1e chambre

ARRÊT N°

N° RG 22/03499

N° Portalis DBVL-V-B7G-SZ6D

(Réf 1re instance : 20/5188)

Mme [P] [T]

c/

Mme [Z] [N]

SARL JYM IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Le Goc

M^e Peigne

M^e Grenard

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 14 janvier 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 octobre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 6 mai 2025

****

APPELANTE

Madame [P] [T]

née le 12 juillet 1978 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Vincent LE GOC de la SCP ODYS AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES

Madame [Z] [J] [E] [N]

née le 20 avril 1987 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Florianne PEIGNE de la SELARL SELARL LARZUL BUFFET LE ROUX PEIGNE MLEKUZ,avocat au barreau de RENNES

SARL JYM IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne NESTENN, immatriculée au regisgtre du commerce et des sociétés de [Localité 8] sous le numéro 504.352.220, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

1. Selon compromis de vente des 16 et 17 novembre 2018, Mme [P] [T] a vendu à Mme [Z] [N] un appartement de type 3 en duplex d’une superficie de 62 m² en loi carrez, dans un immeuble en copropriété situé au [Adresse 2]), au prix de 143.000 €.

2. La vente s’est faite par l’intermédiaire de la sarl Jym Immobilier exploitant sous l’enseigne Nestenn.

3. L’acte authentique de vente a été régularisé en l’étude de Me [L] [A], notaire à [Localité 10] le 4 mars 2019.

4. Mme [N] a emménagé dans l’appartement le 6 mars 2019.

5. Par courrier du 14 mars 2019, Mme [N] a indiqué à la sarl Jym Immobilier avoir découvert lors de son emménagement, au milieu de sa pièce de vie, des tuyaux métalliques sortant du sol et dissimulés par des pierres de parement posées au sol et recouvertes d’une planche en bois. Elle lui demandait d’effectuer les travaux nécessaires pour remédier à ce désordre.

6. Plusieurs messages ont été échangés entre Mme [N] et M. [W], négociateur de l’agence immobilière, pour organiser la venue d’un artisan.

7. Par acte d’huissier de justice du 11 juillet 2019, Mme [N] a fait constater la présence d’un petit caisson en pierres de parement recouvertes d’une planche en bois, posé sur le parquet de sa pièce de vie et servant à dissimuler des tuyaux (nourrices) sortant du plancher.

8. Par courriers recommandés distincts du 13 mai 2020, le conseil de Mme [N] a mis en demeure Mme [T] en tant que venderesse et la sarl Jym Immobilier en tant qu’agent immobilier, de prendre en charge les travaux nécessaires à la reprise du vice caché affectant l’appartement vendu.

9. Par exploits d’huissier des 6 et 19 août 2020, Mme [N] a fait assigner Mme [T] et la sarl Jym Immobilier devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir la réalisation sous astreinte des travaux d’enfouissement des tuyaux de chauffage et de reprise du parquet et subsidiairement leur condamnation à lui payer la somme de 5.255,80€ correspondant au coût des travaux.

10. Par jugement réputé contradictoire en l’absence de constitutions des défendeurs, rendu le 29 mars 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— condamné in solidum Mme [T] et la sarl Jym Immobilier à verser à verser à Mme [N] les sommes suivantes :

* 5.255,80 € correspondant au coût des travaux de reprise nécessaires à titre de réduction de prix pour Mme [T] (le dommages et intérêts pour la sarl Jym Immobilier),

* 2.000 € de dommages et intérêts indemnisant le préjudice de jouissance subi par Mme [N] depuis la vente immobilière jusqu’à la réalisation des travaux, ces sommes produisant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— rejeté le surplus des demandes relative aux intérêts légaux,

— requalifié la demande de dommages et intérêts au titre du constat d’huissier en demande relevant des frais irrépétibles,

— condamné in solidum Mme [T] et la sarl Jym Immobilier à supporter les dépens de l’instance et à verser à Mme [N] la somme de 2.800 € au titre des frais irrépétibles,

— ordonné l’exécution provisoire.

11. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu l’existence d’un vice caché en ce que :

— les tuyaux de chauffage situés au milieu du séjour de Mme [N], dissimulés par un cube de pierres semblable à un élément d’ameublement ou de décoration, ne pouvaient être appréhendés par le candidat acquéreur profane visitant la pièce remplie de meubles avant la vente,

— l’existence de cette tuyauterie diminue suffisamment l’usage du bien, compte tenu de la restriction qu’elle apporte à l’ameublement du séjour et à la circulation des personnes et pouvait justifier une diminution du prix de vente à hauteur des travaux nécessaires pour y remédier, si l’acquéreur avait été informé,

— la clause d’exonération de garantie des vices cachés ne peut jouer, compte tenu de la mauvaise foi de la venderesse qui connaissait nécessairement l’existence du vice,

— l’agent immobilier, en qualité de professionnel devait relever la présence de cet élément de pierre, en vérifier le caractère amovible avant d’attirer l’attention de l’acquéreur sur cet élément.

12. Par déclaration du 7 juin 2022, Mme [T] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

13. Par conclusions du 5 décembre 2022, Mme [N] a interjeté appel incident du jugement mais seulement en ce qu’il a condamné in solidum Mme [T] et la sarl Jym Immobilier à lui payer la somme de 5.255,80 € au titre des travaux de reprise nécessaires et ce, afin de tenir compte des travaux de reprise partiellement réalisés. Les tuyaux ayant été enfouis, ne restait plus que la reprise du parquet qui n’était pas complète.

14. Par conclusions du 14 février 2023, la sarl Jym Immobilier a interjeté appel incident du jugement en toutes ses dispositions.

15. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

16. Mme [T] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 7 septembre 2022 aux termes desquelles ils il elles elle demandent demande à la cour de :

— dire et juger recevable l’appel qu’elle a interjeté,

— réformer le jugement et statuant à nouveau,

— débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

Subsidiairement,

— condamner la sarl Jym Immobilier à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner in solidum la sarl Jym Immobilier et Mme [N] à verser à lui verser une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens de l’instance.

****

17. Mme [N] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 28 novembre 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— déclarer recevable mais infondé l’appel formé par Mme [T] à l’encontre du jugement,

— rejeter son appel,

En conséquence,

— débouter Mme [T] de toutes ses demandes,

— déclarer recevable mais infondé l’appel incident formé par la sarl Jym Immobilier à l’encontre du jugement,

— rejeter son appel incident,

En conséquence,

— débouter la sarl Jym Immobilier de toutes ses demandes,

— infirmer le jugement en qu’il a condamné in solidum Mme [T] et la sarl Jym Immobilier à verser à verser à Mme [N] la somme de 5.255,80 € correspondant au coût des travaux de reprise nécessaires à titre de réduction de prix,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum Mme [T] et la sarl Jym Immobilier à lui payer la somme de 3.088,80 € correspondant au coût des travaux de reprise de parquet à réaliser à titre de réduction de prix pour Mme [T] et à titre de dommages et intérêts pour la sarl Jym Immobilier,

— confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

— condamner in solidum Mme [T] et la sarl Jym Immobilier à lui payer la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel,

— condamner in solidum Mme [T] et la sarl Jym Immobilier aux entiers de la procédure d’appel.

****

18. La sarl Jym Immobilier expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 14 février 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondé en son appel incident,

— réformer ou si mieux lui plaise ou infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

— débouter Mme [N] de son appel incident,

— la débouter de toutes ses demandes dirigées à son encontre,

— débouter Mme [T] de ses demandes à son encontre,

— condamner Mme [N] à lui verser une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

19. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/Sur la garantie des vices cachés

20. Mme [T] expose que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies. Elle fait valoir qu’aucune mauvaise foi ne peut lui être reprochée dès lors qu’elle était absente lors des visites et qu’elle avait informé l’agence immobilière de la présence des tuyaux métalliques lors de la conclusion du mandat de vente. La clause d’exclusion de la garantie légale de vices cachés insérée à l’acte de vente est selon elle opposable à Mme [N]. Elle ajoute que la présence d’une petite boîte décorative posée au sol, dans un recoin, n’empêche pas l’aménagement des lieux de sorte que l’impropriété à destination ou la diminution de l’usage du bien immobilier ne sont pas caractérisées. Enfin, elle souligne que les travaux de suppression des tuyaux ont été effectués avant l’audience de première instance sans que Mme [N] ne porte cette information à la connaissance du tribunal, ce qui caractérise sa déloyauté.

21. Mme [N] soutient que Mme [T] lui a caché que des tuyaux de chauffage jaillissaient au milieu du parquet de sa pièce de vie principale, ceux-ci étant savamment dissimulés sous une boîte qui s’insérait parfaitement dans la décoration en faisant office de porte plante. Elle ajoute que ni Mme [T] (avec laquelle elle admet n’avoir eu aucun contact) ni la sarl Jym Immobilier (son seul interlocuteur) n’ont attiré son attention sur la présence de tuyaux cachés dans cette boîte. Elle estime que ces tuyaux constituent une «verrue» dans la pièce principale de son logement et qu’il s’agit bien d’un vice caché, diminuant indiscutablement l’usage du bien puisqu’il gêne l’aménagement ainsi que la circulation de la pièce de vie. Elle rappelle que Mme [T] n’est pas un vendeur de bonne foi car elle connaissait ce vice et qu’en toute hypothèse, elle est responsable vis-à-vis de son acquéreur, à charge pour elle de se retourner contre son mandataire, qui n’a pas transmis l’information, contrairement à ce que soutient la Sarl Jym Immobilier sans aucune preuve et de mauvaise foi devant la cour.

22. La sarl Jym Immobilier reconnaît avoir été informée par la venderesse de l’existence de ces tuyaux. Elle considère que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies. D’une part, Mme [N] avait connaissance de ce caisson qui était parfaitement visible lors des trois visites effectuées avant la vente. D’autre part, à l’occasion des visites, elle avait été informée que ce coffret abritait des tuyaux par M. [W]. Enfin, la présence de ces tuyaux ne répond pas au critère de gravité du vice caché dès lors qu’il n’existe aucune diminution de l’usage de la chose et que les travaux de dévoiement des nourrices ont été effectués pour un montant de 2.167 €, de sorte que le seul vice subsistant réside dans le fait qu’il manquerait une lame de parquet dans l’appartement, ce qui ne peut constituer un vice caché.

Réponse de la cour

23. L’article 1641 du code civil dispose : «Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus. »

24. Il appartient à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice, de son antériorité, de sa gravité ainsi que la preuve de la connaissance du vice par le vendeur non professionnel, en présence d’une clause de non garantie.

25. Aux termes de l’article 1642 du même code, « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

26. L’article 1643 du même code permet au vendeur de s’exonérer de cette garantie pour les vices qu’il ignorait, le vendeur professionnel ne pouvant cependant stipuler une telle clause puisqu’il est présumé connaître le vice.

27. L’article 1644 du même code donne à l’acheteur le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix, ou garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

a. Sur l’existence d’un vice caché

28. En l’espèce, Mme [N] verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 11 juillet 2019 par Me [B] [F], huissier de justice, dont il ressort qu’en partie centrale du salon, côté sud, se trouve posé au sol, un cadre de pierres de parement supportant un couvercle en bois, à l’intérieur duquel plusieurs nourrices (tuyaux) jaillissent du sol. Selon les explications recueillies de Mme [N], la présence de ces tuyaux s’expliquerait par la suppression d’une ancienne cloison, les conduits de chauffage n’ayant pas été retirés. La solution réparatoire consistait d’après un plombier consulté par Mme [N] à coucher les tuyaux pour les faire disparaître dans la dalle béton.

29. D’après les photographie annexées, ces tuyaux sont particulièrement visibles et disgracieux, outre qu’ils seraient dangereux de se prendre les pieds dedans.

30. Contrairement à ce que soutiennent Mme [T] et l’agence immobilière, le caisson servant à dissimuler les tuyaux n’est pas situé dans un recoin de l’appartement mais bien en retrait du mur, dans un axe de circulation.

31. Mme [N] produit également deux devis pour justifier de la nature et du montant des travaux réparatoires.

32. Le premier devis, établi par l’Eurl Debladis en date du 23 juin 2020, chiffre à 2.167 € TTC le burinage de la dalle pour le dévoiement des nourrices de chauffage, la modification des raccordements, le désembouage et la remise en pression, ainsi que le rebouchage de la dalle béton.

33. Le second devis, émanant de la société AR2E+, chiffre la dépose du revêtement existant, la fourniture et la pose d’un revêtement de sol stratifié avec sous-couche et la fourniture et pose de plinthes à la somme de 3.088,80€ TTC.

34. La Sarl Jym immobilier communique en pièce n°3, une photographie de l’appartement tel qu’il se présentait au moment de la vente. Ce caisson réalisé en pierre et bois, donc décoratif, y apparaît certes étrangement posé au milieu du séjour. Cependant, tout à chacun pourrait y voir un parti pris d’ameublement ou de décoration, ce d’autant que Mme [N] indique, sans être contredite, que la grande plante située près de la fenêtre était placée sur ce caisson à chacune de ces visites, tel un porte-plante.

35. Il est exact que ce caisson était visible lors des visites. Cependant, Mme [N] ne pouvait se douter que cet élément décoratif amovible dissimulait en réalité un trou dans le parquet duquel jaillissaient des tuyaux. Le caractère apparent de la boîte est totalement inopérant, dès lors que le vice ne concerne évidemment pas la boîte en elle-même mais bien ce qu’elle avait vocation à dissimuler, c’est à dire le trou dans le parquet et les nourrices. Le fait que Mme [T] ait spécifiquement informé l’agence immobilière de cet élément démontre qu’il n’était pas anodin.

36. C’est également vainement, que la Sarl Jym Immobilier soutient en appel avoir informé Mme [N] de la présence de ces tuyaux.

37. Cette allégation n’est étayée par aucune offre de preuve de la part la Sarl Jym Immobilier, à qui il appartient, en tant que professionnelle, de démontrer qu’elle a satisfait à son obligation d’information.

38. Si comme le soutient l’agence immobilière, Mme [N] avait réellement été informée de la présence des tuyaux, celle-ci n’aurait pas immédiatement après son emménagement, interpellé l’agence immobilière pour se plaindre de la découverte de ce désordre et demander la réalisation de travaux. De son côté, M. [W] qui était le négociateur de l’agence immobilière, n’aurait certainement pas accepté sans aucune contestation, de faire passer un artisan pour faire supprimer les tuyaux, ainsi qu’il ressort des SMS versés aux débats.

39. De fait, les pièces du dossier ne sont pas en cohérence avec cette affirmation de pure opportunité.

40. C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que les pièces produites établissaient suffisamment que les tuyaux de chauffage au milieu du séjour, dissimulés par un cube en pierres semblable à un élément d’ameublement ou de décoration, ne pouvaient être appréhendés par le candidat acquéreur profane visitant la pièce remplie de meubles.

41. Enfin, s’il est exact que les travaux réparatoires ne correspondent qu’à une fraction minime du prix de vente (moins de 5%) et que le bien n’est pas rendu totalement impropre à sa destination, il n’en demeure pas moins que la présence de ces tuyaux sortant du sol au milieu de la pièce de vie de l’appartement est de nature à réduire significativement l’usage de cette pièce, compte tenu des restrictions apportées aux possibilités d’ameublement et à la circulation des personnes.

42. Il est tout à fait certain que si elle avait eu connaissance de ce désordre, Mme [N] aurait négocié une diminution complémentaire du prix de vente correspondant au coût des travaux nécessaires pour y remédier.

43. C’est enfin à la date de la vente que l’existence du vice doit s’apprécier et non au jour où la cour statue. Il importe donc peu, au stade de la caractérisation du vice caché, qu’une partie des travaux réparatoires aient été effectués.

b.Sur la clause d’exonération des vices cachés

44. L’acte de vente contient une clause d’exonération des vices cachés libellée comme suit « S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

45. Mme [T] soutient qu’elle peut se prévaloir de cette clause, étant vendeur de bonne foi.

46. Il n’est certes pas contesté que Mme [T] n’a jamais rencontré Mme [N] et qu’elle avait bien informé l’agence immobilière de la présence des tuyaux litigieux sous le caisson, ce que confirme M. [W] dans son attestation du 8 juin 2022.

47. La volonté de Mme [T] de tromper le candidat acquéreur n’est donc pas démontrée. De ce point de vue, elle ne peut être considérée comme étant de mauvaise foi, au sens dolosif du terme.

48. Cependant, l’article 1643 ne mentionne pas la mauvaise foi du vendeur, pas plus, d’ailleurs que l’article 1645 du code civil, qui permet à l’acquéreur d’obtenir, outre la restitution du prix, des dommages-intérêts « si le vendeur connaissait les vices de la chose ».

49. La jurisprudence assimile également le vendeur professionnel a un vendeur de mauvaise foi parce qu’il est irréfragablement présumé avoir connu les vices cachés lors de la vente ou, plutôt,

qu’il est tenu de les connaître: c’est donc la connaissance des vices qui le constitue de mauvaise foi.

50.Ainsi, la simple connaissance du vice par le vendeur suffit à lui interdire de se prévaloir d’une clause exonératoire de garantie des vices cachés, sans qu’il soit nécessaire d’établir une volonté de dissimulation ou une intention dolosive.

51. C’est du reste ce qu’a jugé la troisième chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt publié du 16 décembre 2009 (n°09.10-540) dans lequel les vendeurs avaient transmis l’information litigieuse (relative à la présence de termites) au notaire qui ne l’avait pas répercutée aux acquéreurs.

52. En l’espèce, il est constant que Mme [T] connaissait la présence de ces tuyaux sous le caisson. Cette seule connaissance suffit à lui interdire de se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Par ailleurs, elle est tenue de tous dommages et intérêts découlant de ce vice.

2°/ Sur la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière

53. Mme [N] estime que la Sarl Jym Immobilier a engagé sa responsabilité civile délictuelle à son égard, en ce qu’elle lui a caché la présence de la tuyauterie alors qu’elle en avait parfaitement connaissance et en ce qu’elle n’a pas respecté totalement son engagement de remédier au désordre.

54. La sarl Jym Immobilier soutient qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information dès lors que le coffret était particulièrement apparent, même pour un acquéreur profane, ce d’autant que Mme [N] a visité l’appartement à plusieurs reprises.

55. Par ailleurs, elle soutient avoir verbalement informé Mme [N] de la présence de ces tuyaux sous le coffret, de sorte qu’aucun manquement ne peut lui être reproché.

56. Elle ajoute que Mme [N] est totalement défaillante dans l’administration de la preuve d’un préjudice découlant du manquement allégué. En premier lieu, elle fait valoir que le manquement à l’obligation d’information et de conseil ne pourrait être sanctionné que sur le terrain de la perte de chance de négocier une réduction de prix. Or, ce préjudice n’est pas allégué et est radicalement inexistant puisqu’une réduction du prix avait déjà été consentie, outre que Mme [N] a acheté en toute connaissance de cause. De plus, la condamnation in solidum suppose que les parties aient concouru au même préjudice, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Enfin, la perte de chance doit être indemnisée à hauteur de la chance perdue et ne peut donner lieu à une indemnisation correspondant au coût total des travaux de remplacement du parquet. Faute d’individualiser le préjudice prétendument imputable à l’agence immobilière, elle ne pourra qu’être déboutée, étant précisé que les travaux d’enlèvement des tuyaux ont été réalisés.

Réponse de la cour

57. Etant tiers au mandat de vente, Mme [N] fonde à juste titre ses demandes à l’encontre de la Sarl Jym Immobilier sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

58. L’agent immobilier, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention à laquelle il prête son concours.

59. Il doit vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise.

60.Il est également tenu d’une obligation d’information, de conseil et de diligences pour que l’affaire qui lui a été confiée soit menée à bonne fin. L’obligation d’information consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour leur permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux sans qu’il y ait toutefois lieu à exiger une recherche de conformité technique de tel élément du bien vendu.

61. En l’espèce, dans son attestation du 8 juin 2022, M. [D] [W] négociateur de l’agence Nestenn, a reconnu que Mme [T] lui avait indiqué dans le cadre du mandat de vente, que des tuyaux se trouvaient sous la boîte décorative.

62. Comme précédemment indiqué, la Sarl Jym Immobilier, débitrice du devoir d’information, ne rapporte aucunement la preuve d’avoir porté à la connaissance de Mme [N] l’existence des tuyaux litigieux. Cette dernière le conteste et les pièces du dossier contredisent cette affirmation.

63. La faute de l’agence immobilière est donc caractérisée.

64. De plus, la Sarl Jym Immobilier n’a initialement pas contesté la faute commise puisqu’elle a proposé à Mme [N] de faire intervenir un artisan pour remédier au désordre.

65. Il résulte en effet des échanges de SMS versés aux débats que M. [W] s’était engagé à réaliser les travaux de reprise.

66. L’enlèvement des tuyaux litigieux a été effectué en cours de procédure. En revanche, les travaux n’ont pas été menés jusqu’à leur terme puisque Mme [N] démontre que la réfection du parquet n’est pas complète ( quelques lames sont manquantes) ce dont elle avait avisé M. [W] puis Mme [S] de l’agence Nestenn.

67. Or, dès lors qu’elle s’était engagée auprès de Mme [N] à remédier au désordre qui lui avait été caché lors de la vente, et qu’elle ne l’a pas fait ou en tous cas pas jusqu’au bout,

la Sarl Jym immobilier n’est plus fondée à soutenir que ne serait résulté du manquement à son devoir d’information, qu’une simple perte de chance.

68. En effet, si l’agence immobilière n’avait pas manqué à son obligation d’information puis si elle avait respecté jusqu’au bout son engagement, il est certain que Mme [N] n’aurait subi aucun préjudice.

69. A toutes fins, c’est vainement que la Sarl Jym Immobilier fait valoir que M. [W] ne serait plus salarié de l’entreprise dès lors qu’elle n’en tire aucune conséquence juridique précise, ce d’autant que Mme [N] verse aux débats des échanges intitulés 'suivi de travaux’ avec Mme [S] de l’agence Nestenn, indiquant que l’agence immobilière, indépendamment de son salarié, était pleinement engagée dans la réparation du désordre.

70. La Sarl Jym Immobilier sera donc condamnée in solidum avec Mme [T], à réparer l’entier préjudice de Mme [N].

3°/ Sur la réparation des préjudices matériel et de jouissance

71. Mme [N] expose qu’entre la date de l’assignation (soit le 6 août 2020) et la clôture de la mise en état intervenue le 20 mai 2021, elle a obtenu le retrait des tuyaux mais pas la réfection complète du parquet. Elle maintient donc en cause d’appel une demande de travaux pour la réfection de son parquet à hauteur de 3.088,80 €.

72. S’agissant du préjudice de jouissance, elle rappelle que depuis 3 ans et demi, les parties adverses n’ont cessé de lui faire miroiter des travaux, que deux tuyaux ont été retirés en 2 ans et que le revêtement de sol n’est toujours pas totalement réparé. Ayant subi une gêne dans la circulation de la pièce où se situaient les tuyaux, elle demande à nouveau à être indemnisée à hauteur de 2.000 €.

73. Mme [T] indique que d’après les photographies issues des réseaux sociaux partagés de Mme [N], les travaux de suppression des tuyaux ont été réalisés avant l’audience de première instance (tel que cela résulte notamment d’une photographie datée du 3 février 2021). Mme [N] a volontairement trompé le premier juge en dissimulant ce fait. Il ne saurait donc y avoir lieu à une quelconque condamnation au titre des travaux de reprise, ni au versement de dommages et intérêts de sa part.

74. La sarl Jym Immobilier considère que seule une indemnisation de perte de chance (et non du préjudice matériel des travaux de reprise) pourrait lui être imputée. Elle ajoute que Mme [N] n’a pas informé le tribunal de l’exécution des travaux et donc de ce que sa demande en condamnation des défendeurs au paiement du coût des travaux était devenue sans objet. En toute hypothèse, elle estime que pour solliciter la reprise du parquet, Mme [N] verse aux débats une photographie non datée, montrant qu’il manquerait une lame de parquet, ce qui ne justifie pas la somme sollicitée. Enfin, elle estime que la présence du coffret ne générait aucune perte de jouissance de l’appartement, d’où il suit qu’aucune indemnisation à ce titre n’est justifiée.

Réponse de la cour

75. Il convient de prendre acte de l’actualisation des demandes indemnitaires de Mme [N], compte tenu de la réalisation des travaux d’enfouissement des tuyaux.

76. Par ailleurs, la cour a écarté la perte de chance invoquée par la Sarl Jym Immobilier.

a. sur la reprise du parquet

77. Il n’est pas contesté que la boîte dissimulait un trou dans le parquet au milieu de la pièce de vie. Mme [N] verse aux débats une photographie non datée, montrant que le trou n’a été que partiellement comblé en prélevant des lames le long du mur. Il ressort des échanges avec M. [W] puis avec Mme [S] de l’agence Nestenn que la réfection du parquet n’a pu être menée à son terme car l’artisan n’est pas parvenu à retrouver le même parquet ' Les ouvriers n’ont pas le parquet déjà présent', ' L’artisan n’avait pas assez de parquet pour recouvrir la pièce et il est dans l’incapacité de retrouver le même'.

78. Le devis produit (Société AR 2+) chiffrait la dépose et repose d’un parquet stratifié avec sous-couche pour une superficie de 36 m² ce qui correspond en réalité, au vu de la contenance du rez-de-chaussée tel qu’il résulte des diagnostics techniques, à la totalité du rez-de -chaussée.

79. Il est suffisamment établi que le parquet existant n’est plus commercialisé. Le seul remplacement des quelques lames de parquet manquantes par un parquet différent conduirait à un résultat inesthétique. La réparation intégrale du préjudice causé à Mme [N] commande de procéder à la réfection totale du parquet, conformément au devis initialement émis.

80. Il convient par conséquent de condamner in solidum Mme [T] et la sarl Jym Immobilier à lui payer la somme de 3.088,80€ au titre des travaux réparatoires.

81. Le jugement sera infirmé en ce sens.

b. sur le préjudice de jouissance

82. Les contraintes d’ameublement et la gène causée par la présence de ces tuyaux pour la circulation des personnes pendant plus de trois ans ainsi que les soucis et tracas liés à la promesse non tenue de travaux ainsi qu’à à la présente procédure, justifie la condamnation in solidum de Mme [T] et de la Sarl Jym Immobilier à payer à Mme [N] la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance.

83. Le jugement sera confirmé de ce chef.

4°/ Sur la demande de garantie et la contribution à la dette

84. Mme [T] soutient que dans l’hypothèse où la cour viendrait à retenir sa responsabilité sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, il conviendrait alors de condamner la sarl Jym Immobilier à la garantir de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

85. Elle estime que le fait pour la sarl Jym Immobilier de ne pas avoir porté à la connaissance de Mme [N] l’existence des tuyaux de chauffage renfermés dans la boîte décorative au sol lors des visites de l’appartement préalables à la signature du compromis de vente, puis de l’acte authentique constitue une faute dans l’exercice de son mandat en lien direct avec le préjudice qu’elle subit, un manquement à son devoir de loyauté envers elle, ainsi qu’un manquement à son devoir de conseil vis-à-vis de Mme [N].

86. La sarl Jym Immobilier estime qu’elle n’a pas à supporter la totalité des condamnations prononcées, aucune responsabilité ne pouvant lui être imputée. Elle ajoute que s’agissant de Mme [T], il s’agit d’une réduction de prix en application des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, laquelle n’est pas un préjudice indemnisable pour l’agence immobilière.

Réponse de la cour

87. L’article 1991 du code civil dispose que 'le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution(…).'

88. L’article 1992 du même code précise que 'le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion(…).'

89. Enfin, il résulte de l’article 1231-1 du code civil que 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

90. Mme [T] et la Sarl Jym Immobilier ont été condamnées in solidum. Par sa demande en garantie, Mme [T] invite la cour à statuer sur la contribution de chacun à la dette.

91. En l’espèce, M. [W] a attesté qu’il avait bien été informé par Mme [T] de la présence des tuyaux sous la caisse décorative.Par ailleurs, il n’est pas contesté que Mme [T] n’était pas présente lors des visites. Elle s’en est donc totalement remise au négociateur pour la présentation de son bien.

92. La cour a jugé que l’agence immobilière ne démontrait pas avoir répercuté cette information auprès de Mme [N].

93. L’agence immobilière, en tant que professionnelle de la vente et rédactrice du compromis, est entièrement responsable des préjudices causés à Mme [N].

94. Si l’agence immobilière n’avait pas si grossièrement manqué à son obligation d’information vis à vis de l’acquéreur et si elle avait tenu son engagement de réparer le désordre, Mme [T] n’aurait pas été condamnée in solidum sur le fondement de la garantie des vices cachés aux travaux réparatoires (lesquels se limitent désormais à la reprise du parquet).

95. La Sarl Jym Immobilier, qui invoque vainement le fait que la réduction du prix ne serait pas un préjudice indemnisable, supportera donc seule 100% de la dette.

96. Il convient donc d’accorder à Mme [T] recours et garantie contre sa co-débitrice à hauteur de la totalité des sommes qu’elle aura payées.

5°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

97. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum Mme [T] et la Sarl Jym Immobilier à supporter les dépens de l’instance et à payer à Mme [N] la somme de 2.800 € au titre des frais irrépétibles en ce inclus le coût du constat d’huissier.

98. Succombant à nouveau en appel, Mme [T] et la Sarl Jym Immobilier seront de nouveau condamnées in solidum aux dépens d’appel et à payer à Mme [N] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

99. Il convient donc d’accorder à Mme [T] recours et garantie contre sa co-débitrice à hauteur de la totalité des sommes qu’elle aura payées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 29 mars 2022 sauf en ce qu’il a condamné in solidum Mme [P] [T] et la Sarl Jym Immobilier à payer à Mme [Z] [N] la somme de 5.255,80 € au titre des travaux de reprises correspondant à une réduction de prix pour Mme [T] et à des dommages et intérêts pour la société Jym Immobilier,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [P] [T] et la Sarl Jym Immobilier à payer à Mme [Z] [N] la somme de 3.088,80 € au titre des travaux de reprises,

Condamne in solidum Mme [P] [T] et la Sarl Jym Immobilier aux dépens d’appel,

Condamne in solidum Mme [P] [T] et la Sarl Jym Immobilier à payer à Mme [Z] [N] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles,

Dit que dans leurs rapports entre eux, la Sarl Jym Immobilier est entièrement responsable du préjudice subi par Mme [Z] [N] et assumera seule la charge finale de la dette,

Accorde à Mme [P] [T] recours et garantie contre sa co-débitrice à hauteur de la totalité des sommes qu’elle aura payées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE