Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 6

N° RG 23/03462 – N° Portalis DBVL-V-B7H-T23L

(Réf 1ère instance : 21/00006)

Mme [C] [A] épouse [H]

C/

Mme [P] [D]

Mme [M] [D] épouse [Y] [Z]

Mme [B] [E] veuve [D]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Barthe

M^e Dervillers

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 MARS 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2025 sur prorogation du 06 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [C] [A] épouse [H]

née le 25 Décembre 1958 à [Localité 13], de nationalité française, agricultrice

[Adresse 1]

[Localité 9]

comparante, assistée de M^e Fabien BARTHE de la SELARL CABINET LEMONNIER-BARTHE, avocat au barreau de RENNES

INTIMEES :

Madame [P] [D]

née le 02 Mars 1967 à [Localité 12], de nationalité française,

[Adresse 4]

[Localité 12]

Madame [M] [D] épouse [Y] [Z]

née le 01 Mars 1962 à [Localité 10], de nationalité française,

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [B] [E] veuve [D]

née le 04 Septembre 1937 à [Localité 14], de nationalité française,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Vincent HELIN substituant M^e Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocats au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par requête au greffe en date du 19 mars 2021, Mme [C] [A] épouse [H] a fait convoquer devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Vannes ses bailleurs, Mme [B] [E] veuve [D], Mme [M] [Y] [Z] et Mme [P] [D] (les consorts [D]), aux fins d’autorisation de céder à sa fille, Mme [T] [H], son bail rural, établi selon acte notarié dressé les 8 et 15 juillet 2004 et portant sur des parcelles et bâtiments situées à [Localité 9], [Localité 8], [Localité 11], sections ZI et ZO, pour une contenance totale de 88 ha 4 a 99 ca, pour une durée de 18 ans.

2. Par jugement du 26 mai 2023, le tribunal a :

— débouté Mme [H] de ses demandes de cession de bail à sa fille et de condamnation des défenderesses à une indemnité de preneur sortant,

— validé le congé par ailleurs délivré le 8 décembre 2020 par les bailleurs en raison de l’âge de la retraite de la preneuse à l’expiration du bail,

— ordonné à Mme [H] de quitter les lieux loués dans le délai d’une année à compter de la signification du jugement, à peine d’astreinte de 100 € par jour de retard,

— dit qu’à défaut de départ volontaire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef sera poursuivie avec le concours et l’assistance de la force publique,

— condamné Mme [H] à payer la somme de 3.500 € aux consorts [D] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

3. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu le défaut répété dans le paiement du fermage, Mme [H] ne parvenant pas à justifier d’un accord intervenu avec les bailleurs sur une forme de compensation avec les investissements consentis, la renonciation à un droit devant être expresse. Concernant l’indemnité au preneur sortant, Mme [H] ne justifie pas de l’accord donné aux travaux par les bailleurs. Enfin, elle doit liquider son exploitation, ce qui justifie l’octroi d’un délai de grâce d’un an pour quitter les lieux.

4. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 14 juin 2023, Mme [H] a interjeté appel de cette décision.

5. Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 septembre 2023, les parties ont été convoquées à l’audience du 7 décembre 2023.

6. L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 7 novembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025.

* * * * *

7. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 6 novembre 2024 et soutenues à l’audience, Mme [H] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

— statuant à nouveau,

— l’autoriser à céder le bail des 8 et 15 juillet 2004 à Mme [T] [H] sa fille,

— annuler par conséquent le congé qui lui a été délivré le 8 décembre 2020,

— subsidiairement,

— condamner solidairement les consorts [D] à lui payer la somme de 193.882 € au titre des améliorations,

— à défaut, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission d’évaluer le montant de l’indemnité au preneur sortant,

— en tous les cas,

— lui accorder un délai de douze mois à compter de l’arrêt à intervenir pour libérer les lieux,

— débouter les consorts [D] de leurs demandes,

— condamner solidairement les consorts [D] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner les consorts [D] aux dépens.

8. À l’appui de ses prétentions, Mme [H] fait en effet valoir :

— que les qualités de sa fille, qui justifie des diplômes requis, d’une autorisation d’exploiter et du matériel nécessaire pour reprendre le bail rural ne sont pas contestées,

— que les juges apprécient souverainement si les manquements invoqués par le bailleur fondent le refus de l’autorisation de céder le bail,

— que le bailleur n’a pas souhaité prendre à sa charge les différents travaux d’amélioration à réaliser sur les biens loués et l’a laissée supporter ces travaux nécessaires à la poursuite d’activité (en particulier salle de traite, fosse, fumière, plateforme à fumier, cour enrobée…), ce qui a entravé sa capacité à assumer le paiement des fermages, payés par acomptes au fur et à mesure que sa trésorerie le lui permettait,

— que les bailleurs, conscients de la situation, n’ont d’ailleurs jamais agi en résiliation du bail, le congé n’étant fondé que sur l’âge de la preneuse,

— que les bailleurs avaient donné leur accord à la création de zones de rétention d’eau qui constituent des améliorations du fonds et n’étaient pas soumises à autorisation administrative, l’attestation produite ne pouvant être contredite par l’attestation que les consorts [D] se font à eux-mêmes,

— que les améliorations apportées, dûment autorisées, sont d’un montant total de 193.882 €, pour lesquels le preneur ne peut valablement renoncer à son droit d’indemnisation que postérieurement à la réalisation des travaux,

— que le fait qu’une partie des travaux ait été financée ou réalisés par l’entreprise de travaux agricoles [H] est parfaitement indifférent au droit à indemnité du preneur,

— que l’évaluation réalisée par la chambre d’agriculture est davantage circonstanciée que l’expertise effectuée de manière non contradictoire par les bailleurs, ce que confirmerait le cas échéant un expert judiciaire.

* * * * *

9. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 23 octobre 2024 et soutenues à l’audience, les consorts [D] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— y ajoutant,

— condamner Mme [H] à leur verser la somme de 103.410 € TTC correspondant au coût de remise en état des biens agricoles précédemment donnés à bail,

— en toute hypothèse,

— condamner Mme [H] à remettre les fonds loués au sein desquels des travaux irréguliers ont été réalisés en état, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard, laquelle astreinte commencera à courir à compter de la signification de l’arrêt,

— condamner Mme [H] à verser une indemnité d’occupation égale au dernier montant du fermage appliqué jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— condamner Mme [H] à leur verser la somme de 5.500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure et de l’instance d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à charge pour ces dernières de répartir la somme entre elles,

— condamner Mme [H] au paiement des dépens.

10. À l’appui de leurs prétentions, les consorts [D] font en effet valoir :

— que le premier juge a parfaitement retenu l’absence de bonne foi de Mme [H] (paiement très irrégulier des fermages, création de zones de rétention d’eau sans leur consentement) qui ne permet pas la cession du bail à sa fille, indépendamment des qualités de cette dernière, la tolérance qu’ils ont manifestée à l’égard de la preneuse ne pouvant leur être opposée et l’autorisation de céder ne constituant qu’une faveur accordée par les bailleurs,

— que la systématisation des retards de paiement a sévèrement dégradé les relations contractuelles, les bailleurs ayant préféré déléguer la gestion de leurs intérêts,

— que l’attestation de M. [J], ancien salarié des époux [H], n’est pas impartiale,

— que les factures produites par Mme [H], qui demande pourtant des sommes supérieures, concernent essentiellement des consommables et ne sont pas constitutifs d’investissements, certaines d’entre elles étant particulièrement sibyllines ou douteuses.

* * * * *

11. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la cession du bail

12. Mme [H] indique que les qualités de sa fille, qui justifie des diplômes requis, d’une autorisation d’exploiter et du matériel nécessaire, pour reprendre le bail rural ne sont pas contestées. Elle rappelle que les juges apprécient souverainement si les manquements invoqués par le bailleur fondent le refus de l’autorisation de céder le bail. En l’espèce, les bailleurs n’ont pas souhaité prendre à leur charge les différents travaux d’amélioration à réaliser sur les biens loués et l’ont laissée supporter ces travaux nécessaires à la poursuite d’activité (en particulier salle de traite, fosse, fumière, plateforme à fumier, cour enrobée…), ce qui a entravé sa capacité à assumer le paiement des fermages, payés par acomptes au fur et à mesure que sa trésorerie le lui permettait, les consorts [D], conscients de la situation, n’ayant d’ailleurs jamais agi en résiliation du bail puisque le congé n’est fondé que sur l’âge de la preneuse.

13. Les consorts [D] répliquent que le premier juge a parfaitement retenu l’absence de bonne foi de Mme [H] (paiement très irrégulier des fermages, création de zones de rétention d’eau sans leur consentement) qui ne permet pas la cession du bail à sa fille, indépendamment des qualités de cette dernière, la tolérance qu’ils ont manifestée à l’égard de la preneuse ne pouvant leur être opposée et l’autorisation de céder ne constituant qu’une faveur accordée par les bailleurs. Ils affirment que la systématisation des retards de paiement ont sévèrement dégradé les relations contractuelles, les bailleurs ayant préféré déléguer la gestion de leurs intérêts et soulignent enfin le manque d’impartialité de l’attestation de M. [J], ancien salarié des époux [H].

Réponse de la cour

14. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose en son 1er alinéa que, 'nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire'.

15. L’article L. 411-59 dispose en son 3ème alinéa que 'le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions'.

16. La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d’appel d’avoir autorisé une cession au profit du fils d’un fermier qui était titulaire d’une autorisation d’exploiter en énonçant que l’intéressé 'n’était pas tenu de démontrer qu’il remplissait les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle visées par l’article R. 331-1 du code rural’ (1er octobre 2008, n° 07-17.242).

17. Lorsqu’il est appelé à se prononcer sur une demande d’autorisation de cession de bail, le juge doit rechercher si l’opération ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur. Cet intérêt s’apprécie uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel, mais non pas des projets concurrents que le bailleur forme pour son bien.

18. La cession constituant une faveur, seul peut en bénéficier le preneur qui a satisfait à toutes les obligations légales et conventionnelles, de sorte que tout manquement, à condition d’être suffisamment grave, peut être opposé par le bailleur pour refuser la cession projetée.

19. Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu 'de payer le prix du bail aux termes convenus'. En application de l’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime, le prix du bail est payable en espèces et le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit.

20. Des retards réitérés dans le paiement des fermages , y compris des retards au cours du bail précédent (Civ. 3ème, 3 décembre 2015, n° 14-23.207) puisque la bonne foi du preneur est appréciée à l’aune de l’ensemble de l’exécution du bail, peuvent constituer un motif de refus de cession, ce que les tribunaux apprécient souverainement (Civ. 3ème, 23 juin 2016, n° 14-27.094), la Cour de cassation contrôlant, pour l’essentiel, la caractérisation par la cour d’appel de l’atteinte aux intérêts légitimes du bailleur de nature à faire obstacle à la cession (Civ. 3ème, 4 juin 2014, pourvoi n° 13-15141), peu important que les conditions exigées pour la résiliation ou le refus de renouvellement ne soient elles-mêmes pas remplies.

21. En l’espèce, le bail rural des 8 et 15 juillet 2004 mentionne un fermage de 11.378,99 €. Il est stipulé 'actualisé chaque année selon les variations des fermages dont la composition et l’évolution sont déterminées par la loi n° 95-2 du 2 janvier 1995 et ses textes subséquents', avec paiement 'en l’étude du notaire soussigné ou tout autre endroit choisi par le bailleur'

1: La portabilité des fermages était autorisée par les tribunaux et a été consacrée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 avec la création de l’article 1343-4 du code civil

.

22. Le bail indique encore que 'le fermage sera payable semestriellement les 29 mars et 29 septembre de chaque année, et pour la première fois le 29 septembre 2004'.

23. Les bailleresses produisent un tableau récapitulatif des paiements opérés par Mme [H]. Cette dernière ne conteste pas les chiffres mentionnés, lesquels établissent un retard systématique de la preneuse dans le règlement des fermages dès la première échéance (53 jours de retard), le retard ayant culminé à 274 jours pour l’échéance de mars 2009.

24. Me [R], notaire des consorts [D], ira jusqu’à leur écrire le 16 février 2016 : 'En ce qui concerne Mme [H], les retards dans le paiement de son fermage sont récurrents et de plus en plus conséquents puisqu’ils s’élèvent à la somme de 16.197,93 €. Nos relances répétées et l’énergie que nous déployons ne nous permettent plus de recouvrer de sommes d’une manière significative. Je pense qu’il vous faut confier le dossier à un huissier, s’interroger avec lui sur l’opportunité de prendre des sûretés réelles (hypothèque judiciaire) à l’encontre de Mme [H], ainsi que sur la pérennité de vos relations contractuelles'.

25. La situation va conduire M. [N], administrateur de l’indivision, à adresser à Mme [H] une mise en demeure de régler la somme de 21.796,21 € par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mars 2016.

26. Le fait que ce courrier propose, à titre de 'mesure exceptionnelle', un échéancier entre juin et décembre 2016 ne change rien au retard indiqué. D’ailleurs, Mme [H] ne justifie d’aucune contestation émise sur cette mise en demeure.

27. L’inertie même seulement partielle observée par Mme [H] est confirmée par l’envoi un an plus tard (29 mars 2017) par l’administrateur d’une demande de paiement de fermage pour la somme totale de 24.716,26 €, en ce compris la somme de 18.202,13 € au titre de l’arriéré.

28. M. [N] a également mis en demeure Mme [H], par lettre recommandée avec avis de réception du 13 avril 2017, de lui régler la somme de 24.716,26 € en l’absence de toute suite donnée à son précédent appel de fonds. Il en sera de même le 23 décembre 2019 (retard de 3.707,94 €) et le 29 mai 2020 (retard de 6.227,20 €).

29. Il ne peut être tiré aucune conséquence, au stade de l’agrément de la cession sollicitée, de l’absence de toute demande de résiliation du bail fondée, à cette époque, sur le défaut de règlement des fermages. Il importe également peu que le congé délivré par les consorts [D] soit uniquement fondé sur l’âge de Mme [H].

30. À cet égard, les développements de Mme [H] sur la conscience qu’auraient eu les bailleurs des difficultés qu’elle éprouvait en raison des dépenses consacrées à la mise aux normes des bâtiments et, partant, sur la bienveillance dont ils auraient fait preuve à son encontre dans le cadre d’une bonne entente contractuelle n’entraînent pas la conviction de la cour.

31. En effet, pour accréditer cette thèse, Mme [H] verse aux débats une attestation de M. [J] ainsi rédigée : 'À plusieurs reprises, j’étais présent aux discussions entre M. [D] et M. et Mme [H], à aucun moment il n’y a eu de négatif. J’ai d’ailleurs été présenté par M. et Mme [H] à M. et Mme [D] pour la reprise de l’exploitation, ils m’ont accordé un bail pour la location de l’exploitation de la Villa [7] du 28 janvier 2002 au 15 juillet 2004. À la fin de mon bail, j’ai cédé l’exploitation à Mme [H] avec le consentement de M. et Mme [D] sans aucun souci non plus à cette époque'.

32. Au-delà du grief de partialité émis par les consorts [D] sur cette attestation

2: M. [J] aurait été salarié des époux [H], assertion non contestée par Mme [H]

, la cour observe que cette attestation, qui pour l’essentiel semble concerner une période antérieure au bail rural de 2004 (un précédent bail rural avait été consenti par les époux [D] à M. [H]), ne révèle rien sur le comportement des bailleresses à l’égard de Mme [H] concernant l’exécution des obligations respectives des parties à l’occasion du bail en cause.

33. Les seuls travaux pour lesquels Mme [H] justifie avoir personnellement reçu le 29 octobre 2005 une autorisation de la part de M. [D] concerne la construction d’une salle de traite, d’une fosse de 450 m² et d’une fumière de 210 m².

34. La quasi-totalité des factures produites couvre la période 2005-2008 (avec un pic en 2007 correspondant vraisemblablement aux travaux d’installation de la laiterie). Ces travaux sont insuffisants à justifier les retards récurrents constatés dans le paiement des fermages entre 2008 et 2012, année pour laquelle Mme [H] produit une facture établie par son époux (ETA [K] [H]) pour un montant de 56.682 € (5 juin 2012) concernant en toute hypothèse des travaux de lagune qui sont contestés par les consorts [D] et dont l’autorisation éclairée n’est pas démontrée (cf. infra) .

35. Mme [H] produit également deux factures pour l’année 2014 :

— l’une émise par l’ETA [K] [H] le 5 mai 2014 pour un montant de 32.562 €, concernant un terrassement avec revêtement tri-couche 'pour accès à la laiterie et au bâtiment d’élevage (mise aux normes imposée par la laiterie)'.

— l’autre, émise par l’entreprise Pompéi le 21 juillet 2014 pour un montant 3.346,25 €, concernant un 'régalage à la niveleuse, compactage et mise en oeuvre d’un revêtement tri-couche avec finition gravier'

36. Là encore, outre le fait qu’il n’est pas justifié d’une autorisation expresse des bailleurs pour engager ces travaux (cf. infra), ces dépenses, même importantes concernant la première facture, ne justifient pas les retards systématiques dans le paiement des fermages constatés pendant au moins les 16 premières années du bail.

37. Notamment, Mme [H] se contente d’affirmer que 'la réalité est que les bailleurs ont (…) sans ambiguïté admis dans le principe de la relation contractuelle que le fermage pourrait être payé avec retard mais toujours avec les meilleurs efforts du preneur. Tel a été la commune intention des parties lors de la conclusion du bail en 2004', alors que rien, dans le bail, ne mentionne cette éventualité et que l’appelante ne produit aucun élément militant dans ce sens.

38. Échouant à démontrer l’existence d’une bienveillance des bailleurs qui auraient été conscients de ses difficultés financières légitimes en raison des investissements consacrés à des mises aux normes, alors que Mme [H], qui n’a jamais sollicité le concours de ses bailleurs pour les travaux effectués (à l’exception de la construction d’une laiterie, travaux qui ne consistaient pas en une mise aux normes ni en des réparations) ni expliqué ses retards à la suite des mises en demeure qui lui ont été adressées, a essentiellement privilégié son exploitation au détriment de son obligation première de payer régulièrement ses fermages, l’appelante ne peut pas être considérée étant de bonne foi et, partant, éligible au droit à céder son bail au profit de sa fille.

39. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [H] de sa demande de cession de son bail au profit de sa fille.

Sur l’indemnité due au preneur sortant

40. Mme [H] estime avoir amélioré le fonds loué par ses investissements pour un total de 193.882 €, à savoir :

— au titre de la fosse de 600m² et 765m² et la plate-forme à fumier réalisées en 2007, à hauteur de 11.772 €

— au titre de la stabulation-traite-maçonnerie réalisée en août 2007, à hauteur de 55.177 €

— au titre de la fumière réalisée en janvier 2008, à hauteur de 4.704 €

— au titre des lagunes de stockage d’eau réalisées en 2012, à hauteur de 29 600 €

— au titre de la réalisation de voirie pour accès à l’exploitation réalisée en juillet 2014, à hauteur de 92.629 €.

41. Elle fait état d’un aveu judiciaire concernant l’autorisation des travaux de la part Mme [D] dans l’attestation que les intimés produisent et rappelle que le preneur est autorisé à les réaliser lorsque le bailleur a refusé de les prendre en charge eu égard à l’obligation de principe incombant au bailleur de délivrer et maintenir le bien loué dans un état conforme à sa destination. Elle affirme n’avoir jamais renoncé d’avance à un droit d’indemnisation d’ordre public. Selon l’appelante, il importe peu que certains travaux aient été réalisés par l’entreprise de son époux.

42. Les consorts [D] répliquent n’avoir jamais donné une quelconque autorisation à quelques travaux que ce soit et que les factures produites concernent essentiellement des consommables pour la gestion quotidienne de l’exploitation, les factures concernant les travaux de la fosse, de la fumière et de la salle de traite représentant un chiffre inférieur à ce qui est demandé. Elles font observer le caractère sibyllin des factures émises par l’ETA [K] [H], laquelle n’était certainement pas habilitée pour effectuer des travaux de maçonnerie, et l’insuffisance de l’autorisation donnée concernant la salle de traite qui présente un caractère trop général

43. Pour les intimés, le flou entretenu sur la nature des travaux et donc son droit à indemnisation, au demeurant fondé sur une étude non contradictoire, ne peut conduire qu’au débouté de Mme [H].

Réponse de la cour

44. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose que 'le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation'.

45. L’article L. 411-71 prévoit que 'l’indemnité est ainsi fixée :

1° En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution. Toutefois, dans les conditions déterminées par décret en Conseil d’Etat, il pourra, pour les bâtiments d’exploitation, les bâtiments d’habitation et les ouvrages incorporés au sol, être décidé par décision administrative de calculer les indemnités en fonction de tables d’amortissement déterminées à partir d’un barème national. En tout état de cause, l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation ;

2° En ce qui concerne les plantations, elle est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’oeuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ;

3° En ce qui concerne les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d’un changement de culture entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 %, les améliorations culturales ainsi que les améliorations foncières mentionnées à l’article L. 411-28, l’indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans. Le montant de l’indemnité peut être fixé par comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie ou au moyen d’une expertise. En ce cas, l’expert peut utiliser toute méthode lui permettant d’évaluer, avec précision, le montant de l’indemnité due au preneur sortant ;

4° En cas de reprise effectuée en application des articles L. 411-6, L. 411-58 et L. 411-60 du présent code, et en ce qui concerne les travaux régulièrement exécutés en application des 1 et 3 du I de l’article L. 411-73 du présent code, l’indemnité est égale à la valeur au jour de l’expiration du bail des améliorations apportées compte tenu de leurs conditions techniques et économiques d’utilisation ;

5° En ce qui concerne les travaux imposés par l’autorité administrative, l’indemnité est fixée comme au 1°, sauf accord écrit et préalable des parties.

La part des travaux mentionnés au présent article dont le financement a été assuré par une subvention ne donne pas lieu à indemnité.

Les travaux mentionnés au présent article, qui ont un caractère somptuaire ou qui n’ont pas été faits au juste prix, ne donnent lieu à indemnité que comme s’il s’agissait d’installations normales et réalisées au juste prix'.

46. Aux termes de l’article L. 411-73 :

'I.- Les travaux d’améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes :

1. Peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur :

— les travaux dispensés de cette autorisation par la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat et les textes pris pour son application ;

— les travaux figurant sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations. Cette liste ne pourra comprendre que les travaux nécessités par les conditions locales et afférents en ce qui concerne l’amélioration des bâtiments d’exploitation existants, à l’installation de l’eau et de l’électricité dans ceux-ci, à la protection du cheptel vif dans les conditions de salubrité et à la conservation des récoltes et des éléments fertilisants organiques et, en ce qui concerne les ouvrages incorporés au sol, à la participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation, ainsi qu’aux travaux techniques assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle ;

— tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d’amortissement, calculée dans les conditions fixées par l’article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Toutefois, lorsqu’il n’a pas reçu congé dans le délai prévu à l’article L. 411-47 ou à l’article L. 416-3, selon le cas, il est ajouté à la durée du bail en cours celle du nouveau bail y compris la prorogation de plein droit prévue à l’article L. 411-58, deuxième alinéa.

Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci. Le bailleur peut soit décider de les prendre à sa charge, soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion. Le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai d’un an, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter.

2. Pour les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol ainsi que les travaux réalisés dans le cadre de la production et, le cas échéant, de la commercialisation de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation, le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition. En cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire.

Le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail que s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du bailleur. Il exécute alors les travaux à ses frais et supporte les impôts et taxes afférents au bâtiment construit.

En ce qui concerne les travaux imposés par l’autorité administrative, le preneur notifie au bailleur la proposition de réaliser les travaux.

Le bailleur peut décider de les prendre en charge dans un délai fixé en accord avec le preneur.

En cas de refus du bailleur ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, ou s’il ne respecte pas son engagement d’exécuter les travaux prescrits dans le délai convenu, le preneur est réputé disposer de l’accord du bailleur pour l’exécution de ces travaux.

3. Pour tous autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur. À cet effet, il lui notifie sa proposition ainsi qu’à un comité technique départemental dont la composition et les conditions d’intervention sont fixées par décret en Conseil d’Etat. Le bailleur peut décider de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur. S’il refuse ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, le preneur en informe le comité technique départemental qui dispose d’un délai de deux mois pour rendre son avis.

Le preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux si aucune opposition à un avis favorable du comité n’a été formée par le bailleur auprès du tribunal paritaire, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai prévu, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter.

Le permis de construire, dans le cas où il est exigé, peut être demandé par le preneur seul dès lors qu’il a l’autorisation de faire les travaux compte tenu des dispositions précédemment énoncées.

II.-Quelle que soit la procédure qui s’applique, les travaux visés au présent article doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation.

Pour les travaux inclus dans des opérations collectives de drainage ou d’irrigation, le preneur doit joindre à sa proposition, notifiée au bailleur, l’engagement écrit d’acquitter les taxes syndicales correspondantes qui sont alors recouvrées par voie de rôle annexe. Dans ce cas, l’accord du bailleur emporte mandat d’être représenté par le preneur au sein de l’association syndicale ou foncière qui a la maîtrise des travaux.

Lorsque les travaux affectent le gros oeuvre d’un bâtiment, le bailleur peut exiger qu’ils soient exécutés sous la direction et le contrôle d’un homme de l’art désigné, à défaut d’accord amiable, par l’autorité judiciaire'.

47. Les travaux indemnisés doivent avoir été réalisés dans des conditions régulières. Le preneur ne peut prétendre à une indemnité que si les travaux ont été effectués conformément aux procédures définies par le statut des baux ruraux (Civ. 3ème, 1er juin 2011, n° 10-10.396). Ainsi, doit être privé de son droit à indemnisation, en fin de bail, des améliorations apportées au fonds loué, le preneur qui ne justifie pas avoir régulièrement informé les bailleurs des travaux et modifications auxquels il a procédé, ni avoir obtenu leur autorisation (Civ. 3ème, 24 mai 2017, n° 15-28.033), non justifiés par des circonstances exceptionnelles. Le preneur ne peut pas se prévaloir d’une autorisation du bailleur délivrée en des termes 'trop généraux’ dès lors que l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime subordonne l’indemnisation des travaux de toute nature réalisés par le locataire à la communication d’un état descriptif estimatif (Civ. 3ème, 1er juin 2011, n° 10-10.396).

48. En outre, quelle que soit la procédure qui s’applique, tous les travaux visés à l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation. L’autorisation doit être donnée sans équivoque par le bailleur. Ainsi, l’absence d’objections et de réserves de la part du propriétaire n’implique aucun assentiment à l’exécution des travaux. La connaissance des améliorations déjà faites et le défaut de protestations n’entraînent pas, pour le bailleur, l’obligation de payer la plus-value.

49. Ouvrent droit à indemnité toutes les constructions nouvelles et tous les travaux qui, dépassant le cadre de l’entretien normal, apportent un agrandissement ou une amélioration aux bâtiments d’habitation et aux bâtiments d’exploitation, ainsi qu’aux puits, citernes, abreuvoirs, clôtures, chemins, ponts, canaux de drainage et d’irrigation, etc. À défaut d’état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance, les bâtiments sont supposés avoir été reçus en bon état de réparations locatives.

50. La loi ne prohibe pas les renonciations à un droit acquis. Lorsque, par exemple, la renonciation du preneur au bénéfice de l’indemnité à laquelle il peut prétendre intervient après la réalisation des travaux, elle doit être tenue pour valable. Ainsi, le fermier sortant peut obtenir une indemnité pour l’édification d’un hangar même s’il s’est engagé formellement, dans sa lettre sollicitant l’autorisation d’exécuter les travaux, à ne réclamer en aucun cas au propriétaire les frais de construction.

51. En l’espèce, le bail rural des 8 et 15 juillet 2004 mentionne que 'le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance'. S’il est précisé qu''un état des lieux doit être établi contradictoirement et à frais communs', il est constant que ce dernier n’a jamais été effectué, ni requis par Mme [H]. Le bail rural précise également que 'le preneur ne pourra faire, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucun changement dans les biens loués sauf application (…) de l’article L. 411-73'.

52. Les travaux dont fait état Mme [H] (fosse, fumière, laiterie, lagunes, voirie) ne paraissent pas relever de la catégorie de ceux pouvant être exécutés sans l’accord du bailleur (article L. 411-73-I-1°). Elle n’invoque pas davantage des considérations d’urgence, ni des travaux de mise aux normes imposés par l’autorité administrative. Ils relèvent donc, par défaut, de la catégorie des 'autres travaux’ prévus à l’article L. 411-73-I-3° nécessitant en toute hypothèse l’accord du bailleur. D’ailleurs, l’appelante affirme avoir obtenu l’agrément de ses bailleurs.

53. Si Mme [H] critique -à juste titre- les 'attestations’ émanant de [B] [E] veuve [D] (bailleresse présente à la procédure), elle considère toutefois les propos y tenus comme constitutifs d’un aveu judiciaire.

54. L’intéressée, après avoir contesté les propos de M. [J] lorsqu’il atteste avoir été présent à plusieurs discussions entre son défunt mari et les époux [H], alors qu’elles n’auraient eu lieu qu’au moment de la reprise de l’exploitation, avant le bail en cause, 'confirme le fait que les zones de rétention d’eau ont été créées sans information préalable de mon mari, [I] [D], et de moi-même. Cela constitue une dénaturation du bail au même titre que la cour empierrée en lieu et place d’une prairie. Les réalisations des constructions sur les parcelles louées ont été réalisées, selon le souhait des époux [H], avec notre autorisation mais sans contribution financière de notre part, sauf mise à jour des polices d’assurances. Le détail des travaux n’a fait l’objet d’aucune communication préalable de devis ou de facturation des travaux réalisés'.

55. D’abord, il existe une contradiction dans les propos de Mme [D] lorsqu’elle indique à la fois que les travaux sur les zones de rétention ont été effectués 'sans information préalable’ mais 'avec notre autorisation'.

56. Ensuite, la bailleresse ne conteste pas expressément les propos de M. [J] lorsque celui-ci atteste que 'la demande de M. et Mme [H] (concernant l’aménagement de la vallée pour en faire une réserve d’eau) a été acceptée par M. et Mme [D]'. D’ailleurs, Mme [D] ne dit pas autre chose lorsqu’elle évoque leur 'autorisation', mais elle indique que cela devait se faire sans indemnité et que les bailleurs n’ont reçu aucun détail, notamment sur le coût engagé.

57. La cour interprète cette contradiction comme étant l’acceptation, par les bailleurs, du fait accompli de la création des réserves d’eau dont seul le principe avait été discuté.

58. Outre le fait que la procédure imposée par l’article L. 411-73-I-3° n’a jamais été respectée par Mme [H], aucun devis estimatif n’a été transmis aux bailleurs sur les travaux envisagés.

59. Même la seule autorisation expresse dont justifie Mme [H] consistant à 'construire une salle de traite, une fosse de 450 m² et une fumière de 210 m²' donnée le 29 octobre 2005 est dépourvue de toute estimation, même sommaire, des travaux.

60. Dans ces conditions, pour d’autres motifs que ceux adoptés par les premiers juges, la cour confirmera le jugement en ce qu’il a débouté Mme [H] de sa demande au titre de l’indemnité due au preneur sortant.

Sur le délai de grâce

61. Mme [H], bien que sollicitant l’infirmation du jugement, demande l’octroi d’un délai de grâce d’une année afin de lui permettre de liquider son exploitation, notamment au regard du sort des animaux, cette fois à compter de l’arrêt.

62. Les consorts [D], bien que sollicitant la confirmation du jugement, ne répliquent pas expressément sur ce point.

Réponse de la cour

63. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte'.

L’article L. 412-4 prévoit que 'la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

64. En l’espèce, les premiers juges ont fait droit à la demande de délai de grâce formée par Mme [H].

65. Sauf à considérer que son appel était strictement dilatoire, Mme [H] est censée avoir exécuté le jugement, assorti de l’exécution provisoire.

66. Le jugement sera purement et simplement confirmé de ce chef, sans qu’il y ait lieu d’accorder à Mme [H] un nouveau délai.

Sur la validité du congé

67. Le tribunal a validé le congé délivré le 8 décembre 2020 par les bailleurs en raison de l’âge de la retraite de Mme [H] à l’expiration du bail.

68. Bien que sollicitant l’infirmation du jugement, elle ne critique pas expressément ce point qui sera confirmé.

Sur l’indemnité réclamée par les bailleurs

69. Les consorts [D] reprochent à Mme [H] d’avoir, sans autorisation, créé des zones de rétention d’eau sur le fonds loué d’une superficie largement supérieure à la limite de 1 000 m² (les lagunes seraient de 3.900 m² et 3.500 m² selon la chambre d’agriculture), la preneuse échouant à démontrer que ces rétentions d’eau sont alimentées par un ruissellement, ce qui va nécessiter un coût de remise en état de 103.410 €, d’où la demande reconventionnelle des intimées qu’ils n’avaient pas formée devant le premier juge.

70. Pour Mme [H], il n’est nullement établi que ces créations constitueraient des dégradations du fonds, alors au contraire qu’elles peuvent être assimilées à des améliorations. Elle affirme que ce type de rétention, inférieure à 1.000 m², n’était pas soumise à autorisation administrative.

Réponse de la cour

71. L’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose que, 's’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi'.

72. En l’espèce, à l’appui de leur demande, les consorts [D] se contentent de produire un devis établi le 3 octobre 2024 par l’entreprise Marelle. La cour ignore de quelles reprises fait état ce devis (sont-ce les lagunes, la voirie et les travaux de la laiterie ') et observe que l’essentiel du coût du devis concerne les opérations de désamiantage, alors qu’il n’est aucunement établi la nécessité d’y procéder (le devis comporte un rapport de repérage de présence d’amiante, lui-même évalué à 400 €).

73. Surtout, s’il devait s’agir uniquement de travaux de comblement des zones de rétention, il convient de rappeler que les époux [D] avaient donné un accord de principe sur leur création, même s’ils ont été mis devant le fait accompli de l’importance des travaux.

74. En outre, rien ne permet d’accréditer la thèse selon laquelle la création des lagunes aurait entraîné une dégradation du fonds, alors qu’elles présentent au contraire un intérêt évident pour son exploitation.

75. Les consorts [D] seront donc déboutés de cette demande.

Sur la remise en état des lieux

76. Les consorts [D] sollicitent la 'remise en état’ des fonds loués au sein desquels des travaux irréguliers ont été réalisés, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard, laquelle astreinte commencera à courir à compter de la signification de l’arrêt.

77. Toutefois, cette formulation apparaît beaucoup trop générale et imprécise, a fortiori en l’absence d’état des lieux d’entrée et de l’autorisation donnée sur certains travaux (comme la laiterie).

78. Les consorts [D] seront donc déboutés de cette demande.

Sur l’indemnité d’occupation

79. Les premiers juges ont accordé à Mme [H] un délai de grâce d’un an, suivie d’une obligation de quitter les lieux de 100 € par jour de retard.

80. Ce point ayant été confirmé et garantissant suffisamment la bonne exécution de la décision, il n’y a pas lieu de condamner en sus Mme [H] à payer une indemnité d’occupation équivalente au fermage.

Sur les dépens

81. Les dispositions du jugement relatives aux dépens de première instance seront confirmées. Mme [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

82. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées. L’équité commande de faire bénéficier les consorts [D] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Vannes du 26 mai 2023,

Y ajoutant,

Déboute Mme [B] [E] veuve [D], Mme [M] [Y] [Z] et Mme [P] [D] de leurs demandes d’indemnité pour dégradation du fonds loué, de remise en état des lieux et de fixation d’une indemnité d’occupation,

Condamne Mme [C] [H] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [C] [H] à payer à Mme [B] [E] veuve [D], Mme [M] [Y] [Z] et Mme [P] [D] ensemble la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,