COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 24 novembre 2014

— FB/SP/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 13/03236

Syndicat des copropriétaires XXX / SARL CABINET Y IMMOBILIER

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance du PUY-EN-VELAY, décision attaquée en date du 11 Janvier 2013, enregistrée sous le n° 11-12-199

Arrêt rendu le LUNDI VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE QUATORZE

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. G BEYSSAC, Président

M^me Marie-Madeleine BOUSSAROQUE, Conseiller

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

En présence de :

M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires XXX

XXX

XXX

représenté par son syndic le cabinet Z

XXX

XXX

XXX

représenté et plaidant par M^e Hélène B, avocat au barreau de la HAUTE- LOIRE

XXX

APPELANT

ET :

SARL CABINET Y IMMOBILIER

XXX

XXX

représentée et plaidant par M^e BILLY de la SCP BILLY-BOISSIER-BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

Après avoir entendu à l’audience publique du 20 octobre 2014 les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, celle-ci a mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue à l’audience publique du 17 novembre 2014, indiquée par le Président, où le délibéré a été prorogé à celle de ce jour à laquelle a été lu le dispositif de l’arrêt dont la teneur suit, en application de l’article 452 du code de procédure civile :

N° 13/03236 – 2 -

Vu le jugement rendu le 11 janvier 2013 par le tribunal d’instance du Puy-en-Velay ayant :

— rejeté les moyens de nullité et d’irrecevabilité présentés par la SARL Y IMMOBILIER ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX, au Puy-en-Velay, agissant par son syndic en exercice, le cabinet Z, de l’intégralité de ses demandes ;

— débouté la SARL Y IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle ;

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX.

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence XXX, appelant, notifiées à l’intimée par voie de communication électronique le 4 septembre 2014, tendant à ce que la cour infirme la décision déférée et, statuant à nouveau :

— condamne la SARL Y IMMOBILIER à lui payer la somme de 19.992 euros en réparation de son préjudice financier et celle de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral ;

— déboute la SARL Y IMMOBILIER de ses demandes comme irrecevables et en tout cas mal fondées ;

— condamne la SARL Y IMMOBILIER à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions de la SARL Y IMMOBILIER, intimée, notifiées à l’appelant par voie de communication électronique le 12 septembre 2014, tendant à ce que la cour :

— in limine litis, la reçoive en son appel incident et dise :

— nul et pour le moins insuffisant le mandat de la SARL Z ;

— irrecevables la demande dudit syndicat ainsi que ses demandes nouvelles formulées en cause d’appel ;

— en tout état de cause :

— déboute purement et simplement le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX de l’intégralité de ses demandes ;

— confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts et le déboute de ses demandes nouvelles ;

— la reçoive en sa demande reconventionnelle et condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX à lui payer et porter :

— la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La résidence XXX, au Puy-en-Velay, comprend 20 copropriétaires.

Réunis le 7 décembre 2011 en assemblée générale ordinaire, dans les locaux de l’agence Y IMMOBILIER, les copropriétaires de la résidence XXX n’ont pas adopté :

— la résolution n° 2 sur les modalités de contrôle des comptes ;

— la résolution n° 3 sur l’approbation des comptes de l’exercice écoulé (du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011) ;

…/…

N° 13/03236 – 3 -

— la résolution n° 4 sur le quitus au syndic ;

— la résolution n° 5 sur le renouvellement du mandat, en qualité de syndic, de la SARL Y IMMOBILIER, lequel prenait fin le 13 janvier 2012.

Réunis le 22 décembre 2011 en assemblée générale, les copropriétaires de la résidence XXX ont désigné la SARL Cabinet Z en qualité de syndic pour une durée de deux années.

Par courrier recommandé du 11 janvier 2012, avec demande d’avis de réception, le Conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence XXX

— a invité la SARL Y IMMOBILIER à transmettre l’intégralité des documents en sa possession au cabinet Z ;

— a rappelé à la SARL Y IMMOBILIER qu’elle était tenue :

— dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, de remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat ;

— dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai ci-dessus mentionné, de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Faisant valoir que le cabinet Z avait pris possession le 16 janvier 2012 en l’étude de la SCP DELAY, PELLEGRIN et X, huissiers de justice associés au Puy-en-Velay, d’un carton dans lequel se trouvaient divers documents ne pouvant constituer l’ensemble des archives et que diverses anomalies avaient été constatées, le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX, « représenté par son président en exercice » et « agissant en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Z », a fait assigner la SARL Y IMMOBILIER devant le tribunal d’instance du Puy-en-Velay en paiement de la somme de 8.218,94 euros au titre de son préjudice financier et de celle de 1.500 euros au titre de son préjudice moral.

Par jugement du 11 janvier 2013, le tribunal d’instance du Puy-en-Velay a rendu la décision dont appel.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX fait tout d’abord valoir que la cour, statuant au fond, n’est pas compétente pour statuer sur la nullité alléguée de l’assignation introductive d’instance et l’irrecevabilité alléguée de sa demande pour absence de mandat valable donné par le syndicat au syndic pour ester en justice et pour insuffisance du mandat, seul le conseiller de la mise en état étant selon lui compétent à cet égard.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX fait ensuite valoir que l’assignation n’est pas nulle dès lors qu’il y est mentionné que le syndicat agissait en la personne de son syndic en exercice, que la preuve de l’existence d’un grief n’est pas rapportée, que le syndic avait bien qualité pour agir, ayant été valablement désigné comme tel par l’assemblée générale du 22 décembre 2011, et que l’autorisation lui avait été donnée par l’assemblée générale du 17 mars 2012 d’ester en justice, le vote ayant été précédé d’une explication précise.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX fait valoir que :

— la SARL Y IMMOBILIER n’avait pas créé de compte séparé, ce qui a rendu difficile le contrôle des comptes et a fait peser sur la copropriété des dépenses pour 15.482,45 euros, ce syndic ayant en effet intégré des comptes tous débiteurs de copropriétaires d’autres résidences dont il assurait la gestion ;

…/…

N° 13/03236 – 4 -

— l’état financier après répartition présentait un solde débiteur de 6.898,77 euros au 30 septembre 2011, alors que le syndic a l’obligation de maintenir les comptes positifs et ne peut faire des avances de trésorerie ;

— la SARL Y IMMOBILIER a cessé toute diligence bien avant le terme de son mandat, ce qui a mis le syndicat des copropriétaires en grande difficulté ;

— la SARL Y IMMOBILIER a commis des erreurs de gestion engageant sa responsabilité ;

— le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice financier s’élevant à la somme globale de 19.992 euros se décomposant ainsi qu’il suit :

— avances de trésorerie, fonds disponibles en banque et provisions

sur travaux : 19.044,73 euros

— contestation de dépenses : 650,43 euros

— trop-perçu d’honoraires : 296,84 euros

total : 19.992,00 euros

— il a également subi un préjudice moral, justifiant que lui soit allouée la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

La SARL Y IMMOBILIER expose, s’agissant de la procédure, que :

— la régularisation tardive de l’assignation introductive d’instance n’a pas effacé la nullité de fond qui l’affectait ;

— le cabinet Z n’a pu valablement être désigné en qualité de syndic et le mandat qui lui a été confié était insuffisant compte tenu du libellé des résolutions adoptées.

S’agissant du fond, elle expose que :

— il n’y a pas eu d’avance de deniers par le syndic, qui ne demande pas de restitution de solde ;

— il ne peut lui être reproché un manque de diligence jusqu’au 12 janvier 2012 ;

— les reproches relatifs à des dépenses non budgétées sont injustifiés et la copropriété n’a subi strictement aucun préjudice ;

— si la plainte déposée par le cabinet Z auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance du Puy-en-Velay a été classée sans suite, l’enquête diligentée lui a occasionné un préjudice du fait de sa témérité, alors que ce cabinet n’avait pas été mandaté à cette fin.

SUR CE, LA COUR

Sur la compétence de la cour statuant au fond

Le conseiller de la mise en état ne pouvant statuer que sur les exceptions de procédure et incidents relatifs à l’instance d’appel, et non ceux relatifs à la première instance, la cour est seule juge d’appel des décisions qui ont pu être prises par la juridiction du premier degré en cette matière.

…/…

N° 13/03236 – 5 -

Sur la nullité de l’assignation pour vice de forme

Aux termes de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs, si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

Il est indiqué dans l’assignation délivrée le 12 juin 2012 et mise au rôle du tribunal d’instance du Puy-en-Velay que le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX était représenté par son président en exercice et agissait en la personne de son syndic en exercice le cabinet Z.

Si la SARL Y IMMOBILIER fait exactement observer que le président ne peut valablement ester en justice au nom du syndicat, la mention selon laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX était représenté par son syndic en exercice répond à l’exigence de l’article 648 du code de procédure civile.

En tout état de cause, la SARL Y IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve que le vice qu’elle invoque, à le supposer établi, lui aurait causé un grief.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette exception de procédure.

Sur le défaut d’habilitation du cabinet Z

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires que s’il y a été autorisé par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

Tiers défendeur à l’action introduite par le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX, la SARL Y IMMOBILIER peut invoquer le défaut d’habilitation du syndic. Elle ne peut en revanche contester la régularité de la décision de l’assemblée générale autorisant ou ratifiant l’action, dès lors que cette habilitation existe, ce qui n’est pas contesté en l’espèce. Seuls les copropriétaires peuvent contester la régularité de l’autorisation donnée au syndic.

Le défaut d’habilitation du syndic en vue d’agir en justice pour le compte du syndiicat des copropriétaires constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond et non une fin de non-recevoir.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale en date du du 17 mars 2012 que Maître Hélène B, avocat au barreau du Puy-en-Velay, Conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence XXX, est intervenue au cours de cette assemblée générale et qu’elle a « [expliqué] aux copropriétaires les incohérences de la comptabilité tenue par l’ancien syndic, ainsi que la procédure judiciaire à entamer éventuellement », à la suite de quoi les copropriétaires ont adopté la résolution n° 2 ayant pour objet « [l']autorisation à donner au syndic d’ester en justice pour l’état comptable et financier de la copropriété » et ont donné l’autorisation au syndic d’ester en justice à l’unanimité en lui demandant de faire appel à Maître B pour représenter la copropriété.

Cette autorisation donnée, spéciale et suffisamment précise, exprimant sans ambiguïté la volonté d’habiliter le syndic à recourir à justice en mentionnant l’objet de la demande, satisfait aux prescriptions de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour

…/…

N° 13/03236 – 6 -

l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. C’est donc pertinemment que le jugement déféré a également rejeté cette exception de procédure en constatant que le cabinet Z justifiait d’un mandat.

Sur le fond

Aux termes de l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale peut dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, selon décision de l’assemblée prise à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant de l’article 25-1, qui fixe la durée pour laquelle la dispenser est donnée. Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic.

Il ressort des pièces versées aux débats que les copropriétaires de la résidence XXX, réunis en assemblée générale le 28 novembre 2000, ont décidé à l’unanimité de ne pas ouvrir de compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, cette dispense étant valable trois ans. Il n’est pas justifié de l’existence de décision expresse postérieure renouvelant cette dispense. L’appelant précise toutefois que la nullité du contrat de syndic n’est pas sollicitée.

Si l’existence d’un solde débiteur de 6.898,77 euros au titre de l’exercice en cours (du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011) apparaît sur l’état financier après répartition établi le 14 novembre 2011 par la SARL Y IMMOBILIER, il n’est pas établi que le syndic aurait abondé sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires pour masquer un passif réel. L’intimée ne sollicite au demeurant aucune restitution de solde.

Sur le défaut de diligence imputé par l’appelant à la SARL Y, la cour observe que :

— la facture d’eau chaude du 8 janvier 2012 pour 283,55 euros et la facture DALKIA (chauffage) du mois de novembre 2011 pour 2.063,55 euros (3.259,30 euros dont à déduire avoir de 1.195,85 euros) n’étant pas produites aux débats, la cour est dans l’impossibilité de déterminer avant quelle date elles devaient être réglées ; il n’est en tout état de cause pas établi que des intérêts de retard auraient été réclamés à la copropriété ;

— le tableau récapitulatif des salaires et avantages soumis à cotisations au titre de l’année 2011 devait être retourné à l’URSSAF d’Auvergne au plus tard le 31 janvier 2012 ; le mandat de la SARL Y IMMOBILIER a pris fin le 13 janvier 2012 ;

— le bordereau récapitulatif des cotisations dues au titre du quatrième trimestre 2011 devait être retourné à l’URSSAF d’Auvergne au plus tard le 16 janvier 2012 ; le mandat de la SARL Y IMMOBILIER a pris fin le 13 janvier 2012 ;

— si M^me C D a adressé le 20 janvier 2012 un courrier au cabinet Z pour lui faire part de ce que son salaire du mois de décembre 2011 et son 13^e mois ne lui avaient pas été réglés et qu’elle avait été en congé du 26 au 31 décembre, elle a précisé, dans une attestation établie le 10 octobre 2012, que le retard de paiement de son salaire du mois de décembre 2011 ne lui avait causé aucun préjudice financier ou moral.

Sur les erreurs de gestion imputées par l’appelant à la SARL Y IMMOBILIER, il ressort des pièces versées aux débats que la société A-SCHINDLER a transmis au mois de septembre 2012 au syndicat des copropriétaires deux chèques, d’un montant l’un et l’autre de 230,84 euros, en remboursement du coût de l’abonnement de deux lignes FRANCE TELECOM pour la période comprise entre le 16 décembre 2010

…/…

N° 13/03236 – 7 -

et le 15 octobre 2011, ces lignes n’ayant pu être utilisées au motif que les dispositifs présents sur les ascenseurs n’avaient pas été installés selon les règles de l’art et que ces lignes téléphoniques étaient des lignes en service restreint interdisant de programmer les appels vers une centrale de dépannage.

Sur la contestation des comptes et la contestation des dépenses, il ressort des pièces versées aux débats et en particulier des auditions de M. E Z et de M. G Y, auxquelles ont procédé le 18 juin 2013 et le 9 octobre 2013 les fonctionnaires de police du commissariat du Puy-en-Velay, sur instructions du parquet du Puy-en-Velay qui avait été destinataire le 26 mars 2013 d’une plainte déposée par Maître B au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence XXX, que la somme de 18.003,99 euros figurant sur l’état financier après répartition clôturée au 30 septembre 2011 comme étant le solde créditeur du précédent exercice arrêté au 30 septembre 2010 incluait pour 14.707,68 euros une somme destinée « à la régularisation du syndicat du 13 place Michelet », auquel elle a été versée le 1^er octobre 2010.

La balance générale par classe au 6 décembre 2011 établie le 14 février 2012 par la SARL Y IMMOBILIER, incluant des avances de trésorerie pour 5.623,01 euros, est en équilibre et le chèque d’un montant de 269,93 euros émis le 7 décembre 2011 par la SARL Y IMMOBILIER à l’ordre du syndicat des copropriétaires de la résidence XXX correspond au reliquat figurant sur son compte après paiement des dépenses de la copropriété.

Les éléments de calcul utilisés par le syndicat des copropriétaires appelant pour demander à l’intimé réparation d’un préjudice financier ne peuvent donc fonder une condamnation à paiement de la somme de 19.044,73 euros.

Si l’explication de la SARL Y IMMOBILIER concernant un trop-perçu d’honoraires (3.142,17 euros pour un montant voté de 3.104 euros), fondée sur l’article 5-3 du contrat de syndic prévoyant une révision annuelle en fonction de l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction, peut être retenue, force est en revanche de constater qu’aucune explication n’est fournie par l’intimée sur la réclamation du syndicat appelant concernant la somme de 650,43 euros apparaissant au grand livre à la date du 29 octobre 2010 sous la rubrique « opérations diverses ».

Dans ces conditions, il convient d’infirmer le jugement déféré et de condamner la SARL Y IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires appelant la somme de 650,43 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2012, date de l’assignation.

La plainte déposée par le Conseil du syndicat des copropriétaires ayant pour origine une pratique contestable de renouvellement tacite de la dispense d’ouverture d’un compte séparé, il ne peut être fait droit à la demande de la SARL Y IMMOBILIER en paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.

La demande en paiement de la somme de 258,67 euros (1/12^e du montant annuel des honoraires) et de celle 1.500 euros à titre de dommages-intérêts présentées par le syndicat des copropriétaires, étant fondée sur des allégations de mauvaise gestion qui ne sont pas retenues par la cour, ne peuvent être accueillies.

Les prétentions du syndicat des copropriétaires étant partiellement admises en cause appel, il sera fait application à son profit des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

…/…

N° 13/03236 – 8 -

La SARL Y IMMOBILIER devant être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, elle ne peut obtenir l’indemnisation des frais irrépétibles par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

STATUANT publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE la cour, statuant au fond, seule compétente pour statuer sur les exceptions de procédure relatives à la première instance,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les exceptions de procédure présentées par la SARL Y IMMOBILIER,

INFIRME, pour le surplus, le jugement déféré,

ET STATUANT A NOUVEAU sur les chefs infirmés,

CONDAMNE la SARL Y IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence XXX les sommes de :

—  650,43 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2012 ;

—  2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX du surplus de ses demandes,

DEBOUTE la SARL Y IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SARL Y IMMOBILIER aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. BEYSSAC, président, et par M^me PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.

le greffier le président