COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 17 décembre 2019

N° RG 18/01827 – N° Portalis DBVU-V-B7C-FB43

— AD- Arrêt n°

SA AUVERGNE HABITAT / D E épouse X

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 09 Août 2018, enregistrée sous le n° 11-18-000439

Arrêt rendu le MARDI DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Bruno MARCELIN, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Diane AMACKER, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

SA AUVERGNE HABITAT

[…]

[…]

Représentée par M^e BAUDON de la SCP BILLY-BOISSIER-BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M^me D E épouse X

[…]

Bâtimentt 12

63000 CLERMONT-FERRAND

Représentée par M^e Mohamed KHANIFAR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/009999 du 09/11/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 novembre 2019, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me AMACKER, rapporteur.

[…]

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 décembre 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. MARCELIN, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un acte sous seing privé en date du 25 août 2009, la S.A. Auvergne Habitat a donné à bail à Madame D X un logement situé à CLERMONT-FERRAND (63000) 18 rue Auguste Jouve, moyennant un loyer mensuel de 299,24€, hors charges.

Le voisinage se plaignant de son comportement, le bailleur a fait assigner Madame D X en résiliation et expulsion, par acte d’huissier du 6 mars 2018, devant le tribunal d’instance de Clermont-Ferrand, sollicitant en outre sa condamnation à lui verser 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité d’occupation de 500 euros par mois ainsi que 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant un examen exhaustif des faits et des prétentions auquel il est fait expressément référence, le tribunal d’instance de Clermont-Ferrand , par jugement contradictoire rendu le 9 août 2019, a:

— débouté la S.A. Auvergne Habitat de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la S.A. Auvergne Habitat à payer à Madame D X la somme de 400 euros sur le fondement de I’article 700 du Code de procédure civile;

— condamne Madame F G-MOUMEN in solidum avec M.

Y-N O aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 12 octobre 2016.

Dans les motifs de la décision, le tribunal a considéré que les troubles du voisinage invoqués par la S.A. Auvergne Habitat à l’appui de sa demande d’expulsion n’étaient pas nécessairement imputables à la famille de Madame D X mais aussi à d’autres habitants de la résidence, laquelle

était en outre manifestement mal insonorisée. Le premier juge a également relevé que la pétition révélait davantage un conflit entre deux résidents, et en déduit que le bailleur ne rapporte pas la preuve du manquement de Madame D X à ses obligations locatives.

Le 10 septembre 2019, la S.A. Auvergne Habitat a fait appel de ce jugement, précisant comme suit la portée de son recours : 'Objet/Portée de l’appel: jugement querellé du 9 août 2018 du tribunal d’instance de Clermont-Ferrand en ce qu’il a ébouté la SAS AUVERGNE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamné la SAS AUVERGNE HABITAT à payer à Madame D X la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, Condamné la SAS AUVERGNE HABITAT aux entiers dépens'.

[…]

Aux termes de conclusions en date du 30/08/2019, demande à la Cour de:

' Vu les articles 1719 du Code Civil,

Vu les articles 1728 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 7 de la loi d’ordre public N°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article R 1334-31 du Code de la Santé Publique,

Vu les mises en demeure préalables, témoignages à l’appui,

Vu les demandes de relogement formées par M^me X, et ses certificats médicaux,

DIRE ET JUGER la société AUVERGNE HABITAT recevable et bien fondée en son appel,

REJETER le moyen tiré de la prescription,

REFORMER le jugement du tribunal d’instance de CLERMONT FERRAND du 9 août 2018,sauf en ce qu’il a jugé l’assignation recevable,

PRONONCER la résiliation immédiate du bail de M^me X aux torts du preneur, ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de M^me X et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

CONDAMNER M^me X à payer et porter à AUVERGNE HABITAT :

' à titre de loyers, charges, ou indemnité d’occupation une somme de 480,00 €/mois révisable suivant législation HLM, jusqu’à complété libération des lieux : mémoire

' de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 2 000,00 €,

' sur le fondement de l’article 700 du CPC, la somme de 4 000,00 €,

' aux entiers dépens de première instance et d’appel,

DEBOUTER Madame X T-U de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions plus amples ou contraires. '

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle dispose de nombreuses attestations et pièces depuis 2010, témoignant du comportement particulièrement agressif de Madame D X

et de ses filles, des nuisances nocturnes de celles-ci notamment à l’occasion des voyages en Algérie de leur mère. Elle précise que les problèmes, anciens, ont perduré y compris depuis l’introduction de la présente procédure, ce qui exclut toute prescription de son action. Elle fait observer que la locataire n’a jamais contesté les accusations proférées à son encontre, que le fait que d’autres résidents aient le même comportement ne l’exonère pas de ses propres obligations, et qu’il est inexact d’estimer que les nuisances seraient dues à un manque d’isolation phonique du bâtiment, alors qu’il a fait l’objet d’une rénovation d’envergure en 2006, portant notamment sur les éléments permettant une meilleure isolation phonique, et ajoutant qu’en outre, les incivilités relatées (crachats, insultes, menaces, tapis secoués, mégots) ne pourraient être évités par une meilleure isolation phonique. Le bailleur soutient enfin que les attestations produites par la partie adverse émanent soit de voisins ayant quitté la résidence, eux-mêmes visés par des plaintes identiques, soit de résidents d’un autre bâtiment et que les certificats médicaux versés aux débats ne démontrent pas le prétendu racisme du voisinage, ne faisant état que de problèmes cardiaques ou d’arthrose nécessitant un changement de logement, qui a pourtant été proposé à Madame X en 2017 et refusé par cette dernière.

[…]

En défense, dans leurs écritures du 26 février 2019, Madame D X demande à la Cour de:

'Vu les articles 24-III, 1 alinéa 1, 6-1, 7b et 7-1 de la loi du 06/07/1989,

Vu l’article L 1334-1 du Code de la Santé Publique,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Clermont-Ferrand en date du 09/08/2018 en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes en résiliation de bail et expulsion formées par la SAS AUVERGNE HABITAT,

Y ajoutant,

Condamner la SAS AUVERGNE HABITAT à payer à Madame X la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en sachant qu’elle s’engage à renoncer à percevoir le bénéfice de l’Aide Juridictionnelle en application de l’article 37 de la loi du 10/07/1991, ainsi qu’aux entiers dépens. .'

Elle plaide que les faits antérieurs au 6 mars 2015 sont prescrits, en application de l’article 7-1 de la loi du 6/07/1989, et ne lui sont au demeurant pas personnellement imputables. Elle fait observer qu’elle n’a jamais été condamnée pénalement pour un comportement répréhensible dans la résidence, qu’elle fait l’objet d’une 'cabale’ du voisinage pour obtenir son expulsion, et qu’enfin il n’est pas démontré que les nuisances alléguées lui soient imputables. Elle précise que le bailleur n’a jamais fait de proposition de relogement.

La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

Une ordonnance du 19 septembre 2019 clôture la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1728 du Code civil , le preneur est tenu de deux obligations principales, dont la première est d’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, s’il n’y a pas de convention. A

défaut, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, Madame D X est locataire depuis le 25 août 2009 d’un logement T4 appartenant à la S.A. Auvergne Habitat situé à CLERMONT-FERRAND (63000) 18 rue Auguste Jouve, bâtiment 12, dont le loyer était initialement fixé à 299,24 euros.

[…]

S’il est exact que les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, ce, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la procédure diligentée par la S.A. Auvergne Habitat est fondée sur des faits s’inscrivant dans la durée, pour la plupart postérieurs au 6 mars 2015, la référence à des faits antérieurs n’étant pas interdite pour illustrer les événements justifiant la demande de résiliation.

En outre, la situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue (Civ,3^e, 4 janvier 1995), si bien que les nouvelles pièces produites par la S.A. Auvergne Habitat à l’appui de ses prétentions, servent également à l’appréciation de la pertinence de son action. Le moyen tiré de la prescription doit en conséquence être écarté.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats par la société Auvergne Habitat que:

— deux des locataires de l’immeuble, Mesdames H C et I A, occupant l’appartement en dessous de celui de Madame X ont adressé divers courriers à la société Auvergne Habitat depuis 2010 (et notamment les 25janvier 2010, 03 janvier 2011, 2 et 4 janvier 2012, 22, 23 mai et 16 octobre 2012,16 décembre 2014, 22 janvier,13 mai et 1^er août 2015, 3 mars 2016, 19 août et 29 novembre 2017), soit au total près d’une vingtaine en huit ans, se plaignant spécifiquement du comportement de la famille X, des insultes et menaces dont elles étaient l’objet par Madame D X et ses filles, des comportements irrespectueux qu’elles adoptaient, salissant les parties communes avec des mégots ou des crachats, secouant son tapis au-dessus des balcons de ses voisins, s’appropriant des places de parking;

— des démarches ont été diligentées par le bailleur auprès de Madame X pour l’inviter à cesser ses agissements, par des courriers versés aux débats en date des 23/10/2012, 22/11/2012, 10/02/2015, 21/05/2015, 8/11/2016, 13/09/2017, évoquant notamment des nuisances nocturnes, des rassemblements de ses enfants dans les parties communes et les caves, des insultes et menaces, y compris de mort, des jets de détritus et crachats dans l’immeuble et à proximité des bâtiments, rapportés par les résidents de l’immeuble, sans que ces courriers n’aient fait l’objet de dénégations par l’intéressée, si ce n’est ponctuelle par la saisine de CNL63 postérieurement à la délivrance de l’assignation aux fins d’expulsion;

— un courrier co-signé par huit résidents et adressé au bailleur le 28/08/2017 évoquant les tapages nocturnes, et désignant l’une des filles de Madame X comme l’auteur de ces troubles de voisinage, outre des pétitions des 8 juillet 2015, 7 mars 2017, et 19 août 2017 confirment les nuisances en désignant au moins pour deux d’entre elles la famille X comme étant à l’origine de celles-ci;

[…]

— des attestations des résidents, notamment:

*

M^me A I, du 22/11/2015, qui évoque les 'nuisances nocturnes et sonores causées par Madame X et ses enfants', faisant état de menaces à son encontre de la part de Madame X en septembre 2016, du comportement perturbateur la nuit des filles de l’intéressée depuis le départ de leur mère le 27 octobre 2016, puis de nouvelles menaces et insultes en février 2018 à la suite du jugement rendu;

*

de même Madame P-Q confirme avoir été témoin de menaces de Madame X à l’encontre de M^me Z , évoquant en outre l’usage de voitures avec moteurs en marche et bavardages la nuit devant l’immeuble, notamment dans la nuit du 29 au 30 septembre 2018;

*

Madame R -S atteste le 26/11/2018 des nuisances du fait de Madame X, de ses enfants ou des personnes qu’elles reçoivent, 'de manière récurrente et régulière', et consistant en des 'discussions, cris dans la cage d’escalier, bruits de pas ou de courses', 'voitures klaxonnant sur le parking; et scooter au milieu de la nuit';

*

Madame J K évoque quant à elle, aux termes d’une attestation en date du 27/11/2018, l’incident également dénoncé par H B survenu le 27 juillet 2018, au cours duquel elles étaient installées au balcon avec Madame A chez Madame B, et 'reçurent sur la tête des miettes, des morceaux et mégots, des assiettes en carton depuis le balcon du dessus (de Madame X) par des jeunes gens qui riaient', ce que confirmait au demeurant Madame A par une attestation du 28/11/2018;

*

Madame L M atteste quant à elle le 17/10/2018 que 'le véhicule immatriculé BG989LM appartenant vraisemblablement à un membre de la famille X ou l’une de leurs connaissances est régulièrement garé en stationnement gênant pour les services d’urgence, et que le 12/02/2018, (elle) a fait appel aux pompiers pour son époux, décédé le 21/02/2018, qui n’ont pu accéder'.

Ainsi, le nombre des témoignages recueillis, leur précision et leur concordance quant à la nature des troubles de voisinage invoqués, leur persistance dans le temps, sont des éléments de nature à caractériser les manquements invoqués par le bailleur à l’appui de sa demande en résiliation du bail.

Corrélativement, l’absence de dénégations de Madame X, dont la position consiste, pour s’exonérer, à évoquer les comportements d’autres familles de la résidence, ou encore l’insuffisante isolation phonique de l’immeuble, ainsi que le conflit de voisinage avec Madame C, confirme encore le caractère plausible des comportements dénoncés dans les différents témoignages et plaintes.

[…]

En outre, comme le fait pertinemment observer la société Auvergne Habitat, une partie des nuisances dont il est fait le reproche à Madame X ne serait pas réglée par une isolation phonique plus performante, à supposer qu’elle soit insuffisante, dès lors que sont également évoqués des insultes,

menaces, crachats et jets de mégots dans les parties communes ou encore des nuisances sonores dues à l’utilisation bruyante et intempestive de moteurs sur le parking de la résidence, lesquels ne sont pas susceptibles d’être amoindris par un quelconque investissement de cette nature et constituent à eux seuls des manquements à l’obligation de jouissance paisible du locataire.

Enfin, si le premier juge a estimé insuffisamment imputables à la famille X les nuisances nocturnes dénoncées, les nouveaux témoignages recueillis postérieurement au premier jugement, et notamment les attestations listées précédemment, permettent à l’inverse d’imputer tant à Madame D X qu’aux personnes dont elle doit répondre, les comportements constitutifs d’abus de jouissance paisible des lieux, et de préciser en outre avec davantage d’unanimité les incidents survenus depuis plusieurs années, de manière continue, y compris durant la présente procédure.

Il s’ensuit que la demande de la S.A. Auvergne Habitat tendant à voir résilier le bail la liant à Madame D X apparaît fondée au regard des manquements ci-dessus décrits de la locataire à l’une de ses deux obligations principales, celle d’user paisiblement et raisonnablement des lieux loués, dont la gravité justifie la sanction sollicitée, contrairement à ce qu’a décidé le premier juge.

La décision de première instance sera donc réformée, et l’expulsion de la locataire sera subséquemment ordonnée, avec fixation d’une indemnité d’occupation à sa charge, pour le cas où elle ne quitterait pas spontanément les lieux, qu’il convient de fixer, en référence au montant du loyer et des charges, à la somme sollicitée de 480 euros par mois, outre indexation suivant la législation HLM conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice.

En revanche, la S.A. Auvergne Habitat ne démontre pas subir un préjudice distinct du maintien dans les lieux de la locataire, auquel la présente décision est censée mettre fin, et des frais exposés pour la poursuite de la procédure, qui seront indemnisés au titre des frais irrépétibles. La demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera donc rejetée.

Succombant au principal, Madame D X sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et devra verser en outre à la S.A. Auvergne Habitat une somme, au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel, qu’il est équitable de fixer à 2000 euros.

[…]

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Clermont-Ferrand le 9 août 2018 sauf en ce qu’il a débouté la S.A. Auvergne Habitat de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail conclu le 25 août 2009 entre la S.A. Auvergne Habitat et Madame D X sur le logement situé […], 18 rue Auguste Jouve 63000 Clermont-Ferrand,

Autorise la S.A. AUVERGNE HABITAT, à défaut pour Madame D X d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion du logement susvisé, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

Condamne Madame D X à verser à la S.A. Auvergne Habitat une indemnité mensuelle d’occupation de 480 euros jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, outre indexation suivant la législation HLM ;

Condamne Madame D X à verser à la S.A. Auvergne Habitat la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame D X aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,