//COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 28 Avril 2021

N° RG 20/01599 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FPPE

VTD

Arrêt rendu le vingt huit Avril deux mille vingt et un

Sur APPEL d’une ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 Octobre 2020 par le Prédident du tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND (RG n° 20/00099)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Madame D-Laurence CHALBOS, Président

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

M. Y Z, Magistrat A

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

La société FONCIMMO

SARL à associé unique immatriculée au RCS de Paris sous le n° 502 937 220 00031

[…]

[…]

Représentant : la SELARL POLE AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTE

ET :

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE D’AUVERGNE ET DU LIMOUSIN

Société coopérative à forme anonyme, directoire et conseil de surveillance immatriculée au RCS de CLERMONT-FERRAND sous le n° 382 742 013 01501

[…]

63961 CLERMONT-FERRAND CEDEX 9

R e p r é s e n t a n t : l a S E L A R L T O U R N A I R E – M E U N I E R , a v o c a t s a u b a r r e a u d e CLERMONT-FERRAND

INTIMÉE

DEBATS : A l’audience publique du 03 Mars 2021 Madame THEUIL-DIF a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 28 Avril 2021.

ARRET :

Prononcé publiquement le 28 Avril 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame D-Laurence CHALBOS, Président, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 février 2015, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance d’Auvergne et du Limousin (CEPAL) a acquis le droit au bail concernant un fonds de commerce situé 39 avenue de l’Union Soviétique à Clermont-Ferrand, de la SARL STGM BRASSERIE LE SAINT GEORGES, fonds de commerce qui était utilisé auparavant à usage de brasserie.

Cette brasserie est située dans un immeuble de plus grande importance abritant notamment un hôtel.

Soutenant qu’en raison d’inondations liées à l’évacuation des eaux usées, elle n’avait pas pu mener à terme son projet d’installation d’une agence bancaire, la CEPAL a délivré, par acte d’huissier du 6 mai 2019, un congé au propriétaire la SARL FONCIMMO pour le 31 décembre 2019.

Un litige s’est élevé entre la CEPAL et la SARL FONCIMMO quant à la remise en état des lieux. En dépit des démarches entreprises, aucune solution n’a été trouvée entre les parties.

Par acte d’huissier du 26 novembre 2019, la CEPAL a fait assigner la SARL FONCIMMO devant le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé, pour obtenir l’organisation d’une expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

La SARL FONCIMMO a alors conclu au rejet de la demande d’expertise et à la condamnation de la CEPAL au paiement de la somme provisionnelle de 100 000 euros à titre d’indemnité à valoir sur le montant des travaux de remise en état des locaux. Elle a sollicité à titre subsidiaire, un complément de mission d’expertise.

Par ordonnance du 13 octobre 2020, le président du tribunal a, au visa des articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, :

— ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder M. B C ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, et laissé les dépens à la charge de la CEPAL.

Le juge a énoncé qu’il ressortait des pièces produites qu’une inondation touchant toute la partie du

sous-sol des locaux litigieux avait eu lieu en 2015 ; que les dysfonctionnements des pompes et de l’installation des eaux usées n’auraient pas été réglés lors de l’entrée dans les lieux de la CEPAL ; que le 6 janvier 2020, des odeurs nauséabondes persistaient en provenance du sous-sol ; que les parties versaient aux débats des devis dont les montants et les postes différaient sensiblement et que leur opposition sur la prise en charge des réparations caractérisait l’existence d’un litige à venir au fond qu’il n’appartenait pas au juge des référés de trancher ; que seule l’intervention d’un technicien était susceptible d’apporter un éclairage sur l’origine des désordres et le coût des travaux ; que la demande de provision de la SARL FONCIMMO se heurtait à l’existence de contestations sérieuses dès lors que les responsabilités encourues n’étaient pas clairement déterminées.

La SARL FONCIMMO a interjeté appel de l’ordonnance le 9 novembre 2020.

Suivant une ordonnance du 19 novembre 2020 rendue au visa des articles 904-1 et 905 du code de procédure civile, le président de la 3^e chambre civile et commerciale de la cour d’appel de Riom a fixé l’affaire, à bref délai, à l’audience collégiale du 3 mars 2021.

Par conclusions déposées et notifiées le 17 février 2021, la SARL FONCIMMO demande à la cour, au visa des articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, d’infirmer l’ordonnance, et statuant à nouveau de :

— débouter la CEPAL en sa demande d’expertise comme non fondée ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’expertise, prévoir la mission suivante :

• voir et visiter les lieux, les décrire ;

• décrire les désordres invoqués par la CEPAL ;

• en indiquer la cause et l’origine ;

• décrire et chiffrer les solutions de nature à régler toutes difficultés ;

• comparer l’état des lieux d’entrée, et notamment le procès-verbal du 4 avril 2015 et l’état des lieux ce sortie constaté par procès-verbal du 6 janvier 2020 ;

• décrire les travaux nécessaires à la remise en état des lieux à l’entrée du locataire ;

• examiner les devis versés aux débats par la SARL FONCIMMO ;

• donner au juge ultérieurement saisi tout élément lui permettant de statuer opportunément ;

— en tout état de cause, vu les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, recevoir la SARL FONCIMMO en sa demande d’indemnité provisionnelle ;

— condamner la CEPAL à lui payer la somme de 100 000 euros à titre d’indemnité provisionnelle sur le montant des travaux de remise en état des locaux suite à l’arrivée du terme du bail à la date du 31 décembre 2019 ;

— condamner la CEPAL à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir que la CEPAL se réfère à des problèmes d’inondation dans les sous-sols survenus en 2015 alors qu’il y a été répondu dès le 4 avril 2015 par le représentant de l’indivision X, ancien propriétaire, celui-ci rappelant que le problème avait été résolu, des travaux importants ayant été effectués. Par la suite, aucune mise en demeure n’est intervenue à son encontre, aucune déclaration de sinistre n’étant en outre effectuée.

Par ailleurs, elle soutient que le constat d’état des lieux de sortie du 6 janvier 2020 fait ressortir que les locaux sont devenus inexploitables et qu’ils ne peuvent pas être reloués : le coût des travaux a été chiffré à 198 798,05 euros HT dans l’hypothèse d’un recours à des entreprises en lots séparés et à 181

386 euros HT dans l’hypothèse d’un recours à une entreprise générale sur un lot unique.

Elle estime que l’expertise sollicitée est inutile en raison de la reconnaissance par la CEPAL lors de la prise de possession des lieux du fait que le local était en bon état de réparations locatives, et de la simple constatation par les procès-verbaux successifs que tel n’est plus le cas.

Par conclusions déposées et notifiées le 24 février 2021, la CEPAL demande à la cour de confirmer l’ordonnance au visa des articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :

— désigner un expert avec mission de :

• voir et visiter les lieux, les décrire ;

• décrire les désordres invoqués par la CEPAL ;

• en indiquer la cause et l’origine ;

• dire si l’installation d’évacuation des eaux usées et eaux vannes est conforme aux règles de l’art et aux règles sanitaires ;

• décrire le réseau d’évacuation des eaux usées et eaux vannes dans l’assiette du local et dans l’immeuble dans lequel se trouve le local loué ;

• décrire et chiffrer les solutions de nature à régler toutes difficultés ;

• comparer l’état des lieux à l’entrée et à la sortie de la CEPAL ;

• décrire et chiffrer les sondages réalisés par la CEPAL et chiffrer plus généralement les éventuelles réparations nécessaires à la remise en état dans les lieux à l’entrée du locataire ;

• examiner les devis versés aux débats par la SARL FONCIMMO ;

• se prononcer sur ce qui concerne une éventuelle réparation locative et ce qui concerne une remise à neuf du local avec, le cas échéant, modification des lieux ;

• plus généralement, donner au juge ultérieurement saisi tout élément lui permettant de statuer opportunément ;

— condamner la SARL FONCIMMO à lui payer la somme de 5 000 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— rejeter toute demande de provision comme se heurtant à une contestation plus que sérieuse ;

— réserver les dépens.

Elle expose que le bail initial de juillet 1993 prévoyait que le preneur n’avait pas à sa charge les réparations de l’article 606 ; que le renouvellement du bail le 23 juin 2014 a prévu à l’article 9 que les réparations de l’article 606 et les frais de maintenance spécifiques de l’installation des eaux usées sont à la charge du preneur. Relevant que la SARL FONCIMMO s’appuie sur cette disposition pour soutenir que la remise en état des lieux doit avoir lieu à la charge du preneur, elle conclut que la réponse à ce moyen appartient au juge du fond et elle fait valoir qu’il ne peut être imposé au preneur une maintenance d’une installation dont les dysfonctionnements proviennent d’un bien autre que celui objet du bail. Elle observe que le 28 janvier 2015, la SARL FONCIMMO a reconnu que tous les travaux visés à l’article 606 seraient à la charge du bailleur, hors ceux relatifs à l’activité d’agence bancaire. En outre, le problème de canalisation était connu de longue date des propriétaires, et la cause du désordre provient de l’installation en amont.

Elle considère qu’il n’existe aucun engagement signé au bénéfice de la SARL FONCIMMO qui n’était pas encore propriétaire aux termes duquel elle devrait obligatoirement créer une agence bancaire. Par ailleurs, il ressort des constats d’huissier que les lieux sont dans un état de vétusté important et que des odeurs nauséabondes fétides existent toujours depuis le sous-sol. Elle conclut qu’il est indispensable que les deux chiffrages de chacune des parties soient appréciés par un expert et que le juge du fond statuera ce que bon lui semblera en présence des deux chiffrages.

Elle observe que les lieux sont, hormis les sondages et les quelques démontages réalisés, dans le même état qu’à l’entrée dans les lieux. Elle conteste formellement les travaux que la SARL FONCIMMO entend mettre à sa charge. Elle reconnaît que la mission de l’expert telle qu’ordonnée par le juge des référés ressemble plus à une mission d’expertise construction classique et propose donc des modifications.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2021.

MOTIFS

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Les consorts X ont donné à bail à loyer à titre commercial au profit de la société GRAND HOTEL DU MIDI, les locaux dépendant d’un immeuble […], pour une durée de neuf ans à compter du 1^er juillet 1993.

Le bail prévoyait que : 'le preneur prendra les lieux dans leur état actuel et total, sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation d’aucune sorte. Il aura la charge des réparations autres que celles définies à l’article 606 du code civil et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations à l’expiration du bail'.

La société GRAND HOTEL DU MIDI a cédé son fonds de commerce à la société BRASSERIE DU MIDI le 7 décembre 2000, comprenant le droit au bail, et celle-ci a à son tour cédé le fonds de commerce le 25 juillet 2005 à la SARL STGM BRASSERIE LE SAINT GEORGES, comprenant le droit au bail.

Aux termes d’un acte reçu par Maître ROUZIER notaire à Clermont-Ferrand en date du 23 juin 2014, les consorts X ont convenu avec la SARL STGM BRASSERIE LE SAINT GEORGES, de modifier et de renouveler le bail pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1^er janvier 2014.

Il était notamment prévu en page 6 :

'Article 9 ENTRETIEN – TRAVAUX :

9-2 Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations, grosses ou menues, en ce compris les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, – y compris les frais de maintenance spécifique de l’installation des eaux usées -, et les rendra à sa sortie, quel qu’en soit le motif, en bon état de réparations […].

9-9 Par dérogation à l’article 1719 du code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes spécifiques à son activité, et même si ces travaux touchent au gros-oeuvre et à la toiture.'

Par acte authentique du 13 février 2015, la SARL STGM BRASSERIE LE SAINT GEORGES a cédé son droit au bail sur l’immeuble situé 39 avenue de l’Union Soviétique à Clermont-Ferrand, à la CEPAL. L’acte de cession a repris les dispositions de l’article 9 du bail telles qu’énoncées ci-dessus.

Or, par convention signée le 28 janvier 2015 par la SARL FONCIMMO et le 13 février 2015 par la CEPAL, il a été convenu entre ces deux parties, après avoir rappelé que la SARL FONCIMMO était émettrice d’une offre d’achat de l’immeuble sis 39 avenue de l’Union Soviétique à Clermont-Ferrand appartenant aux consorts X, offre acceptée par ces derniers, que notamment :

'Tous les travaux visés à l’article 606 du code civil seront à la charge du bailleur, à l’exception de ceux spécifiques ou nécessaires à l’activité du preneur et pouvant éventuellement porter sur le clos. Ce dernier supportera les travaux d’aménagement de l’agence bancaire, en ce compris les travaux touchant à la sécurité des locaux et à leur mise aux normes conformément à la législation relative aux établissements recevant du public.

Les travaux liés à l’activité du preneur seront effectués sous le contrôle exclusif de son architecte ce que le bailleur autorise d’ores et déjà.

Les travaux de conformité de l’immeuble non spécifiques à l’activité du preneur resteront à la charge du bailleur.'

Par acte authentique du 23 juin 2015, les consorts X ont vendu l’immeuble litigieux à la SARL FONCIMMO.

Or, dès le 2 avril 2015, la CEPAL s’est plainte aux consorts X et au gestionnaire de l’immeuble d’une inondation du sous-sol du bien loué par des eaux usées provenant des évacuations de l’immeuble, émettant l’hypothèse que la ou les pompes de relevage ne fonctionneraient plus. Malgré une intervention de la SAVAC en urgence, la situation persistait du fait de l’utilisation des évacuations. Il était dénoncé une odeur nauséabonde. Un constat d’huissier a été établi à la même date : il a été relevé que toute la partie située au sous-sol était inondée et qu’il y avait une odeur pestilentielle.

M^me D X a répondu le 4 avril 2015 au gestionnaire de l’immeuble qu’elle constatait 'qu’une fois de plus une inondation s’était produite dans le sous-sol et que les pompes ne fonctionneraient pas '' ; qu’il lui semblait que 'le problème était réglé par les travaux pharaoniques effectués par l’indivision' ; qu’il 'était hors de question qu’elle se trouve de nouveau devant les tribunaux'. Il était demandé au gestionnaire de faire le nécessaire pour que le problème soit résolu.

Le gestionnaire de l’immeuble indiquait à la CEPAL le 8 avril 2015 par courrier électronique, que la pompe n’était pas efficace depuis l’origine dans la mesure où l’hôtel reversait certaines eaux usées ; qu’il était prévu dans le bail que le preneur gère ces problèmes de mise aux normes de la pompe et d’évacuation des eaux usées. Il était ajouté que les consorts X souhaitaient 'pour lui être agréable’ remettre une pompe neuve, qu’ils payeraient les frais d’installation et de déplacement.

Il ressort des pièces versées aux débats et des explications des parties que la CEPAL, après avoir réalisé quelques travaux, notamment de sondage, n’a pas créé l’agence bancaire envisagée et a fait délivrer un congé par acte d’huissier du 6 mai 2019 pour le 31 décembre 1999.

Un conflit s’est élevé entre les parties sur la prise en charge des dégâts locatifs, et notamment sur l’ampleur des réparations.

Un constat d’état des lieux de sortie a été établi le 6 janvier 2020, chaque partie ayant mandaté un huissier de justice pour y procéder. Les lieux ont été décrits et l’existence d’odeurs nauséabondes a été relevée.

Si des dégradations sont indéniables, la CEPAL reconnaissant avoir procédé à des sondages devant donner lieu à réparations et devoir prendre en charge les dégâts occasionnés aux vitrines, le tout pour un montant de 15 607 euros, elle conteste toutefois devoir remettre à neuf les lieux loués comme le

lui demande la SARL FONCIMMO.

Elle estime qu’une expertise judiciaire est nécessaire pour qu’un expert se prononce sur l’installation des eaux usées et eaux vannes, sa conformité aux règles de l’art et aux règles sanitaires, mais également pour que les lieux soient décrits, ainsi que leur état et que les deux solutions de réparation proposées par les parties soient chiffrées.

Elle soutient qu’elle n’a jamais pu réaliser son projet en raison du dysfonctionnement des eaux usées qui inondent le fonds loué, inondations provenant de l’hôtel, et que les parties ne sont pas d’accord sur la portée des obligations réciproques concernant les réparations nécessaires.

De son côté, la SARL FONCIMMO estime cette expertise inutile : le vice était apparent au moment de la prise de possession des lieux et aucune demande n’a été formulée à son encontre pendant toute la durée d’occupation des lieux.

Au vu des stipulations des actes énoncés ci-dessus et de la position des parties, il existe une contestation sérieuse sur la question de l’imputation des désordres et leur montant. Il est nécessaire que le juge du fond tranche au préalable la question de l’imputation des désordres, qui ne peut pas être appréhendée par le juge des référés.

La demande d’expertise judiciaire sera rejetée car il est nécessaire de déterminer au préalable l’étendue des obligations des parties. Dès lors qu’elle aura été déterminée, il est possible que l’expertise ne soit pas nécessaire. Et si une expertise devait être ordonnée, l’étendue de la mission de l’expert pourrait alors être fixée. L’ordonnance sera infirmée sur ce point.

Par ailleurs, s’agissant de la demande provisionnelle de la SARL FONCIMMO fondée sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, elle se heurte à la même contestation sérieuse. Il est nécessaire au préalable que le juge du fond détermine la nature même des travaux devant être mis à la charge du preneur et de juger de l’état du bien loué lors de la prise de possession des lieux.

La demande de provision doit être rejetée et l’ordonnance confirmée sur ce point.

Dans la mesure où chacune des parties succombe partiellement à l’instance, elles supporteront la charge de leurs propres dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande dans ces circonstances de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la SARL FONCIMMO ;

Infirme l’ordonnance pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Déboute les parties de leur demande d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,