1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/07143

N° Portalis

DBVL-V-B7F-SGVJ

(Réf 1ère instance : 19/00870)

S. C. I. LOC IMMO

C/

M. [S] [K]

Mme [Z] [H] épouse [K]

S. C. P. [X] [J] [B] [U] NOTAIRES ASSOCIES

Société [B] [U] ET TANGUI LE CALVEZ, NOTAIRES ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Morgane LIZEE lors des débats et Madame Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 10 septembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 11 février 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 19 novembre 2024

****

APPELANTE

SCI LOC IMMO immatriculée au RCS de VANNES sous le n° 480. 869. 007

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [S] [K]

né le 25 août 1980 à [Localité 8]

Madame [Z] [H] épouse [K]

née le 25 décembre 1984 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Tous deux représentés par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

SCP [X] [J] [B] [U] NOTAIRES ASSOCIES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 9]

SELARL [B] [U] ET TANGUI LE CALVEZ, NOTAIRES ASSOCIES prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, nommée par arrêté du 27. 01. 2020 en remplacement de la SCP [X] [J] et [B] [U], notaires, dissoute

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tous deux représentées par M^e Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Le 25 mars 2015, la Sarl Loc Immo (devenue la Sci Loc Immo) a vendu à M. [S] [K] et à Mme [Z] [H] épouse [K] (ci-après dénommés M. et Mme [K]) un appartement en duplex sis [Adresse 4] à [Localité 11] (44), cadastré section VX n°[Cadastre 2] Lieudit [Adresse 3], d’une surface d'1 are et de 85 centiares pour un montant de 89.000 €, suivant acte notarié reçu au rapport de Maître [J], notaire associé de la Scp notariale [J]-[U].

2. Invoquant avoir appris en janvier 2018 que l’appartement acquis avait fait l’objet d’un rapport d’inspection sanitaire puis d’un arrêté préfectoral en date du 22 mai 2013 classant le logement comme impropre à l’habitation au sens de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique et considérant qu’en leur dissimulant ces éléments, la Sarl Loc Immo avait commis une réticence dolosive, les époux [K] ont sollicité la nullité de la vente avec restitutions réciproques dans un cadre amiable.

3. M. [P], gérant de la Sarl Loc Immo, a contesté les griefs allégués et aucune solution amiable n’a pu être trouvée entre les parties.

4. Par actes d’huissier du 9 mai 2019, M. et Mme [K] ont donc fait assigner la société Loc Immo et la Scp notariale [J]-[U] devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire sur le fondement des articles 1116, 1240 et 1641 et suivants du code civil aux fins de voir :

— à titre principal, prononcer la nullité du contrat de vente en date du 25 mars 2015 conclu la société Loc Immo, pour réticence dolosive, portant sur l’appartement en souplex, sis [Adresse 4] à [Localité 11] (44),

— à titre subsidiaire, prononcer la résolution du contrat de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— ordonner la restitution du bien au profit de la société Loc Immo et la restitution du prix de vente (89.000 €) à leur profit,

— condamner la société Loc Immo au paiement de dommages et intérêts.

5. Par jugement du 12 août 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

— prononcé la nullité de la vente immobilière consentie par la société Loc Immo à M. et Mme [K] sur le bien constituant le lot n° 20 de l’immeuble en copropriété cadastré VX [Cadastre 2] situé [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 11] le 25 mars 2015, par acte authentique au rapport de Maitre [J] notaire associé de la Scp notariale [J]-[U], notaire à [Localité 9],

— dit en conséquence que M. et Mme [K] devaient restituer à la société Loc Immo le bien immobilier dans un délai de 2 mois à compter du jugement en libérant les lieux de tout occupant de leur chef,

— dit en conséquence que la société Loc Immo devait restituer la somme de 89.000 € à M. et Mme [K] dans un délai de 2 mois à compter du jugement,

— condamné la société Loc Immo à verser à M. et Mme [K] la somme de 13.601,65 € à titre de dommages-intérêts, outre un montant équivalent aux frais de dossier, frais d’intermédiaire, intérêts et primes d’assurance versées par M. et Mme [K] en exécution des contrats de prêt finançant l’acquisition du bien jusqu’à l’annulation de la vente, conformément à l’échéancier de remboursement des deux emprunts n° 10000336818 et n° 10000336819,

— débouté M. et Mme [K] de leurs autres et plus amples demandes formées contre la société Loc Immo,

— débouté M. et Mme [K] de leurs demandes formées contre la Scp notariale [J]-[U],

— débouté la société Loc Immo de ses demandes reconventionnelles formées contre M. et Mme [K],

— condamné la société Loc Immo à verser la somme de 2.000 € à M. et Mme [K] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la Scp notariale [J]-[U] supportera la charge de ses frais irrépétibles,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

6. Par déclaration du 16 novembre 2021, la société Loc Immo a interjeté appel du jugement, sauf en ce qu’il a :

— débouté M. et Mme [K] de leurs autres et plus amples demandes formées contre la sarl Loc Immo,

— débouté M. et Mme [K] de leurs demandes formées contre la scp notariale [J]-[U].

7. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

8. La société Loc Immo expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 septembre 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— ordonner l’appel de la société Loc Immo est recevable et bien fondé,

— ordonner la nullité du jugement,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter M. et Mme [K] de toutes leurs demandes,

— condamner ces derniers au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive à hauteur de 5000 €,

— à titre subsidiaire dans le cas du prononcé de la résolution de la vente ou de la nullité de la vente, les subordonner à la remise en état du local tel qu’il existait au jour de la vente,

— ordonner l’établissement d’un état des lieux préalable à la restitution des locaux,

— condamner M. et Mme [K] aux travaux réparatoires en cas de dégradation,

— condamner ces derniers à lui payer à une indemnité d’occupation du 25 mars 2015 au 30 Septembre 2022 à hauteur de 81.000 €,

— condamner les mêmes à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

9. M. et Mme [K] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 24 avril 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— à titre principal, confirmer le jugement,

— prononcer la nullité du contrat de vente en date du 25 mars 2015 conclu entre la société Loc Immo et eux, pour réticence dolosive, portant sur l’appartement souplex sis [Adresse 4] (cadastré section VX n°[Cadastre 2] Lieudit [Adresse 3] d’une surface d'1 are et de 85 centiares),

— à titre subsidiaire, si la cour estime que la réticence dolosive est insuffisamment caractérisée, prononcer la résolution du contrat de vente susmentionné,

— à titre infiniment subsidiaire, si la cour estime que la réticence dolosive et le vice caché sont insuffisamment caractérisés, prononcer la résolution du contrat de vente susmentionné,

— confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions, sauf à actualiser et repréciser leur préjudice, se détaillant comme suit :

—  7.794,04 € au titre des frais d’acte notarié,

— le coût (frais de dossier, frais d’intermédiaire, intérêts, primes d’assurance, frais de remboursement anticipé) des deux crédits contractés pour l’acquisition du bien immobilier litigieux, correspondant aux montants suivants :

* 42.611,08 € s’agissant du prêt n° 10000336818,

* 2.255,54 € s’agissant du prêt n° 10000336819,

—  8.221,92 € au titre des charges de copropriété entre 2015 et 2023, outre celles qui seront exposées en 2024,

—  1.139,48 € au titre des pénalités de remboursement anticipé,

—  8.995,96 € au titre des taxes foncières réglées depuis 2015, outre les taxes foncières exposées jusqu’à la décision à intervenir,

—  900 € au titre du préjudice moral,

— condamner la société Loc Immo, au paiement d’une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens,

— constater l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir,

— débouter la société Loc Immo de toutes ses autres demandes.

10. La scp [X] [J] [B] [U] et la selarl [B] [U] et Tangui Le Calvez exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 mars 2022 aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

— dire n’y avoir lieu à nullité du jugement de première instance,

— mettre hors de cause la selarl [B] [U] et Tangui Le Calvez notaires associés,

— renvoyer les parties à faire désigner un administrateur ad hoc aux fins de représentation de la scp [X] [J] et [B] [U].

— statuer ce que de droit sur les mérites de l’appel et sur la nullité de la vente.

— condamner la partie succombante en tous les dépens.

11. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

1) Sur la nullité du jugement

12. La société Loc Immo demande à la cour de prononcer la nullité du jugement au motif que celui-ci a été rendu alors que la Scp [X] [J] et [B] [U] était dissoute, information qui n’avait pas été portée à la connaissance du tribunal.

13. M. et Mme [K] allèguent que la radiation de la Scp [J] -[U] en cours d’instance n’a pas eu pour effet de supprimer sa personnalité morale et n’a donc aucune incidence sur l’action en nullité de la vente, outre que cette radiation ne cause aucun grief à la société Loc Immo. Ils estiment aussi que la désignation d’un mandataire ad hoc ne leur incombe pas, n’étant pas appelants à titre principal ou incident.

14. La Scp [J]- [U] et la Selarl [B] [U] -Tangui Le Calvez font valoir que la radiation de la Scp au registre du commerce n’emporte pas disparition de la personnalité morale, outre que la dissolution et la liquidation de la Scp [J]-[U] n’a causé aucun grief à la société Loc Immo en l’absence de demandes réciproques. Elles font observer qu’il appartenait soit à la société Loc Immo soit à M. et Mme [K] dans le cadre d’un éventuel appel incident de faire désigner judiciairement un administrateur ad hoc pour représenter la Scp dissoute. Elles concluent que la Selarl, à qui la Sci Loc Immo a fait signifier ses conclusions d’appelante, étant étrangère au litige et ne venant pas aux droits de la Scp, ne pourra répondre de la responsabilité de la scp.

Réponse de la cour

15. En l’espèce, par acte d’huissier en date du 9 mai 2019, les époux [K] ont fait assigner la Scp [J]-[U] aux fins de garantir la société Loc immo de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elle (sic).

16. Il en résulte qu’au moment de l’assignation, la Scp [J]-[U] avait la personnalité morale de sorte que la procédure est régulière.

17. Il est exact qu’en cours de procédure, suite au retrait de Me [X] [J] et de Me [B] [U], la Scp a été dissoute. Les opérations de liquidation ont été clôturées le 15 février 2021 et la Scp a été radiée du registre du commerce le 24 mars 2021, soit avant que le jugement ne soit rendu le 12 août 2021.

18. Toutefois, la Sci Loc Immo ne précise pas sur quel fondement juridique la nullité du jugement serait encourue du seul fait que le jugement soit rendu à l’encontre de la Scp radiée.

19. Il est constant en droit, au visa de l’article 1844-8 du code civil que la personnalité morale d’une société dissoute subsiste aussi longtemps que les droits et obligations à caractère social ne sont pas totalement liquidés (Cass. Civ. 31 mai 2000, n° 98-19435 P).

20. La personnalité morale subsiste lorsque la société est engagée dans une instance judiciaire (Cass. com. 13 février 1996, Cass. com. 20 février 2001).

21. En l’occurrence, le tribunal n’a pas été informé de cette dissolution et aucune demande d’interruption n’a été formulée en application de l’article 370 du code de procédure civile.

22. Les parties doivent assumer leurs choix procéduraux. Il appartenait ainsi à la Sci Loc Immo (appelante) ou aux époux [K] (demandeurs initiaux) de faire constater l’interruption de l’instance et de solliciter la désignation judiciaire d’un administrateur ad hoc pour représenter la Scp dissoute. Il est observé qu’en appel, la société Loc Immo ne forme pas davantage qu’en première instance de demandes à l’encontre de la Scp [X] [J] et [B] [U] et que les époux [K] ne forment plus aucune demande de garantie à l’encontre des notaires.

23. En toute hypothèse, la conséquence de cette carence ne réside certainement pas dans la nullité du jugement.

24. La Sci Loc Immo sera donc déboutée de cette demande.

25. De même, il n’y a pas lieu de renvoyer les parties à la désignation d’un administrateur ad hoc aux fins de représentation de la Scp [X] [J] et [B] [U]. La demande faite à ce titre par les notaires sera rejetée.

2) Sur la mise hors de cause de la Selarl [B] [U] et Tangui Le Calvez notaires associés

26. La responsabilité du notaire est une responsabilité personnelle. Les actes litigieux (état descriptif de division et surtout l’acte de vente de la Sarl Loc Immo aux époux [K] en date du 25 mars 2015) ont été reçus par Me [J].

27. Là encore, les parties doivent assumer leurs choix procéduraux, en l’occurrence celui pour les époux [K] d’avoir assigné non pas le notaire ayant reçu l’acte de vente mais sa société d’exercice.

28. A ce jour, il n’est pas démontré que la Selarl [B] [U] et Tangui Le Calvez, notaires associés, qui est étrangère à la vente litigieuse, viendrait aux droits de la Scp dissoute et devrait répondre de son éventuelle responsabilité.

29. Il convient de mettre hors de cause la Selarl [B] [U] et Tangui Le Calvez, à l’encontre de laquelle, au demeurant, aucune demande n’est formée.

3) Sur le dol

30. M. et Mme [K] demandent la nullité de la vente sur le fondement de la réticence dolosive, considérant que la société Loc Immo leur a dissimulé les éléments suivants :

— l’existence de l’arrêté préfectoral du 22 mai 2013 rendant le logement impropre à l’habitation ainsi que le rejet de son recours gracieux du 14 août 2013,

— les travaux illégaux ayant consisté à transformer les caves de l’immeuble en logements, la mairie de [Localité 11] ayant formé opposition à la déclaration préalable par arrêté du 4 avril 2008, décision confirmée par le tribunal administratif qui a rejeté en 2010 la requête en annulation présentée par la société Loc Immo,

— la superficie réelle du lot 20 qui n’est pas de 92,67m² comme indiqué dans l’acte de vente mais de 81,160 m².

31. Ils font valoir qu’en raison de ces éléments dissimulés, le logement acheté ne pourra pas être loué et pourra difficilement être revendu. Ils soutiennent que l’illégalité des constructions, associée à l’existence de l’arrêté préfectoral d’insalubrité leur sont opposées par les compagnies d’assurance pour refuser d’assurer leur logement.

32. Ils ajoutent que les travaux illégaux réalisés sont à l’origine de remontées capillaires et de moisissures ayant à ce point dégradé le logement qu’ils ont été contraints de le quitter et de louer dans le parc social, tout en poursuivant le règlement de leur prêt.

33. En réponse à l’argumentation de l’appelante, ils font valoir que l’arrêté préfectoral est toujours d’actualité et qu’il ne porte pas que sur des pièces techniques, mais bien sur des pièces de vie. Ils observent que les pièces visées dans l’arrêté de 2013 ont d’ailleurs été incluses dans la « surface habitable » du bien vendu aux termes de l’acte authentique. Ils considèrent enfin que l’argumentation développée au titre de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique est inopérante dès lors que leur action est fondée sur les dispositions du code civil (dol, vices cachés, défaut de conformité) et que c’est bien la dissimulation de ce que le bien ne pourrait jamais être loué qui pose problème, outre qu’en l’occurrence l’appartement s’est avéré totalement inhabitable, même par les acquéreurs, compte tenu des désordres qui l’ont affecté en lien avec les travaux illégaux et dissimulés réalisés par le vendeur.

34. La Sci Loc Immo soutient que le premier juge a fait une interprétation erronée des faits de l’espèce et de l’article L. 13331-22 du code de la santé publique, en ce que cet article n’interdit que la mise en location des logements concernés et non leur vente, de sorte qu’aucune nullité ne peut être encourue sur ce fondement.

35. Ainsi, la communication de l’arrêté préfectoral de 2013 était inutile dans la mesure où cet arrêté n’avait trait qu’à un lot loué et était inapplicable en matière de vente.

36. Elle plaide que cette communication était d’autant plus inutile que l’arrêté préfectoral portait exclusivement sur le lot n° 1, lequel n’existait plus lors de la vente aux époux [K]. Elle explique en effet que la réunion du lot n° 1 avec le lot n° 4 (outre la création du lot n° 19) dont est issu le lot n° 20, objet de la vente, a eu pour effet de rendre caduc l’arrêté de 2013.

37. Elle ajoute que les époux [K] ont acquis cet appartement pour l’habiter eux-mêmes, la location n’étant jamais entrée dans le champ contractuel, et après l’avoir visité, de sorte qu’ils ont été mis en mesure d’en appréhender la configuration. De même, ils ont été parfaitement informés de ce que le lot n° 20 procédait de la réunion des anciens lots n° 1 et 4 et de la création du lot n° 19 (privatisation du hall). Ils considèrent qu’aucune man’uvre dolosive n’est ainsi caractérisée.

Réponse de la cour

38. L’article 1109 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, dispose qu’il n’y a pas de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

39. L’alinéa 1 de l’article 1116 du code civil (ancien) applicable au contrat de vente signé entre les parties le 25 mars 2015 dispose que « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. »

40. Le dol consiste en une man’uvre ou un mensonge, par commission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement d’une partie, de provoquer chez le cocontractant une erreur qui le détermine à contracter. ll doit émaner du cocontractant ou de son représentant et est constitué d’un élément matériel et d’un élément intentionnel. L’auteur des man’uvres, du mensonge ou de la réticence doit en effet avoir agi « intentionnellement pour tromper le contractant. »

41. La charge de la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant du dol allégué pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié. ll doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur.

42. En l’espèce, Monsieur et Madame [K] font principalement grief à la Sarl Loc Immo de leur avoir dissimulé l’existence d’un arrêté préfectoral antérieur à la vente ayant déclaré impropre à l’habitation l’un des lots composant l’appartement, ainsi que l’illégalité des aménagements des caves en pièces d’habitation.

a. Sur la dissimulation de l’arrêté préfectoral du 22 mai 2013

43. Les époux [K] indiquent avoir découvert en 2018, que par arrêté du 22 mai 2013, le préfet de Loire-Atlantique a mis en demeure la Sarl Loc Immo de cesser la mise à disposition du local situé au rez-de-chaussée et en sous-sol de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 11] aux fins d’habitation et de reloger son occupant, en estimant que celui-ci était 'par nature impropre à l’habitation’ au sens de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, 'du fait de son caractère enterré, de son éclairement très insuffisant, de l’absence d’ouvertures sur l’extérieur, de sa hauteur sous plafond très insuffisante, de la trop faible surface habitable sous une hauteur supérieure à 2,20 m(très inférieure à 16 m²).'

44. La Sci Loc Immo a eu connaissance de cet arrêté qui lui a été notifié le 31 mai 2013 par lettre recommandée avec accusé de réception et à l’encontre duquel elle a formé un recours gracieux.

45. Le 14 août 2013, le préfet de Loire atlantique a pris un arrêté modificatif aux fins de désigner plus précisément le local concerné par la décision administrative, comme étant le local 'accessible par le sous-sol, porte de droite et composé de pièces en partie Est de ce sous-sol, et d’une pièce en rez-de-chaussée placé à l’angle Nord-Est de l’immeuble sis [Adresse 4] (référence cadastrale VX [Cadastre 2]).' Pour le surplus, le recours formé par la société Loc Immo a été rejeté. Le préfet relevait dans sa motivation que le local 'ne respectait pas les dispositions du règlement sanitaire départemental de Loire-Atlantique et ne peut donc être qualifié de logement », que le local « a été aménagé dans le sous-sol de l’immeuble. Il est enterré sur 73 % de sa hauteur. Dans ces conditions et compte tenu de ses caractéristiques (') et malgré les aménagements qui y ont été réalisés, ce local conserve sa nature impropre à l’habitation.'

46. Ces arrêtés sont consécutifs à l’inspection sanitaire effectuée par la ville de [Localité 11] les 19 juin 2012 et 27 mars 2013. Dans le rapport d’inspection sanitaire du 14 février 2013, le local est décrit comme étant enterré sur une hauteur de 1,45 m soit environ 73 % de sa hauteur sous plafond et constitué d’ un coin cuisine, équipé d’une VMC ouverte sur une pièce de vie de 13 m2 et une chambre de 7,65 m2 ne possédant pas d’ouvrants donnant sur l’extérieur, les fenêtres étant scellées. L’inspecteur a considéré que ce local ne bénéficiait pas d’un éclairement naturel suffisant pour un usage d’habitation, que la hauteur sous plafond était insuffisante car elle était inférieure à 2 m sur l’ensemble du local et qu’aucun ouvrant n’était présent sur ce local. II a également constaté que le propriétaire s’était engagé à faire des travaux nécessaires pour raccorder ces locaux à un appartement situé à l’étage supérieur en vue de déclarer les locaux en sous-sol en tant que pièce annexe non habitable. Mais lors de sa visite du 27 mars 2013, seule une échelle de meunier avait été installée dans la pièce principale des locaux situés en sous-sol afin de lui raccorder une pièce de 10 m2 de surface au sol.

L’inspecteur a conclu que dans ces conditions les risques sanitaires étaient toujours présents et que malgré les aménagements réalisés ces locaux conservaient leur nature impropre à l’habitation.

47. Il n’est pas contesté que ce rapport, pas plus que l’arrêté préfectoral du 22 mai 2013 et le rejet du recours gracieux du 14 août 2013 n’ont été portés à la connaissance des époux [K] avant la vente.

48. Si cet arrêté vise expressément l’impossibilité de louer le logement, il n’en reste pas moins que cette décision repose sur un rapport d’inspection du service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 11] ayant conclu au « caractère impropre, par nature, à l’habitation » de ce local situé en sous-sol.

49. Cela signifie que M. et Mme [K] ont acquis un bien qu’ils ne pouvaient ni donner à bail, ni louer pour des séjours de courtes durées de type « air bnb », qui ne sont nullement incompatibles avec une habitation par le propriétaire lui-même.

50. Or, l’habitabilité d’un logement pour soi-même ou pour autrui, ce qui renvoie à la possibilité de louer, est une qualité essentielle attendue de tout acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation.

51. En outre, il importe peu que l’usage immédiat auquel les époux [K] destinaient leur appartement n’ait pas été spécifié au vendeur ni dans les actes (compromis et acte authentique de vente), dès lors que la possibilité de pouvoir mettre son appartement en location relève de l’usage normal de ce type de bien et que cette non-conformité entraînant une restriction importante au droit de propriété pouvait également avoir un impact négatif lors de la revente, ce qu’en tant que professionnel de la transaction immobilière, notamment de la location, la société Loc Immo ne pouvait ignorer.

52. L’indécence du logement et sa non-conformité au règlement sanitaire départemental ayant conduit à l’arrêté préfectoral du 22 mai 2013 constituent des caractéristiques essentielles du bien vendu qui auraient dû être portées à la connaissance des acquéreurs.

53. La société Loc Immo fait valoir que les époux [K] avaient visité le bien de sorte qu’ils en connaissaient les caractéristiques.

54. De fait, l’absence d’ouvrants des pièces en sous-sol, la faible luminosité et l’absence d’aération naturelle étaient parfaitement apparentes. Néanmoins, il ne peut être sérieusement soutenu que M. et Mme [K], qui sont totalement profanes en matière de réglementation immobilière (au contraire du vendeur qui était un professionnel de l’immobilier) étaient en mesure, après avoir visité le bien, de tirer toutes les conséquences des caractéristiques particulières de ce logement au regard des normes applicables, notamment son caractère impropre à l’habitation.

55. En toute hypothèse, la connaissance des lieux par les époux [K] ne dispensait pas le vendeur professionnel de délivrer une information loyale et complète à ces derniers sur le risque de non-conformité de ce logement et l’impossibilité de le mettre en location, ce dont ces derniers n’ont pu se convaincre en visitant les lieux.

56. La société Loc Immo fait également plaider qu’elle n’avait pas à porter cet arrêté préfectoral à la connaissance des acquéreurs au double motif que celui-ci ne concernait que des pièces techniques et qu’il était en tout état de cause devenu caduc lors de la vente. Elle explique en effet que l’arrêté préfectoral ne concernait que le lot n°1 de la copropriété et qu’il n’avait donc plus lieu d’être dès lors que ce lot a disparu pour créer le lot n°20 (issu de la réunion des lots n° 1, 4 et 19) vendu aux époux [K].

57. Il ressort de l’arrêté modificatif du 14 août 2013 que le classement en logement impropre par nature à l’habitation concerne le 'local accessible par le sous-sol, porte de droit, et composé de pièces en partie Est de ce sous-sol, et d’une pièce en rez-de-chaussée placé à l’angle Nord-Est, de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] (référence cadastrale : VX [Cadastre 2]).'

58. Ces 'pièces’ figurent sur les plans du lot n° 20 annexés au compromis de vente et à l’acte authentique. Elles n’ont jamais été vendues aux époux [K] comme des pièces à usage technique puisqu’avant la vente, la société Loc Immo les avaient aménagées en studio et les louait, ainsi qu’il ressort du rapport d’inspection sanitaire.

59. Lors de la vente, ces pièces ont été présentées comme des pièces de vie. D’ailleurs, l’acte notarié d’acquisition du 25 mars 2015 inclut bien les pièces visées par l’arrêté dans la 'surface habitable’ vendue.

60. Il ressort des plans annexés au certificat de superficie effectué par le cabinet Ex’im le 30 août 2016 à la diligence des époux [K] que, outre la salle d’eau /WE, les pièces n° 1, 2 et 3 enterrées visées par l’arrêté préfectoral sont respectivement à usage de cuisine, de salon et de chambre. Les photographies produites corroborent le fait que ces pièces ont été vendues et utilisées par les époux [K] comme des pièces de vie, indispensables à la vie de la famille, et non comme des pièces techniques.

61. Au besoin, le Syndic qui gère le bien sis [Adresse 3] et qui connaît donc parfaitement la disposition des lots, atteste sur l’honneur de ce que 'le Lot n°1 n’est pas au titre du modificatif du règlement de copropriété des pièces techniques.'

62. Or, ces pièces qui représentent plus de la moitié de la superficie du logement (44 m² au rez-de chaussée et 48 m² en partie enterrée selon le conseil de la société Loc Immo en date du 5 juin 2018 adressé au conseil des époux [K]) ont été classées comme impropres à leur destination d’habitation par l’autorité préfectorale.

63. Cet arrêté préfectoral ne portait certes que sur le lot n° 1, qui n’existe plus, mais aucun élément ne permet à la société Loc Immo d’affirmer avec certitude que compte tenu de la réunion de ce lot n° 1 (non conforme) avec le lot n° 4 (conforme) et de la création du lot n° 19 ( hall d’accès privatisé) le logement vendu aux époux [K], constitué par le lot n° 20 ainsi nouvellement créé, était parfaitement conforme à la réglementation et n’était par conséquent plus concerné par l’arrêté préfectoral.

64. Comme l’a relevé le premier juge, la société Loc Immo n’a pas sollicité une nouvelle visite aux fins de rétractation de l’arrêté préfectoral après la création du lot n° 20. Ce faisant, elle a sciemment fait peser sur les futurs acquéreurs un risque de non-conformité de l’appartement ainsi constitué, à sa destination de logement.

65. La société Loc Immo aurait dû s’assurer du retrait de cet arrêté préfectoral avant la vente de l’appartement ou à défaut faire preuve de transparence sur la situation administrative de celui-ci.

66. L’affirmation selon laquelle l’arrêté préfectoral n’a plus lieu d’être, est du reste, totalement contredite par le courrier de la marie de [Localité 11] en date du 14 juin 2018 aux termes duquel il est indiqué aux époux [K] : 'Je fais suite à votre requête concernant l’arrêté relatif au local qui a été déclaré comme impropre à l’habitation au [Adresse 4] à [Localité 11]. Par la présente, je vous confirme que l’enquête menée en janvier dernier [2018] par le service Domaine Public/hygiène n’a pas permis de constater d’amélioration au regard de la réglementation.

Ce local reste impropre par nature à l’habitation, au sens de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique (').'

67. D’ailleurs, les époux [K] justifient de l’impossibilité pour eux d’assurer leur habitation en raison de l’existence de cet arrêté préfectoral, non retiré à ce jour (voir infra).

68. A toutes fins, il est permis de s’interroger sur les motifs de la vente de ce lot n° 20 par la Sarl Loc Immo (dont l’objet social est précisément la location) si comme elle l’affirme, l’appartement était parfaitement conforme aux normes, à la législation et au règlement sanitaire départemental, de sorte que son caractère habitable et louable ne faisait aucun doute.

69. Non seulement la société Loc Immo a sciemment tu les éléments qui permettaient très sérieusement de douter du caractère habitable du logement vendu au sens de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique mais encore, ce silence s’est doublé d’une déclaration mensongère dans l’acte de vente relative à l’absence de travaux depuis moins de dix ans et enfin de la dissimulation aux acquéreurs de l’illégalité des travaux entrepris pour transformer les caves de l’immeuble en logement.

b. Sur la dissimulation des travaux illégaux et non conformes

70. Il est constant que le gérant de la Sarl Loc Immo a déposé en 2008 une déclaration préalable en vue de transformer les caves sis [Adresse 4] en studios et que suivant arrêté du 4 avril 2008, la mairie de [Localité 11] s’est opposée à ce projet. Le 28 septembre 2010, le tribunal administratif de Nantes a rejeté la requête en annulation déposée par la société Loc Immo.

71. Cela n’a manifestement pas empêché le gérant de la société Loc Immo de poursuivre son projet puisqu’il est acquis que les caves ont été transformées en studio, notamment pour former les lots n° 1 et 4 de la copropriété et ultérieurement le lot n° 20 vendu aux époux [K].

72. Il est observé que l’interdiction administrative d’effectuer les travaux a été dissimulée non seulement aux acquéreurs mais également aux copropriétaires de l’immeuble et au syndic à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 janvier 2014 autorisant la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété en vue d’acter la création du lot n° 20.

73. Il ressort en effet des attestations de M. [C], copropriétaire, en date du 3 janvier 2020 et de la représentante du Syndic en date du 6 décembre 2019 que l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé les travaux envisagés par la société Loc Immo sans avoir eu connaissance de l’interdiction de construire de 2008 ni l’arrêté préfectoral de 2013.

74. Dans ces conditions, la société Loc Immo ne pouvait de bonne foi au paragraphe 'Garantie d’éviction’ (page 8), déclarer 'que le bien n’a pas fait de sa part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes, travaux qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par l’assemblée des copropriétaires’ et c’est de manière parfaitement mensongère que la société venderesse a également déclaré au paragraphe 'absence d’opération de construction depuis 10 ans’ (page 13) que «aucune construction ou rénovation n’a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente.'

75. En effet, les travaux de transformation des caves en appartement puis la réunion des lots pour créer le lot n°20 vendu ont été effectués entre 2008 et 2015 soit moins de 10 ans avant la vente aux époux [K] (25 mars 2015).

76. La société Loc Immo reste taisante sur la nature exacte des travaux réalisés et les conditions dans lesquelles ils ont été mis en 'uvre. Il est pour le moins surprenant que la transformation de caves enterrées en logement n’ait pas donné lieu à des travaux de nature décennale comme elle l’affirme pourtant dans l’acte authentique en déclarant 'qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai.' Sur la base de cette déclaration, il n’a été communiqué aux acquéreurs aucune attestation d’assurance décennale.

77. Or, la nature exacte des travaux et les conditions de leur mise en 'uvre revêtaient un caractère déterminant dès lors que des désordres très importants sont apparus dans l’appartement, liés à la récurrence de dégâts des eaux (en 2019 et en 2021) lors d’épisodes pluvieux de forte intensité.

78. L’expertise amiable diligentée par les époux [K] conclut que ces désordres sont en lien avec les opérations de construction dissimulées : 'Cause : lors de l’expertise nous constatons l’absence originelle de barrière anti humidité tant au niveau des murs de façade enterrés qu’au niveau de la dalle compte tenu du mode constructif de l’immeuble et de la transformation sans validation a priori de la ville d’une cave pouvant être humide en pièces principales d’habitation. Les dommages constatés sont consécutifs à des remontées capillaires généralisées affectant à la fois les sols en partie centrale de l’appartement et les peintures intérieures sur les doublages.

Les dommages sont consécutifs à des remontées capillaires et non à des infiltrations par façades et la cause préexistait à l’achat du bien par M. [K].'

79. Pour contester tout lien entre les travaux effectués dans l’appartement et les désordres allégués par les époux [K], qu’elle attribue à un défaut d’entretien, la société Loc Immo invoque les dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, en rappelant que la cour ne peut se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non contradictoire réalisé à la demande d’une des parties.

80. La réalité des désordres, qui n’est pas contestée, est corroborée par les photographies produites montrant que le sous-sol est inondé (présence de flaques d’eau) ainsi que la présence de moisissures au niveau des murs.

81. S’agissant des causes, la cour estime pouvoir se fonder sur le rapport d’expertise amiable dès lors que dans l’acte authentique de vente, la société Loc Immo a elle-même indiqué n’avoir réalisé aucuns travaux de nature décennale dans les dix années précédant la vente. Cela signifie qu’à l’occasion des travaux de transformation des caves en logements, la société Loc Immo (qui n’avait d’ailleurs pas sollicité de permis de construire) n’a procédé à la mise en 'uvre d’aucune isolation/ étanchéité des locaux enterrés, initialement construits à usage de cave. La mise en 'uvre d’un complexe d’isolation et d’étanchéité étant de nature décennale (Cass. 3ème civ. 18 juin 2008, FS-P+B, n°07-12. 977), il est certain que si la société Loc Immo y avait procédé, elle n’aurait pas manqué de l’indiquer dans l’acte de vente et de fournir les attestations des entreprises intervenantes.

82. La transformation des caves en logement a donc été réalisée sans autorisation administrative et en dehors de toutes les normes constructives que requiert de tels travaux.

83. La société Loc Immo a donc sciemment présenté à la vente un appartement en souplex de 92,67 m² (un métré ultérieurement réalisé par les époux [K] fait état d’une superficie de 81,16 m² seulement) après y avoir réalisé de simples aménagements et embellissements alors qu’elle ne pouvait ignorer qu’au vu des travaux superficiels réalisés, la partie enterrée ne pouvait répondre aux normes constructives et d’habitabilité. Tout au plus, le lot n° 20 aurait-il pu être vendu comme un appartement de 42,995 m² (selon les calculs de superficie des pièces situées en rez-de chaussée effectué par Ex’im en 2016) avec ses annexes et dépendances (correspondant aux pièces en sous-sol), ce qui de toute évidence, n’appelait pas le même prix de vente.

84. De plus, les époux [K] justifient que l’illégalité des constructions, associées à l’arrêté préfectoral d’insalubrité ont entraîné pour eux une impossibilité d’assurer leur habitation. Ils produisent à cet égard un courrier de résiliation du crédit agricole (Pacifica) en date du 23 novembre 2020 leur indiquant que 'Compte tenu de la nouvelle information portée à notre connaissance, à savoir la présence d’un arrêté d’insalubrité sur votre logement, nous ne pouvons conserver votre contrat habitation’ ainsi que deux refus de souscription d’assurance habitation. La caisse d’épargne expliquait dans son courrier du 14 novembre 2020 que 'Compte tenu de l’arrêté préfectoral pour insalubrité et l’interdiction de construire qui a été déposé sur le logement, les critères de la compagnie BPCE assurances ne sont pas respectés’ tandis que la compagnie MMA leur faisait savoir le 18 novembre 2020 que le logement 'situé au sous-sol du n° [Adresse 4] à [Localité 11] fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité en date du 22 mai 2013. En l’absence de mise en conformité, nous ne sommes malheureusement pas en capacité à garantir votre risque d’habitation en l’état.'

85. Les époux [K] se sont donc vu opposer un refus de prise en charge de leurs sinistres et l’appartement n’a cessé de se dégrader au point qu’ils ont dû être relogés dans le secteur social.

86. La cour considère que le silence sciemment gardé par la société Loc Immo sur l’existence de l’arrêté préfectoral de 2013 classant le logement comme impropre par nature à sa destination ainsi que sur les modalités et l’illégalité des travaux de transformation des caves en logement, n’avait d’autre finalité que de tromper les acquéreurs, profanes, sur la consistance réelle du bien présenté à la vente, sa conformité aux normes législatives et réglementaires en vigueur et en définitive sur sa valeur réelle. Les man’uvres consistant à obtenir frauduleusement de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation d’effectuer des travaux qu’elle savait interdits et à dissimuler aux acquéreurs les non-conformités tant administratives que constructives du lot vendu après lui avoir donné l’apparence d’un souplex propre, aménagé et habitable, ont vicié le consentement de M. et Mme [K] qui de manière certaine, n’auraient pas acheté ce bien (qu’ils ne peuvent d’ailleurs plus habiter à ce jour) s’ils avaient été loyalement informés.

87. Les man’uvres et la mauvaise foi de la société Loc Immo dans le but de tromper les acquéreurs est ici particulièrement caractérisée. C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu l’existence d’un dol et qu’il a prononcé, à titre de sanction, la nullité du contrat de vente ainsi que les restitutions afférentes.

88. Le jugement sera donc confirmé de ces chefs. La publication de l’arrêt au service de la publicité foncière sera ordonnée.

4) Sur les demandes indemnitaires des époux [K]

89. Il est admis que la victime d’un dol peut cumuler la nullité du contrat et la réparation des préjudices causés par la conclusion du contrat annulé. En effet, le dol constitue toujours une faute civile pouvant donner lieu à réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en l’occurrence l’article 1382 ancien du code civil.

a. Sur les frais d’actes notariés

90. Les époux [K] sollicitent la somme de 7.794,04 € au titre des frais notariés qu’ils ont réglés et produisent le décompte définitif du notaire au soutien de leur demande. La Sci Loc Immo ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour

91. En droit, il sera rappelé que les 'frais notariés’ se composent des émoluments du notaire mais également des droits d’enregistrement recouvrés par le notaire et versés au service de la publicité foncière.

92. En application de l’article 1961 alinéa 2 du code général des impôts, les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière sont restitués par l’administration fiscale lorsque la vente est annulée ou résolue suivant décision de justice passée en force de chose jugée.

93. L’article R. 444-64 du code du commerce énonce qu’aucun émolument n’est dû pour l’acte, la copie ou l’extrait déclarés nuls ou inutiles par la faute du notaire.

94. En l’espèce, M. et Mme [K] se verront restituer par l’administration fiscale, les droits d’enregistrement qui ne constituent donc pas un prejudice indemnisable.

95. En revanche, les époux [K] ont réglé au notaire des débours et des émoluments pour un montant total de 2.100,89 € qu’ils n’auraient pas eu à débourser s’ils n’avaient pas acheté le bien, étant précisé que le paiement de cette somme ne peut être demandée au notaire auquel aucune faute n’est reprochée devant la cour.

96. Il s’agit donc d’un préjudice financier découlant directement du dol commis par la société Loc Immo dont elle est redevable.

97. Après infirmation du jugement, la Sci Loc Immo sera condamnée à payer à M. et Mme [K] la somme de 2.100,89 € au titre des débours et émoluments réglés au notaire.

b. Sur les charges de copropriété

98. Les époux [K] sollicitent la somme de 8. 221,92 € au titre des charges de copropriété réglées entre 2015 et 2023, outre celles qui seront exposées en 2024. La Sci Loc Immo ne conclut pas sur ce point.

99. Le tribunal a rejeté cette demande au motif que M. et Mme [K] ne justifiaient pas des postes de facturation des charges de copropriété réglées, en précisant que seules les charges versées à titre de propriétaires de l’appartement (et non celles réglées à titre d’occupants) pouvaient donner lieu à indemnisation du fait de l’annulation de la vente.

100. En cause d’appel, les époux [K] justifient au moyen des appels de charges adressés par le syndic avoir dû régler entre 2015 et 2023 la somme de 13.067,04 € au titre des charges annuelles, dont 4.845,12 € au titre des charges dites 'locatives’ correspondant aux consommations d’eau et d’électricité.

101. Il n’est pas contesté que les époux [K] sont à jour du règlement de leurs charges de copropriété. Cette dépense est intrinsèquement liée à la qualité de copropriétaire, que la nullité de la vente a rétroactivement fait perdre aux époux [K]. Il convient d’infirmer le jugement et de condamner la société Loc Immo réputée être restée copropriétaire à payer aux époux [K] la somme de 8.221,92 € au titre des charges de copropriété réglées entre 2015 et 2023, outre celles exposées en 2024.

c. Sur les taxes foncières

102. Le tribunal a fait droit à cette demande à hauteur de 3.767,96 €. Les époux [K] actualisent leur préjudice pour tenir compte des taxes foncières réglées entre 2019 et 2023 et produisent à cet égard leurs avis d’imposition. La société Loc Immo ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour

103. Comme l’a justement retenu le tribunal, les taxes foncières sont dues par le propriétaire de l’immeuble, qualité que la société Loc Immo est réputée n’avoir jamais perdue du fait de l’annulation de la vente.

104. Le jugement sera infirmé mais seulement pour tenir compte de l’actualisation et la Sci Loc Immo sera condamnée à payer à M. et Mme [K] la somme de 8.995, 96 € à ce titre.

d. Sur le coût du crédit et les indemnités de remboursement anticipé du prêt

105. Les époux [K] exposent que pour financer leur acquisition, ils ont contracté deux prêts et que si le remboursement du capital sera couvert par la restitution du prix de vente, divers frais resteront à leur charge tels que les intérêts, l’assurance décès invalidité obligatoire, la caution, les frais de dossier, les frais d’intermédiaire ainsi que les pénalités de remboursement anticipé.

106. Ils sollicitent la condamnation de la société Loc Immo à leur payer les sommes suivantes :

—  42.611,08 € au titre du coût du crédit pour le prêt TOUT HABITAT FACILIMMO n° 10000336818,

—  2.255,54 € au titre du coût du crédit pour le prêt TOUT HABITAT FACILIMMO n° 10000336819,

-1.139,48 € au titre des pénalités de remboursement anticipé.

107. La société Loc Immo ne conclut pas sur ce point.

108. Ces demandes sont justifiées par la production des contrats de prêts, lesquels précisent le montant du coût du crédit pour chacun d’eux. Y figure également une clause prévoyant le versement d’une indemnité de remboursement anticipée, sauf dans l’hypothèse d’une revente du bien. Il s’ensuit que cette clause est applicable en l’espèce, s’agissant d’une restitution et non d’une vente. La banque Crédit agricole a d’ailleurs établi une estimation de l’indemnité de remboursement anticipé qui lui serait due.

109. La cour, adoptant la motivation du tribunal, confirme le jugement en ce qu’il a fait droit à ces demandes, sauf à préciser que la Sci Loc Immo sera condamnée à payer à M. et Mme [K] la somme de 44.866,62 € au titre des coûts du crédit et celle de 1.139,48€ au titre des pénalités de remboursement anticipé.

e. Sur le préjudice moral

110. Les époux [K] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il leur a accordé la somme de 900 € en réparation de leur préjudice moral. La société Loc Immo ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour

111. En l’espèce, les man’uvres dolosives de la société Loc Immo ont causé un préjudice moral certain à M. et Mme [K] qui ont été trompés sur la consistance et les qualités essentielles de leur premier achat, lequel s’est révélé inhabitable et insalubre. Cette situation les place depuis près de 10 ans dans une détresse sociale et psychologique avérée.

112. Le jugement sera confirmé en ce qu’il leur a accordé la somme de 900 € en réparation de leur préjudice moral.

5) Sur les demandes reconventionnelles de la société Loc Immo

a. Sur les indemnités d’occupation

113. La société Loc Immo sollicite la condamnation des époux [K] à lui payer la somme de 900 € par mois au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 25 mars 2015 jusqu’au 30 septembre 2022, soit 81.000 € au total.

114. Les époux [K] rappellent que selon la jurisprudence de la cour de cassation ( Cass ch. mixte 9 juillet 2004, n° 02-16. 302), le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité d’occupation correspondant à la seule occupation de l’immeuble. Ils ajoutent que le loyer mensuel de 900 € fixé sans aucun justificatif est disproportionné au regard du marché et de l’état du bien, étant souligné que celui-ci a été déclaré insalubre et qu’il ne pouvait donc être loué, de sorte que la société Loc Immo ne peut se prévaloir d’aucun préjudice tiré du défaut de perception d’un loyer.

Réponse de la cour

115. Avant la réforme du droit des contrats de 2016, la Cour de cassation jugeait effectivement, depuis un arrêt de la chambre mixte du 9 juillet 2004, que 'Le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble.'

116. A la faveur de la réforme du droit des obligations, le législateur a créé un chapitre dans le code civil consacré aux restitutions et a opté en faveur d’une indemnisation du créancier. Le nouvel article 1352-3 du code civil, entré en vigueur au 1er octobre 2016 dispose, en son premier alinéa, que 'La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.' Par ce texte, le législateur a renversé la position qui avait été adoptée par la chambre mixte de la Cour de cassation en juillet 2004.

117. En application de ce texte, le créancier d’une obligation de restituer à la suite de l’annulation d’un contrat de vente immobilière est fondé à réclamer au débiteur de l’obligation le versement d’une indemnité d’occupation.

118. Dans un arrêt du 5 décembre 2024 n° 23-16. 270, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que la créance de restitution due au vendeur, laquelle inclut la valeur de jouissance, n’est pas subordonnée à l’absence de mauvaise foi ou de faute de celui-ci.

119. Ainsi, le dol du vendeur ne le prive pas de la faculté de réclamer à l’acquéreur victime du dol une indemnité d’occupation, la valeur de jouissance étant calculée sur la base des loyers qui auraient pu être perçus par le créancier de l’obligation de restituer.

120. Ce n’est qu’en ce qui concerne l’étendue de la restitution de la valeur de la jouissance que le législateur a prévu à l’article 1352-7 du code civil qu’il soit tenu compte de la bonne ou mauvaise foi du débiteur. Concrètement, l’acquéreur victime d’un dol qui n’a lui-même commis aucune faute, ne sera redevable de l’indemnité d’occupation qu’à partir du jour où la demande a été formée par le vendeur.

121. Toutefois, le contrat de vente a été conclu le 25 mars 2015. Selon l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016, l’article 1352-7 du code civil n’est entré en vigueur qu’au 1er octobre 2016. Cette disposition n’était donc pas applicable à la date de la conclusion du contrat annulé dont les restitutions demeurent par conséquent régies par les effets de l’arrêt de la chambre mixte précité.

122. En application de cette jurisprudence qui constitue le droit applicable, le vendeur n’ est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble. La société Loc Immo doit donc être déboutée de sa demande.

123. La cour ajoute de manière surabondante, que même en application du régime des restitutions issu de l’ordonnance du 10 février 2016, la demande de la société Loc Immo aurait été tout aussi mal fondée, en ce que :

— d’une part, compte tenu de la mauvaise foi du vendeur, les époux [K] n’auraient été redevables d’une indemnité d’occupation qu’à compter de la date de la première demande formée par la société Loc Immo en ce sens (date inconnue) et non depuis leur entrée dans les lieux en 2015,

— d’autre part, la valeur de jouissance doit être calculée sur la base des loyers qui auraient pu être perçus par le créancier de l’obligation de restituer. En l’espèce, la société Loc Immo fixe sans aucun justificatif la valeur locative de l’appartement litigieux à la somme de 900 €/mois, alors qu’en réalité, elle n’aurait pas pu louer son bien compte tenu de l’arrêté préfectoral pris en 2013 toujours d’actualité qui le lui interdisait.

124. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Loc Immo de cette demande.

b. Sur la réalisation d’un état des lieux et la remise en état des locaux

125. La Sci Loc Immo soutient que si la vente est annulée, il devra être procédé à un état des lieux avant la restitution, les époux [K] étant comptables de toutes les dégradations commises, notamment du fait qu’ils n’ont entrepris aucune réparation après le dégât des eaux.

126. Les époux [K] considèrent que cette demande est mal fondée tant en droit qu’en fait, en ce que le dégât des eaux ne trouve pas sa cause dans leur occupation des lieux mais de la transformation de caves en appartement, travaux qui leur ont été dissimulés. Ils rappellent qu’ils ont été diligents en signalant le sinistre à leur assureur mais que ce dernier a dénié sa prise en charge, en raison de l’arrêté d’insalubrité affectant le logement et de l’illégalité des constructions.

127. Pour les motifs précédemment développés, la cour a retenu que les dégâts des eaux, infiltrations et autres remontées capillaires affectant le logement trouvent leur cause dans la transformation de caves semi-enterrées en logement, sans réalisation préalable des travaux d’étanchéité adéquats.

128. Par ailleurs, il ne peut être fait grief aux époux [K] de ne pas avoir remis en état le logement ni remédié eux-mêmes au défaut d’étanchéité alors que les assurances ont refusé la prise en charge du sinistre en invoquant l’arrêté préfectoral de 2013 et l’illégalité des constructions, éléments imputables au vendeur qui ont été dissimulés aux acquéreurs.

129. En toute hypothèse, seule la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé (Cass ch. mixte 9 juillet 2004, n° 02-16. 302).

130. La commission d’un dol est exclusive de bonne foi. Par conséquent, la société Loc Immo n’est pas fondée en sa demande à l’égard des époux [K].

131. Le jugement ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande. La cour y ajoute que dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner l’établissement d’un état des lieux.

c. Sur la demande de dommages et intérêt pour procédure abusive

132. La société Loc Immo sollicite la condamnation des époux [K] à lui payer la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts en considérant que ces derniers ont entendu obtenir un jugement en dissimulant le caractère inapplicable à une vente des dispositions légales dont ils se prévalent et en mettant en scène une insalubrité du logement qui n’est due qu’à leur défaut d’entretien.

Réponse de la cour

133. Le tribunal a rejeté cette demande au motif que les époux [K] étant accueillis en leurs demandes, l’action ne pouvait être qualifiée d’abusive.

134. L’annulation de la vente sur le fondement du dol étant confirmée en appel, la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté la société Loc Immo de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive s’impose.

6) Sur les frais irrépétibles et les dépens

135. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

136. Succombant en appel, la société Loc Immo sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée par conséquent de sa demande à hauteur de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

137. Il n’est pas inéquitable de la condamner à payer à M. et Mme [K] la somme de 3.000 € sur ce même fondement au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déboute la Sci Loc Immo de sa demande de nullité du jugement,

Dit n’y avoir lieu à la désignation d’un administrateur ad hoc aux fins de représentation de la Scp [X] [J] et [B] [U],

Ordonne la mise hors de cause la Selarl [B] [U] et Tangui Le Calvez,

Confirme le jugement rendu le 12 août 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [S] [K] et Mme [Z] [H] épouse [K] de leur demande indemnitaire au titre des charges de copropriété,

— condamné la société Loc Immo à payer à M. [S] [K] et Mme [Z] [H] épouse [K] la somme de 7.794,04 € au titre des frais de notaire,

— condamné la société Loc Immo à payer à M. [S] [K] et Mme [Z] [H] épouse [K] la somme de 3.767,96 € au titre des taxes foncières,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,

Condamne la Sci Loc Immo à payer à M. [S] [K] et Mme [Z] [H] épouse [K] la somme de 2.100,89 € au titre des débours et des émoluments réglés au notaire,

Condamne la Sci Loc Immo à payer à M. [S] [K] et Mme [Z] [H] épouse [K] la somme de 8.995, 96 €, au titre du montant actualisé des taxes foncières réglées jusqu’en 2015, outre celles dues jusqu’à la date de l’arrêt,

Condamne la Sci Loc Immo à payer à M. [S] [K] et Mme [Z] [H] épouse [K] la somme de 8.221,92 € au titre des charges de copropriété réglées entre 2015 et 2023 outre celles exposées en 2024, sur présentation d’un justificatif excluant les charges locatives,

Précise qu’au titre de sa condamnation à payer à M. [S] [K] et Mme [Z] [H] épouse [K] le coût des deux crédits immobiliers, la Sci Loc Immo sera condamnée à payer les sommes suivantes :

—  42.611,08 € au titre du coût du crédit pour le prêt TOUT HABITAT FACILIMMO n° 10000336818,

—  2.255,54 € au titre du coût du crédit pour le prêt TOUT HABITAT FACILIMMO n° 10000336819,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’établissement d’un état des lieux de l’immeuble avant sa restitution,

Ordonne la publication de l’arrêt au service de la publicité foncière compétent,

Condamne la Sci Loc Immo aux dépens d’appel,

Déboute la Sci Loc Immo de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sci Loc Immo à payer à M. [S] [K] et à Mme [Z] [H] épouse [K] la somme totale de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE