5ème Chambre

ARRÊT N°-272

N° RG 25/00622 – N° Portalis DBVL-V-B7J-VTEH

(Réf 1ère instance : 24/00140)

Mme [P] [S]

C/

M. [W] [T]

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [P] [S]

née le 11 Juin 1977 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Valérie LE FAOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/2736 du 07/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMÉ :

Monsieur [W] [T]

né le 20 Février 1960 à

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Emmanuel CUIEC de la SCP CUIEC, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Représenté par M^e Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2009, M. [T] a donné à bail commercial à la société Ressort une maison située [Adresse 8].

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 28 avril 2009 jusqu’au 27 avril 2018 et prévoit que le rez-de-chaussée devra être affecté à l’exploitation d’un débit de boissons de 4ème catégorie, jeux, restauration rapide et discothèque et les 1er et 2ème étages à usage d’habitation.

Mme [P] [S] et M. [D] [C] se sont portés caution.

Par acte signifié le 9 mars 2023, M. [T] a fait délivrer à la société Ressort un commandement de payer la somme totale de 5 077,77 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte en date du 5 mai 2023, un procès-verbal de saisie attribution entre les mains de la société Banque populaire grand Ouest a été dénoncé à la société Ressort.

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 24 août 2023, M. [T] a mis en demeure Mme [S] et M. [C] en qualité de caution de régler le solde dû correspondant à la somme de 2 498,41 euros.

Par exploit en date du 23 novembre 2023, M. [T] a fait délivrer à la société Ressort un commandement visant la clause résolutoire, de payer la somme totale de 6 595,9 euros, correspondant aux sommes restant dues déduction faite des acomptes perçus.

Par acte de commissaire de justice en date des 13,18 et 20 mars 2024, M. [T] a fait assigner la société Ressort, Mme [S] et M. [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest.

Par jugement du 26 mars 2024, le tribunal de commerce de Brest a prononcé la liquidation judiciaire de la société Ressort et a désigné la société Selarl Ep et associés, prise en la personne de maître [J], mandataire judiciaire, ès- qualités de liquidateur de la société.

Par lettre recommandée en date du 6 juin 2024, le juge commissaire du tribunal de commerce a autorisé la Selarl Ep et associés, à faire procéder à la vente de la licence IV et de l’actif mobilier au profit de M. [T] pour le prix de 19 900 euros.

Par courrier en date du 2 juillet 2024, maître [J] a confirmé à M. [T] la résiliation du contrat de bail des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 9]. Les clefs ont été remises à cette même date.

Par ordonnance en date du 7 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest a :

— condamné conjointement Mme [S] et M. [C] à payer à M. [T] à titre de provision :

* la somme de 8 042,59 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* la somme de 7 218,50 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamné Mme [S] et M. [C] à payer à M. [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que Mme [S] et M. [C] supportent la charge des dépens.

Le 28 janvier 2025, Mme [S] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 30 septembre 2025, elle demande à la cour d’appel de Rennes de :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse,

— infirmer l’ordonnance déférée rendue par la présidente du tribunal judiciaire de Brest le 7 octobre 2024 en toutes ses dispositions,

— renvoyer les parties au fond,

Et en conséquence

— débouter M. [T] de l’ensemble des demandes formées à son encontre,

Et statuant à nouveau

— condamner M. [T] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Par dernières conclusions notifiées le 26 juin 2025, M. [T] demande à la cour d’appel de Rennes de :

— débouter Mme [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé du 7 octobre 2024 en ce qu’elle a :

* condamné conjointement Mme [P] [S] et M. [D] [C] à payer à M. [N] [T] à titre de provision :

— la somme de 8 042,59 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 7 218,50 euros au titre de l’indemnité d’occupation

* condamné Mme [P] [S] et M. [D] [C] à payer à M. [N] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit que Mme [P] [S] et M. [D] [C] supportent la charge des dépens,

Y additant

— condamner Mme [S] à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— la condamner aux entiers dépens d’appel qui comprendront les frais d’exécution.

L’ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [S] soulève, à titre liminaire, que la mise en demeure de payer ne lui a pas été valablement adressée et expose que cette absence constitue une exception de nullité devant être soulevée devant le juge du fond et doit, de ce fait, nécessairement s’analyser en une contestation sérieuse justifiant que l’ordonnance entreprise soit réformée. Elle fait valoir que l’ensemble des actes de la procédure a été adressé à son ancienne adresse alors que l’huissier normalement diligent aurait été en mesure de savoir qu’elle avait déménagé notamment en interrogeant M. [C], gérant de la société Ressort avec lequel elle a eu un enfant ou la caisse des allocations familiales. Elle relève que l’huissier s’est rendu compte de son erreur en lui signifiant l’ordonnance de référé dont appel.

Elle soutient également qu’il existe une contestation sérieuse tenant à la nature du bail. Elle affirme que le bail en cause est un bail à usage mixte avec un rez-de-chaussée destiné à l’exploitation d’un débit de boissons et discothèque et le premier et deuxième étage destinés à un usage d’habitation et qu’il importe peu qu’il soit mentionné dans le bail que 'les biens loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout.' Elle indique que M. [C] a vécu seul dans l’appartement avec son fils de 2010 à 2013 puis avec sa nouvelle compagne et qu’il n’a quitté le logement qu’en juillet 2023.

Elle ajoute qu’il existe une contestation sérieuse relative à son obligation de paiement. Elle argue que l’engagement de caution, qui figure dans l’acte notarié, n’a été souscrit que pour la période du bail consenti du 28 avril 2009 jusqu’au 27 avril 2018 et qu’il est de jurisprudence constante que la caution n’est pas tenue en cas de tacite reconduction du bail en l’absence de mention à l’acte précisant l’extension du cautionnement dans ce cas. Elle précise qu’elle n’aurait jamais accepté de se porter caution au renouvellement du bail alors qu’elle avait cessé de travailler pour la société Ressort depuis février 2013 et qu’elle avait quitté M.[C] et le logement en août 2010.

Elle conteste également le montant des créances de loyers et de charges impayés retenu par la décision déférée qui n’est pas détaillé et ne permet pas de déterminer la somme due au titre de l’exploitation commerciale et celle due au titre de l’occupation privative de M. [C]. Elle considère que M. [T] doit justifier du détail de la créance dont il se prévaut. Elle ajoute que le mandataire judiciaire en charge de la liquidation de la société Ressort ne lui a pas clairement indiqué si le prix de vente de la licence IV et du mobilier avait suffi à désintéresser le bailleur et que les paiements éventuellement effectués par M. [C] ne lui ont pas été précisés.

Elle critique également la condamnation provisionnelle au titre d’une indemnité d’occupation du 23 décembre 2023 jusqu’à la remise des clés le 2 juillet 2024 faute de déterminer si l’indemnité est due au titre de l’exploitation commerciale du local par la société Ressort ou par M. [C] au titre de son occupation privative de la partie habitation du bien. Elle rappelle que la caution n’est pas, en principe, tenue des indemnités d’occupation postérieures à la résiliation du bail dès lors que leur nature indemnitaire exclue qu’elles se rattachent à l’exécution du contrat.

M. [T] sollicite la confirmation de l’ordonnance critiquée.

En réponse à Mme [S] qui lui oppose l’absence d’une mise en demeure de payer, il indique qu’il ne connaissait que l’adresse située au [Adresse 2], l’appelante ne l’ayant jamais informé d’un changement d’adresse. Il expose avoir adressé une mise en demeure avant poursuite au [Adresse 2] suivant courrier recommandé du 24 août 2023 qui est revenu avec la mention 'destinataire inconnu à l’adresse'. Il poursuit en précisant que la signification de l’assignation fait état d’un procès-verbal de recherche article 659 du code de procédure civile et rappelle les différentes diligences effectuées par le commissaire de justice à cette occasion. Il explique que ce n’est que lors de la signification de l’ordonnance de référé, par exploit du 15 janvier 2025, que les diligences du commissaire de justice ont permis de découvrir la nouvelle adresse de Mme [S].

Il soutient que le contrat de bail régularisé entre lui et la société Ressort pour une durée de 9 ans jusqu’au 27 avril 2018 n’est pas un bail mixte mais bien un bail commercial, les parties ayant stipulé qu’elles convenaient que les biens loués formaient une location indivisible à titre commercial pour le tout.

Il ajoute que l’engagement de caution souscrit par l’appelante l’a été pour toute la durée du bail signé par la société Ressort jusqu’à sa résiliation et qu’il n’y a pas eu de nouveau bail commercial régularisé entre les parties dans la mesure où le contrat du 28 avril 2009 s’est poursuivi par tacite reconduction.

Il demande de débouter Mme [S] des contestations qu’elle élève.

Il précise que Mme [S] feint de s’interroger sur le point de savoir si la créance de loyer et des charges impayés correspond aux montants dûs au titre de l’exploitation commerciale du local ou ceux dûs au titre de l’occupation privative de la partie habitation alors que la société Ressort a cessé de régler le montant global du loyer.

Enfin, il indique que les pièces produites par l’appelante, et notamment la reddition des comptes de la société Ressort établie par le mandataire en charge de la liquidation clôturée pour insuffisance d’actif, ne font apparaître aucun paiement à son profit. Il demande de confirmer les sommes retenues à titre de provision par la décision entreprise s’agissant des loyers et charges impayés et du montant de l’indemnité d’occupation du 23 décembre 2023 au 2 juillet 2024, date de remise des clés.

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’appelante soulève l’existence de contestations sérieuses. Il est constant que le juge des référés étant le juge de l’évidence, une contestation sérieuse est caractérisée lorsqu’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S’agissant de la mise en demeure, la cour relève que l’huissier a adressé par LRAR du 24 août 2023 la mise en demeure avant procédure judiciaire à Mme [S] à l’adresse [Adresse 1] [Localité 9], l’accusé de réception étant retourné 'destinataire inconnu à l’adresse'. Contrairement à ce qu’affirme l’appelante, l’huissier n’avait pas à effectuer des diligences particulières pour vérifier son adresse pour cette mise en demeure en ce qu’il ne s’agissait pas d’une signification d’une décision de justice ou d’une assignation. De surcroît, Mme [S] ne démontre pas que le bailleur aurait eu connaissance de sa nouvelle adresse avant la délivrance de cette mise en demeure.

En ce qui concerne les autres actes de la procédure, il apparaît que M. [T] a notamment fait assigner Mme [S] par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest et que le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses et que l’accusé de réception a été retourné pour défaut d’adresse.

De surcroît, il ne peut être soutenu que le commissaire de justice aurait pu connaître sa nouvelle adresse en interrogeant M. [C] puisque les différents actes ne lui ont pas, non plus, été signifiés à personne.

Mme [S] n’apporte aucun élément à l’appui de ses allégations selon lesquelles l’huissier aurait rectifié son erreur en lui adressant la signification de l’ordonnance entreprise à la bonne adresse. Au contraire, il résulte de la signification de l’ordonnance de référé par exploit du 15 janvier 2025 que le commissaire de justice a découvert la nouvelle adresse de Mme [S] suite aux diligences effectuées.

En tout état de cause, aucun de ces éléments ne constitue une contestation sérieuse.

S’agissant de la nature du bail, il résulte du contrat de bail par acte sous seing privé du 28 avril 2009 que M. [T] a donné à bail commercial à la société Ressort une maison d’habitation comprenant au rez-de-chaussée notamment une salle de bar et au premier et deuxième étage un appartement en duplex.

Le bail précise après la désignation du bien loué, 'ceci exposé, il est passé à la convention de bail commercial faisant l’objet des présentes, étant fait observer que les droits et obligations du locataire et du bailleur sont régis, en dehors des stipulations du présent contrat, par les dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce.'

Il est stipulé à l’article suivant 'BAIL COMMERCIAL

Le bailleur loue à titre commercial au locataire qui accepte, le bien dont la consistance et la désignation figurent dans l’exposé qui précède, ainsi qu’il existe avec toutes ses dépendances.

Le locataire déclare parfaitement connaître les lieux loués pour les avoir vus et visités en présence des locataires.'

Le contrat de bail indique également à l’article relatif à la destination : 'le bien loué devra être affecté à savoir :

— le rez-de-chaussée : à l’exploitation d’un débit de quatrième catégorie, jeux, restauration rapide et discothèque.

Le locataire ne pourra exercer dans les lieux loués, même à titre temporaire aucune autre activité.

Il devra en outre se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant ce genre d’activité.

— et les premier et deuxième étage : à usage d’habitation.

Les parties conviennent que les biens loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout'.

Il résulte clairement du contrat de bail que les parties ont convenu que les biens loués, qu’il s’agisse de la partie discothèque ou de la partie habitation, constituaient un bail commercial. L’appelante ne peut, dès lors, soutenir que le bail était mixte sauf à méconnaître la volonté des parties et les dispositions de l’article 1103 du code civil selon lesquelles les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits de sorte qu’il n’existe pas de contestations sérieuses tenant à la nature du bail.

S’agissant de la durée de l’engagement de la caution, il résulte des dispositions de l’article 1740 du code civil, que dans les deux articles précédents (l’article 1738 se rapportant à la tacite reconduction et l’article 1739 à l’hypothèse du preneur resté irrégulièrement dans les lieux alors qu’un congé lui a été adressé par le bailleur) la caution donnée pour le bail ne s’étend pas aux obligations résultant de la prolongation.

En l’espèce, le bail stipule que M.[C] et Mme [S] sont dénommés 'la caution’ et que 'la caution, après avoir pris connaissance du bail qui précède par la lecture que lui en a faite le notaire soussigné, a déclaré se rendre et constituer caution du locataire envers le bailleur, qui accepte, à concurrence du montant du loyer et des charges ainsi que de tous intérêts, frais et accessoires, s’appliquant à ce montant et ce, pour le cas où le locataire ne pourrait satisfaire lui-même aux paiements ci-dessus stipulés au profit du bailleur.

Ainsi en cas de défaillance du locataire, la caution s’oblige au paiement du loyer et des charges restant dus au bailleur qui devra tenir au courant la caution du non-paiement des sommes dues par le locataire.

En cas de décès de la caution, il y aura solidarité et indivisibilité entre ses héritiers et représentants pour les engagements pris aux présentes.

En outre, la caution renonce au bénéfice de discussion et de division.'

Le bail indique à l’article sur la durée qu’il est consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 28 avril 2009 jusqu’au 27 avril 2018.

Il n’est nullement stipulé que la caution s’engagera au-delà des termes du bail qui a été fixé au 27 avril 2018.

Dans ces conditions, le fait de solliciter la condamnation de la caution pour des sommes dues au titre d’une période postérieure au terme du bail à savoir des loyers, des taxes foncières pour les années 2022 et 2023 et des indemnités d’occupation à compter du 23 décembre 2023 qui n’entrent pas, en l’absence d’une clause de cautionnement le prévoyant, dans le champs de l’obligation de couverture, constitue, de ce fait, une contestation sérieuse.

Par conséquent, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés par l’appelante, la décision qui a condamné notamment Mme [S] à payer à M. [T] à titre de provision la somme de 8 042,59 euros au titre des loyers et charges impayés et la somme de 7 218,50 euros au titre de l’indemnité d’occupation, sera infirmée.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant, M. [T] sera condamné à verser la somme de 2 000 euros à Mme [S] au titre des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relatif à l’aide juridictionnelle et aux entiers dépens d’appel. Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux frais irrépétibles et aux dépens concernant Mme [S] seront infirmées et M. [T] sera débouté de ses demandes de condamnation à ce titre à l’encontre de Mme [S].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Statuant dans les limites de l’appel,

Constate l’existence d’une contestation sérieuse ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. [N] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne M. [N] [T] à payer à Mme [P] [S] la somme de

2 000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relatif à l’aide juridictionnelle ;

Condamne M. [N] [T] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,