5ème Chambre

ARRÊT N° 105

N° RG 23/00863 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TP5R

(Réf 1ère instance : 20/00793)

LOTISSAM SARL

C/

M. [R] [E]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 MAI 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et madame Océane MALLARD, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Février 2026, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mai 2026 par mise à disposition au greff, suite à prorogation du délibéré le 08 avril 2026,

****

APPELANTE :

LOTISSAM SARL , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉ :

Monsieur [R] [E]

né le 27 Octobre 1956 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Stéphanie FLEURY GAZET substituant M^e Olivier BICHON de la SELARL SELARL ANTELIA CONSEILS, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES

RG 23.863

audience du 9 février 2026 délibéré 8 avril 2026

VP

Suivant acte sous seing privé en date du 20 mars 1995, les consorts [Y], aux droits desquels se trouve désormais la SARL Lotissam, ont consenti à M. [R] [E] un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], désignés comme suit :

'Un local avec vitrine à usage de bureau avec petite réserve, WC, un lavabo, le tout d’une superficie d’environ 15 m²,

— en façade sur la rue, une piste de stationnement cimentée d’une superficie

d’environ 50 m²,

— sous cette piste et en sous-sol, un local servant de réserve d’une superficie

d’environ 45 m² auquel on accède par un escalier commun desservant également l’entrée de l’immeuble [Adresse 4].'

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans du 1er mars 1995 au 28 février 2004. A l’issue, aucune des parties n’ayant provoqué son renouvellement, le bail s’est poursuivi tacitement aux mêmes clauses et conditions, conformément aux dispositions de l’article L145-9, alinéa 2 du code de commerce.

Par ailleurs, suivant acte sous seing privé en date du 7 octobre 2001, les consorts [Y], aux droits desquels se trouve désormais la SARL Lotissam, ont consenti à M. [R] [E] un bail commercial sur des locaux également situés [Adresse 3] à [Localité 3], derrière l’immeuble précédent, et désigné comme suit :

' -Un local construit en parpaing et couvert en ardoises avec un portail coulissant sur chaque pignon, un bureau, un vestiaire avec poste d’eau et petite réserve,

— jouissance privative de la partie de terrain d’environ 20 m² dans le prolongement du portail côté nord (environ 5 mètres de largeur à partir du mur séparatif sur environ 4 mètres de profondeur entre le pignon du local loué et le garage n°16),

— droit d’accès par le passage sur la rue,

— droit à l’aire de lavage située entre les deux batteries de garage situées en fond de parcelle'.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans du 1er juillet 2001 au 30 juin 2010, et pour l’exploitation d’un commerce de 'garage et réparations automobiles.'

A l’issue, aucune des parties n’ayant provoqué son renouvellement, le bail s’est poursuivi tacitement aux mêmes clauses et conditions, conformément aux dispositions de l’article L145-9, alinéa 2 précité.

Par exploits en date du 28 avril 2017, la société Lotissam a fait délivrer un congé sans offre de renouvellement et avec offre de paiement de l’indemnité d’éviction à M. [E] pour le 31 décembre 2017, conformément aux

dispositions aux articles L 145-9 al.3 et L 145-14 du code de commerce.

Par exploit en date du 29 janvier 2018, la société Lotissam a assigné M. [E] aux fins d’expertise devant M. le Président du tribunal de grande instance de Nantes sur le fondement de l’article 145 du code procédure civile, l’expert ayant pour mission de donner son avis sur l’indemnité d’éviction due à M. [E] ainsi que sur l’indemnité d’occupation due à la société Lotissam.

Suivant ordonnance en date du 22 février 2018, M. le Président du tribunal de grande instance de Nantes a désigné M. [Z] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 22 octobre 2019.

Les parties n’ont pas été en mesure de trouver un accord amiable.

Par exploit en date du 13 février 2020, la société Lotissam a assigné M. [E] devant le tribunal judiciaire de Nantes en fixation de l’indemnité d’occupation due par ce dernier depuis le 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 14 623 euros HT, en application de l’article L 145-28 al.1 du code de commerce.

Par jugement rendu le 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [R] [E] à la somme de 14 625 euros HT par an, et hors charges, à compter du 1er janvier 2018,

— fixé le montant de l’indemnité d’éviction due à M. [R] [E] à la somme totale de 164 100 euros,

— condamné en conséquence la SARL Lotissam à payer à M. [R] [E] la somme de 164 100 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— débouté M. [R] [E] des demandes formées au titre des frais divers et indemnité de licenciement,

— débouté la SARL Lotissam de sa demande de consignation subsidiaire,

— débouté la SARL Lotissam de sa demande de désignation d’un nouvel expert judiciaire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la SARL Lotissam aux dépens,

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Lotissam à payer à M. [R] [E] la somme de

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement

Le 8 février 2023, la société Lotissam a interjeté appel de cette décision. Son appel a enregistré sous le n° de RG 23/868.

Par jugement rectificatif du 9 février 2023, le tribunal judiciaire de Nantes a procédé à des rectifications dans les motifs et le dispositif et a, ainsi dans son dispositif du jugement du 10 novembre 2022, dit qu’au lieu de :

'- fixe le montant de l’indemnité d’éviction due à M. [R] [E] à la somme totale de 164 100 euros,

— condamné en conséquence la SARL Lotissam à payer à M. [R] [E] la somme de 164 100 euros au titre de l’indemnité d’éviction,'

Il y a lieu de lire :

'- fixe le montant de l’indemnité d’éviction due à M. [R] [E] à la somme totale de 182 475 euros,

— condamné en conséquence la SARL Lotissam à payer à M. [R] [E] la somme de 182 475 euros au titre de l’indemnité d’éviction.'

Le 2 mars 2023, la société Lotissam a interjeté appel de cette décision. Son appel a enregistré sous le n° de RG 23/1301.

Par ordonnance du 8 mars 2023, le conseiller de la mise en état a joint les deux procédures.

Par ordonnance du 13 avril 2023, sur demande la société Lotissam, M. le Premier président de la cour d’appel de Rennes a :

— autorisé la société Lotissam à consigner entre les mains du président de la Carpa Bretagne, désigné séquestre, une somme de 50 000 euros,

— rejeté la demande en ce qu’elle porte sur le surplus des condamnations

(132 4575 euros + 2 000 euros article 700 du code de procédure civile),

— dit que la société Lotissam devra justifier dans ledit délai au conseil de M. [E] de la consignation ainsi effectuée, faute de quoi ce dernier pourra procéder au recouvrement de la somme dont la consignation a été autorisée,

— condamné la société Lotissam aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2025, la société Lotissam demande à la cour d’appel de Rennes de :

Sur l’appel incident de M. [R] [E] :

— rejeter l’appel incident formulé par M. [R] [E] aux termes de ses conclusions d’appel et le débouter de l’ensemble de ses demandes,

Sur son appel :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [E] somme de 14 625 euros HT par an, et hors charges, à compter du 1er janvier 2018,

* débouté M. [R] [E] des demandes formées au titre des frais divers et indemnité de licenciement,

— réformer le jugement rendu le 10 novembre 2022 en ce qu’il a :

* fixé le montant de l’indemnité d’éviction due à M. [R] [E] à la somme totale de 164 100 euros,

* l’a condamnée en conséquence à payer à M. [R] [E] la somme de 164 100 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

* l’a déboutée de sa demande de consignation subsidiaire et de sa demande de désignation d’un nouvel expert judiciaire,

* l’a condamnée aux dépens et à payer à M. [R] [E] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement rectificatif du 9 février 2023,

Et statuant à nouveau :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

Sur l’indemnité d’éviction :

— débouter M. [R] [E] de l’ensemble de leurs demandes fins et procédures faute de démontrer un préjudice résultant du refus de renouvellement mais également faute de rapporter les pièces comptables propres à justifier ses prétentions,

— ordonner la restitution des sommes perçues par M. [R] [E] en lien avec le jugement du tribunal judiciaire et ordonner la libération de la somme séquestrée ensuite de la décision du Premier président de la cour d’appel de Rennes à son bénéfice,

Subsidiairement,

— fixer le montant de l’indemnité principale due à M. [R] [E] à la somme de 62 000 euros

— débouter M. [R] [E] de sa demande au titre de l’indemnité de remploi,

— débouter M. [R] [E] de sa demande au titre des frais de déménagement et subsidiairement la ramener à la somme de 2 800 euros HT,

— débouter M. [R] [E] de sa demande au titre des frais de réinstallation,

— débouter M. [R] [E] de ses demandes au titre du trouble commercial et perte de stocks,

— condamner M. [R] [E] à restituer les sommes perçues en trop par M. [R] [E] en lien avec le jugement du tribunal judiciaire et ordonner la libération de la somme séquestrée ensuite de la décision du Premier président de la cour d’appel à son bénéfice,

— infiniment subsidiairement, ordonner le séquestre des indemnités accessoires entre les mains de la Caisse des Dépôts et des Consignations pour une durée de 6 mois à compter de l’arrêt rendu et dire et juger que les sommes ainsi séquestrées seront restituées au bailleur dès lors que M. [R] [E] pourra justifier de sa réinstallation effective dans ce même délai,

Sur la dépollution du sol :

— condamner M. [R] [E] à prendre en charge le coût de la dépollution du site,

— ordonner la compensation du coût de dépollution avec l’indemnité d’éviction principale et ses accessoires s’ils sont accordés,

— condamner M. [R] [E] à payer l’indemnité d’occupation depuis le 12 octobre 2023 date de sa remise des locaux au bailleur jusqu’à dépollution du site,

— ordonner la compensation entre l’indemnité d’occupation dues et les sommes éventuellement allouées au titre de l’indemnité d’éviction principale et ses accessoires jusqu’à dépollution effective,

— ordonner le séquestre de l’indemnité d’éviction et de ses accessoires éventuellement accordés dans l’attente de la justification de la dépollution effective des locaux,

— ordonner d’ores et déjà au séquestre de lui remettre mensuellement le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation tant que la dépollution ne sera pas effective et ce jusqu’à épuisement des sommes séquestrées,

Avant dire droit :

— ordonner une expertise et nommer tel expert qu’il plaira avec la mission de donner son avis sur la nature des travaux de dépollution et leur coût,

— tarder à statuer sur la demande au titre de l’indemnité d’éviction dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

— débouter M. [R] [E] de toutes ses demandes contraires,

En toutes hypothèses :

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à valoir sur la première instance outre aux dépens,

— condamner M. [R] [E] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la première instance et à la somme de 7 000 euros s’agissant de la procédure d’appel, outre aux entiers dépens,

— débouter M. [R] [E] de toutes ses demandes en condamnation formulées au tire de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 15 juillet 2024, M. [R] [E] demande à la cour d’appel de Rennes de :

— confirmer le jugement rendu le 10 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a :

* débouté la société Lotissam de sa demande au titre de la dépollution du fonds et d’expertise complémentaire,

* fixé l’indemnité de remploi à la somme de 13 850 euros,

* fixé l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 10 000 euros,

* condamné la société Lotissam aux entiers dépens de première instance et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement rendu le 10 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a :

* fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 14 625 euros,

* fixé l’indemnité d’éviction principale à la somme de 136 000 euros,

* fixé l’indemnité de déménagement à la somme de 2 800 euros,

* l’a débouté de sa demande au titre de l’indemnité de licenciement

et des frais divers,

Statuant à nouveau,

Sur l’indemnité d’occupation :

— constater que l’occupation précaire des locaux par lui justifie un abattement pour précarité de 30% sur la valeur locative,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 11 375 euros par an à compter du 1er janvier 2018,

— constater l’existence, au 30 octobre 2021, d’un trop perçu de 12 021,99 euros au titre des sommes versées par lui à la société Lotissam pour l’occupation des locaux depuis le 1er janvier 2018,

— condamner la société Lotissam à lui verser la somme de 17 311,67 euros au titre du remboursement de ce trop-perçu, à parfaire au jour de sa sortie

des locaux,

Sur l’indemnité d’éviction :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due à la somme de 216 076,39 euros à parfaire,

— condamner la société Lotissam à lui payer la somme de 216 076,39 euros à parfaire, au titre de l’indemnité d’éviction qui lui est due,

En tout état de cause :

— le recevoir en l’ensemble de ses demandes et l’en déclarer bien fondé,

— débouter la société Lotissam de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Lotissam à lui payer la somme complémentaire de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Lotissam aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Liminairement, il sera constaté, sans qu’il n’y ait de discussion sur ce point que M. [E] a restitué les clés et libéré les lieux donnés à bail le 12 octobre 2023.

— sur le montant de l’indemnité d’occupation

La société Lotissam demande à la cour de confirmer le jugement qui fixe celle-ci à la somme de 14 625 euros par an, hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018, observant que le montant retenu par le premier juge correspond au montant de la valeur locative arrêtée par l’expert judiciaire (16 250 euros HT et HC) sur lequel un coefficient de précarité de 10% a été appliqué.

Elle conteste le coefficient de précarité revendiqué par l’intimé, au terme de son appel incident. Elle observe qu’il ne le justifie pas, qu’il ne produit pas les pièces comptables des exercices 2022 et 2023. Elle souligne que ses stocks de marchandises n’ont jamais été élevés depuis 2015, que les exercices 2020 et 2021 ont été marqués par l’impact des mesures de confinement liées aux mesures visant à contenir l’épidémie de Covid-19 et ne sont pas significatifs.

S’agissant des investissements prétendument freinés, elle relève que M. [E] a entendu de lui-même remettre les clés des locaux en informant sa clientèle de la cessation définitive de son activité, qu’il est âgé de 69 ans et qu’il lui a toujours indiqué qu’il souhaitait prendre sa retraite et ce depuis plusieurs années, ne manifestant nullement son intention de se réinstaller.

Enfin, en ce qui concerne la longueur de la procédure, elle souligne que ce dernier n’a jamais pris la moindre initiative procédurale, ne présentant sa demande en paiement d’indemnité d’éviction que par voie de conclusions reconventionnelles et ce, le 20 février 2020, à deux jours du délai de prescription de deux ans de l’article L 145-60 du code de commerce.

M. [E], sans discuter la valeur locative retenue, demande d’y appliquer un coefficient de précarité plus important, en l’espèce de 30%, afin de tenir compte de ce que, au regard de la judiciarisation de la procédure de fixation de son indemnité d’éviction, il s’est maintenu dans les locaux sans toutefois pouvoir s’y projeter économiquement et commercialement à moyen ou long terme, de sorte qu’il a dû exploiter son fonds avec prudence en limitant ses stocks et son activité, en ne renouvelant pas son outil de travail, ce qui explique la baisse de chiffre d’affaires sur les derniers exercices comptables. Il précise n’avoir plus stocké de véhicules et avoir stocké moins de matériel. Il fait valoir qu’entre fin 2016 et le 31 décembre 2020, son stock de marchandises net a diminué de 35,33 % et son chiffre d’affaires HT a diminué de 10,85%. Il ajoute que l’instabilité de son occupation des locaux l’a empêché de réaliser tout investissement pour le développement de son activité.

Il sollicite en conséquence que l’indemnité d’occupation soit fixée à 11 375 euros HT et HC par an (16 250 x 30%), précise avoir versé à ce titre au bailleur la somme totale de 72 290,84 euros HT au lieu de la somme réellement due de 59 979,17 euros, de sorte qu’une somme de 17 311,67 euros lui est due et dont il demande la restitution.

L’article L 145-28 alinéa 1 du code de commerce :

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

L’indemnité d’occupation due par le locataire, statutaire, distincte de l’indemnité d’occupation due en cas d’occupation sans droit ni titre, est due à compter de la cessation du bail soit à compter du 1er janvier 2018 jusqu’en l’espèce la libération des lieux le 12 octobre 2023.

L’indemnité d’occupation due par le preneur doit être fixée en fonction de la valeur locative. L’expert a fixé celle-ci, sans que cela ne soit discuté à la somme de 16 250 euros HT et HC, somme que le premier juge retient donc à raison.

Afin de tenir compte de l’incertitude économique dans laquelle s’est trouvé M. [E] du fait du congé, l’expert a fixé un abattement pour précarité de 10% et a écarté la demande du preneur tendant à porter ce taux à 30%.

La cour estime que l’argument renouvelé devant la cour d’une incidence de la procédure sur les stocks de M. [E] est justement écarté par le premier juge. La société Lotissam souligne ici de façon pertinente que ces stocks n’ont jamais été élevés et ont même été décroissants entre 2015 et 2017, de sorte que leur diminution ne peut être imputée directement au congé.

Le tribunal relève par ailleurs justement que la demande en paiement d’une indemnité d’éviction n’a été présentée par M. [E] que par voie de conclusions reconventionnelles le 20 février 2020, de sorte qu’il ne peut arguer d’une incertitude particulière liée à la longueur de la procédure.

M. [E] n’établit donc pas l’existence de circonstances exceptionnelles pouvant justifier de pratiquer un abattement supérieur à celui habituellement appliqué de 10 % qui tient compte de la précarité inhérente à la délivrance d’un congé privant le locataire de pouvoir investir et/ou céder son fonds.

L’abattement retenu par le premier juge sera approuvé par la cour, qui confirme en conséquence le jugement qui fixe le montant de l’indemnité d’occupation à 14 625 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2018 et déboute M. [E] de sa demande de remboursement d’un trop perçu.

— sur l’indemnité d’éviction

Le tribunal, au terme de son jugement rectifié, fixe celle-ci à la somme de 182 475 euros, correspondant à :

— indemnité principale : 136 000 euros

— indemnité de remploi : 13 850 euros

— indemnité pour trouble commercial : 10 000 euros

— indemnité de déménagement : 2 800 euros

— perte de stock : 1 450 euros

— frais de réinstallation : 18 375 euros.

La société Lotissam, fait état d’un élément nouveau, à savoir une cessation d’activité en date du 26 janvier 2024 de M. [E] de son propre choix. Le fonds étant supprimé depuis deux ans, elle conclut au rejet de la demande d’une quelconque indemnité principale.

Elle cite à ce titre un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 10 février 1999 selon lequel, en l’absence de lien de causalité entre le refus de renouvellement et le préjudice allégué, le départ volontaire du preneur n’exerçant en réalité plus d’activité ne peut donner lieu à indemnité.

A titre subsidiaire, elle sollicite de la cour qu’elle fixe la valeur du fonds de commerce à 62 000 euros et non 136 000 euros, et ce, sur la base de la dernière analyse du cabinet In extenso, prenant en compte les chiffres 2018 à 2020.

Elle estime qu’à tort ensuite le tribunal retient une somme de 13 850 euros à titre d’indemnité de remploi. Elle indique que M. [E] est âgé de 69 ans, qu’il souhaitait prendre sa retraite, que le fonds est radié, de sorte qu’il ne saurait être alloué une indemnité de remploi.

De même, elle conteste les frais de déménagement puisque M. [E] ne s’est pas réinstallé. Elle soutient que n’ayant plus d’utilité de son matériel, il pourra le revendre sans difficulté. S’agissant de l’appel incident de M. [E], elle fait valoir que ses demandes ont été rejetées par l’expert judiciaire.

La société Lotissam conclut aussi au rejet de toute indemnité pour des frais de réinstallation, le fonds étant supprimé depuis deux ans et ajoute qu’il ne peut être indemnisé un quelconque trouble commercial dans l’hypothèse d’une cessation d’activité.

Elle s’oppose à une indemnisation pour la perte du stock, considérant que M. [E] avait tout le temps laissé par le droit au maintien dans les lieux pour le liquider.

S’agissant enfin des demandes formées par M. [E] (frais de licenciement et frais divers), considérant que la cessation d’activité résulte d’un choix personnel et non de la procédure d’éviction, elle estime que si des licenciements ont été opérés, ils sont sans lien avec cette dernière. Elle ajoute qu’aucun bulletin de salaire n’a été communiqué, que le calcul non explicité ne peut être retenu. Enfin, elle observe que, comme en première instance, M. [E] formule une demande pour des frais divers à hauteur de 5 000 euros sans aucun justificatif.

Elle s’oppose donc à l’octroi d’une indemnité d’éviction et à titre subsidiaire demande de fixer une somme de 62 000 euros au titre de l’indemnité principale et sollicite en tout état de cause restitution des sommes perçues en trop par M. [E] à ce titre et d’ordonner la libération de la somme séquestrée suite à la décision de M. le Premier président de la cour d’appel de Rennes.

A titre infiniment subsidiaire, la société Lotissam demande à la cour qu’elle ordonne le séquestre des indemnités accessoires qui seraient allouées entre les mains de la caisse des dépôt et consignation pour 6 mois, sommes qui ne seront restituées à M. [E] que s’il justifie au terme de ce délai d’une réinstallation.

M. [E] forme appel incident sur le montant de montant de l’indemnité d’éviction qu’il entend voir fixer à la somme de 216 076,39 euros.

Il rappelle que la charge de la preuve du défaut de réinstallation du preneur pèse sur le bailleur.

Il conteste l’affirmation du bailleur selon laquelle il avait décidé de prendre sa retraite avant la délivrance du congé. Selon lui, le courrier écrit par la société Lotissam qui en fait part, comme le fait qu’il ait atteint l’âge de la retraite, ne peuvent constituer cette preuve. Il déclare que ce n’est que parce qu’il a été lassé et usé par la procédure engagée par la société Lotissam en 2017, soit depuis plus de 7 ans, qu’il a décidé de cesser son activité et souligne n’avoir rendu les lieux qu’après le jugement du tribunal et le versement de l’indemnité d’éviction.

S’agissant de l’indemnité principale, il demande de fixer celle-ci à la somme de 138 500 euros, telle qu’arrêtée par l’expert judiciaire.

En ce qui concerne les indemnités accessoires, il expose que le congé délivré l’a empêché de vendre son fonds.

Il estime dus les frais de déménagement qu’il entend voir fixer à 6 800 euros, aucun élément ne justifiant de circonscrire ces frais aux seules charges lourdes. Il produit deux devis au soutien de sa demande.

M. [E] prenant l’hypothèse d’une rupture des contrats de travail au 30 juin 2023, revendique une somme de 20 526,39 euros pour le coût des licenciements de Mme [B], M. [Q] et Mme [W].

Il soutient que sans raison valable le tribunal écarte les frais divers, pourtant évalués forfaitairement à 5 000 euros par l’expert, ceux-ci correspondant aux formalités du registre du commerce et des sociétés, des diverses consultations juridiques et frais de correspondance.

Il réclame une indemnité de 3 000 euros pour la perte de stock. Il expose que son stock fin 2018 était évalué à 8 612,23 euros TTC, que le 30 avril 2019, il fait l’objet d’une offre de reprise du stock pour 65 % de sa valeur (5 597,94 euros TTC) et que dans ces circonstances, il y a lieu de prendre en compte une perte égale à 35 % de la valeur de son stock soit 3 014,29 euros TTC qu’il arrondit à 3 000 euros. Il critique le jugement qui fixe cette perte à hauteur de 20%.

En ce qui concerne les frais de remploi (en cas de perte de fonds, correspondant aux frais de mutation dus pour racheter un fonds comparable), il approuve l’expert qui les arrête à 13 850 euros (10% de l’indemnité principale); il soutient pouvoir y prétendre n’ayant toujours pas fait valoir ses droits à retraite. Il demande à la cour de confirmer ce montant retenu par le premier juge.

De la même façon, il estime qu’il est justement retenu par le tribunal des frais de réinstallation à hauteur de 18 400 euros ainsi qu’une indemnité pour trouble commercial de 10 000 euros.

M [E] demande à la cour de confirmer le rejet de la demande de la société Lotissam quant à un séquestre durant 6 mois des indemnités accessoires et de leur versement sous condition de sa réinstallation, la société Lotissam, qui n’apporte aucun élément permettant de douter de la réinstallation du preneur, ne pouvant renverser la charge de la preuve et fixer unilatéralement une présomption de non réinstallation.

Selon l’article L145-14, alinéa 2 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction a ainsi pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire du refus du renouvellement du bail.

Le congé est délivré le 28 avril 2017.

La société Lotissam, pour s’opposer aux demandes de M. [E] à ce titre, considère qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le préjudice subi par le preneur et le congé sans offre de renouvellement délivré.

Elle ne peut, pour caractériser cette absence de lien de causalité, arguer d’une radiation de l’entreprise de M. [E] à la date du 26 janvier 2024, soit 7 ans plus tard, et survenue postérieurement au jugement déféré à la cour fixant le montant de l’indemnité d’éviction, et postérieurement au réglement de celle-ci.

La société Lotissam soutient que M. [E] avait de toute façon l’intention de partir en retraite. Elle en veut pour preuve, selon elle, un courrier en date du 27 avril 2017 adressé par elle à M. [E], en ces termes :

' Dans la continuité de nos différents échanges et rencontres, ayant pris acte de votre souhait de cesser votre activité pour les locaux occupés [Adresse 3] à [Localité 3], en vue de votre retraite, nous souhaitions vous informer, eu égard à nos bonnes relations, d’une signification de congé qui sera délivré dans les prochains jours.

Nous sommes à votre disposition pour poursuivre nos échanges afin de définir, ensemble, les conditions de votre indemnité.'

M. [E] soutient à raison que ce courrier est écrit par la société Lotissam elle-même. L’absence de réponse à ce courrier, ne peut en tout état de cause témoigner d’une intention non équivoque du preneur avant le congé de prendre sa retraite.

Il est d’ailleurs constaté que ce courrier écrit une journée avant la délivrance du congé tend ainsi à en justifier les raisons, mais que pour autant le bailleur n’y discute pas le droit à indemnité de M. [E], de sorte que le moyen tiré d’une absence de lien de causalité entre le préjudice subi par M. [E] et le congé délivré, pour échapper au versement d’une indemnité d’éviction doit être écarté.

Les locaux donnés à bail sont décrits comme suit par l’expert :

Les locaux sur rue consistent en une petite cellule commerciale accolée à l’immeuble d’habitation, d’un linéaire de 3 m, formant angle avec le passage commun, accessible par la clientèle depuis l’entrée principale ouverte sur la rue. Il s’agit d’une petite surface de vente avec réserve, le sous-sol est une remise brute et ces locaux sur rue ne sont pas pleinement exploités commercialement. Il n’y a pas d’employé à demeure. Ils font office de bureau de réception de clientèle et show-room (exposition de produits).

Les locaux sur cour correspondent à une grande surface d’atelier (aménagé en fosse) et aménagée sous mezzanine de stockage, avec petit bureau, locaux sociaux et petite réserve.

L’expert détermine pour les locaux sur rue une surface au rez-de-chaussée de 15 m², au sous-sol de 45 m² et pour les locaux sur cour de 230m².

A la date de l’expertise, M. [E] y exerce, sous statut d’EURL, une activité de garage Auto et vente de marchandises accessoires et pièces détachées depuis plus de 25 ans, sous l’enseigne Waldeck Auto.

Il y a lieu de distinguer l’indemnité principale (indemnité de remplacement si le fonds n’est pas transférable, et indemnité de déplacement si le fonds l’est), des indemnités accessoires qui correspondent à tous les frais que le preneur peut être amené à engager en raison de son éviction.

* sur l’indemnité principale

Il ne peut s’agir en l’espèce que d’une valeur de remplacement, les parties ne discutant pas l’absence de transfert du fonds.

L’indemnité principale est donc égale à la valeur marchande du fonds de commerce sans pouvoir être inférieure à la valeur du droit au bail des locaux, élément incorporel du fonds de commerce, qui constitue la valeur plancher.

Pour évaluer la valeur du fonds de commerce, les juges se placent à la date à laquelle ils statuent si l’éviction n’est pas réalisée (3e Civ, 24 novembre 2004, n° 03-14.620). Dans le cas présent, il convient de se placer au jour du départ effectif du locataire et donc en l’espèce le 12 octobre 2023, date de restitution des clés et de libération des lieux et non à la date de ce jour.

L’expert arrête une valeur de 138 500 euros par la moyenne de deux valeurs obtenues comme suit :

— la première par la méthode du chiffre d’affaire (chiffres 2015-2017) et les barèmes professionnels, arrêtée à 136 000 euros,

— la seconde par la méthode de la rentabilité, soit EBE (excédent brut d’exploitation) moyen retraité de 40 300 euros x un coefficient de 3,5 =

141 000 euros.

L’analyse du cabinet In extenso soumise à la cour par la société Lotissam conclut à une valorisation du fonds de commerce à 94 602 euros selon la première méthode au vu des chiffres d’affaires 2018 à 2020 et une valeur de 62 000 euros selon la seconde méthode, prenant en compte une rémunération nette de 24 000 euros du dirigeant.

Il est admis que la méthode par le chiffre d’affaires consiste à appliquer un coefficient au chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices. Ces trois derniers exercices sont ceux précédant la date d’effet du congé. La cour retient donc la valeur obtenue par l’expert selon cette méthode à 136 000 euros.

En ce qui concerne la méthode d’évaluation par application d’un coefficient

sur l’EBE, à l’inverse de ce qui est proposé par la société Lotissam, l’expert a refusé de tenir compte de la rémunération du dirigeant, au motif qu’il était gérant non salarié et qu’à ce titre il dispose du bénéfice comme bon lui semble. La cour ne trouve pas matière à critique de ces conclusions expertales et écarte le calcul proposé par le cabinet In extenso, qui retient le retraitement d’une rémunération moyenne.

Le tribunal a fixé l’indemnité principale à 136 000 euros, sans expliquer pour quelle raison il écartait celle retenue par l’expert judiciaire obtenue par la moyenne entre les deux valeurs déterminées selon des méthodes distinctes.

La cour constate que les deux méthodes de calcul aboutissent à des résultats peu différents. Rien ne s’oppose en conséquence à ce qu’il soit appliqué une moyenne des deux résultats. La cour fixera l’indemnité principale à la somme de 138 500 euros.

* sur les indemnités accessoires

Ces indemnités accessoires ne sont pas dues en toute hypothèse, mais la réinstallation étant de principe, il appartient au bailleur, qui soutient ne pas avoir à payer des indemnités accessoires liées à une réinstallation, d’établir que le locataire ne se réinstallera pas.

La jurisprudence retient sur ce point que cette preuve peut résulter du fait que le preneur a cessé toute activité à la date de l’évaluation de l’indemnité (3e Civ, 26 septembre 2001, n° 00-12.620) ou qu’il n’a aucun projet de réinstallation (3e Civ, 11 octobre 2011, n° 10-24.053), ou encore qu’il déclare sans équivoque son intention de prendre sa retraite (3e Civ, 8 juin 1995, n° 93-14.463).

La preuve de ce que M. [E] à la date du 12 octobre 2023 ne se réinstallera pas, preuve qu’il incombe à la société Lotissam de rapporter, est en l’espèce rapportée par le fait que :

— M. [E] a apposé sur son fonds une affiche mentionnant :

' FERMETURE définitive. Monsieur [E] et son équipe vous remercient pour toutes ces années de fidélité',

— M. [E] est âgé de 67 ans à la date de la remise des clés et donc en âge de prendre sa retraite,

— M. [E] évoque lui-même une offre de reprise de son stock du 30 avril 2019.

La suppression de son fonds de commerce, traduite par la radiation déclarée au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Nantes intervenue en janvier 2024, dans les mois qui suivent la libération des lieux, conforte cette non réinstallation.

— sur l’indemnité de remploi

Cette indemnité doit couvrir en cas de perte de fonds les frais de mutation dus pour racheter un fonds comparable, soit 10 % de l’indemnité principale.

Une telle indemnité ne peut être due, en l’absence de réinstallation du preneur, qui a cessé définitivement son activité. Le fait invoqué par M. [E] qu’il n’aurait toujours pas fait valoir ses droits à retraite est indifférent.

La cour infirme le jugement qui retient une indemnité de remploi de 13 850 euros (10% de 138 500 euros) et déboute M. [E] de cette demande.

— sur les frais de déménagement

M. [E] soutient à raison qu’il convient, nonobstant la perte du fonds, de prévoir l’indemnisation des frais d’enlèvement des matériels du garage.

L’expert et le premier juge n’ont retenu à ce titre qu’une somme de 2 800 euros correspondant au devis pour le coût du retrait des équipements lourds, principalement les ponts roulants.

Pour prétendre à une somme supérieure de 6 800 euros, M. [E] présente deux devis, l’un de la société 'Les gentlemen du déménagement’ du 28 mars 2019 de 7 904,02 euros pour 58 m3 comprenant un emballage et un déballage complet, des charges lourdes et la dépose de deux ponts, et un devis de la société 'Orhan déménagements’ du 28 mars 2019 pour un volume de 60m3 de 5 915,49 euros.

La cour constate cependant que M. [E] fait état au sujet de l’indemnisation du stock (point examiné ci-après) d’une offre de rachat du stock du 30 avril 2019. C’est donc à raison que l’expert évalue l’indemnité de déménagement basée sur les frais d’enlèvement des seuls équipements lourds. La cour retient la somme de 2 800 euros.

— sur le coût du licenciement

A la suite du non-renouvellement de son bail, si le preneur est contraint de licencier du personnel, les coûts liés à ces licenciement doivent être remboursés par le bailleur. Le montant de la somme allouée au preneur correspond aux coûts réellement supportés par celui-ci.

L’expert retient à ce titre une somme de 16 300 euros.

La rupture des contrats de travail au 30 juin 2023 des trois salariés de M. [E] représente selon l’actualisation des indemnités de licenciement dressé par l’expert comptable le cabinet Billard et associés :

— pour Mme [K], entrée le 4 septembre 2019 : 815,82 euros

— pour Mme [B], entrée le 1er octobre 2020 : 1 846,75 euros,

— pour M. [Q], entré le 4 novembre 2002 : 17 863,82 euros,

soit un total de 20 526,39 euros.

La cour infirme le jugement en ce qu’il déboute M. [E] de sa demande portant sur les frais de licenciement et retient ce montant.

— sur les frais divers

L’expert rappelle qu’il s’agit des frais inhérents aux formalités liées au registre du commerce, aux diverses consultations juridiques, frais de correspondance (clients et fournisseurs) et autres frais… Il retient une somme forfaitaire de 5 000 euros, que le tribunal écarte à défaut de toute pièce afférente à de tels frais.

La cour sur ce point confirme le jugement, M. [E], qui ne produit aucun justificatif ou devis pour de tels frais, ne prend même pas soin de préciser les frais particuliers auxquels il sera exposé, son argumentation consistant à citer la formule générale de frais divers mentionnée dans le rapport par l’expert.

— sur la perte du stock

Le premier juge valide les conclusions de l’expert sur ce point et fixe cette perte à 1 540 euros, comme représentant 20% de la valeur du stock.

Pour prétendre à une somme supérieure (35% de la valeur du stock), et donc à une somme de 3 000 euros, M. [E] soutient que l’offre de reprise qu’il a reçu correspond à 65 % de la valeur du stock. Il souhaite donc être indemnisé de la différence. Cette même analyse avait été présentée à l’expert dans un dire et M. [Z] avait répondu que compte tenu de la faiblesse du stock, M. [E] pourrait écouler son stock résiduel.

M. [E] produit en effet une simple offre d’achat du stock de 7 176,86 euros HT – 35% soit 4 664,95 euros HT de la part du garage [T] [I] en date du 30 avril 2019. M. [E] a libéré le lieux plus de 4 ans après cette offre. Il doit donc être considéré, comme l’expert et le tribunal, qu’un écoulement du stock au gré de ses interventions a pu être effectué avant son départ effectif. La cour confirme la valeur de perte de stock chiffrée par l’expert et reprise par le premier juge à 1 450 euros.

— sur les frais de réinstallation

Si la jurisprudence estime que tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds que dans celle du déplacement du fonds, il y a lieu de fixer les frais de réinstallation, qui sont les frais normaux nécessaires à la reprise d’activité du preneur évincé, la société Lotissam soutient ici à raison, qu’à défaut de réinstallation, ces frais ne sont pas dus.

La cour infirme le jugement qui alloue de ce chef à M.[E] une somme de 18 375 euros.

— sur le trouble commercial

L’expert décrit ce préjudice comme celui subi par le locataire pendant la période de déménagement et de réinstallation y compris le temps perdu à chercher de nouveaux locaux. Il tient compte du temps de déménagement, du temps passé à installer et faire fonctionner l’activité dans le nouveau local jusqu’au retour d’un chiffre d’affaires équivalent.

Pour le mêmes motifs que ceux ci-avant exposés s’agissant des frais d’installation, la cour infirme le jugement qui retient à ce titre une somme de 10 000 euros.

En conséquence l’indemnité d’éviction s’élève à :

— indemnité principale : 138 500

— indemnités accessoires : 2 800 + 20 526,39 + 1 450 = 24 776,39 euros

soit 163 276,39 euros.

La société Lotissam estime que le tribunal rejette à tort sa demande subsidiaire de consignation des indemnités accessoires. Elle sollicite que dans l’attente d’une réinstallation de M [E], les indemnités accessoires soient séquestrées. La cour confirme le rejet de cette demande, les indemnités ici allouées n’étant pas liées à une réinstallation mais à la seule perte du fonds.

La cour infirme le jugement qui fixe le montant de l’indemnité d’éviction due à M. [R] [E] à la somme totale de 182 475 euros et condamne en conséquence la SARL Lotissam à payer à M. [R] [E] cette somme, et prononcera condamnation à ce titre pour la somme de 163 276,39 euros.

La société Lotissam est déboutée de sa demande tendant à ordonner la libération à son profit de la somme séquestrée suite à la décision de M. le Premier président de la cour d’appel de Rennes.

— sur les travaux de dépollution

La société Lotissam renouvelle devant la cour sa demande d’expertise, rejetée par le tribunal.

Elle fait valoir que :

— les travaux de dépollution sont à la charge du dernier exploitant selon l’article R 512-66 1 III du code de l’environnement,

— l’activité de M. [E] a généré une pollution qui n’existait pas avant la prise d’effet du bail,

— les sources de pollution du fait de M. [E] sont listées par le cabinet Inovadia, sapiteur de l’expert,

— en tout état de cause, le preneur a l’obligation au terme du bail du 20 mars 1995 de rendre les locaux en fin de bail en bon état de réparations locatives et d’entretien de toute nature, ce que reprend le bail du 7 octobre 2001, ces dispositions contractuelles étant conformes aux articles 1730 à 1732 du code civil.

La société Lotissam demande donc à la cour d’une part d’ordonner, sur le fondement de l’article 144 du code de procédure civile, avant-dire droit, une expertise, considérant que le rapport Inovadia est incomplet et ne contient aucun chiffrage du coût de la dépollution, et de juger que l’indemnité d’occupation sera due mensuellement à compter du 12 octobre 2023 tant que la dépollution ne sera pas effective.

M. [E] objecte que, même s’ils parvenaient à être chiffrés, de tels travaux de dépollution ne sauraient lui être imputés.

Il souligne que l’article R512-66 1 du code de l’environnement invoqué par la société Lotissam vise expressément les ICPE (installations classées pour la protection de l’environnement) soumises à déclaration, qu’il n’est pas une ICPE, ne répondant pas aux conditions de seuil pour être soumis à ce statut, ce que rappelle le cabinet Inovadia.

Il ajoute qu’il n’est pas non plus l’ayant droit de MM. [N] [V] et [P] [G] qui ont exploité une station-service du 31 mars 1983 au 11 août 1986, et qu’il ne s’est pas non plus substitué à eux pour l’exploitation de cette station.

En ce qui concerne les baux commerciaux, il relève qu’il ne peut être tenu des dégradations subies par les locaux qui si elles sont survenues du fait de son exploitation. Or, il indique que la principale source potentielle de pollution identifiée par l’expert judiciaire résulte de la présence de réservoirs à combustibles enterrés du fait de l’exploitation entre 1952 et 1986 d’une station-service. Il rappelle que ces cuves étaient présentes lorsqu’il a pris possession des locaux en 1991.

Enfin, il fait valoir que la décision invoquée de la Cour de cassation conditionnant le départ du preneur au règlement préalable par lui des frais de dépollution ne peut s’appliquer que lorsque ces travaux peuvent être légalement ou contractuellement imputés au preneur, ce qui n’est pas le cas.

Il demande donc à la cour de confirmer le rejet des demandes.

L’article 144 du code de procédure civile dispose :

Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article R 512-66 1 III du code de l’environnement, dont la société Lotissam indique qu’il impose au dernier exploitant de placer le site de l’installation dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L 511-1 du même code, est effectivement applicable aux installations classées pour la protection de l’environnement ( ICPE). Cet article est en effet compris :

— dans une sous-section 3 ' mise à l’arrêt définitif et remise en état'

— d’une section 3 'installations soumises à déclaration'

— d’un chapitre II ' INSTALLATIONS SOUMISES À AUTORISATION, À ENREGISTREMENT, OU À DÉCLARATION'

— d’un titre I 'INSTALLATIONS CLASSÉES POUR LA PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT'.

Or, le sapiteur désigné par l’expert conclut page 58 du rapport de l’expert que le garage de M. [E] n’est pas une ICPE.

La société Lotissam ne rapporte pas la preuve contraire. Elle est donc mal fondée à prétendre à une obligation de dépollution des locaux par M. [E] sur la base des dispositions de l’article R 512-66 précité.

L’article 1730 du code civil prévoit :

S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du même code énonce :

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du code civil dispose :

Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Le bail du 20 mars 1995, comme le bail du 7 janvier 2001 stipulent :

'Le preneur devra entretenir les lieux et les rendre en fin de bail en bon état de réparations locatives et d’entretien de toute nature. Le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations définies à l’article 606 du code civil.

Le preneur s’oblige vis-à-vis du bailleur à prendre en charge les dégâts quelqu’ils (sic) soient pouvant survenir du fait de son exploitation. En particulier il prendra à sa charge les dégradations qu’il pourrait occasionner à l’aire de stationnement.'

L’expert a confié à un sapiteur le cabinet Inovadia la mission de rechercher la présence d’une pollution éventuelle dans les sols et de chiffrer les opérations de dépollution si une pollution est avérée.

Ce sapiteur conclut (cf page 35 et 36 de son rapport) :

'Les sources potentielles de pollution identifiées sont :

— l’ancienne station-service avec :

* le réservoir enterré simple enveloppe de 20m3 probablement neutralisé,

* l’emplacement de l’ancien réservoir double-enveloppe de 10m3 retiré en 1986,

* les tuyauteries, l’aire de dépotage, les évents et les pistes de distribution associés,

— la fosse mécanique de stockage des huiles usagées dans l’atelier,

— l’aire de lavage en partie Nord du site,

— le local de stockages divers localisé à l’Est du site,

— les réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées avec plus particulièrement la canalisation traversant l’atelier et le regard d’écoulement situé au [Etablissement 1] de l’atelier.

Douze sondages ont été réalisés visant les sources potentielles de pollution et ont permis de mettre en évidence :

— sous un recouvrement de type enrobé ou dalle béton, une première couche de remblais sableux à argileux de 0,1 à 1,5/3m de profondeur puis une couche d’altérations sableuses de roches (terrain naturel) jusqu’à au moins 3m de profondeur,

— la présence d’une arrivée d’eaux d’infiltration dans le sondage S9,

— l’absence d’impact significatif en composés organiques volatils dans les gaz du sol,

— l’absence d’impact en hydrocarbures C5-C10 et BTEX et présence de traces en COHV ( dichlorométhane et chloroforme) dans les sols,

— des anomalies en métaux ( arsenic, cuivre, zinc, plomb et mercure), ayant une capacité de mobilisation vers les eaux souterraines. Ces anomalies sont liées à une potentielle mauvaise qualité intrinsèque des remblais en place- site localisé potentiellement au droit de terrains rapportés d’après la contexte géologique ou aux activités passés du site,

— des anomalies faibles en hydrocarbures C10-C40 et hydrocarbures aromatiques polycycliques,

— une non acceptation des terres en ISDI en raison de dépassement en arsenic sur éluat et en plomb sur plusieurs échantillons.

Sur la base de l’étude de vulnérabilité, des résultats des investigations et dans le cadre de l’usage actuel (garage automobile) l’absence de risques pour les usagers du site et la population hors site a été mise en évidence.

Toutefois en cas de changement d’usage, et notamment pour un usage sensible de type habitation, des risques seront à considérer notamment en présence de potagers/ fruitiers et d’espaces découverts. Un plan de gestion devra être réalisé permettant de proposer des scénarios de réhabilitation optimisés, assurant notamment la compatibilité de la qualité des milieux avec le projet envisagé.

En cas de travaux de terrassement dans la zone du réservoir enterré de 20m3 en partie Ouest du site, il faudra s’assurer de la neutralisation de ce réservoir.'

L’historique des biens loués décrit par le rapport Inovadia, non discuté, est le suivant :

—  1923 : parcelles agricoles avec un partie d’un bâtiment présent en partie Sud du site correspondant à actuellement à l’habitation individuelle inoccupée

—  1944 : présence d’un bâtiment en partie centrale Sud du site correspondant à l’actuel atelier de réparation,

—  1952 : début de l’activité de station- service,

—  18 février 1953 : demande de permis de construire pour la construction d’une station-service [Localité 4] et d’un magasin de vente, le permis est délivré le 27 mars 1953,

—  28 mai 1954 : les travaux d’aménagement de la station-service sont terminés et contrôlés par la mairie de [Localité 3],

-19 février 1962 : demande de permis de construire pour la construction de garages (actuels box), délivré le 10 avril 1962,

—  9 novembre 1962 : les travaux d’aménagement du garage automobile sont terminés,

—  1965 : des bâtiments en parties Nord et Nord-Est du site correspondant aux actuels box de garages pour particuliers sont présents, ainsi qu’une aire de lavage en partie Nord du site,

—  1969 : demande de permis de construire pour l’aménagement de la station-service avec la construction de bureaux annexes,

—  25 mars 1970 : les travaux d’aménagement de la station-service sont terminées,

—  31 mars 1983 : déclaration pour la modification du stockage des loiquises inflammables : le réservoir de 20m3 simple-enveloppe présent en partie Ouest est probablement neutralisé et remplacé par un réservoir double-enveloppe bi-compartimenté de 10m3,

—  30 novembre 1985 : la station-service n’est plus exploitée,

—  11 août 1986 : récepissé de fin d’exploitation de la station-service délivré par la [Etablissement 2],

—  1989 : site utilisé comme parking VL,

—  20 mars 1995 : bail commercial consenti à M. [E] pour une activité de garage automobile.

Le seul listing des sources potentielles de pollution précisées par le sapiteur ne peut constituer preuve d’une pollution avérée du fait de l’activité de M. [E].

Les anomalies constatées par le sapiteur liées aux activités antérieures à l’occupation des lieux par M. [E] et notamment leur exploitation dans le cadre d’une activité de station-service, établie selon ce qui précède de 1954 à 1986, soit pendant plus de trente ans, comme les aménagements réalisés sur le site pour son aménagement depuis près de 100 ans, le site étant autrefois constitué par des parcelles agricoles, ne peuvent être imputés à l’exploitation des lieux par M. [E].

La cour constate que la société Lotissam se contente d’affirmer, sans précision, que 'l’activité de M. [E] a engendré une pollution qui n’existait pas avant son exploitation du site', ce qui, contrairement à ce qu’elle soutient, ne transparaît pas de manière claire des conclusions expertales, qui mettent davantage en cause la qualité des remblais et les activités passées du site.

En conséquence, pas plus qu’en première instance, la société Lotissam ne justifie d’un intérêt légitime à une mesure d’expertise au contradictoire de M. [E]. Sa demande tendant à mettre à la charge de ce dernier une indemnité d’occupation postérieurement à son départ des lieux jusqu’à la réalisation de travaux de dépollution n’est pas fondée, à défaut de caractériser une quelconque obligation du preneur à ce titre. Sont de mêmes infondées toutes ses demandes annexes à celle-ci (compensation, séquestre..). La cour confirme le rejet de ces prétentions.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions de ce chef sont confirmées par la cour.

Les dépens d’appel sont mis à la charge de la société Lotissam qui succombe en son appel et celle-ci est condamnée à payer à M. [E] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement du 10 novembre 2022 rectifié par le jugement du 9 février 2023 sauf en ce qu’il :

— déboute M. [R] [S] de sa demande relatives aux frais de licenciement ;

— fixe le montant de l’indemnité d’éviction due à M. [R] [E] à la somme totale de 182 475 euros ;

— condamne en conséquence la SARL Lotissam à payer à M. [R] [E] la somme de 182 475 euros à titre d’indemnité d’éviction ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Fixe le montant de l’indemnité d’éviction due à M. [R] [E] à la somme totale de 163 276,39 euros ;

Condamne en conséquence la SARL Lotissam à payer à M. [R] [E] la somme de 163 276,39 euros ;

Déboute M. [E] de partie de ses demandes d’indemnités accessoires ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Lotissam à payer à M. [R] [E] la somme de

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Lotissam du surplus de ses demandes ;

Condamne la SARL Lotissam aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente