation par l’extérieur ne peut permettre de considérer que ces travaux seraient les seuls à devoir être envisagés contrairement à ce qu’affirme l’appelant. Il précise que l’isolation totale par l’extérieur demandée par M. [X] n’est pas envisageable alors qu’il est le seul locataire à se plaindre de problèmes d’humidité dans l’ensemble immobilier. Il considère que l’attestation de Mme [N] n’est pas probante.

Il fait également valoir que l’insuffisance de ventilation invoquée par l’appelant n’est étayée par aucune pièce.

Il reproche à M. [X] de ne pas démontrer le caractère indécent du logement lui ayant occasionné un préjudice de jouissance. Il relève que l’appelant ne verse aucun constat d’huissier ou certificat médical mettant en lien son état de santé avec l’état de son logement et se contente de verser des photographies qui ne sont pas probantes ou des attestations non précises.

Il affirme que l’appartement occupé par M. [X] est parfaitement décent et en bon état de réparations au vu de l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par procès-verbal d’huissier du 9 mai 2022 qu’il produit. Il ajoute qu’il n’est pas reproché à l’appelant de ne pas avoir aéré son logement mais d’avoir refusé la réalisation de travaux préconisés par un professionnel qui étaient de nature à mettre fin aux désordres invoqués.

Enfin, il expose avoir présenté à M. [X] cinq propositions de relogement qu’il a refusées pour 4 d’entre elles, l’une ayant fait l’objet d’un refus de la commission d’attribution des logements.

Parallèlement, le bailleur expose que M. [X] a cessé tout règlement de loyers à compter de mars 2019 et qu’il a dû saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes par exploit du 21 septembre 2020 après que les causes du commandement du 8 juillet 2020 n’ont pas été régularisées. Il demande de confirmer les dispositions du jugement relative à la résiliation du bail et à ses conséquences.

La cour relève que l’appelant ne remet pas en cause les dispositions du jugement relative à la mise à exécution de la clause résolutoire ni à son expulsion. Les autres dispositions du jugement relatives à l’indemnité d’occupation et au titre de l’arriéré locatif ne sont pas plus contestées par les parties. Le jugement sera ainsi confirmé en ces dispositions, seul le préjudice de jouissance étant discuté. A ce titre, le cour constate que l’appelant demande de voir fixer son préjudice de jouissance à la somme de 8 302,91 euros mais sollicite la condamnation du bailleur social à lui verser la somme de 7 643,97 euros sans que la cour ne trouve aucune explication dans ses écritures sur cette différence de montant.

S’agissant de l’indemnisation du préjudice de jouissance, il convient de rappeler que selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En vertu de l’article 2 2. du décret nº 2002 ' 120 du 30 janvier 2002, tel qu’il résulte du décret n° 2017 ' 312 du 9 mars 2017, un logement décent est protégé contre les infiltrations d’air parasites ; les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ; les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munis de portes ou de fenêtres ; les cheminées doivent être munies de trappes.

En vertu de l’article 2 6. du décret nº 2002 ' 120 du 30 janvier 2002, tel qu’il résulte du décret n° 2017 ' 312 du 9 mars 2017, un logement décent permet une aération suffisante ; les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

M. [X] invoque un trouble de jouissance à compter de son état d’entrée des lieux ou à tout le moins à compter du mois de décembre 2017. Or la cour relève que par jugement du 12 octobre 2018, désormais définitif, le tribunal d’instance de Rennes avait alloué à M. [X] une somme de 150 euros au titre de sa demande de réparation de préjudice de jouissance, faute pour le bailleur social d’avoir informé son locataire des démarches qu’il avait effectuées mais l’avait débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre des infiltrations. Il doit en être déduit que la présente demande de M. [X] au titre du préjudice de jouissance ne peut être antérieure à cette décision.

De plus, il doit être relevé que M. [X] ne justifie pas s’être plaint de problèmes d’humidité auprès de son bailleur avant le 15 juin 2018 et ce alors que le bailleur avait saisi le tribunal d’instance de Rennes par exploit du 8 mars 2018 aux fins de résiliation du bail et expulsion suite à une dette locative.

Pour justifier de la forte présence d’humidité, l’absence d’isolation thermique et les moisissures, M. [X] produit les éléments suivants :

— des photographies en noir et blanc d’un bas de mur, d’une façade et d’une fissure sur un mur en pièce n°6 mais ces photographies ne sont que partielles et ne peuvent être rattachées au logement de l’appelant et ne sont pas datées de sorte qu’elles ne sont pas probantes.

— des photographies en couleur d’une façade d’immeuble et de pièces avec des traces d’humidité en pièce n°27 mais qui ne sont pas datées de manière certaine. En effet, les mentions de l’appelant sur ces photographies sur les lieux et les dates ne peuvent être certifiées.

— les attestations de ses parents, M. et Mme [X] qui reprennent exactement les mêmes termes pour mentionner la présence de fissures sous la façade, de passage d’air froid au niveau des plinthes, de linge de lit humides et de sol glacial. Or ces attestations ne précisent pas la période à laquelle les faits décrits auraient été constatés.

— l’évaluation du budget estimé du 21 novembre 2019 au 18 novembre 2020 sur le site de total énergie. A supposer que ce budget concerne le logement de M. [X], ce qui n’est pas établi, le simple fait que les factures mensuelles s’élèvent à 90 euros par mois en période hivernale ne permet pas d’établir les désordres invoqués par l’appelant sans autre élément de comparaison.

— l’attestation de Mme [H] qui indique avoir constaté la présence de moisissures sur les murs mais sans préciser à quelle période, elle a effectué ces constatations. Par ailleurs, les récriminations du témoin à l’encontre de bailleur social ne sont pas de nature à justifier des désordres invoqués par l’appelant.

— le signalement auprès de l’habitat indigne établi par Mme [N] le 19 avril 2021 et le courrier qu’elle a adressé à l’établissement Neotoa pour un appartement qu’elle occupe dans le même immeuble que l’appelant ne démontrent pas la réalité des désordres invoqués par ce dernier.

— un article intitulé 'des moisissures dans nos HLM’ mais il fait suite à un mouvement de protestation des habitants de [Localité 10], un quartier de [Localité 9] et ne concerne donc pas l’appartement de l’appelant qui est situé dans la commune de [Localité 8], en périphérie de la ville de [Localité 9].

Au vu de ces éléments, M. [X] échoue à démontrer la présence des désordres qu’il invoque.

La cour relève que le bailleur ne reproche pas à M. [X] un manque d’aération.

Par ailleurs, M. [X] ne justifie pas plus que les désordres invoqués ont entraîné un trouble indéniable à ses conditions d’existence. En effet, il apparaît à la lecture du jugement d’assistance éducative du 9 juin 2020, que le juge des enfants a maintenu le placement de son fils en raison du conflit parental et de la nécessité de soutenir son fils et non en raison de conditions d’hébergement indécentes. De plus, il ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité entre les problèmes de santé qu’il présente, à savoir une dyshidrose palmo-plantaire, et les problèmes d’humidité de son logement. Les certificats médicaux constatent qu’il souffre de cette maladie mais n’évoquent aucune cause ni aucun facteur d’aggravation de sa maladie pour laquelle il a consulté le 16 juin 2015.

L’établissement Neotoa justifie, de son côté, que suite à la plainte de M. [X] le 15 juin 2018, il a missionné la société Assnet le 21 juin 2018 pour procéder à une recherche de fuites qui a été réalisée le 29 juin 2018 et a fait effectuer une reprise des fissures par la société MBC en juillet 2018 soit avant la décision du tribunal d’instance du 12 octobre 2018. Suite à cette décision, le bailleur produit le courrier qu’il a adressé à M. [X] le 10 janvier 2019 au terme duquel il lui indique avoir mandaté la société Assnet pour procéder à un test d’étanchéité, suite à la reprise de la fissure en façade du bâtiment et lui demande de convenir d’un rendez-vous pour la pose d’un équipement permettant de mesure la température dans sa chambre pendant la période hivernale, n’ayant pas répondu à sa précédente demande en ce sens le 3 janvier 2019.

Le bailleur produit le rapport de recherche de fuite du 25 janvier 2019 réalisé par la société Assnet. Contrairement à ce qu’affirme l’appelant, il n’est pas démontré que les conditions de réalisation de cette recherche de fuite n’ont pas été réalisées conformément à la décision du 12 octobre 2018. La société Assnet constate que la réparation effectuée sur la fissure en façade est pérenne mais note la présence d’une anomalie thermique dans la chambre sinistrée en cueilli de plafond ainsi qu’au niveau de la dalle pouvant engendrer un phénomène de condensation.

Le bailleur communique le devis de la société Cadec du 25 mars 2019 qu’elle a missionné pour procéder aux réparations suite aux conclusions de la recherche de fuite et qui prévoit notamment dans la chambre la réalisation de joint au droit des plinthes sur les doublages et fenêtres et prises électriques. M. [X] ne conteste pas ne pas avoir accepté la réalisation de ces travaux puisqu’il estime qu’ils ne sont pas suffisants. Or le fait que la société Cadec ait indiqué dans son devis 'une isolation par l’extérieur serait sans doute plus appropriée au problème avec isolation du parement intérieur au niveau du vide sanitaire’ et ait émis une réserve n’est pas de nature à remettre en cause la nécessité des travaux qu’elle préconise à titre principal et qu’elle a listés dans son devis après avoir eu communication du rapport de fuite. Il n’appartient pas à M. [X] de solliciter les travaux qu’il estime appropriés au vu de cette seule réserve et en l’absence de documents émanant de professionnels du bâtiment qui viendraient étayer ses affirmations.

Il apparaît, au vu de ces éléments, que le bailleur social ne peut être considéré comme défaillant.

Le jugement, qui a débouté M. [X] de sa demande au titre du préjudice de jouissance, sera confirmé.

— Sur la demande de délais de paiement

M. [X] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de verser la somme de 60 euros par mois en sus de son loyer afin de régler cette dette locative.

L’établissement Neotoa s’y oppose en rappelant que M. [X] a cessé unilatéralement tout règlement depuis le mois de mars 2019 sans aucune autorisation judiciaire et que sa dette locative, qui était de 6 084,66 euros au 8 avril 2021, s’élève désormais à 9 213,34 euros.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, cette possibilité n’est offerte au juge que lorsque le bailleur sollicite le bénéfice d’une clause résolutoire prévue au bail.

A titre liminaire, il convient de relever que la proposition de M. [X] de verser 60 euros par mois sur trois années et a fortiori sur deux années ne permettrait pas d’apurer la dette locative qui s’élève au 17 juin 2022 à la somme de 11 624,14 euros, somme qui n’est pas contestée.

La cour constate que M. [X] n’indique pas quelle est sa situation de revenus actuelle et qu’il n’a pas produit de pièces actualisées sur sa situation professionnelle, ce qui ne permet pas à la cour de connaître ses perspectives de gains à court ou moyen terme.

De plus, il n’est pas contesté qu’il n’a versé aucune somme au titre de sa créance locative depuis le jugement entrepris de sorte qu’il ne peut être considéré comme de bonne foi. Par ailleurs, il doit être relevé qu’il a bénéficié des larges délais de paiement depuis le jugement entrepris du 4 février 2022.

Au vu de ces éléments, M. [X] ne démontre pas qu’il rencontre des difficultés qui objectivement ne lui permettent pas de satisfaire à son obligation de paiement ni que les difficultés qu’il invoque résultent de circonstances indépendantes de sa volonté. Il sera, par conséquent, débouté de sa demande de délais de paiement.

— Sur la demande subsidiaire d’expertise avant-dire droit

M. [X] sollicite que soit ordonnée une expertise judiciaire. Il fait valoir que si les désordres qu’il allègue sont réels, il n’est pas un professionnel du bâtiment et il lui est difficile de dresser un constat circonstancié des désordres affectant son ancien logement. Dans l’attente des conclusions d’expertise, il demande qu’il soit sursis à statuer.

L’établissement Neotoa s’y oppose en arguant que sa demande n’est motivée que par le fait d’obtenir un sursis à statuer et que cette demande n’est pas nécessaire vu qu’il a quitté le logement depuis le 14 avril 2022. Il ajoute que cette expertise a manifestement pour but de suppléer la carence de M. [X] à démontrer l’indécence du logement. Il demande de confirmer le jugement qui l’a débouté de cette demande.

Aux termes des dispositions de l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 du même code dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Il a été démontré que M. [X] échouait à justifier de la réalité des désordres invoqués de sorte que sa demande d’expertise ne peut être analysée que comme une tentative de pallier sa carence dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

De surcroît, la cour relève que M. [X] a quitté le logement depuis le 14 avril 2022 soit plus de 30 mois de sorte que cette mesure d’instruction n’apparaît d’aucune utilité.

Le jugement, qui l’a débouté de sa demande à ce titre, sera confirmé.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, M. [X] sera condamné à payer la somme de 1 500 euros à l’établissement Neotoa au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [G] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne M. [G] [X] à payer à l’office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine Neotoa la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne M. [G] [X] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,