5ème Chambre

ARRÊT N°-185

N° RG 22/03247 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SYYL

(Réf 1ère instance : 20-000597)

Mme [K] [U]

M. [A] [H]

C/

M. [Z] [B]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [K] [U]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Agnès ROPERT, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Monsieur [A] [H]

né le 01 Avril 1982 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Agnès ROPERT, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉ :

Monsieur [Z] [B]

né le 24 Janvier 1965 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé du 5 août 2018, M. [Z] [B] a donné à bail à M. [A] [H] et Mme [K] [U] un local d’habitation situé n°[Adresse 5] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 900 euros payable le 10 du mois et 50 euros de provision sur charges.

M. [Z] [B] a fait signifier aux locataires le 30 juillet 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail enjoignant le paiement d’une dette en principal de 2 960 euros.

Par acte d’huissier du 13 octobre 2020, M. [Z] [B] a fait assigner M. [A] [H] et Mme [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes.

Par acte d’huissier en date du 26 janvier 2021, M. [Z] [B] a adressé un congé de résiliation du bail au terme du 4 août 2021, pour motif légitime et sérieux.

Par jugement en date du 7 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 30 septembre 2020,

— dit que M. [A] [H] et Mme [K] [U] mal fondés à se prévaloir d’une exception d’inexécution au soutien de leur suspension du paiement des loyers,

— autorisé en conséquence l’expulsion de M. [A] [H] et Mme [K] [U] ainsi que tout occupant de leur chef, des lieux à usage d’habitation situés n°[Adresse 5] à [Localité 9], passé le délai de 2 mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L.412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que 'Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer’ dans un délai d’un mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion,

— condamné solidairement M. [A] [H] et Mme [K] [U] à régler à M. [Z] [B] la somme de 13 669 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2021 avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer sur le principal de 2 960 euros et à compter de la décision pour le surplus,

— condamné in solidum M. [A] [H] et Mme [K] [U] à régler à M. [Z] [B] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre les charges, avec indexation suivant les termes du bail, et ce à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, matérialisée par la remise des clefs,

— dit que toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès sa date d’exigibilité,

— condamné M. [Z] [B] à régler à M. [A] [H] la somme de 2 500 euros et à Mme [K] [U] 2 500 euros en indemnisation du trouble de jouissance, les dites sommes venant en compensation de la créance du demandeur,

— condamné in solidum M. [A] [H] et Mme [K] [U] à régler à M. [Z] [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

— rappelé que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire,

— condamné in solidum M. [A] [H] et Mme [K] [U] aux entiers dépens de l’instance.

Le 23 mai 2022, M. [A] [H] et Mme [K] [U] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 17 février 2023, ils demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vannes en ce qu’il a reconnu que les locataires ont subi un préjudice direct et certain,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vannes le 7 avril 2022,

Statuant à nouveau :

— débouter M. [Z] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— homologuer le rapport de M. [Y],

— constater que l’arrêté de péril a été pris le 26 avril 2021 et qu’il a été levé le 19 novembre 2021,

— rappeler les dispositions de l’article 1244 du code civil disposant que le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu’elle est consécutive à un défaut d’entretien ou à un vice de construction.

— condamner M. [Z] [B] à verser à M. [A] [H] la somme de 10 000 euros et à Mme [K] [U] la somme de 10 000 euros à titre de dommage et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamner M. [Z] [B] à verser à M. [A] [H] la somme de 5 000 euros et à Mme [K] [U] la somme de 5 000 euros à titre de dommage et intérêts au titre de leur préjudice moral,

— condamner M. [Z] [B] à verser à M. et Mme [U]

(sic) la somme de 12 500 euros au titre de leur préjudice financier lié à leur surconsommation énergétique d’eau et d’électricité,

— constater la mauvaise foi de M. [Z] [B] et écarter le bénéfice de la clause résolutoire du bail,

— dire qu’ils peuvent se prévaloir de l’exception d’inexécution,

— constater la nullité du congé délivré le 26 janvier 2021,

— constater leur départ volontaire au 29 juillet 2022,

— constater que le solde dû par eux au titre des loyers s’élève à la somme de 7 800 euros au 29 juillet 2022,

— dire qu’ils bénéficieront des plus larges délais de paiement et pourront s’acquitter du solde des loyers dû sur une période de 3 ans,

— débouter M. [Z] [B] de ses demandes de dommages et intérêts,

— débouter M. [Z] [B] de ses demandes de paiement de travaux de reprises,

— si toutefois la cour d’appel de Rennes faisait droit à certaines demandes de condamnation de travaux de reprise, appliquer un coefficient de vétusté sur les factures concernées et à hauteur de 10 % de la somme réclamée et justifiée.

— En tout état de cause, déduire des demandes de M. [Z] [B] :

* le montant du dépôt de garantie de 900 euros versé par M. [A] [H],

* le montant des charges réglées par M. [A] [H] et qui dans les faits, était déjà facturé par M. [Z] [B] dans le bail,

— condamner M. [Z] [B] à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] [B] aux entiers dépens, en ce compris les frais des différents constats d’huissier de M. [G], huissier.

Par dernières conclusions notifiées le 21 septembre 2023, M. [Z] [B] demande à la cour de :

— juger recevables et fondées ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 10] du 7 avril 2022 en ce qu’il a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 septembre 2020

* jugé mal fondés M. [A] [H] et Mme [K] [U] à se prévaloir d’une exception d’inexécution au soutien de leur demande de suspension du paiement des loyers,

* ordonné l’expulsion des anciens locataires,

* condamné solidairement M. [A] [H] et Mme [K] [U] au versement des loyers impayés jusqu’au 30 septembre 2020 et à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, égale au montant du loyer, outre les charges et indexation avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer sur le principal de 2 960 euros et à compter de la décision pour le surplus,

* condamné in solidum M. [A] [H] et Mme [K] [U] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [A] [H] et Mme [K] [U] aux dépens,

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 10] du 7 avril 2022 pour le surplus,

Statuant à nouveau :

— débouter M. [A] [H] et Mme [K] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. [A] [H] et Mme [K] [U] à lui verser la somme de 21 163 euros, augmentée des intérêts au taux légal au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation dus jusqu’au 29 juillet 2022,

— à titre subsidiaire, condamner M. [A] [H] et Mme [K] [U] à lui verser la somme de 6 514 euros au titre de son préjudice financier,

— condamner M. [A] [H] et Mme [K] [U] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,

En tout état de cause :

— condamner solidairement M. [A] [H] et Mme [K] [U] à lui verser la somme de la somme de 15 388,26 euros au titre des travaux de reprise,

— condamner M. [A] [H] et Mme [K] [U], à modifier leur domiciliation figurant toujours au [Adresse 6], sous astreinte de 50 euros par jour, ladite astreinte commençant à courir passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification de l’arrêt à venir,

— condamner M. [A] [H] et Mme [K] [U] à lui verser à la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner M. [A] [H] et Mme [K] [U] aux entiers dépens, en ce compris l’état des lieux de sortie et les tentatives d’expulsion.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire

Les appelants s’opposent à cette demande du bailleur. Ils soutiennent que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi et n’a pu produire effet, de sorte que la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise au bailleur.

Ils soulèvent également une exception d’inexécution justifiant le défaut de paiement des loyers, invoquant les dispositions de l’article 1217 alinéa 1er du code civil, et les désordres affectant le logement donné à bail, la maison étant source de danger pour eux et leur enfant. Ils font valoir que l’arrêté de mise en sécurité du 26 avril 2021 conforte cet argument et contestent s’être opposés à l’intervention de professionnels.

Ils font état de désordres signalés au bailleur dès le 24 février 2020 (moisissures malgré le chauffage mis en route quotidiennement), des surconsommations d’eau et d’électricité dont ils ont été victimes, de l’absence d’électricité à leur retour de vacances en octobre 2020, d’une fuite au niveau du toit de la véranda. Ils produisent un constat d’huissier du 29 janvier 2021, un rapport d’expertise de M. [Y].

Ils précisent avoir quitté les lieux le 29 juillet 2022.

M. [B] soutient que les locataires ont manqué à leur obligation de payer le loyer, que le commandement de payer qui leur a été délivré le 30 juillet 2020 n’a pas été suivi d’effet et que le mécanisme de la clause résolutoire a manifestement joué.

Il affirme avoir délivré ce commandement de bonne foi, rappelant qu’il faisait suite à plusieurs courriers adressés aux locataires les 2 janvier, 5 mars et 7 juillet 2020, mentionnant les retards de paiement et contenant mise en demeure de régler la dette locative.

Il estime qu’ils ne peuvent se prévaloir de troubles de jouissance pour échapper à la résiliation du bail, acquise depuis le 30 septembre 2020.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail conclu le 5 août 2018 entre les parties contient une clause résolutoire selon laquelle 'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges dûment justifiées et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit.'

Un commandement de payer signifié le 30 juillet 2020 à M. [A] [H] et Mme [K] [U] rappelle cette clause résolutoire et précise le montant des sommes dues à savoir 2 960 euros (soit 15 euros au titre du loyer de décembre 2019, 50 euros au titre du loyer de mars 2020 et les trois loyers et charges de mai, juin et juillet 2020, soit 3 x 965 euros).

Il est acquis que M. [A] [H] et Mme [K] [U] n’ont pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois qui expirait au 30 septembre 2020.

* sur la mauvaise foi du bailleur

Est privé d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

C’est vainement que M. [A] [H] et Mme [K] [U] invoquent la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, alors qu’ils ne discutent pas leur carence à la date du commandement et que cet acte a été précédé des courriers de mises en demeure suivants :

— le 2 janvier 2020 visant le loyer de décembre 2019

— le 5 mars 2020 réclamant le loyer de février 2020,

— le 7 juillet 2020 réclamant trois mois de loyer dus depuis mai 2020.

Ce moyen est écarté.

— sur l’exception d’inexécution

En matière de bail, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur.

L’exception d’inexécution du preneur n’est permise que s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux (3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 16-27.246).

Les locataires justifient avoir écrit à leur bailleur :

— un courriel le 24 février 2020, réclamant le décompte des provisions sur charges 2019 pour régulariser le loyer de février 2020, et signalant 'rencontrer des problèmes dans la maison et devoir faire face à de sérieux désagréments'. Ces difficultés ne sont pas précisées,

— un courriel le 10 mars 2020 dans lequel, ils font état de 'moisissures et d’une impression de courants d’air dans toute la location au quotidien.' Ils réclament des travaux d’isolation et une recherche sur une possible fuite d’eau,

— un courriel le 8 juillet 2020 faisant état de moisissures et d’humidité, de fissures au niveau du plafond et du carrelage, d’une véranda qui ne ferme pas.

Ils ont fait dresser procès-verbal de ces désordres par huissier de justice le 29 janvier 2021. L’arrêté de mise en sécurité pris sur le logement est intervenu le 26 avril 2021, après rapport dressé par M. [T] le 6 avril 2021 suite à l’ordonnance du Président du tribunal administratif de Rennes du 29 mars 2021, prise consécutivement à un rapport de visite de l’immeuble par la DDTM, pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne.

Ces différentes démarches sont postérieures au commandement. Si elles confortent les désordres allégués par les locataires depuis plusieurs mois, puisque l’arrêté de mise en sécurité vise notamment 'des désaffleurements des revêtements du séjour et de la véranda susceptible de gêner la marche et de blesser les occupants, des infiltrations d’eau par la toiture et la véranda', il est constaté qu’au 30 juillet 2020, M. [A] [H] et Mme [K] [U] ne démontrent nullement avoir été dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux.

Le premier juge a donc, à juste titre, constaté qu’en l’absence de paiement dans le délai légal, des sommes réclamées par l’acte de commandement de payer délivré le 30 juillet 2020, visant la clause résolutoire du bail et les dispositions légales applicables, la clause avait joué et que le bail était résilié à la date du 30 septembre 2020, autorisé l’expulsion de M. [A] [H] et Mme [K] [U], de corps et de biens, et condamné ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Devant la cour, M. [A] [H] et Mme [K] [U] contestent le congé qui leur a été délivré le 26 janvier 2021 demandant à la cour d’en constater la nullité. Ils estiment le motif du congé non valable, dans la mesure où ils doivent bénéficier d’une exception d’exécution, au regard du fait que la maison était source de danger et d’insécurité.

M. [B] s’oppose à cette demande.

Le congé délivré par huissier de justice par le bailleur à ses locataires vise ' le manquement répété à l’obligation de payer le loyer conformément aux termes du contrat.'.

Il a été retenu précédemment que les locataires se prévalaient à tort d’une exception d’inexécution pour justifier leur carence dans le paiement des loyers et charges. Bien qu’un motif sérieux et légitime soit caractérisé contrairement à leurs allégations, force est cependant d’observer que ce congé est sans effet du fait de la résiliation du bail antérieurement.

M. [A] [H] et Mme [K] [U] seront déboutés de cette demande.

— sur le trouble de jouissance

Les appelants invoquent les dispositions de l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et le non respect par le bailleur de ces dispositions. À titre subsidiaire, ils se prévalent des dispositions de l’article 1244 du code civil.

Ils font état, au soutien de leurs demandes, les éléments suivants :

— le bailleur et sa famille ont profité de la piscine et du jardin en septembre 2018 alors même que le bail était signé,

— la chose louée a présenté de nombreux désordres, dont ils se sont plaints auprès du bailleur :

* factures exorbitantes d’eau et d’électricité

* moisissures malgré le chauffage mis en route,

* impression de courant d’air dans toute la maison,

* fissures au niveau du plafond et du carrelage,

* véranda qui ne ferme pas,

* absence d’électricité au mois d’octobre 2020,

* présence d’eau sur le sol de la cuisine, en raison d’une fuite au niveau du toit de la véranda,

* compteur électrique qui disjoncte lorsque sont actionnés les volets électriques,

Ils rappellent que ces désordres ont été constatés par huissier de justice le 29 janvier 2021 puis par M. [N], du pôle départemental du lutte contre l’habitat indigne, le 16 mars 2021, puis par M. [T], expert, dans un rapport du 6 avril 2021, et qu’un arrêté de mise en sécurité d’urgence a été pris sur l’immeuble le 26 avril 2021.

Ils expliquent qu’ayant une activité saisonnière, ils n’étaient pas comme chaque année à leur domicile entre juin et septembre.

Ils soutiennent que seule une intervention des extérieurs a été réalisée par le bailleur en septembre 2021, qu’aucun professionnel électricien n’est intervenu.

Ils citent de nouveaux désordres apparus en septembre 2021 (nouvelles fissures) et exposent que le marché immobilier local ne leur a pas permis de partir avant le 29 juillet 2022.

Ils font valoir qu’ils ont vécu avec leur enfant dans la maison louée, qui nécessitait de nombreuses réparations, que l’ensemble des désordres a été source d’un préjudice de jouissance qu’ils demandent à la cour de fixer à

10 000 euros.

Ils ajoutent que le bailleur leur doit également réparation pour le surcoût des consommations d’eau et d’électricité, induit par les désordres, et réclament une somme de 12 500 euros à ce titre de dommages et intérêts au titre de ce préjudice financier, évalué à 2 500 euros par an.

Ils sollicitent également la condamnation de M. [B] à leur payer une somme de 5 000 euros chacun pour le préjudice moral.

En réponse, M. [B] souligne que les locataires n’ont initié des démarches auprès des autorités administratives qu’après la résiliation du bail.

Il note que l’expert a considéré que le danger était imminent et manifeste en ce qui concerne le muret sud de clôture, les installations électriques extérieures encastrées dans les murs, le désaffleurement des carreaux de carrelage de la véranda et du séjour, qu’il a préconisé certains travaux, mais que M. [A] [H] et Mme [K] [U] ont refusé toute intervention. Il affirme que ces refus d’intervention sont récurrents depuis le début du bail. S’agissant des travaux relatifs à l’arrêté de mise en sécurité, il évoque 12 courriers officiels adressés au conseil des locataires pour solliciter des dates d’intervention.

Il soutient n’avoir pu accéder à la maison, et n’avoir été autorisé à intervenir qu’en extérieur qu’en septembre 2021, pour réaliser les travaux prescrits par l’expert.

Ainsi, il estime que l’absence de réalisation de l’intégralité des travaux préconisés est due au seul comportement des locataires.

Il rappelle que la mainlevée de l’arrêté prescrivant les travaux est intervenue le 10 novembre 2021.

Selon lui, les désordres allégués sont minimes, et les locataires n’ont subi aucun trouble de jouissance et ne démontrent pas n’avoir pu profiter des lieux en toute sécurité.

Il ajoute qu’aucune indemnité ne peut leur être allouée au titre de la période postérieure au 30 septembre 2020, les anciens locataires étant alors occupants sans droit ni titre.

Il considère l’article 1244 inapplicable au litige, sa maison ne pouvant être qualifiée de ruine.

En ce qui concerne le préjudice financier allégué, M. [A] [H] et Mme [K] [U] ne rapportent pas la preuve, selon lui, ni que les factures sont élevées ni qu’elles sont en lien avec les prétendus désordres. Il rappelle que le bien loué est une maison de 120 m² avec radiateurs électriques et de nombreux équipements fonctionnant à l’électricité, et notamment une piscine. Il observe que les locataires avaient fait installer une pompe à chaleur directement branchée sur une prise électrique normale, ce qui est non seulement dangereux, mais consommateur d’énergie.

Estimant que les appelants sont à l’origine des dommages qu’ils allèguent, il avance enfin qu’aucune somme au titre d’un préjudice moral ne peut leur être allouée.

L’article 1719 du code civil dispose :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

…

Il pèse ainsi sur le bailleur, une obligation de délivrance d’un logement conforme et décent et une obligation d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail. Ces obligations sont également reprises à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’est nullement démontré que le bailleur aurait utilisé la piscine de la maison louée pendant la période de location à l’insu des locataires. La production d’une photographie de la piscine avec des baigneurs à l’intérieur, suivi un texto selon lequel la photo aurait été prise 'en septembre 2018 avant que M. [C] entre dans la maison', n’apporte aucun élément certain en ce sens. Le message en question est daté du ' Lundi 22 mars ', il n’émane pas des parties et les individus ne sont identifiés.

Il n’est donc pas établi que le bailleur a manqué à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué.

Par ailleurs, aucun préjudice ne peut être valablement invoqué en dehors de la période du bail et donc postérieurement au 30 septembre 2020.

Il n’est nullement justifié l’application des dispositions de l’article 1244 du code civil, selon lesquelles le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction, la ruine de la maison louée durant le bail n’étant pas démontrée.

Il est acquis que pendant le bail, les locataires ont signalé plusieurs désordres affectant la maison et notamment des moisissures, une humidité, des fissures au niveau du plafond et du carrelage, et une véranda qui ne ferme pas.

Ces désordres ont été confirmés par la suite par l’expert, qui relève notamment s’agissant de l’intérieur du bâtiment : 'un dysfonctionnement du volet roulant de la baie Est de la véranda, des infiltrations d’eau par la toiture de celle-ci, une humidité et des fissures dans le mur de soubassement de la véranda Est et Sud, un faux aplomb d’un vantail de la porte fenêtre Ouest de la véranda, un défaut d’assemblage de la corniche de la véranda et un désaffleurement et/ou fissuration du sol carrelé dans la véranda et le séjour'.

M. [A] [H] et Mme [K] [U] justifient donc la réalité des troubles évoqués. Ceux-ci ont affecté en particulier la véranda, dont il apparaît qu’elle constituait la cuisine du logement. Ces désordres sont apparus en début d’année 2020.

La cour estime qu’il a été fait une juste évaluation par le tribunal du préjudice de jouissance subi par les locataires pendant la location et confirme le jugement.

En ce qui concerne le préjudice financier allégué, les appelants revendiquent un surcoût de consommation de 2 500 euros par an.

Outre qu’ils sollicitent une telle indemnisation jusqu’en 2022 alors que le bail été résilié le 30 septembre 2020, la cour constate que leur évaluation ne repose sur aucune pièce déterminante.

S’agissant de leur consommation électrique, ils ne communiquent qu’une facture d’électricité, de surcroît pour une période du 22 août 2020 (un mois avant la résiliation) au 27 juillet 2021. Il n’est pas rapporté la preuve du caractère excessif de leur consommation électrique du bien loué, dont il est rappelé, qu’il correspond à une maison de 120 m² avec piscine et équipée de radiateurs électriques et de nombreux équipements électriques.

S’agissant de la consommation d’eau, la facture produite concerne la consommation entre le 7 septembre 2018 et le 9 novembre 2019 soit 15 mois, elle est de 1 124,40 euros. Il n’est pas davantage établi qu’elle présente un caractère anormal.

À défaut de justifier d’un préjudice financier, la demande d’indemnisation de ce chef est donc justement rejetée par le tribunal.

Aucun préjudice distinct du préjudice de jouissance, précédemment réparé, et notamment un préjudice moral n’est démontré, Les appelants sont également à raison déboutés de cette prétention.

Le jugement est confirmé en ce qui concerne les demandes de dommages et intérêts.

— sur les sommes réclamées par M. [B]

M. [B] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qui concerne le principe de sa créance, constitué des loyers et charges dus jusqu’au 30 septembre 2020 et des indemnités d’occupation ultérieures, outre les intérêts au taux légal depuis le commandement de payer sur le montant commandé de 2 960 euros et à compter de la décision sur le surplus. Il porte sa demande en paiement à ce titre à la somme de 21 163 euros, compte tenu du départ des lieux des locataires le 29 juillet 2022, demandant l’infirmation du jugement sur le montant de l’arriéré locatif.

Le bailleur entend en outre obtenir la condamnation des appelants à lui payer une somme de 15 388,26 euros au titre de travaux de reprise. Il estime que le bien a été restitué avec des dégradations, et reproche aux locataires un défaut d’entretien. Il fait état de la saleté du bien, de papiers arrachés, de salissures, d’un électroménager encrassé, d’un four hors d’usage, d’une plaque de cuisson cassée, de meubles endommagés et de multiples autres dégradations. Il expose également que la piscine était remplie à moitié avec une eau verdâtre et sale. M. [B] produit plusieurs devis et factures au soutien de sa demande.

M. [A] [H] et Mme [K] [U] contestent tout d’abord la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif. Ils affirment avoir réglé la somme commandée, et disposer de quittances, pour celles-ci, qu’entre mai 2021 et décembre 2021, aucun loyer ou indemnité n’était dû, compte tenu de l’arrêté de mise en sécurité.

Ils soutiennent que le montant du loyer dû est de 5 400 euros au 20 mars 2021 (6 x 900 euros), considérant que M. [B] ne peut compter les charges, qu’ils ont recommencé à courir à compter de décembre 2021 pour 8 mois, soit 7 200 euros, mais estiment qu’en l’absence de jouissance décente des lieux, ces sommes ne sont pas dues, qu’il convient de limiter le loyer à 300 euros entre décembre 2021 et juillet 2022 soit une somme globale de 2 400 euros.

Ainsi, ils considèrent ne devoir que 7 800 euros, somme de laquelle il sera déduit le montant du dépôt de garantie, et le montant des charges qu’ils ont réglées.

En ce qui concerne les travaux de reprise, ils estiment qu’ils correspondent aux désordres signalés en cours de bail et ne peuvent être mis à leur charge. Selon eux, les devis n’apportent pas la preuve de la dépense effective. Ils affirment que le four a toujours fonctionné, qu’il n’y avait seulement pas d’électricité au moment de l’état des lieux. Ils observent que le papier peint était décollé à l’entrée dans les lieux. Ils concluent au rejet de la demande et à titre subsidiaire, d’appliquer un coefficient de vétusté et de limiter dès lors la réclamation à 10% du montant avancé.

* sur l’arriéré locatif

La créance invoquée de ce chef de 21 163 euros est détaillée comme suit par M. [B] :

— Pour l’année 2019 :

provisions sur charges: trop versé de 78 euros.

Ce solde résulte du compte suivant : taxe d’ordures ménagères (189 euros) + entretien poêle (215 euros) + filtres piscine (103 euros) + loyer décembre 2019 (15 euros) – 12 versements de 50 euros de provisions sur charges.

— Pour l’année 2020 :

* provisions sur charges : trop versé de 62 euros.

Ce solde correspond selon le bailleur à taxe d’ordures ménagères 2020 (185 euros) + entretien piscine (103 euros) – 7 versements de 50 euros de provisions sur charges.

* dette de loyers : 3 360 euros (4 mois impayés de 915 euros, janvier, juin, juillet, et décembre),

— Pour l’année 2021 :

dette de loyers : 11 167 euros (12 mois impayés à 915 euros) + taxe d’ordures ménagères 2021 : 187 euros),

— pour l’année 2022 :

dette de loyers : 5 490 euros + 856 euros impayé de juillet prorata temporis) + taxe d’ordures ménagères 2022 prorata temporis de 222 euros : 130 euros.

Les justificatifs des sommes réclamées pour l’entretien du poêle et des filtres piscines ne sont pas produits. M. [B] n’est pas fondé en ses demandes à ce titre.

Il communique l’avis de taxe foncière 2020 et 2021. Ces pièces établissent que la taxe d’ordures ménagères en 2019 est de 182 euros, en 2020 de 185 euros, en 2021 de 187 euros. Le calcul des sommes dues à ce titre s’effectue sur ces montants et pour 2022 sur la base du montant dû en 2021 à défaut d’autres justificatifs et notamment du justificatif d’une taxe exigible de 222 euros.

M. [A] [H] et Mme [K] [U] justifient l’application en l’espèce des dispositions de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation qui prévoient :

…

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

..

L’arrêté de mise en sécurité d’urgence a été pris, en application de l’article L 511-19 le 26 avril 2021. Il a été notifié au bailleur le 30 avril 2021. Il a été levé le 10 novembre 2021.

Les indemnités d’occupation ne sont pas dues pour le mois de mai à novembre 2021, soit durant 7 mois.

M. [B] pendant cette période ne peut réclamer ni la somme de 915 euros antérieurement due pour le loyer ni les provisions sur charges, soit ici, la part de taxe d’ordures ménagères.

Les appelants justifient du paiement de plusieurs échéances au moyen de quittances, et notamment s’agissant des échéances réclamées ici par M. [B] de décembre 2019 et janvier 2020.

En conséquence, il est dû au titre de l’arriéré locatif par M. [A] [H] et Mme [K] [U] :

— pour l’année 2019 :

600 euros de provisions acquittées – 182 euros dû, soit un solde de 418 euros en faveur des locataires,

— pour l’année 2020 :

loyers : 3 mois impayés : 3 x 915 euros : 2 745 euros,

charges : 9 mois de provisions sur charges acquittées soit 450 euros, – 185 euros dû, soit un solde de 265 euros en faveur des locataires,

— pour l’année 2021 :

loyers : 5 mois : 5 x 915 = 4 575 euros,

charges : taxe d’ordures ménagères pour 5 mois : 187 : 12 x 5 = 77, 91 arrondi à 78 euros,

— pour l’année 2022 :

loyers : 6 436 euros

— charges : taxes d’ordures ménagères : 187 : 12 x 7 = 109 euros.

Il s’ensuit un solde en faveur du bailleur de 13 260 euros (2 745 + 4 575 + 6 436 + 78 + 109 – 418 – 265 ).

Il sera prononcé condamnation de M. [A] [H] et Mme [K] [U] de cette somme, qui portera intérêts à compter du présent arrêt, en application de l’article 1231-7 du code civil, et le jugement infirmé de ce chef.

Les appelants qui ne justifient d’aucune pièce relativement à leur situation personnelle et économique, sont déboutés de leur demande de délais de paiement.

* sur les travaux de reprise

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

Le locataire est obligé

….

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

…

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Il appartient au bailleur d’établir ce préjudice, étant rappelé que ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement 5 septembre 2018 et un constat de sortie contradictoire a été dressé le 28 juillet 2022.

Les prétentions de M. [B] portent sur plusieurs postes de dépenses

— devis de peinture du 10 août 2022 : plafonds et murs de la salle, d’une chambre, de la mezzanine et de porte d’entrée : 3 034,03 euros

La cour constate que l’huissier n’a pas précisé l’état des plafonds de la salle et de la cuisine. Il est noté dans la salle des déchirures sur un pan rouge de mur en partie basse, et dans la cuisine, des éclats dans un angle. De telles constations ne justifient pas qu’il soit mis à la charge des locataires la totalité des travaux de peinture, murs et plafonds de ces deux pièces. En revanche, il est mis en évidence des dégradations sur la porte d’entrée. La cour ramène le montant demandé à 500 euros.

— devis de menuiserie du 10 août 2022 : ponçage rampe d’escalier : 611,39 euros

L’huissier de justice ne formule aucune mention relativement à la rampe d’escalier. Le coût du ponçage de celle-ci n’est pas justifié.

— devis de rénovation du liner du 11 octobre 2022 : 5 502 euros

Le constat de sortie de l’huissier mentionne uniquement : 'je note que la paroi de la piscine à gauche présente des dénivelés'. Ces seules constatations contradictoires, peu précises techniquement, sont insuffisantes à démontrer une dégradation du liner par les locataires. Les constatations postérieures non contradictoires d’une société Waterair sur ce point évoquées par l’assureur de M. [B] ne sont pas opposables aux locataires. La somme revendiquée à ce titre est écartée.

* devis pour enrouleur de piscine du 21 septembre 2022 : 524 euros, et facture illisible sur laquelle l’intimé a écrit à la main ' bain de soleil', d’un montant de 159,84 euros

Il n’est pas justifié par le bailleur la présence de bain soleil ou d’un enrouleur de piscine dans les équipements présents lors de l’entrée dans les lieux. Les montants demandés ne seront pas pris en compte.

* facture du 5 août 2022 pour un four : 499 euros et facture du 2 août 2022 pour une plaque de cuisson de 619,99 euros,

La cour note que les parties ont mentionné que l’électricité était coupée et que 'le fonctionnement des équipements électriques, volets roulants, équipements de la cuisine n’a pu être vérifié'. En l’absence de toute constatation contradictoire de non fonctionnement des équipements électriques, les demandes afférentes au remplacement du four ou de la plaque de cuisson ne sont pas justifiées, étant observé que la dégradation de ces équipements n’est pas notée davantage par l’huissier de justice.

— facture du 13 août 2022 pour travaux de menuiserie (store d’occultation), travaux électriques notamment sur le disjoncteur, de peinture : 592,38 euros,

et factures du 18 juillet 2022 et du 2 août 2022 divers matériels électriques :158,60 euros et 26,70 euros,

L’état des lieux d’entrée mentionne déjà un store d’occultation dans la mezzanine qui ne ferme pas. Le montant réclamé de ce chef n’est pas justifié.

Les factures visant des matériels électriques ne sont pas précises et ne permettent pas de vérifier si lesdits matériels correspondent ou non à des dégradations constatées. La cour les écarte.

Il en est de même des travaux de peinture précités non détaillés.

M. [B] ne démontre pas non plus que les réparations sur le disjoncteur sont imputables à des dégradations par les locataires, étant rappelé que l’huissier ne fait aucune mention à ce sujet et que de surcroît le dysfonctionnement de cet équipement avait été signalé au bailleur pendant le bail.

— un devis de nettoyage du sol du garage, des vitres et huisseries, des sanitaires, des murs, du mobilier de la cuisine, du plafond de la cuisine, des sols et plinthes, ainsi qu’une vidange de la piscine et son nettoyage de 2 100 euros.

L’état de saleté des lieux est constaté en effet par l’huissier dans plusieurs pièces de la maison et justifie le devis produit. Il en est de même pour la vidange de la piscine et le nettoyage (eau verte et piscine à moitié remplie). La somme de 2 100 euros est retenue.

En conséquence de ces développements, la cour retient une somme de 2 600 euros devant être supportée par M. [A] [H] et Mme [K] [U] au titre des dégradations locatives.

Le bail prévoit qu’un dépôt de garantie de 900 euros a été réglé à l’entrée dans les lieux. En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ce montant doit être déduit de la somme due. Il n’y a pas lieu de déduire d’autres provisions sur charges, dont les locataires ne justifient pas qu’elles auraient été acquittées.

Il est donc prononcé en cause d’appel une condamnation de ce chef à hauteur de 1 700 euros à l’encontre des appelants.

— sur la demande indemnitaire formée par M. [B]

M. [B] critique le jugement qui rejette sa demande indemnitaire

Il affirme subir depuis plusieurs années le comportement inadmissible des locataires. Il expose que le réglement du loyer lui permettait de rembourser un prêt en cours, que les locataires ont refusé l’intervention de divers artisans ou la sienne pour les réparations qu’ils sollicitaient eux-mêmes. Il précise être, comme son épouse, sous antidépresseurs, en raison des tracas ainsi causés. Il ajoute que l’état des dégradations dans laquelle la maison a été laissée les a beaucoup affectés. Enfin, il indique que les propos sont outranciers, et qu’une plainte pour intrusion contre lui en février 2019 qui a nécessité sa présentation devant les policiers a été classée sans suite. Il argue ainsi d’un important préjudice moral.

Les appelants s’opposent à cette demande. Ils rappellent qu’aucun diagnostic de performance ne leur a été remis, que le bailleur n’a pas respecter le droit de jouissance paisible dû aux locataires, que le logement devait être sécurisé comme le démontre l’arrêté pris, qu’il ne leur a pas remis de décompte de charges. Ils soutiennent avoir été victimes de harcèlement de la part de M. [B], que ce dernier leur a envoyé la police municipale pour les intimider. En conséquence, selon eux, cette demande indemnitaire n’est pas justifiée et ils concluent à la confirmation du jugement.

L’article 1240 du code civil dispose :

Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

L’intimé ne justifie pas une situation financière gravement affectée par la carence des locataires, alors qu’il ne produit qu’un seul justificatif d’un prêt en cours, sans préciser sa situation patrimoniale. Il ne rapporte pas la preuve d’un état anxieux lié au litige avec ses locataires. S’il produit un certificat médical selon laquelle son épouse présente un syndrome anxio-dépressif, la cour constate que ce certificat date de mars 2023 soit plusieurs mois après le départ des locataires et que si la situation entre elle et les anciens locataires y est mentionnée, le praticien ne l’évoque que par référence aux déclarations de la patiente, laquelle est d’ailleurs étrangère au présent litige.

Les éléments versés aux débats témoignent de nombreux courriers échangés entre les parties. La preuve d’un harcèlement ou du caractère outrancier des propos tenus par les appelants n’est pas rapportée. Partie des réclamations du bailleur quant à l’arriéré locatif et aux travaux de reprise n’a pas été retenue.

La cour considère cette demande indemnitaire injustifiée, les conditions des dispositions précitées n’étant pas réunies. Le jugement est confirmé.

— sur la demande relative à l’adresse des anciens locataires

Cette nouvelle adresse des appelants est indiquée dans leurs conclusions. La demande formée de ce chef par M. [B] n’est pas justifiée et il en est débouté.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

Les appelants succombent en leurs prétentions en cause d’appel.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [B]. M. [A] [H] et Mme [K] [U] sont condamnés à lui payer une somme de 3 000 euros de ce chef et supporteront les entiers dépens.

La preuve de l’impossibilité d’un état des lieux de sortie contradictoire n’est pas rapportée. Le procès-verbal d’expulsion délivré par le bailleur fait ressortir que les locataires n’étaient plus à cette date dans les locaux. Aucun commandement d’avoir à libérer les lieux n’est versé aux débats.

Les parties conserveront à leur charge les autres frais d’huissier qu’elles ont supportés.

La cour confirme le jugement s’agissant des dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [A] [H] et Mme [K] [U] à régler à M. [Z] [B] la somme de 13 669 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2021 avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer sur le principal de 2 960 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,

Constate que les indemnités d’occupation ne sont pas dues pour la période de mai 2021 à novembre 2021 ;

Condamne solidairement M. [A] [H] et Mme [K] [U] à régler à M. [Z] [B] la somme de 13 260 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 29 juillet 2022, date de libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Y ajoutant,

Déboute M. [A] [H] et Mme [K] [U] de leur demande de délai de paiement s’agissant de l’arriéré locatif ;

Condamne solidairement M. [A] [H] et Mme [K] [U] à régler à M. [Z] [B] la somme de 1 700 euros au titre des travaux de reprise ;

Condamne M. [A] [H] et Mme [K] [U] à payer à M. [Z] [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. [A] [H] et Mme [K] [U] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente