5ème Chambre

ARRÊT N°- 210

N° RG 23/03849 – N° Portalis DBVL-V-B7H-T4GS

(Réf 1ère instance : 23/00336)

M. [G] [L]

C/

E.P.I.C. OPH DE [Localité 7] METROPOLE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT.

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Septembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [G] [L]

né le 02 Septembre 1981 à [Localité 6] (ROUMANIE)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Emilie BELLENGER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2327 du 07/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE :

E.P.I.C. OPH DE [Localité 7] METROPOLE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT. (NOM COMMERCIAL : ARCHIPEL HABITAT)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé en date du 9 avril 2021, l’office public de l’habitat de [Localité 7] Métropole, en son nom commercial Archipel habitat, a consenti un bail d’habitation à M. [G] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 325,69 euros et d’une provision pour charge de 79,60 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 avril 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 549,55 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Le 8 décembre 2021, la caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [G] [L].

Par acte d’huissier de justice en date du 12 octobre 2022, l’office public de l’habitat de Rennes Métropole, au nom commercial de Archipel habitat, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes.

Par jugement en date du 9 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 avril 2022 n’avait pas été réglée dans un délai de deux mois';

— constaté en conséquence que le contrat conclu le 9 avril 2021 entre l’établissement Archipel habitat, d’une part, et M. [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] était résilié depuis le 6 juin 2022';

— dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement';

— ordonné à M. [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement';

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique';

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution';

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et après un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux';

— condamné M. [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dûs en cas de poursuite du bail';

— dit que cette indemnité d’occupation se substituant au loyer dès le 6 juin 2022 était payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son mandataire';

— condamné M. [L] à payer à l’établissement Archipel habitat la somme de 4 307,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 711,03 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus';

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision';

— débouté l’établissement Archipel habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné M. [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 avril 2022 et celui de l’assignation du 12 octobre 2022.

Par déclaration du 26 juin 2023, M. [L] a interjeté appel de tous les chefs de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 septembre 2023, il demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien-fondé en son appel ;

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 9 juin 2022 ;

à titre principal,

— débouter l’établissement Archipel habitat de sa demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion';

— suspendre les effets de la clause résolutoire et notamment l’expulsion du locataire;

— lui accorder un délai de paiement d’une durée de 36 mois afin d’apurer sa dette locative, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989';

— lui décerner acte de sa proposition de s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 30 euros et du solde restant dû à la 36ème mensualité, en sus des loyers et charges courants';

à titre subsidiaire, à défaut de suspension des effets de la clause résolutoire,

— lui accorder les plus larges délais d’évacuation en cas de prononcé de son expulsion, à savoir un délai de 36 mois s’ajoutant au délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux pour lui permettre de libérer les lieux et de se reloger dans des conditions dignes et adaptées à sa situation de vulnérabilité';

en tout état de cause,

— débouter l’établissement Archipel habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions';

— débouter l’établissement Archipel habitat de sa demande de frais irrépétibles ;

— dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées le 7 février 2025, l’office public de l’habitat de [Localité 7] Métropole, dénommé Archipel habitat, demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge de contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes du 9 juin 2023, sauf en ce qui concerne le délai de deux mois à compter du commandement de payer et la trêve hivernale';

— réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en ce qu’il a fait application de la trêve hivernale et du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux et en conséquence, écarter ces délais';

— débouter M. [G] [L] de ses demandes contraires';

— condamner M. [G] [L] à payer à l’office public de l’habitat une indemnité de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens d’appel';

à titre subsidiaire,

— réduire le délai de paiement au strict minimum';

— assortir le délai accordé d’une clause de déchéance du terme au premier impayé';

— dépens comme de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue à l’audience du 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

' Sur la clause résolutoire.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Si la loi du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines, cette modification n’est toutefois pas applicable aux baux qui, comme en l’espèce, ont été contractés avant la date d’entrée en vigueur de cette loi, à savoir avant le 29 juillet 2023.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux contient une clause résolutoire dont le bailleur sollicite l’application.

Dans le dispositif de ses conclusions, M. [L] demande à la cour de débouter la bailleresse de sa demande de résiliation et d’expulsion, sans toutefois entreprendre, dans sa motivation, de contester que les conditions d’application de la clause résolutoire sont acquises, l’intéressé y reconnaissant au contraire expressément sa dette locative.

Comme relevé par le premier juge, il ressort de l’historique des paiements que M. [L] ne s’est pas acquitté, dans les deux mois du commandement de payer du 5 avril 2022, de la somme principale de 549,55 euros, de sorte que le bailleur est bien fondé à solliciter l’application de la clause résolutoire.

M. [L] entend toutefois faire échec à cette demande, en sollicitant des délais de paiement et subséquemment la suspension des effets de la clause résolutoire.

Etant souligné qu’il ne discute en revanche pas du principe et du montant de l’arriéré locatif, ni de la condamnation à paiement afférente prononcée par le tribunal, disposition qui sera donc confirmée.

' Sur les délais de paiement.

C’est tout d’abord de manière inexacte que M. [L] prétend que le jugement attaqué l’aurait «'débouté'» de sa demande de délais de paiement (cf page 4 de ses dernières conclusions d’appel), étant en effet rappelé qu’en première instance il n’était ni comparant ni représenté et qu’il n’avait donc formulé aucune demande, y compris en ce sens.

En cause d’appel, il fonde sa demande de délais de paiement sur sa'«'bonne foi'», ainsi que sur une situation financière ainsi détaillée':

— retraité, avec 526 euros de ressources mensuelles,

— loyer de 325 euros par mois et charges de 78 euros par mois,

— père d’un enfant de 15 ans, pour lequel il dit être dispensé de pension alimentaire tout en affirmant contribuer «'spontanément'» à ses besoins.

En dépit de cette situation qu’il qualifie lui-même de «'difficile'», il affirme être en mesure d’apurer sa dette locative et propose, pour ce faire et en sus du loyer et des charges courants, le versement d’une somme mensuelle de 30 euros pendant 35 mois, le solde étant dû à la 36ème mensualité.

L’office public de l’habitat de [Localité 7] Métropole s’oppose à ces demandes de délai et de suspension de la clause résolutoire en faisant valoir, d’une manière générale, la mauvaise foi de M. [L], qu’elle voit plus précisément dans l’absence chronique de paiement des loyers y compris courants, dans l’absence de toute suite donnée aux démarches amiablement tentées pour apurer sa dette, dans l’allégation d’une situation personnelle dont il ne justifie pas et, enfin, dans la circonstance qu’il n’occuperait pas les lieux dont jouissent selon elle des tiers le cas échéant en sous-location.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par dérogation à ces dispositions, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ces nouvelles dispositions résultant la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles portent sur des règles de procédure et sur les pouvoirs du juge, sont applicables immédiatement aux instances en cours et, donc, à la présente instance d’appel initiée par déclaration du 26 juin 2023.

Elles sont au surplus entrées dans les débats, étant en effet relevé que la bailleresse les invoque très expressément dans sa motivation (cf page 8 de ses conclusions).

Sur ce, et s’agissant tout d’abord de la situation de «'retraité'» de M. [L], elle est plus que douteuse compte tenu non seulement de son âge, à savoir 44 ans à ce jour, mais au surplus de l’indication «'en invalidité'» figurant en en-tête de ses écritures. Aucune de ses pièces ne justifie de l’une ou de l’autre de ces situations incompatibles dont il se prévaut.

Il justifie de la perception du RSA à hauteur de 526 euros par mois, mais par une attestation de la Caisse d’allocations familiales qui remonte à juin 2023 et qui ne saurait donc être probante de sa situation à la date de l’ordonnance de clôture, en effet intervenue deux ans et trois mois plus tard. Sa déclaration de revenus de 2021, illisible et curieusement signée par ses soins en avril 2023, était en toutes hypothèses elle aussi bien trop ancienne pour être probante.

Aucune autre pièce n’est produite.

Il est en toutes hypothèses déterminant de relever, au regard des conditions posées par les dispositions susvisées, que postérieurement au commandement de payer M. [L] n’a ni apuré l’arriéré locatif qui y était visé en principal, ni payé l’intégralité du loyer courant, au point d’ailleurs que, selon décompte arrêté au 3 février 2025, son passif avait atteint la somme de 15 083,77 euros.

M. [L] n’apparaissant pas en situation de régler sa dette locative et n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant, les conditions ne sont pas réunies pour lui accorder quelque délai de paiement que ce soit.

Il sera donc débouté de sa demande présentée en ce sens.

En l’absence d’octroi d’un tel délai, il n’y a pas matière à suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

Il sera donc jugé en application de cette dernière que, comme retenu par le premier juge, la résiliation du bail a pris effet le 6 juin 2022, le jugement étant confirmé de ce chef.

En cause d’appel M. [L] n’a contesté ni le montant de l’indemnité d’occupation fixé par le premier juge, ni le chef de jugement qui avait fixé la période pendant laquelle elle était due. Ces dispositions du jugement seront donc confirmées.

' Sur l’expulsion.

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

En outre, le délai précité de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L.412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, pour s’opposer à son expulsion et solliciter un délai de 36 mois pour libérer les lieux, M. [L] invoque une «'situation de vulnérabilité'» qu’il précise d’ordre «'psychique'», sans aucunement la circonstancier plus avant ni en justifier un tant soit peu dans ses pièces.

En toutes hypothèses, le bailleur justifie quant à lui d’une expulsion qui s’est déjà concrétisée le 9 septembre 2024, comme acté dans un procès verbal de commissaire de justice dressé à cette date.

Il convient donc de constater que la demande de délai présentée par M. [L] est devenue sans objet.

La demande du bailleur tendant à l’infirmation du jugement en ce qu’il avait fait application de la trêve hivernale et du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux, est elle aussi sans objet. Le jugement sera dès lors confirmé de ces chefs.

' Sur les frais irrépétibles et les dépens.

M. [L], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité de 1 500 Euros.

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont seront confirmées.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

y ajoutant,

Déboute M. [G] [L] de ses demandes de délais de paiement’et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne M. [G] [L] aux entiers dépens d’appel';

Condamne M. [G] [L] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 7] Métropole la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,