COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

TF

ARRET N°

DU : 29 Avril 2015

RG N° : 13/00918

CJ

Arrêt rendu le vingt neuf Avril deux mille quinze

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Marie-Paule LAFON, Première Présidente

M. Stéphane TAMALET, Président de chambre

M^me AD Q, Conseillère

lors des débats et du prononcé : M^me Carine CESCHIN, Greffière

Sur APPEL d’une décision rendue le 12 mars 2013 par le Tribunal de grande instance de U-AA (RG N° 11/01986)

A l’audience publique du 4 février 2015 M^me Q a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC

ENTRE :

M. AN T

Domaine de Barrias 63290 PUY H

Représentant : M^e Jean-Luc GAINETON, avocat au barreau de U-AA suppléé par M^e Frédéric FRANCK, avocat au barreau de U-AA

M^me AF AG épouse T

Domaine de Barrias 63290 PUY H

Représentant : M^e Lydie JOUVE-GAILLARD de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de U-AA

APPELANTS

ET :

M^me AL AK épouse B

XXX

M. AB B

XXX

INTIMÉS ayant pour représentant : M^e Jean-François CANIS de la SCP CANIS, avocat au barreau de U-AA

DÉBATS :

A l’audience publique du 4 février 2015, la Cour a mis l’affaire en délibéré au 1^er avril 2015, prorogé au 29 avril 2015 ; l’arrêt a été prononcé publiquement conformément aux dispositions de l’article 452 du code de procédure civile :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Les époux B ont acquis le 23 juin 2000 un ensemble immobilier comprenant une maison d’habitation, une dépendance, une grange, plus de 8 hectares de terrain en prés et bois, et la moitié indivise d’un chemin constituant l’ancien corps de ferme du domaine de 'Barrias’situé sur la commune de PUY-H.

Les époux T ont acquis le 18 juillet 2002 l’autre partie du domaine comprenant la maison de maître, des dépendances et des hectares de terrain.

Suite à la construction par les époux T d’une extension à usage de chaufferie en limite de propriété contre la grange de leurs voisins, des interrogations sont apparues sur la nature de certains biens, mitoyens ou privatifs, ce qui a conduit les époux B à demander une expertise en référé selon assignation du 10 novembre 2005 dont le rapport a été déposé le 22 juin 2007.

Entre temps, les époux B ont acheté une autre maison d’habitation fin 2006 et ont souhaité vendre leur propriété du 'Barrias’ sans y parvenir. Imputant la responsabilité de ces échecs réitérés à leurs voisins, ils ont engagé une action en responsabilité par assignation du 2 mai 2011.

Par jugement du 12 mars 2013, le tribunal de grande instance de U-AA, après avoir déclaré leur action recevable, a fait partiellement droit à leurs demandes en déclarant les époux T solidairement responsables de leur préjudice et en les condamnant à leur payer diverses indemnités pour un montant total de plus de 230.000 € au titre de la perte de valeur de leur maison, des frais financiers indus du fait des prêts relais nécessaires à leur nouvelle acquisition, des frais d’entretien et de taxes, des frais de création d’un chemin d’accès privatif, de leur préjudice moral, outre la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il avait également fait interdiction sous astreinte aux époux T de pénétrer sans autorisation dans leur propriété.

Les époux T ont interjeté appel par déclaration du 15 mars 2013.

M^me T a fait choix d’un avocat différent de celui de son mari par constitution du 13 juin 2013.

Quelques jours après le jugement, ils ont passé un acte de donation de leur propriété au profit de leurs quatre enfants mineurs, ce qui a donné lieu à une plainte pour organisation d’insolvabilité classée sans suite.

Les époux B ont finalement vendu leur propriété aux époux F le 22 novembre 2013 au prix de 283.000 €.

Des difficultés de voisinage étant également apparues, ces nouveaux acquéreurs ont engagé à leur tour une action en responsabilité contre les époux T devant le tribunal de grande instance de U-AA par assignation du 5 novembre 2014.

Dans ses dernières conclusions transmises par RPVA le 26 janvier 2015, M. T demande :

A titre principal :

d’ordonner un sursis à statuer jusqu’à ce que le dossier F en cours devant le tribunal de grande instance de U-AA soit définitivement jugé sur le fond ou à tout le moins sur l’exception de connexité soulevée devant le juge de la mise en état, cela par une décision ayant force définitive de chose jugée, de telle sorte que par la suite devant la cour, le cas échéant, il soit joint et évoqué avec le dossier B,

A titre subsidiaire, réformer le jugement entrepris,

— au principal, déclarer irrecevables les demandes des époux B en raison de l’autorité de chose jugée par l’arrêt de la cour de RIOM du 19 mai 2011 et les en débouter,

— subsidiairement, débouter les époux B de l’intégralité de leurs demandes comme infondées,

— en tous cas, les condamner à payer à M. T la somme de 15.000 € de dommages et intérêts et celle de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 28 janvier 2015, M^me T demande :

A titre principal :

de déclarer irrecevables les demandes des époux B et les en débouter,

A titre subsidiaire réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— dire qu’elle n’a commis aucune faute,

— dire qu’il n’existe pas de lien de causalité entre sa prétendue faute et le fait pour les époux B de ne pas vendre leur bien immobilier,

En conséquence,

— les débouter et les condamner à lui payer la somme de 15.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ainsi que la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 8 avril 2014, les époux B, appelants incidents, demandent de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il les a déboutés du préjudice né du compromis de vente avorté avec les époux P et sur les montants des préjudices qui ont été actualisés,

— condamner les époux T à leur payer les sommes suivantes :

* 147.000 € au titre de la perte de valeur de la maison,

* 131.512,83 € au titre des frais financiers,

* 24.419,96 € au titre des frais d’entretien et de taxe,

* 6.600 € pour les frais de procédure contre les époux P,

* 11.687 € pour les frais de création du chemin,

* 15.000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 29 janvier 2015, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. T et la demande de défixation de l’affaire formée par chacun des époux T.

Vu l’ordonnance de clôture du 29 janvier 2015.

La cour se réfère aux écritures des parties pour plus ample exposé du litige et de leurs moyens.

MOTIFS :

Sur la demande de sursis à statuer :

M. T allègue une connexité entre le présent litige et celui l’opposant aux époux F devant le tribunal de grande instance de U-AA au motif 'qu’il est permis de penser qu’une entente financière s’est nouée entre les différents protagonistes de cette sombre affaire en impliquant aussi les témoins de complaisance qu’elles présentent en commun et de concert. Il est également possible d’envisager que le stratagème imaginé par les époux B, étendu avec le concours des époux F, puisse être aussi élaboré que celui qui suit : Il consisterait, une fois anéantie la famille T, pour les époux F en la cession aux époux B de la propriété précédemment acquise tandis que ceux-ci appréhenderaient la propriété T qu’ils n’avaient pu acquérir précédemment, procédant ainsi à la réalisation de leur ambition de reconstituer l’ancien domaine de Barrias par la réunion des deux fonds’ (sic).

Cette argumentation pour le moins fantaisiste, sinon inquiétante et en tout cas éclairante sur la personnalité de M. T, ne peut aucunement justifier que la cour sursoit à statuer dans l’attente de l’issue d’une autre procédure qui vient juste d’être engagée et qui ne présente pas de lien de connexité, le différend avec les époux F résultant de faits postérieurs à ceux reprochés aux époux T dans le cadre de la présente procédure.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur l’irrecevabilité des demandes des époux B :

Les époux T prétendent que les époux B tentent aujourd’hui de refaire juger un point déjà tranché définitivement par l’arrêt de la cour d’appel de RIOM du 19 mai 2011 dès lors qu’ils demandaient dans le cadre de ce précédent litige l’indemnisation des interventions intempestives de M. T à l’occasion des tentatives de vendre leur bien et des allégations mensongères que les époux T propageaient auprès des candidats acquéreurs, prétention qui a été rejetée par la cour jugeant qu’ 'A défaut de démonstration, au dossier des parties, d’un préjudice corrélatif imputé à l’adversaire, il n’y a lieu à dommages et intérêts'.

Toutefois, dans le cadre de la procédure sur la mitoyenneté du mur nord de la grange, les époux B ont seulement demandé reconventionnellement des dommages et intérêts de 3.000 € pour ladite procédure qu’ils estimaient abusive en ce qu’elle n’avait pour but que de leur nuire en maintenant artificiellement entre eux un litige dissuadant des éventuels acheteurs d’acquérir. Ils n’ont par contre aucunement demandé l’indemnisation du préjudice né de l’impossibilité de vendre leur bien immobilier du fait du comportement fautif et intentionnel des époux T sur le fondement de l’article 1382 du code civil qui fait l’objet de la présente procédure.

Tel que retenu à bon droit par le premier juge, la fin de non recevoir de l’autorité de la chose jugée n’a pas lieu de s’appliquer, l’objet des deux procédures n’étant pas identique.

3) sur la responsabilité :

Les époux B soutiennent que les époux T, et plus particulièrement le mari, ont usé de pressions de toutes sortes pour dissuader les acquéreurs potentiels : menaces d’user de procédures judiciaires, interdictions d’user du bien selon leur projet, blocage du chemin, paroles agressives, positionnement de panneaux sur leur propre maison avec leur numéro de téléphone incitant les acheteurs potentiels à les contacter ce qui leur donnaient la possibilité de leur dresser un sombre tableau, souhaitant acquérir eux-même leur bien à vil prix au montant de 270.000 €.

Ils produisent à l’appui de nombreuses pièces, dont des attestations de visiteurs ou d’acquéreurs potentiels et d’agents immobiliers, qualifiées de complaisance par les époux T, un rapport de détective privé, un courrier du sénateur-maire CHARASSE, des correspondances de notaires, des procédures de gendarmerie, une clé USB support d’un film, un constat d’huissier. Ils s’estiment victimes d’un comportement paranoïaque de M. T qui élabore en défense une thèse conspirationiste totalement fantaisiste.

Les époux T répliquent point par point sur ces différentes pièces, versant de leur côté des attestations les présentant comme des personnes courtoises et censées, soucieuses seulement d’informer objectivement les visiteurs sur les procédures en cours.

M^me T relève qu’en tout état de cause, rien de précis n’est démontré à son égard.

Ils insistent sur les graves problèmes de santé de celle-ci qui a dû cesser son activité professionnelle de médecin et sur les problèmes financiers induits ne leur permettant aucunement d’acquérir la propriété voisine ni d’entretenir de mauvaises relations avec leurs voisins, ayant d’autres soucis nettement plus graves.

Ils expliquent la mévente par l’attitude mensongère et malhonnête des époux B qui n’informaient pas complètement les agents immobiliers et les acquéreurs potentiels sur les problèmes de mitoyenneté ainsi que par la surévaluation du prix par rapport à la valeur réelle du bien.

Outre la responsabilité, ils contestent vivement les divers préjudices invoqués, relevant qu’il n’est pas démontré en outre de lien de causalité.

Après examen des nombreux éléments versés aux débats, il apparaît que les époux B ont fait une large diffusion par voie de presse, internet, agences immobilières, pour parvenir à la vente de leur propriété présentée comme une demeure de charme de 200 m², grange 300 m², entièrement rénovée dont les toitures, avec de grands volumes, cheminée, four à pain, poutres apparentes, mezzanine, cuisine aménagée, XXX, bureau, très joli balcon, 8,7 hectares de terrain, un grand étang.

De début 2007 à novembre 2013, la mise à prix a varié entre 595.000 € et 345.000 € pour le bien être finalement vendu en novembre 2013 au prix de 283.000 €, étant précisé qu’il avait été acquis pour 121.959 € mais qu’il avait été depuis entièrement rénové, avec notamment réfection de certaines toitures.

Quelques mois après le début de leurs démarches, ils ont été sur le point de conclure la vente au prix de 430.000 € avec les époux P qui avaient signé un compromis le 29 juin 2007 devant être réitéré par acte authentique prévu pour le 29 août 2007, mais ces acquéreurs potentiels ont refusé au final de passer la vente devant notaires.

Selon les attestations de M^me P produites aux débats par les époux T, leur refus aurait été motivé exclusivement par l’information insuffisante donnée par les époux B sur le litige relatif à la mitoyenneté. Toutefois, ses seules dires mettant hors de cause M. T ne revêtent pas un caractère impartial suffisant dès lors que des procédures judiciaires l’ont opposée aux époux B qui ont tenté d’obtenir la vente forcée puis le paiement de la clause pénale.

Il résulte au contraire des échanges de correspondances entre notaires que l’attitude de M. T a eu un rôle déterminant dans la rupture des relations.

En effet dans son courrier du 18 août 2007, M^e CHARLES, notaire des époux P, indique : 'les divers problèmes soulevés par Monsieur T, le voisin, qui selon vos clients avaient été réglés par l’intervention d’un géomètre, sont toujours pendants devant le tribunal, et selon Monsieur T, celui-ci n’a absolument pas l’intention d’interrompre la procédure qu’il a engagée, ayant même menacé Monsieur et Madame P de l’amplifier. En effet, Monsieur T parle désormais de faire couper les débords de toit qui surplombent sa propriété et bien d’autre choses'.

Dans son courrier du 22 août 2007, il listait les problèmes soulevés de manière catégorique par M. T à ses clients :

'- pas question d’avoir de chevaux (c’est écrit dans un texte ancien), voire un chien

— pas question de créer un gîte (ouverture, tranquillité..)

— pas question d’avoir un jardin potager le long du mur mitoyen

— problème de chemin, de bornage, de mur mitoyen, de poteau électrique, d’arrivée d’eau dans la mare,

— problème de débord de toit, le tout doit être refait, quelques centimètres sont en trop, il faudra les supprimer

— problème de végétation (des ronces) contre le mur de la grange, pas question de l’enlever comme ça, il faudrait envoyer une lettre recommandée avec AR en précisant le jour et l’heure et attendre l’accord car rien ne doit dépasser de 30 cm sur son terrain,

— de nombreux procès sont en cours (dossier de 5 cm d’épaisseur)

ex : le futur vendeur avait débauché les ouvriers qui lui faisaient un cabanon, procès, demande des indemnités de retard'.

Au vu de ces objections, il a poursuivi ainsi qu’il suit ;'Vous comprendrez dans ces conditions que Monsieur et Madame P aient peur de voir leur projet d’aménagement tomber à l’eau ou d’être en perpétuel conflit avec Monsieur T leur voisin, et que dans ces conditions et faute d’avoir vraiment été informés de ces graves problèmes, ils n’entendent pas donner suite à leur acquisition.

En effet, ceux-ci ne peuvent se permettre d’engager des sommes aussi importantes sans avoir la certitude de pouvoir exercer leur activité professionnelle sans contrainte, ce qui ne semble pas être du goût de Monsieur T'.

Le procès-verbal de difficultés du 15 octobre 2007 établi par M^e VAURE, avec la participation de M^e CHARLES, reprend expressément ledit courrier ainsi que celui de l’entreprise TTB du 20 septembre 2007, chargée en 2005 de la réalisation des travaux de réfection de la toiture de la grange, qui indique que 'les travaux de réfection de la toiture de la grange de M. B ont été réalisés selon les règles de l’art et à l’identique du toit existant. Il n’y a eu ni modification, ni agrandissement du toit d’origine. Je ne comprends pas pourquoi Monsieur T nous ait laissé passer dans sa propriété pour réaliser les débords de toit de la grange de Monsieur B et qu’il prétend maintenant que la toiture déborde dans sa propriété'.

Cet acte a été signé par M^me P, tant en son nom propre qu’au nom de son mari, laquelle a déclaré ne pas donner suite au compromis qui ne faisait état d’aucun contentieux entre le vendeur et ses voisins ni dans les discussions préliminaires. Ce contentieux n’étant pas terminé, elle estime avec son époux, que leur consentement a été vicié, d’autant plus que les problèmes juridiques, objets du contentieux, portent sur des droits réels.

Même si cela n’a pas été mentionné dans le compromis, il est constant que lors de la passation de cet acte, les époux P ont été informés de l’existence de la procédure de référé, laquelle s’est achevée le 22 juin 2007 par le dépôt du rapport d’expertise qui a été commenté puis remis aux époux P.

Le premier juge en a déduit à juste titre qu’au jour du compromis, il n’existait plus de procédure en cours, l’assignation au fond délivrée à l’initiative des époux T étant intervenue un an après, le 24 juin 2008, soit à l’époque où M. T avait fait une offre orale d’achat de 270.000 € par l’intermédiaire de M. L, refusée par les époux B.

Il est édifiant de constater que M. T conteste à présent sur plusieurs S de conclusions cette offre qu’il a néanmoins reconnue sans ambiguïté devant les gendarmes dans son audition du 27 mars 2009.

L’issue des procédures engagées tardivement par les époux B contre les époux P n’ayant pas donné lieu à un débat au fond, il ne peut être affirmé que ces derniers auraient été contraints judiciairement de passer la vente, l’interrogation sur une information pré-contractuelle suffisamment précise et complète de la part des vendeurs sur les risques futurs d’une nouvelle procédure subsistant. Mais, il n’en demeure pas moins que les multiples griefs allégués par M. T, dénotant de sa part un caractère vindicatif manifeste, ne pouvaient que dissuader des acquéreurs potentiels de vivre auprès d’un tel voisin, alors que l’intérêt même de l’acquisition était d’être au calme à la campagne.

Par la suite, la réitération de ce comportement inquiétant de M. T décourageant d’éventuels acquéreurs a été attesté par divers témoins, à savoir :

— les époux S lors de leur visite du 25 mai 2008, à une époque où il n’y avait pas de procès en cours, qui ont décrit l’intervention intempestive de M. T leur ayant déclaré 'elle ne peut pas vendre, nous sommes en procès, même deux procès,' les engageant fortement à prendre contact avec lui afin d’en parler, et ayant bloqué le chemin d’accès commun aux deux propriétés par un trafic noir mis en travers, concluant qu’ils ne disent pas qu’ils auraient fait l’acquisition de cet immeuble, mais que l’intervention intempestive du voisin les a totalement dissuadés,

— les époux E et les époux X, lors de leur visite du 14 juin 2008, qui ont relaté également les manoeuvres de M. T, porteur d’une cisaille, bloquant le chemin avec un escabeau et une tronçonneuse, avec une attitude menaçante, bousculant M. C, père de M^me B, évoquant les procès en cours entre les voisins,

— M. G et sa compagne M^me Y, ont témoigné également des incidents de cette visite. Les époux T critiquent l’objectivité de leurs déclarations au motif que le père de M^me B était l’ancien patron de M. G. Il n’en demeure pas moins que leur témoignage va dans le même sens que celui des époux E et X avec lesquels ils n’avaient aucun lien,

— M. D et M^me I qui ont signé un compromis le 12 janvier 2010 au prix de 335.000 € net vendeur, sous condition suspensive de l’octroi d’un prêt de 350.000 € sur 25 ans et se sont rétractés dans le délai légal de 7 jours. M. T conteste l’objectivité de leurs dires au motif qu’ils n’auraient pas eu la capacité financière nécessaire. Quoiqu’il en soit, il ne conteste pas les avoir rencontrés lors de leur visite sur la propriété le 17 janvier 2010 et ne démontre pas en tout état de cause que leur témoignage serait de complaisance, l’attestation produite pas sa propre mère ne présentant pas le caractère d’impartialité nécessaire,

— M. M, gendarme à la retraite, qui ne peut à priori être soupçonné de faux témoignage, a déclaré, lors de sa visite du 12 mars 2010, que M. T était venu se présenter à lui et de suite lui avait déclaré :'Vous savez que je suis en procédure avec Mr B, plusieurs litiges nous opposant sont en cours, et ceci depuis 4 ans, alors je dois en avertir tous éventuels acheteurs que les problèmes continurons'. Sur les panneaux apposés sur son mur d’habitation, M. T lui a déclaré 'oui, je mets en vente, mais à des prix de 16^e à PARIS ou ST TROPEZ. En fait je ne veux pas vendre mais désire devenir propriétaire de l’ensemble B bien que le prix de vente soit tombé à 380.000 €, il est encore trop cher'. Ce témoin, comme d’autres, a constaté que le chemin commun était obstrué par un fil de fer, des piquets, un barrage de branches au sol. M. T lui a déclaré 'vouloir devenir le seul propriétaire de l’ensemble, comme avant que les B soient héritiers',

— les époux Z qui ont fait une offre le 27 mars 2010 au prix de 270.000 € sous conditions d’un bornage et de la création d’un chemin afin de résoudre le problème d’accessibilité de la propriété par le chemin en indivision, aux frais du vendeur, offre qui a été rétractée au motif suivant : 'Il est hors de question que je mette en jeu la vie de mon fils de dix ans et de ma femme face à un individu complètement mégalomane, égocentrique aux réactions totalement imprévisibles'. M. T met en doute l’impartialité de M. Z qui serait ami avec les époux B sans que cela ne soit démontré et qui travaille à l’agence immobilière TRANSAC-AI de Thiers ainsi que le caractère sérieux de l’offre qui n’a d’ailleurs pas été acceptée par les vendeurs. Quelque soit la qualité de M. Z, force est de constater que ses propos vont dans le même sens que les autres témoignages et il n’est aucunement démontré que ses propos seraient mensongers,

— M. W et M^me N,

— M. F, nouvel acquéreur, dont l’attestation du 24 octobre 2014 confirme les problèmes de personnalité de M. T.

Les agents immobiliers ont également témoigné de la difficulté de vendre la propriété du fait des agissements de M. T : M. L, M. J (en 2008, avant l’affaire LEE, agence du Golf à Puy H), M. V , M^me AP-AQ, M. R (AH AI), M. A, M^me O.

Cette dernière a notamment envoyé un courrier aux époux B le 4 mars 2009, les informant que ses clients hollandais, Mr et M^me K, qui étaient très intéressés par l’achat de leur propriété en vue de créer un parc de vacances avec 10 chalets en bois et un petit camping, avaient décidé de ne pas procéder à l’achat, une des raisons principales étant les problèmes rencontrés avec leur voisin, M. T. Elle leur indiquait également que celui-ci lui avait téléphoné pour l’informer des suivantes :

'1. Qu’il n’est pas du tout d’accord avec le projet de mes clients ont prévu, lequel a été déposé à la mairie de Puy H, sous la forme d’une demande de certificat d’urbanisme B

2. Ce qu’il fera tout en son pouvoir pour entraver l’exécution du projet.

3. Qu’il va engager une procédure civile contre les nouveaux propriétaires, s’ils décident de progresser dans l’achat de la maison et du projet'.

Cette attitude a été confirmée par une attestation du client hollandais produite devant la cour.

Il résulte par ailleurs de ces divers témoignages et des photographies produites que dans le cadre de ces manoeuvres d’entrave à la vente, des pancartes avaient été apposées sur la maison des époux T mentionnant des prix de vente fantaisistes, avec le numéro de téléphone de M. T, qui n’avaient en fait pour seul objectif que de susciter des appels de la part des visiteurs de la propriété B afin de leur donner sa version toute particulière sur les problèmes de mitoyenneté, lesquels n’auraient dû présenter en fait qu’un caractère de gravité relativement mineur pour des personnes sensées.

Le chemin commun faisait également l’objet d’obstructions systématiques, à tel point que les époux B ont dû créer un autre chemin d’accès.

Pour contrer ces divers éléments à charge, M. T affirme être victime de stratagèmes malicieux de la part des époux B qui ont cherché à le piéger à plusieurs reprises et ont fait appel à des témoignages de complaisance, thèse qui n’emporte pas la conviction de la cour au regard du nombre de personnes impliquées et de la durée pour parvenir à la vente de cette propriété, pas plus que la complicité invoquée entre les époux B et les nouveaux acquéreurs F.

Si le prix réclamé a pu ne pas être nécessairement adapté au marché, il n’en demeure pas moins que les époux P comptaient bien initialement acheter au prix de 430.000 € en 2007, à une époque où il n’y avait pas encore de crise immobilière.

Quelqu’ait été le mobile de M. T, rachat de la propriété des époux B au prix de l’offre orale de 270.000 €, ou souhait de ne pas avoir de voisins pour rester tranquille, force est de constater qu’il est amplement démontré qu’il a tout mis en oeuvre pour entraver les projets de vente.

Si le rôle de son épouse a été moindre, il est cependant établi qu’elle a sciemment soutenu son mari et est allée dans son sens ainsi que cela ressort de l’apposition des pancartes sur leur maison et de l’audition de M^me Y devant les gendarmes qui a déclaré : 'La voisine qui habite juste à côté dont je ne connais pas le nom nous a pris pour des éventuels acheteurs de la maison de M. et M^me B et nous a relaté des propos afin de faire en sorte que personne ne veuille acheter la maison. Par exemple, la voisine me dit : 'Il a des procès en cours avec M et M^me B qui sont loin d’être terminés. A cause d’une histoire de toiture et de mitoyenneté'….Je pense que ces deux personnes qui se trouvent être les voisins de M et M^me B font exprès d’aborder les gens afin de casser la vente'.

Il convient par suite de confirmer le jugement qui a retenu l’entière responsabilité des époux T, sauf à préciser qu’elle est de nature in solidum et non pas solidaire.

Sur les préjudices des époux B :

1) Perte de valeur de la propriété :

Les époux B demandent de ce chef une indemnisation à hauteur de la somme de 147.000 € qui correspond à la différence entre le prix du compromis conclu avec les époux P de 430.000 € et le prix d’achat par les époux F de 283.000 €, ce que contestent les appelants au motif que l’échec du compromis ne leur est pas imputable.

Toutefois, ainsi qu’exposé plus avant, il résulte des courriers du notaire des époux P que le comportement de M. T, a été déterminant dans la décision de ces acquéreurs de ne pas conclure la vente par acte authentique.

Il sera donc retenu à titre d’indemnisation de ce préjudice la somme de 147.000 €.

2) frais d’entretien et taxes :

Les époux B demandent de ce chef une indemnisation à hauteur de la somme de 24.419,96 € correspondant au coût de possession de la maison lié à l’impossibilité de vendre la maison pendant six ans produisant à l’appui une étude comptable du cabinet SEGECO effectuée de manière non contradictoire mais soumise aux débats des parties adverses, et complétée de diverses pièces justificatives.

Les époux T contestent tant le principe que le quantum de cette demande.

Après déduction du prorata des taxes foncières et d’habitation 2007 retenues pour un montant de 670,33 € correspondant aux quatre derniers mois de cette année, le total de ces dépenses s’élève à la somme de 23.079,29 €.

Il convient de constater que la durée de ces frais aurait pu être réduite si les époux B avaient baissé plus tôt leurs exigences financières. Il n’en demeure pas moins que l’attitude de leurs voisins a bien contribué au retard de cette vente.

L’indemnisation interviendra en conséquence sur la base d’une perte de chance estimée à 60 %, soit une somme arrondie à 13.850 €.

3) frais financiers :

Depuis l’échec de la vente aux époux P, les époux B ont dû également continuer de supporter des charges supplémentaires de prêts relais évalués par le cabinet d’expertise comptable SEGECO à 131.512,83 €

Tout comme pour les frais d’entretien et taxes, l’indemnisation interviendra pour les mêmes raisons sur la base d’une perte de chance de 60 %, soit une somme arrondie à 78.900 €.

4) Frais de procédure époux P :

Le tribunal a écarté à bon droit cette prétention formée à hauteur de la somme de 6.600 €, l’expiration des délais de procédures qui n’a pas permis à celles-ci d’aboutir ne relevant pas de la responsabilité des époux T.

XXX

Ces frais ont été exposés du fait de l’obstruction systématique par M. T du chemin commun.

Le premier juge a donc retenu à juste titre une indemnité de 11.687 € au vu des justificatifs produits.

6) préjudice moral

Les époux B demandent de ce chef une indemnité de 15.000 €.

La réalité de ce préjudice est avérée, leur vie s’étant trouvée bouleversée par les agissements aberrants de M. T soutenu par son épouse.

Ledit préjudice s’étant prolongé du fait de l’appel, il convient de l’indemniser à hauteur de la somme de 10.000 €.

Sur les demandes des époux T :

Les époux T succombant en leur appel, leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et article 700 du code de procédure civile ne peuvent qu’être rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Déboute M. T de sa demande de sursis à statuer ;

Déclare les demandes des époux B recevables ;

Confirme le jugement sur la responsabilité des époux T sauf à la retenir à titre in solidum ;

Le réforme sur le quantum ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum M. AN T et M^me AF AG épouse T à payer aux époux AB B – AJ AK la somme de 261.437 € de dommages et intérêts décomposée ainsi qu’il suit :

—  147.000 € : perte de valeur de la propriété

—  13.850 € : frais d’entretien et taxes

—  78.900 € : frais financiers

—  11.687 € : frais de création d’un chemin

—  10.000 € : préjudice moral

Déboute les époux B de leurs autres demandes ;

Déboute les époux T de leurs demandes ;

Condamne in solidum les époux T à payer aux époux B la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;

Condamne in solidum les époux T aux entiers dépens.

La greffière, La présidente,

C. Ceschin Marie-Paule Lafon