COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Chambre civile 1-1

ARRÊT N°

RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

Code nac : 71F

DU 10 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/00393

N° Portalis DBV3-V-B7H-VUIO

AFFAIRE :

Consorts [K]

SARL SOLEA DEVELOPPEMENT

C/

[ZL] [KC]

et autres …

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 20 Novembre 2020 par la Cour d’Appel de PARIS

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 16/25996

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS,

— l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS

— la SELARL ALEXANDRE- BRESDIN-CHARBONNIER,

— M^e Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER,

— la SELARL DS L’ORANGERIE,

— la SCP BUQUET- ROUSSEL-DE CARFORT,

— M^e Margaret BENITAH,

— la SCP COURTAIGNE AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS devant la cour d’appel de VERSAILLES saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (CIV.1) du 28 septembre 2022 cassant et annulant partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel de PARIS (Pôle 4 Chambre 1) le 20 novembre 2020

Monsieur [IZ] [K]

né le 04 Août 1962 à [Localité 69]

de nationalité Française

et

Madame [S] [YI] épouse [K]

née le 04 Novembre 1962 à [Localité 58]

demeurant tous deux [Adresse 36]

[Localité 37]

S.A.R.L. SOLEA DEVELOPPEMENT

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 36]

[Localité 37]

représentés par M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2270004

M^e Coline HEINTZ substituant M^e Bruno CAVALIE de la SELARL RACINE, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : L0301

****************

DÉFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI

Monsieur [AX] [L]

né le 04 Mai 1955 à [Localité 57]

de nationalité Française

et

Madame [F] [LV] épouse [L]

née le 06 Décembre 1961 à [Localité 67]

de nationalité Française

demeurant tous deux [Adresse 50]

[Localité 42]

Monsieur [RZ], [EI], [GR] [T]

né le 13 Juillet 1965 à [Localité 25]

de nationalité Française

et

Madame [H], [KS], [NN] [HG] épouse [T]

née le 14 Décembre 1965 à [Localité 34]

de nationalité Française

demeurant tous deux [Adresse 24]

[Localité 1]

Monsieur [E], [UX] [I]

né le 01 Octobre 1968 à [Localité 64]

de nationalité Française

et

Madame [LF] [A] épouse [I]

née le 26 Janvier 1972 à [Localité 28]

de nationalité Française

demeurant tous deux [Adresse 18]

[Localité 40]

Monsieur [BK] [R]

né le 18 Juin 1972 à [Localité 60]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 30]

Monsieur [RL] [TE]

né le 11 Octobre 1965 à

de nationalité Française

et

Madame [XF] [YY] épouse [TE]

née le 21 Septembre 1968 à

de nationalité Française

demeurant tous deux [Adresse 45]

[Localité 39]

Monsieur [E] [CA]

né le 07 Avril 1972 à [Localité 55]

de nationalité Française

et

Madame [JM] [HU] épouse [CA]

née le 05 Juin 1966 à [Localité 65]

de nationalité Française

demeurant tous deux [Adresse 16]

[Localité 41]

Madame [O] [J] veuve [DF]

née le 13 Juin 1965 à [Localité 56]

de nationalité Française

[Adresse 38]

[Localité 27]

Monsieur [PW] [XV]

né le 01 Mars 1959 à [Localité 71]

de nationalité Française

et

Madame [PG] [IJ] épouse [XV]

née le 07 Avril 1964 à [Localité 34]

de nationalité Française

demeurant tous deux [Adresse 49]

[Localité 29]

Monsieur [RL] [TU]

et

Madame [Y] [G] épouse [TU]

demeurant tous deux [Adresse 11]

[Localité 4]

Monsieur [VM] [FL]

né le 04 Décembre 1977 à [Localité 72]

de nationalité Française

et

Madame [X] [UH] épouse [FL]

née le 27 Mai 1980 à [Localité 60]

de nationalité Française

demeurant tous deux [Adresse 3]

[Localité 35]

représentés par M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 23078017

M^e Delphine MAYET, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : A117

Maître [WC] [Z]

ès qualités de liquidateur de la société PARTINVEST, société de droit belge, dont le siège social est [Adresse 62] à [Localité 73], Belgique, désigné à cette fonction par jugement du 24 novembre 2020

[Adresse 54]

[Localité 2] (BELGIQUE)

Défaillant

Monsieur [ZL] [KC], ès-qualités d’administrateur judiciaire de la Société JPB GROUPE

[Adresse 21]

[Localité 26]

Défaillant

CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 53]

[Adresse 53]

[Localité 23]

représentée par M^e Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 003 – N° du dossier 230047

M^e Aude LYONNET de la SCP LYONNET BIGOT BARET ET ASSOCIES, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : P0458

S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE

venant aux droits et obligations du CREDIT DU NORD, identifié sous le numéro 456 504 851, en suite de l’opération de fusion-absorption intervenue à effet du 1er janvier 2023

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

N° SIRET : 552 120 222

[Adresse 20]

[Localité 46]

représentée par M^e Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 269

M^e Valérie MAYER de l’AARPI VATIER, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : R280

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE [51]

représenté par la SELARL [MK] [CB], dont le siège social est situé [Adresse 14], prise en la personne de Me [MK] [CB], ès qualités d’administrateur judiciaire

[Adresse 70]

[Adresse 70]

[Localité 12]

représenté par M^e Catherine CIZERON de la SELARL DS L’ORANGERIE, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 – N° du dossier 230148

BANQUE POPULAIRE DU NORD

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : 457 506 566

[Adresse 48]

[Localité 33]

représentée par M^e Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 269 – N° du dossier 24/23

M^e Denis-clotaire LAURENT de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : R010

S.A. BANQUE CIC NORD OUEST

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 22]

[Localité 34]

Défaillante

Société CAISSE RÉGIONALE DU CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 19]

[Localité 25]

représentée par M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 3523

M^e Pierre-yves COUTURIER de la SELEURL Pierre-Yves COUTURIER avocat – barreau de PARIS, vestiaire : L0102

S.A. LE CRÉDIT LYONNAIS

et le siège central [Adresse 15]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

N° SIRET : 954 509 741

[Adresse 13]

[Localité 43]

représentée par M^e Margaret BENITAH, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.409

M^e Frédéric LEVADE de l’AARPI NMCG AARPI, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : P0462

S.A. MMA IARD

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés au siège social

N° SIRET : 440 04 8 8 82

[Adresse 5]

[Localité 44]

S.C.P. PANTOU [P], notaires,

venant aux droits de la SCP DELACOURT PANTOU [P], représentée par son représentant légal, domicilié ès qualités au siège social

N° SIRET : 783 86 2 5 35

[Adresse 47]

[Localité 32]

représentées par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 022913

M^e Véronique VITSE-BOEUF de la SELARL ADEKWA, avocat – barreau de LILLE, vestiaire : 0235

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE [51], représenté par la société [MK] [CB]

prise en la personne de M. [MK] [CB], en qualité d’administrateur judiciaire, dont le siège est [Adresse 14],

[Adresse 70]

[Adresse 70]

[Localité 12]

représenté par M^e Catherine CIZERON de la SELARL DS L’ORANGERIE, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 – N° du dossier 230148

S.E.L.A.R.L. [B] [HE], mandataire judiciaire

prise en la personne de Me [HE] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL JPB PROMOTION

[Adresse 17]

[Localité 28]

Défaillante

S.E.L.A.R.L. [B] [HE] mandataire judiciaire

prise en la personne de Me [HE] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL JPB RENOVATION

[Adresse 17]

[Localité 28]

Défaillante

S.E.L.A.R.L. [B] [HE], mandataire judiciaire

prise en la personne de Me [HE] [B], ès qualités de mandataire judiciaire de la société JPB GROUPE

[Adresse 17]

[Localité 28]

Défaillante

****************

S.E.L.A.R.L. [B] [HE], mandataire judiciaire

agissant par Me [HE] [B], ès qualités de mandataire ad’hoc de la société JPB RENOVATION dont le siège social est situé [Adresse 6]

[Adresse 61]

[Adresse 61]

[Localité 31]

Défaillante

PARTIE INTERVENANTE

*******************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Avril 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente et Madame Pascale CARIOU, Conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

*******************

FAITS ET PROCÉDURE

M. et Mme [K] souhaitant réaliser une opération d’investissement, se sont rapprochés de la société ICR, devenue la société JPB promotion, propriétaire d’un ensemble immobilier dénommé « Résidence [51] » et destiné à la création d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Ils ont alors créé le 26 juillet 2006 la société Soléa développement (ci-après la société Soléa) dont ils étaient les seuls associés.

Par acte du 28 décembre 2007, reçu par M. [AW], notaire exerçant au sein de la société civile professionnelle Delacourt, Pantou et [P], devenue la société Pantou-[P] (ci-après la SCP notariale), cet ensemble a été divisé en quinze lots de copropriété.

Par actes des 28 décembre 2007, 6 février et 19 juin 2008, reçus également par M. [AW], la société Soléa a acquis douze lots de copropriété au moyen de prêts souscrits auprès de la caisse de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine, de la caisse de Crédit agricole mutuel du Languedoc et de la Banque populaire du Nord.

Enfin, par un acte authentique reçu le 30 novembre 2009 par M. [C], notaire, avec la participation de M. [AW], la société Solea a acquis de la SCI Esemeralda la maison des anciens propriétaires de l’EHPAD afin de réaliser une extension.

Selon procès-verbaux d’assemblée générale des 1er avril 2009 et 1 septembre 2010, le syndicat des copropriétaires de la résidence [51] (ci-après le syndicat des copropriétaires ) a autorisé la création de lots transitoires et la vente au prix de 5 000 euros du lot transitoire numéroté 801, correspondant à un bâtiment J d’une extension projetée, a modifié le règlement de copropriété et donné tout pouvoir à M. [AW] pour publier cette modification.

Par actes du 21 septembre 2010, reçus par M. [AW], le syndicat des copropriétaires a vendu à la société JPB Promotion ce lot de copropriété n°801, divisé celui-ci en quinze lots (802 à 816) qui ont été revendus en l’état futur d’achèvement à M. et Mme [L], M. et Mme [T], M. et Mme [I], M. [R], M. et Mme [TE], M. et Mme [CA], Mme [DF], M. et Mme [XV], M. et Mme [TU], M. et Mme [FL] (ci-après les sous-acquéreurs).

Ces derniers ont souscrit différents crédits afin de financer leurs investissements.

M. [V], gérant des sociétés JPB, est décédé en juillet 2013 et suite à sa disparition, la société JPB Promotion a été placée en liquidation judiciaire.

Les époux [K], qui soutiennent n’avoir jamais été convoqués aux assemblées générales des 1er avril 2009 et 1er septembre 2010, ont alors découvert l’existence des modifications apportées au plan de division, portant création des lots transitoires, la vente du lot transitoire n°801 à la société JPB Promotion et les ventes intervenues après division du lot précité.

Estimant avoir été spoliés par ces actes intervenus sans qu’ils n’ y aient consentis, les époux [K] ont fait interrompre les travaux de rénovation en cours et engagé une procédure judiciaire afin de se voir rétablis dans leurs droits, en faisant assigner les sous-acquéreurs en annulation des ventes intervenues le 21 septembre 2010 et la SCP notariale en responsabilité et indemnisation.

Les sous-acquéreurs ont par la suite fait assigner en intervention forcée les établissements bancaires ayant financé leurs acquisitions respectives, à savoir le Crédit du Nord, le LCL et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Nord Est ainsi que la société MMA Iard, assureur de la SCP notariale.

Par un jugement rendu le 2 novembre 2016 le tribunal de grande instance de Paris a :

— Dit que Mme [WP] [K] est irrecevable à agir ;

— Rejeté les autres fins de non recevoir soulevées ;

— Débouté la société Solea Développement et les époux [K] de leur demande relative à la communication des références jurisprudentielles ;

— Débouté la société Solea Développement et les époux [K] de leur demande de nullité de l’acte reçu par Maître [AW] le 21 septembre 2010, portant modification des parcelles cadastrales ZK [Cadastre 7] et ZK [Cadastre 8] à [Cadastre 9] et portant création des lots transitoires 701, 801 et 901 ;

— Déclaré nul et de nul effet :

*l’acte reçu par Maître [AW] le 21 septembre 2010 aux termes duquel le syndicat des copropriétaires « Résidence [51] » a vendu le lot n°801 à JPB Promotion ;

*l’acte reçu par Maître [AW] le 21 septembre 2010 constituant le modificatif de l’état descriptif de division (II) ;

*le procès verbal de l’assemblée générale de la résidence [51] du 1er septembre 2010 ;

Par voie de conséquence :

— Constaté la nullité des ventes suivantes :

*Vente en date du 21 septembre 2010 à Mme [O] [W] [KS] [J] épouse [DF] née le 13 juin 1965 à [Localité 56] et à M. [N] [AD] [EY] [DF] né le 19 novembre 1961 à [Localité 52], du lot n°814 de la parcelle n°ZK [Cadastre 7], ZK [Cadastre 8] à ZK [Cadastre 9], publiée le 19 novembre 2010 au bureau des hypothèques de [Localité 63], n°d’ordre 12, 2010P2769

*Vente en date du 21 septembre 2010 à Mme [PG] [KS] [SO] [IJ] épouse [XV] née le 7 avril 1964 à [Localité 34] et à M. [PW] [XV] né le 1er mars 1959 à [Localité 71], du lot n°812 de la parcelle n°ZK [Cadastre 7], ZK [Cadastre 8] à ZK [Cadastre 9], publiée le 19 novembre 2010 au bureau des hypothèques de [Localité 63], n°d’ordre 14, 2010P2770

*Vente en date du 27 septembre 2010 à M. [BK] [AD] [R] né le 28 juin 1972 à [Localité 60], du lot n°807 de la parcelle n°ZK [Cadastre 7], ZK [Cadastre 8] à ZK [Cadastre 9], publiée le 19 novembre 2010 au bureau des hypothèques de [Localité 63], n°d’ordre 16, 2010P2771

*Vente en date du 30 septembre 2010 à Mme [H] [KS] [NN] [HG] épouse [T] née le 14 décembre 1965 à [Localité 34] et à M. [RZ] [EI] [GR] [T] né le 13 juillet 1965 à [Localité 25], des lots n°815 à 816 de la parcelle n°ZK [Cadastre 7], ZK [Cadastre 8] à ZK [Cadastre 9], publiée le 22 novembre 2010 au bureau des hypothèques de [Localité 63], n°d’ordre 18, 2010P2777

*Vente en date du 30 septembre 2010 à Mme [X] [D] [UH] épouse [FL] née le 27 Mai 1980 à [Localité 60] , et à M. [VM] [E] [FL] né le 4 décembre 1977 à [Localité 72], du lot n°809 de la parcelle n°ZK [Cadastre 7], ZK [Cadastre 8] à ZK [Cadastre 9], publiée le 29 novembre 2010 au bureau des hypothèques de [Localité 63], n°d’ordre 20, 2010P2833

*Vente en date du 21 octobre 2010 à Mme [F] [LV] épouse [L] née le 6 décembre 1961 à [Localité 67], et à M. [AX] [L] né le 4 mai 1955 à [Localité 57], du lot n°811 de la parcelle n°ZK [Cadastre 7], ZK [Cadastre 8] à ZK [Cadastre 9], publiée le 13 décembre 2010 au bureau des hypothèques de [Localité 63], n°d’ordre 25, 2010P2933

*Vente en date du 24 novembre 2010 à Mme [XF] [YY] épouse [TE] née le 21 septembre 1968 à [Localité 68], et à M. [RL] [TE] né le 11 octobre 1965 à [Localité 66], des lots n°805 à 806 de la parcelle n°ZK [Cadastre 7], ZK [Cadastre 8] à ZK [Cadastre 9], publiée le 21 janvier 2011 au bureau des hypothèques de [Localité 63], n°d’ordre 27, 2011P166

*Vente en date du 3 décembre 2010 à Mme [JM], [OT] [HU] épouse [CA] née le 5 juin 1966 à [Localité 65] et à M. [E], [GB], [OD] [CA] né le 7 avril 1972 à [Localité 55] du lot n°813 de la parcelle n°ZK [Cadastre 7], ZK [Cadastre 8] à ZK [Cadastre 9], publiée le 31 janvier 2011 au bureau des hypothèques de [Localité 63], n°d’ordre 29, 2011P240

*Vente en date du 3 décembre 2010 à Mme [LF] [A] épouse [I] née le 26 janvier 1972 à [Localité 28], et à M. [E], [UX], [I] né le 1er octobre 1968 à [Localité 64], du lot n°810 de la parcelle n°ZK [Cadastre 7], ZK [Cadastre 8] à ZK [Cadastre 9], publiée le 31 janvier 2011 au bureau des hypothèques de [Localité 63], n°d’ordre 31, 2011P241

*Vente en date du 29 décembre 2010 à Mme [Y] [G] épouse [TU] née le 1er juillet 1956 à [Localité 59] , et à M. [RL] [TU] né le 10 juillet 1957 à [Localité 69], des lots n°803 et 808 de la parcelle n°ZK [Cadastre 7], ZK [Cadastre 8] à ZK [Cadastre 9], publiée le 14 février 2011 au bureau des hypothèques de [Localité 63], n°d’ordre 33, 2011P415 ;

— Débouté la société Solea Développement et les époux [K] de leurs demandes tendant à voir dire que les lots n°802 à 816 (divisions du lot transitoire n ° 801), 701 et 901, cadastrés ZK [Cadastre 7] et ZK [Cadastre 8] à [Cadastre 9] sont demeurés la propriété de la société Solea Développement ;

— Débouté la société Solea Développement et les époux [K] de leur demande de restitution, au profit de la société Solea Développement, des lots acquis par les consorts [L], [T], [I], [R], [TE], [CA], [DF], [XV], [TU] et [FL] ;

— Débouté la société Solea Développement et les époux [K] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SCP Pantou [P] venant aux droits de la SCP [MK] Delacourt- Jean-Baptiste Pantou – [VM] [P], de la MMA Iard et de la SPRL Partinvest (JPB Promotion, JPB Renovation et JPB Groupe ) ;

— Constaté la nullité des contrats de prêts suivants :

*Prêt Crédit du Nord à M. et Mme [L] de 163 706 euros sur 144 mois et 15 jours sur le compte n°30076 2810 220156 407711

*Prêt Crédit Agricole à M. et Mme [T] de 270 789 euros sur 144 mois et 15 jours n°98384930657

*Prêt Crédit du Nord à M. et Mme [I] de 139 276 euros n°30076 02721147364 492908

*Prêts CIC Nord Ouest à M. [R] à savoir CIC Immo Prêt relais 30027 17131 00020043101 de 27 298 euros et CIC Immo Prêt modulable de 146 000 euros n°30027 17131 00020043102

*Prêt Crédit Lyonnais à M. et Mme [TE] n°40081717I3TC11AH de 247 835, 98 euros,

*Prêt Crédit du Nord à M. et Mme [CA] Libertimmo de 139 000 euros sur 240 mois, n°30076 04222 110823 374088

*Prêts Crédit du Nord à M. et Mme [DF] à savoir prêt Libertimmo de 3 CAP + 1 de 104 474 euros sur 120 mois n°30076 02958 23994013602 et prêt Valorimmo CAP + 1 de 70 000 euros sur 120 mois n°30076 02958 239940 13603

*Prêts CIC Nord Ouest à M. et Mme [FL] à savoir CIC Immo Prêt relais de 27 298 euros et CIC Immo Prêt modulable de 147 676 euros n°30027 17055 0073658410

— Condamné M. [BK] [R] et les époux [FL] à restituer à la Banque CIC Nord Ouest, le capital prêté, déduction faite des sommes versées à ces organismes prêteurs et du capital non débloqué, avec compensation des sommes dues de part et d’autre ;

— Condamné les époux [TE] à restituer au Crédit Lyonnais le capital prêté avec intérêts au taux légal à compter de la date où ils ont été sommés de restituer, déduction faite des sommes versées à ces organismes prêteurs et du capital non débloqué, avec compensation des sommes dues de part et d’autre ;

— Condamné les époux [DF], [L], [I], [CA] à restituer au Crédit du Nord, le capital prêté, déduction faite des sommes versées à ces organismes prêteurs et du capital non débloqué, avec compensation des sommes dues de part et d’autre ;

— Condamné les époux [T] à restituer à la Caisse de Crédit Agricole Mutuel du Nord Est le capital prêté avec intérêts au taux légal à compter de la date où ils ont été sommés de restituer, déduction faite des sommes versées à ces organismes prêteurs et du capital non débloqué, avec compensation des sommes dues de part et d’autre ;

— Dit qu’il appartiendra à chaque établissement bancaire d’établir au profit des emprunteurs, un décompte des sommes dues de part et d’autre ;

— Condamné la SCP Pantou [P] venant aux droits de la SCP Patrick Delacourt, Jean-Baptiste Pantou et [VM] [P], (Me [P]) es qualité de successeur de Me [U] [AW] à verser :

*aux époux [L], la somme de 154 000 euros,

*aux époux [T], la somme de 322 000 euros,

*aux époux [I], la somme de 157 000 euros,

*à M. [R], la somme de 162 000 euros,

*aux époux [TE], la somme de 318 000 euros,

*aux époux [CA], la somme de 158 000 euros,

*aux époux [DF], la somme de 159 000 euros,

*aux époux [XV], la somme de 185 000 euros,

*aux époux [TU], la somme de 359 000 euros,

*aux époux [FL] la somme de 166 000 euros ;

— Rejeté la demande des acquéreurs du lot n°801 visant à obtenir une somme de 10.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— Dit que la demande subsidiaire des époux [L] [T], [I], [TE], [DF], [XV], [TU], [FL], [CA] et de M. [R] pour manquement du notaire à son devoir de conseil est sans objet ;

— Condamné la SCP Pantou [P] venant aux droits de la SCP Patrick Delacourt, Jean-Baptiste Pantou et [VM] [P] et la MMA Iard à payer au CIC Nord Ouest les sommes de 86 640, 76 euros et de 1 000 euros (prêt des époux [R]) et celles de 63 976,43 euros et de 1000 euros (prêt des époux [FL]);

— Rejeté la demande formulée par le CIC Nord à l’encontre de la société Partinvest ;

— Condamné la SCP Pantou [P] venant aux droits de la SCP [MK] Delacourt, Jean-Baptiste Pantou et [VM] [P] et la MMA Iard à payer au Crédit du Nord les sommes de :

*8 518,35 euros et 5 763,09 euros au titre des intérêts conventionnels et 1000 euros au titre des frais de dossier et de garantie pour le prêt consenti aux époux [DF],

*11 640,69 euros au titre des intérêts conventionnels et de 1 000 euros au titre des frais de dossier et de garantie pour le prêt consenti aux époux [CA] ;

— Rejeté le surplus des demandes du Crédit du Nord ;

— Condamné la SCP Pantou [P] venant aux droits de la SCP Patrick Delacourt, Jean-Baptiste Pantou et [VM] [P] et la MMA Iard à payer au Crédit Lyonnais le montant des intérêts contractuels ayant couru sur le prêt immobilier consenti à Mme et M. [TE] à compter du 29 juillet 2009 et jusqu’à la signification de la présente décision ;

— Rejeté la demande du Crédit agricole mutuel du Nord Est formulée à titre infiniment subsidiaire ;

— Mis hors de cause, la caisse régionale du Crédit agricole mutuel d’Aquitaine, la caisse régionale du Crédit agricole mutuel du Languedoc et la Banque Populaire du Nord ;

— Condamné la SCP Pantou [P] venant aux droits de la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou [VM] [P], sous la garantie de son assureur MMA Iard à verser à Mme [S] [K], M. [IZ] [K] et la Société Solea Développement la somme totale de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCP Pantou [P] venant aux droits de la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou – [VM] [P], à payer la somme de 500 euros à M. et Mme [L] en application de l’article 700 du code de procédure civile et la même somme à M. et Mme [T], à M. et Mme [I], à M. et Mme [TE], à M. et Mme [DF], à M. et Mme [XV], à M. et Mme [TU], à M. et Mme [FL], ainsi qu’à M. [R] et à M. [CA] ;

— Dit qu’en équité, la CRCAM d’Aquitaine, la Banque Populaire du Nord, la CRCAM du Languedoc, le CIC Nord Ouest, le Crédit du Nord, le Crédit Lyonnais et le Crédit Agricole mutuel du Nord Est conserveront la charge de leurs frais irrépétibles ;

— Débouté la SCP Pantou [P] venant aux droits de la SCP [MK] Delacourt – Jean-Baptiste Pantou – [VM] [P] et la MMA Iard de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

— Ordonné la publication du jugement et la modification en conséquence des matrices cadastrales au service de la publicité foncière compétent ;

— Déclaré le présent jugement commun et opposable à la Banque CIC Nord Ouest;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— Condamné solidairement la SCP Pantou [P] venant aux droits de la SCP [MK] Delacourt – Jean-Baptiste Pantou – [VM] [P], et son assureur la MMA Iard aux dépens et autorise les avocats qui le demandent à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision et ce en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par un arrêt rendu le 20 novembre 2020, la cour d’appel de Paris a :

— Déclaré Mme [WP] [K] irrecevable en son appel ;

— Déclaré irrecevables comme nouvelles les demandes d’annulation de l’assemblée générale du 1er avril 2009 ;

— Déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la Résidence [51], représenté par la SELARL [MK] [CB], ès qualités d’administrateur provisoire désigné à cette fonction par ordonnance du 11 avril 2019 ;

— Déclaré recevables les conclusions en réponse et récapitulatives n° 2 de ce syndicat ;

— Déclaré recevables en leur action la SARL Solea Développement, M. [IZ] [K], Mme [S] [YI], épouse [K], ainsi que M. [AX] [L] et Mme [F] [LV], épouse [L], M. [RZ] [T] et Mme [H] [HG], épouse [T], M. [E] [I] et Mme [LF] [A], épouse [I], M. [BK] [R], M. [RL] [TE], Mme [XF] [YY], épouse [TE], M. [E] [CA], Mme [JM] [HU], épouse [CA], Mme [M] [J], épouse [DF], agissant tant en son nom propre qu’en qualité d’ayant-droit de M. [N] [DF], M. [PW] [XV] et Mme [PG] [IJ], épouse [XV], M. [RL] [TU] et Mme [Y] [G], épouse [TU], M. [VM] [FL] et Mme [X] [DT] épouse [FL] ;

— Déclaré recevables les conclusions n° 2 du 19 novembre 2019 et les pièces 68 à 74 de la SARL Solea Développement, de M. [IZ] [K] et de Mme [S] [YI], épouse [K] ;

— Infirmé le jugement entrepris, mais seulement en ce qu’il a :

* débouté la société Solea Développement, M. [IZ] [K] et Mme [S] [YI], épouse [K], de leur demande de nullité de l’acte du 21 septembre 2010 (référence DPO/MC 108557 01), reçu par M. [U] [AW], notaire associé, portant modification des parcelles cadastrales ZK [Cadastre 7], ZK [Cadastre 8] à [Cadastre 9], portant création des lots transitoires 701, 801, 901 et attribution de ces lots au syndicat des copropriétaires de la Résidence [51],

* condamné la SCP Pantou-[P] venant aux droits de la SCP Delacourt-Pantou-[P], ès qualités de successeur de M. [U] [AW], notaire, à verser à :

— M. [AX] [L] et Mme [F] [LV], épouse [L], la somme de 154 000 euros,

— M. [RZ] [T] et Mme [H] [HG], épouse [T], la somme de 322 000 euros

— M. [E] [I] et Mme [LF] [A], épouse [I], la somme de 157 000 euros,

— M. [BK] [R], la somme de 162 000 euros,

— M. [RL] [TE], Mme [XF] [YY], épouse [TE], la somme de 318 000 euros,

— M. [E] [CA], Mme [JM] [HU], épouse [CA], la somme de 158 000 euros

— Mme [M] [J], épouse [DF], agissant tant en son nom propre qu’en qualité d’ayant-droit de M. [N] [DF], la somme de 159 000 euros,

— M. [PW] [XV] et Mme [PG] [IJ], épouse [XV], la somme de 185 000 euros,

— M. [RL] [TU] et Mme [Y] [G], épouse [TU], la somme de 359 000 euros,

— M. [VM] [FL] et Mme [X] [DT] épouse [FL], la somme de 166 000 euros,

*rejeté la demande des acquéreurs visant à obtenir une somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

*rejeté le surplus des demandes de la SA Le Crédit du Nord,

*rejeté la demande du Crédit agricole mutuel du Nord-Est formulée à titre infiniment subsidiaire ;

Statuant à nouveau :

— Annulé l’acte du 21 septembre 2010 (référence DPO/MC 108557 01) reçu par M. [U] [AW], notaire associé, portant modification des parcelles cadastrales ZK [Cadastre 7], ZK [Cadastre 8] à [Cadastre 9], portant création des lots transitoires 701, 801, 901 et attribution de ces lots au syndicat des copropriétaires de la Résidence [51] ;

— Condamné solidairement la SCP Pantou-[P], notaire, venant aux droits de la SCP Delacourt-Pantou-[P], et son assureur, la société MMA Iard à payer :

*à M. [AX] [L] et Mme [F] [LV], épouse [L], la somme globale de 125 725 euros,- à M. [RZ] [T] et Mme [H] [HG], épouse [T], la somme globale de 258 548 euros,

*à M. [E] [I] et Mme [LF] [A], épouse [I], la somme globale de 128 321 euros,- à M. [BK] [R] la somme globale de 132 594 euros ,

*à M. [RL] [TE], Mme [XF] [YY], épouse [TE], la somme globale de 250 658 euros,

*à M. [E] [CA], Mme [JM] [HU], épouse [CA], la somme globale de 124 021 euros,

*à Mme [M] [J], épouse [DF], agissant tant en son nom propre qu’en qualité d’ayant-droit de M. [N] [DF], la somme globale de 128 964 euros,

*à M. [PW] [XV] et Mme [PG] [IJ], épouse [XV], la somme globale de 132 790 euros,

*à M. [RL] [TU] et Mme [Y] [G], épouse [TU], la somme globale de 254 556 euros,- à M. [VM] [FL] et Mme [X] [DT] épouse [FL], la somme globale de 135 748 euros ;

— Condamné la SCP Pantou-[P], notaire, venant aux droits de la SCP Delacourt-Pantou-[P], à payer à la SA Le Crédit du Nord les sommes de :

*24 717,50 euros au titre des intérêts conventionnels, ainsi que celle de 1 000 euros au titre des frais de dossier pour le prêt des époux [L],

*24 528,95 euros au titre des intérêts conventionnels, ainsi que celle de 1 000 euros au titre des frais de dossier pour le prêt des époux [I] ;

— Condamné la SCP Pantou-[P], notaire, venant aux droits de la SCP Delacourt-Pantou-[P], à payer à la Caisse de crédit agricole mutuel du Nord-Est les sommes de 38 684,45 euros au titre des intérêts conventionnels et de 338 euros au titre des frais ;

— Confirmé le jugement entrepris pour le surplus ;

Y ajoutant :

— Débouté M. [IZ] [K], Mme [S] [YI], épouse [K], de leurs demandes de dommages-intérêts ;

— Débouté la SARL Soléa Développement, M. [IZ] [K] et Mme [S] [YI], épouse [K], de leurs demandes de fixation de leurs créances au passif de la liquidation judiciaire des sociétés JPB Promotion, JPB Groupe, JPB Renovation et Partinvest ;

— Rejeté la demande de la SARL Soléa Développement tendant à l’attribution des millièmes de copropriété ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [51], représenté par la SELARL [MK] [CB], ès qualités d’administrateur provisoire, de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés pour la publication des actes authentiques du 21 septembre 2010 ;

— Ordonné la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent à l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais de la SCP Pantou-[P], sous la garantie de son assureur la société MMA Iard ;

— Rejeté les autres demandes ;

— Condamné in solidum la SCP Pantou-[P] et la SA MMA Iard aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum la SCP Pantou-[P] et la SA MMA Iard, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel à payer à :

*la SARL Solea Développement, la somme de 20 000 euros,

*M. [AX] [L] et Mme [F] [LV], épouse [L], M. [RZ] [T] et Mme [H] [HG], épouse [T], M. [E] [I] et Mme [LF] [A], épouse [I], M. [BK] [R], M. [RL] [TE], Mme [XF] [YY], épouse [TE], M. [E] [CA], Mme [JM] [HU], épouse [CA], Mme [M] [J], épouse [DF], agissant tant en son nom propre qu’en qualité d’ayant-droit de M. [N] [DF], M. [PW] [XV] et Mme [PG] [IJ], épouse [XV], M. [RL] [TU] et Mme [Y] [G], épouse [TU], M. [VM] [FL] et Mme [X] [DT] épouse [FL], la somme globale de 10 000 euros.

M. et Mme [K] et Mme [WP] [K] ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt.

Par un arrêt rendu le 28 septembre 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a :

— Cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il déclare irrecevable comme nouvelle la demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er avril 2009 formée par la société Soléa Développement, rejette les demandes en indemnisation formées par la société Soléa Développement et M. et Mme [K] à l’encontre de la SCP Pantou-[P] et de la SPRL Partinvest (JPB Promotion, JPB rénovation et JPB Groupe), rejette les demandes formées par la société Soléa Développement et M. et Mme [K] en fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire des sociétés JPB Promotion, JPB Groupe, JPB Renovation et Partinvest, rejette la demande formée par la société Soléa Développement tendant à dire qu’elle dispose dans la copropriété 811/1000ème des parties communes, limite le montant des indemnisations mises solidairement à la charge de la SCP Pantou-[P] et de la société MMA Iard, au bénéfice de M. et Mme [L], M. et Mme [T], M. et Mme [I], M. [R], M. et Mme [TE], M. et Mme [CA], Mme [DF], M. et Mme [XV], M. et Mme [TU], M. et Mme [FL], aux sommes, respectivement, de 125 725 euros, 258 548 euros, 128 321 euros,132 594 euros, 250 658 euros, 124 021 euros, 128 964 euros, 132 790 euros, 254 556 euros et 135 748 euros, allouées à ces derniers, l’arrêt rendu le 20 novembre 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

— Mis hors de cause la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine ;

— Remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Versailles ;

— Condamné in solidum la SCP Pantou-[P] et la société MMA Iard aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté les demandes formées PAR la SCP Pantou-[P] et la société MMA Iard, la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence [51], et condamne in solidum la SCP Pantou-[P] et la société MMA Iard à payer à la société Soléa développement, à M. et Mme [K] et à Mme [WP] [K] la somme globale de 3 000 euros et la somme de 1 000 euros à chacune des parties suivantes :

*M. et Mme [L],

*M. et Mme [T],

*M. et Mme [I],

*M. [R],

*M. et Mme [TE],

*M. et Mme [CA],

*Mme [DF],

*M. et Mme [XV],

*M. et Mme [TU],

*M. et Mme [FL] ;

— Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé

Par déclaration du 17 janvier 2023, M. et Mme [K] et la société Soléa ont saisi la cour d’appel de Versailles.

Par dernières conclusions notifiées le 27 février 2024, ils demandent à la cour de :

Vu les articles 1601-3 et 1382 (ancien) du code civil,

Vu l’article L. 261-10-1 (ancien) du code de l’urbanisme,

Vu les articles 7, 9, 14 et 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 564 et suivants du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’arrêt de cassation rendu par la 1ère chambre civile le 28 septembre 2022,

— Débouter l’ensemble des parties de leurs demandes formulées à leur encontre ;

— Infirmer le jugement rendu le 2 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il :

— les a déboutés de leurs demandes tendant à voir statuer sur le sort des lots n°802 à 816 (division du lot transitoire n° 801, 701 et 901, cadastrés ZK [Cadastre 7] et ZK [Cadastre 8] à [Cadastre 9]) et, par conséquent, a débouté la société Solea développement de sa demande tendant à dire qu’elle dispose dans la copropriété de 811/1000ème des parties communes ;

— les a déboutés de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SCP Pantou [P] venant aux droits de la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou – [VM] [P], de la MMA Iard et de la SPRL Partinvest (JPB Promotion, JPB Renovation et JPB Groupe) et en ce qu’il n’a en conséquence notamment pas fait droit à la demande de fixation au passif de la liquidation judiciaire des sociétés JPB Promotion, JPB Renovation et JPB Groupe et Partinvest ;

— n’a pas statué sur leur demande tendant à voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [51] prétendument tenue le 1er avril 2009 ;

Statuant à nouveau,

— Les déclarer recevables et bien fondés en leurs appel, demandes, fins et conclusions ;

— Déclarer nul et de nul effet le procès-verbal de l’assemblée générale de la résidence [51] du 1er avril 2009 ;

— Juger que la société Solea développement dispose de 811/1000ème des parties communes de la copropriété de la résidence [51] ;

— Juger que la SCP Pantou [P] a commis des manquements à ses obligations à leur égard ;

— Dire que les fautes commises par la SCP Pantou [P] leur ont causé des préjudices ;

— Juger que les sociétés JPB Promotion, JPB Renovation et JPB Groupe et Partinvest ont commis des fautes ayant concouru à la réalisation des préjudices subis par eux ;

— Condamner in solidum la SCP Pantou [P], son assureur MMA Iard, les sociétés JPB Promotion, JPB Renovation, JPB Groupe et Partinvest à :

— Payer à la société Solea Développement les sommes de :

*1.358 265 euros au titre des mensualités bancaires réglées par la société Solea développement,

*7. 498 308 euros au titre du préjudice patrimonial,

*421 080 euros au titre des frais de démolition et de remise en état,

*185 293 euros au titre des frais engagés dans le cadre des procédures judiciaires,

— Fixer la créance de la société Solea développement au passif des sociétés JPB Promotion, JPB Renovation, JPB Groupe et Partinvest à la somme de 9 462 946 euros ;

— Payer à chacun des époux [K] la somme de 100 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— Payer aux époux [K] la somme de 102 703 euros, à parfaire, au titre de la perte de leur statut fiscal de Loueur en Meublé Professionnel ;

— Fixer la créance respective des époux [K] au passif des sociétés JPB Promotion, JPB Renovation, JPB Groupe et Partinvest à la somme de 100.000 euros chacun, outre la somme de 102 703 euros, à parfaire, au titre de la perte de leur statut fiscal de Loueur en Meublé Professionnel ;

— Les relever et garantir de toute somme qu’ils seraient condamnés à payer au bénéfice de la Banque Populaire du Nord, la CRCAM du Languedoc et/ou la CRCAM d’Aquitaine au titre des prêts souscrits auprès d’elles pour le projet sis à [Localité 12],

Très subsidiairement, et s’agissant des préjudices patrimonial et lié à la perte du statut de loueur en meublé professionnel :

— Nommer tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de mener les investigations nécessaires pour évaluer, à la date la plus proche du dépôt de son rapport, les préjudices qu’ils ont subis liés :

o à la différence existant à la date du dépôt du rapport entre, d’une part, la valeur qui aurait celle de la résidence de [51] sise à [Localité 12] (16), si les hypothèses de coût des constructions, de leur date de mise en service et de leurs locations s’étaient vérifiées et, d’autre part, la valeur effective de ladite résidence en son état au jour de l’arrêt à intervenir ;

o à la perte de son statut de loueur en meublé professionnel ;

et ce en se plaçant dans l’hypothèse où aucune faute n’aurait été commise par la SCP Pantou [P] et que le projet immobilier d’EHPAD aurait abouti dans le calendrier prévisionnel fixé;

pour accomplir sa mission, l’expert devra :

o convoquer les parties ;

o se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

o retenir les hypothèses de coût, de date de mise en service et de locations mentionnées dans le compte d’exploitation contrefactuel versés aux débats par la société Solea développement dans le cadre de l’instance ayant donné lieu à sa nomination ;

o entendre tous sachants et se faire assister, le cas échéant, de tout expert de son choix dans une spécialité différente de la sienne ;

o procéder, de façon critique, aux évaluations des préjudices ;

— Dire que l’expertise sera mise en 'uvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile et, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de la cour dans le délai fixé ;

— Dire qu’il en sera référé à la cour en cas de difficultés ;

— Fixer la provision à consigner à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir, et ce à la charge de la SCP Pantou [P] et de son assureur MMA Iard ;

— Condamner in solidum la SCP Pantou [P], son assureur MMA Iard, les sociétés JPB Promotion, JPB Renovation et JPB Groupe à payer à la société Solea développement, à titre de provision sur la réparation définitive desdits préjudices, la somme de sept millions d’euros.

En tout état de cause,

— Condamner in solidum la SCP Pantou [P], son assureur MMA Iard, les sociétés JPB Promotion, JPB Renovation et JPB Groupe à payer la somme de 141 278 euros, à parfaire, au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société Solea développement, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LX Paris Versailles-Reims en application de l’article 699 du code de procédure civile.

— Fixer en conséquence la créance de la société Solea développement et des époux [K] au passif des sociétés JPB Promotion, JPB Renovation, JPB Groupe et Partinvest à la somme de 141 278 euros, à parfaire.

Par dernières conclusions notifiées le 5 avril 2024, la SCP Pantou [P] et la société MMA Iard demandent à la cour de :

Vu les articles 1032 et suivants du code de procédure civile,

— Prononcer l’irrecevabilité de l’appel incident formé par les consorts [L] [T] [I] [R] [DF] [XV] [TU] [FL],

— Prononcer l’irrecevabilité des demandes formées par la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Nord Est,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 2 novembre 2016 en ce qu’il a :

*Débouté la société Solea Développement et les époux [K] de leur demande indemnitaire à l’encontre de la SCP Pantou [P],

*Débouté, les consorts [L] [T] [I] [R] [DF] [XV] [TU] [FL] de leur demande indemnitaire au titre de la perte de chance d’obtenir l’avantage fiscal,

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 2 novembre 2016 en ce qu’il a :

*Condamné la SCP Pantou [P] à verser à Mme [S] [K], M. [IZ] [K] et la société Solea Développement une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

*Débouté l’étude notariale de ses demandes au titre des frais irrépétibles,

*Ordonné la publication du jugement et la modification en conséquence des matrices cadastrales au service de la publicité foncière,

*Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

*Condamné solidairement l’étude notariale et son assureur aux dépens.

En conséquence,

— Rejeter l’ensemble des prétentions, fins et conclusions des époux [K] et de la société Solea Développement, les en débouter,

— Rejeter l’ensemble des prétentions, fins et conclusions des consorts [L] [T] [I] [R] [DF] [XV] [TU] [FL], les en débouter,

— Rejeter l’ensemble des prétentions, fins et conclusions de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Nord Est, l’en débouter,

— Condamner in solidum les époux [K], la société Solea Développement, les consorts [L] [T] [I] [R] [DF] [XV] [TU] [FL] au paiement d’une somme de 50 000.00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance

Par dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2023, Mme [LV], M. [T], Mme [HG], M. et Mme [I], M. [R], M. et Mme [TE], M. et Mme [CA], Mme [J] épouse [DF] agissant en son nom propre et ès qualités d’ayant droit de M. [DF], M. et Mme [XV], M. et Mme [TU] et M. et Mme [FL] demandent à la cour de :

Statuant dans les limites de l’arrêt de cassation du 28 septembre 2022 cassant l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 novembre 2020 en ce qu’il a limité le montant des indemnisations mises solidairement à la charge de la SCP Pantou-[P] et de la société MMA Iard, au bénéfice de M. et Mme [L], M. et Mme [T], M. et Mme [I], M. [R], M. et Mme [TE], M. et Mme [CA], Mme [DF], M. et Mme [XV], M. et Mme [TU], M. et Mme [FL], aux sommes, respectivement, de 125 725 euros, 258 548 euros, 128 321 euros,132 594 euros, 250 658 euros, 124 021 euros, 128 964 euros, 132 790 euros, 254 556 euros et 135 748 euros.

— Déclarer irrecevables les demandes du CRAM du Nord Est et le Débouter de toutes ses demandes,

— Déclarer recevable leur appel incident,

— Reformer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 2 novembre 2016 uniquement en ce qu’il a limité les condamnations de la SCP Pantou [P] et son assureur la MMA, aux sommes suivantes :

*aux époux [L], la somme de 154 000 euros

*aux époux [T], la somme de 322 000 euros

*aux époux [I], la somme de 157 000 euros

*à M. [R], la somme de 162 000 euros

*aux époux [TE], la somme de 318 000 euros

*aux époux [CA], la somme de 158 000 euros

*aux époux [DF], la somme de 159 000 euros

*aux époux [XV], la somme de 185 000 euros

*aux époux [TU], la somme de 359 000 euros

*aux époux [FL] la somme de 166 000 euros

Statuant à nouveau

— Condamner la SCP Pantou-[P] et la société MMA Iard à verser à chacun es concluants les sommes suivantes desquelles seront déduites les sommes versées en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 novembre 2020 à l’exclusion des frais irrépétibles :

*aux époux [L] la somme de : 169 180 euros

*aux époux [T] la somme de : 349 279 euros

*aux époux [I] la somme de : 172 714 euros

*à M. [R] la somme de : 176 021 euros

*aux époux [TE] la somme de : 340 871 euros

*aux époux [CA] la somme de : 169 682 euros

*à Mme [DF] la somme de : 173 751 euros

*aux époux [XV] la somme de : 224 390 euros

*aux époux [TU] la somme de : 439 451 euros

*aux époux [FL] la somme de : 178 911 euros

— Débouter la SCP Patrick Delacourt, Jean-Baptiste Pantou et [VM] [P], (Me [P]) es qualité de successeurs de Me [U] [AW], la MMA Iard et toute autre partie, des demandes contraires

En tout état de cause

— Condamner la SCP Patrick Delacourt, Jean-Baptiste Pantou et [VM] [P], (Me [P]) es qualité de successeurs de Me [U] [AW] solidairement avec la MMA Iard à verser à chacun des concluants la somme de 1500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens par chacun exposés

Par dernières conclusions notifiées le 28 juin 2023 la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Nord Est demande à la cour de :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 2 novembre 2016,

Vu l’arrêt de cassation rendu par la 1ère chambre civile le 28 septembre 2022,

Vu les présentes écritures,

Vu les conclusions et pièces versées aux débats,

Vu les articles 1183, 1382 et 1383 du code civil,

Vu le jugement d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire et/ou de redressement judiciaire à l’encontre des sociétés JPB Promotion, JPB Groupe, JPB Renovation, Partinvest SPRL,

Vu les articles L 261-1 et suivants et R 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 1153, 1382 et 1184 du Code Civil, et L 312-12 et L 312-14 du code de la consommation,

Vu les articles 561, 562 et 563 du code de procédure civile ;

— Dire l’appel recevable et bien fondé,

Y faire droit,

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— Constater qu’aucune demande n’est formulée à son encontre ;

— Constater que la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Nord Est n’était pas visée par le dispositif de l’assignation d’origine ;

— Infirmer pro parte le jugement rendu le 2 novembre 2016 en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes au titre des intérêts conventionnels et des frais,

En conséquence,

La caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Nord Est s’en rapporte purement et simplement à la cour de céans sur la question de la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 1er avril 2009. De même s’agissant des prétendues fautes commises par le notaire . Tout comme elle entend s’en rapporter sur la question de la correction et de la réactualisation du dispositif du jugement du 2 novembre 2016 portant sur le quantum des préjudices des intimés ayant formé appel incident aux présentes ;

— Faire droit à sa demande d’indemnisation au titre des intérêts conventionnels et des frais ;

— Condamner in solidum, sur le fondement de la faute constatée, la SCP Patrick De Lacourt, Jean-Baptiste Pantou et [VM] [P] (Me [VM] [P] ès qualité de successeur de Me [U] [AW] ), au paiement de la somme de 38 684,45 euros au titre des intérêts conventionnels et de la somme de 338 euros au titre des frais ;

— Condamner la SCP Patrick De Lacourt, Jean-Baptiste Pantou et [VM] [P] (Me [VM] [P] ès qualité de successeur de Me [U] [AW]) au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Confirmer, pour le surplus, la décision du 2 novembre 2016 en toutes ses dispositions non contraires aux présentes ;

Vu le paiement intervenu le 20 mai 2021 à l’initiative des époux [T] au bénéfice de la caisse régionale de Crédit agricole du Nord Est ;

— Dire y avoir lieu à compensation entre le montant du paiement acquitté par les époux [T] à hauteur de 191 555,87 euros et le montant des condamnations à intervenir ;

— Rejeter toutes demandes qui se révèleraient contraires aux présentes.

A titre subsidiaire,

Si la cour devait ordonner la nullité du contrat de vente ou la nullité du contrat de prêt :

Vu l’absence de demande formulée à l’encontre de la caisse régionale de Crédit Agricole du Nord Est si ce n’est celle de voir restituer à la banque par les époux [T] le montant des sommes versées dans le cadre du prêt (frais et intérêts acquittés par les époux [T], outre les intérêts et frais d’assurance qui seront versés jusqu’à la date du jugement à intervenir) déduction faite des intérêts conventionnels perçus par l’établissement bancaire ;

Vu l’absence de faute de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Nord Est à l’origine de la résolution du contrat de prêt ;

— Dire n’y avoir lieu à aucune condamnation de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Nord Est.

A titre infiniment subsidiaire,

Dans le cas où la cour prononcerait non seulement la nullité de la vente ou du contrat de prêt et allouerait aussi des dommages et intérêts aux époux [T] sur le fondement d’une faute constatée de l’étude notariale, du ou des notaires :

— Condamner solidairement la SCP Patrick De Lacourt, Jean-Baptiste Pantou et [VM] [P] (Me [VM] [P] ès qualité de successeur de Me [U] [AW]) à garantir la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Nord Est du paiement des intérêts en cas de nullité de la vente et du prêt, et plus généralement de l’intégralité de ses préjudices comprenant non seulement l’ensemble des frais ainsi que toutes les sommes décaissées, et non remboursées du fait de la résolution, et des dommages et intérêts alloués au demandeur, ainsi que plus généralement de tout le préjudice qui en serait la conséquence ;

— Condamner solidairement la SCP Patrick de Lacourt, Jean-Baptiste Pantou et [VM] [P] (Me [VM] [P] ès qualité de successeur de Me [U] [AW]), à garantir en tout état de cause, et plus généralement, la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Nord Est de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge à la requête des époux [T].

En tout état de cause :

— Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes, fins et conclusions, formulées par les époux [T] qui viendraient à être dirigées à son encontre ;

— Condamner solidairement les époux [T] ou toute autre partie succombante au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au bénéfice de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Nord Est.

— Condamner solidairement les époux [T] et toute partie succombante aux entiers dépens d’instance qui seront recouvrés par M^e Buquet-Roussel, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par d’uniques conclusions notifiées le 24 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence de [51] demande à la cour de :

— Donner acte à la SELARL [MK] [CB], prise ne la personne de M. [MK] [CB], ès qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [51] de ce qu’il s’en remet à la décision de la cour quant à la recevabilité et au bienfondé des demandes des autres parties.

— Dire et juger ce que de droit sur les dépens

Par dernières conclusions notifiées le 23 mai 2023, la société Générale venant aux droits du Crédit du Nord demande à la cour de :

— Constater que l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 20 novembre 2020 est devenu irrévocable pour ce qui concerne le Crédit du Nord, aux droits et obligations duquel vient la Société Générale ;

— Constater en toute hypothèse que la saisine de la Cour de céans en tant que cour d’appel de renvoi est limitée à des points ne concernant aucunement le Crédit du Nord, aux droits et obligations duquel vient la Société Générale ;

— Mettre hors de cause la Société Générale, venant aux droits et obligations du Crédit du Nord ;

— Débouter toute partie de toute demande qui pourrait être formulée contre le Crédit du Nord ou la Société Générale ;

— Condamner in solidum la SARL Solea Développement, M. [IZ] [K] et Mme [S] [YI] épouse [K], à verser une somme de 5 000 euros à la Société Générale, venant aux droits et obligations du Crédit du Nord, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par d’uniques conclusions notifiées le 12 mai 2023, le LCL demande à la cour de :

— Le mettre hors de cause ;

— Condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner toute partie succombante en tous les dépens, dont distribution au profit de M^e Frédéric Levade, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par d’uniques conclusions notifiées le 12 mai 2023, la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc demande à la cour de :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 2 novembre 2016

Vu l’arrêt de la cour d’appel de PARIS du 20 novembre 2020

Vu l’arrêt de la Cour de Cassation du 28 septembre 2022

Au constat de ce que la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc a été définitivement mise hors de cause :

— Débouter les parties de toutes demandes qui seraient formées contre la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc

— Condamner in solidum la société Solea Développement et les époux [K] au paiement à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc d’une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Les Condamner in solidum en tous les dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL Alexandre Bresdin Charbonnier, par M^e Marc Bresdin, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile

Ni la SELARL [B] [HE], ès qualités de liquidateur judiciaire des sociétés JPB Promotion, JPB Rénovation et JPB Groupe ni M. [KC], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société JBP Groupe, ni Mme [Z], ès qualités de liquidateur de la société Partinvest, n’ont constitué avocat.

L’arrêt sera réputé être rendu contradictoirement.

SUR CE, LA COUR,

A titre liminaire, la cour rappelle que les demandes de ' constater ' ne constituent pas des prétentions de sorte que la cour n’y répondra qu’à la condition qu’elles viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son arrêt, mais dans ses motifs.

Ainsi ne constituent pas des prétentions :

— la 'demande’ de la CRCAM du nord Est de ' constater’ qu’aucune demande n’est formée à son encontre et qu’elle n’était pas visée par le dispositif de l’assignation d’origine,

— les 'demandes’ de la Société Générale, venant aux droits du Crédit du Nord, de constater que l’arrêt de la cour d’appel de Paris est devenu irrévocable en ce qui la concerne et que la saisine de la cour d’appel de renvoi est limitée à des points qui ne la concernent pas ;

— la ' demande ' de la Banque Populaire du Nord de constater qu’elle a été mise hors de cause de manière irrévocable.

Sur l’étendue de la cassation et de la saisine

Après l’arrêt rendu par la Cour de cassation, il est définitivement acquis que les actes suivants sont atteints de nullité :

— le procès-verbal de l’assemblée générale de la résidence [51] du 1er septembre 2010 autorisant la vente du lot n° 801 par le syndicat des copropriétaires à la société JPB Promotion ;

— l’acte notarié du 21 septembre 2010 reçu par M. [AW] portant création des lots transitoires n° 701, 801 et 901 et attribution de ces lots au syndicat des copropriétaires ;

— l’acte reçu par M. [AW] le 21 septembre 2010 par lequel le syndicat des copropriétaires a vendu à la société JPB Promotion le lot n° 801 ;

— l’acte modificatif de l’état descriptif de division reçu par M. [AW], aux termes duquel le lot n°801 a été divisé ;

— les actes de ventes aux sous-acquéreurs reçus le 21 septembre 2010.

De même, les conséquences de l’annulation des ventes aux sous-acquéreurs ont également été définitivement fixées ( remboursement du capital prêté et compensation des sommes dues de part et d’autre). A cet égard, la cour répondra ultérieurement aux demandes présentées sur ce point, pourtant définitivement jugé, par la CRCAM du Nord Est.

Il est également définitivement acquis que la SCP notariale a commis une faute professionnelle en ne conférant pas aux actes qu’il recevait leur pleine efficacité.

En revanche, la Cour de cassation a cassé annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris en ce qu’il :

— déclare irrecevable comme nouvelle la demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er avril 2009 formée par la société Soléa Développement. La Cour de cassation censure l’arrêt pour défaut de base légale en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché, même d’office, si cette demande ne constituait pas l’accessoire, la conséquence ou le complément des demandes formées devant les premiers juges ;

— rejette les demandes en indemnisation formées par la société Soléa Développement et M. et Mme [K] à l’encontre de la SCP Pantou-[P] et de la SPRL Partinvest (JPB Promotion, JPB rénovation et JPB Groupe) et rejette les demandes formées par la société Soléa Développement et M. et Mme [K] en fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire des sociétés JPB Promotion, JPB Groupe, JPB Renovation et Partinvest. La Cour de cassation censure l’arrêt pour défaut de base légale, en reprochant à la cour d’appel de s’être déterminée par des motifs impropres à exclure tout manquement du notaire à son devoir de conseil et à exclure l’indemnisation du préjudice subi et en ne recherchant pas si les manquements du notaire ne présentaient pas un lien de causalité avec l’interruption du chantier ;

— rejette la demande formée par la société Soléa Développement tendant à dire qu’elle dispose dans la copropriété 811/1000ème des parties communes, l’arrêt étant censuré pour violation de l’article 4 du code de procédure civile ;

— limite le montant des indemnisations mises solidairement à la charge de la SCP Pantou-[P] et de la société MMA Iard, au bénéfice de M. et Mme [L], M. et Mme [T], M. et Mme [I], M. [R], M. et Mme [TE], M. et Mme [CA], Mme [DF], M. et Mme [XV], M. et Mme [TU], M. et Mme [FL], aux sommes, respectivement, de 125 725 euros, 258 548 euros, 128 321 euros,132 594 euros, 250 658 euros, 124 021 euros, 128 964 euros, 132 790 euros, 254 556 euros et 135 748 euros, allouées à ces derniers par la cour d’appel de Paris. La Cour de cassation censure l’arrêt pour violation de l’article 1382 du code civil et du principe de réparation intégrale du préjudice au motif que l’annulation des ventes n’excluait pas que la faute du notaire ait pu causer des préjudices de perte des avantages fiscaux.

La présente cour est saisie par les conclusions de la société Solea et des époux [K] des questions relatives :

— au manquement allégué à l’encontre du notaire à son devoir d’information,

— aux tantièmes dont la société Solea est propriétaire au sein de la résidence [51],

— à l’annulation de l’assemblée générale du 1er avril 2009,

— à l’indemnisation du préjudice subi.

Les sous-acquéreurs ont déposé des conclusions tendant à ce qu’il soit de nouveau statué sur le montant des indemnisations qui leur ont été accordées. La cour examinera ultérieurement la recevabilité de ces demandes qui est contestée par la SCP notariale et son assureur.

Enfin, la CRCAM du Nord Est a également déposé des conclusions portant sur les conséquences de l’annulation du prêt qu’elle a consenti à M. [L]. La cour examinera ultérieurement la recevabilité de cette demande, recevabilité également contestée par la SCP notariale et la société MMA Iard.

Sur les demandes d’indemnisation de la société Solea à l’encontre de la SCP notariale et de son assureur

Sur le devoir de conseil du notaire

La cour d’appel, confirmant le jugement, a exclu tout manquement au devoir de conseil du notaire lors des actes du 21 septembre 2010 au motif que la régularité des actes précédents (des 25 juillet 2007, 28 décembre 2007, 6 février et 19 juin 2008, 30 novembre 2009) n’était pas contestée et qu’aucune appréciation ne pouvait être portée sur les défauts qui affecteraient le montage juridique initial de l’opération ni sur le défaut allégué de conseil du notaire dans cette phase de l’opération.

La Cour de cassation a censuré les motifs retenus, impropres à exclure tout manquement du notaire à son devoir de conseil.

Moyens des parties

La société Solea et les époux [K] soutiennent pour l’essentiel que l’office notarial a manqué à son devoir de conseil lors de la conclusion des actes initiaux en n’attirant pas leur attention sur les risques liés à ce projet et en ne les incitant pas à recourir à un contrat de vente en l’état futur d’achèvement ( VEFA )plutôt qu’à une vente immobilière classique. Ils affirment que l’office notarial était le notaire des deux parties, qu’il a été un acteur majeur du projet dont il avait une parfaite connaissance.

La SCP Pantou [P] et la société MMA Iard soutiennent que les conditions et les modalités des ventes litigieuses n’étaient pas compatibles avec les exigences du code de la construction en matière de VEFA, notamment parce que les investisseurs cherchaient avant tout à obtenir des avantages fiscaux liés à la qualité de loueurs de meublés.

Les autres parties n’ont pas conclu sur ce point qui ne les concerne pas directement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties concluantes pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions.

Appréciation de la cour

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, celui qui s’estime lésé doit démontrer, outre la faute du notaire, un préjudice et le lien causal entre ce dernier et la faute alléguée.

Le notaire, qui, prêtant son concours à l’établissement d’un acte, doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de cet acte, est également tenu à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les conséquences et risques des stipulations convenues, sous réserve que celles-ci n’aient pas été immuablement arrêtées ou qu’elles n’aient pas produit leurs effets antérieurement.

Par ailleurs, lorsqu’il prête son concours à un montage financier et prend part à la promotion d’un programme de défiscalisation ou à la commercialisation de produits financiers, le notaire est tenu à un devoir de conseil et d’information à l’égard des investisseurs profanes.

Il ressort tout d’abord des pièces du dossier que les époux [K] n’ont jamais été physiquement présents pour la signature des ventes litigieuses. Ils ont donné procuration à un clerc de notaire de l’étude qui les a systématiquement représentés.

M. [AW] n’a donc, à aucun moment, pu donner le moindre conseil aux intéressés ni n’a eu l’occasion de les interroger sur les transactions envisagées, leurs attentes, leur connaissance de l’architecture du projet. Il n’a pas pu s’assurer qu’ils mesuraient la portée de leur engagement. En outre, il ne prétend ni ne justifie l’avoir fait par écrit.

Une telle façon de procéder démontre que la société Solea et les époux [K] ont souscrit en réalité un projet d’investissement ' clés en mains ' mis en oeuvre par la société JPB Promotion dont ils connaissaient personnellement le gérant M. [V].

Par ailleurs, il découle des éléments du dossier que M. [AW] avait une connaissance précise de la globalité du projet puisqu’il a reçu tous les actes nécessaires à sa réalisation depuis l’acte de division de la propriété existante et la création d’une copropriété jusqu’aux ventes aux sous-acquéreurs.

Il a ainsi reçu successivement les actes suivants :

— le 25 juillet 2007, acte constitutif de la société Solea ;

— le 28 décembre 2007, acte descriptif de division et règlement de copropriété,

— le 28 décembre 2007, acte de vente par la société ICR ( aux droits de laquelle vient la société JPB Promotion) à la société Solea des lots n°3,6,7,12 et 15 de l’ensemble immobilier Résidence [51] moyennant un prix de 490 200 euros financé par un prêt d’un montant de 639 000 euros,

— le 6 février 2008, acte de vente par la société ICR à la société Solea des lots 1, 8, 9, 10, 11 du même ensemble immobilier, moyennant un prix de 490 200 euros, financé par un prêt d’un montant de 1 457 000 euros ;

— le 19 juin 2008, acte de vente par la société ICR à la société Solea des lots 13 et 14 du même ensemble immobilier, moyennant un prix de vente de 23 632 euros financé par deux prêts d’un montant total de 371 463 euros.

Cette succession d’actes révèle que derrière l’apparence de ventes classiques, il y avait un montage purement financier en raison des indices suivants :

— création d’une société ad hoc devant abriter le projet et en assurer le financement ;

— emprunts bancaires nettement supérieurs au montant de chaque vente, ce qui impliquait nécessairement que les sommes empruntées allaient financer des travaux importants sur les biens acquis ;

— ventes de 12 lots en trois ventes successives en six mois.

A supposer que, comme l’affirment en défense la SCP notariale et son assureur, M. [AW] ne connaissait pas les tenants et les aboutissants du projet, il aurait dû être alerté par le caractère inhabituel de ces ventes successives et recueillir de son client, M. [V], les éléments nécessaires non seulement pour conférer toute leur efficacité aux actes reçus, mais également pour apporter aux époux [K] les conseils et mises en garde appropriés en présence de ce qui ne pouvait être qu’un montage financier. Il aurait dû être alerté par l’écart très significatif entre le montant des trois ventes et les montants empruntés et solliciter des explications quant à la destination de ces prêts, s’assurer que les époux [K] avaient une connaissance claire et complète de l’investissement, notamment de l’étendue des travaux, dans lequel ils s’engageaient.

En outre, M. [AW] va recevoir dans la continuité de ces transactions les actes suivants :

— le 21 septembre 2010, acte modifiant l’état descriptif de la Résidence [51] et création de trois lots transitoires et prévoyant l’attribution de plein droit de ces lots au syndicat des copropriétaires

— le 21 septembre 2010, acte de vente par le syndicat des copropriétaires à la société JPB Promotion du lot transitoire n° 801 ;

— le 21 septembre 2010, acte modifiant l’état descriptif et portant division du lot n°801 en 15 lots ;

— les 21, 27 et 30 septembre, 21 octobre, 24 novembre 3 et 29 décembre 2010, actes de ventes sous forme de vente en l’état futur d’achèvement des 15 lots issus de la division du lot n°801.

M. [AW] a en outre participé le 30 novembre 2009 à l’acte de vente, reçu par un de ses confrères, par la SCI ESMERALDA à la société Solea, de la maison des anciens propriétaires de l’EHPAD afin de réaliser une extension, au prix de 380 000 euros financé par trois prêts d’un montant total de 1 457 000 euros

Il a donc en réalité reçu la totalité des actes nécessaires au montage juridique conçu par la société JPB Promotion et souscrit par les époux [K] de sorte qu’il ne peut pas nier avoir eu une connaissance incomplète ou partielle du projet.

Compte tenu des montants empruntés, le notaire devait a minima s’assurer que les époux [K] avaient conscience de la spécificité de leur projet d’investissement et des risques s’y rapportant, dès lors qu’aux ventes immobilières classiques s’adossaient des travaux de grande ampleur dont ils assumaient seuls les risques financiers, ce que manifestement il n’a pas fait et ce qui n’est pas contesté.

Se faisant, la société notariale a manqué à son devoir de conseil et d’information.

En revanche, les époux [K] ne démontrent pas que la réalisation du projet sous la forme de VEFA aurait été possible, compte tenu de leurs attentes fiscales, ni que la société JPB Promotion aurait consenti à la réalisation du projet sous cette forme, les modalités de financement étant alors radicalement différentes.

Par conséquent, il sera donc retenu un manquement au devoir de conseil et d’information auquel est tenu le notaire. En revanche, il ne saurait être retenu un défaut de conseil de recourir à une VEFA dès lors qu’il n’est pas démontré que le projet aurait pu se poursuivre sous cette forme.

Sur le lien de causalité entre les manquements du notaire et les préjudices allégués

Pour confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Solea et les époux [K] de leurs demandes d’indemnisation, la cour d’appel a retenu que les préjudices dont se plaignent ces parties sont en lien avec l’arrêt du chantier de rénovation et les procédures collectives des trois sociétés JPB et non avec les manquements retenus à l’encontre du notaire.

La Cour de cassation a censuré cet arrêt pour ne pas avoir recherché si les manquements retenus à l’égard du notaire ne présentaient pas un lien de causalité avec l’interruption du chantier.

Moyens des parties

La société Solea et les époux [K] font valoir que si le notaire leur avait conseillé de recourir à une VEFA, le chantier aurait pu être mené à son terme en dépit de la déconfiture des trois sociétés JPB. Ils estiment également que si les actes reçus le 21 septembre 2010, finalement annulés en raison des carences du notaire, n’avaient pas été passés, le projet n’aurait pas été arrêté en 2013.

La SCP Pantou [P] et la société MMA Iard soutiennent que ce sont les procédures judiciaires engagées par les époux [K] qui sont exclusivement à l’origine de l’arrêt du chantier puis du départ de l’exploitant de l’EHPAD.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions.

Appréciation de la cour

La cour est invitée par la Cour de cassation à rechercher s’il existe un lien de causalité entre les manquements retenus par la cour d’appel à l’encontre du notaire, à savoir des négligences et imprudences pour ne pas avoir vérifié la régularité du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 septembre sur la base duquel le lot transitoire n°801 a été vendu à la société JPB, et l’arrêt du chantier (1).

La présente cour retenant en sus un manquement du notaire à son devoir de conseil, il conviendra d’étudier également l’existence d’un lien de causalité entre celui-ci et les préjudices allégués (2).

1) Le chantier a été arrêté en 2013 après le décès de M. [V] survenu en juillet 2013. A la suite de cette disparition, les époux [K] ont découvert la création des lots transitoires et la vente subséquente des lots à une quinze sous acquéreurs.

La SCP notariale souligne la concommitance entre l’arrêt du chantier et les procédures judiciaires engagées par la société Solea et les époux [K] après le décès de M. [V].

La découverte par les époux [K] de la vente du lot transitoire et des ventes subséquentes a, à l’évidence, pu placer les intéressés dans une situation délicate face à l’incertitude quant à l’avenir du projet, lequel se trouvait déséquilibré du fait de l’apparition de nouveaux copropriétaires, alors que selon eux, ils devaient in fine être les seuls propriétaires de l’EHPAD.

Ils n’expliquent toutefois pas pourquoi ils ont décidé de l’arrêt du chantier, alors qu’ils ne pouvaient ignorer que la durée de la procédure qu’ils engageait mettait en péril l’ensemble du projet de rénovation et d’extension. Ils ne démontrent pas que cet arrêt était inévitable d’autant que les travaux étaient déjà financés.

Le lien de causalité entre la faute du notaire, qui a entraîné une situation juridique incertaine, et l’arrêt du chantier n’est donc qu’indirect et ne sera pas retenu.

2) Sur le manquement au devoir de conseil

Il appartient à la société Solea de démontrer avec certitude que, plus amplement informée, elle n’aurait pas contracté ( C cass, 3ème civ, 17 janvier 2019 17-26490)

En l’espèce, les époux [K] ont créée la société Solea aux fins de souscrire à un projet d’investissement ' clés en mains’ expliqué dans une brochure très détaillée, décrivant le projet, à savoir l’acquisition d’un EPHAD à rénover, et ses modalités de financement. Ce projet leur a été proposé par M. [V] avec lequel ils avaient noué des liens d’amitié et en lequel ils avaient manifestement toute confiance. Ils ne démontrent pas qu’autrement informés, ils auraient envisagé de renoncer au projet. Ils ne fournissent aucun élément permettant de déterminer la perte de chance de renoncer, notamment parce que le projet leur était présenté par un ami. En outre, ils ne démontrent pas qu’ils auraient eu la possibilité de réaliser un autre investissement afin d’atteindre leur objectif qui était de placer les fonds dont ils disposaient à la suite de la cession des parts sociales de la société créée par M. [K].

Dans ces conditions, il convient de considérer que le lien de causalité entre la faute retenue à l’encontre du notaire au titre du manquement à son devoir de conseil et les préjudices découlant de l’échec du projet, n’est pas établi.

Il sera ajouté que la société Solea soutient que les fautes commises par le notaire à l’occasion des actes qu’il a reçus le 21 septembre 2010 seraient également en lien avec le préjudice subi.

Néanmoins, la SCP notariale et la société MMA soulignent avec justesse que la cour d’appel, confirmant le jugement, a débouté l’intéressée sur ce fondement, sans être censurée par la Cour de cassation sur ce point.

Ainsi, l’arrêt énonce (page 12), dans un paragraphe consacré aux nullités des actes reçus le 21 septembre 2010 'Toutefois, ces négligences et imprudences sont insuffisantes à prouver que le notaire a participé à la spoliation dont la société Soléa développement prétend avoir été victime, celle-ci n’établissant pas, notamment, que la condition essentielle de son achat aurait été d’être seule propriétaire de l’EPHAD'.

Il est donc définitivement acquis qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les fautes commises par le notaire à l’occasion des actes qu’il a reçu le 21 septembre 2010 et les préjudices revendiqués par la société Solea.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Solea de ses demandes d’indemnisation.

Sur les demandes d’indemnisation des époux [K] à l’encontre de la SCP notariale et de son assureur

Pour rejeter la demande des époux [K] au titre du préjudice moral, le tribunal, confirmé en cela par la cour d’appel, a considéré que les époux [K] ne caractérisaient pas suffisamment le préjudice moral invoqué.

Selon l’arrêt rendu par la Cour de cassation, en se bornant à opposer que les époux [K] ne démontraient pas l’existence d’un préjudice distinct, sans procéder à la recherche qui leur était demandée, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil.

Moyens des parties

Les époux [K] font valoir pour l’essentiel qu’ils se sont portés cautions des emprunts souscrits par la société Solea et que l’échec du projet les engage personnellement à rembourser ces financements. Ils demandent à ce titre un préjudice moral à hauteur de la somme de 100 000 euros en raison des poursuites qui sont engagées à leur encontre et qui est à l’origine d’un stress important.

La SCP notariale et la société MMA Iard maintiennent que le notaire n’a aucunement participé au montage et à la négociation de l’opération immobilière et qu’à ce titre, ils se sont engagés en qualité de cautions en toute connaissance de cause.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions.

Appréciation de la cour

Il résulte des pièces produites que les époux [K] se retrouvent poursuivis par les établissements bancaires en leur qualité de cautions de la société Solea ce qui les expose notamment à une saisie de leur résidence principale voire à se retrouver en situation de surendettement, après avoir placé dans ce projet les économies résultant de nombreuses années de travail.

Il a déjà été vu que devait être retenu à l’encontre du notaire un manquement à son devoir de son conseil et d’information. A l’instar de ce qui a été retenu pour la société Solea, les époux [K] n’apportent aucun élément permettant d’estimer qu’autrement informés, ils auraient eu une chance de renoncer à ce projet.

Il a également été définitivement été retenu un manquement du notaire à son devoir de conférer aux actes qu’il reçoit sa pleine efficacité.

Il convient de rappeler que cette faute est constituée par un manque de précaution et de vigilance du notaire, lequel n’a pas suffisamment prêté attention à la régularité du procès-verbal de l’assemblée générale du 1er septembre 2010 au terme de laquelle le syndicat des copropriétaires cédait, pour un somme modique, un lot transitoire à la société JPB Promotion, alors même que les époux [K] étaient absents pour la signature de cet acte.

La brusque découverte des actes passés en fraude des droits de la société Solea a inévitablement créé un choc pour les époux [K] qui se sont retrouvés face à un imbroglio juridique les conduisant à engager à une procédure judiciaire qui dure depuis maintenant plus de dix ans.

Sans la faute du notaire, la société JPB n’aurait pas pu acquérir à l’insu des époux [K] le lot transitoire. Ces derniers sont donc fondés à revendiquer à ce titre un préjudice moral.

Il convient de condamner la SCP notariale, in solidum avec son assureur, à payer aux époux [K] la somme de 10 000 euros chacun.

Sur les demandes d’indemnisation présentées à l’encontre des sociétés JPB Promotion, JPB Renovation et JPB Groupe et Partinvest

La société Solea et les époux [K] demandent à la cour de ' Juger que les sociétés JPB Promotion, JPB Renovation et JPB Groupe et Partinvest ont commis des fautes ayant concouru à la réalisation des préjudices subis par eux '.

La cour ne peut que constater que les concluants n’ont pas consacré le moindre développement aux fautes commises par ces sociétés et encore moins au lien de causalité entre celles-ci et les préjudices allégués.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 954 du code civil, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties mais aussi les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée.

En l’absence de moyens expressément invoqués au soutien de la condamnation des sociétés JPB à les indemniser des préjudices subis, les époux [K] et la société Solea ne sauraient prétendre voir leurs demandes aboutir.

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2009

La Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par la cour d’appel pour avoir déclaré irrecevable comme nouvelle la demande de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2009.

Moyens des parties

M. et Mme [K] et la société Solea font valoir, s’agissant de la recevabilité de cette demande, que la question de la nullité de l’assemblée générale du 1er avril 2009 était dans le débat dès l’origine et qu’elle n’est pas véritablement nouvelle.

Ils ajoutent qu’à la supposer nouvelle, elle constitue l’accessoire ou le complément de la demande en nullité de l’acte authentique du 21 septembre 2010 portant création des lots transitoires 701,801 et 901.

Sur le fond, ils soutiennent que l’annulation de cette assemblée générale doit être prononcée pour les mêmes motifs qui ont conduit au prononcé de la nullité, aujourd’hui définitif, de l’assemblée générale du 21 septembre 2010, à savoir l’absence de preuve de la convocation de la société Solea à ladite assemblée, les irrégularités dans la tenue de cette assemblée et les fausses mentions du procès-verbal quant au nombre d’associés, l’absence de toute forclusion en l’absence de preuve de l’envoi du PV à la société Solea.

La SCP notariale et la société MMA font valoir que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er avril 2024 n’a pas présentée devant le tribunal de grande instance, étant souligné que le syndicat des copropriétaires n’était pas présent en première instance, et doit donc être considérée comme nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Ils ajoutent que la société Solea n’apporte aucune preuve des irrégularités qu’elle dénonce et qu’en tout état de cause elle est forclose à agir en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [51] déclare s’en rapporter sur l’ensemble des demandes.

Appréciation de la cour

En application de l’article 564 du code de procédure civile ' A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait '.

Cependant, l’article 565 du code de procédure civile, (souligné par la cour) énonce que 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.'

Ce texte autorise donc une partie à formuler en appel une prétention nouvelle à la condition qu’elle tende aux mêmes fins que celle que cette même partie a déjà soumise au premier juge.

Les époux [K] déclarent que ce moyen, dont ils admettent la nouveauté, vient au soutien de leur demande de nullité de l’acte authentique du 21 septembre 2010.

Il sera préalablement souligné que la nullité de cet acte authentique, portant création des lots transitoires, a été définitivement prononcée par la cour d’appel, ce qui pose la question de l’intérêt de renouveler, devant la cour de renvoi, une demande censée être formée au soutien d’une prétention qui a été définitivement accueillie.

Ceci étant, la lecture du procès verbal de cette assemblée révèle que la deuxième résolution de l’assemblée du 1er avril 2009 vise l’approbation du projet d’acte modificatif du règlement de copropriété.

L’acte du 21 septembre 2010 reçu par M. [AW], établissant la modification de l’état descriptif de l’ensemble immobilier, fait référence à l’assemblée générale ayant autorisé ladite modification.

La demande de nullité de l’assemblée générale du 1er avril 2009 tend donc bien aux mêmes fins que les demandes présentées devant les premiers juges, à savoir la nullité de cet acte du 21 septembre 2010. Elle est donc parfaitement recevable au regard des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Par ailleurs, elle ne saurait être forclose dès lors que le délai de deux mois au cours duquel un copropriétaire peut agir en nullité ne commence à courir qu’à compter de la notification du procès-verbal et qu’aucune preuve de l’envoi de ce procès-verbal n’est versée aux débats. Elle a par ailleurs été présentée avant l’expiration du délai de dix ans.

Sur le fond, ni le syndicat des copropriétaires, ni la SCP notariale ne rapportent la preuve de la convocation de la société Solea à l’assemblée litigieuse, cette carence étant à elle seule de nature à en prononcer la nullité.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de nullité.

Sur les tantièmes dont est propriétaire la société Solea

Le jugement a débouté la société Solea de sa demande tendant à voir dire que les lots 802 à 816, issus de la division du lot n°801, sont restés sa propriété et de sa demande de restitution desdits lots.

Pour rejeter ces demandes, le tribunal a estimé que l’intéressée ne démontrait pas avoir détenu sur ces lots transitoires, des droits privatifs.

La cour d’appel, dont l’arrêt a été cassé sur ce point, a estimé qu’il ne lui appartenait pas de statuer sur la demande portant sur les millièmes de parties communes dont la société Solea est propriétaire.

La Cour de cassation a censuré l’arrêt pour violation de l’article 4 du code de procédure civile.

La cour observe que dans le dispositif de ses conclusions, la société Solea demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à voir dire que les lots n°802 à 816 (divisions du lot transitoire n ° 801), 701 et 901, cadastrés ZK [Cadastre 7] et ZK [Cadastre 8] à [Cadastre 9] sont demeurés la propriété de la société Solea Développement. Elle demande en conséquence de ' Juger que la société Solea développement dispose de 811/1000ème des parties communes de la copropriété de la résidence [51] '.

Elle ne présente toutefois au soutien de cette prétention aucun moyen de fait ou droit de telle sorte qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile et pour les mêmes motifs que ceux adoptés au sujet des demandes formées à l’encontre des société JPB, elle ne saurait voir sa demande accueillie.

Sur les indemnités allouées aux sous-acquéreurs

Sur la recevabilité des demandes des sous acquéreurs

Moyens des parties

La SCP Pantou [P] et la société MMA Iard soutiennent que les demandes des sous-acquéreurs ne sont pas recevables dès lors que ces derniers n’ont pas eux-mêmes saisi la cour de renvoi. Ils affirment que le présent litige est limité à la saisine des époux [K] et de la société Solea, lesquels n’ont pas saisi la cour de la question des indemnisations au profit des sous-acquéreurs.

Les sous-acquéreurs soutiennent qu’ils sont parfaitement recevables à contester les indemnisations telles qu’elles ont été accordées par la tribunal de grande instance de Paris, en faisant valoir qu’ils ont notifié leurs conclusions portant appel incident le 2 mai 2023, soit moins de deux mois après la notification des conclusions des époux [K] et de la société Solea. Ils soulignent que l’arrêt de la Cour de cassation leur a été notifié moins de deux mois avant la notification de leurs propres conclusions. Ils estiment que leur appel incident ne fait que tirer les conclusions de l’arrêt de la Cour de cassation.

Appréciation de la cour

La saisine de la cour d’appel de renvoi s’effectue selon les modalités des articles 1032 à 1034 du code de procédure civile.

Dès qu’une partie saisit régulièrement la cour de renvoi, celle-ci est saisie dans les limites de la cassation. Aucun texte ne limitant la saisine aux points expressément critiqués par la partie saisissante, elle s’étend à tous les points jugés ayant été atteints par la cassation.

L’instance reprend dans les mêmes conditions que lors de l’instance d’appel.

Les parties autres que la partie saisissante n’ont donc pas à former d’appel incident pour que la cour de renvoie statue sur les points qui les concernent spécifiquement, pourvu que ces points soient compris dans le champ de la cassation et de la saisine de la cour de renvoi.

Elles doivent simplement, conformément à l’article 1037-1 du code de procédure civile, déposer des conclusions dans le délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de la partie saisissante, ce qu’ont fait les sous-acquéreurs.

Du reste tel est bien le sens de la disposition de l’arrêt de cassation ' Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Versailles ', ces points étant :

— les demandes d’indemnisations présentées par la société Solea et les époux [K] à l’encontre de la SCP notariale et de son assureur,

— la demande de fixation des tantièmes dont est propriétaire la société Solea dans la résidence [51],

— le quantum des indemnités allouées aux sous acquéreurs, à raison du rejet de leurs demandes au titre de la perte des avantages fiscaux,

— la demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er avril 2009.

Les sous-acquéreurs doivent donc être déclarés recevables en leurs demandes indemnitaires.

Sur le quantum des indemnités

Le tribunal a accordé une indemnisation à chacun des sous-acquéreurs au titre de leur préjudice financier correspondant aux appels de fonds déjà versés mais les a déboutés des demandes formées au titre de la perte des 'incitations fiscales’ faute d’éléments probants ainsi que de leur demande au titre du préjudice moral au motif qu’il n’était pas justifié.

La cour d’appel, qui a confirmé le rejet des demandes au titre des avantages fiscaux, a été censurée pour violation de l’article 1382 du code civil et du principe de réparation intégrale du préjudice qui en découle.

Moyens des parties

Les sous-acquéreurs sollicitent une indemnisation, outre le remboursement des appels de fonds déjà réglés aux différents prêteurs, au titre :

— de la perte des avantages fiscaux en soulignant que la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel, lequel s’est fondé sur l’annulation des ventes pour rejeter cette demande, en énonçant ' alors que l’annulation des ventes n’excluait pas que la faute du notaire ait pu causer des préjudices de perte des avantages fiscaux invoqués par les sous-acquéreurs '.

— de la perte de placement des fonds propres pour ceux des sous-acquéreurs qui ont financé leur investissement sans avoir recours à un emprunt ;

— des frais de gestion 'loueur en meublé non professionnel’ que les sous acquéreurs ont supporté.

La SCP Pantou [P] et la société MMA Iard concluent au rejet des demandes portant sur :

— la perte des avantages fiscaux, au motif que ceux-ci étaient liés à la réalisation de ventes qui ont été annulées ;

— la perte de placement des fonds propres et de rentabilité des appels de fonds versés, au motif que ces demandes n’ont pas été présentées devant le tribunal et qu’elles sont totalement infondées ;

— les frais de gestion, l’attestation du cabinet Delehaye n’étant pas probante.

Appréciation de la cour

Il convient à titre préalable d’apporter la précision suivante.

Le tribunal a alloué aux sous-acquéreurs les sommes suivantes :

* aux époux [L], la somme de 154 000 euros,

*aux époux [T], la somme de 322 000 euros,

*aux époux [I], la somme de 157 000 euros,

*à M. [R], la somme de 162 000 euros,

*aux époux [TE], la somme de 318 000 euros,

*aux époux [CA], la somme de 158 000 euros,

*aux époux [DF], la somme de 159 000 euros,

*aux époux [XV], la somme de 185 000 euros,

*aux époux [TU], la somme de 359 000 euros,

*aux époux [FL] la somme de 166 000 euros.

Ces sommes ont été accordées dans un paragraphe intitulé ' Sur la demande relative aux appels de fonds'.

Dans les motifs du jugement, il est indiqué, s’agissant des demandes au titre de la perte des incitations fiscales, que ' L’étude notariale réplique à juste titre qu’aucune pièce n’est produite par les demandeurs au soutien de leurs demandes '. Il faut en déduire que le tribunal a entendu rejeter cette demande.

Par ailleurs, s’agissant de la demande au titre du préjudice moral, il est indiqué tant dans la motivation de la décision que dans le dispositif que cette demande est rejetée.

La cour constate que les sommes allouées par le tribunal, telles qu’elles sont rappelées ci-dessus, correspondent très exactement aux demandes récapitulées dans un tableau produit par les sous-acquéreurs devant le tribunal et versé aux débats devant cette cour. Or, il résulte de ce tableau récapitulatif ( pièce 14 des sous-acquéreurs ) que les sommes allouées correspondent aux postes de préjudice suivants :

— appels de fonds réglés

— frais de gestion dédiés,

— réduction fiscale 25% perdue

— manque à gagner fonds propres engagés

— préjudice moral

Ainsi à titre d’exemple, s’agissant des époux [L] auxquels le tribunal a alloué une indemnité de 154 000 euros, le tableau indique :

— appels de fonds réglés : 116 654 euros

— frais de gestion dédiés : 2 290 euros

— réduction fiscale 25% perdue : 24 384 euros

— manque à gagner fonds propres engagés : 0

— préjudice moral : 10 000 euros

Total 154 000 euros.

Ainsi, à la faveur d’une contradiction entre les motifs de la décision et son dispositif, il convient de constater que le tribunal a en réalité accordé des sommes au titre de la perte des avantages fiscaux et du préjudice moral.

Sur la demande au titre des avantages fiscaux perdus

C’est en vain que l’étude notariale réaffirme que la demande à ce titre doit être rejetée en raison de l’annulation des ventes, la Cour de cassation ayant explicitement censuré cette motivation retenue par la cour d’appel.

Il n’est pas contesté que les ventes annulées devaient procurer aux sous-acquéreurs un avantage fiscal lié au dispositif dit ' Censi-Bouvard '.

Avec l’annulation des ventes, dont il n’est plus contesté qu’elle est directement liée à une faute du notaire qui a reçu ces actes, les sous-acquéreurs ont perdu une chance de bénéficier de ce dispositif.

L’avantage fiscal était conditionné à la location effective des appartements ou chambres acquis au sein de l’EHPAD.

Compte tenu des aléas liés à l’occupation du bien, à la pérennité de l’exploitant de l’EHPAD, cette perte de chance ne saurait être supérieure à 70 %.

La SCP notariale et la société MMA ne critiquent pas sérieusement le mode de calcul de cet avantage tel que proposé par les sous-acquéreurs, de telle sorte que la cour retiendra ledit mode de calcul.

La perte de rendement des fonds placés, les frais de gestion et le préjudice moral

La SCP notariale et la société MMA concluent au rejet de ces demandes sans réellement motiver leur position, en affirmant seulement qu’elles sont infondées.

Au vu des justificatifs produits, il sera fait droit aux demandes des sous-acquéreurs sur ces deux points.

Le préjudice moral est incontestable, lié au retentissement sur la vie quotidienne des tracas et du stress provoqués par la procédure judiciaire. Il sera équitablement indemnisé à hauteur de la somme de 2 000 euros.

Les indemnisations seront donc allouées aux sous-acquéreurs sur les bases suivantes :

— remboursement des appels de fonds déjà versés : les sommes allouées sont celles qui ont été fixées par le tribunal et qui n’ont fait l’objet d’aucune contestation,

— indemnisation au titre du manque à gagner pour les fonds propres engagés : actualisation, sur la base du calcul proposé par les sous-acquéreurs et non critiqué,

— frais de gestion : sommes allouées par le tribunal plus les sommes payées après 2020, selon les chiffres apportés par les sous-acquéreurs, non sérieusement contestés et justifiés par des pièces probantes,

— perte des avantages fiscaux : la cour retient le calcul proposé par les sous-acquéreurs dans leurs conclusions en y appliquant une perte de chance de 70 % et non de 99%.

Les sous-acquéreurs sollicitent également que leur soient allouées les sommes qui avaient été fixées par la cour d’appel au titre de l’immobilisation des fonds ( 2% des sommes investies). Néanmoins cette demande fait double emploi avec celle faite au titre du ' manque à gagner des fonds propres engagés ' et sera donc rejetée.

Les sommes allouées sont donc les suivantes :

Epoux [L]

— appels de fonds payés : 116 654 euros

— frais de gestion : 4 330 euros

— immobilisation des fonds propres : 0

— préjudice moral : 2 000 euros

— perte des avantages fiscaux : 24 883 euros (35 547 euros x 70%)

total : 147 867 euros

Epoux [T] :

— appels de fonds payés : 245 744 euros

— frais de gestion : 5 890 euros

— immobilisation des fonds propres : 2 760 euros

— préjudice moral : 2 000 euros

— perte des avantages fiscaux : 49 284 euros (70 406 x 70%)

total : 305 678 euros

Epoux [I] :

— appels de fonds payés : 119 611 euros

— frais de gestion : 5 026 euros

— immobilisation des fonds propres : 0

— préjudice moral : 2 000 euros

— perte des avantages fiscaux : 24 883 euros (35 547 euros x 70%)

total : 151 520 euros

— M. [R]

— appels de fonds payés : 123 622 euros

— frais de gestion : 4 500 euros

— immobilisation des fonds propres : 0

— préjudice moral : 2 000 euros

— perte des avantages fiscaux : 24 883 (35 547 x 70%)

total : 155 005 euros

Epoux [TE] (2 lots):

— appels de fonds payés : 245 744 euros

— immobilisation des fonds : 0

— préjudice moral : 2 000 euros

— frais de gestion : 0

— perte des avantages fiscaux : 49 284 euros (70 406 x 70%)

total : 297 028 euros

Epoux [CA] :

— appels de fonds payés : 121 590 euros

— immobilisation des fonds propres : 0

— préjudice moral : 2 000 euros

— frais de gestion : 0

— perte des avantages fiscaux : 24 883 (35 547 x 70%)

. total : 148 473 euros

Mme [DF] :

— appels de fonds payés : 119 871 euros

— frais de gestion : 3 474 euros

— immobilisation des fonds propres : 2 684 euros

— préjudice moral : 2 000 euros

— perte des avantages fiscaux : 24 883 (35 547 x 70%)

total : 152 912 euros

Epoux [XV] :

— appels de fonds payés : 123 622 euros

— frais de gestion : 4 696 euros

— immobilisation des fonds propres : 48 470

. préjudice moral : 2 000 euros

— perte des avantages fiscaux : 24 883 euros (35 547 x 70%)

. total : 203 671 euros

Epoux [TU] (2 lots)

— appels de fonds payés : 241 689 €

— frais de gestion : 5 890

— immobilisation des fonds propres : 93 623 euros

— préjudice moral : 2 000 €

— perte des avantages fiscaux : 49 284 euros (70 406 x 70%)

. total : 392 486 euros

Epoux [FL] :

— appels de fonds payés : 126 522 euros

— frais de gestion : 4 569 euros

— immobilisation des fonds : 0

— préjudice moral : 2 000 euros

— perte des avantages fiscaux : 24 883 euros (35 547 x 70%)

total : 157 974 euros.

Sur les demandes présentées par la CRCAM du Nord Est

La CRCAM du Nord Est sollicite ' l’infirmation du jugement rendu le 2 novembre 2016 en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes au titre des intérêts conventionnels et des frais ' et subsidiairement présente d’autre demandes ' … si la cour devait ordonner la nullité du contrat de vente ou la nullité du contrat de prêt …'.

L’arrêt de la cour d’appel de Paris, qui a confirmé le prononcé de la nullité des ventes aux sous-acquéreurs, au rang desquels se trouve M. [L] emprunteur auprès de la CRCAM du Nord Est, et la nullité consécutive des contrats de prêt, n’a pas été atteint par la cassation.

La présente cour ne saurait donc statuer sur conséquences de ces annulations qui ont d’ores et déjà fixées par l’arrêt de la cour d’appel.

La CRCAM du Nord Est sera déclarée irrecevable en ses demandes.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.

Néanmoins, les circonstances de l’espèce justifient de mettre la totalité des dépens, en ce compris les dépens de la procédure cassée et de la procédure devant la présente cour, à la charge de la SCP notariale et de son assureur.

En effet, si l’absence de lien de causalité caractérisé avec les préjudices invoqués conduit cette cour à confirmer le rejet des prétentions indemnitaires de la société Solea et des époux [K], la SCP notariale est condamnée à indemniser les sous-acquéreurs et doit donc être considérée comme une partie perdante.

L’équité commande de condamner la SCP notariale, in solidum avec son assureur, à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

— à la société Solea et M. et Mme [K], pris ensemble, la somme de 3 000 euros ;

— à chacun des sous-acquéreurs la somme de 1 500 euros.

En revanche, les autres demandes présentées sur ce fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, dans les limites de la saisine, par mise à disposition,

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris (RG 14/03445),

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 20 novembre 2020 (RG 16/25996),

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 28 septembre 2022, pourvoi n° G 21-10.786,

DÉCLARE recevable la demande en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2009,

DÉCLARE la CRCAM du Nord Est irrecevable en ses demandes,

DÉCLARE Mme [LV], M. [T], Mme [HG], M. et Mme [I], M. [R], M. et Mme [TE], M. et Mme [CA], Mme [J] épouse [DF] agissant en son nom propre et ès qualité d’ayant droit de M. [DF], M. et Mme [XV], M. et Mme [TU] et M. et Mme [FL] recevables en leurs demandes,

INFIRME le jugement en ce qu’il a accordé les sommes suivantes :

*aux époux [L], la somme de 154 000 euros,

*aux époux [T], la somme de 322 000 euros,

*aux époux [I], la somme de 157 000 euros,

*à M. [R], la somme de 162 000 euros,

*aux époux [TE], la somme de 318 000 euros,

*aux époux [CA], la somme de 158 000 euros,

*aux époux [DF], la somme de 159 000 euros,

*aux époux [XV], la somme de 185 000 euros,

*aux époux [TU], la somme de 359 000 euros,

*aux époux [FL] la somme de 166 000 euros ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [K] de leur demande au titre du préjudice moral,

CONDAMNE le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2009,

CONDAMNE la SCP Pantou [P] in solidum avec la société MMA Iard à verser à M. et Mme [K] la somme de 10 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

CONDAMNE la SCP Pantou [P] in solidum avec la société MMA Iard à payer les sommes suivantes :

— à M. et Mme [L] la somme de 147 867 euros,

— à M. et Mme [T] la somme de 305 678 euros,

— à M. et Mme [I] la somme de 151 520 euros,

— à M. [R] la somme de 155 005 euros,

— à M. et Mme [TE] la somme de 297 028 euros,

— à M. et Mme [CA] la somme de 148 473 euros,

— à Mme [DF] la somme de 152 912 euros,

— à M. et Mme [XV] la somme de 203 671 euros,

— à M. et Mme [TU] la somme de 392 486 euros,

— à M. et Mme [FL] la somme de 157 974 euros,

CONDAMNE la SCP Pantou [P] in solidum avec la société MMA Iard à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

— à la société Solea et M. et Mme [K], pris ensemble, la somme de 3 000 euros,

— à M. et Mme [L], M. et Mme [T], M. et Mme [I], M [R], M. et Mme [TE], M. et Mme [CA], Mme [DF], M. et Mme [XV], M. et Mme [TU], M. et Mme [FL], la somme de 1 500 euros pour chaque couple,

REJETTE les autres demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,