ARRET N°355

R.G : 12/00353

Y

N

C/

X

SARL CABINET DE CONSEIL D J

SA CREDIT FONCIER DE FRANCE

SA AXA FRANCE VIE

SCI LA A D AULNES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 19 JUILLET 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/00353

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 11 janvier 2012 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTS :

Monsieur Q Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame M N épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant la SCP TAPON Eric MICHOT Yann, avocat au barreau de POITIERS,

ayant pour avocat plaidant M^e GHINSBERG de la SCP ADAMAS Affaires Générales, avocats au barreau de LYON

INTIMES :

Monsieur S X

XXX

XXX

SARL CABINET DE CONSEIL D J représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant la SCP MUSEREAU Francois MAZAUDON Bruno PROVOST-CUIF Step hanie, avocat au barreau de POITIERS,

ayant pour avocat plaidant la SELARL REBOTIER-ROSSI ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

SA CREDIT FONCIER DE FRANCE

XXX

XXX

ayant pour avocat M^e Didier COURET de la SCP D’AVOCATS COURET BURGERES, avocat au barreau de POITIERS

SA AXA FRANCE VIE

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant la SCP MENEGAIRE LOUBEYRE FAUCONNEAU, avocat au barreau de POITIERS,

ayant pour avocat plaidant M^e Emmanuelle MENARD, avocat au barreau de BORDEAUX

SCI LA A D AULNES représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège

XXX

XXX

ayant pour avocat la SELARL GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Mai 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Colette MARTIN-PIGALLE, Président

Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller

Madame Isabelle CHASSARD, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Pascale BERNARD,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Isabelle CHASSARD, Conseiller en remplacement du Président légitimement empêché et par M^me Pascale BERNARD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Après avoir pris connaissance de la plaquette d’D J et d’une étude personnalisée des époux Y établie le 11/09/2007 par Monsieur X, commercial de la société Cabinet de conseil D J ( société D J) , M et M^me Y ont signé le 21/09/2007, un contrat préliminaire de vente avec le promoteur immobilier, la SCI La Vallée d’Aulnes, représenté par M et M^me Z..

Un dossier de prêt immobilier a été émis par le Crédit Foncier le 12/10/2007 pour un montant de 200.029,00 euros, couvrant l’intégralité du prix d’acquisition du bien.

Suite à une demande d’admission 'INVESTISSEURS ASSURANCE DECES’ un contrat n° 4977 a été signé avec AXA France VIE et une attestation d’assurance ( contrat n°4977) leur a été remise.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été établi par Maître JONOUX, Notaire à Niort le 07/01/2008 et signé par les époux Y en vertu d’une procuration.

M et M^me Y ont ensuite signé un contrat ' LOCATIO’ lequel a été conclu la société DAGIMO le 05/08/2008 et contenant différentes garanties 'SADA ASSURANCES ' LOYERS IMPAYES ' LOCATIO’ et ont également signé un mandat de gérance n° 83867 avec la société DAGIMO.

Le bien immobilier fut livré le 04 mars 2008, sans remise des clés, et avec l’assistance de l’EURL E laquelle a dressé une liste de réserves faisant état du manque de matériels de menuiserie, de sanitaires et d’électricité ainsi que de l’absence de réalisation à 100% de la peinture, du carrelage et du nettoyage (documents vente : pièces n° 1-4 et 1-5).

A la suite de la notification de ces réserves, la SCI LA A D’AULNES indiquait à M. et M^me Y que l’entreprise mandatée pour effectuer les travaux étant défaillante, la levée des réserves était reportée au plus tard à la fin du mois d’août 2008 (documents vente : pièce n° 1-6), le courrier précisant que ' compte tenu de cette situation inopinée nous nous engageons à étendre votre package intérêts intercalaires ( normalement de 12 mois maximum à compter de l’acte notaire) pendant cette phase de levée de réserves’ .

Le 10 octobre 2008, un nouveau procès-verbal de livraison était signé et mentionnait la liste des réserves levées à ce jour (documents vente : pièce n° 1-7 des appelants) et proposant la remise des clés.

La levée de ces dernières n’étant pas complète, le cabinet D J informe les acquéreurs le 10 février 2009 que l’achèvement des travaux est à nouveau reporté à la fin du mois de février 2009 faute de raccordement au réseau EDF'(documents vente : pièce n° 1-8).

Ce n’est donc que le 13 mars 2009 qu’un procès-verbal rectificatif est finalement régularisé suite au raccordement effectif du bien de M et M^me Y au réseau électrique (documents vente : pièce n° 1-9), étant précisé que la SCI LA A D’AULNES considère que la responsabilité incombe au fournisseur d’énergie dont le comportement est qualifiée par elle de force majeure.

Le consuel EDF était transmis le 07/04/2009.

M et M^me Y ont adressé à la SCI LA VALLE D’AULNES une lettre recommandée le 02/06/2009 faisant valoir le non respect du délai de livraison prévu en 2008, de nombreux défauts et malfaçons, l’absence d’achèvement des travaux, la surélévation des loyers à percevoir erroné et surrévalué selon eux ( différence de 240 €) et le non paiement des intérêts intercalaires promis, lui reprochant l’absence d’informations sur la situation.

M et M^me Y ont également adressé une lettre recommandée au Cabinet D J le 03/06/2009 ( pièce1-16) lui reprochant :

— la surévaluation du loyer pouvant être attendu

— l’impossibilité de mettre le programme en location compte tenu des difficultés rencontrées

— l’absence d’informations suffisantes sur les deux versions applicables de la loi H, ayant été conduits à souscrire le système LOI H RECENTRE moins favorable fiscalement

— le prix payé au dessus du marché

C’est dans ces conditions qu’estimant avoir été trompés à l’occasion d’une opération patrimoniale et de défiscalisation concernant un bien immobilier situé à XXX en Charente Maritime au sein de la résidence La Vallée d’Aulnes, Monsieur et Madame Q Y ont saisi le Tribunal, sur le fondement des articles 1116 et 1382 du Code Civil, L 111-1 et suivants du Code de la consommation et L 341-12-4° du Code monétaire et financier

M et M^me Y ont produit le justificatif de la publication aux hypothèques de la Rochelle le 02/12/2010 Volume 2010 P N°9029 de l’assignation devant le premier juge délivrée le 28/10/2010 à la SCI La Vallée d’Aulnes.

Le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE, par décision du 11/01/2012, a statué comme suit :

' DÉBOUTE les époux Y de l’intégralité de leurs demandes ;

Les CONDAMNE à payer à la Vallée d’Aulnes, la société D J, le CREDIT FONCIER DE FRANCE et la compagnie d’assurance AXA FRANCE VIE la somme de X 000 € à chacun d’eux, au titre des frais irrépétibles;

DÉBOUTE la société GPA de sa demande au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNE les époux Y aux dépens et AUTORISE Maître K L , la SELARL GARDACH et Maître DIGOUT à recouvrer ceux dont ils auront fait l’avance sans avoir reçu. provision.'

Le premier juge a notamment retenu que :

— il ne résulte pas des pièces versées aux débats et notamment la plaquette d’D J et l’étude personnalisée établie par S X et ne constituant pas un document contractuel, pièces ayant précédé la signature du contrat de réservation puis du contrat de vente la preuve d’un dol

— les allégations de M et M^me Y ne sont étayées par aucune pièce

— la SCI VALLE D’AULNES s’est simplement engagée à livrer un appartement à usage d’habitation conforme à la notice descriptive

— la simulation fiscale et l’indication d’une valeur locative de 690 € n’a pas valeur contractuelle

— l’appréciation de la rentabilité économique d’une opération immobilière ne constitue pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement

— l’erreur sur un motif du contrat extérieur à l’objet de celui-ci n’est pas une cause de nullité de la convention quand bien même ce motif aurait été déterminant à moins qu’une stipulation expresse l’ait fait entré dans le champ contractuel en l’érigeant en condition du contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque l’opération de défiscalisation n’a pas été érigée en condition du contrat de vente

— la preuve n’est pas apportée de ce que des caractéristiques de l’immeuble auraient été volontairement occultées

— s’agissant de l’application des articles L 121-1 et suivants du code d ela consommation, ces règles ne sont pas applicables en l’espèce, l’étude fiscale personnalisée n’établissant pas qu’il y ait eu démarchage à domicile étant observé en sus que les dispositions du code de la construction et de l’habitation ont été respectées, les époux Y ayant pu bénéficier du délai de rétractation, ce qu’ils n’ont pas fait.

LA COUR:

Vu l’appel interjeté le 31/01/2012 par M et M^me Y

Vu les dernières conclusions du 22/04/2013 de M et M^me Y présentant les prétentions suivantes :

' Dire l’appel diligenté par les époux Y régulier en la forme et justifié au fond.

Y faisant droit, réformer le jugement n°10/01834 du Tribunal de Grande Instance de La ROCHELLE du 11 janvier 2012 et statuant à nouveau,

Vu les articles 1116, 1131 et 1382 du Code civil,

Vu les articles L 111-1, L120-1, L120-2, L121-21 et suivants, R121-3 et suivants, L 312-12 et suivants du Code de la Consommation

Vu les articles L 271-1, R 261-30 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article L 341-12-4° du Code monétaire et financier,

Constatant l’existence d’un dol manifeste, d’une absence de cause, d’un manquement au devoir d’information et de conseil, ainsi que d’un non respect des dispositions impératives du Code de la consommation et du Code de la construction et de l’habitation, ayant entaché la formation du contrat de réservation et du contrat de vente immobilière

'> Prononcer la nullité de l’acte de vente conclu entre la SCI La Vallée d’Aulnes et Monsieur et Madame Q Y ayant pour objet l’acquisition d’un bien répondant à la désignation suivante :

(…)

'> Condamner en conséquence la SCI La Vallée d’Aulnes à rembourser à Monsieur et Madame Y le prix de vente dudit immeuble, soit la somme de 192.629,00 € ;

'> Dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

'> Dire que M. et M^me Y ne devront restituer les biens immobiliers en cause qu’après le règlement des sommes mises à la charge de la SCI La Vallée d’Aulnes, le Cabinet de Conseil D J, Monsieur S X et le CREDIT FONCIER de France,

'> Dire et juger que les loyers ainsi que les indemnités de carence locative perçus resteront au bénéfice des concluants de même que l’avantage fiscal dont ils auraient jouis, à titre de dommage et intérêts complémentaires.

'- > Dire que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l’encontre de la SCI La Vallée d’Aulnes, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, seule interviendra la réduction du prix de l’immeuble ci-dessus considéré à hauteur de son prix de marché à l’époque de la survenance de cet événement.

Constatant qu’ont participé ou profité du dol ou encore ont failli à leur devoir de renseignement le promoteur, les mandataires commerciaux et le prêteur, et qu’en tout état de cause, leurs agissements ont causé un préjudice aux acquéreurs,

'> Condamner in solidum la SCI La Vallée d’Aulnes, le Cabinet de Conseil D J, Monsieur S X et le CREDIT FONCIER de France à payer à Monsieur et Madame Y la somme provisoirement arrêtée au 30 avril 2012 à 58.106,70 € à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire.

'> Dire qu’à ce montant s’ajoutera, sur présentation de justificatifs, l’ensemble des frais et des manques à gagner supportés par l’acquéreur en raison de l’opération immobilière, et ce, jusqu’à l’exécution des condamnations.

'> Ces frais comprennent notamment : les intérêts versés au titre du contrat de prêt, les primes du contrat d’assurance lié au prêt, les frais de gestion immobilière (honoraires de gestion du bien, charges de copropriété, primes du contrat d’assurance de loyers), ou encore le montant de la taxe foncière, et d’une manière générale tous accessoires qui seraient réclamés à l’occasion de la présente instance.

'> Quant aux manques à gagner ils incluent le montant du dégrèvement d’impôt qui n’a pu être obtenu, l’absence de versement lié à la vacance locative ou au non paiement des loyers. Dire que s’y ajouteront également les sommes qui seraient reprises par l’administration fiscale du fait de l’annulation de la vente.

'> De même encore, le préjudice moral se chiffrant à 2.000,00 € par année écoulée depuis le jour de signature de l’acte de vente, devra être actualisé au jour de l’exécution des condamnations.

'> Dire que les sommes allouées à Monsieur et Madame Y à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

'> Ordonner la nullité ou à tout le moins la résolution du contrat de prêt « Foncier Génération I » n° 50602638/1725805/0 consenti le 12 octobre 2007 par le Crédit Foncier de France pour un montant de 200.029,00 €.

Dire que de la restitution subséquente du capital mis à leur disposition et restant à rembourser, sera déduit l’ensemble des sommes par lui versées comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés et autres frais liés au contrat de prêt ; à moins que M. et M^me Y aient pu en obtenir le paiement intégral au titre des dommages et intérêts.

'> Ordonner la résiliation des contrats d’assurances n°4.977 et 8.177 (ou du seul contrat n°4.977 si seul ce contrat a été souscrit) affectés au prêt résolu et souscrits auprès de la Compagnie AXA France VIE garantissant le prêt « Foncier Génération I » n° 50602638/1725805/0.

Dire que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l’encontre de la SCI La Vallée d’Aulnes, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, à la résolution du contrat de prêt et à la résiliation du contrat d’assurance se substitueront des dommages et intérêts complémentaires à la charge in solidum du Cabinet de Conseil D J, de Monsieur S X et du CREDIT FONCIER de France d’un montant égal à la différence entre le prix réellement payé et la valeur de l’immeuble à son prix de marché à l’époque de la survenance de la procédure collective.

Rejeter toutes demandes fins et conclusions contraires, et infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. et M^me Y à verser 1.000,00 € à la SCI A D’AULNES, aux sociétés D J, CREDIT FONCIER DE France et la Compagnie AXA France VIE au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner in solidum la SCI La Vallée d’Aulnes, le Cabinet de Conseil D J, Monsieur S X et le CREDIT FONCIER de France à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 8.000,00 € à titre d’indemnité et par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner les mêmes in solidum en tous les dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SCP Eric TAPON Yann MICHOT, Avocats près la Cour d’appel de POITIERS '

Vu les dernières conclusions du 30/07/2012 de la SCI VALLE D’AULNES présentant les prétentions suivantes :

'Vu les articles 1109 et suivants du Code Civil,

Sur le fond à titre principal comme à titre subsidiaire :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

En tout état de cause,

Débouter LE CREDIT FONCIER et toutes autres parties de toutes prétentions reconventionnelles ou appel incident à l’encontre de la SCI LA A D’AULNES.

Condamner les époux Y à payer à la SCI LA A D’AULNES la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL JEROME GARDACH & ASSOCIES avocats aux offres de droit.'

Vu les dernières conclusions du 19/06/2012 de M X et de la SARL CABINET DE CONSEIL D J présentant les prétentions suivantes :

' – CONFIRMER en tous ses points le jugement dont appel,

Y ajoutant,

— CONDAMNER les époux Y à payer à la Société D J la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP MUSEREAU

MAZAUDON PROVOST-CUIF, Avocat sur son affirmation de droit. '

Elle soutient notamment qu’elle n’est pas partie à l’acte de vente et à l’acte de prêt et qu’elle ne peut que s’en rapporter quant à la demande d’annulation

Elle conteste s’être livrée à des man’uvres dolosives ou encore qu’elle aurait manqué à son devoir de conseil alors que :

— elle a présenté plusieurs produits

— ce n’est pas la société D J qui a préconisé un loyer mensuel de 690 € mais le groupe C P lui-même ainsi qu’il en est justifié par le courrier adressé par le promoteur aux demandeurs le 28 septembre 2007

— il n’incombait pas à la société D J de procéder à une vérification de la valeur locative du bien

— Cette rentabilité était parfaitement dans la moyenne du marché de sorte que la société D J ne pouvait pas présumer que l’estimation de la valeur locative était surévaluée

— elle conteste l’affirmation fausse des époux Y lorsqu’ils prétendent encore que la Société D J aurait commis une erreur en ne vérifiant pas la zone de classement de l’appartement et en leur indiquant qu’il se situait dans une zone où le plafonnement s’élevait à 13 € alors qu’en réalité il se situait dans une zone à 8,76 €, les appelants oubliant dans leurs calculs qu’ils ont également acquis le garage.

— les époux Y ne produisent aucun justificatif de ce que le bénéfice de l’amortissement de H leur aurait été refusé ou qu’un quelconque redressement fiscal leur aurait été notifié à ce titre

— les appelants procèdent par pure allégation en indiquant que :

— la concluante se serait livrée à un démarchage en « présentant l’opération comme devant être détachée de son contexte immobilier pour n’être envisagée que sous l’angle d’un produit fiscal »

— la société D J aurait manqué à ses obligations telles qu’issues de l’article L 541-4 du Code monétaire et financier

— M et M^me Y confondent l’exclusivité dont bénéficie la société D J et celle qui est imposée aux promoteurs.

— les époux Y invoquent à tort qu’un démarchage du 11 septembre 2007 aurait soumis au Code de la consommation le contrat de réservation qui leur a été adressé non pas par la concluante ni par Monsieur X mais seize jours plus tard soit le 27 septembre 2007 directement par la SCI A D’AULNES (pièce adverse N°1.3).

— en tout état de cause, le préjudice réclamé n’est pas justifié

Vu les dernières conclusions du 28/08/2012 de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE présentant les prétentions suivantes :

' Vu les articles 1601-3 et 1184 du Code civil,

Vu l’article 1382 du Code civil,

A titre principal :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la Cour prononcerait la nullité ou la résolution du contrat de vente :

Ordonner la restitution réciproque par le Crédit Foncier de France d’une part, et Monsieur et Madame Y d’autre part, de toutes sommes versées en exécution du contrat de prêt.

Ordonner la compensation entre les dettes réciproques de restitution.

Condamner Monsieur et Madame Y à payer au Crédit Foncier la somme qu’ils resteront devoir après compensation.

Condamner la SCI la vallée d’Aulnes, le Cabinet D J et Monsieur X à payer au crédit Foncier de France, à titre de dommages et intérêts, une somme égale aux intérêts conventionnels du prêt à la date de l’arrêt à intervenir, aux frais de dossier, et à l’indemnité de remboursement anticipé, calculée à la date de l’arrêt à intervenir, sur la base de 3 % du capital restant dû.

En tout état de cause :

Condamner la partie succombante à payer au Crédit Foncier de France la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens.'

Vu les dernières conclusions du 22/06/2012 de la société AXA présentant les prétentions suivantes :

'Vu l’adhésion au contrat groupe n° 4977,

PRENDRE ACTE de ce que la compagnie AXA FRANCE VIE s’en remet à l’appréciation souveraine de la Cour sur les demandes formulées par les appelants, étant précisé que l’accessoire suivant le principal, l’annulation du contrat de prêt rend de facto caduque leur adhésion au contrat d’assurance groupe emprunteur,

CONDAMNER les parties succombantes au paiement de la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de la SCP MENEGAIRE-LOUBEYRE-FOCONNEAU au visa de l’article 699 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.'

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23/04/2013

Par conclusions postérieures du 03/05/2013, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE présente les mêmes demandes que dans ses conclusions du 28/08/2012 sauf à ajouter :

'Après avoir révoqué l’ordonnance de clôture et accueilli les présentes conclusions'

Elle indique dans les motifs de ses conclusions que :

'Les appelants ont cru devoir prendre de nouvelles conclusions, signifiées le 3 avril 2013, pour faire état d’une décision rendue le 7 juin 2012 par la cour d’appel de Pau, dans une affaire qu’ils présentent comme comparable. Sur la base de cette décision, ils reprochent au Crédit Foncier de France de leur avoir remis un tableau d’amortissement présentant des mensualités constantes, alors que le taux d’intérêt était révisable, et d’autre part de n’avoir pas précisé le taux de référence Euribor à la date de l’acte. Cette nouvelle prétention tardive conduit le Crédit foncier à répliquer, et à demander pour cela la révocation de l’ordonnance de clôture.'

SUR CE

SUR LA DEMANDE DE RÉVOCATION DE L’ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 23/04/2013

La société CREDIT FONCIER DE FRANCE sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture en se fondant sur des conclusions du 03/04/2013 prises par les époux Y Or seules les conclusions des appelants en date du 22/04/2013 peuvent être prises en considération.

Il sera observé par ailleurs que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE ne sollicite pas la révocation de l’ordonnance de clôture pour les conclusions de M et M^me Y adressées la veille de la clôture.

En tout état de cause, les conclusions du 03/04/2013, adressées 20 jours avant l’ordonnance de clôture dans un délai suffisant pour pouvoir y répondre.

La demande sera donc rejetée.

SUR L’OBJET DES DEMANDES DE M ET MME Y

Il convient d’observer que nonobstant la rédaction ambigüe du dispositif des conclusions de M et M^me Y qui laisse subsister théoriquement la possibilité pour la cour, le cas échéant de :

— les débouter de leur demande de nullité ou de résolution du contrat de vente conclue avec la SCI LA A D’AULNES

— et cependant d’avoir à examiner la nullité ou la résolution du contrat de prêt ou du contrat d’assurance, pour des motifs non liés à ceux allégués au titre du 'dol'

Il s’évince de leurs conclusions, qu’ils n’ont pas entendu solliciter la nullité ou la résolution du contrat de prêt et du contrat d’assurance dans l’hypothèse où il n’était pas fait droit à leur demande de nullité ou de résolution du contrat de vente du 07/01/2008.

En conséquence, il convient de considérer que la cour n’est pas saisie d’une demande de nullité des contrats de prêts ou d’assurance dans l’hypothèse où elle ne prononcerait pas la nullité du contrat de vente.

Par contre, il résulte des motifs de leurs conclusions que la demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme globalisée de 58106,70 € est présentée à l’encontre de la SCI LA A D’AULNES, de la société D et de M X en tout état de cause puisqu’ils indiquent :

' que la nullité’ ( id de la vente) ' soit ou non prononcée, les agissements des intervenants à cette opération ont incontestablement causé un préjudice aux acquéreurs; ce pourquoi ils réclament des dommages et intérêts'

En conséquence, il convient d’apprécier en premier lieu les demandes de M et M^me Y tendant au prononcé de la nullité du contrat préliminaire et/ou du contrat de vente de l’immeuble litigieux.

A cet égard, les appelants invoquent plusieurs fondements juridiques :

— le non respect des dispositions du code de la consommation relatives au démarchage à domicile affectant le contrat préliminaire et consécutivement, en l’absence de contrat préliminaire valable le non respect du délai de réflexion de 7 jours concernant le contrat de vente ( article L271-1 du code de la construction et de l’habitation)

— le dol

— l’absence de cause

— le non respect grave par le vendeur de son obligation de conseil et de renseignements

— le non respect du code monétaire et financier

SUR LA DEMANDE DE NULLITÉ DU CONTRAT PRÉLIMINAIRE ET DU CONTRAT DE VENTE EN RAISON DU NON RESPECT DES DISPOSITIONS DU CODE DE LA CONSOMMATION RELATIVES AU DÉMARCHAGE

Pour pouvoir légitimement solliciter une telle nullité, M et M^me Y doivent établir cumulativement que :

— l’existence d’un démarchage effectif au sens du code de la consommation

— l’interdépendance entre les démarches effectuées par la société D J et la vente de l’immeuble ayant fait l’objet du contrat préliminaire signé par eux avec la société LA A D’AULNES puis du contrat de vente consécutif et dès lors de définir en quelle qualité la société D J est intervenue auprès d’eux ( contrat distinct de conseil en matière fiscale ou mandataire de la société LA A D’AULNES)

Cependant, la société LA A D’AULNES conteste préalablement l’applicabilité théorique des dispositions du code de la consommation en la matière compte tenu des dispositions d’ordre public prévues par le code de la construction et de l’habitation en matière de vente d’immeuble à construire en l’état futur d’achèvement.

A) sur l’applicabilité à la vente litigieuse des dispositions du code de la consommation

La SCI la A D’AULNES soutient que :

— la nullité d’un contrat de vente d’immeuble à construire en l’espèce en état futur d’achèvement, ne peut être sollicitée qu’au travers des mesures extrêmement protectrices mais spéciales et dérogatoires prévues par le code de la construction et de l’habitation, érigées en formalisme d’ordre public, à savoir les dispositions des articles L 261 et suivants du code de la construction et de l’habitation en invoquant à cet égard les jurisprudences suivantes : Cass 3è Civ. 24 novembre 1977 JCP 1979 II 19037 note Ph. Malinvaud et Ph.Jestaz ; CA PARIS 18 décembre 1984 D1986 IR44 bs Magnin

— ni les règles en matière de vices du consentement ni celles prévues par le code de la consommation ne sont dès lors mobilisables

M et M^me Y répliquent que :

— le dispositif de protection renforcée de l’acquéreur n’a pas pour effet de remettre en cause les principes généraux des articles 1109 et suivants du code civil relatifs au consentement.

— les décisions citées par la SCI LA A D’AUNIS ne statuent pas dans le sens exposé par elle

Analysées au regard des moyens soulevés par le cocontractant, les règles du code de la consommation aux ventes d’immeubles sont applicables dès lors que :

— elles ne visent pas uniquement le même objectif que celui prévu par le code de la consommation

— les mesures d’information obligatoires et les délais de rétractation prévus par le Code de la Construction et de l’Habitation ne suffisent pas à répondre à l’intégralité des objectifs de protection prévus par le code de la consommation

Il convient de relever que :

— les règles du code de la consommation sont applicables aux ventes d’immeubles sans que soient exclues les ventes d’immeubles à construire.

— aucune disposition du Code de la Construction et de l’Habitation ne prévoit de règles spécifiques ou distinctes applicables en matière de démarchage à domicile pour la signature du contrat préliminaire

— les objectifs prévus par le code de la consommation en matière de démarchage ne concernent pas uniquement l’instauration d’un délai de rétractation au profit des acquéreurs.

Cependant, les époux Y doivent préalablement démontrer l’existence d’un démarchage au sens du code de la consommation.

B) sur l’existence d’un démarchage au sens du code de la consommation

La société D conteste avoir remis le contrat préliminaire.

M et M^me Y invoquent :

— les pratiques habituelles de vente du promoteur

— le fait que les commerciaux de la société D sont venus à deux reprises à leur domicile après un contact téléphonique

— le fait qu’ils aient indiqué au dessus de leur signature du contrat préliminaire leur adresse personnelle en Savoie , la ville indiquée ne correspondant ni à l’adresse du vendeur située en Charente Maritime ni à celle de la société D dans le Rhône.

Les deux premiers moyens susvisés ne sont assortis d’aucun élément de preuve ni indice permettant de confirmer l’existence d’un démarchage de la société D vers M et M^me Y effectué à son initiative. Il n’est pas plus établi les commerciaux de la société D se soient rendus à leur domicile.

M et M^me Y ne peuvent arguer par ailleurs de l’adresse de signature du contrat préliminaire mentionnée par eux étant observé en outre qu’il n’est nullement établi que :

— l’exemplaire du contrat préliminaire leur ait été remis par la société D et signé en leur domicile en présence d’un des ses commerciaux.

— les modalités selon lesquelles M et M^me Y se sont trouvés en possession de ce document ne sont aucunement établies

Enfin, il sera relevé que:

— sur le contrat préliminaire, la société LA A D’AULNES a mentionné sa propre adresse en Charente Maritime ( SAINTE MARIE DE RE) lors de sa signature plusieurs jours plus tard, laissant ainsi supposer que ce document a circulé par voie postale en retour sans qu’il soit établi que cet envoi soit le fait de la société D J

— la société D J n’a pas elle même signé ce document pour le compte de la société LA A D’AULNES

— ce document ne porte aucune mention relative à la société D J.

Le fait que la société D J puisse être considérée comme mandataire de la société LA VALLE D’AULNES n’est pas suffisant pour justifier de l’applicabilité des règles du code de la consommation relatives au démarchage.

En conséquence, faute de justification en l’espèce d’un démarchage effectif au sens du code de la consommation, il n’y a pas lieu d’apprécier si le délai de rétractation prévu par l’article L271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation prévaut ou non sur les règles posées par l’article L 121-21 du code de la consommation en cas de signature d’un avant-contrat au domicile des particuliers ou qui soit consécutif à un démarchage.

Le jugement entrepris a dès lors à juste titre écarté l’application des dispositions invoquées du code de la consommation .

SUR LA DEMANDE DE NULLITÉ DU CONTRAT PRÉLIMINAIRE ET DU CONTRAT DE VENTE SUR LE FONDEMENT DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 1116 DU CODE CIVIL ET SUR LA RESPONSABILITÉ DE LA SOCIÉTÉ D SOLLICITÉE PAR LES ÉPOUX Y SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL.

La SCI LA A D’AULNES soulève que les règles de droit commun relatives aux vices du consentement sont inapplicables aux contrats de vente d’immeuble à construire tels que prévus par le code de la construction et de l’habitation .

Les dispositions du code de la construction et de l’habitation prévoient des règles d’ordre public qui sont destinées non seulement à assurer la défense d’intérêts collectifs mais également à protéger les acquéreurs des ventes d’immeubles à construire au regard des spécificités attachées à ce type de contrat de vente d’immeubles.

Dès lors, ces règles n’excluent nullement l’application des règles de droit commun en matière de vices du consentement.

Le dol peut être allégué sauf à être apprécié en tenant compte des informations obligatoires fournies à l’acquéreur , l’acquéreur ayant la charge de la preuve d’un comportement dolosif qui lui ait été préjudiciable et qui soit en relation avec le préjudice allégué.

'' > M et M^me Y sollicitent l’annulation de la vente pour dol en formulant ses reproches à la société D qui n’est pas leur co contractant vendeur.

Etant relevé que le mandataire du vendeur n’est pas considéré comme un tiers au contrat, les manoeuvres dolosives de celui-ci engagent la responsabilité du mandant et peuvent être invoquées pour caractériser l’existence d’un dol.

La société LA A D’AULNES invoque l’indépendance du contrat de vente à l’égard de de l’étude fiscale menée pour les époux Y accomplie par le cabinet D en indiquant qu’elle a simplement vendu un immeuble que les propriétaires choisissent ensuite d’habiter ou non, de louer ou non et ce dans le cadre de dispositifs de défiscalisation ou non.

La société D conclut également en ce sens :

— en soutenant que M et M^me Y étaient leurs clients exclusivement pour une étude fiscale relative au projet d’acquisition de l’immeuble litigieux et qu’elle n’était tenue d’aucune obligation de conseil ou de vérification du montant des loyers attendus.

— en contestant l’existence d’un mandat de vente qui lui aurait été confié par la société LA A D’AULNES indiquant n’être liée que par un mandat d’exclusivité qui ne peut être confondu avec un mandat aux fins de vente

Il s’agit donc

— de déterminer si la société D est liée aux époux Y exclusivement au titre d’une relation contractuelle de conseil financier en tant que spécialiste des produits de défiscalisation ainsi qu’elle le soutient ou si elle a agi comme mandataire de la SCI LA A D’AULNES en étant chargée de la commercialisation du bien.

— d’examiner si la dimension de défiscalisation ( loi DE H) est entrée dans le champ contractuel de la vente conclue entre la SCI LA A D’AULNES et les époux Y.

'> En l’espèce, M et M^me Y peuvent opposer à la SCI LA A D’AULNES les reproches qu’ils formulent à l’encontre de la société D, cette dernière ayant agi en l’espèce comme intermédiaire en transaction immobilière

En effet, il convient de relever que :

— dans son courrier en date du 13 mai 2009 ( pièce n°1-13) la société D écrivait elle même et directement au Groupe C P, (dont l’adresse internet figure sur les documents de présentation de l’opération immobilière en cause fournis par la SCI LA A D’AULNES, en :

— lui précisant que le montant du loyer attendu ( 690 €) résultait d’une attestation délivrée par la société Groupe C P

— lui rappelant sa promesse ( en fait donnée par la société LA A D’AULNES) de régler les intérêts intercalaires pendant le retard pris pour la levée des réserves) et en indiquant qu’elle en avait pris une partie à sa charge

— il résulte de la pièce n°4 de la société D ( son courrier du 23/01/2009) et en particulier du listing des mandats de ' nos clients Vallée d’Aulnes’ que pour cette promotion immobilière, la société D a fait aboutir près de 70 contrats de vente

— la SCI LA A D’AULNES a écrit à la société D le 29/04/2009 : 'Je vous rappelle que nous vous avons donné mandat de vendre, en l’état futur d’achèvement, des immeubles de notre programme de la Vallée d’Aulnes. Pour être bien clair, votre mission consistait uniquement à trouver des personnes intéressées et devait prendre fin au moment de la vente proprement dite'

Il sera d’ailleurs relevé qu’elle avait la capacité à agir à ce titre puisqu’ il résulte de fiche d’information légales de la société D J ( pièce 5-18) considérée par elle comme 'un élément essentiel de la relation entre le client et son conseiller’ qu’elle est également un 'intermédiaire en transaction immobilière’ étant observé que le versement de commissions à la société D J est également prévu par les partenaires désignés dans ce document.

Le fait qu’in fine , la société D n’ait pas signé elle même le contrat de réservation ou l’acte de vente pour le compte de la SCI LA A D’AULNES ne peut suffire à écarter que la société D agissait bien dans le cadre du mandat, même limité, qui lui était confié par la société LA A D’AULNES et qu’elle était donc son mandataire.

En effet, la discussion nouée entre la SCI LA A D’AULNES et la société D concernant l’étendue du mandat confié (cf courrier du 29/04/2009) est sans incidence sur le présent litige puisqu’il ne concerne que la capacité ou non de la société D à suivre la vente après signature du contrat préliminaire et du contrat de vente.

Par ailleurs, la société D ne justifie nullement de l’existence d’un contrat distinct la liant à M et M^me Y.

En effet, l’étude fiscale remis par la société D aux appelants mentionnent 'document non contractuel édité le 11 septembre 2007" ce qui est incompatible avec les moyens qu’elle invoque selon lesquels elle ne serait intervenue qu’à titre de conseiller fiscal et dès lors dans le cadre d’un contrat spécifique et indépendant avec M et M^me Y.

Il est dès lors établi que la société D, invoquant sa qualité de conseiller en produits de défiscalisation, a établi l’étude fiscale de M et M^me Y au titre de ce mandat de commercialisation du bien confié par la société LA A D’AULNES étant observé que :

— la SCI LA A D’AULNES liait expressément dans les documents annexes au contrat de réservation la vente à l’avantage fiscal résultant de la loi DE H

— elle a donc a confié la mise en vente à des 'commerciaux professionnels’ tels que la société D, professionnel comme elle l’indique en produits de défiscalisation

— la société D revendique elle même dans ses conclusions en avoir eu l’exclusivité.

Enfin, il sera souligné que la SCI LA A D’AULNES indique elle même que :'les faits établissent que la SCI LA A D’AULNES, société de construction vente et promoteur du programme immobilier LA A D’AULNES à F, a effectivement commercialisé et fait publicité de son programme sur la France entière et à l’étranger, par l’intermédiaire de commerciaux professionnels'.

'> Il résulte de ce qui précède ainsi que des éléments qui suivent que la dimension de produit de défiscalisation est entrée dans le champ contractuel au titre de la vente conclue entre les époux Y et la SCI LA A D’AULNES de sorte que celle-ci était tenue d’une obligation d’information et de conseil pré-contractuelle soit directement soit par l’intermédiaire de la société D, son mandataire et que les reproches formulés par M et M^me Y relatifs à l’aspect de défiscalisation de leur achat peuvent être examinés.

Il sera relevé au surplus que :

— le document de présentation joint par la SCI LA A D’AULNES du projet immobilier litigieux ( 'A D’AULNES VILLAGE MEDIEVAL- Le village intelligent du 3^e millénaire) au contrat de réservation mentionne expressément la référence au site internet de la société C P, promoteur, démontrant ainsi les liens existants entre cette société et la SCI LA A D’AULNES en charge des ventes des immeubles en litige ayant acquis de la commune de COURÇON D’AULNES, les terrains à bâtir utilisés.

— le contrat préliminaire mentionne également en tête de chacune des pages du descriptif 'sommaire descriptif De H- la Vallée d’Aulnes'

— la société GROUPE C P, dont le directeur commercial, M Z est par ailleurs gérant de la SCI LA A D’AULNES s’est adressée à M et M^me Y pour indiquer le 28/09/2007 que le bien dont l’acquisition était alors envisagée ' sera proposé à la location par le gestionnaire selon les tarifs suivants( nom du client Y, N°lot 63.01.35; loyer global proposé :690 €') s’inscrivant ainsi dans la logique initiale d’une vente immobilière s’inscrivant dans un processus de défiscalisation DE H.

'> Il s’agit dès lors, d’apprécier si la société D a adopté à l’égard des époux Y un comportement dolosif et/ou si elle a manqué aux obligations d’information dues par le vendeur concernant les potentialités de défiscalisation du produit proposé et ce, si gravement que la nullité de la vente puisse être encourue.

M et M^me Y reprochent à la société D J:

— de n’avoir pas vérifié le montant allégué du loyer estimé ( 690 €) sur lequel ils se sont fondés pour consentir à cette opération de défiscalisation

— de s’être présentée sous une qualité de conseiller en produit de défiscalisation ne laissant pas apparaître le mandat qui lui était confié par le vendeur.

— d’avoir surévalué les avantages fiscaux qui résulteraient de placement financier effectué dans cette acquisition

S’appuyant sur la pièce 5-15 extraite d’un site internet 'www.borloo-de-H.com) le 03/07/2009 , ils invoquent en outre que la société D J a manqué à son obligation de conseil qui mentionne que la commune de F est située en zone de défiscalisation H recentré C avec un classement faible de potentialité locative

Indépendamment de l’appréciation même du montant du loyer (estimé à hauteur de 690 €) et du classement de la commune de F, il convient d’analyser les éléments résultant de l’étude préalable de rentabilité ( document édité le 11/09/2007) réalisée par la société D sur laquelle M et M^me Y se sont fondés pour consentir à la signature du contrat préliminaire.

Il résulte de ce document que la société D a:

— comptabilisé la perception d’un loyer 12 mois sur 12

— n’a fourni aucun élément d’information sur l’aléa locatif ou même sur le potentiel locatif dans la commune de F

— n’a pas même conseillé aux époux Y au sein de cette étude de s’assurer contre les vacances locatives ce qui a minima pouvait permettre d’attirer leur attention sur l’existence du risque locatif dont dépend l’avantage fiscal espéré.

Or la société D, spécialiste en produits de défiscalisation ne pouvait ignorer la nécessité de prendre en compte ces aléas pour estimer la rentabilité du produit proposée étant observé qu’à cette date aucun contrat d’assurance permettant d’assurer la vacance locative n’était signé.

Le reproche exprimé par les époux Y à l’encontre de la société D J d’avoir surévalué les avantages fiscaux qui résulteraient de placement financier effectué dans cette acquisition est d’autant plus justifié que la société D J s’est en outre présentée comme spécialiste en produit de défiscalisation alors qu’en fait elle était liée par le mandat de commercialisation et était intéressée commercialement à réaliser un maximum de vente afin de bénéficier a minima des commissions de ses partenaires.

La société D J invoque d’ailleurs elle même dans ses conclusions,- même si c’est à tort eu égard aux motifs qui précèdent – n’avoir pas accompli d’autre rôle que celui de conseiller en défiscalisation à l’égard des époux Y, excluant toute intervention résultant d’un mandat confié par la société LA A D’AULNES.

A cet égard, la société D a mis en oeuvre un comportement dolosif destiné à surprendre le consentement des époux Y:

— en utilisant son statut de conseiller en produit de défiscalisation laissant croire aux époux Y que l’étude remise était faite en tenant compte de leur intérêt alors qu’elle ne procédait en fait qu’à une étude succincte menée sans aucun travail d’analyse et exclusivement fondée de l’estimation du promoteur initial du projet (la société GROUPE C P) dans le seul cadre du mandat de commercialisation du produit

— en faisant prévaloir dès lors, le mandat donné par la SCI LA A D’AULNES et ainsi les commissions diverses induites en cas de conclusions d’une vente sur sa mission faussement alléguée à l’égard des époux Y de conseiller en produits de défiscalisation

Il sera également relevé que la société D J ne pouvait ignorer que l’estimation du GROUPE C P était nécessairement partiale et qu’à tout le moins elle nécessitait une appréciation et la prise en compte du potentiel locatif dans le cadre de l’étude remise à M et M^me Y.

En effet, cette connaissance se déduit nécessairement des documents de commercialisation transmis par la société LA A D’AULNES ( mentionnant le site internet de la société C GROUPE P) étant observé au surplus que la société D J s’est d’ailleurs directement adressée à elle pour obtenir le remboursement des intérêts intercalaires promis par la société LA A D’AULNES et qu’elle indique avoir partiellement pris elle même en charge .

Ce comportement du mandataire qu’est la société D est opposable à la SCI LA A D’AULNES dirigée par M et M^me Z, également investis dans le fonctionnement de la société GROUPE C P ( M Z en étant le directeur commercial). Elle ne peut donc prétendre ignorer les modalités de fonctionnement de la commercialisation des lots en cause et le rôle intéressé de la société C GROUPE P ( qui a remis l’évaluation du loyer estimé à venir) dans ce programme immobilier.

Il sera d’ailleurs observé que la SCI LA A D’AULNES n’invoque pas, même à titre subsidiaire, une responsabilité de son mandataire, la société D .

En conséquence, la vente dont s’agit sera annulée pour dol sur les éléments déterminants pour les époux Y concernant la dimension de défiscalisation du produit vendu, dimension entrée dans le champ contractuel.

En conséquence, il sera ordonné :

1) au titre des conséquences de la nullité de la vente

— la restitution par M et M^me Y du bien litigieux à la SCI LA A D’AULNES

— la restitution par la SCI LA A D’AULNES à M et M^me Y de la somme de 192.629,00 € euros .

Les intérêts au taux légal de la somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l’annulation du contrat en application duquel elle avait été versée ont pour point de départ le jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer

Les intérêts légaux sur la créance de remboursement du prix seront donc dûs à compter du 28/10/2010 (date de l’assignation délivrée devant le premier juge).

M et M^me Y sollicitent en outre qu’il soit dit ' que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l’encontre de la SCI La Vallée d’Aulnes, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, à la résolution du contrat de prêt et à la résiliation du contrat d’assurance se substitueront des dommages et intérêts complémentaires à la charge in solidum du Cabinet de Conseil D J, de Monsieur S X et du CREDIT FONCIER de France d’un montant égal à la différence entre le prix réellement payé et la valeur de l’immeuble à son prix de marché à l’époque de la survenance de la procédure collective'

Cependant, il ne peut être statué sur une demande correspondant à la détermination d’un préjudice futur éventuel dont le contexte juridique allégué peut être particulièrement variable et est par définition inconnu à ce jour.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

SUR LA RESPONSABILITÉ DE LA SOCIÉTÉ D J EXAMINÉE AU REGARD DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL

Il résulte de ce qui précède que les préjudices résultant de l’annulation de la vente pour dol trouvent leur origine dans le comportement adopté par la société D, mandataire de la SCI LA A D’AULNES.

M et M^me Y, quoique tiers au mandat susvisé, peuvent agir directement à l’encontre de la société D sur le fondement de l’article 1382 du code civil et ce, même si la société LA A D’AULNES n’invoque pas – elle même – la responsabilité propre de son mandataire.

Le mandataire commercial, même agissant en tant que personne morale distincte, engage sa responsabilité délictuelle lorsqu’il prête son concours actif à la réalisation du dol ce qui est le cas en l’espèce .Il est alors tenu solidairement responsable avec le vendeur du préjudice subi par l’acquéreur victime du dol ou relevant des conséquences.

En effet, il résulte des motifs susvisés que forte de sa réputation de conseil en défiscalisation et de son expérience en la matière, la société D a présenté, dans un but purement commercial, l’opération projetée de manière extrêmement flatteuse à M et M^me Y:

— sans les informer de quelque manière que ce soit des risques attachés à l’opération proposée

— en intégrant dans l’étude fiscale remise un potentiel locatif de l’appartement à acquérir à hauteur de 100% (revenus locatifs basés sur une hypothèse de 12 mois sur 12) alors qu’en tant que professionnel elle ne pouvait ignorer que la projection des revenus locatifs servant de base à la défiscalisation nécessitait la prise en considération de vacances locatives éventuelles tenant compte de la localisation de l’immeuble

— en prenant pour acquise l’estimation de la valeur locative remise par la société GROUPE C P et en excluant de son étude tous éléments permettant aux époux Y de réaliser l’existence des risques inhérents à l’investissement proposé et de les apprécier avant de donner leur consentement

Il est donc établi que la société D a commis des fautes en liant avec l’annulation du contrat de vente pour dol et qui sont à la source du préjudice invoqué par les époux Y, sous réserve de l’appréciation détaillée de chaque chef de demande.

Dès lors, si seul le vendeur peut être condamné au remboursement du prix de vente ainsi que les époux Y l’ont sollicité, la société D sera tenue in solidum avec la SCI LA A D’AULNES au paiement des dommages et intérêts qui seront ci après accordés.

SUR LES DEMANDES DE M ET MME Y À L’ENCONTRE DE LA SOCIÉTÉ CREDIT FONCIER DE FRANCE ET DE LA SOCIÉTÉ AXA

Les reproches précis formulés à l’ encontre de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE par M et M^me Y s’inscrivent dans le cadre d’un manquement allégué à l’obligation d’information et de conseil au titre de l’acte de prêt immobilier consenti aux époux Y.

En l’espèce, M et M^me Y ne justifient pas que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE les ait intentionnellement trompés sur le coût du prêt afin de les amener à conclure la vente dont s’agit avec la SCI LA A D’AULNES ni même avoir manqué intentionnellement ou non, à son devoir d’information et de conseil

En effet, le simple fait que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE soit partenaire financier de la société D rémunéré par des commissions et qu’elle ait accepté le prêt avant la vente ne saurait avoir aucun lien de causalité avec le consentement donné pour l’acquisition et ce d’autant que :

— M et M^me Y respectivement ingénieur et agent de voyage sont à l’égard du prêt immobilier des co contractants avertis en mesure de comprendre que :

— le prêt était assorti d’un taux d’intérêt révisable ainsi que cela résulte clairement et distinctement de l’offre de prêt qui prévoit en outre des dispositions particulières sur la durée du prêt en cas de variation à la baisse ou à la hausse du taux

— dès lors, le tableau d’amortissement basé sur le taux initial ne pouvait avoir qu’une valeur indicative

— aucun tableau d’amortissement ne peut à l’évidence être établi sur la base de révisions futures dont les données contractuellement prévues ne sont pas encore connues

— n’étant pas mandataire de la société D mais simplement partenaire afin de proposer des contrats de prêts immobiliers, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE n’était tenue d’aucune obligation de conseil et d’information à l’égard des époux Y quant aux caractéristiques du bien ou la rentabilité de l’opération de défiscalisation envisagée

M et M^me Y n’ont attrait la société AXA qu’au titre de l’annulation de leur adhésion au contrat d’assurance groupe souscrite lors du prêt, uniquement en ce qu’elle est nécessairement consécutive à l’annulation sollicitée du prêt.

Ils n’ont d’ailleurs pas sollicité sa condamnation in solidum au paiement des dommages et intérêts réclamés.

SUR LES DEMANDES DE M ET MME Y À L’ENCONTRE DE M X

Dans des conclusions communes établies avec la société D pour le compte de laquelle il travaille, M X sollicite purement et simplement sa mise hors de cause .

M et M^me Y ne justifient nullement en quoi, M X qui a oeuvré pour le compte de la société D puisse, au delà de la responsabilité de celle-ci, voir sa responsabilité personnelle engagée étant observé que la société D ne formule aucun reproche ou réclamation à son égard.

M et M^me Y seront donc déboutés de leurs demandes à l’encontre de M X.

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS PRÉSENTÉES PAR M ET MME Y

Le préjudice de M et M^me Y se compose de toutes les sommes que les appelants

n’auraient pas eu à débourser si le contrat n’avait jamais existé.

Il résulte des motifs qui précèdent que seules les responsabilités de la SCI LA A D’AULNES et de la société D sont retenues.

Si la responsabilité délictuelle de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE est écartée ainsi que précédemment exposé, il n’en reste pas moins que le contrat de prêt ainsi que l’adhésion au contrat d’assurance groupe AXA n° 4977, souscrite par M et M^me Y sont de droit annulés de manière consécutive à l’annulation principale pour dol du contrat de vente.

Ce fait induit des restitutions réciproques de sommes entre M et M^me Y d’une part et la société CREDIT FONCIER DE FRANCE d’autre part ainsi que cela sera ultérieurement examiné, même si la responsabilité de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE n’a pas été retenue tant sur le plan contractuel au titre de l’obligation d’information et conseil que sur le plan délictuel.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’examiner les différentes chefs de demandes présentés par M et M^me Y comme présentées à l’encontre de la société LA A D’AULNES et de la société D .

'> Il sera préalablement constaté que M et M^me Y mentionnent dans le dispositif de leurs conclusions, après avoir sollicité globalement à l’encontre de 'tous les intervenants dont la responsabilité sera retenue’ une somme provisoire globalisée de 58106,70 € :

' Dire qu’à ce montant s’ajoutera, sur présentation de justificatifs, l’ensemble des frais et des manques à gagner supportés par l’acquéreur en raison de l’opération immobilière, et ce, jusqu’à l’exécution des condamnations.

'> Ces frais comprennent notamment : les intérêts versés au titre du contrat de prêt, les primes du contrat d’assurance lié au prêt, les frais de gestion immobilière (honoraires de gestion du bien, charges de copropriété, primes du contrat d’assurance de loyers), ou encore le montant de la taxe foncière, et d’une manière générale tous accessoires qui seraient réclamés à l’occasion de la présente instance.

'> Quant aux manques à gagner ils incluent le montant du dégrèvement d’impôt qui n’a pu être obtenu, l’absence de versement lié à la vacance locative ou au non paiement des loyers.

Dire que s’y ajouteront également les sommes qui seraient reprises par l’administration fiscale du fait de l’annulation de la vente.

De même encore, le préjudice moral se chiffrant à 2.000,00 € par année écoulée depuis le jour de signature de l’acte de vente, devra être actualisé au jour de l’exécution des condamnations.'

'> sur les demandes présentées par M et M^me Y :

a) au titre du contrat de vente (frais notariés et d’enregistrement): la somme de 1.610,02 euros (documents préjudice : pièce n° 6-1).

La demande présentée à ce titre est déterminée et justifiée. Il y sera fait droit à hauteur de la somme de 1610,20 € dans la mesure où il résulte du justificatif produit que la somme mentionnée est affectée d’une simple erreur de frappe ( 1610,02 € au lieu de 1610,20 €) .

b) au titre du contrat de prêt (l’ensemble des intérêts et frais) soit la somme de 28.877,60 euros (documents préjudice : pièces n° 6-2 à 6-14, 6-26), outre tous accessoires qui seraient réclamés à l’occasion de la présente instance et du contrat d’assurance (la totalité des échéances versées) soit la somme de 2.427,50 euros (documents préjudice : pièces n° 6-2 à 6-11 et 6-15), outre tous accessoires qui seraient réclamés à l’occasion de la présente instance.

Dès lors que la responsabilité de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE n’est pas retenue, M et M^me Y ne peuvent eux mêmes solliciter à titre de dommages et intérêts le paiement par la société LA A D’AULNES et la société D, les sommes qui lui seront remboursées par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE au titre du compte à établir consécutif à l’annulation des deux contrats et qui leur seront réglées par compensation avec la restitution du capital prêté.

La prise en charge définitive des intérêts contractuels et frais dont seule la société CREDIT FONCIER DE FRANCE sera privée du fait des annulations de contrats ne peuvent donc être analysés que dans le cadre de la demande de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE en dommages et intérêts, demande qu’elle présente à l’encontre de tous succombants à savoir la société LA A D’AULNES et la société D.

En conséquence, M et M^me Y seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

c) au titre du contrat de gestion immobilière soit la somme de 2.204,36 euros (documents divers : pièce n ° 5- 10 ' documents préjudice : pièces n° 6-17à 6-24, 6-27 à 6-33).

M et M^me Y ont globalisé dans ces chefs de demandes deux types de dépenses :

— le coût du contrat souscrit auprès de la société DAGIMO à qui ils ont confié la gestion locative de l’immeuble qui était acquis. Cependant, la pièce 5-10 ne justifie que du versement d’une provision de 100 €.

— des justificatifs partiels des charges de copropriété versées faisant essentiellement état de provisions sur charges

Or ces postes de préjudices sont concernées par l’expression de demandes indéterminées puisque les époux Y sollicitent qu’à la somme de 2204,36 € s’ajoutent, 'sur présentation de justificatifs les frais de gestion immobilière (honoraires de gestion du bien, charges de copropriété, primes du contrat d’assurance de loyers).

Ces chefs de demandes seront donc réservés, M et M^me Y devant produire un décompte détaillé de leurs réclamations suivi d’une totalisation distinguant :

— les frais exposés au titre de la gestion locative ( DAGIMO)

— le montant des échéances d’assurance locative

— les charges de copropriétés réglées

les appelants étant invités à solliciter de la société DAGIMO d’une part et le syndic de copropriété d’autre part un état des sommes versées par eux jusqu’à ce jour.

Cependant, il y a lieu de statuer dès à présent sur la contestation de la société D qui soutient que ce préjudice n’est pas justifié dans la mesure où les sommes versées ont été compensées par les sommes perçues au titre des loyers.

En cas d’annulation d’une vente pour dol, seule la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé. Or en invoquant une compensation entre les sommes versées par les époux Y et les loyers perçus, la société D entend de fait considérer que les appelants doivent déduire les avantages tirés de la jouissance temporaire du bien. Or , tel n’est pas le cas, à l’instar des indemnités d’occupation qui ne peuvent être exigées de la victime du dol.

En conséquence, un tel moyen présenté par la société D ne peut être retenu.

d) au titre du manque à gagner résultant des périodes de vacance locative du bien : la somme de 8.280,00 euros (documents vente : pièces n ° 1-2 et 1-9).

M et M^me Y ne peuvent solliciter l’indemnisation du préjudice résultant des périodes de carences locatives une telle demande étant contraire à la nature rétroactive de l’annulation du contrat de vente conduisant à remettre les parties en l’état dans lequel elles se trouvaient au jour de la signature.

Ils en seront dès lors déboutés.

e) au titre du « préjudice fiscal » , la somme de 6.707,22 euros (documents vente : pièce n ° 1-2 ' documents préjudice : pièce n ° 6-25, 6-34).

M et M^me Y réclament la somme de 6707,22 euros au titre du préjudice fiscal en se fondant sur les pièces 6-25 ( taxe foncière 2009 pour 353 €) et 6-34 ( taxe foncière 2010 pour la somme de 360 €).

La réclamation est justifiée à hauteur du total du montant des deux taxes foncières susvisées soit pour la somme de 713 € correspondant aux taxes foncières 2009 et 2010 outre sur production des justificatifs fiscaux le montant des taxes foncières 2011 et 2012.

S’agissant du surplus de la somme réclamée, M et M^me Y s’appuient sur la pièce 1-2 correspondant à l’étude fiscale de l’opération réalisée le 11/09/2007 par la société D pour réclamer l’indemnisation du manque à gagner fiscal.

Les manquements de mise en garde de la société LA A D’AULNES et le comportement dolosif de la société D ont généré pour les époux Y un préjudice l’existence d’un préjudice qui s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter laquelle ne peut en l’espèce justifier une indemnisation puisque dans ce cas, aucun manque à gagner relatif à des avantages fiscaux ne peut être attendu.

Par ailleurs, le préjudice ainsi allégué ne peut être rattaché aux conséquences de l’annulation de la vente pour dol, au titre des fautes reprochées et retenues à l’encontre des deux sociétés susvisées.

M et M^me Y ne peuvent solliciter l’indemnisation du préjudice résultant des gains fiscaux qu’ils n’ont pu obtenir par application du contrat, une telle demande étant contraire à la nature rétroactive de l’annulation du contrat de vente de ce produit de défiscalisation qu’ils ont eux mêmes sollicitée, conduisant à remettre les parties en l’état dans lequel elles se trouvaient avant la signature de l’acte de vente, étant observé qu’en l’espèce le comportement dolosif commis par la société D J et opposable à son mandant est même antérieur à la signature du contrat préliminaire.

f) au titre du préjudice moral soit la somme de 8.000,00 euros.

M et M^me Y ne produisent aucun justificatif démontrant l’existence d’un préjudice moral. Ils ne peuvent pas plus solliciter l’indemnisation de leur préjudice moral par l’octroi des sommes des 2000 € par an postérieurement au présent arrêt et jusqu’à l’exécution du jugement une telle prétention s’appuyant sur un préjudice futur par nature hypothétique.

SUR LES CONSÉQUENCES DE LA NULLITÉ DU PRÊT IMMOBILIER ET DE L’ADHÉSION AU CONTRAT D’ASSRANCES AXA

'> entre la société CREDIT FONCIER DE FRANCE d’une part et M et M^me Y d’autre part

La disparition rétroactive de la vente immobilière entraîne de plein droit par application des dispositions de l’article L 312-12 du code de la consommation l’annulation du contrat de prêt souscrit pour financer l’achat dudit bien. En tout état de cause, ledit prêt se trouve du fait de l’annulation dépourvue de cause.

Il résulte de la pièce n°2 produite par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE que le montant total des sommes mises à disposition de M et M^me Y s’élève à la somme de 198729,26 € (Pièce n° 2 de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE) avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

M et M^me Y estiment à juste titre qu’il ne peut être exigé de leur part le paiement de l’indemnité de résiliation anticipé ou toute autre pénalité contractuellement prévue, le contrat de prêt étant lui même rétroactivement annulé. Cependant, il convient de constater qu’il ne résulte pas de la pièce n°2 susvisée que de tels montants aient été inclus dans les sommes qu’ils seront tenus de rembourser à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE puisqu’il s’agit du détail des sommes mises à disposition courant 2008.

La société CREDIT FONCIER DE FRANCE ne peut exiger que les appelants règlent les intérêts au taux légal calculés à compter de la mise à disposition de chaque tranche intervenues en 2008 alors que par ailleurs, elle sera accueillie en sa demande de préjudice à l’encontre des sociétés LA A D’AULNES et D J en remboursement du montant des intérêts contractuels perçus et qu’elle est tenue de rembourser par compensation à M et M^me Y.

Il sera observé que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE ne produit pas de décompte précis des sommes perçues, en capital, intérêts et frais estimant que le compte ne peut être arrêté puisque les époux Y poursuivent leur remboursements mensuels. Elle ne produit pas plus de pièces exploitables permettant, notamment eu égard à la variabilité du taux contractuel de déterminer les différents postes nécessaires pour statuer sur les demandes et pour tirer les conséquences des annulations prononcées

M et M^me Y produisent diverses pièces relatives aux mensualités versées mais qui restent partielles et insuffisantes au regard de la période considérée.

La société CREDIT FONCIER DE FRANCE sollicite la fixation du principe des restitutions réciproques comme suit : 'Ordonner la restitution réciproque par le Crédit Foncier de France d’ une part, et Monsieur et Madame Y d’autre part, de toutes sommes versées en exécution du contrat de prêt.

Ordonner la compensation entre les dettes réciproques de restitution.

Condamner Monsieur et Madame Y à payer au Crédit Foncier la somme qu’ils resteront devoir après compensation'.

Il sera constaté que dans ce cadre la société CREDIT FONCIER DE FRANCE ne conteste pas devoir restituer toutes les sommes versées par M et M^me Y.

M et M^me Y ne s’y opposent pas puisqu’ils demandent de :

'Dire que de la restitution subséquente du capital mis à leur disposition et restant à rembourser, sera déduit l’ensemble des sommes par lui versées comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés et autres frais liés au contrat de prêt'

M et M^me Y ne peuvent cependant ajouter une demande conditionnelle ou alternative en précisant : 'à moins que M. et M^me Y aient pu en obtenir le paiement intégral au titre des dommages et intérêts.' étant observé en tout état de cause qu’il résulte des motifs qui précèdent qu’ils sont déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts à ce titre à l’encontre de la société LA A D’AULNES et de la société D J.

La société CREDIT FONCIER DE FRANCE sera condamnée à rembourser aux époux Y toutes les sommes qui lui ont été versées par eux jusqu’à la date du présent arrêt et notamment les sommes versées au titre de l’adhésion au contrat d’assurance groupe signé par la société AXA puisque les montants versés à ce titre par les emprunteurs ne sont pas des primes d’assurances mais la participation de l’emprunteur au montant global de la prime d’assurances réglée par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à la société AXA au titre du contrat d’assurances groupe n°4977.

Il convient en outre de constater la compensation de droit entre les deux créances réciproques susvisées concernant la société CREDIT FONCIER DE FRANCE et les époux Y de sorte que M et M^me Y ne seront tenus que du paiement de la différence.

'> entre la société CREDIT FONCIER DE FRANCE et les sociétés responsables de l’annulation consécutive du contrat de prêt et de l’adhésion au contrat AXA

Il résulte des motifs qui précèdent qu’elle sera déboutée de cette demande à l’égard de M X .

Il résulte de ce qui précède que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE subit un préjudice correspondant aux sommes dues par elle à M et M^me Y, la cour étant limitée aux chefs de préjudice invoqués par cet établissement financier

Elle réclame à juste titre à cet égard des dommages et intérêts à l’encontre de la société LA A D’AULNES et à la société D J.

S’agissant du montant dû, il résulte des motifs qui précèdent que celui ci n’est pas déterminé à ce jour mais est déterminable conformément aux modalités figurant au dispositif de la présente décision étant observé que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE réclame à ce titre :

— intérêts conventionnels du prêt arrêtés à la date du présent arrêt

— aux frais de dossier

— l’indemnité de remboursement anticipé, calculée à la date de l’arrêt à intervenir, sur la base de 3 % du capital restant dû

La cour ne pouvant statuer ultra petita ne prendra en considération au titre des dommages et intérêts que les chefs de préjudice susvisés .

Cependant, sera exclue des prétentions de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE le montant de l’indemnité de remboursement anticipé.

En effet, une telle indemnité ne constitue pas une rémunération attendue du prêt mais une pénalité contractuelle devenue inexistante du fait de l’annulation rétroactive du prêt.

Le fait que les parties ( les époux Y et elle même) soient remises en l’état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion du prêt ne peut être assimilé à un remboursement anticipé pour un contrat en cours de validité .

Il sera donc fait droit aux demandes présentées uniquement au titre des intérêts conventionnels arrêtés à la date du présent arrêt outre les frais de dossiers ( 600 €) et ce avec intérêts légaux à compter du présent arrêt s’agissant de sommes allouées à titre de dommages et intérêts.

SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE ET LES DÉPENS

Il est équitable de condamner la société LA A D’AULNES et la société D J à payer à M et M^me Y la somme provisoire de 6000 € le surplus de la demande (2000 €) étant réservé, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 1500 €.

Par ailleurs le jugement entrepris sera également infirmé en ce qu’il avait condamné M et M^me Y à payer une indemnité de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Il est également équitable de condamner in solidum la société LA A D’AULNES et la société D J à payer la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE à la société AXA.

Les sociétés D J et A D’AULNES seront dès à présent déboutées de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Le présent arrêt étant rendu partiellement avant dire droit, il y a lieu de réserver la condamnation aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

et statuant de nouveau :

Vu la publication de l’assignation introductive d’instance initiale Volume : 2010 P N°9029 en date du 02/12/2010

1) SUR LES NULLITÉS DE CONTRATS

a)'> Prononce la nullité de l’acte de vente du 07/01/2008 pour dol et du contrat préliminaire conclus entre la SCI La Vallée d’Aulnes et Monsieur et Madame Q Y ayant pour objet l’acquisition d’un bien répondant à la désignation suivante , la vente du 07/01/2008 ayant été publiée le 28/02/2008 , 2008D N°3851 Volume 2008 P n°1939:

'Commune de F D’AULNES (Charente Maritime) (XXX

1°) Dans un ensemble immobilier sis audit lieu dénommé « LE VERGER ROSE », considéré dans son état futur d’achèvement, en cours d’édification :

a) sur une parcelle de terrain cadastrée section XXX pour une contenance de vingt trois ares trente sept centiares (XXX

b) dans le LOT DE VOLUME NUMERO DEUX (2) dépendant d’un ensemble d’immeubles cadastré section ZN, XXX, pour une contenance de quarante centiares (40ca) ; lequel ensemble d’immeubles a fait l’objet d’un état descriptif de division en volumes suivant acte reçu par Maître Q JONOUX, Notaire associé à NIORT, le 6 juillet 2006, publié au Bureau des Hypothèques de LA ROCHELLE le 22 août 2006, volume 2006 P, numéro 7008.

c) et dans le LOT DE VOLUME NUMERO DEUX (2) dépendant d’un ensemble d’immeubles cadastré section ZN, XXX, pour une contenance de quinze centiares (15ca) ; lequel ensemble d’immeubles a fait l’objet d’un état description de division en volumes suivant acte reçu par Maître Q JONOUX, Notaire associé à NIORT, le 6 juillet 2006, publié au Bureau des Hypothèques de LA ROCHELLE le 22 août 2006, volume 2006 P, numéro 7007.

Formant l’ILOT 63 du groupe d’habitations « LA A D’AULNES ».

Qui comprendra après achèvement, un ensemble de corps de bâtiments contigus en forme de U composé de 36 logements répartis au rez-de-chaussée et premier étage.

En sus de ces constructions, sont compris à l’intérieur de cet îlot :

— des jardins et terrasses à usage privatif,

— des emplacements de véhicules à jouissance privative,

— des emplacements de véhicules (handicapés et visiteurs), voirie intérieure, espaces communs, mobilier urbain, plantations, – partie des volumes « porche et auvent ».

XXX :

LOT DE VOLUME NUMERO DEUX (2) dépendant de l’ensemble d’immeubles cadastré section XXX

Un volume de forme irrégulière localisé en couleur vert aux plans du rez-de-chaussée et du premier étage consistant en un ensemble de fractions numérotées, à savoir :

N° 2a du plan

Une fraction d’une base de 1,30 m² environ consistant à l’édification d’un mur de refend, en limite de l’îlot 62, sans limitation de profondeur jusqu’à la cote 40,40 NGF environ.

N° 2b du plan Une fraction d’une base de 0,05 m² environ consistant en un pilier d’ancrage sans limitation de profondeur jusqu’à la cote 40,40 NGF environ.Adamas ' 32543-034 ' F 01 49

N° 2c du plan Une fraction d’une base de 0,05 m² environ consistant en un pilier d’ancrage sans limitation de profondeur jusqu’à la cote 40,40 NGF environ.

N° 2d du plan Une fraction d’une base de 0,10 m² environ consistant en un mur de refend accolé au mur du bâtiment de l’îlot 63 sans limitation de profondeur jusqu’à la cote 40,40 NGF environ.

N° 2^e du plan Une fraction d’une base de 40,00 m² environ à partir de la cote 40,40 NGF environ et sans limitation de hauteur.

LOT DE VOLUME NUMERO DEUX (2) dépendant de l’ensemble d’immeubles cadastré section XXX

Un volume de forme régulière localisé en couleur vert au niveau R + 1 d’une base de 15 m² environ à partir de la cote 40,75 m. NGF environ, sans limitation de hauteur.

Les biens et droits immobiliers suivants par référence à l’état descriptif de division ci-après visé

LOT NUMERO TRENTE CINQ (35)

Au premier étage du bâtiment, un logement 63.01.35, type T3, composé d’une entrée, séjour/cuisine, deux chambres, salle d’eau, W.C., accès au lot par la coursive intérieure du bâtiment. Et les DEUX CENT SOIXANTE DIX / DIX MILLIEMES (270/10.000èmes) des parties communes.

2 °) Dans un ensemble immobilier sis audit lieu, dénommé « L’HEMICYCLE D’ORANGE », considéré dans son état futur d’achèvement, en cours d’édification sur une parcelle de terrain cadastrée section ZN, XXX », pour une contenance de soixante neuf ares six centiares (XXX du groupe d’habitations «LA A D’AULNES» Qui comprendra après achèvement, sept groupes de constructions à usage d’habitations, garages, box, répartis comme suit :

— BATIMENT A situé dans la partie Ouest de l’îlot, comprenant six logements contigus, deux garages et deux box couverts, construction édifiée uniquement sur rez-de-chaussée,

— BATIMENT B situé à l’Est du bâtiment A, comprenant trois logements, deux en rez-de-chaussée et un logement au premier étage, ainsi que trois garages à voitures.

— BATIMENT C situé à l’Est du bâtiment B, comprenant six logements construits en rez-de-chaussée et premier étage, ainsi que trois box à voitures.

— BATIMENT D situé à l’Est du bâtiment C, comprenant quatre logements situés au rez-de-chaussée et au premier étage, ainsi que quatre box à voitures.

— BATIMENT E situé à l’Est du bâtiment D, comprenant au rez-de- chaussée un logement unique avec box couvert.

— BATIMENT F situé dans la partie Nord de l’îlot, comprenant au rez- de-chaussée cinq logements et un box à véhicules.

— BATIMENT G situé dans la partie Sud-Est de l’îlot, comprenant au rez-de-chaussée et au premier étage (sur partie) quatre logements et un box couvert.

— BATIMENT H situé dans la partie Sud de l’îlot, comprenant au rez- de- chaussée quatre logements.

En sus de ces constructions, sont compris à l’intérieur de cet îlot :

— des jardins et terrasses à usage privatif,

— des emplacements de véhicules à usage privatif,

— des emplacements de véhicules (handicapés et visiteurs), voirie intérieure, espaces communs, mobilier urbain, plantations.

Les biens et droits immobiliers suivants par référence à l’état descriptif de division ci-après visé:

XXX

Un emplacement de véhicule référence 63 P 35 sur le plan de masse;

accès par les parties communes de l’îlot 65.

Et les DIX / DIX MILLIEMES (10/10.000èmes) des parties communes.'

'> Dit que le présent arrêt sera publié à la conservation des hypothèques aux frais de la SCI LA A D’AULNES

b) '> Prononce en conséquence la nullité du contrat de prêt « Foncier Génération I » n° 50602638/1725805/0 consenti le 12 octobre 2007 par le Crédit Foncier de France et de l’adhésion au contrat d’assurance groupe n°4.977 affectés au prêt résolu et souscrits auprès de la Compagnie AXA France VIE garantissant le prêt « Foncier Génération I » n° 50602638/1725805/0.

XXX

'> au titre de la nullité de la vente

— Condamne M et M^me Y du bien susvisé à la SCI LA A D’AULNES

— Condamne la SCI LA A D’AULNES à payer à M et M^me Y de la somme de 192.629,00 € avec intérêts légaux à compter du 28/10/2010 avec capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par les dispositions de l’article 1154 du code civil.

— Précise que M. et M^me Y ne devront restituer les biens immobiliers en cause qu’après le règlement des sommes mises à la charge de la SCI La Vallée d’Aulnes

— Précise que la totalité des frais afférents à l’immeuble sont à la charge de la SCI LA A D’AULNES

— Précise que M et M^me Y ne pouvant plus à compter de ce jour jouir du bien ni percevoir quelque loyer que ce soit.

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur l’hypothèse d’une éventuelle procédure collective qui serait ouverte à l’encontre de la SCI La Vallée d’Aulnes postérieurement à la présente décision et avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré.

'> au titre de la nullité du prêt immobilier et de l’adhésion de M et M^me Y au contrat d’assurance groupe qui y est attaché, afférants à la vente susvisée

— Constate qu’à compter de ce jour, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE n’est plus légitime à réclamer de M et M^me Y le paiement des mensualités et frais contractuellement prévus au titre du prêt immobilier et que M et M^me Y ne sont plus redevables des sommes mensuellement fixées au titre de l’adhésion au contrat d’assurance assortissant ledit prêt immobilier.

— Condamne M et M^me Y à payer à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 198729,26¿ avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre du capital mis à leur disposition (*)

— Condamne la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à rembourser à M et M^me Y l’intégralité des sommes versées par eux depuis l’origine du prêt jusqu’à la date du présent arrêt en ce compris le montant des sommes versées au titre de leur adhésion au contrat d’assurance groupe conclu avec la société AXA (**) avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt

— Constate y avoir lieu à compensation de plein droit entre les sommes susvisées notées (*) et (**) de sorte que M et M^me Y ne seront tenus à l’égard de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE qu’au paiement de la différence

3) SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS SOLLICITÉES PAR M ET MME Y À L’ENCONTRE DE LA SOCIÉTÉ CREDIT FONCIER DE FRANCE ET DE M X

— Déboute M et M^me Y de leurs demandes de dommages et intérêts présentées à l’encontre de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE et de M X

4) SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS SOLLICITÉES PAR M ET MME Y À L’ENCONTRE DE LA SOCIÉTÉ LA A D’AULNES ET LA SOCIÉTÉ D J

a)- Condamne in solidum la SCI LA A D’AULNES et la société D J à payer à M et M^me Y au titre du contrat de vente (frais notariés et d’enregistrement): la somme de 1.610,20 €

b) Déboute M et M^me Y de leurs demandes présentées au titre du contrat de prêt (l’ensemble des intérêts et frais ) ainsi qu’au titre du contrat d’assurance (la totalité des échéances versées)

c) Condamne in solidum la société LA A D’AULNES et la société D J au paiement des sommes exposées par M et M^me Y au titre

— des dépenses exposées au titre du contrat souscrit auprès de la société DAGIMO à qui ils ont confié la gestion locative de l’immeuble en cause jusqu’à la date du présent arrêt

— des charges de copropriété versées jusqu’à la date du présent arrêt

mais réserve la fixation du montant dû et ordonne la production par M et M^me Y d’un décompte détaillé de leurs réclamations suivi d’une totalisation distinguant -les frais exposés au titre de la gestion locative ( DAGIMO) jusqu’à la date du présent arrêt

— les charges de copropriétés réglées

en invitant les appelants à solliciter de la société DAGIMO d’une part et du syndic de copropriété d’autre part un état des sommes versées par eux jusqu’à ce jour et ce, sans préjudice de tous moyens que les sociétés LA A D’AULNES et D J entendraient soulever au vu des justificatifs produits à l’exclusion du moyen déjà soulevé par la société D écarté par les motifs du présent arrêt ( paragraphe 4 c) des motifs).

d) Déboute M et M^me Y des demandes présentées au titre du manque à gagner résultant des périodes de vacance locative du bien

e) Condamne in solidum la société LA A D’AULNES et la société D J à payer à M et M^me Y la somme de 713 € correspondant aux taxes foncières 2009 et 2010 ainsi que le montant des taxes foncières pour 2012 et 2013 au vu des avis fiscaux correspondants

ebis) Déboute M et M^me Y des demandes présentées au titre du « préjudice fiscal » relatif au manque à gagner correspondant aux déductions fiscales non réalisées

f) Déboute M et M^me Y des demandes présentées au titre du au titre du préjudice moral subi et à subir jusqu’à l’exécution du jugement

— Déboute M et M^me Y du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts

— Dit que les sommes allouées à Monsieur et Madame Y à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter du présent arrêt avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil

5) SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS PRÉSENTÉES PAR LA SOCIÉTÉ CREDIT FONCIER DE FRANCE

— Déboute la société CREDIT FONCIER DE FRANCE de ses demandes présentées à l’encontre de M X

— Condamne in solidum la société LA A D’AULNES et la société D J à payer à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme correspondant au montant total des intérêts conventionnels du prêt arrêtés à la date du présent arrêt et ce, au vu du décompte correspondant outre les frais de dossier de prêt ( 600 €)

— Déboute la société CREDIT FONCIER DE FRANCE de sa demande au titre du paiement de l’indemnité de remboursement anticipé, calculée sur la base de 3 % du capital restant dû

6) SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE ET LES DÉPENS

— condamne in solidum la société LA A D’AULNES et la société D J à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à

— M et M^me Y la somme de 6000 € à titre provisoire , le surplus de la demande étant réservé ( 2000 €)

— à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 1500 €.

— à la société AXA la somme de 2000 €

Concernant la production de justificatifs précisée au point 4 c) ci dessus concernant M et M^me Y d’une part et la société LA A D’AULNES et la société D J et sur la demande résiduelle exprimée par M et M^me Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile , ordonne le renvoi de l’affaire à la mise en état

— Réserve les dépens

LE GREFFIER, LE CONSEILLER,