5ème Chambre

ARRÊT N°16

N° RG 22/07310 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TLNP

(Réf 1ère instance : 21/01060)

S.A.S. MONET

C/

Société L’ENTREMET GOURMAND

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 JANVIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Novembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.S. MONET

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nathalie GREFF de la SELARL NATHALIE GREFF, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Société L’ENTREMETS GOURMAND

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Arnaud GAONAC’H, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

M. [F] [L] et Mme [T] [Z] épouse [L] ont donné à bail à titre commercial à la société Tougard, les locaux à usage commercial de boulangerie et d’habitation situés [Adresse 4] sur la commune de [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1 700 euros, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juin 2012 et jusqu’au 31 mai 2021.

Les époux [L] ont ensuite vendu les locaux à la société Monet, suivant acte notarié en date du 7 juillet 2016.

Suivant acte en date du 19 septembre 2019, la société Tougard a cédé le fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société L’entremets gourmand

Le 24 février 2021, la société Monet a fait délivrer une mise en demeure à la société L’entremet gourmand aux fins qu’elle procède à une remise en état du logement loué à bail, estimant qu’elle avait procédé à des travaux non autorisés par le bailleur.

Par acte en date du 26 mai 2021, la société Monet a assigné la société L’entremets gourmand devant le tribunal judiciaire de Quimper.

Par jugement en date du 15 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Quimper a :

— dit que la mise en demeure du 24 février 2021 ne peut produire aucun effet résolutoire,

— débouté la société Monet de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail commercial par effet de la clause résolutoire,

— débouté la société Monet de sa demande de résiliation du bail commercial pour faute grave,

— rejeté toute autre demande,

— condamné la société Monet à payer à la société L’entremet gourmand la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Monet aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le 16 décembre 2022, la société Monet a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 octobre 2025, elle demande à la cour d’appel de Rennes de :

— réformer le jugement rendu le 15 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Quimper en ce qu’il :

* a dit que la mise en demeure du 24 février 2021 ne peut produire aucun effet résolutoire,

* l’a déboutée de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail commercial par effet de la clause résolutoire,

* l’a déboutée de sa demande de résiliation du bail commercial pour faute grave,

* a rejeté toute autre demande,

* l’a condamnée à payer à la société L’entremets gourmand la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance,

Et, statuant à nouveau de ces chefs :

— juger recevable et bien fondée son action,

— prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur du fait des manquements graves commis par la société L’entremets gourmand,

Par conséquent ;

— ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion de la société L’entremets gourmand et de tout occupant de son chef avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la société L’entremets gourmand à une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 22 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux,

— condamner la société L’entremets gourmand à lui payer la somme de 14 369,98 euros au titre des arriérés de loyers selon décompte arrêté au 21 juillet 2025 (date de la délivrance du commandement), avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025,

— assortir l’ensemble de ces condamnations du bénéfice de l’anatocisme,

— débouter la société L’entremets gourmand de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers ainsi que la demande tendant au paiement de l’arriéré de loyers,

— débouter la société L’entremets gourmand de toutes ses autres demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner la société L’entremets gourmand à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 22 octobre 2025, la société L’entremets gourmand demande à la cour d’appel de Rennes de :

Sur l’appel principal :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 15 novembre 2022 en toutes ses dispositions,

— débouter la société Monet de l’ensemble de ses prétentions,

Sur les prétentions soulevées par la société Monet de l’ensemble de ses conclusions du 15 octobre 2025,

A titre principal

— juger irrecevable la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et la demande de condamnation au titre des arriérés de loyer pour une somme de 14 369,98 euros et ce au visa de l’article 910-4 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige,

— juger irrecevable la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers et la demande de condamnation au titre des arriérés de loyer pour une somme de 14 369,98 euros et au visa des articles 564 et suivants du code de procédure civile,

— débouter la société Monet de l’ensemble de ses prétentions,

A titre subsidiaire

— juger nul et nul d’effet le commandement de payer du 21 juillet 2025,

— juger mal fondé le commandement de payer du 21 juillet 2025 et juger qu’il ne produira aucun effet,

— juger que le bail commercial du 29 mai 2012 s’est renouvelé au 1er avril 2025,

— juger que la clause de révision du bail commercial (article 12) est applicable à compter du 1er avril 2018,

— débouter la société Monet de l’ensemble de ses prétentions,

En tout état de cause,

— condamner la société Monet à une indemnité de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la résiliation du bail et la demande en paiement des loyers

Au soutien de cette demande, visant les articles 1103 et 1226 du code civil, la société Monet invoque des fautes graves du preneur en ce qu’il a exécuté des travaux non autorisés par le bailleur.

Elle rappelle que le bail comporte un article 6 au terme duquel le preneur doit obtenir l’accord préalable du bailleur et toutes les autorisations administratives nécessaires en cas d’aménagements et installations qui seront à ses frais, et qui s’avèrent nécessaires pour son activité, que le bailleur doit signer les permis de construire, et consentir aux travaux par écrit, et qu’en cas de non respect, ce dernier peut exiger la remise en état conformément à l’état d’entrée dans les lieux et/ou mettre en application la clause de résiliation du bail prévue à l’article 12 du bail.

Elle fait valoir qu’une telle mise en demeure a été délivrée en raison de percements de murs aux fins d’installation de deux groupes de froid dans la cour, sans son autorisation, que par le biais d’une expertise judiciaire, il a été constaté que le preneur avait de même construit, un garage, une terrasse.

Il note :

— un changement de destination de la cour à l’origine fermée,

— une extension en shingle,

— l’édification d’un abri de jardin,

— une rénovation de la toiture,

— le déplacement du groupe froid construit dans le jardin.

La société Monet indique que si les premiers juges ont justement relevé un manquement du preneur aux clauses du bail, il doit être considéré que la réalisation de tels travaux effectués sans son accord préalable, sans autorisation administrative et en contravention avec des obligations afférentes au risque sanitaire pour la santé du public au sein d’un commerce de bouche constitue une faute grave du preneur.

Elle ajoute que le preneur s’est abstenu de régler les loyers et fait état d’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 juillet 2025. Elle formule une demande en paiement à ce titre, et soutient que ce manquement justifie la résiliation du bail.

Elle estime ses demandes parfaitement recevables. Selon elle, l’article 910-4 du code de procédure civile lui permet de présenter une prétention liée à un fait postérieur aux premières conclusions d’appel et sa demande n’est pas nouvelle au regard des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, car devant le premier juge elle formait déjà une demande de résiliation de bail.

Elle estime qu’il est à tort prétendu par la société L’entremets gourmand que cette demande heurterait le principe du double degré de juridiction.

Sur le fond, elle conteste avoir réclamé un nouveau loyer, indiquant n’avoir fait application que des clauses du bail renouvelé tacitement. Elle explique que le bail s’est renouvelé tacitement le 1er juin 2021 aux mêmes conditions, qu’elle a délivré un congé le 31 mars 2024 avec offre de renouvellement en proposant un renouvellement à compter du 1er avril 2025 au loyer annuel de 40 800 euros TTC, montant refusé par le preneur par acte du 20 août 2024. Les parties ayant accepté le principe du renouvellement depuis le 1er avril 2025, elle fait valoir que l’article 12 du bail s’applique, le bail étant renouvelé à cette date aux mêmes conditions, et qu’elle est ainsi fondée à réclamer les sommes dues conformément à cette clause d’échelle mobile, le preneur ne pouvant prétendre qu’une telle clause serait suspendue pendant la période de tacite prorogation puis celle du renouvellement du bail.

Elle conteste toute erreur dans l’indice de référence et qu’ainsi les loyers dus s’élèvent à la somme de 14 369,98 euros qui sera mise à la charge de la société L’entremets gourmand.

La société L’entremets gourmand estime la demande mal fondée en ce qu’elle repose sur l’article L 145-17 du code de commerce.

S’agissant de la demande de résiliation du bail pour faute grave reposant sur des travaux, elle considère tout autant qu’elle ne peut aboutir, en l’absence de preuve par le bailleur de la réalisation par le preneur de travaux relatifs au garage et à la terrasse.

Elle souligne l’absence d’état des lieux, ajoute qu’il n’est pas établi que la pose d’une terrasse impacte la structure de l’immeuble.

En ce qui concerne la création d’un groupe froid, elle affirme qu’il existait déjà, qu’il a été déplacé et posé en extérieur par le preneur dans la mesure où cet équipement était nécessaire pour la sécurité alimentaire et la poursuite de son activité, que ce déplacement n’a causé aucun préjudice au bailleur, que cet équipement est démontable, de sorte qu’on ne peut lui imputer une faute grave à ce titre.

Elle considère que le bailleur est de mauvaise foi.

La société L’entremets gourmand estime irrecevable, en application de l’article 910-4 du code de procédure civile et des articles 564, 566 et 566 du même code, la demande de résiliation de bail en ce qu’elle repose sur un défaut de paiement de loyers, une telle demande étant, selon elle, totalement étrangère à l’objet de l’appel principal et constituant une demande nouvelle, comme la demande en paiement au titre de prétendus loyers impayés.

Elle fait valoir que le commandement de payer a fait l’objet d’une procédure en contestation (assignation du 11 août 2025) pendante devant le tribunal judiciaire de Quimper, de sorte que ces demandes heurtent le principe de double degré de juridiction.

Sur le fond, à titre subsidiaire, elle conteste toute dette locative, considérant que la demande présentée par la société Monet au titre du commandement délivré le 21 juillet 2025 pour une somme de 8 205,08 euros TTC non réglée depuis le 1er juin 2021 n’est pas conforme au statut des baux commerciaux.

Elle rappelle les dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce et qu’en l’absence d’accord amiable ou judiciaire sur le prix du bail renouvelé, le loyer du bail précédent doit être acquitté jusqu’à fixation du nouveau loyer, de sorte que toute demande de complément de loyer est injustifiée.

Pas davantage, selon elle, le bailleur ne peut réclamer l’application d’une clause d’indexation des loyers du 1er juin 2021 au 1er juillet 2025, alors que cette clause doit s’appliquer conformément à l’article 12 du bail stipulant que l’indexation (ou la révision triennale du loyer) se fait dans les trois ans, soit en l’espèce le 1er avril 2028, le bail ayant été renouvelé le 1er avril 2025.

Elle soutient que ce commandement est délivré de mauvaise foi et demande à la cour d’en prononcer la nullité.

Enfin, elle considère que le décompte est erroné puisqu’il procède à un calcul du loyer indexé sur l’indice du coût de la construction (ICC) alors que c’est l’indice des loyers commerciaux( ILC) qui est applicable aux nouveaux baux commerciaux ou aux baux renouvelés depuis le 1er septembre 2014 en vertu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.

Devant la cour, la société Monet ne maintient pas sa demande tendant à constater la résiliation du bail mais limite son appel à la contestation du jugement qui rejette sa demande aux fins de prononcé d’une résiliation du bail pour faute grave du preneur.

L’article 1103 du code civil dispose : Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du code civil dispose :

La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1741 du code civil prévoit :

Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

La résiliation du bail ne peut être prononcée qu’en cas de manquement suffisamment grave du bailleur à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, la société Monet reproche au preneur :

— la réalisation de travaux non autorisés par elle,

— un défaut de paiement des loyers.

* sur les travaux non autorisés

Les pièces produites mettent en évidence les éléments suivants :

— le preneur a sollicité en 2020 une expertise judiciaire au contradictoire de son bailleur au regard de l’existence de désordres et d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper a par ordonnance du 2 septembre 2020 fait droit à sa demande ; la cour d’appel de Rennes, par arrêt du 9 juin 2021 a confirmé ladite ordonnance,

— dans un rapport du 4 octobre 2021, M. [E] (désigné après ordonnance de changement d’expert du 19 mars 2021) a relevé un certain nombre de désordres,

— par jugement du 9 mai 2023 du tribunal judiciaire de Quimper, dont il n’est pas contesté qu’il n’est frappé d’aucun appel,

* la société Monet a été condamnée à verser à la société L’entremets gourmand une somme de 25 833,99 euros au titre des travaux de reprises des désordres lui incombant,

* la société Monet a été déboutée de sa demande tendant à voir condamner le preneur à faire procéder à la démolition de la terrasse en bois et du garage et à déplacer le groupe froid sous astreinte,

* la société L’entremets gourmand a été condamnée pour sa part à faire procéder dans un délai de 6 mois, à divers travaux de reprises portant notamment sur divers réglage et remplacements de portes, fenêtre, carrelages.. et sur la reprise de la terrasse en bois,

— un constat d’huissier du 1er juillet 2024 relève les travaux réalisés par le preneur en exécution de ce jugement.

Il est souligné que l’expert judiciaire précise en page 50 de sa note du 11 janvier 2021 que la société Monet n’a produit aucun élément pour confirmer ses dires quant à la réalisation de travaux par le preneur sans l’accord du propriétaire.

La société Monet a fait constater, par huissier de justice le 27 avril 2021 la seule installation d’un groupe froid-climatisation dans le jardin.

Le bail décrit les locaux loués comme suit :

— au rez-de-chaussée : un magasin, un laboratoire de pâtisserie, un couloir desservant un local plonge, un vestiaire, un fournil,

— à l’arrière du magasin : une pièce libre à usage d’habitation,

— à l’arrière du fournil, une pièce de stockage, une réserve (à l’origine un garage), et sur le côté une petite cour fermée.

La société Monet ne produit aucun état des lieux d’entrée.

Si l’expert constate la présence d’une porte coulissante d’accès à la cour difficilement manoeuvrable, dont il recommande le remplacement, la preuve de ce que cette porte a été posée par le preneur n’est pas rapportée, à défaut pour la société Monet de produire un état des lieux d’entrée.

Il en est de même de travaux de toiture, que le bailleur situe lui-même en 2016 soit avant que la société L’entremet gourmand ne soit locataire des lieux.

L’expert écrit, dans une note du 13 juillet 2021 en page 19, puis dans le rapport du 4 octobre 2021 page 21, que dans l’autre réserve avec sortie impasse des navigateurs se trouve une cuve à fuel stockée à cet emplacement, 'consécutifs (sic) à la transformation des lieux par le preneur', et 'd’ordre sanitaire du fait de l’activité exercée dans les lieux'. Ces éléments peu précis ne donnent aucune indication sur la date à laquelle cette 'transformation’ aurait eu lieu, ni sur la nature de celle-ci.

Pas plus que devant le tribunal, la société Monet ne justifie ses allégations quant à la transformation d’un 'garage’ du fait de la société L’entremets gourmand, sans son autorisation.

S’agissant de la terrasse, aucune pièce ne permet de déterminer davantage la date d’installation de celle-ci, dont les premiers juges soulignent à raison qu’elle est en bois et peut être retirée.

En définitive, il n’est justifié par la société Monet que de la seule installation du groupe froid par le preneur à l’extérieur, travaux dont il n’est pas contesté qu’ils n’ont pas donné lieu à autorisation du bailleur. Sur ce point, les circonstances particulières ayant nécessité le déplacement du groupe froid, rappelées par le tribunal, ne sont pas discutées, à savoir que les chambres froides sont tombées en panne en juin 2020, que le preneur s’est trouvé, compte tenu de la nature de son activité dans l’urgence de remplacer le groupe froid, et que l’état de la pièce qui l’accueillait, affecté par des infiltrations (constaté par l’expert), n’a pas permis de le repositionner au même endroit, et que dans l’urgence, il a été fait le choix par le preneur d’un équipement silencieux en extérieur, et de surcroît posé sur un socle en ciment et donc susceptible d’être retiré.

Ce seul grief tenant au groupe froid ne peut constituer tel que retenu par le tribunal un manquement contractuel grave du preneur à ses obligations.

* sur les loyers impayés

L’article 562 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

L’article 563 du code de procédure civile dispose :

Pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

L’article 565 du code de procédure civile prévoit :

A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 910-4 du code de procédure civile, à ce jour abrogé, dans sa rédaction applicable à la date de la présente déclaration d’appel, dispose :

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La demande en paiement de loyers n’a pas été présentée devant les premiers juges et n’est présentée devant la cour qu’en raison de la délivrance au preneur d’un commandement de payer par la société Monet le 21 juillet 2025, soit postérieurement au jugement, pour une somme de

14 369,98 euros au titre des loyers impayés.

Or, ce commandement fait l’objet d’une opposition par la société L’entremets gourmand et d’une assignation du bailleur en date du 11 août 2025 devant le tribunal judiciaire de Quimper. Cette procédure est actuellement pendante devant les premiers juges.

La cour ne peut donc, sans méconnaître le principe du double degré de juridiction, connaître de cette demande en paiement, qui sera déclarée irrecevable.

Si sur le principe, le bailleur est recevable à appuyer sa demande de résiliation de bail, déjà présentée devant les premiers juges et non nouvelle, sur un moyen nouveau, en l’espèce un manquement du preneur à son obligation de régler le loyer, il ne peut, de même, se prévaloir en l’espèce d’une créance locative, objet de discussions dans le cadre d’une procédure pendante devant le premier juge. Cette demande est irrecevable.

Il s’évince de ces développements, que la société Monet échoue à caractériser un manquement grave du preneur à ses obligations contractuelles, de sorte que le tribunal a justement débouté cette dernière de sa demande de résiliation de bail et par suite sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation. Le jugement est confirmé.

Il n’y a pas lieu de statuer sur le demandes subsidiaires présentées par la société L’entremets Gourmand.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’intimée. L’appelante qui succombe supportera les dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et sera condamnée à payer à la société L’entremets gourmand une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d’appel.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare la société Monet irrecevable en ses demandes en ce qu’elles se fondent sur un impayé de loyers commandé, et faisant l’objet d’une procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Quimper ;

Condamne la société Monet à payer à la société L’entremets gourmand la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Monet aux dépens d’appel, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente