COUR D’APPEL

DE [Localité 22]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°418

DU : 03 Décembre 2025

N° RG 23/01225 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GBH3

ACB

Arrêt rendu le trois Décembre deux mille vingt cinq

Sur appel d’un jugement du tribunal judiciaire du Puy en Velay en date du 20 juin 2023, enregistrée sous le n° 22/00182

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [L] [P]

et Mme [R] [W]

[Adresse 15]

[Localité 14]

Représentés par M^e Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTS

ET :

M. [H] [I]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représenté par M^e Emmanuelle BONNET-MARQUIS de la SELARL BONNET – EYMARD-NAVARRO – TEYSSIER, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

M. [S] [X]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Non comparante, non représenté,

M. [E] [N]

[Adresse 16]

[Localité 13]

Non comparant, non représenté

INTIMÉS

DEBATS : Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, à l’audience publique du 02 Octobre 2025, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame DUBLED-VACHERON et Madame BERGER, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré. L’affaire est mise en délibéré au 03 Décembre 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement le 03 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige :

M. [L] [P] et Mme [R] [W] sont propriétaires d’un tènement immobilier situé [Adresse 24] sur la commune de [Localité 25] cadastrés section BC n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 4].

L’accès à la parcelle BC [Cadastre 4] s’effectue par une parcelle formant un passage et une cour commune cadastrée section BC n° [Cadastre 2].

M. [S] [X] est propriétaire de la parcelle BC [Cadastre 3] et M. [E] [K] de la parcelle BC [Cadastre 6], dont l’accès se fait également par la parcelle BC [Cadastre 2].

M. [I] est propriétaire d’un tènement immobilier situé à [Localité 25] situé BC [Cadastre 5].

M. [I] a engagé des travaux d’extension de sa terrasse sur la parcelle BC [Cadastre 2].

M. [P] et Mme [W], revendiquant également la propriété de la parcelle BC [Cadastre 2], ont saisi le conciliateur de justice.

Aucune conciliation entre les parties n’ayant pu aboutir, M. [P] et Mme [W] ont assigné M. [I] et M. [X] et M. [N] devant le président du tribunal judiciaire statuant en tant que juge des référés aux fins de dire que la parcelle BC [Cadastre 2] est une cour leur appartenant en indivision avec M. [I] et M. [N] et voir ordonner la destruction des travaux entrepris par M. [I] sur la cour indivise sans l’accord des autres indivisaires sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter la signification de la présente décision.

Par ordonnance de référé en date du 23 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay a débouté M. [P] et Mme [W] de l’ensemble de leurs demandes aux motifs notamment qu’ils ne rapportaient pas la preuve d’un dommage imminent, ni d’un trouble manifestement illicite justifiant qu’il soit fait droit à leur demande d’arrêt des travaux et de remise en état. Il a également rejeté leur demande d’expertise judiciaire au motif qu’ils sollicitaient de l’expert judiciaire qu’il détermine la propriété de la parcelle BC [Cadastre 2] alors qu’il est interdit à un expert judiciaire de porter une appréciation d’ordre juridique.

Par exploits d’huissier en date des 8 et 9 mars 2022, M. [P] et Mme [W] ont donné assignation à M. [I] et aux autres propriétaires riverains de leurs parcelles à comparaître devant le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay aux fins de voir :

— dire que la parcelle BC [Cadastre 2] en sa partie sud correspondant à l’impasse est une cour leur appartenant en indivision avec M. [I] et M. [X] et M. [N] ;

— dire que la parcelle BC [Cadastre 2] en sa partie nord correspondant à la cour leur est commune avec Monsieur [X] ;

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques du Puy-en-Velay ;

— dire et juger que c’est en infraction à leur droit de propriété que M. [I] a construit un ouvrage ;

— ordonner la destruction des travaux entrepris par M. [I] sur la cour indivise sans l’accord des autres indivisaires sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision

— condamner M. [I] à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise confiée à tel expert-géomètre afin de déterminer la propriété de la parcelle cadastrée BC [Cadastre 2] sise à [Localité 28] ;

— condamner M. [I] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement en date du 20 juin 2023, le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay a :

— débouté M. [P] et Mme [W] de leur action en revendication de propriété sur la parcelle BC [Cadastre 2] la commune de [Localité 26] ;

— jugé irrecevable la demande de M. [P] et Mme [W] tendant à obtenir la démolition des travaux réalisés par Monsieur [I] sur la parcelle BC [Cadastre 2] commune de [Localité 27]';

— débouté M. [P] et Mme [W] de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

— débouté M. [P] et Mme [W] de leur demande subsidiaire tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire ;

— condamné M. [P] et Mme [W] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du constat d’huissier en date du 4 mars 2021 ;

— condamné M. [P] et Mme [W] à payer à M. [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration électronique en date du 27 juillet 2023, M. [P] et Mme [W] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, M. [P] et Mme [W] sollicitent, au visa des articles 544, 526, 682, 711, 712 et 815-9 du code civil de :

— infirmer le jugement déféré ;

— déclarer leur action recevable et bien fondée,

— juger que la parcelle BC [Cadastre 2] en sa partie sud correspondant à l’impasse est une cour commune leur appartenant en indivision avec M. [I] ainsi que M. [X] et M. [N] ;

— dire que la parcelle BC [Cadastre 2] en sa partie nord correspondant à la cour leur est commune avec M. [X] ;

— en conséquence, ordonner la publication de l’arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques du Puy-en-Velay ;

— ordonner la destruction des travaux entrepris par M. [I] sur la cour commune, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

— condamner M. [I] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise confiée à tel expert géomètre afin notamment qu’il détermine la propriété de la parcelle cadastrée BC [Cadastre 2] sise à [Localité 27]

— à titre infiniment subsidiaire, juger que les parcelles cadastrées BC [Cadastre 1] et BC [Cadastre 4] bénéficient d’un droit de passage sur la parcelle cadastrée BC [Cadastre 2] appartenant à M. [I] ;

— en tout état de cause, condamner M. [I] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [I] aux entiers dépens, y compris le constat d’huissier et la sommation.

Par conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, M. [I] demande à la cour, au visa des articles 544 et suivants, 682, 815-9, 1353, 1240 et suivants du code civil, L 471-1 du code de l’urbanisme et 146, 238 et 544 et suivants du code de procédure civile de :

— juger recevable mais mal fondé l’appel interjeté par M. [P] et Mme [W] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay le 20 juin 2023 ;

— confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [P] et Mme [W] de leur demande de voir établir une servitude de passage sur la parcelle BC [Cadastre 2] commune de [Localité 25] après avoir jugé cette demande irrecevable et infondée.

— en conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs demandes ;.

— débouter M. [P] et Mme [W] du surplus de leurs demandes ;

— condamner M. [P] et Mme [W] solidairement et in solidum à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [P] et Mme [W] solidairement et in solidum aux entiers dépens qui comprendront les frais liés aux constats d’huissier qu’il a été contraint d’engager, en autorisant la SELARL [Localité 18]-Navarro-Teyssier à recouvrer ceux dont elle aurait fait l’avance.

M. [X] et M. [N], auxquels la déclaration d’appel a été signifiée le 19 septembre 2023 respectivement à étude et à domicile, n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

MOTIFS :

Sur la propriété de la parcelle BC [Cadastre 2] :

Au soutien de leurs demandes, M. [P] et Mme [W] soutiennent que :

— la parcelle BC [Cadastre 2] est une cour commune appartenant à M. [I] mais également à eux-mêmes et à MM. [X] et [N], l’accès aux parcelles BC [Cadastre 3] et BC [Cadastre 4] ne pouvant se faire que par la parcelle BC [Cadastre 2] ;

— en outre, la partie nord au fond de la cour est uniquement en indivision entre eux et M. [X], M. [I] n’ayant aucune nécessité d’accès à la partie arrière de la cour commune ;

— il ressort de leur acte de vente établi le 30 octobre 2019 que leurs auteurs avaient des droits sur la cour commune cadastrée BC [Cadastre 2] ; ainsi la cour commune, actuelle parcelle BC [Cadastre 2], a toujours été transmise de titre en titre ;

— s’il figure une explication prudente du notaire dans leur acte de vente c’est uniquement suite à une erreur du cadastre ; or, une erreur de cadastre ne peut en aucun cas être créatrice de droits;

— les actes notariés de M. [I] démontrent que la parcelle BC [Cadastre 2] est une cour commune et non une parcelle appartenant en pleine propriété à celui-ci de sorte qu’il ne pouvait pas acquérir plus de droits qu’en possédaient ses auteurs et notamment la pleine propriété de la parcelle BC [Cadastre 2] mais uniquement des droits sur une cour commune ;

— en outre, la notion de cour commune induit qu’elle n’appartient à personne mais bien à l’ensemble des copropriétaires qui bordent la parcelle BC [Cadastre 2].

En réplique, M. [I] fait valoir que :

— la parcelle BC [Cadastre 2] n’est pas divisible mais constitue une seule et même parcelle ; cette parcelle BC [Cadastre 2] est uniquement mentionnée dans son acte de vente et il l’a régulièrement acquise de M. [V] qui lui-même l’avait régulièrement acquise par les consorts [Z]-[D] par suite d’une vente régularisée le 12 septembre 2014 lequel acte mentionne bien l’acquisition de la pleine propriété des parcelles BC [Cadastre 5] et BC [Cadastre 2] ;

— il s’en déduit qu’il est bien le seul propriétaire de cette parcelle ; la seule notion de cour commune n’octroie pas de droit et il ressort de l’acte de propriété de M. [P] et Mme [W] qu’ils ne bénéficient d’aucun droit sur la parcelle BC [Cadastre 2] ;

— l’attestation notariée de 2001 produite et le procès-verbal de constat de 1993 ne permettent pas de leur conférer des droits sur la parcelle BC [Cadastre 2] ;

— en conséquence, eu égard aux différents actes de propriété produits il est établi qu’il est le seul propriétaire de cette parcelle.

Sur ce,

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’expression 'cour commune’ peut se définir comme un espace praticable, accessible depuis deux ou plusieurs propriétés privées. Elle signifie que cette cour a un usage commun à plusieurs immeubles.

En l’espèce, M. [I] produit son acte de propriété (pièce 1). Il en ressort qu’il a acquis le 4 septembre 2020 de M. [V] la parcelle BC [Cadastre 5] ([Adresse 8]) et la parcelle de terrain à usage de cour commune cadastrée BC [Cadastre 2] lieudit [Localité 20] d’une superficie de 1a 40ca.

Cet acte établit que ces biens avaient été acquis antérieurement par M. [V] auprès de Mmes [Z]-[D] selon vente régularisée le 12 septembre 2014. Enfin, celles-ci avaient recueilli ce bien au décès de leur époux et père M. [D]. En effet, ce bien appartenait originairement à M. [D], époux de Mme [U] [O] [A], pour lui avoir été cédé en propre par M. [T] [B] en échange de divers biens.

L’attestation établie après le décès de M. [D] le 27 décembre 1984 fait état des biens cadastrés suivants : 'tènement cadastré BC n° [Cadastre 5] [Adresse 24] et une parcelle en nature de cour commune cadastrée section BC [Cadastre 2]".

De leur côté, M. [P] et Mme [W] produisent leur acte de propriété lequel établit qu’ils ont acquis le 30 octobre 2019 de M. et Mme [G] un tènement immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 25] cadastré section BC n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 4].

Sur cet acte il est précisé :

'- que 'l’accès à la propriété vendue se fait par une parcelle de terrain actuellement cadastrée section BC n° [Cadastre 2].

— que des titres de propriété il ressort que la parcelle [Cadastre 2] était, avant rénovation du cadastre, une cour commune dans sa partie nord et un passage commun à divers propriétaires dans sa partie sud.

— que de l’état hypothécaire il ressort que cette parcelle est actuellement au compte de M. [V] suite à l’acte de vente reçu par Me [M], notaire à [Localité 21] le 12 septembre 2014 portant comme désignation 'une parcelle de terrain à usage de cour commune cadastrée section BC n° [Cadastre 2]…' et antérieurement aux époux [J] [A] [D] en vertu de l’attestation de propriété dressée par maître [F], notaire à [Localité 17] le 27 décembre 1980 portant comme désignation 'une parcelle de terrain lieudit [Localité 20] en nature de cour commune cadastrée section BC n° [Cadastre 2]…'.

L’acte de vente précise ensuite que le notaire a remis à l’acquéreur 'l’ensemble des documents de recherche effectuées par le vendeur sans qu’il puisse être établi aujourd’hui les droits profitant aux biens vendus dans ladite cour, que ce soit en propriété ou en jouissance'.

Enfin, l’acte de vente reprend les précisions données par les vendeurs sur l’origine du bien vendu dans les termes suivants :

'Le bâtiment cadastré n°[Cadastre 4] est un hangar doté d’une porte pour petit véhicule de transport, en effet le père du VENDEUR assurait une activité de transport et y remisait ses véhicules ; de plus il y a encore quelques années le rez-de-chaussée du bâtiment n°[Cadastre 1] était occupé par un fleuriste qui stockait du matériel et des végétaux et garait des véhicules dans le hangar n°[Cadastre 4], des livraisons y étaient effectuées, ces multiples passages quotidiens se sont réalisés sans aucune opposition, ni contestation, de qui que ce soit.

L’accès au hangar n° [Cadastre 4] était d’autant moins contesté que c’est par suite d’une faute du service du cadastre que la parcelle [Cadastre 2] (sur lequel le passage se réalise) a été créée.

En effet, ainsi qu’il résulte des anciennes planches cadastrales (dont celles du cadastre Napoléonien) et de la rédaction des titres antérieurs, il y avait antérieurement

a) Un passage commun entre la parcelle n°[Cadastre 1] présentement vendue et la parcelle n° [Cadastre 5] servant à divers propriétaires desservant le hangar n°[Cadastre 4],

b) une cour privative au NORD/NORD-OUEST de la parcelle entre :

— d’une part le propriétaire des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 4], objets de la présente vente

— et, d’autre part, le propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 3] (comportant des garages et accédant obligatoirement également par la parcelle [Cadastre 2]).

Le titre acquisitif des parents du VENDEUR désigne précisément et distinctement le passage puis la cour commune avec '[X]' (propriétaire des garages parcelle n° [Cadastre 3]) les plans cadastraux anciens et napoléoniens illustrent le passage de la cour.

En outre pour une raison indéterminée le cadastre a rattaché cette parcelle n° [Cadastre 2], en nature de cour et accès, au compte du propriétaire de la parcelle [Cadastre 5] qui l’a vendu récemment ;

Le notaire qui a instrumenté a muté ces deux parcelles au compte du nouveau propriétaire parachevant ainsi l’apparente enclave de la parcelle n° [Cadastre 4] (entre autres parcelles) quant au Fichier Immobilier, non juge du droit de propriété, il a publié ainsi la mutation.

Sachant que le cadastre ne constitue pas un titre de propriété et que les actes publiés ne sont pas insusceptibles de contestations.

Les documents remis permettront, en tant que de besoin, à l’ACQUEREUR de faire valoir ses droits en cas de contestation éventuelle'.'

Cependant, ces explications qui figurent dans l’acte notarié de vente ne constituent que des déclarations données par les vendeurs qui ne peuvent valoir affirmation d’un titre de propriété sur la cour commune.

Pour corroborer les affirmations de leurs vendeurs, M. [P] et Mme [W] versent aux débats l’acte de vente de leurs vendeurs du 5 août 1951 passé entre les consorts [Y] et M. [C] [G] lequel mentionne la vente d''une maison d’habitation et à usage commercial élevée sur caves, rez-de chaussée, premier et deuxième étage, grenier au dessus, sise à [Adresse 29] figurant sous le N° 29 p de la section G avec cour commune avec propriété [X], hangar figurant sous le N° [Cadastre 7] I de la section G (…) Limitant du nord [X] du sud NAYRAUD et passage commun à divers propriétaires à l’est jardin du presbytère à l’ouest [Adresse 23] de ville'.

Ils versent également aux débats l’attestation de décès de M. [G], vendeur de M. [P] et Mme [W], du 31 janvier 2001 laquelle mentionne l’existence d’une maison d’habitation 'avec cour commune avec la propriété [X]' cadastrée BC [Cadastre 3] et BC [Cadastre 4] ;

De même, ils produisent les autres titres antérieurs (pièces 16 à 18) lesquels mentionnent également dans leur descriptif l’existence d’une cour commune, étant relevé que ces actes sont soit incomplets, soit difficilement lisibles.

Enfin, ils versent aux débats un constat d’huissier du 20 janvier 1993 à la requête de Mme [A] veuve [D] (auteur de M. [I]) et de M. [C] [G] (auteur de M. [P] et Mme [W]) qui relève ' à l’aspect arrière de leurs immeubles une cour commune entre les propriétés [G] et [Adresse 19] auquel on accède par un passage commun avec la propriété [D]' et qui note que la lecture des titres des deux parties mentionne l’existence d’une cour commune.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le titre de propriété de M. [P] et Mme [W] ne mentionne pas l’existence de droits indivissur cette cour commune. Si les titres de propriété antérieurs font état de l’existence d’une 'cour commune’ dans leur descriptif, pour autant cette dénomination 'cour commune’ ne permet pas d’établir l’existence d’une indivision et n’implique pas qu’ils ont un droit de propriété sur cette cour.

De même le constat d’huissier produit ne fait que constater l’existence de cette cour commune et de sa mention dans la description de l’acte de M. [G].

Dès lors, force est de constater que la parcelle BC [Cadastre 2] est uniquement mentionnée dans l’acte de vente de M. [I] et cet acte de vente précise l’établissement de propriété de ce bien lequel appartenait à l’origine en propre à M. [D].

Enfin, il n’est pas prouvé que les vendeurs de M. [P] et Mme [W] auraient perdu la propriété sur cette parcelle par suite d’une erreur de cadastre. En effet, M. [D] était seul propriétaire de la parcelle BC [Cadastre 2]. A son décès son épouse et ses deux filles en ont hérité respectivement en qualité d’usufruitière et de nu-propriétaires d’où la mention de 'copropriétaires’ sur le cadastre jusqu’à l’achat par M. [V] de la parcelle BC [Cadastre 2] qui en est devenu seul propriétaire.

Il en résulte qu’il n’est pas démontré que M. [P] et Mme [W] disposent d’un droit de propriété sur cette cour. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a dit que M. [I] est seul propriétaire de la parcelle BC [Cadastre 2].

Sur la demande de destruction de la construction entreprise par M. [I] sur la parcelle BC [Cadastre 2] :

M. [P] et Mme [W] font valoir, au visa de l’article 815-9 du code civil, que :

— ce caractère de cour commune a des conséquences sur les droits et la jouissance attachée à cette cour de sorte qu’il interdit toute construction ou appropriation à titre personnel ;

— la démolition des travaux entrepris par M. [I] devra donc être ordonnée ainsi que la remise en état de la cour ;

En réplique, M. [I] soutient que :

— M. [P] et Mme [W] sont infondés à se prévaloir des dispositions de l’article 815-9 du code civil dès lors qu’ils ne disposent d’aucun droit de propriété sur la parcelle en litige et leur demande ne peut également prospérer sur le fondement de la servitude de cour commune dès lors qu’ils ne justifient pas de l’existence d’une telle servitude sur la parcelle BC [Cadastre 2] établie par un acte publié à la publicité foncière ;

— il ne peut donc être condamné à démolir les travaux qu’il a réalisés ;

— M. [P] et Mme [W] ne démontrent pas l’existence d’une limitation de l’accès à leur parcelle, ni d’un empiétement sur la parcelle [Cadastre 1] ;

— il n’est également pas démontré que l’extension réalisée rendrait impossible la livraison pour les besoins de son activité professionnelle de sorte qu’il n’est prouvé aucun risque de préjudice ou trouble manifestement illicite.

Sur ce,

— sur l’application des dispositions de l’article 815-9 du code civil :

L’article 815-9 du code civil dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec les faits des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. À défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

En l’espèce, il a été établi que M. [P] et Mme [W] ne sont pas copropriétaires de la parcelle BC [Cadastre 2]. Dès lors, ils ne peuvent se prévaloir de cet article 815-9 du code civil lequel n’a vocation à s’appliquer qu’en cas d’indivision.

— sur l’existence d’une servitude de cour commune :

L’article 686 du code civil dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

L’article 471-1 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes dite 'de cour commune’ peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposé par la voie judiciaire dans les conditions définies par décret. Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l’absence de documents d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable.

Il résulte de ces textes que la constitution d’une servitude de cour commune, en application de l’article 686 du code civil, doit être établie de manière formelle avec une volonté claire de créer une servitude. Or, en l’espèce, les actes notariés produits font uniquement mention d’une cour commune sans faire état d’une servitude en précisant les obligations et les bénéficiaires. Dès lors, les appelants ne disposent d’aucun titre instituant ou confortant l’existence d’une servitude de cour commune à leur profit.

M. [P] et Mme [W] ne démontrent également pas que les conditions posées par l’article 471-1 du code de l’urbanisme sont remplies pour obtenir en justice la reconnaissance d’une telle servitude.

De surcroît, les travaux réalisés par M. [I] consistent en une surélévation (construction d’une terrasse), la hauteur du passage étant de 2,90 mètres. Or, M. [P] et Mme [W] ne justifient par aucune pièce probante que les travaux réalisés limitent l’accès à leur parcelle ou d’un empiétement sur leur parcelle. En effet, la parcelle BC [Cadastre 4], dont l’accès nécessite de passer par la parcelle BC [Cadastre 2], est un garage et la construction réalisée n’empêche pas d’y accéder. De même, M. [P] ne démontre pas que les travaux lui causent un préjudice pour son activité professionnelle.

Dès lors, en l’absence de servitude de cour commune, le projet réalisé, qui a fait l’objet d’un permis de construire, respecte les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune et, en l’absence de recours dans le délai imparti, ne peut être remis en cause.

Le jugement qui a débouté M. [P] et Mme [W] de leur demande de destruction de la construction entreprise par M. [I] sur la parcelle BC [Cadastre 2] sera donc confirmé.

Sur la demande en dommages-intérêts pour trouble de jouissance :

M. [P] et Mme [W] font valoir que M. [I] qui gare sa voiture dans la cour commune limitant et obstruant l’accès à leur propriété leur cause un trouble de jouissance justifiant des dommages-intérêts.

Néanmoins, les éléments produits aux débats et notamment les photographies n’établissent pas un trouble de jouissance et l’existence d’un préjudice. En effet, comme relevé à juste titre par le premier juge, la construction réalisée par l’intimé n’empêchent pas M. [P] et Mme [W] d’accéder avec un véhicule léger à leur garage (parcelle BC [Cadastre 4]), un passage suffisant existant pour atteindre la parcelle depuis la voie publique.

Le jugement qui a débouté M. [P] et Mme [W] de leur demande en dommages-intérêts sera donc confirmé.

Sur la demande subsidiaire d’expertise :

A titre subsidiaire M. [P] et Mme [W] sollicitent une mesure d’expertise pour déterminer la propriété de la parcelle litigieuse.

M. [I] s’oppose à cette demande faisant valoir que l’expertise judiciaire n’est pas là pour pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve en application de l’article 146 du code de procédure civile et qu’en outre il n’appartient pas à l’expert de porter une appréciation juridique.

Sur ce,

L’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le technicien ne doit jamais porter d’appréciation juridique.

En l’espèce, en matière de revendication immobilière il appartient à celui qui se prétend propriétaire de prouver sa propriété sur la parcelle en litige. Dès lors, la mesure d’expertise sollicitée ne peut venir pallier la carence de M. [P] et Mme [W] dans l’administration de la preuve.

De surcroît, M. [P] et Mme [W] sollicitent que l’expert détermine la propriété de la parcelle cadastrée section BC n°[Cadastre 2] alors qu’ il ne peut être demandé à l’expert de faire une appréciation juridique de la situation.

Dès lors, le jugement qui a débouté M. [P] et Mme [W] de leur demande d’expertise judiciaire sera confirmé.

Sur la demande subsidiaire en reconnaissance d’un droit de passage :

A titre infiniment subsidiaire, M. [P] et Mme [W] sollicitent qu’il leur soit reconnu un droit de passage pour l’accès aux parcelles BC [Cadastre 1] et BC [Cadastre 4] dont l’accès ne peut se faire qu’en passant par la parcelle BC [Cadastre 2].

En réplique, M. [I] soutient qu’il s’agit d’une demande irrecevable en appel en application de l’article 564 du code de procédure civile dès lors qu’il s’agit d’une demande nouvelle et que cette demande ne vise pas à opposer compensation, ni à faire écarter les prétentions adverses et qu’elle n’a pas vocation à faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. En outre leur propre acte de vente les prive de cette possibilité dès lors qu’il mentionne que 'l’acquéreur déclare avoir reçu du notaire toutes les explications nécessaires à l’égard de l’absence actuelle de droits de propriété ou de jouissance sur la parcelle BC [Cadastre 2] et en faire son affaire personnelle pour l’avenir sans recours contre quiconque'.

M. [I] soutient également que cette demande est mal-fondée les appelants ne démontrant pas l’existence de l’état d’enclave de leurs parcelles s’agissant notamment de la parcelle BC [Cadastre 1].

Sur ce,

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, selon l’article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, M. [P] et Mme [W] formaient en première instance une action en revendication aux fins qu’il soit jugé que la parcelle BC [Cadastre 2] en sa partie sud correspondant à l’impasse est une cour leur appartenant en indivision avec M. [I], M. [X] et M. [N].

Or, cette demande formée en appel tendant à leur reconnaître un droit de passage pour l’accès aux parcelles BC [Cadastre 1] et BC [Cadastre 4] tend à des fins différentes et ne peut donc s’analyser comme l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire aux prétention soumises au premier juge. Cette demande ne vise également pas à opposer compensation, à faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Dès lors, cette demande tendant à voir établir une servitude de passage à leur profit s’analyse en une demande nouvelle en appel et elle sera, en conséquence, déclarée irrecevable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [P] et Mme [W], qui succombent, en appel seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer à M. [I] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande subsidiaire en reconnaissance d’un droit de passage formée par M. [L] [P] et Mme [R] [W] ;

Condamne M. [L] [P] et Mme [R] [W] à payer à M. [H] [I] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [P] et Mme [R] [W] aux dépens d’appel ;

Autorise la SELARL [Localité 18]-Navarro-Teyssier à recouvrer les dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le greffier La présidente