5ème Chambre

ARRÊT N°- 220

N° RG 22/04492 – N° Portalis DBVL-V-B7G-S6KA

(Réf 1ère instance : 19/02353)

S.A.R.L. CANAIMA

S.E.L.A.R.L. [F] [S]

C/

S.C.I. LE ZENITH

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Benoit LHUISSET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Septembre 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

S.A.R.L. CANAIMA prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Emilie LE MAOUT de la SELARL JURISTES OFFICE, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

S.E.L.A.R.L. [F] [S] représentée par Maître [F] [S], Mandataire Judiciaire, ès-qualités de Commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société CANAIMA

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Emilie LE MAOUT de la SELARL JURISTES OFFICE, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉE :

S.C.I. LE ZENITH agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Stéphane CRAS de la SELARL LES JURISTES D’ARMORIQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Par acte du 19 mars 2007, intitulé 'engagement de location saisonnière d’un local commercial’ la SCI Le Zénith a donné à bail à la SARL Canaima un local situé à [Adresse 11] [Adresse 3], portant sur le local n°1 de l’immeuble, à destination de la vente de vêtements et lunettes essentiellement, pour la période du 1er avril au 31 octobre 2007.

Plusieurs engagements de location saisonnière successifs ont été conclus entre les deux sociétés.

Par lettre du 23 juillet 2019, la SCI Le Zénith a mis en demeure la société Canaima d’avoir à respecter la destination contractuelle des lieux et de lui régler les loyers dus depuis le mois de janvier 2019.

La SCI Le Zénith a fait assigner la société Canaima devant le tribunal judiciaire de Lorient par acte du 30 octobre 2019 pour solliciter notamment la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 septembre 2020, la société Canaima a été condamnée à titre provisionnel au paiement des loyers de l’année 2019.

Par jugement du 7 mai 2021, le tribunal de commerce de Lorient a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Canaima.

Par décision du 20 mai 2022, un plan de redressement a été adopté au profit de la société Canaima.

Par jugement du 29 juin 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a :

— prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur le local [Adresse 4] à [Localité 9],

— ordonné l’expulsion de la Sarl Canaima des locaux loués et de tous occupants de son chef dans un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement, si nécessaire avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— fixé à 35 600 euros toutes charges comprises le montant de la créance de loyer de la SCI Le Zénith au passif du redressement judiciaire de la Sarl Canaima,

— condamné cette dernière à lui verser la somme de 6 403,39 euros toutes charges comprises au titre des loyers postérieurs,

— l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 48 euros par jour, à compter du mois d’octobre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux,

— l’a condamnée à verser à la SCI Le Zénith la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties pour le surplus de leurs demandes,

— condamné la SARL Canaima aux dépens.

Le 13 juillet 2022, la société Canaima et la Selarl [F] [S], en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Canaima, ont relevé appel du jugement.

La SCI Le Zénith a saisi le conseiller de la mise en état.

Par ordonnance en date du 30 janvier 2025, le conseiller de la mise en état a :

— s’est déclaré incompétent pour connaître de la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau de demandes reconventionnelles,

— déclaré la société Cainama recevable en ses demandes reconventionnelles en ce qu’elles portent sur les loyers dus depuis le 30 octobre 2015,

— déclaré prescrites toutes demandes de la société Canaima de fixation du loyer à une somme de 13 156 euros toutes charges comprises pour les loyers dus avant le 30 octobre 2015 et les demandes de condamnation à un trop-perçu de loyers prenant en compte de tels loyers,

— débouté la SCI Le Zenith de sa demande de provision,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 26 juin 2025, la société Canaima et la Selarl [F] [S], en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Canaima demandent à la cour de :

— rejeter les fins de non-recevoir soulevées par la société Le Zenith,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel

— infirmer le jugement rendu le 29 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il :

* prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur un immeuble situé [Adresse 4] à (56) [Localité 9],

* ordonné l’expulsion de la société Canaima,

* fixé à 35 600 euros le montant de la créance de loyer de la SCI Le Zenith au passif du redressement judiciaire de la société Canaima,

* condamné la société Canaima au paiement de la somme de 6 403,39 euros au titre des loyers postérieurs,

* l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, soit 48 euros par jour, à compter du mois d’octobre 2021,

* l’a condamné à verser à la SCI Le Zenith la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— débouter la SCI Le Zenith de sa demande de condamnation de la société Canaima au paiement des loyers postérieurs (sic), lesquels sont régulièrement réglés,

— débouter la SCI Le Zenith de sa demande de résiliation judiciaire du bail liant les parties, ainsi que de sa demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

— ordonner à la SCI Le Zenith la production d’un bail commercial écrit soumis au statut des baux commerciaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— juger que la société Canaima bénéficie d’un bail commercial soumis aux statuts commerciaux à compter du 1er novembre 2007,

En conséquence :

À titre principal :

— juger que l’ensemble des augmentations de loyer intervenues depuis le bail initialement convenu entre les parties sont irrégulières,

— fixer le montant du loyer annuel à la somme de 11 000 euros hors taxes, soit 13 156 euros toutes charges comprises,

En conséquence :

— débouter la SCI Le Zenith de ses demandes d’admission au passif de sa prétendue créance dans le cadre des loyers antérieurs à la procédure,

— à titre subsidiaire, réduire l’admission au passif de la créance SCI Le Zenith à une somme de 6 916 euros,

— condamner la SCI Le Zenith à verser à la société Canaima la somme de 4 124 euros au titre du trop perçu suite au versement des loyers postérieurs en 2021, somme à parfaire en fonction des loyers qui seront versés au titre des années 2022 et 2023,

À titre subsidiaire :

— fixer le montant du loyer annuel à la somme annuelle de 13 750 euros hors taxes soit 16 500 euros toutes charges comprises,

— condamner la SCI Le Zenith au remboursement du trop-perçu de loyer pour l’année 2018, soit 780 euros toutes charges comprises,

— juger que la SCI Le Zenith ne justifie nullement, par la production d’un décompte locataire détaillé, des sommes dues par la société Canaima,

— en conséquence, débouter la SCI Le Zenith de sa demande d’admission de sa créance au passif de la société Canaima,

En tout état de cause :

— condamner la SCI Le Zenith à payer à la société Canaima la somme de 42 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties,

— condamner la SCI Le Zenith à régler à la société Canaima la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner la SCI Le Zenith en tous les dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 23 juin 2025, la SCI Le Zenith demande à la cour de :

À titre principal,

— confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions, à l’exception du rejet de la demande de résiliation du bail du fait du non-respect de la destination contractuelle, et sauf à parfaire les montants des condamnations prononcées, compte tenu de l’évolution de la dette de loyers postérieurs,

— dire et juger que la société Canaima a violé la destination prévue au bail commercial,

— confirmer le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial au tort de la société Canaima, pour non-paiement des loyers et non-respect de la destination contractuelle, et ce, à la date de prononcé du jugement de première instance,

— dire et juger que le dernier loyer annuel applicable entre les parties est de 17 280 euros toutes charges comprises,

— dire et juger que l’échéancier de paiement de ce loyer annelle toutes charges comprises convenu entre les parties est le suivant et doit être fixé comme suit :

* Au 3 février, la somme de 1 500 euros,

* Au 15 mars, la somme de 1 500 euros,

* Au 15 avril, la somme de 2 000 euros,

* Au 15 mai, la somme de 2 000 euros,

* Au 15 juin, la somme de 2 000 euros,

* Au 15 juillet, la somme de 2 000 euros,

* Au 15 août, la somme de 2 000 euros,

* Au 15 septembre, la somme de 2 000 euros,

* Au 15 octobre, la somme de 2 280 euros (anciennement 1 500 euros),

— si la cour d’appel retient la position de la société Canaima sur les modalités de paiement des loyers, dire et juger que le loyer annuel toutes charges comprises susvisé sera payé en douze mensualités identiques, par avance au 15 de chaque mois,

— prononcer la fixation et l’admission de la créance de loyer de la SCI Le Zenith au passif du redressement judiciaire de la société Canaima, à titre privilégié, à hauteur de 33 660 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés antérieurs au redressement judiciaire,

— condamner la société Canaima à lui payer, au titre des loyers postérieurs impayés, depuis le 7 mai 2021, date du redressement, la somme de 32 495 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés postérieurs impayés sur la période du 7 mai 2021 au 22 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— débouter la société Canaima de l’intégralité de ses demandes, ces dernières étant irrecevables et infondées,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties aux torts de la société Canaima, en raison des manquements persistants et répétés de la société Canaima à ses obligations contractuelles relatives au non-paiement des loyers postérieurs, retard de paiement et non-respect de la destination contractuelle,

— ordonner l’expulsion de la société Canaima du local sis à [Adresse 10], dans un ensemble immobilier sis audit lieu, au sous-sol (niveau plages), les boutiques portant le numéro 1, et de tout occupant de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, dans les 10 jours de la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 100 euros par jours de retard au-delà de ce délai,

— condamner la société Canaima à lui payer une indemnité d’occupation de 48 euros par jour ([17 280/12] / 30) et ce jusqu’à la restitution du local commercial,

À titre subsidiaire,

— si la cour d’appel statuait à nouveau sur le présent litige,

— dire et juger les demandes reconventionnelles de la société Canaima fondée sur la révision légale prévue par le statut des baux commerciaux et l’existence de trop perçus de loyers sur la période du 30 octobre 2015 au 31 décembre 2017 irrecevables, car nouvelles en appel,

— dire et juger les demandes reconventionnelles de la société Canaima fondée sur la révision légale prévue par le statut des baux commerciaux et l’existence de trop perçus de loyers infondées et la débouter de l’intégralité de ses demandes en découlant,

— dire et juger que la demande de production d’un bail commercial écrit sous astreinte formulée par la société Canaima est infondée,

— débouter la société Canaima de sa demande d’indemnisation,

— débouter la société Canaima de l’intégralité de ses demandes,

— dire et juger que le montant du loyer annuel convenu entre les parties était en dernier lieu était de 17 280 euros toutes charges comprises,

— prononcer la fixation et l’admission de sa créance de loyer au passif du redressement judiciaire de la société Canaima, à titre privilégié, à hauteur de :

* à titre principal, 33 660 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés antérieurs au redressement judiciaire,

* à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’un paiement du loyer annuel sur 12

mensualités identiques, 34 745,16 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés antérieurs au redressement judiciaire,

* à titre infiniment subsidiaire, en cas de fixation du loyer annuel à 16 500 euros toutes charges comprises, 32 130,48 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés antérieurs au redressement judiciaire,

* à titre très infiniment subsidiaire, en cas d’admission des demandes reconventionnelles nouvelles en appel de la société Canaima,

— sur la contestation du montant des loyers uniquement (irrecevabilité des demandes de remboursement des trop perçus du 30 octobre 2015 au 31

décembre 2017) : 17 920,89 euros toutes charges comprises, au titre des loyers impayés antérieurs au redressement judiciaire,

— sur la contestation du montant de loyers et sur la demande de remboursement des loyers trop perçus à compter du 30 octobre 2015 : 13 985,56 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés antérieurs au redressement judiciaire,

— condamner la société Canaima à lui payer la somme suivante, au titre des loyers postérieurs impayés, depuis le 7 mai 2021, date du redressement judiciaire :

* à titre principal, 32 495 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés postérieurs impayés sur la période du 7 mai 2021 au 22 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

* à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’un paiement du loyer annuel sur 12

mensualités identiques, 30 940,16 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés postérieurs impayés sur la période du 7 mai 2021 au 22 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

* à titre infiniment subsidiaire, en cas de fixation du loyer annuel à 16 500 euros toutes charges comprises, 28 441,16 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés postérieurs impayés sur la période du 7 mai 2021 au 22 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

* à titre très infiniment subsidiaire, en cas d’admission des demandes reconventionnelles nouvelles en appel de la société Canaima, 13 944,02 euros toutes charges comprises au titre des loyers impayés postérieurs impayés sur la période du 7 mai 2021 au 22 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties aux torts de la société Canaima, en raison des manquements persistants et répétés de la société Canaima à ses obligations contractuelles relatives au non-paiement des loyers postérieurs, retard de paiement et non-respect de la destination contractuelle,

— ordonner l’expulsion de la société Canaima du local sis à [Adresse 10], dans un ensemble immobilier sis audit lieu, au sous-sol (niveau plages), les boutiques portant le numéro 1, et de tout occupant de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, dans les 10 jours de la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 100 euros par jours de retard au-delà de ce délai,

— condamner la société Canaima à lui payer une indemnité d’occupation de 48 euros par jour ([17 280/12] / 30) et ce jusqu’à la restitution du local commercial,

— réduire en de grande proportion l’indemnisation sollicitée par la société Canaima, en cas de condamnation à son encontre,

— ordonner la compensation des créances réciproques, en cas de condamnation à son encontre au paiement de sommes éventuelles au profit de la société Canaima,

En tout état de cause,

— condamner la société Canaima à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Canaima aux entiers dépens, comprenant les frais d’huissiers déjà exposés, à savoir :

* 1 425,28 euros au titre de la signification et exécution de l’ordonnance de mise en état du 18 septembre 2020,

* les frais de constats d’huissier des 9 juillet et 13 août 2019.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la demande de production d’un bail commercial écrit sous astreinte

Les appelantes soutiennent que le bail liant les parties était soumis au statut des baux commerciaux, qu’en effet la société Canaima est restée en possession des locaux loués à l’expiration du bail expirant le 31 octobre 2007 si bien qu’il s’est opéré à compter du 1er novembre 2007 un nouveau bail soumis au statut en application de l’article L 145-5 du code de commerce, que depuis 2017, la locataire se voit refuser la transmission d’un bail écrit. Ils critiquent le jugement qui écarte cette demande.

Ils expliquent que depuis de nombreuses années, la société Canaima sollicite de son bailleur la production d’un bail écrit afin notamment de procéder à la cession de son fonds de commerce, et font valoir que cette absence d’écrit entre les parties est génératrice de conflit et d’insécurité juridique.

La SCI Le Zenith conclut à l’irrecevabilité de cette demande et en tout état de cause à son mal fondé.

Elle fait état d’une décision du juge de la mise en état du 18 septembre 2020 ayant écarté cette demande et de l’absence d’appel de cette ordonnance.

Elle souligne également que dans la déclaration d’appel, les appelants n’ont pas relevé appel du rejet de la demande de production d’un bail commercial, de sorte que selon elle, la cour n’est pas saisie d’une telle demande.

Sur le fond, elle indique que le bail commercial est un contrat consensuel qui se forme dès qu’il y a accord sur les éléments essentiels du contrat, que sa validité n’est subordonnée à aucune forme particulière et qu’un tel bail peut être verbal. Elle estime donc qu’il n’y a pas lieu de lui imposer la conclusion d’un bail par écrit.

Contrairement à ce qui est soutenu par la SCI Le Zenith, la société Canaima et la Selarl [F] [S] ont interjeté appel du jugement notamment en ce qu’il déboute les parties du surplus de leurs demandes. Le jugement mentionne en autre que la société Canaima demande d’ordonner à la SCI Le Zenith de produire un bail écrit soumis au statut des baux commerciaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard. La cour est bien saisie de cette demande.

En ce qui concerne la décision du juge de la mise en état du tribunal de Lorient du 18 septembre 2020 devant lequel était présentée une demande de production d’un bail écrit, la cour constate que le juge de la mise en état a écarté cette demande, en considérant qu’une telle demande ne ressortait pas de sa compétence.

Aucune irrecevabilité ne peut être donc tirée de l’absence d’appel d’une telle décision, qui n’emporte pas en soi rejet au fond de cette demande. La cour estime la demande recevable.

Les parties ont signé entre elles plusieurs engagements de location saisonnière depuis le 1er avril 2007.

L’article L 145-5 du code du commerce, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dispose :

Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

….

La SCI Le Zenith ne conteste pas que la location est soumise au statut des baux commerciaux. L’objet de la location, la destination commerciale du bien n’est pas discutée. Seule est en débat devant la cour le montant du loyer.

Les pièces versées aux débats témoignent que des discussions se sont engagées entre elles pour signer un nouveau bail écrit, mais que celles-ci n’ont pas abouti.

La signature d’un contrat de bail écrit n’étant pas une condition de validité du contrat. Les parties disposent de l’ensemble des éléments permettant de rapporter la preuve de l’existence d’un bail commercial entre elles (ce qui n’est pas discuté), et des conditions de celui-ci, hormis le montant du loyer, sur lequel il appartient à la présente juridiction de se prononcer. La cour estime n’y avoir lieu de faire droit à la demande de production sous astreinte d’un tel acte et confirme le rejet de cette demande.

— sur la dette locative

Les parties appelantes soutiennent que ne peuvent être réclamés à la société Canaima que les loyers et charges des 5 années précédant l’assignation, sur la base du loyer de 2005 soit 13 156 euros TTC annuel, seul accord valable entre les parties, dans la mesure où depuis, aucune demande de révision n’a été formulée, conformément aux règles définies aux articles L 145-37,

R 145-20, L 145-38 du code de commerce et que les actes d’engagements saisonniers intervenus par la suite sont irréguliers.

Elles citent l’article L 145-15 du code de commerce selon lequel sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangement qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement du bail.

Au regard des sommes réglées et des sommes dues, selon leur calcul, elles estiment que la SCI Le Zenith est mal fondée en ses demandes d’impayés.

À titre subsidiaire, elles estiment que la demande d’admission au passif sera réduite à la somme de 6 916 euros.

Elles ajoutent que la société Canaima est créancière d’une somme de

4 124 euros au titre d’un trop perçu suite au versement des loyers postérieurs à la procédure collective en 2021.

À titre subsidiaire, s’il était considéré que les augmentations de loyers intervenues depuis 2005 ne contreviennent pas aux règles applicables, elles demandent de fixer le loyer à la somme annuelle de 16 500 euros TTC conformément au dernier engagement de location signé en 2017. Toutefois en l’absence de décompte, elles estiment que la bailleresse place la cour dans l’impossibilité de vérifier le quantum de l’arriéré à la date d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

S’agissant des loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective, elles soutiennent qu’ils sont régulièrement réglés.

Enfin, elles contestent toute irrecevabilité de leurs demandes, rappelant qu’elles tendent à l’application des dispositions du statut des baux commerciaux relatives à la révision du loyer dans l’objectif de faire reconnaître un trop perçu par le bailleur et obtenir ainsi compensation, mais aussi à écarter la prétention adverse tenant à une résiliation du bail pour non paiement des loyers.

En réponse, la SCI le Zenith demande à la cour de déclarer irrecevables puisque nouvelles en cause d’appel, les demandes tendant à réputer non écrites les augmentations de loyers convenues entre les parties et intervenues entre 2007 et 2018, et de répétition d’indû entre le 1er octobre 2015 et le 31 décembre 2018, qui n’ont pas été présentées en première instance.

Elle fait valoir que les contestations de la société Canaima portant sur le montant du loyer ne sont pas fondées.

Elle rappelle qu’il est admis que des parties puissent se mettre d’accord pour décider que la révision du loyer se fasse sans tenir compte des dispositions de l’article L 145-38 du code de commerce, et que tel est le cas en l’espèce.

Elle observe que jusqu’aux conclusions des appelantes du 11 avril 2023, ces dernières revendiquaient d’ailleurs l’application du loyer fixé par l’engagement de location conclu entre les parties le 13 janvier 2017. Elle ajoute qu’un nouvel accord des parties est intervenu sur la fixation du loyer applicable au bail le 3 juillet 2018.

Ainsi, l’intimée soutient que les parties ont renoncé à la révision légale triennale relevant du statut des baux commerciaux, de manière régulière.

Elle demande en conséquence de rejeter les demandes des appelantes sur ce point.

La SCI Le Zenith affirme que le loyer applicable était en dernier lieu de

17 280 euros TTC et demande à la cour de retenir, comme le premier juge, ce montant de loyer exigible.

Elle fait état du non paiement récurrent des loyers depuis 2019 et avance :

— une créance de loyers antérieurs au redressement judiciaire de 33 660 euros TTC,

— une créance postérieure pour la période du 7 mai 2021 au 22 juin 2025 de 32 495 euros.

À titre subsidiaire si la cour admettait la recevabilité des demandes portant sur la révision légale du loyer et l’existence d’un trop perçu jusqu’en 2017, elle conclut à leur mal fondé et entend maintenir ses prétentions.

Elle décline cependant des demandes subsidiaires, demandant à la cour de retenir, si ce n’est un calcul de l’arriéré sur la base d’un loyer annuel de

17 280 euros TTC :

— un calcul sur la base d’un paiement de loyer en 12 mensualités identiques (soit 34 745,16 euros, avant redressement judiciaire et 30 940,16 euros au 22 juin 2025 pour les sommes dues postérieurement),

— ou un calcul sur une base de loyer annuel de 16 500 euros TTC (soit

32 130,48 euros, avant redressement judiciaire et 28 441,16 euros au 22 juin 2025, pour les sommes dues postérieurement),

— ou encore un calcul sur une base de loyer annuel de 13 156 euros (soit 17 920,89 euros ou en cas de recevabilité de la demande de remboursement de trop perçus de novembre 2015 à décembre 2017 de 13 985,56 euros, et de 13 944,02 euros pour les sommes dues postérieurement).

* sur la recevabilité des demandes formées par la société Canaima et la société [F] [S] portant sur le montant du loyer

La cour constate que, devant le premier juge, le locataire demandait de fixer le loyer annuel à la somme de 16 500 euros TTC.

Il n’a donc pas demandé en première instance de déclarer irrégulières les augmentations de loyers depuis le bail initial, de fixer le loyer à une somme de 13 156 euros tel que fixé à l’origine et de condamner la bailleresse à un trop perçu sur la base d’un tel montant de loyer.

La cour considère cependant que ces demandes ne sont pas nouvelles puisque conformément à l’article 564 du code de procédure civile, ces prétentions le sont pour opposer compensation et faire écarter les prétentions adverses. La cour admet leur recevabilité.

* sur le montant du loyer applicable entre les parties

L’article L145-37 du code de commerce dispose :

Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L 145-38 et L 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

L’article L145-38 du code de commerce fixe ensuite les conditions de la révision triennale du loyer.

L’article L 145-15 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 juin 2014, prévoit que sont nuls les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L 145-37 à L 145-39. Ces règles de révision du loyer sont donc d’ordre public. Les clauses prévoyant des modalités contraires à ces dispositions sont donc annulées.

La Cour de cassation a toutefois retenu que l’article L 145-15 du code de commerce n’interdit pas aux parties, en cours de bail, de procéder à la révision du loyer sans tenir compte des règles de l’article L 145-38 du même code. (3e Civ., 7 mars 2001, pourvoi n° 99-18.368 ou 3e Civ., 26 mai 2016, pourvoi n° 14-18.293).

En l’espèce, le montant des loyers a été fixé d’un commun accord entre les parties chaque année et le dernier loyer fixé d’un commun accord entre les parties le 13 janvier 2017 est de 16 500 euros TTC, payable mensuellement sur 8 mois.

La cour retient en conséquence que le loyer applicable aux parties correspond au montant de 16 500 euros TTC, soit un loyer mensuel de 1 375 euros TTC.

Les demandes de trop perçu par la bailleresse formées par les appelantes qui se fondent sur un loyer annuel de 13 156 euros ne sont donc pas fondées.

* sur le compte entre les parties

Il est reconnu que les loyers sont impayés depuis 2019.

La cour approuve le calcul opéré par la bailleresse portant sur sa créance locative avant l’ouverture de la procédure collective (7 mai 2021) correspondant à une somme 32 130,48 euros, laquelle tient compte des loyers dus de 16 500 TTC par an ou 1 375 euros TTC par mois, et des sommes réglées par la société Canaima. La somme de 32 130,48 euros sera inscrite au passif de la procédure collective de la société Canaima.

La cour infirme le jugement sur ce point.

En ce qui concerne les loyers dus postérieurement au 7 mai 2021, la cour constate que la preuve du paiement des loyers autre que les sommes rapportées par la bailleresse à ce titre dans son décompte n’est rapportée par aucune pièce de sorte que la SCI Le Zenith est fondée à se prévaloir d’une créance arrêtée au 22 juin 2025 de 28 441,16 euros, conformément à son décompte précis et détaillé mois par mois qui n’appelle aucune critique de la cour. La cour infirme le jugement à ce titre.

— sur la résiliation du bail

Cette résiliation est sollicitée pour deux motifs :

— le non respect de la destination contractuelle

— le non paiement des loyers.

La société Le Zenith fait grief aux premiers juges d’avoir écarté le premier motif et indique que le dernier bail écrit de 2017 prévoit une destination des lieux affectée essentiellement à la vente de vêtements, lunettes de soleil, que des constats opérés le 9 juillet et 13 août 2019 ont démontré que cette destination n’était pas respectée en ce que la société Canaima vendait également des souvenirs, divers articles de plages, des bijoux, des jeux, qui sont mis en devanture, les vêtements étant quant à eux présents à l’intérieur du commerce.

Compte tenu du non paiement des loyers postérieurs, des retards répétés de paiement de loyers et du manquement persistant de la société Canaima à ses obligations contractuelles, mais aussi du non respect de destination contractuelle, manquement écarté par les premiers juges, la SCI le Zenith considère parfaitement fondée la demande de résiliation du bail et d’expulsion et entend voir confirmer le jugement, qui prononce cette résiliation et ordonne cette expulsion (y ajoutant toutefois une demande d’astreinte), et condamne la société Canaima au paiement d’une indemnité d’occupation de 48 euros par jour.

Les appelantes au regard de leurs développements sur l’absence de dette locative considèrent que le tribunal a, à tort, prononcé la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers.

Elles entendent en revanche approuver le jugement qui écarte le prétendu manquement à la destination contractuelle, objectant sur ce point, qu’elles respectent parfaitement la destination contractuelle décrite comme étant 'essentiellement la vente de vêtements et de lunettes de soleil'. Elles soulignent que l’adverbe 'essentiellement’ permet de se convaincre que la liste des articles vendus n’est pas limitative et observent que le constat d’huissier produit aux débats met en évidence que l’espace intérieur de la boutique est bien consacré à la vente de vêtements.

L’article 1184 ancien du code civil, invoqué par la bailleresse prévoit :

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’article 1227 du code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 prévoit que la résolution peut, en toutes hypothèses, être demandée en justice.

L’engagement de 2017 stipule que 'les lieux loués sont destinés essentiellement à la vente de vêtements, lunettes de soleil.'

Il ne saurait être prononcé la résiliation du bail pour un non respect de la clause de destination contractuelle qu’en cas de manquement caractérisé. Or, un tel manquement ne ressort pas des constatations opérées par l’huissier dans le magasin litigieux à l’enseigne Lilou, alors qu’il est relevé la présence de vêtements à l’intérieur du magasin sur un nombre important de portants.

La cour considère comme le tribunal la SCI le Zenith mal fondée en sa demande de résiliation de bail en ce qu’elle est motivée sur ce grief.

La SCI Le Zenith a assigné la société Canaima en 2019 pour solliciter la résiliation judiciaire du bail également pour non paiement des loyers, puis a appelé en la cause à cette même fin le mandataire de la société Canaima par acte du 2 août 2021, après que la société Canaima ait été placée en redressement judiciaire le 7 mai 2021.

Il résulte de ce qui précède que la société Canaima ne respecte pas ses obligations de longue date sur ce point, et que le paiement des loyers demeure encore incomplet.

En présence d’un manquement grave du locataire à son obligation essentielle, le jugement qui prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion est confirmé, sans qu’il y ait lieu toutefois d’y ajouter une astreinte, une telle demande étant rejetée.

Compte tenu de ce qui précède quant au montant du loyer dû, il convient de ramener l’indemnité d’occupation, dont le tribunal rappelle à raison qu’elle a pour base le loyer annuel antérieurement dû, à la somme de 45,33 euros par jour. Le jugement qui fixe celle-ci à 48 euros est infirmé.

— sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Canaima

Au soutien de cette demande, les appelantes avancent que le refus d’établir un bail écrit est abusif, et qu’en outre la bailleresse n’hésite pas à faire grief à la locataire d’un non respect de la destination du bail ce qui est inexact, pour prétendre à la résiliation du bail.

Elles ajoutent que la bailleresse pour régulariser un tel bail a exigé de manière parfaitement illégale le versement d’une indemnité de pas de porte de 42 500 euros HT, alors que la société Canaima n’a jamais souhaité acquérir le pas de porte des locaux commerciaux. La société Canaima soutient avoir cédé à la pression de la bailleresse en signant des propositions de location dans l’espoir d’obtenir un bail écrit et non des baux précaires successifs de locations saisonnières et que par chance, un refus de financement l’a empêché de succomber aux menaces et manipulations de la SCI Le Zenith.

Les appelantes considèrent que la société Canaima a subi un préjudice car du fait de cette situation elle se trouve privée d’une sécurité juridique et de certains droits attachés au bail commercial et notamment la possibilité d’une cession du bail commercial, ce qui était en discussion depuis plusieurs années.

La société Canaima estime être à ce jour dans l’impossibilité de trouver une solution aux difficultés financières qu’elle traverse.

La SCI Le Zenith rappelle qu’une demande indemnitaire ne peut aboutir à défaut de rapporter la preuve d’une faute du bailleur, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Elle conteste tout manquement tiré de l’absence de bail écrit.

En ce qui concerne le pas de porte, elle indique que la société Canaima ne s’est jamais opposée au versement d’un pas de porte, qu’en réalité, dans le cadre des négociations intervenues, elle a accepté ce versement en contrepartie de l’acceptation de sa demande de déspécialisation du bail commercial. Elle produit l’offre de bail commercial signée entre les parties le 3 juillet 2018 sous condition suspensive d’obtention d’un prêt et indique que seule la non réalisation de cette condition n’a pas permis la conclusion du bail envisagé. Elle ajoute que la locataire a ensuite cessé de payer ses loyers et n’a pas jamais eu l’intention de céder son fonds.

Elle conclut au rejet de la demande indemnitaire formée contre elle.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme

qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il arrive à le réparer.

Il appartient à la société Canaima de rapporter la preuve d’une faute de la société Le Zenith, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Mme [T] dans une attestation rédigée en 2019 indique avoir été intéressée par le local de la société Canaima, mais n’avoir pas donné suite, le gérant de la société Canaima étant dans l’impossibilité de produire un bail commercial écrit. Les appelantes produisent aussi un email d’un mandataire immobilier datant de 2019 évoquant le projet de vendre le droit au bail du fonds de commerce de la société Canaima, et réclamant un contrat de bail commercial.

Ces démarches sont cependant concomittantes aux négociations intervenues en 2018 et 2019 entre les parties pour la rédaction d’un bail, lesquelles n’ont pu se concrétiser. Un projet de bail notarié est versé aux débats.

Si la société Canaima, dans un courrier de son conseil du 16 octobre 2017, a indiqué qu’elle n’était pas d’accord avec l’acquisition d’un pas de porte, les appelantes ne démontrent pas que les négociations intervenues entre les parties ayant conduit au projet de bail commercial en 2018, s’inscrivent dans un contexte de contrainte ou de pression à l’égard de la société Canaima par la bailleresse. Il est souligné que le projet versé aux débats mentionne certes le versement d’un pas de porte, mais une destination élargie par rapport à celle indiquée dans les premiers engagements de location d’un local commercial, reprise d’ailleurs par le jugement du tribunal de commerce décidant de la continuation de l’activité de la société Canaima. Il est en outre écrit par les appelantes dans leurs conclusions, que par chance un refus de financement aurait empêché la société Canaima d’être ainsi engagée, ce qui signifie que la société Canaima a donc sollicité le financement prévu. Une telle démarche ne peut qu’être volontaire, et ainsi la non concrétisation de l’acte n’est pas due à un comportement fautif du bailleur qui n’est démontré par aucun élément.

Étant rappelé qu’eu égard aux développements précédents, aucun manquement ne peut être imputé à la bailleresse en raison de l’absence de régularisation d’un bail écrit, la cour considère au vu de ces éléments, que la société Canaima est défaillante dans la preuve qui lui incombe et que la demande indemnitaire est mal fondée. La cour confirme le rejet de cette demande.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Les parties appelantes et intimées sont déboutées de leur demande de ce chef.

Les dépens d’appel seront supportés par la société Canaima et la cour confirme le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il :

— fixe à 36 600 euros TTC le montant de la créance de loyers de la SCI Le Zenith au passif du redressement judiciaire de la Sarl Canaima ;

— condamne cette dernière à lui verser la somme de 6 403,39 euros au titre des loyers postérieurs ;

— condamne la société Canaima à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer soit 48 euros par jour à compter du mois d’octobre 2021 jusqu’à complète libération des lieux ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

— fixe à 32 130,48 euros TTC le montant de la créance de loyers de la SCI Le Zenith au passif du redressement judiciaire de la Sarl Canaima ;

— condamne cette dernière à lui verser la somme de 28 441,16 euros au titre des loyers postérieurs au 7 mai 2021 arrêtés au 22 juin 2025, puis une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer soit 45,33 euros par jour, jusqu’à complète libération des lieux ;

Y ajoutant,

Rejette la demande d’astreinte ;

Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Canaima aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente