Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2024

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02760 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI4OD

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Décembre 2023 -Président du TJ de Paris – RG n° 23/54986

APPELANTE

S.C.I. FONCIERE PL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1704

INTIMÉE

S.A.S. AYOMI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sébastien PONIATOWSKI de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C0542

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 septembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte en date du 29 janvier 2020, la société Foncière PL, crédit-preneur de locaux situés [Adresse 1], dans le [Localité 3], dans le cadre d’un contrat de crédit-bail conclu avec la société Natiocredibail, a donné à bail commercial à la société Ayomi, anciennement dénommée Ipoome, à usage de bureaux les lots n°9, 10 et 55, pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2020, moyennant un loyer principal annuel de 195.920 euros hors charges et hors taxes.

Le 20 février 2023, la bailleresse a fait délivrer à la société Ayomi un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de lui payer la somme de 107.391,68 euros à titre d’arriéré de loyers et charges.

Ce commandement étant resté infructueux, elle a fait assigner, par acte du 19 juin 2023, la société Ayomi devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonnée l’expulsion de la locataire et la voir condamnée au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Le 7 septembre 2023, elle a fait délivrer à la locataire un second commandement, visant la clause résolutoire, de lui payer la somme de 196.724,13 euros.

Par acte en date du 9 octobre 2023, elle l’a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail par l’effet, à titre principal, du commandement délivré le 20 février 2023, et, à titre subsidiaire, de celui délivré le 7 septembre 2023, ordonnée l’expulsion de la locataire et la voir condamnée au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Les deux procédures ont été jointes.

Par ordonnance contradictoire rendue le 6 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire ensuite de la délivrance du commandement de payer du 20 février 2023, et des demandes subséquentes ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire ensuite de la délivrance du commandement de payer du 7 septembre 2023, et des demandes subséquentes ;

— condamné la société Ayomi à payer à la société Foncière PL, à titre provisionnel, la somme de 60.000 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et taxes arrêté au 9 octobre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse ;

— rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société Ayomi ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Ayomi aux dépens de l’instance qui seront recouvrés par M^e Boudignon conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande.

Par déclaration du 31 janvier 2024, la société Foncière PL a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs du dispositif.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 2 juillet 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit qu’il n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire ensuite de la délivrance du commandement de payer du 20 férier 2023 et des demandes subséquentes, sur la demande de constatation de l’acquisition de plein droit de la clause réolutoire ensuite de la délivrance du commandement de payer du 7 septembre 2023 et des demandes subséquentes et sur toute autre demande et dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Ayomi à lui payer la somme de 60.000 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et taxes, arrêté au 9 octobre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 21 mars 2023 par l’effet du commandement de payer visant ladite clause délivré le 20 février 2023 ;

— ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’arrêt à intervenir, l’expulsion de la société Ayomi et de tout occupant de son chef, des locaux commerciaux situés [Adresse 1], [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir jusqu’à la libération complète et effective des locaux ;

— ordonner, le cas échéant, que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils soient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise aux enchères publiques, sans autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société Ayomi à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 99.239,17 euros TTC à titre de loyers et charges locatives, correspondant aux loyers et charges locatives impayés restant dus à la suite de la résiliation du bail, le 21 mars 2023, par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 février 2023 (sur le montant de la dette de loyers et charges telle qu’arrêtée au 14 février 2023) ; 6.018,84 euros à titre d’indemnité contractuelle au titre des retards de paiement des loyers et charges ;

— condamner la société Ayomi à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité journalière d’occupation de 1.444,52 euros TTC due à la date d’effet de la résiliation de plein droit du bail, soit à compter du 21 mars 2023 jusqu’à la libération effective et complète des locaux loués ;

— dire que la somme de 53.372,63 euros TTC, versée par la société Ayomi à titre de dépôt de garantie, lui sera acquise à titre provisionnel ;

à titre subsidiaire, si la cour d’appel ne faisait pas droit à sa demande sur le fondement du commandement délivré le 20 février 2023,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 8 octobre 2023 par l’effet du commandement de payer visant ladite clause délivré à la société Ayomi le 7 septembre 2023 ;

— ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’arrêt à intervenir, l’expulsion de la société Ayomi et de tout occupant de son chef, des locaux commerciaux situés [Adresse 1], [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir jusqu’à la libération complète et effective des locaux ;

— ordonner le cas échéant, que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils soient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise aux enchères publiques, sans autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société Ayomi à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 163.161,79 euros TTC à titre des arriérés de loyers ; 21.017,55 euros TTC à titre d’arriérés de charges locatives ; 6.018,50 euros TTC pénalités contractuelles ; 4.392,63 euros TTC à titre de complément du dépôt de garantie ; soit au total 194.590,47 euros ;

— la condamner à lui payer à titre provisionnel, la somme de 8.158,09 euros TTC à titre d’indemnité contractuelle au titre des retards de paiement des loyers et charges ;

— la condamner à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité journalière d’occupation de 1.444,52 euros TTC due à la date d’effet de la résiliation de plein droit du bail, soit à compter du 8 octobre 2023 jusqu’à la libération effective et complète des locaux loués ;

— dire que la somme de 53.372,63 euros TTC versée par la société Ayomi à titre de dépôt de garantie, lui sera acquise à titre provisionnel ;

à titre plus subsidiaire, si la cour devait faire droit à une demande de délai de paiement formée par la locataire visant à suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— limiter les délais de paiement éventuellement accordés à une période d’un mois à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

— déclarer, en toute hypothèse, que faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’arrêt à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise par le bailleur, celui-ci étant autorisé à poursuivre l’expulsion du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus ;

à titre très subsidiaire, si la cour ne devait pas faire droit à la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la société Ayomi, ainsi qu’aux demandes subséquentes en découlant,

— condamner la société Ayomi à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 93.175,56 euros TTC à titre de loyers ; 37.654,80 euros TTC à titre de charges locatives ; 6.018,50 euros TTC à titre d’indemnité contractuelle ; 4.392,63 euros TTC à titre de complément de dépôt de garantie, soit au total 141.241,50 euros TTC au titre de la dette locative arrêtée au 5 juillet 2024 ;

— débouter la société Ayomi de toute demande de délai de grâce pour s’acquitter de ladite somme, cette dernière ne justifiant d’aucune difficulté financière de nature à l’empêcher de payer ses loyers et accessoires de loyers ;

— la débouter de l’ensemble de ses autres demandes ;

en tout état de cause,

— constater la caducité de plein droit du bail en raison du défaut de reconstitution de la caution bancaire prévue par le bail ;

— ordonner à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’arrêt à intervenir, l’expulsion de la société Ayomi et de tout occupant de son chef, des locaux commerciaux situés [Adresse 1], [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir jusqu’à la libération complète et effective des locaux ;

— ordonner le cas échéant, que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils soient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise aux enchères publiques, sans autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner la compensation des paiements que la société Ayomi lui a déjà versé, postérieurement aux commandements délivrés le 20 février 2023 ou subsidiairement, le 7 septembre 2023, avec l’ensemble des condamnations provisionnelles à intervenir à son encontre ;

— condamner la société Ayomi à lui payer la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, avec faculté de recouvrement direct au profit de M^e Boudignon conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 10 mai 2024, la société Ayomi demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la société Foncière PL la somme de 60.000 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et taxes, arrêté au 9 octobre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse, et a rejeté sa demande de délais de paiement ;

statuant à nouveau de ces chefs,

à titre principal,

— constater le caractère sérieusement contestable des demandes de la société Foncière PL ;

— débouter la société Foncière PL de l’ensemble de ses demandes comme excédant le pouvoir juridictionnel du juge des référés, outre qu’elles sont manifestement infondées ;

à titre subsidiaire,

— lui accorder la faculté de s’acquitter des sommes qu’elle resterait devoir à la société Foncière PL en exécution du contrat de bail, en 24 versements mensuels, égaux et consécutifs à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner la suspension des effets des clause résolutoire pendant le cours desdits délais ;

en tout état de cause,

— débouter la société Foncière PL de toute demande plus ample ou contraire comme étant sérieusement contestable et manifestement infondée ;

— la condamner à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2024.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR,

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'

La société Ayomi conteste la validité des commandements signifiés les 20 février et 7 septembre 2023.

Sur le commandement signifié le 20 février 2023

La société Ayomi fait valoir que ce commandement est nul et de nul effet en ce qu’il comporte des délais différents pour le règlement de l’arriéré locatif, situation de nature à créer une confusion dans l’esprit de la locataire.

La société Foncière PL oppose que les énonciations du commandement de payer sont dénuées d’ambiguïté en ce qu’il s’agit pour la bailleresse de demander le paiement immédiat des sommes exigibles et d’informer sa locataire qu’à défaut de s’exécuter dans le délai d’un mois, elle pourra se prévaloir de la clause résolutoire.

La cour rappelle qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, le juge des référés ne pouvant que déterminer si les éventuelles irrégularités invoquées à l’encontre de cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Le commandement de payer signifié le 20 février 2023 :

— comporte les mentions suivantes :

* en milieu de la page 1, en caractère gras et majuscules, dans une police de taille supérieure à celle employée pour les autres clauses : « JE VOUS FAIS COMMANDEMENT DE PAYER IMMEDIATEMENT ET SANS DELAI, LES LOYERS ET CHARGES IMPAYES SELON DECOMPTE CI-JOINT » ;

* 'Si vous ne payez pas dans le délai D’UN MOIS à compter de ce jour, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente pour solliciter votre condamnation au paiement de toutes les sommes dues au titre de votre occupation et que par ailleurs il entend se PRÉVALOIR DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE insérée au bail et des dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 I 1° du code de commerce ci-après rappelés et littéralement rapportés’ ;

— reproduit les articles L 145-41 et L 145-17 I 1° du code de commerce et la clause résolutoire insérée au bail.

Il en résulte que ce commandement :

— fait injonction de paiement à la fois immédiatement et dans le délai d’un mois, faute de quoi, si le commandement demeure infructueux à l’issue de ce délai d’un mois, le bailleur se prévaudra de la clause résolutoire insérée au bail ;

— rappelle les termes de l’article L 145-41 du code de commerce et la clause stipulée au bail selon lesquels la résiliation du bail ne peut intervenir que si le commandement de payer demeure infructueux après l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement.

Ces mentions sont de nature à créer, dans l’esprit du locataire, une confusion sur le délai qui lui est ouvert pour régler les causes du commandement, l’empêchant ainsi de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis.

Cette irrégularité constitue une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire. L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur le commandement signifié le 7 septembre 2023

Par acte en date du 7 septembre 2023, la société Foncière PL a fait délivrer à la société Ayomi un commandement, visant la clause résolutoire, de lui payer la somme de 196.724,13 euros, dont 163.161,79 euros au titre des loyers, 23.151,21 euros au titre des charges, 6.018,50 euros au titre des pénalités et 4.392,63 euros au titre de l’indexation du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 31 août 2023.

La société Ayomi soutient que la validité de ce commandement est sérieusement contestable en ce qu’il a été délivré de mauvaise foi et que les sommes réclamées sont erronnées ou contestables.

Sur la mauvaise foi de la bailleresse

La société Ayomi invoque la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer résultant de ce que cet acte a été délivré alors que des saisies conservatoires avaient été pratiquées sur ses comptes bancaires, faisant ainsi obstacle au règlement des causes du commandement de payer.

La société Foncière PL conteste avoir fait preuve de mauvaise foi alors qu’elle était disposée à examiner un échéancier de paiement et qu’elle s’est, en tout état de cause, bornée à user des voies de droit légales pour recouvrer sa créance.

Il est constant que, par actes du 3 juillet 2023, la société Foncière PL a fait pratiquer, sur les comptes bancaires de la société Ayomi, trois saisies conservatoires qui se sont avérées fructueuses à hauteur d’une somme totale de 41.297,98 euros TTC et qui ont été converties en saisies attribution (pièces Foncière PL n° 16 et 23).

Le fait pour la société Foncière PL d’avoir fait procéder à des saisies conservatoires après avoir engagé, le 3 février 2023, des discussions avec la société Ayomi en vue de l’examen d’un éventuel échéancier de paiement (pièce Foncière PL n°12) – discussions dont la société Ayomi ne conteste pas qu’elles n’ont pu aboutir à un accord des parties – et d’avoir, par la suite, fait délivrer un commandement de payer ne saurait procéder d’une attitude déloyale dès lors qu’il est loisible au créancier d’user des voies de droit qui lui sont ouvertes pour obtenir le paiement de sa créance et que, nonobstant les saisies pratiquées qui n’ont été fructueuses que pour une part limitée de la créance invoquée, un arriéré locatif important subsistait et autorisait la bailleresse à faire délivrer un nouveau commandement de payer. Aucune mauvaise foi ne pouvant être reprochée à la société Foncière PL dans la mise en oeuvre de ses prérogatives contractuelles, la décision déférée sera infirmée sur ce point.

Sur le montant du commandement

La société Ayomi fait valoir que les montants réclamés aux termes du commandement de payer sont sérieusement contestables en ce que :

— les charges ne sont pas justifiées en l’absence de reddition, par la société Foncière PL, des comptes de charges ;

— les charges de copropriété incluent à tort celles relatives à un lot n°45, lot qui ne relève pas des surfaces qui lui sont louées ;

— la société Foncière PL réclame à tort le paiement de pénalités calculées sur la base d’un solde débiteur sérieusement contestable ;

— le solde dû ne peut en tout état de cause excéder la somme de 15.744,57 euros TTC.

Sur les loyers

Aux termes du décompte joint au commandement de payer du 7 septembre 2023, le montant total des loyers dus entre le 1er février 2020 et le 31 août 2023 s’est élevé à 807.764,41 euros et le solde dû par la société Ayomi sur ce poste au 31 août 2023 était de 163.161,79 euros.

Si la société Ayomi prétend que les causes du commandement de payer du 7 septembre 2023 ne subsistaient qu’à hauteur d’une somme totale de 15.744,57 euros TTC à l’expiration du délai d’un mois imparti, elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe des paiements qu’elle prétend avoir effectués sur le poste des loyers et n’oppose aucune critique sérieuse à l’arriéré de loyers mentionné sur le décompte.

Sur les charges

L’article L145-40-2 du code de commerce dispose : 'Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.'

Le bail prévoit en son article 12 'Charges’ : 'Conformément au décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, une liste limitative répartissant les charges entre le preneur et le bailleur sera annexée au présent bail (annexe 2). Cette liste donnera lieu à un état récapitulatif annuel. Cet état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L 145-40-2, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, sera communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi et, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communiquera au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou à la gestion des loyers de l’immeuble faisant l’objet du bail, resteront exclusivement à la charge du bailleur.'

Si la société Foncière PL produit les relevés de charges, elle ne justifie pas de la transmission à la locataire, dans les conditions prescrites par le bail, des redditions de comptes sur les charges pour la période de 2020 à 2023 et n’établit dès lors pas le caractère définitif du montant des charges récupérables sur la locataire. Elle reconnaît, par ailleurs, que le montant des charges réclamées est inexact en ce que les charges portées sur le décompte joint au commandement de payer portent sur un lot n°45 qui ne relève pas des lots loués à la société Ayomi.

La contestation opposée sur ce point par la société Ayomi est donc sérieuse.

Il se déduit de ces éléments que le commandement a été délivré pour un montant supérieur au montant de la dette non sérieusement contestable. Ce commandement reste cependant valable pour la partie non contestable de la dette, en l’espèce le montant de l’arriéré de loyers.

Il est constant que les causes non contestables du commandement de payer du 7 septembre 2023 n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par cet acte, de sorte que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 8 octobre 2023. Il convient donc d’infirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Sur la demande de provision

La société Foncière PL sollicite, dans l’hypothèse où la cour constaterait l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer du 7 septembre 2023, la condamnation de la société Ayomi à lui payer, à titre provisionnel, la somme totale de 194.590,47 euros, arrêtée au 31 août 2023, telle que mentionnée au commandement de payer délivré le 7 septembre 2023.

Il ressort des pièces produites que le montant de la dette locative a évolué postérieurement au 31 août 2023 pour s’élever à la somme de 141.241,50 euros TTC arrêtée au 5 juillet 2024. La cour statuera, en conséquence, sur la demande de la société Foncière PL fondée sur le décompte de l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2024.

Ce décompte mentionne un solde débiteur pour la société Ayomi de 141.241,50 euros, soit 93.175,56 euros TTC à titre de loyers, 37.654,80 euros TTC à titre de charges locatives, 6.018,50 euros TTC à titre d’indemnité contractuelle et 4.392,63 euros TTC à titre de complément de dépôt de garantie.

Sur les charges

La société Foncière PL n’établit pas avoir adressé les redditions de comptes de charges dans les conditions prescrites par l’article 12 'Charges’ du bail, ce qui ne permet ni à la locataire ni à la cour d’apprécier le montant de charges réellement dû. La bailleresse reconnaît, par ailleurs, que le montant des charges réclamées est inexact en ce que les charges de copropriété en cause portent notamment sur un lot n°45 alors que les locaux loués sont composés des seuls lots de copropriété n° 9, 10 et 55. Le montant des charges réclamées étant dès lors sérieusement contestable, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’indemnité contractuelle

La société Foncière PL sollicite la condamnation de la société Ayomi à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité contractuelle fondée sur l’article 18 du bail qui prévoit qu’en cas de non-paiement, même partiel, à l’échéance du loyer, la quittance sera majorée de 5 % du loyer hors taxes, taxes en sus à la charge du preneur'.

Cette majoration de 5 %, s’analysant en une clause pénale, est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse. La cour dira n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les loyers

La société Ayomi ne soutient pas avoir payé tout ou partie du montant des loyers dus au 5 juillet 2024 et n’oppose aucune critique sérieuse au montant de l’arriéré de loyers de 93.175,56 euros mentionné sur le décompte établi à cette date.

La cour condamnera dès lors la société Ayomi à payer à la société Foncière PL, à titre provisionnel, la somme de 93.175,56 euros et dira n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.

Sur le complément de dépôt de garantie

La société Foncière PL sollicite la condamnation provisionnelle de la société Ayomi au paiement de la somme de 4.392,63 euros en application de l’article 23 du bail qui prévoit qu’en cas de révision ou de variation du prix du loyer fixé, le dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement au nouveau loyer et dans les mêmes conditions de façon à être toujours égal à trois mois de loyer hors taxes et hors charges.

Ce réajustement n’est contesté par la locataire ni en son principe, ni dans son montant. Il sera fait droit en conséquence à la demande de la bailleresse.

La société Ayomi sera dès lors condamnée à payer à la société Foncière PL, à titre provisionnel, la somme de 97.568,19 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et du complément de dépôt de garantie.

Sur la demande de compensation

La société Foncière PL demande d’ordonner la compensation des paiements déjà effectués par la société Ayomi postérieurement aux commandements avec l’ensemble des condamnations provisionnelles à intervenir à son encontre.

Il résulte du décompte arrêté au 5 juillet 2024 (pièce Foncière PL n°31) que les paiements effectués par la société Ayomi antérieurement au 5 juillet 2024 ont d’ores et déjà été pris en compte pour la détermination du solde dû par la locataire. La société Foncière PL ne fait, par ailleurs, état d’aucun versement qui aurait été effectué postérieurement à cette date. La cour rejettera, en conséquence, la demande de compensation présentée.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société Ayomi sollicite des délais de paiement de vingt-quatre mois en application de l’article 1343-5 du code civil.

La société Foncière PL indique que, compte tenu de l’ancienneté de la dette et des liquidités dont dispose la société Ayomi qui a parfaitement les moyens de régler son loyer et ses charges locatives, il n’y aurait pas lieu de lui accorder un délai supèrieur à un mois pour apurer les causes du commandement restant dues.

La cour observe que l’arriéré de loyer a diminué dans des proportions très sensibles entre le 31 août 2023 (163.161,79 euros) et le 5 juillet 2024 (93.175,56 euros) et qu’aux termes du décompte établi au 5 juillet 2024, le paiement du loyer courant est désormais régulier depuis août 2023, de sorte que la locataire s’emploie incontestablement à régler l’arriéré locatif. En outre, la société Foncière PL reconnaît que la société Ayomi dispose de liquidités suffisantes pour apurer sa dette.

La cour accordera dès lors à la société Ayomi un délai de 24 mois pour apurer sa dette, dans les conditions prévues au dispositif, et suspendra la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La société Foncière PL demande à être autorisée à conserver le dépôt de garantie actualisé à hauteur de 53.372,63 euros.

Le bail se poursuivant, la demande tendant à ce que la bailleresse conserve le dépôt de garantie est sans objet.

Sur la caducité du bail

La société Foncière PL demande 'en tout état de cause’ de prononcer la caducité du bail en raison du défaut de reconstitution, par la locataire, de la caution bancaire prévue par l’article 24 du contrat.

Cette demande, qui ne saurait, en toute hypothèse, se cumuler avec celle tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à laquelle la cour fait droit, doit s’entendre comme étant en réalité une demande subsidiaire. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les frais et dépens

L’ordonnance entreprise sera confirmée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.

La société Ayomi, qui reste débitrice d’une provision au titre de l’arriéré locatif, sera condamnée aux dépens d’appel, incluant le coût du commandement signifié le 7 septembre 2023. Elle sera déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de la dispenser de toute condamnation fondée sur ce dernier article.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ses dispositions ayant dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer du 20 février 2023 et sur celles relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Statuant à nouveau ;

Dit que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 29 janvier 2020 sont réunies à la date du 8 octobre 2023 ;

Condamne par provision la société Ayomi à payer à la société Foncière PL la somme de 97.568,19 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et du complément de dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes en paiement formées par la société Foncière PL ;

Rejette la demande de compensation présentée par la société Foncière PL ;

Dit que la société Ayomi pourra s’acquitter de la somme de 97.568,19 euros TTC, en plus des loyers courants, en 23 mensualités de 4.200 euros chacune et une 24ème réglant le solde, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Ayomi se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants indexés et augmentés des charges et taxes afférents sont payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus

fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Ayomi et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], dans le [Localité 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des

procédures civiles d’exécution ;

— la société Ayomi sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société Foncière PL une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamne la société Ayomi aux dépens d’appel, incluant le coût du commandement signifié le 7 septembre 2023, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT