5ème Chambre

ARRÊT N° 68

N° RG 24/03287 – N° Portalis DBVL-V-B7I-U3AE

(Réf 1ère instance : 24/00130)

M. [K] [N]

C/

Mme [B]-[X] [L]

Mme [D] [L]

Mme [Y] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fouquaut (+ afm)

M^e Cormier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [K] [N]

né le 30 novembre 1987 à [Localité 8], de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle (25 %) numéro 2024/6083 du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Représenté par M^e Arnaud FOUQUAUT, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Madame [B]-[X] [L]

née le 25 Avril 1980 à [Localité 7], de nationalité française, accompagnant éducatif et social,

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [D] [L]

née le 28 Mars 1986 à [Localité 7], de nationalité française, secrétaire

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [Y] [L]

née le 17 Juillet 1988 à [Localité 7], de nationalité française, sans emploi

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentées par M^e Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2023, l’indivision [L], représentée par Mme [B] [X] [L], a donné à bail à M. [K] [N] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel actualisé de 475 euros.

Par acte de commissaire de justice, en date du 12 février 2024, Mme [B] [X] [L], Mme [D] [L] et Mme [Y] [L] ont fait assigner M. [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient, sous la forme des référés.

Par ordonnance en référé, en date du 23 mai 2024, le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lorient a, statuant par décision réputée contradictoire :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Mme [B] [X] [L], Mme [D] [L] et Mme [Y] [L] à la date du 20 novembre 2023,

— dit que l’expulsion de M. [K] [N] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— fixé le montant de l’indemnisation d’occupation due à titre de provision jusqu’à la libération définitive des lieux à la somme mensuelle de 475 euros charges comprises, à compter de la date du 20 novembre 2023 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à la date d’arrêté de compte,

— condamné M. [K] [N] à verser à Mme [B] [X] [L], Mme [D] [L] et Mme [Y] [L] à titre de provision :

* la somme de 4 750 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 11 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* la somme mensuelle de 475 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à M. Le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [K] [N] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— débouté Mme [B] [X] [L], Mme [D] [L] et Mme [Y] [L] de leur demande de dommages et intérêts.

— condamné M. [K] [N] à payer à Mme [B] [X] [L], Mme [D] [L] et Mme [Y] [L] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] [N] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer et de notification à la CCAPEX,

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Le 5 juin 2024, M. [K] [N] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 janvier 2025, M. [K] [N] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en date du 23 mai 2024 rendu par le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu’il :

* a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Mme [X] [L], Mme [D] [L] et Mme [Y] [L] à la date du 20 novembre 2023,

* a dit que son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

* a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à titre de provision jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 475 euros charges comprises, à compter de la date du 20 novembre 2023 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte ;

* l’a condamné à verser à Mme [X] [L], Mme [D] [L] et Mme [Y] [L] à titre de provision :

— la somme de 4 750 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 11 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme de 475 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de mai 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

* l’a condamné à payer à Mme [X] [L], Mme [D] [L] et Mme [Y] [L] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamné aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Par conséquent,

À titre principal,

— déclarer irrecevable la demande de résiliation judiciaire du bail

— constater que le commandement de payer en date du 13 juin 2023 est privé d’effet, car il est à jour de ses paiements au 1er juillet 2023,

— constater que le commandement de payer en date du 19 septembre 2023 ne contient pas les mentions obligatoires applicables en l’espèce et ce, à peine de nullité,

— constater la nullité du commandement de payer en date du 19 septembre 2023,

— déclarer irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 11 janvier 2023,

— constater l’existence de contestations sérieuses et, par conséquent, déclarer la juridiction statuant en référé incompétente ;

— débouter Mesdames [B] [X] [L], [D] [L] et [Y] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et les renvoyer à mieux se pourvoir ;

À titre subsidiaire,

— prononcer la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire,

— constater l’existence d’une dette locative des loyers impayée à hauteur de 5 700 euros correspondant aux loyers du mois de juillet 2023 au mois de juin 2024,

— constater la reprise des règlements des loyers à compter du mois de juillet 2024,

— lui accorder des délais de paiements dans une limite de 36 mois à compter de la décision à intervenir et ce à hauteur de 100 euros par mois pendant 35 mois et le solde, soit 2 200 euros, le 36ème mois,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Mme [X] [L], Mme [D] [L] et Mme [Y] [L] à lui payer chacune la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’à l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Arnaud Fouquaut conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 8 novembre 2024, Mme [B]-[X] [L], Mme [D] [L], Mme [Y] [L] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et biens fondées en leur appel incident de la décision rendue le 23 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Lorient,

Y faisant droit,

— confirmer le jugement sus énoncé en ce qu’il :

* a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à leur profit à la date du 20 novembre 2023,

À titre subsidiaire,

— ordonner la résolution judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties le 11 janvier 2023,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement sus énoncé en ce qu’il a :

* ordonné l’expulsion de M. [K] [N] et de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

* fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à titre de provision jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 475 euros charges comprises, à compter de la date du 20 novembre 2023 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte,

* condamné M. [K] [N] à leur verser à titre de provision :

— la somme de 7 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, décompte arrêté et actualisé à la date du 7 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme mensuelle de 475 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de mai 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

* condamné M. [K] [N] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX,

— réformer le jugement sus énoncé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts,

Et statuant à nouveau :

— condamner M. [K] [N] à leur payer 2 500 euros au titre du préjudice subi par elles,

— condamner M. [K] [N] au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant :

— condamner M. [K] [N] aux entiers dépens de la présente instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la résolution du contrat de bail

M. [N] soutient que la demande d’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable. Il avance n’avoir été destinataire d’aucun commandement de payer. Il considère que le commandement du 13 juin 2023 produit par les consorts [L] est privé d’effet, puisqu’au 1er juillet 2023, il était à jour de ses paiements. Il ajoute que le commandement de payer en date du 19 septembre 2023 produit par les bailleresses est nul en ce qu’il mentionne le nouveau délai de 6 semaines instauré par la loi du 27 juillet 2023, qui n’est pas applicable aux contrats conclus antérieurement. Il précise que le défaut de mention du délai de deux mois lui cause un grief car il s’agit là d’une formalité nécessaire préalable à l’acquisition de la clause résolutoire lui permettant de connaître précisément le délai pour régulariser sa situation.

L’appelant estime par ailleurs que la résolution judiciaire invoquée par les requérants en application des dispositions du code civil ne peut être prononcée, seule la loi du 6 juillet 1989 plus spéciale s’appliquant.

M. [N] avance, en tant que de besoin, que les observations formulées sont des contestations sérieuses qui nécessitent une appréciation au fond de l’acquisition de la clause résolutoire. Il estime le juge des référés incompétent.

Les consorts [L], se fondant sur les dispositions des articles 1224, 1225 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 indiquent qu’en l’absence de paiement du loyer, ils ont fait parvenir à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 septembre 2023, lequel est demeuré infructueux et entraîne donc la résolution du bail de plein droit au 20 novembre 2023.

Ils avancent que les mentions du commandement de payer imposées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont prescrites à peine de nullité sous réserve de la caractérisation d’un grief. Ils expliquent que le commandement de payer indiquait les deux délais, l’ancien et le nouveau, et que M. [N] n’a subi aucun grief de la mention d’un délai plus court, celui-ci n’ayant démontré aucune intention de régulariser la situation.

À titre subsidiaire, les consorts [L] demandent à la cour d’ordonner la résolution du contrat de bail en raison des impayés de loyers de M. [N], celui-ci ne s’étant acquitté que de 7 mois de loyers sur 23 mois. Ils estiment que l’inexécution contractuelle survenue dès le mois de mars 2023, ayant justifié un premier commandement de payer le 13 juin 2023 régularisé par la suite, et les nombreux impayés suivants caractérise un manquement d’une particulière gravité.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit :

I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Les parties s’accordent pour considérer le commandement de payer délivré le 13 juin 2023 a été régularisé dans le délai de 2 mois.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 septembre 2023 indique :

'… vous fais commandement de payer dans les deux mois à compter de la date portée en tête des présentes, les sommes suivantes : 1 547,26 euros, soit les loyers de juillet, août et septembre 2023 (1 425 euros) outre les frais de l’acte (122,26 euros)'

puis :

'je vous fais savoir que si vous ne payez pas dans le délai de six semaines, je vous notifie que votre propriétaire entend expressément se prévaloir et user du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans votre bail, ladite clause étant rappelé et littéralement rapportée ci-dessous … (suit la clause contractuelle). Faute pour vous de satisfaire au présent commandement de payer dans les six semaines à compter de la date portée en tête du présent acte ou d’avoir sollicité des délais de paiement, vous vous exposer à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d’expulsion'.

Puis

'Je vous informe d’ores et déjà que le demandeur entend se prévaloir de ladite clause résolutoire et qu’en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de six semaines, à compter de la date portée en tête du présent acte et faute pour vous de libérer les lieux, il se pourvoira devant le tribunal compétent pour entendre constater la résiliation du bail.'

À juste titre, M. [N] relève que la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui modifie le délai prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (passant de deux mois à six semaines) ne s’applique pas au bail conclu le 11 janvier 2023, en cours d’exécution. Le locataire avait donc deux mois pour régler sa dette.

En application de l’article 114 du code de procédure civile, et ne constituant pas une nullité de fond telle qu’énoncée à l’article 117 du code de procédure civile, l’inobservation des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’elles prévoient certaines mentions obligatoires, n’entraînent la nullité de l’acte qu’à la condition qu’un grief soit démontré.

En l’espèce, alors que M. [N] estime que celui-ci est caractérisé au motif qu’il n’a pu connaître le délai précis pour régulariser sa dette, la cour considère qu’en l’absence de tout paiement après ce commandement, ou de toute intention de M. [N] de régler sa dette, le cas échéant de manière échelonnée, en sollicitant des délais, l’existence d’un tel grief n’est pas établie.

La demande tendant à déclarer nul le commandement du 19 septembre 2023 est rejetée.

M. [N] ne rapporte pas la preuve du paiement de la somme commandée dans les deux mois suivant la délivrance de l’acte précité visant la clause résolutoire. En l’absence de toute contestation sérieuse, le premier juge a donc justement constaté l’acquisition de cette dernière au 20 novembre 2023. L’ordonnance est confirmée sur ce point.

— sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

M. [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement afin de retrouver une stabilité financière. Il indique avoir connu de grosses difficultés personnelles en 2023 suite au décès de son père ainsi qu’une période de chômage.

Sur sa situation professionnelle, il explique :

— avoir retrouvé un emploi en novembre 2023 en intérim,

— depuis le mois de mars 2024, pouvoir faire face aux charges courantes,

— avoir des perspectives de recrutement en CDI.

L’appelant avance qu’il a repris le paiement des loyers depuis le mois de juillet 2024, laissant impayée la somme de 5 700 euros et soutient en s’appuyant sur un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 n° 24-70002, que les nouvelles dispositions de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989 issue de la loi du 27 juillet 2023 exigeant une reprise des paiements des loyers ne s’appliquent pas en l’espèce.

Il propose de verser une somme de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la somme restante de 2 200 euros au 36ème mois. Il ajoute ne pas être opposé à trouver un meilleur accord pour apurer la dette plus rapidement.

Les consorts [L] s’opposent à la demande de délais.

Ils estiment que l’avis de la Cour de cassation ne porte que sur le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette, que les juridictions font application immédiate de cette loi du 27 juillet 2023. Ils indiquent que M. [N] ne s’est acquitté d’aucun loyer courant avant la date d’audience.

Ils notent que l’article 24 en son Vème dans sa version antérieure prévoyait que l’octroi de délais au locataire est une faculté et peut être refusée en cas de mauvaise foi.

Ils notent que M. [N] ne justifie aucunement de ses revenus sur l’année 2023, qu’il a cessé tout paiement durant près d’une année, que ses bulletins de salaires d’avril 2024 à juin 2024 font état de revenus lui permettant de régler le loyer, ce dont il s’abstient.

Ils estiment que le locataire ne remplit pas de garanties suffisantes permettant de s’assurer qu’il est en mesure de régler sa dette locative et donc de justifier l’octroi de délais de paiement.

En matière contractuelle, pour déterminer si la loi nouvelle s’applique ou non, il convient d’apprécier si les dispositions dont l’application est sollicitée résultent de la loi, ou si elles sont la conséquence de la volonté des parties exprimée dans le contrat.

Ainsi la Cour de cassation dans son avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), a considéré que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En revanche, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 nouvelle, en ce qu’elle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, s’applique aux baux en cours à compter de son entrée en vigueur le 29 juillet 2023, sauf dispositions contraires.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit ainsi :

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [N] présente des bulletins de salaire de janvier à juin 2024. S’il se targue d’avoir retrouvé un emploi, il convient de noter qu’il consiste en des missions d’intérim, dont le caractère précaire et la variabilité des salaires ne peuvent être écartés. Il n’est ainsi certifié d’aucune stabilisation de ses capacités financières, le locataire ne justifiant d’ailleurs nullement de sa perspective d’embauche en CDI.

En tout état de cause, l’appelant ne justifie pas la reprise de versement intégral du loyer. La condition préalable requise pour l’octroi de délais de paiement supplémentaires n’est pas remplie.

La demande de M. [N] d’octroi de délais de paiement au fins de suspension des effets de la clause résolutoire est rejetée.

Le bail étant résilié au 20 novembre 2023, M. [N] réside donc sans droit ni titre dans le logement depuis cette date. La fixation en première instance d’une indemnité d’occupation de 475 euros charges comprises, correspondant au montant du loyer et des charges inscrit au contrat de bail, à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux, est confirmée. Il en est de même de la décision ordonnant l’expulsion de ce dernier, au regard de son maintien dans les lieux.

— sur la dette locative

M. [N] réclame l’infirmation de sa condamnation au paiement de la dette locative. Il demande de constater l’existence d’une dette locative de 5 700 euros due de juillet 2023 à juin 2024, et la reprise des règlements depuis juillet 2024.

Les consorts [L] indiquent que M. [N] s’est maintenu dans les lieux après le 20 novembre 2023 et s’est acquitté de la seule échéance d’octobre 2024. Ils souhaitent la confirmation de la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation depuis la résiliation du bail. Ils soutiennent donc qu’il est dû une somme de 7 600 euros, mois de novembre 2024 échu, au titre des loyers et indemnités d’occupation échus.

La cour observe que dans le dispositif de leurs conclusions les consorts [L] demandent la confirmation de la décision qui fixe le montant de l’indemnité d’occupation et 'prononce condamnation à hauteur de 7 600 euros arrêtés au mois de novembre 2024 échu, avec intérêts légaux à compter de la présente décision et à une somme mensuelle de 475 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de mai 2024 jusqu’à libération des lieux'.

Au regard du montant des condamnations prononcées, leurs demandes ne peuvent donc s’entendre que comme des demandes d’infirmation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1353 du code civil prévoit quant à lui :

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les bailleurs ont communiqué le 10 janvier 2025 un décompte des sommes dues arrêté au mois de janvier 2025, faisant apparaître un unique paiement de 475 euros daté d’octobre 2024.

Le décompte réalisé par M. [N], arrêtant sa dette au mois de juillet 2024 à la somme de 5 700 euros, comprend des versements dont l’existence n’est justifiée par aucune pièce.

La cour infirme l’ordonnance et condamne M. [N] au paiement de la somme de 7 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois de novembre 2024 inclus et au paiement d’une indemnité d’occupation de 475 euros à compter de décembre 2024 jusqu’à libération des lieux.

— sur la demande de dommages et intérêts

Les consorts [L], sur le fondement des dispositions de l’article 1217 du code civil, réclament une somme de 2 500 euros de dommages et intérêts en raison du trouble occasionné dans la gestion du bien. Ils affirment que les nombreuses démarches mises en 'uvre pour obtenir le paiement des loyers dépassent le préjudice résultant du retard de paiement.

Ils remarquent également la particulière mauvaise foi de M. [N] qui n’exécute délibérément pas ses obligations.

M. [N] ne formule aucune observation sur cette demande.

L’article 1217 du code civil prévoit :

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-6 du code civil précise :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aucune pièce ne caractérise l’existence d’un préjudice distinct de celui lié au retard de paiement, la demande de dommages et intérêts sera rejetée et l’ordonnance confirmée sur ce point.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, M. [N] est débouté de sa demande en frais irrépétibles et est condamné au paiement des dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause et à payer aux consorts [L] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions de première instance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné M. [K] [N] à verser à Mme [B] [X] [L], Mme [D] [L] et Mme [Y] [L] à titre de provision :

* la somme de 4 750 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 11 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* la somme mensuelle de 475 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Statuant à nouveau sur les chefs de l’ordonnance infirmée,

Condamne M. [K] [N] à verser à Mme [B] [X] [L], Mme [D] [L] et Mme [Y] [L] à titre de provision :

* la somme de 7 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* la somme mensuelle de 475 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Y ajoutant,

Déboute M. [K] [N] de ses demandes ;

Condamne M. [K] [N] à payer à Mme [B]-[X] [L], Mme [D] [L], Mme [Y] [L] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] [N] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause.

Le Greffier La Présidente