COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 29 septembre 2020

N° RG 19/00348 – N° Portalis DBVU-V-B7D-FFCP

— BM- Arrêt n°

SCI HORIZON / SARL C A, Société SOCOBOIS

Jugement au fond, origine Tribunal de Grande Instance d’AURILLAC, décision attaquée en date du 04 Février 2019, enregistrée sous le n° 17/00217

Arrêt rendu le MARDI VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Bruno MARCELIN, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé

ENTRE :

SCI HORIZON

[…]

[…]

Représentée par Maître Jacques VERDIER, avocat au barreau D’AURILLAC, et par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

SARL C A

[…]

[…]

Représentée par Maître H Antoine MOINS de la SCP MOINS, avocat au barreau D’AURILLAC, et par Maître Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

Société SOCOBOIS

[…]

[…]

Représentée par Maître H-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY C H A N T E L O T B R O D I E Z G O U R D O U & A S S O C I E S , a v o c a t a u b a r r e a u d e CLERMONT-FERRAND

INTIMÉE à l’égard de laquelle la SCI HORIZON s’est désistée de son appel, constaté par ordonnance en date du 06 juin 2019

DÉBATS :

Conformément aux dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, l’affaire a été retenue, après acceptation des parties, selon les dispositions de la procédure sans audience.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 29 septembre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. MARCELIN, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE ET DES MOYENS DES PARTIES :

Par acte notarié en date du 31 mars 2014, les époux X ont acquis par l’intermédiaire de la Société Civile Immobilière (SCI) HORIZON, une propriété dénommée Château de La Calmette sur la commune de Teissieres de Cornet.

Les vendeurs, les époux Y, avaient mandaté la Société à Responsabilité Limitée (SARL) C A.

La SARL SOCOBOIS a procédé aux diagnostics amiante, plomb, performance énergétique et électricité le 05 juillet 2012 et le 28 mars 2014.

Après l’acquisition, les époux X ont constaté une contamination par un champignon lignivore de type mérule.

Par ordonnance rendue le 20 janvier 2015, Monsieur H-I J a été désigné en qualité d’expert. Ses opérations d’expertise ont été étendues à la société SOCOBOIS, puis à la société ATB qui avait réalisé des travaux de traitement de la charpente en 2006 et enfin à la compagnie

d’assurance ROYAL & SUNALLIANCE, assureur d’ATB.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 14 juin 2016 confirmant notamment le développement de parasites des bois de type mérule sur les bois de charpente et sur des parties de planchers.

Par jugement rendu le 04 février 2019, le tribunal d’instance d’Aurillac a :

— Mis hors de cause la société SOCOBOIS,

— Condamné la SARL C A à payer à la SCI HORIZON la somme de 28.333,25 euros en réparation de son préjudice,

— Condamné la SARL C A à payer à la SCI HORIZON la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SARL C A à payer à la société SOCOBOIS la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SARL C A à payer les dépens comprenant ceux des instances en référé, outre frais d’expertise et constats d’huissier, distraits au profit de Maître Z en vertu de l’article 699 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

La SCI HORIZON a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée par voie électronique au greffe de la cour le 19 février 2019 en ce qu’elle a :

— mis hors de cause la Société SOCOBOIS dont la condamnation solidaire était demandée,

— condamné la SARL C A à payer à la SCI HORIZON la somme de 28.333,25 € en réparation de son préjudice alors que celle-ci sollicitait la condamnation au paiement d’une somme de 175.854,18 € en réparation de son préjudice outre une somme de 13.000 € en remboursement des honoraires d’intermédiaire.

Par conclusions déposées par voie électronique le 16 mai 2019 et récapitulatives déposées le 12 novembre 2019, la SCI HORIZON a demandé à la cour de :

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a reconnu la SARL C A responsable des préjudices subis par la SCI HORIZON ;

— REFORMER le jugement du Tribunal de Grande Instance d’AURILLAC du 4 février 2019 ;

— CONDAMNER la SARL C A au paiement de la somme de 175.854,18 € en réparation du préjudice subi par la SCI HORIZON ;

— CONDAMNER la SARL C A au paiement à la SCI HORIZON de la somme de 13.000 € en remboursement des honoraires d’intermédiaire perçus ;

— CONDAMNER la SARL C A au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER la SARL C A aux entiers dépens, comprenant les dépens de toutes les instances en référé engagées, les frais d’expertise, les dépens de première Instance et les dépens d’appel, outre constats d’huissier ;

— DEBOUTER la SARL C A de ses demandes au titre de son appel incident.

La SCI HORIZON expose qu’en application de la jurisprudence, l’ensemble de leurs préjudices doit être indemnisé, y compris celui de jouissance. L’agent immobilier qui, sciemment trompe les acquéreurs, les détermine à l’achat d’un bien infesté de mérule et de xylophages, dont la charpente est fortement atteinte et les oblige à des travaux, doit réparer intégralement le préjudice subi.

Par ordonnance rendue le 06 juin 2019, le conseiller chargé de la mise en état a :

— donné acte à la SCI HORIZON de son désistement d’appel à l’encontre de la SARL SOCOBOIS,

— dit que la cour est dessaisie de l’appel dirigé contre la SARL SOCOBOIS,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens seront supportés par la SCI HORIZON.

Par conclusions déposées par voie électronique le 14 août 2019 et récapitulatives déposées le 09 juin 2020, la SARL C A demande à la cour de :

— Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Aurillac en date du 4 février 2019

— Vu le manquement de la SCI HORIZON à ses obligations de prudence et de diligence, en n’ayant pas sollicité préalablement à la promesse de vente et à la vente définitive, l’intervention d’un expert en bâtiment ou d’un entrepreneur en menuiserie et charpente, afin de lui donner un avis technique sur l’état de cette maison et les éventuels travaux à réaliser,

— Vu la qualité de professionnel de l’immobilier de la SCI HORIZON,

— Vu l’absence de faute certaine qui ont été commis par la SARL A à l’égard de la SCI HORIZON,

— Vu l’absence de lien de causalités certains entre la faute prétendument commise par la SARL A à l’égard de la SCI HORIZON, et le préjudice invoqué par la SCI HORIZON,

— DECLARER recevable et bien fondée la SARL A en son appel incident du jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Auri1lac le 4 février 2019,

— REFORMER ledit jugement en toutes ses dispositions

— Et DECLARER la SCI HORIZON irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en DEBOUTER;

— DIRE ET JUGER que rien ne justifie que la SARL A ait été tenue de payer à la société SOCOBOIS une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la société SOCOBOIS ayant été appelée dans la procédure à la seule initiative de la SCI HORIZON,

— A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où par impossible la faute de la SARL A serait retenue :

— DECLARER la SCI HORIZON tenue responsable pour 75 % des préjudices existants,

— RETENIR telle part de responsabilité dans les dommages prétendument subis par la SCI HORIZON, à la charge de la société SOCOBOIS qui a formé un appel incident afin de solliciter, à

titre subsidiaire, que soit retenue la responsabilité de la Société SOCOBOIS,

— En tout état de cause, REDUIRE au montant de dommages, tel qu’évalués par l’expert judiciaire soit les sommes de 14.180 € ttc et 16.720 € ttc, le montant des préjudices subis par la SCI HORIZON, directement imputables aux fautes prétendument commises par la concluante,

— À titre encore plus subsidiaire, et dans l’hypothèse où la cour d’appel confirmerait le jugement rendu par le tribunal grande instance d’Aurillac retenant la seule responsabilité de la SARL A, CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Aurillac en ce qui concerne le montant des indemnités allouées à la SCI HORIZON

— Et DEBOUTER la SCI HORIZON de l’ensemble de ses demandes indemnitaires complémentaires,

— CONDAMNER la SCI HORIZON à payer à la concluante une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

Par ordonnance rendue le 14 mai 2020, le conseiller chargé de la mise en état a :

— Déclaré irrecevables les conclusions déposées le 14 août 2019 au nom de la SARL C A pour ce qui concerne la mention dans le dispositif tendant au débouté des frais irrépétibles auxquels elle a été condamnée à l’encontre de la SARL SOCOBOIS et de sa demande à titre subsidiairement de retenir telle part de responsabilité dans les dommages prétendument subis par la SCI HORIZON à la charge de la société SOCOBOIS,

— Rejeté le surplus des demandes incidentes,

— Condamné la SARL C A à verser à la SARL SOCOBOIS la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que les dépens de la présente ordonnance suivront le sort de l’instance au fond,

— Rappelé que l’affaire a fait l’objet d’un avis d’examen sans audience transmis le 28 avril 2020,

— Dit qu’à titre dérogatoire à cet avis, un incident étant prononcé ce jour, la clôture sera prononcée à la date limite prévue pour le dépôt des dossiers de plaidoirie soit le 8 juin 2020 ;

— Réservé les dépens de l’incident qui seront joints au fond.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

La clôture de la présente instance a été prononcée le 11 juin 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations’ ou de 'dire’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande principale :

Les époux X soutiennent que Monsieur C A, intervenant en qualité d’agent immobilier, a fait une présentation mensongère de l’état de la maison en leur cachant volontairement

qu’elle était fortement affectée par le mérule et par une attaque de xylophages dans la charpente et présentant, après des travaux dont ils n’ignoraient pas la teneur, une faiblesse structurelle nécessitant une très importante consolidation. Il a donc engagé sa responsabilité par ce comportement dolosif et devra les indemniser du montant de l’intégralité des travaux de reprise et dégâts causés par la mérule et de ceux non prévus pour la réfection de la charpente. Le fondement de leur action est la responsabilité délictuelle.

La Société à Responsabilité Limitée A indique que la SCI HORIZON a été créée en 2002 et a pour objet l’achat et la location de biens immobiliers. Elle est donc un professionnel de l’immobilier. Elle ajoute que la Société Civile Immobilière n’a fait procéder à aucune vérification concernant l’état de la maison, dispensant le notaire de faire effectuer un diagnostic pour rechercher la présence éventuelle de mérules, manquant ainsi à ses obligations de prudence. Elle rappelle qu’aucun contrat ne la lie à la SCI HORIZON qui doit démontrer l’existence d’une faute. Or, elle n’a jamais eu connaissance ni de l’existence de capricornes sur la toiture ni de mérules dans les boiseries qui n’étaient pas apparents notamment pour un agent immobilier n’ayant pas de compétence technique en la matière.

L’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil afin de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention et en cas de manquement engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de son mandant et sa responsabilité délictuelle à l’égard du tiers contractant. Mais le manquement au devoir de conseil de l’agent immobilier, par l’intermédiaire duquel l’immeuble a été vendu aux acheteurs, n’est pas établi dès lors que les désordres affectant la charpente n’étaient pas apparents et que la preuve n’était pas rapportée qu’il avait eu connaissance du vice caché (Civ. 1^re 20 décembre 2000, n° 98-20.765).

La cour de cassation considère également qu’une Société Civile Immobilière dont l’objet social est en rapport direct avec l’acte accompli est un contractant professionnel, y compris si elle a été constituée par un particulier, pour une opération unique visant à satisfaire ses besoins personnels (Civ. 3^e, 21 oct. 2012, n° 11-18.774).

Par l’intermédiaire de la SCI HORIZON, société créée le 08 août 2002 ayant pour activité l’acquisition, la propriété, la gestion et l’administration des biens immobiliers la constituant, les époux X ont acquis le 31 mars 2014 une propriété dénommée Château de La Calmette sur la commune de Teissieres de Cornet après l’avoir auparavant visitée à trois reprises, les 07 et 16 août ainsi que le 29 octobre 2013, selon leurs écritures.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que les époux X solliciteront l’entreprise MARCENAC aux fins d’établir un devis pour la restauration de la charpente, devis d’un montant de 47.840 euros qu’ils obtiendront le 19 novembre 2013, avant l’acquisition de l’habitation.

Le dossier de diagnostic technique réalisé par la SARL SOCOBOIS le 05 juillet 2012 mentionne que les locaux présentent plusieurs éléments unitaires d’une même pièce recouverte de moisissures ou de nombreuses tâches d’humidité et ceci dans plusieurs endroits de l’habitation, dans le salon (volume 17), dans le WC (volume 19), dans deux chambres (volumes 20 et 27), dans la cage d’escalier (volumes 24 et 32). Le diagnostic technique réalisé par la même société le 28 mars 2014, soit trois jours avant la conclusion de la vente, fera les mêmes constatations.

Dans le compromis de vente signé par les parties le 30 janvier 2014, figurait une clause ainsi rédigée : "les parties ont été informées des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérule dans un bâtiment, la mérule étant un champignon qui se développe dans l’obscurité, en espace non ventilé et en présence de bois humide. La visite du bien par l’acquéreur, ainsi qu’il le déclare expressément n’a pas révélé de zones de condensation interne, ni de traces d’humidité, de moisissures, ou encore de présence d’effritements ou de déformation dans le bois ou de tache de couleur marron ou l’existence de filaments blancs à l’aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon. Le vendeur déclare ne pas avoir constaté jusqu’à ce jour l’existence de tels indices et l’acquéreur a dispensé tant le vendeur que le notaire de faire effectuer une recherche de la présence éventuelle de mérule par un diagnostiqueur spécialisé". Cette clause a été reprise dans l’acte de vente notarié conclu le 30 mars 2014.

Les époux X indiquent que ce sont en raison des informations rassurantes d’absence d’infestation par la mérule délivrées par la SARL A qu’ils ont indiqué au notaire qu’ils se dispensaient d’un diagnostic mérule. Cependant, ils ne versent aucune pièce à l’appui pouvant justifier de ces "informations rassurantes".

Les époux X, qui reprochent par la suite à la SARL A d’avoir commis un dol, produisent l’attestation rédigée par Monsieur D E qui, intéressé par la propriété, l’a faite visiter au mois d’août 2013 par un architecte Monsieur F G K qui l’a "alerté immédiatement sur la présence de mérule, mais également sur les faiblesses extrêmes des charpentes de l’habitation principale et de la dépendance, rongées par les capricornes et dont le traitement lui semblait non seulement insuffisant, mais aussi inefficace« . Il a ajouté avoir avisé Monsieur A »du fait de la présence de Mérule, et des problèmes de capricornes sur la charpente, Mr A nous a indiqué être en mesure de négocier avec les propriétaires et d’obtenir un rabais conséquent".

Monsieur F G K, mandaté par Monsieur D E a constaté la présence de filaments caractéristiques de la mérule. Il n’en a pas avisé Monsieur C A.

Monsieur C A a déposé plainte auprès du commissariat de police d’Aurillac pour des faits d’usage d’attestation inexacte, contestant avoir été informé par Monsieur D E de la présence de mérules au cours des négociations. La procédure a été classée sans suite.

Dans le compte rendu d’une vidéo réalisée par Monsieur D E lors d’une visite de la maison, pièce versée aux débats, Monsieur C A déclare « Voyez, c’est une maison qui n’est jamais ouverte, mais elle est pas… elle ne sent pas l’humidité… elle…. moi je l’ouvre quand je viens comme ça 5 minutes mais elle sent pas l’humidité ». Cette vidéo n’évoque à aucun moment la présence de mérules mais Monsieur A a indiqué qu’il serait envisageable de reprendre la charpente.

Dans son rapport d’expertise, Monsieur H-I J a indiqué que "la manifestation du champignon est parfaitement identifiable pour une personne professionnelle. Cette manifestation est caractérisée par la déformation des bois ainsi que par son aspect fissuré et craquelé. Ces signes apparents sont présents sur les photographies présentées par Monsieur X, photographies prises par lui lors de la visite des lieux, préalable à la vente« . L’expert indique également que »il convient de noter que les désordres, tant de mérule que de parasites affectant les bois présentent un caractère visible". Aucune trace de mérule ne sera relevée sur la charpente.

L’objet social de la SCI HORIZON est l’acquisition, la propriété, la gestion et l’administration des biens immobiliers. L’achat de la propriété, que ses nouveaux propriétaires envisageaient de louer, est en rapport direct avec cet objet social, et la société appelante, qui ne rapporte pas la preuve contraire, est un acquéreur professionnel.

L’état de vétusté de l’habitation, l’absence d’occupation depuis plusieurs années, et les mentions figurant sur les états de diagnostic technique avertissaient clairement les époux X, professionnels de l’immobilier, de l’humidité présente dans certains murs, et donc des risques potentiels de présence de mérules. Ils connaissaient l’état d’humidité puisqu’ils écrivent dans leurs

écritures que Monsieur C A leur a indiqué que les traces d’humidité étaient très anciennes. Ils ont néanmoins acquis en connaissance de cause ce bien qu’ils ont pris en l’état, dans lequel ils devaient réaliser des travaux sur la charpente, pour un prix peu élevé de 257.000 euros s’agissant d’une propriété composée d’une maison de maître d’une surface d’environ 400 m² avec ses meubles d’une valeur de 17.000 euros et d’une dépendance, le tout sur un terrain de 2,18 hectares.

La SCI HORIZON ne peut dès lors reprocher à la SARL A d’avoir volontairement dissimulé la présence de mérule alors qu’ils ne démontrent aucunement que cette dernière en avait connaissance. La responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation d’information et de conseil ne peut pas être engagée, sa mission n’étant pas d’inspecter lui-même l’immeuble et il ne lui appartenait pas de conseiller aux acquéreurs professionnels de l’immobilier de faire effectuer un diagnostic de détection des champignons lignivores auquel ils ont renoncé devant notaire.

La SCI HORIZON, qui ne démontre aucunement que la SARL A a commis une faute, sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes et le jugement de première instance sera infirmé.

Sur les demandes accessoires :

Il n’est pas inéquitable de condamner la SCI HORIZON à verser à la SARL A la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI HORIZON sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 04 février 2019 par le tribunal de grande instance d’Aurillac,

Statuant à nouveau :

Déboute la SCI HORIZON de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la SCI HORIZON à verser à la SARL A la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI HORIZON aux dépens d’appel distraits au profit de Maître Sébastien RAHON, avocat, sur son affirmation qu’il en a fait l’avance.

Le greffier Le président