4ème Chambre

ARRÊT N° 196

N° RG 24/00365

N°Portalis DBVL-V-B7I-UOAC

(Réf 1ère instance : 23/01330)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 AOUT 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Madame Marie-Line PICHON, Conseillère, désignée par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 24 Février 2025

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Avril 2025

devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Août 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. ATLANTI PLAC

prise en la personne de son gérant domicilié es qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e François MIGNON de la SARL AGIL’IT BRETAGNE, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

Représentée par M^e Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur [B] [G]

né le 08 Novembre 1984 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [B] [G] est propriétaire de deux immeubles situés dans la commune de [Localité 4]. Le premier comporte deux appartements neufs et le second trois appartements plus anciens nécessitant d’importants travaux de rénovation.

Ayant accepté plusieurs devis dans le courant des années 2019 et 2020, il a confié à la société à responsabilité limitée Atlanti-Plac des travaux d’isolation, placo-plâtre et pose d’huisseries.

Se plaignant de désordres, le maître de l’ouvrage n’a pas réglé l’intégralité des factures émises par l’entrepreneur.

M. [G] a alors saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient, lequel a ordonné une mesure d’expertise suivant décision du 26 octobre 2021 et désigné Mme [Y] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 25 mai 2023.

Suivant acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, M. [B] [G] a fait assigner la société Atlanti-Plac devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins de résiliation du contrat le liant avec celle-ci et en réparation de ces préjudices.

Par jugement réputé contradictoire du 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Lorient a :

— prononcé la résiliation du contrat entre M. [G] et la société Atlanti-Plac aux torts exclusifs de cette dernière,

— condamné la société Atlanti-Plac à payer à M. [G] les sommes de :

—  17 000 euros, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 31 mai 2023 et intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  61 250 euros, au titre des pertes locatives,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Atlanti-Plac aux dépens lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

— débouté M. [G] de toutes ses autres demandes.

La société Atlanti-Plac a relevé appel de cette décision le 18 janvier 2024.

Par ordonnance de référé du 19 mars 2024, le Premier président de la présente cour, saisi par l’appelante, a :

— rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire,

— cantonné les effets à la somme globale de 25 000 euros.

Une décision rendue le 26 novembre 2024 par le conseiller de la mise en état a constaté que la société Atlanti-Plac a exécuté ladite ordonnance, la demande de radiation étant dès lors dépourvue d’objet.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 17 avril 2025, la société à responsabilité limitée Atlanti-Plac demande à la cour de juger son action recevable et de :

— juger que son action n’est pas prescrite,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a prononcé la résiliation du contrat à ses torts exclusifs,

— l’a condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  17 000 euros, indexé sur la variation de l’indice BT01 depuis le 31 mai 2023, outre les intérêts moratoires depuis le jugement, au titre de la reprise des désordres allégués,

—  61 250 euros au titre des pertes locatives,

—  1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens en ce compris les ceux afférents à l’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau :

— juger que la réception des trois appartements est effectivement intervenue le 9 octobre 2020,

— à titre principal,

— débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [G] au règlement de la somme de 12 310,40 euros au titre des factures impayées n°2020-0115 et n°2020-0148, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 18 novembre 2020,

— à titre subsidiaire,

— limiter le montant des travaux réparatoires à hauteur de 11 500 euros TTC,

— limiter à de plus justes proportions la perte locative alléguée par M. [B] [G] et la cantonner à hauteur de 2 000 euros,

— prononcer la compensation entre la créance de M. [B] [G] et la sienne,

— en toutes hypothèses,

— condamner M. [B] [G] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais d’expertise

Selon ses dernières écritures du 23 avril 2025, M. [B] [G] demande à la cour de :

— déclarer irrecevable les demandes formulées par l’appelante :

— 'juger que la réception des trois appartements est effectivement intervenue le 9 octobre 2020,

— condamner M. [B] [G] au réglement de la somme de 12 310, 40 euros, au titre des factures impayées n°20202-0115 et n°2020-0148, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 novembre 2020,

— à titre subsidiaire,

— limiter le montant des travaux réparatoires à hauteur de 11 500 euros TTC,

— limiter à de plus justes proportions la perte locative alléguée par M. [B] [G] et la cantonner à hauteur de 2 000 euros,

— prononcer la compensation entre la créance de M. [B] [G] et celle de la société Atlanti-Plac,

— en toutes hypothèses,

— condamner M. [B] [G] à payer à la société Atlanti-Plac une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] [G] aux dépens comprenant les frais d’expertise',

— débouter l’appelante de sa demande de paiement de la somme de 12 310,40 euros dès lors que la créance est prescrite et irrecevable,

— confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

— condamner l’appelante aux entiers dépens outre le paiement d’une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouter la société Atlanti-Plac de sa demande de réception au 9 octobre 2020 ou subsidiairement prononcer la réception au 9 octobre 2020 avec les réserves correspondant aux désordres figurant et manquement au rapport d’expertise judiciaire.

MOTIVATION

Sur les fins de non-recevoir

Sur l’existence de demandes nouvelles

L’article 564 du Code de procédure civile dispose que : 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’article 565 du Code de procédure civile énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du Code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il ne peut être opposé à la SARL Atlanti-Plac l’irrecevabilité de ses demandes en application des dispositions des textes précités car celle-ci, qui disposait de la qualité de défendeur en première instance, n’a pas comparu devant les premiers juges. Ses demandes présentées en cause d’appel, qui ne peuvent dès lors être qualifiées de nouvelles, consistent en outre presque exclusivement à répondre aux prétentions formulées à son encontre par le maître de l’ouvrage, exceptée la demande en paiement du solde du marché.

En conséquence, la recevabilité des demandes présentées par l’appelante est acquise.

Sur la prescription

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le maître de l’ouvrage soutient que la demande en paiement du solde des factures émises par le professionnel est prescrite car plus de deux années se sont écoulées entre la date d’achèvement des travaux qu’il fixe au 9 octobre 2020 et celles des premières conclusions au fond de l’appelante en date du 8 avril 2024 dans lesquelles elle formule pour la première fois cette prétention.

En réponse, la SARL Atlanti-Plac entend souligner les contradictions dans les différentes écritures de M. [B] [G] et estime que sa prestation n’est toujours pas achevée de sorte que sa demande en paiement ne saurait être déclarée irrecevable.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Selon l’article L. 218-2 du code de la consommation applicable à la date de la commande, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

L’action en paiement de factures formée contre un consommateur, soumise à la prescription biennale de l’article L. 218-2 du code précité, se prescrit à compter de la date de la connaissance par le créancier des faits lui permettant d’agir, laquelle peut être caractérisée par l’achèvement des travaux ou l’exécution des prestations.

Il est constant que l’achèvement des travaux ou l’exécution des prestations rend la créance exigible, et non la date d’émission de la facture impayée (Civ. 3ème, 1er mars 2023, n° 21-23.176).

A l’appui de sa demande d’expertise judiciaire, le maître de l’ouvrage a produit un constat d’huissier tendant à démontrer que les travaux entrepris par la SARL Atlanti-Plac n’étaient pas achevés, le précisant lui-même expressément en page 4 de son assignation introductive d’instance délivrée le 6 mai 2021.

L’intimé ne peut donc désormais prétendre que la prestation de l’entrepreneur était terminée à la date du 9 octobre 2020.

Un procès-verbal de réception, dont M. [B] [G] ne conteste désormais plus la validité tout en occultant cependant son existence, rédigé contradictoirement à cette dernière date, faisait état de nombreuses réserves qui ne seront jamais levées, s’agissant :

— 'RDC WC = plafond /rampants pas droit, trou de vis dans les portes ;

— R+1 = trou de vis dans les portes ; bandes trop chargées, bandes mal faites ;

— bandes de finition en coffrement gauche ballon d’eau ;

— pièces chauffe-eau compteur électrique : plafond ouvert ;

— R+2 partie droit = Bord aminci dans vélux, trous dans les portes ;

— R+2 partie gauche = problèmes placo chambres (photos) ;

— trou placo SDB ;

— bandes pas finies poutre ;

— porte cassée'.

Dans son rapport d’expertise judiciaire, Mme [Y] a indiqué, sans être contestée par l’une ou l’autre des parties par la production d’éléments de nature technique, que les travaux n’étaient pas achevés (p23 et s.).

En conséquence, la première demande en paiement interrompant la prescription biennale en date du 8 avril 2024 n’apparaît pas prescrite. La fin de non-recevoir soulevée par l’intimée sera donc rejetée.

Sur la forclusion

L’appelante soulève la forclusion de l’action introduite par le maître de l’ouvrage tendant à obtenir le paiement du coût des travaux de reprise des désordres relevés par l’expert judiciaire qui relèvent selon elle exclusivement de la garantie de parfait achèvement. Elle estime en effet que plus d’une année sans acte interruptif s’est écoulée entre la date de la décision de référé ordonnant l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire (26 octobre 2021) et celle de la délivrance de l’assignation introductive d’instance au fond (26 juillet 2023).

L’intimé n’apporte aucun élément en réponse sur ce point mais sollicite dans le dispositif de ses dernières conclusions la confirmation du jugement entrepris ayant condamné la SARL Atlanti-Plac au paiement du montant des travaux réparatoires.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article 1792-6 du Code civil dispose que la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Aux termes de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Deux procès-verbaux de réception ont été établis et signés par les deux parties.

Le premier, en date du 10 septembre 2020, porte sur les travaux réalisés dans les deux logements neufs du premier immeuble. Plusieurs réserves y sont mentionnées, s’agissant :

— 'Hall d’entrée bas : porte, trous de vis, joint mal fait ;

— salle de bains : sur épaisseur bandes ;

— chambre : bandes, sur épaisseur pointes ;

— porte d’entrée pas 'nie ;

— rez-de-chaussée, cloison salle de bains qui bouge ;

— étage : porte cassée ;

— vélux : bords amincis'.

Le second, en date du 9 octobre 2020, concerne les trois appartements anciens du second immeuble. Des réserves exposées ci-dessus y sont mentionnées.

Les réserves n’ont effectivement pas été levées dans le délai d’un an de la garantie de parfait achèvement.

Cependant, en l’absence de levée des réserves, les règles de la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur sont concurremment applicables avec celles de la garantie de parfait achèvement.

Si une action fondée sur la garantie de parfait achèvement est effectivement forclose, celle fondée sur les dispositions des articles 1217 et 1231-1 du Code civil demeure recevable.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, l’intimé fonde ses demandes indemnitaires sur les dispositions des règles relatives à la responsabilité contractuelle et non sur celles de la garantie de parfait achèvement. La fin de non-recevoir soulevée par l’appelante est donc sans objet.

Il y a donc lieu de déclarer recevables les demandes présentées par M. [B] [G] tendant à obtenir de son cocontractant le versement du coût des travaux de reprise.

Sur la résiliation du contrat

Le tribunal a estimé que les travaux entrepris par la SARL Atlanti-Plac avait été imparfaitement exécutés et que l’importance des désordres relevés par l’expert judiciaire justifiait le prononcé de la résiliation du contrat aux torts exclusifs de celle-ci.

L’appelante réfute toute gravité des désordres et estime que certains étaient visibles à la réception. Elle entend rappeler qu’une simple non-conformité contractuelle en l’absence de désordre ne peut donner lieu à indemnisation. Elle ajoute que son client réside sans difficultés dans les deux appartements du premier immeuble. Elle conclut en indiquant que le maître de l’ouvrage a refusé ses demandes d’intervention visant à lever les réserves et demande dès lors la réformation de la décision entreprise sur ce point.

L’intimé rétorque que l’ensemble des désordres est exclusivement imputable à la SARL Atlanti-Plac. Arguant d’une perte de confiance envers l’entrepreneur, il réclame la confirmation du jugement.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Selon l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Ces règles s’appliquent dans l’hypothèse d’une demande de résiliation.

Il apparaît nécessaire d’examiner les désordres pour déterminer s’ils présentent un caractère de gravité suffisant pour obtenir le prononcé de la résiliation du contrat aux torts exclusifs de l’entrepreneur.

En ce qui concerne l’immeuble neuf R+2

Une flexion sur la hauteur du parement de la cloison séparant une chambre de la salle de bain de l’appartement du premier étage a été relevée par l’expert judiciaire en présence de toutes les parties. Mme [Y] impute ce désordre à un défaut d’ancrage de la plaque sur les écarteurs centraux Optima. A été également observé dans ce logement un écart de 6mm entre la cloison du doublage et l’extrémité du plan de travail de la cuisine.

Au niveau de l’escalier menant au second étage, Mme [Y] a noté :

— l’apparence des têtes de vis près du bouton d’éclairage ;

— un écart du mur en partie haute inférieur à 1mm ;

— un écart de 11mm au niveau de la sous-face du plafond du palier ;

— le non-achèvement des joues en plaques de plâtre.

S’agissant de l’appartement situé au second étage occupé par la famille de M. [B] [G], l’expert judiciaire a relevé :

— un désaffleurement de 2mm entre le montant et les plaques de plâtre ;

— l’inexécution ou la mauvaise exécution de l’entourage périphérique du bâti ;

— une fissure dans l’angle haut du bâti ;

— l’absence de rebouchage des têtes de vis au niveau des fenêtres.

La présence de désordres et non de simples manquements aux DTU applicables est donc avérée.

En ce qui concerne le second immeuble à rénover composé de trois appartements

Au niveau du logement du rez-de-chaussée, l’expert judiciaire a retenu dans son rapport :

— un défaut de marquage et un creusement des marquages sur le bord de la cloison centrale ;

— une apparence des têtes de vis à plusieurs endroits ;

— un écart de planéité supérieur à 1mm du parement de la cloison de doublage du séjour ;

— un rebouchage grossier des têtes de vis du bâti au niveau de la chambre côté rue ;

— des malfaçons et défauts de finition des têtes du bâti ;

— un défaut de lissage au niveau de la porte de cette pièce ;

— un lissage qualifié de grossier de la plaque de parement autour de la fenêtre et sur la tablette ;

— des mouvements des vis et de la plaque de parement de la cloison de doublage ;

— la présence d’un léger 'bosselage’ sur la bande à joint de la plaque de parement de la cloison ;

— l’absence de nettoyage des traces de colle ;

— un défaut de fixation interne provoquant un mouvement du parement de la cloison de doublage au niveau de la chambre située côté jardin ;

— la présence de marquages en creux dans la cloison de la salle de bains ;

— une absence de fixation autour du bâti de la porte de cette dernière pièce.

Au niveau de l’appartement implanté au premier étage, l’expert judiciaire a relevé :

— l’absence de traitement au plâtre autour du bâti de la porte à l’entrée ;

— une inclinaison de la voussure de la porte d’entrée ;

— l’inachèvement des travaux d’enduisage du parement d’une cloison ;

— la présence d’une ouverture non rebouchée dans le plafond.

Ensuite, ont été observés au niveau de l’un des deux appartements T2 :

— des percements multiples dans la feuillure du bâti ;

— un écart de planéité supérieur à 1mm près de l’angle de la porte ;

— un défaut d’horizontalité de l’appui de la fenêtre ;

— la présence de trous de vis non rebouchés près du bâti de la porte et de la salle de bains ;

— des salissures de plâtre sous la fenêtre ;

— l’absence d’encoffrement au droit des pénétrations des fourreaux dans la cloison de la salle de bains ;

— un défaut de lissage du plâtre ;

— l’absence de finition de la cloison du doublage en périphérie de la fenêtre;

— un raccord d’enduit sous le vélux de la chambre qualifié de grossier ;

— l’absence de traitement des têtes de vis au niveau de cette dernière pièce;

— l’existence d’une écharde dans le montant du bâti de la seconde salle d’eau;

— l’absence de traitement d’un jour entre l’entrait et la cloison de cette dernière pièce ;

— la mauvaise exécution d’un raccord entre le bois et le lissage du plâtre ;

— la présence de jours entre le parement de la cloison et les pièces de bois de la charpente de la chambre ;

— l’absence de fixation des plaques en rives de part et d’autres des pièces ;

— un défaut d’horizontalité des raccords des rampants avec la cloison ;

— l’absence de traitement des têtes de vis du bâti ;

— la présence de salissures de plâtre ;

— l’absence de lissage et la présence de décollements de bande en cueillie du rampant au niveau de la chambre Est ;

.- la finition du raccord en plâtre sous l’entrait apparent qualifiée de grossière au niveau de cette dernière pièce.

Enfin, au niveau du second appartement duplex, l’expert judiciaire a observé :

— un écart de 2mm sur le mur à droite de la porte au niveau de la pièce de vie;

— des désordres dans la salle de bains identiques à ceux évoqués ci-desssus;

— des désordres de raccord dans les deux chambres ;

— l’absence de traitement des têtes de vis du bâti.

La présence de véritables désordres et non l’existence de simples manquements aux DTU 25.41 et 59.1 applicables est donc avérée.

Mme [Y] impute, sans être contestée sur ce point par l’appelante, que les désordres sont imputables à cette dernière.

Si certains d’entre-eux peuvent apparaître véniels, s’agissant notamment de l’absence de rebouchage de trous et de traitement des têtes de vis, d’autres, notamment les mouvements de cloisons et la présence de jours sont significatifs et présentent, au regard de la prestation qui lui a été commandée, un caractère de gravité suffisant permettant de prononcer la résiliation du contrat aux torts exclusif de l’appelante. La décision déférée sera donc confirmée sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des travaux de reprise

L’appelante conteste la solution retenue par le tribunal qui a omis de prendre en considération l’existence d’une réception des travaux afférents au second bâtiment et l’effet de purge de désordres apparents et non réservés par le maître de l’ouvrage.

En réponse, ce dernier adopte les motifs retenus par les premiers juges et sollicite la confirmation du jugement déféré sur ce point.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Une réception expresse des travaux du second bâtiment a bien eu lieu le 9 octobre 2020 comme le démontre le procès-verbal produit par l’appelante et signé par les deux parties. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner dans le dispositif du présent arrêt mais d’en tirer les conséquences sur le plan juridique.

L’expert judiciaire a pris en considération l’existence des deux procès-verbaux de réception concernant chaque bâtiment et a estimé que ne pouvait être mis à la charge de la SARL Atlanti-Plac le montant des travaux réparatoires portant sur des désordres non réservés par le maître de l’ouvrage mais pourtant apparents les 10 septembre 2020 et 9 octobre 2020.

Il doit être rappelé que l’entrepreneur, bien qu’assigné à personne, n’a pas comparu en première instance alors qu’il avait participé aux opérations d’expertise. Il sera ajouté que M. [B] [G] n’a pas produit devant les premiers juges le procès-verbal de réception du 9 octobre 2020 portant sur le second bâtiment.

Au regard de ces éléments, le coût des travaux réparatoires peut être chiffré :

— pour ce qui concerne le premier bâtiment occupé par la famille de M. [B] [G] : 3 220 euros TTC (3 720-500) ;

— pour ce qui concerne le second bâtiment ayant fait l’objet de travaux de rénovation : 11 500 euros TTC (17 000-5 500) ;

Soit à la somme totale de 14 720 euros TTC.

La décision entreprise sera donc infirmée quant au quantum des dommages et intérêts dus par l’entrepreneur en indemnisation du coût des travaux de reprise.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice locatif

Le tribunal, rappelant que seuls les trois appartements rénovés du second immeuble devaient être proposés à la location, a considéré que la perte locative subie par M. [B] [G] portait sur la période comprise entre le 1er février 2021 et le 31 décembre 2023. Il a chiffré son préjudice à la somme de 61 250 euros (1750 euros x 35 mois).

L’appelante estime que le préjudice locatif ne peut être égal au montant des pertes de loyers exposées par l’intimé. Elle fait valoir que ce dernier est responsable de l’absence de réalisation des travaux dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Elle estime que la période retenue par le tribunal est manifestement excessive et insuffisamment motivée.

En réponse, le maître de l’ouvrage adopte les motifs retenus par les premiers juges et sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’appelante ne conteste pas que les trois appartements rénovés du second immeuble devaient être soumis à la location par le maître de l’ouvrage. Elle ne remet pas en cause l’affirmation de celui-ci selon laquelle les loyers attendus devaient représenter la somme mensuelle globale de 1 750 euros (cf rapport d’expertise p32 et la pièce n°49 de l’intimé).

Le préjudice invoqué par M. [B] [G] s’analyse en une perte de chance de percevoir des revenus locatifs.

Aucun planning relatif au déroulement des travaux n’avait été contractuellement prévu.

Au regard des désordres existants et du procès-verbal de réception du 9 octobre 2020, les travaux auraient dû donc être achevés à cette date mais l’existence de nombreuses réserves justifiaient la réalisation de travaux de reprise qui auraient, selon l’expert judiciaire, permis de soumettre à la location les trois appartements à compter du mois de février 2021.

Il est constant que M. [B] [G] a, suivant un courrier du 3 décembre 2020 adressé à son cocontractant, refusé que celui-ci entreprenne les travaux réparatoires tout en lui demandant de les faire réaliser par un autre professionnel. Il est donc responsable de l’absence d’exécution desdits travaux pour la période postérieure au mois de février 2021.

Au regard de ces éléments auxquels il convient d’ajouter l’aléa inhérent au marché locatif, M. [B] [G] a été empêché de soumettre ses trois appartements à la location pour la période comprise entre les mois d’octobre 2020 et de février 2021, soit durant quatre mois, en raison des défauts d’exécution imputables à la SARL Atlanti-Plac.

En définitive, le préjudice locatif de M. [B] [G] peut être chiffré à la somme mensuelle de 1 200 euros. Il convient dès lors de réformer le jugement attaqué et de condamner l’appelante à verser au maître de l’ouvrage la somme de 4 800 euros.

Sur les autres préjudices

Il doit être observé que, dans le corps de ses dernières conclusions, le maître de l’ouvrage fait état d’une demande indemnitaire au titre d’un préjudice de jouissance et de 'tracasseries'. Ces prétentions ne figurent toutefois pas dans le dispositif de celles-ci car il réclame la confirmation du jugement entrepris ayant rejeté ses demandes. En conséquence, la cour n’est pas saisie sur ces deux points.

Sur la demande en paiement du solde du marché

Au regard des différentes factures émises conformément aux devis par la SARL Atlanti-Plac et des paiements partiels opérés par le maître de l’ouvrage, ce dernier demeure redevable, comme l’indique Mme [Y] en page 31 de son rapport, de la somme de 12 310,40 euros TTC. Il doit être observé que, si M. [B] [G] conteste la recevabilité de la demande en paiement présentée à son encontre, il ne verse aux débats aucun élément venant infirmer le calcul de l’expert judiciaire.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal seront dus à compter de la date de la mise en demeure avec avis de réception du 18 novembre 2020.

Sur la compensation

Réclamée par l’appelante, la compensation entre les dettes respectives de chacune des parties, qui trouvent leur source dans une même obligation, sera ordonnée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Outre la somme mise à la charge de la SARL Atlanti-Plac en première instance, il y a lieu en cause d’appel de la condamner au versement à M. [B] [G] d’une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

Les dépens de première instance, qui comprendront le coût de la mesure d’expertise judiciaire, ainsi que ceux d’appel seront à la charge de la SARL Atlanti-Plac.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [B] [G] tendant à déclarer prescrite la demande de la société à responsabilité limitée Atlanti-Plac afin d’obtenir le paiement du solde de sa prestation ;

— Déclare recevables les demandes présentées par la société à responsabilité limitée Atlanti-Plac à l’encontre de M. [B] [G] ;

— Déclare sans objet la fin de non-recevoir soulevée par la société à responsabilité limitée Atlanti-Plac tirée de la forclusion de l’action fondée sur la garantie de parfait achèvement ;

— Déclare dès lors recevable la demande présentée par M. [B] [G] à l’encontre de la société à responsabilité limitée Atlanti-Plac tendant à obtenir le paiement du coût des travaux de reprise ;

— Infirme le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu’il a condamné la société à responsabilité limitée Atlanti-Plac à payer à M. [B] [G] les sommes de :

—  17 000 euros, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 31 mai 2023 et intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

—  61 250 euros, au titre des pertes locatives ;

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Condamne la société à responsabilité limitée Atlanti-Plac à payer à M. [B] [G] les sommes de :

—  14 720 euros TTC, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 31 mai 2023 et intérêts au taux légal à compter de la date du prononcé du présent arrêt ;

—  4 800 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs ;

Condamne M. [B] [G] à payer à la société à responsabilité limitée Atlanti-Plac la somme de 12 310,40 euros au titre du solde du marché, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2020 ;

— Ordonne la compensation entre les dettes respectives des parties ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Condamne la société à responsabilité limitée Atlanti-Plac à payer à M. [B] [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne la société à responsabilité limitée Atlanti-Plac au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,