RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRÊT DU 18 JUIN 2025

(n° 2025/ , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12881 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJYNS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 juin 2024 – Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 21/05053

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence le CARRE [Localité 22] sis [Adresse 7] [Adresse 3] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA RIVE GAUCHE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculé au RCS de [Localité 15] sous le numéro 306 533 738

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P154

INTIMÉE

S.A. ALLIANZ IARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 542 110 291

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée et assistée par M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450 substitué à l’audience par M^e Marine COURTAUT, même cabinet

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre

Madame FAIVRE, Présidente de Chambre

Monsieur SENEL, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur SENEL dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier lors des débats : Madame COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Madame CARON, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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EXPOSÉ DU LITIGE

La Société SEGPIM (Société d’Etudes et de Gestion de Patrimoines Immobiliers) était propriétaire d’un ensemble immobilier situé à [Localité 18], comprenant 11 immeubles, acquis le 29 décembre 1999 de la Caisse Nationale d’Assurance Maladie des Travailleurs Salariés.

Elle l’a vendu par lots à compter de l’année 2003.

La SCI [Adresse 19] (SCI PCV) est devenue propriétaire de deux lots de copropriété dans l’ensemble immobilier :

— un lot numéro 210 comprenant un local avec accueil et bureau ;

— un lot numéro 307 comprenant un ensemble de locaux et emplacements à voitures couverts sur deux niveaux.

La SCI PCV a repris le bail commercial régularisé le 27 février 1998, conclu entre la société Avis et la Caisse Nationale d’Assurance Maladie des Travailleurs Salariés.

Se plaignant d’infiltrations, la SCI PCV a fait assigner le 3 avril 2018 le [Adresse 21] (le SDC CARRE [Localité 22]) devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris (devenu tribunal judiciaire de Paris) aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 juin 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a fait droit à cette demande et désigné M. [D] [K] en qualité d’expert judiciaire.

Son rapport d’expertise a été déposé le 20 juillet 2020.

Par assignation en ouverture de rapport en date du 31 mars 2021, la SCI PCV a sollicité devant le tribunal judiciaire de Paris la condamnation du SDC CARRE [Localité 22] à :

— lui verser des dommages et intérêts d’un montant à parfaire au titre du préjudice de jouissance ;

— des dommages et intérêts complémentaires au titre des travaux privatifs devant être réalisés consécutivement aux désordres ;

— réaliser sous astreinte une verrière au niveau de la goulotte centrale ;

— remplacer sous astreinte du vitrage en partie basse des jardinières dont le syndicat des copropriétaires considère qu’il s’agit de parties privatives.

Le 15 novembre 2021, le SDC CARRE [Localité 22] a soulevé un incident devant le juge de la mise en état.

Par ordonnance en date du 18 novembre 2022, le juge de la mise en état a :

— Déclaré le SDC CARRE [Localité 22] recevable en ses demandes ;

— Débouté le SDC CARRE [Localité 22] de l’ensemble de ses demandes ;

— Réservé les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 1er mars 2023, le SDC CARRE [Localité 22] a fait assigner la SA ALLIANZ IARD et la SA QBE INSURANCE LIMITED en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Paris.

La société QBE EUROPE SA/NV est intervenue volontairement à l’instance, en qualité d’assureur de la [Adresse 20].

Le 22 mars 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre ces deux instances.

Par conclusions notifiées le 13 novembre 2023, la compagnie ALLIANZ a soulevé un incident devant le juge de la mise en état afin de voir prononcer sa mise hors de cause, estimant qu’elle n’était pas l’assureur de l’immeuble au moment des désordres connus par le SDC depuis au plus tard 2008, que le SDC n’ayant pas déclaré le sinistre dans le délai de 2 ans à compter de sa connaissance de la réclamation de la SCI [Adresse 19], son action était irrecevable comme prescrite, et qu’en tout état de cause, l’action directe de la SCI PARKING DU CARRE [Localité 22] était prescrite.

Par ordonnance du 14 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— Reçu l’intervention volontaire de QBE Europe SA/NV en lieu et place de la

SA QBE Insurance Europe Limited ;

— Déclaré irrecevables les demandes formées par le SDC CARRE [Localité 22] à l’encontre de la SA Allianz IARD ;

— Condamné le SDC CARRE [Localité 22] aux dépens de l’incident ;

— Accordé à M^e Benjamin Porcher le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamné le SDC CARRE [Localité 22] à verser la somme de 1 000 euros à la

SA Allianz IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté les autres demandes plus amples et contraires ;

— Renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 19 juin 2024 à 10h10 pour avis des parties sur la demande de disjonction d’instance formée par la SCI [Adresse 19] sans qu’il y ait lieu à la fixation d’un incident s’agissant d’une mesure d’administration judiciaire.

Par déclaration électronique du 12 juillet 2024, enregistrée au greffe le

23 juillet 2024, le SDC CARRE [Localité 22] a interjeté appel, intimant uniquement la SA ALLIANZ IARD, en précisant que l’appel tend à la réformation, l’infirmation ou l’annulation des chefs de l’ordonnance expressément critiqués, tels que reproduits dans la déclaration.

L’affaire a été fixée en circuit court par avis du 26 août 2024.

Par conclusions d’appelant n°3 notifiées par voie électronique le 27 février 2025, le SDC CARRE [Localité 22] demande à la cour, au visa notamment de l’article 1119 du code civil, l’article R. 112-3 dans sa version applicable aux faits et les articles R. 112-1 et L. 114-1 du code des assurances, d’INFIRMER l’ordonnance rendue le 14 juin 2024 par le juge de la mise en état en ce qu’elle a :

— Déclaré irrecevables les demandes formées par le SDC CARRE [Localité 22] à l’encontre de la SA Allianz IARD ;

— Condamné le SDC CARRE [Localité 22] aux dépens de l’incident ;

— Accordé à M^e Benjamin PORCHER le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamné le SDC CARRE [Localité 22] à verser la somme de 1 000 euros à la

SA Allianz IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté les autres demandes plus amples et contraires ;

Et, statuant à nouveau :

— DECLARER l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence CARRE [Localité 22] à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD recevable et non prescrite ;

— DÉBOUTER la compagnie ALLIANZ IARD de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER, la compagnie ALLIANZ IARD, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CARRE [Localité 22] la somme 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER, la compagnie ALLIANZ IARD, aux entiers dépens et autoriser la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE et associés à les recouvrer, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions d’intimée n°3 notifiées par voie électronique le 28 février 2025, la SA ALLIANZ IARD demande à la cour, au visa notamment des articles 122 et 789 du code de procédure civile et des articles L. 114-1 et L. 114-2 du code des assurances, de :

— CONFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 14 juin 2024 par le juge de la mise en état ;

— CONDAMNER le SDC au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement ;

— CONDAMNER le SDC aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Benjamin PORCHER conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, en cas d’infirmation de l’ordonnance rendue le 14 juin 2024 par le Juge de la mise en état, STATUANT A NOUVEAU,

A titre liminaire,

— JUGER que les désordres sont connus depuis au plus tard 2008 par le SDC, période à laquelle la compagnie ALLIANZ n’était pas assureur de l’immeuble ;

En conséquence,

— PRONONCER la mise hors de cause de la compagnie ALLIANZ ;

A titre principal,

DECLARER l’action intentée par le SDC à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD irrecevable comme prescrite ;

A titre subsidiaire,

JUGER que l’action directe de la SCI [Adresse 19] est prescrite ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER le SDC au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement ;

— CONDAMNER le SDC aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Benjamin PORCHER conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de se reporter aux conclusions pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le SDC CARRE [Localité 22] sollicite l’infirmation des chefs de l’ordonnance lui faisant grief, faisant notamment valoir que :

— la SA ALLIANZ IARD qui vient aux droits du GAN, ne peut être mise hors de cause dès lors qu’elle était l’assureur de l’immeuble entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2020, période durant laquelle sont survenus les faits dommageables, à savoir la chute d’éléments solides en juin 2019 entraînant l’impropriété à destination en juillet 2020 (selon conditions particulières 2011, avenants de renouvellement et conditions générales versées aux débats) ;

— c’est à tort que le juge de la mise en état a accueilli la fin de non-recevoir soulevée par ALLIANZ à l’encontre de son action, tirée de la prescription biennale, au visa des articles L. 114-1 et L. 114-2 du code des assurances. Le SDC a effectué auprès du cabinet ASSURCOPRO une déclaration de sinistre le 31 mai 2021, après avoir reçu l’assignation au fond de la SCI PCV (en revendiquant la police QBE). Contrairement à ce que soutient l’intimée, l’assignation en référé expertise de la SCI PCV du 3 avril 2018 ne devait pas déclencher une déclaration de sinistre sous deux ans de la part du SDC, alors qu’il n’y était pas mentionné le fait dommageable objet des demandes de la SCI PCV, survenu durant l’expertise judiciaire en juin 2019 (page 11 du rapport d’expertise judiciaire rendu par M. [K]) et sans lien avec les désordres d’infiltrations mentionnés dans l’assignation en référé expertise (expertise [N], pages 8 et 54) ;

— le délai de prescription biennale de l’article L. 114-1 du code des assurances est inopposable à l’assuré, faute pour la SA ALLIANZ IARD de prouver qu’elle a respecté son obligation d’information prévue à l’article R. 112-1 du code des assurances, en ne reproduisant pas intégralement dans la police les articles relatifs à la prescription des actions dérivant du contrat, ce qui la prive en outre de la possibilité d’invoquer la prescription de droit commun. Par ailleurs, les conditions générales du contrat n’ont jamais été reçues ni acceptées par le SDC CARRE [Localité 22] et, quand bien même cela aurait été le cas, le fait de reconnaître dans les conditions particulières avoir eu connaissance des conditions générales est insuffisant pour satisfaire à l’obligation d’information de l’assureur. Il ne suffit pas de faire signer à l’assuré une reconnaissance de communication de documents, l’assureur doit démontrer que cette communication a eu lieu, c’est-à-dire la signature par l’assuré au bas des conditions générales. Or ni le GAN EUROCOURTAGE, ni la SA ALLIANZ IARD ne prouvent avoir communiqué au syndic, représentant le SDC CARRE [Localité 22], les conditions générales de leur contrat et, contrairement à ce qu’a estimé le juge de la mise en état, il n’est pas suffisant que le SDC CARRE [Localité 22] ait reconnu dans les conditions particulières avoir eu connaissance des conditions générales, étant précisé que ces dernières ne sont ni paraphées ni signées par le syndic comme exigé par l’article 1119 du code civil. Les conditions particulières se contentent de mentionner les conditions générales comme faisant partie du contrat, mais rien ne prouve qu’elles aient été annexées au contrat et le SDC CARRE [Localité 22] ne reconnaît pas les avoir acceptées. Or le délai de l’article L. 114-1 du code des assurances ne figure pas dans les conditions particulières.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le délai de prescription biennale n’était pas écoulé à la date de la déclaration de sinistre. En effet, la garantie de la SA ALLIANZ IARD est recherchée en sa qualité d’assureur de la responsabilité civile du SDC CARRE [Localité 22], donc s’agissant de la réclamation du tiers lésé contre le SDC pour impropriété à la destination du sous-sol, laquelle résulte de la chute d’éléments en provenance du plafond en raison d’un problème de condensation (expertise [N], pages 8 et 54) et constitue ainsi un sinistre distinct des fuites constatées dans le parking liées à des infiltrations ou à l’état de l’étanchéité. Le point de départ de la prescription biennale est constitué par la réclamation formulée par la SCI PCV contre le SDC en raison de ce nouveau sinistre. L’assignation en référé expertise de la SCI PCV du 3 avril 2018, qui visait les infiltrations, n’a pas pu faire courir le délai, dès lors qu’elle est sans lien avec le fait dommageable à l’origine de l’assignation au fond. Ce fait dommageable ne correspond pas aux infiltrations mais aux chutes d’éléments en provenance du plafond. Or ces dernières, qui ont conduit à déclarer le sous-sol impropre à la location, ont été constatées pour la première fois par l’expert judiciaire le 30 décembre 2019, de sorte que ce fait dommageable n’existait pas encore lors de l’assignation en référé expertise.

Si l’intimée prétend que le courrier adressé au syndic par l’avocat de la SCI PCV le 25 janvier 2018 constitue la première réclamation de la SCI PCV, le mauvais état d’un plafond en sous-sol à usage de garage ne constitue pas un sinistre, et un préjudice non chiffré ne constitue pas une réclamation chiffrée. Ce courrier n’a donc pas fait courir le délai de la prescription.

Le point de départ de la prescription est donc l’assignation au fond de la SCI PCV du 31 mars 2021, qui a été immédiatement suivie d’une déclaration de sinistre conforme aux conditions générales de la SA ALLIANZ IARD, le 31 mai 2021. En tout état de cause, il s’est écoulé moins de deux ans entre le 30 décembre 2019, date à laquelle l’impropriété à destination a été décrétée par l’expert judiciaire (dans sa note aux parties n°6), et la déclaration de sinistre du 31 mai 2021.

Contrairement à ce que le juge de la mise en état a indiqué concernant les chutes d’éléments, il ne s’agit pas d’ « aggravation des désordres », mais d’un nouveau désordre. Aucun lien entre les infiltrations et le délitement du jour zénithal n’a été démontré par les investigations de l’expert judiciaire, tandis que le SDC démontre, grâce au rapport, très précis, de M. [N], du 30 septembre 2021, qu’il n’y a pas de lien entre les deux événements, et plus précisément qu’il n’y a aucun lien entre les infiltrations alléguées dans l’assignation en référé expertise et le délitement du jour zénithal ayant motivé l’assignation au fond de la SCI PCV, délitement qui provient de l’absence de ventilation des lots de la SCI PCV et non d’une aggravation des désordres antérieurs.

Au demeurant, des infiltrations modestes en sous-sol, dans un local à usage de garage/stationnement et non d’habitation ne peuvent caractériser un « fait dommageable » constituant un préjudice indemnisable dès lors qu’il ne s’agit pas d’un local d’habitation, et même dans les immeubles neufs, les règles de l’art tolèrent l’existence d’infiltrations dans les sous-sols qui ne sont pas à usage d’habitation. Quelques infiltrations limitées en sous-sol ne peuvent en conséquence pas être considérées comme constituant un sinistre.

La SA ALLIANZ IARD était bien l’assureur de l’ensemble immobilier en 2019 et le fait que le sinistre ait été déclaré par le SDC à son assureur actuel, à réception de l’assignation en ouverture de rapport de la SCI PCV, est sans incidence sur le fait qu’un assureur doit sa garantie pour la période durant laquelle il assurait l’immeuble.

La société ALLIANZ IARD sollicite la confirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions, répliquant notamment que :

— venue aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE, qui a été l’assureur de l’immeuble du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2020, elle n’était plus l’assureur au moment des faits. La compagnie QBE lui a succédé à compter du 1er janvier 2021. Or, ni le fait dommageable (les infiltrations connues depuis 2006), ni la réclamation (la première assignation ayant donné lieu au jugement de 2008 et condamnant la société SEGPIM à indemniser le SDC CARRE [Localité 22] du fait des dommages subis) ne se sont réalisés durant la période de garantie de la SA ALLIANZ IARD. Par ailleurs, le SDC soutient que la réclamation dans cette affaire serait l’assignation au fond délivrée par la SCI PCV le 31 mai 2021 et la SCI PCV affirme qu’elle a déclaré le sinistre le 31 mai 2021. Le sinistre a alors été déclaré à la compagnie d’assureur QBE, nouvel assureur de l’immeuble depuis le 1er janvier 2021. Or, la SA ALLIANZ IARD n’était plus assureur et, quand bien même les garanties de l’assureur QBE seraient mobilisables, la SA ALLIANZ IARD n’a aucun lien avec la compagnie QBE. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient l’appelant, la SA ALLIANZ IARD n’était pas assureur de l’immeuble du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2020 mais du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2020 ;

— sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale, le SDC n’a jamais déclaré de sinistre à la SA ALLIANZ IARD. En outre, l’action en référé expertise engagée par le tiers victime sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile constitue le recours d’un tiers et fait courir le délai de la prescription biennale. Toutefois, ce n’est que le 21 février 2023 que le SDC a mis en cause ALLIANZ, alors qu’il avait connaissance de l’action en justice de la SCI PCV dès le 13 avril 2018. L’action du syndicat des copropriétaires, du 21 février 2023, est irrecevable comme prescrite.

Sur l’opposabilité de la prescription biennale, elle démontre que les conditions particulières qu’elle communique visent le numéro de conditions générales COM 18492 et que le souscripteur a reconnu avoir pris connaissance des dispositions particulières, des dispositions générales « Allianz Immeuble » (COM 18492) et de l’intercalaire « ASSURCOPRO AZ IMMEUBLE 2014 ». En outre, le représentant du SDC a paraphé et signé les dispositions particulières et l’intercalaire « ASSURCOPRO AZ IMMEUBLE 2014 ». Par ailleurs, l’argument selon lequel le SDC n’aurait pas signé les conditions générales est sans apport dès lors que le syndic ès-qualités de représentant du SDC a reconnu avoir eu connaissance des conditions générales, qui ont été annexées aux conditions particulières. La jurisprudence n’impose pas de signer les conditions générales. De plus, si l’appelant soutient qu’il ne suffit pas que les conditions générales aient été portées à sa connaissance mais qu’il doit aussi les avoir acceptées, il est rappelé que les clauses de renvoi des conditions particulières aux conditions générales sont valides. L’assuré est présumé avoir eu connaissance des conditions générales, alors qu’il reconnaît dans les conditions particulières avoir reçu les conditions générales auxquelles elles renvoient. Or, le SDC a reconnu avoir reçu un exemplaire des conditions générales « Allianz Immeuble » (COM 18492) et de l’intercalaire « ASSURCOPRO AZ IMMEUBLE 2014 ». Le renvoi aux conditions générales est apparent et précis, et elles ont été acceptées par ce dernier. Ainsi, les conditions particulières signées renvoyant aux conditions générales sont opposables à l’assuré qui reconnaît les avoir réceptionnées. Enfin, la police rappelle la durée du délai de prescription, les différents points de départ du délai de prescription, les causes d’interruption de cette prescription spécifiquement prévues par l’article L. 114-2 du code des assurances, ainsi que les causes ordinaires d’interruption de cette même prescription. La SA ALLIANZ IARD a donc rempli son obligation d’information et de conseil, telle que prévue à l’article R. 112-1 du code des assurances, comme l’a exactement considéré le juge de la mise en état. Il s’en déduit que le délai de la prescription biennale de l’article L. 114-1 du code des assurances est opposable au syndicat des copropriétaires.

Sur le point de départ du délai de prescription biennale, contrairement à ce que soutient le SDC CARRE [Localité 22], il ne peut être fixé au jour où l’impropriété à destination a été constatée dans le cadre de l’expertise judiciaire. En droit des assurances et en matière de point de départ de la prescription biennale, le point de départ de celle-ci est la date de réclamation du tiers lésé adressée à l’assuré. Par ailleurs, l’action en référé expertise engagée par le tiers victime sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile constitue le recours d’un tiers et déclenche le délai de prescription biennale. L’assignation en référé expertise est considérée comme une action en justice qui interrompt la prescription biennale applicable en droit des assurances. Bien que le SDC rétorque que l’assignation en référé expertise ne vaut pas réclamation, car aucune demande provisionnelle n’a été formulée, il importe peu que le préjudice soit chiffré ou non. Or la SCI PCV a adressé une réclamation au SDC CARRE [Localité 22] le 25 janvier 2018, aux termes de laquelle elle a mis en cause la responsabilité du SDC CARRE [Localité 22] et a indiqué que son préjudice serait chiffré. Puis le 3 avril 2018, la SCI PCV a assigné en référé le SDC CARRE [Localité 22] aux fins de nomination d’un expert judiciaire en raison d’infiltrations consécutives au défaut d’étanchéité des dalles de la terrasse-jardin endommageant la structure même des locaux de parking dans sa solidité, rendant les locaux impropres à leur destination. L’expert judiciaire (M. [K]), a constaté l’ensemble des désordres repris dans l’assignation en référé de la SCI PCV du 3 avril 2018, et a confirmé leur matérialité (page 11 du rapport d’expertise judiciaire). La première réclamation de la SCI PCV remonte donc au 25 janvier 2018 et au plus tard au 3 avril 2018 et le SDC n’a jamais déclaré le sinistre à la SA ALLIANZ IARD. Le point de départ de la prescription biennale ne saurait dès lors être reporté à la date à laquelle l’impropriété à destination aurait été constatée par l’expert judiciaire. C’est la réclamation du tiers victime, si elle est déclarée à l’assureur dans le délai de 2 ans, qui déclenche la garantie de l’assureur et non pas l’apparition des désordres. En tout état de cause, si la SCI PCV avait formulé une nouvelle réclamation au terme de son assignation au fond en ouverture de rapport le 31 mai 2021, différente de celle de son assignation en référé expertise du 3 avril 2018, les garanties de la SA ALLIANZIARD ne seraient pas mobilisables dès lors qu’elle n’avait plus la qualité d’assureur.

Sur l’absence prétendue de lien entre les infiltrations et le nouveau désordre tenant au délitement du jour zénithal, il ne peut être éludé que les infiltrations de 2006 ou 2008 sont à l’origine des dommages causés à la SCI PCV. Ces désordres ont notamment porté sur des défaillances d’étanchéité, ont été constatés par l’expert judiciaire (M. [K]) et ont donné lieu à un jugement rendu le 2 juin 2008. L’appelant soutient que son propre expert, M. [N], démontre qu’il n’y avait pas de lien entre ce délitement lié à la condensation et les infiltrations précédemment constatées, mais cet expert est intervenu pour le seul compte du SDC CARRE [Localité 22], de sorte que son rapport ne lui est pas opposable, outre le fait qu’il contredit les conclusions de l’expert judiciaire (M. [K]) et que le juge de la mise en état a refusé le complément de mission sollicité par le SDC CARRE [Localité 22]. Selon l’expert M. [K], la chute d’éléments témoigne d’une aggravation des désordres, il ne s’agit pas de désordres distincts sans lien avec ceux ayant motivé l’assignation en référé expertise du 3 avril 2018. L’origine des infiltrations de 2006 ayant donné lieu au jugement du 2 juin 2008 est la même que les désordres signalés dès novembre 2016 par la SCI PCV. Dès lors, l’expert judiciaire, en constatant une impropriété à destination en décembre 2019, n’a pas découvert un nouveau sinistre. L’appelant l’affirme toutefois pour prétendre que la première réclamation serait l’assignation du 31 mai 2021 ; cependant, l’action du SDC serait en tout état de cause irrecevable parce que la SA ALLIANZ IARD n’était alors plus son assureur.

Sur le fait que les infiltrations dans un garage en sous-sol ne constitueraient pas un désordre, que les infiltrations d’espèce soient minimes ou non importe peu puisqu’elles sont l’objet de la réclamation de la SCI PCV et qu’elles sont à l’origine des désordres invoqués par cette dernière (assignation en référé expertise du 3 avril 2018).

Sur la mise hors de cause de la SA ALLIANZ IARD pour prescription de l’éventuelle action directe de la SCI PCV, cette dernière a assigné en référé expertise le SDC le 3 avril 2018, après une première réclamation par courrier du 25 janvier 2018, mais n’a jamais formé de réclamation à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD et la prescription est désormais acquise.

A titre liminaire, la cour observe qu’au regard de la déclaration d’appel, et des conclusions récapitulatives respectives des parties, elle n’est saisie que du réexamen des chefs de demandes concernant la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale, accueillie par le juge de la mise en état, outre les dépens et les frais irrépétibles.

1. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale, opposée par la société Allianz IARD à l’action du syndicat des copropriétaires à son encontre

Vu, notamment, les articles 31, 32, 122 et 123 du code de procédure civile ;

* l’opposabilité des conditions générales du contrat d’assurance

Vu les articles L. 112-2 du code des assurances, 1103 et 1119 du code civil ;

Sont opposables à l’assuré les conditions générales dont il reconnaît avoir pris connaissance et qu’il a acceptées avant le sinistre.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires a initialement conclu, en 2011, par l’intermédiaire du cabinet ASSURCOPRO, société de courtage d’assurances immobilières, un contrat Multirisque Industrielle GAN auprès de la société Gan Eurocourtage, reconductible annuellement, et qu’Allianz IARD, venue aux droits de la société GAN Eurocourtage, a été l’assureur de la copropriété jusqu’au 31 décembre 2020, la société QBE Insurance Europe Limited étant devenue l’assureur de la copropriété à compter du 1er janvier 2021.

Il résulte des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de ce même courtier, signé l’intercalaire ASSURCOPRO ALLIANZ IMMEUBLE 2014 annexé aux Conditions Particulières du 31 mai 2019, stipulant des extensions de garanties faisant parties intégrantes des garanties délivrées par l’assureur, et complétant si nécessaire les conditions générales et particulières du contrat multirisque industrielle Allianz, au bénéfice du souscripteur, aux termes desquelles « le souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire :

— des présentes dispositions particulières comportant 5 pièces ;

— des dispositions générales « Allianz Immeuble (COM 18492) » ;

— de l’intercalaire « Intercalaire ASSURCOPRO AZ IMMEUBLE 2014 » comportant 12 pages ;

— du tableau récapitulatif des montants de garanties et de franchises (références DEE 254)

(…). »

La référence « COM 18492 » est celle figurant en dernière page des conditions générales versées aux débats par l’assureur.

Par cette mention expresse des conditions particulières revêtues de sa signature, le représentant du syndicat des copropriétaires a reconnu que les conditions générales Allianz Immeuble (COM 18492), comportant les clauses litigieuses, relatives à la prescription, les conditions particulières et l’Intercalaire ASSURCOPRO AZ IMMEUBLE 2014, lui avaient été remises lors de la signature du contrat, et qu’il les a acceptées.

Le moyen titré de l’inopposabilité des conditions générales, contenant les clauses relatives à la prescription biennale, est en conséquence rejeté.

* l’obligation d’information concernant la prescription

Pour satisfaire à l’obligation d’information concernant la prescription, faute de quoi le délai de prescription de l’article L. 114-1 du code des assurances est inopposable à l’assuré, le contrat ne doit pas se borner à faire référence aux articles L. 114-1 et L. 114-2 du code des assurances, mais doit en rappeler les termes, ainsi que les causes d’interruption de la prescription biennale, en ce compris les causes ordinaires d’interruption de la prescription et les différents points de départ du délai de prescription biennale.

Le contrat d’assurance doit plus précisément énoncer de manière exhaustive les différents points de départ de la prescription biennale prévus par l’article L. 114-1 du code des assurances, sous peine d’inopposabilité à l’assuré du délai de prescription biennale.

En l’espèce, la clause stipulée en page 35 des conditions générales du contrat Allianz Immeuble « COM 18492 », relative à la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance, vise les dispositions de l’article L. 114-1 à L. 114-3 du code des assurances, et les reproduits intégralement, dans leur version alors en vigueur.

Ce faisant, elle énonce de manière exhaustive les différents points de départ de la prescription en application de l’article R. 112-1 du code des assurances.

Le contrat énonce par ailleurs les causes ordinaires d’interruption de la prescription, en visant et reproduisant intégralement les articles 2240 à 2246 du code civil.

L’assureur ayant ainsi rempli l’obligation d’information concernant la prescription, le moyen tiré de son inopposabilité sur ce fondement, est rejeté.

L’ordonnance est ainsi confirmée en ce qu’elle a exactement jugé que le délai de prescription biennale de l’article L. 114-1 du code des assurances est opposable au syndicat des copropriétaires.

* le point de départ de la prescription

Vu l’article L. 114-1, alinéa 1er et 3, du code des assurances ;

Selon ce texte, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance ; quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

L’assignation en référé en vue de la désignation d’un expert constituant une action en justice, l’assuré doit mettre son assureur en cause dans les deux ans suivant la date de celle-ci.

En l’espèce, la garantie d’Allianz est recherchée en sa qualité d’assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Il ne s’agit pas d’un recours entre constructeurs, de sorte que le revirement opéré par la Cour de cassation au terme de son arrêt du 14 décembre 2022 est inopérant au cas présent.

La Réclamation est définie en page 42 des conditions générales comme suit : « Mise en cause de votre responsabilité, soit par lettre adressée à l’Assuré ou à l’Assureur, soit par assignation devant un tribunal civil ou administratif. Un même sinistre peut faire l’objet de plusieurs réclamations, soit d’une même victime, soit de plusieurs victimes. »

La garantie de l’assureur de responsabilité civile est donc déclenchée par la réclamation du tiers, ce qui constitue le point de départ de la prescription biennale.

Dès le 25 janvier 2018, la SCI [Adresse 10], a par la voix de son conseil, adressé une réclamation au syndicat des copropriétaires, en lui indiquant avoir reçu pour instructions « non seulement de solliciter la désignation d’un Expert judiciaire mais également pour constater l’état lamentable de l’étanchéité et pour chiffrer le coût de réfection du contradictoire du Syndicat ».

La SCI PARKING DU CARRE [Localité 22] a, pas acte du 3 avril 2018, assigné le syndicat des copropriétaires en référé, devant le tribunal de grande instance de Paris, au visa notamment de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de désignation d’un expert judiciaire, en invoquant le fait qu’en dépit, notamment, d’un jugement rendu le 2 juin 2008 après réalisation d’une expertise judiciaire (rapport du 11 décembre 2006), les travaux de réfection de l’étanchéité de la dalle jardin n’avaient pas été réalisés, de sorte que les infiltrations consécutives au défaut d’étanchéité de ces dalles, surplombant les locaux et emplacements de parking constituant un des deux lots appartenant à la SCI PCM, perduraient, et atteignaient la structure même des locaux de parking dans leur solidité, rendant ces locaux impropres à leur destination.

L’expert judiciaire, M. [K], a constaté que les désordres allégués dans l’assignation étaient « bien réels » et que les écoulements étaient à l’origine de « sévères dommages », dont des « altérations multiples des bétons ».

Comme l’a relevé le juge de la mise en état, dans sa note n° 6 adressée aux parties, M. [D] [K] indique « il me semble enfin que ces chutes de blocs ne se produisaient pas au début de ma mission », « Au début de ma mission, il m’avait semblé que la mise en location d’une partie des parkings était possible. Mais au fil des mois, la chute de blocs de verre et de béton s’est intensifiée, de sorte que la mise en location même partielle exposerait le propriétaire à des risques à la fois financiers et corporels très élevés ».

Il en a exactement déduit que, si ces éléments permettent de considérer que les désordres se sont aggravés, ils ne permettent pas de retenir qu’il s’agit de désordres distincts sans lien avec ceux ayant motivé l’assignation en référé expertise du 3 avril 2018.

Comme le fait valoir l’assureur, il importe peu, à ce stade procédural du moins, que les infiltrations constatées en sous-sols, en décembre 2019, dans un local à usage de garage/stationnement et non d’habitation, ne puissent être constitutives d’un fait dommage constituant un préjudice, du fait de leur modicité, ou encore que les règles de l’art (notamment le DTU 20.1 P1-1) toléreraient l’existence d’infiltrations dans les sous-sols qui ne sont pas à usage d’habitation (murs bordant des locaux utilisés comme chaufferie, garage ou certaines caves).

Que celles-ci soient minimes ou non, elles sont l’objet de la réclamation de la SCI [Adresse 13] et elles sont à l’origine des désordres invoqués par cette dernière, dans son assignation en référé expertise du 3 avril 2018.

Le délai de prescription a donc vocation à commencer à courir, au plus tard, à compter de cette date, peu important que le préjudice n’ait alors pas été chiffré, étant observé que la SA Allianz IARD n’a jamais été assignée en référé ; la compagnie ALLIANZ n’a été mise en cause par le SDC que par assignation au fond du 21 février 2023.

Pour tenter de reporter le point de départ de la prescription, le syndicat des copropriétaires argue notamment du fait que la réclamation du tiers lésé contre lui est consécutive à un nouveau sinistre, à savoir l’impropriété à destination du sous-sol résultant de la chute d’éléments en provenance du plafond, en raison d’un problème de condensation, et non plus d’infiltrations ou de l’état de l’étanchéité, en se basant sur le rapport d’expertise réalisé par M. [N]. Cependant, comme le lui objecte l’assureur, qui en conteste les conclusions, cette expertise non judiciaire, réalisée à la demande de l’une des parties, ne lui est pas opposable et ne saurait fonder une nouvelle réclamation dans la mesure où elle n’est pas corroborée par d’autres éléments de preuve.

La cour ne peut en outre suivre l’appelante lorsqu’elle soutient qu’il importe peu que des infiltrations aient été constatées lors des précédentes expertises judiciaires dès lors que la SCI [Adresse 12] n’avait formé aucune demande pour la perte de jouissance à l’encontre du SDC et n’avait allégué aucun préjudice en raison du nouveau sinistre, à savoir le délitement du jour zénital, avant son assignation au fond délivrée le 31 mars 2021, date à laquelle d’ailleurs Allianz n’était plus l’assureur de la copropriété. En effet, ce faisant, le syndicat des copropriétaires confond les désordres subis par la SCI [Adresse 11] et la réclamation de cette dernière.

L’ordonnance est en conséquence confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’Allianz IARD.

L’examen des moyens soutenus à titre subsidiaire par l’assureur, concernant la prescription de l’action directe de la SCI PCV, est dès lors sans objet.

2. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le juge de la mise en état a :

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’incident, dont distraction, et à verser la somme de 1 000 euros à la SA Allianz IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées à ce titre.

Au regard de la solution retenue par la cour, ces chefs de l’ordonnance sont confirmés.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d’appel et à payer à la société Allianz IARD, en application de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité qui sera, en équité, fixée à la somme de 1 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence le CARRE [Localité 22] sis [Adresse 8] [Localité 17] aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence le CARRE [Localité 22] sis [Adresse 7] [Adresse 2] à [Adresse 16] [Localité 1] à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence le CARRE [Localité 22] sis

[Adresse 8] [Localité 17] de sa demande formée de ce chef.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE