COUR D’APPEL

DE [Localité 5]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 04 Mai 2022

N° RG 20/01185 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FOMK

ALC

Arrêt rendu le quatre Mai deux mille vingt deux

Sur APPEL d’une décision rendue le 22 juin 2020 par le Tribunal judiciaire de CUSSET (RG n° 17/00857)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller

M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

La société SEDIVER

SAS à associé unique immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 542 035 761 00171

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentants : la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et M^e Jean-Jacques DUBOIS, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

APPELANTE

ET :

M. [Y] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentants : la SELARL ABSIDE AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY (postulant) et M^e Massimo ARGAN, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003621 du 09/07/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉ

DEBATS : A l’audience publique du 16 Février 2022 Madame CHALBOS a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 13 Avril 2022 puis prorogé le délibéré au 04 Mai 2022.

ARRET :

Prononcé publiquement le 04 Mai 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte notarié du 28 août 2007, la société Sediver a vendu à M. [Y] [Z] un ensemble immobilier sis à [Adresse 7] moyennant le prix principal de 120 000 euros stipulé payable à terme en totalité au plus tard dans les cinq ans à compter du 6 juillet 2007.

Par courrier du 23 juillet 2012 le notaire chargé de la vente a rappelé à M. [Z] les termes de l’acte du 28 août 2007 et l’a invité à procéder au paiement du prix.

Par courrier du 31 mai 2013, le même notaire a informé M. [Z] qu’il procédait au renouvellement de l’inscription de privilège prise en garantie du paiement du prix et lui a demandé paiement des frais y afférents.

Par LRAR de son conseil en date du 26 octobre 2016, la société Sediver a mis en demeure M. [Z] de lui régler la somme totale de 135 487,14 euros due au 30 septembre 2016.

Par acte du 10 juillet 2017, la société Sediver a fait assigner M. [Y] [Z] devant le tribunal de grande instance de Cusset aux fins d’entendre prononcer la résolution de la vente et la condamnation de M. [Z] au paiement de dommages et intérêts.

M. [Z] soulevait à titre principal la prescription de l’action et subsidiairement au fond, il invoquait une exception d’inexécution en raison de la non-réalisation par le vendeur de travaux mis à sa charge dans l’acte de vente.

Par jugement du 22 juin 2020, le tribunal judiciaire de Cusset a :

— déclaré irrecevable la SAS Sediver en ses demandes de résolution de la vente et de dommages et intérêts formées à l’encontre de M. [Y] [Z] en raison de la prescription de son action,

— condamné la SAS Sediver à payer à M. [Y] [Z] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a retenu à cet effet :

— que l’action introduite par la société Sediver s’analyse en une action mixte au sens de l’article 46 du code de procédure civile, en ce que la demanderesse invoque l’existence d’une obligation contractuelle afin de solliciter l’anéantissement d’un contrat translatif de droit réel et par voie de conséquence la restitution du bien immobilier vendu,

— que l’action mixte est soumise au délai de prescription de droit commun édicté par l’article 2224 du code civil encadrant l’exercice de l’action dans un délai de 5 ans,

— que le point de départ du délai de prescription est fixé au 6 juillet 2012, date à laquelle la société Sediver a pu avoir connaissance de l’inexécution par M. [Z] de son obligation à paiement,

— que c’est à tort que la société Sediver invoque l’existence d’une condition de réalisation de travaux ayant eu pour effet de reporter le point de départ du délai de prescription, la clause par laquelle le vendeur s’engageait à réaliser certains travaux étant dépourvue de tout lien avec l’obligation de l’acquéreur de payer le prix de vente au terme échu,

— qu’en l’absence de preuve d’une interruption ou d’une suspension du délai de prescription, le délai de 5 années a expiré le 6 juillet 2017 et l’assignation délivrée le 10 juillet 2017 est tardive.

La société Sediver a interjeté appel de cette décision le 23 septembre 2020.

Par conclusions déposées et notifiées le 12 janvier 2022, elle demande à la cour de :

À titre principal, juger que le caractère d’une action se déterminant par la nature de la chose demandée au défendeur, l’action engagée par la société Sediver SAS afin de récupérer le bien immobilier objet de l’acte en date du 25 août 2007 est une action réelle immobilière se prescrivant par trente ans,

Subsidiairement, si la cour devait qualifier l’action engagée par la société Sediver SAS d’action mixte, juger que, par application de l’article 2227 du code civil, la prescription applicable à l’action engagée est de trente ans,

À titre infiniment subsidiaire, juger que la société Sediver n’a pu avoir conscience que le prix ne serait pas réglé spontanément que le 23 juillet 2012 et que, par voie de conséquence, tout délai de prescription n’a pu courir qu’à compter de cette date et que l’action de la SAS Sediver n’est donc pas prescrite,

Juger que, dans sa lettre en date du 14 octobre 2012, M. [Z], en formulant une demande de délai de paiement, a interrompu tout délai de prescription applicable et que l’action de la SAS Sediver n’est donc pas prescrite,

Juger que la prescription a été interrompue par le renouvellement de l’inscription du privilège du vendeur au fichier immobilier, le 5 juin 2013 et que l’action de la SAS Sediver n’est donc pas prescrite,

Juger que les travaux que la société Sediver SAS devait faire réaliser l’ont été, mais pas avant le 6 juillet 2012 et qu’en conséquence la date d’exigibilité du prix de vente a été reportée au-delà du 6 juillet 2012, de sorte que l’action n’est pas prescrite,

En conséquence, infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Cusset du 22 juin 2020 en toutes ses dispositions,

Constater que M. [Y], [E] [Z] n’a pas payé le prix de vente dû à la société Sediver SAS dans le délai imparti,

Prononcer la résolution du contrat de vente conclu le 25 août 2007 entre la société Sediver SAS et M. [Y], [E] [Z] portant sur le bien immobilier sis [Adresse 6], cadastré section AX n° [Cadastre 1],

Ordonner l’expulsion de M. [Y] [E] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux qu’il occupe, propriété de la société Sediver SAS, sis [Adresse 6], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

Ordonner que le délai de 2 mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé,

Supprimer le bénéfice du sursis prévu au 1 er alinéa de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

Autoriser dès à présent la société Sediver SAS à faire entreposer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens ou objets mobiliers pouvant garnir les lieux occupés, aux frais, risques et périls de M. [Y], [E] [Z],

Fixer l’indemnité d’occupation due à la société Sediver SAS à la somme de 1 000 euros par mois, charges en sus, à compter du jugement à intervenir,

Condamner M. [Y], [E], [Z] à payer à la société Sediver SAS la somme de 1 000 euros par mois, charges en sus, au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du jugement à intervenir jusqu’à la restitution des locaux, libres de toute occupation, et de leurs clés,

Condamner M. [Y], [E] [Z] à payer à la société Sediver SAS la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Débouter M. [Y], [E] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions et prétentions,

Condamner M. [Y], [E] [Z] à payer à la société Sediver SAS la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [Y], [E] [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP Treins-Poulet-Vian, avocat au barreau de Clermont-Ferrand, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées et notifiées le 12 janvier 2022, M. [Y] [Z] demande à la cour de déclarer la SAS Sediver mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter, en tout état de cause confirmer le jugement rendu le 22 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Cusset sur tous les points soulevés par la SAS Sediver et en conséquence déclarer les demandes de la SAS Sediver mal fondées, condamner la SAS Sediver au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée le 27 janvier 2022.

MOTIFS :

Sur la nature de l’action et la prescription applicable :

Il résulte clairement des termes de l’assignation du 10 juillet 2017 et des conclusions notifiées par la SAS Sediver tant en première instance qu’en appel que l’action introduite par cette société est une action en résolution pour inexécution fondée sur les dispositions de l’article 1184 ancien du code civil.

Contrairement à ce qu’affirme l’appelante, une telle action ne constitue ni une action en revendication, exercée par le propriétaire, ni une action réelle immobilière qui tend à la reconnaissance, la protection ou l’exercice de droits réels immobiliers.

La société Sediver agit non pas en qualité de titulaire d’un droit réel immobilier puisqu’elle a vendu le bien dont s’agit par acte notarié du 28 août 2007, mais en qualité de créancier d’une obligation contractuelle.

La circonstance que la convention dont il est demandé la résolution porte sur un bien immobilier et que le prononcé de la résolution aura, le cas échéant, pour effet de faire revenir le bien dans son patrimoine a pour conséquence que l’action doit être qualifiée d’action mixte, ainsi que l’ont justement énoncé les premiers juges.

C’est également à juste titre que le tribunal a considéré que l’action en résolution de la vente, qualifiée d’action mixte, n’entrait pas dans le champ d’application de l’article 2227 du code civil qui édicte l’imprescribilité du droit de propriété et la prescription trentenaire des actions réelles immobilières, et était soumise à la prescription quinquennale de droit commun édictée par l’article 2224 du même code.

Sur le cours de la prescription :

L’article 2224 fixe le point de départ du délai de prescription au jour ou le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

S’agissant d’une action visant à sanctionner l’inexécution d’une obligation au paiement du prix, le point de départ de la prescription doit être fixé au jour où le prix de vente est devenu exigible, soit le 6 juillet 2012, date à laquelle la société Sediver ne pouvait ignorer qu’elle n’avait pas reçu ce prix.

S’agissant d’une créance à terme, la prescription a couru à compter de l’arrivée du terme conformément aux dispositions de l’article 2233 3° du code civil.

C’est par une juste appréciation partagée par la cour que le tribunal a écarté le moyen opposé par la société Sediver, tiré de l’existence d’une condition de réalisation de travaux ayant eu pour effet de reporter la date d’exigibilité du prix de vente et donc la date de point de départ du délai de prescription de l’action.

Il ressort en effet des termes de l’acte de vente du 28 août 2007 que la clause par laquelle la société Sediver s’est engagée à effectuer certains travaux avant le 31 décembre 2007(clôture et portail d’accès) est dépourvue de tout lien avec l’obligation de l’acquéreur de payer le prix de vente au terme échu.

Les articles 2240, 2241 et 2244 prévoient plusieurs causes d’interruption de la prescription.

Alors qu’aucun événement interruptif n’a été invoqué devant les premiers juges, la société Sediver produit en cause d’appel un courrier rédigé le 14 octobre 2012 par M. [Z], qu’elle considère comme exprimant une reconnaissance de l’obligation.

Aux termes de ce courrier, M. [Z] évoque en premier lieu divers désagréments liés à la démolition, par la société Sediver, de bâtiments sur des parcelles contiguës à celle qu’il a acquise, et la nécessité d’effectuer une remise en état des abords et de réaliser une nouvelle clôture qu’il propose de faire réaliser par son entreprise suivant devis à venir.

Le courrier se poursuit dans ces termes :

'En ce qui concerne le financement de mon dépôt – eu égard à la conjoncture de surcroît- étant assuré par des fonds privés, je ne puis faire appel à cet emprunt que si mon activité est susceptible de démarrer.

De ce fait, je vous demanderai instamment, comme évoqué lors de notre dernier entretien téléphonique, de bien vouloir m’accorder un délai pour un règlement qui ne se révèle possible que si mon dépôt est conforme à la réglementation en vigueur bien évidemment et le retard pour ce faire n’est pas à m’imputer.

Un dédommagement peut même être envisagé si vous le souhaitez mais surtout il est indispensable dans l’immédiat de régler ce problème de 'bornage arraché’ et des clôtures uniquement sur la longueur du 'chemin d’accès’ intérieur dirons-nous entre nos deux propriétés (…)'

Il apparaît ainsi que bien qu’évoquant des circonstances de nature à justifier les difficultés qu’il rencontrait pour démarrer son activité et pour pouvoir s’acquitter du prix de vente du dépôt, M. [Z] se reconnaissait redevable de ce prix puisqu’il sollicitait un délai pour le règlement.

Cette reconnaissance ayant interrompu le cours de la prescription le 14 octobre 2012 conformément aux dispositions de l’article 2240 du code civil, l’assignation délivrée le 10 juillet 2017 soit moins de 5 ans plus tard, n’est pas atteinte par la prescription.

Le jugement sera en conséquence réformé en ce qu’il a déclaré irrecevable la SAS Sediver en ses demandes de résolution de la vente et de dommages et intérêts formées à l’encontre de M. [Y] [Z] en raison de la prescription de son action.

Sur le fond :

M. [Z] ne conteste pas ne pas s’être acquitté du prix de vente de l’immeuble.

Il invoque une exception d’inexécution, affirmant que selon l’acte notarié du 28 août 2007, la société Sediver aurait dû réaliser avant le 31 décembre 2007 une clôture, un portail d’accès et un enrobé à chaque entrée du site et qu’elle n’a pas réalisé ces travaux.

Aux termes de l’acte du 28 août 2007, le vendeur s’est engagé à réaliser à ses frais les clôtures sur la limite avec le surplus de la propriété d’origine, constituées de grillage de 2 m de haut sur muret ciment, et à réaliser un portail d’accès sur la [Adresse 6].

Il ressort des différents procès-verbaux de constat d’huissier produits par M. [Z] qu’un portail d’accès a bien été installé par le vendeur et que des clôtures ont été posées, certaines n’étant pas érigées sur muret ciment comme prévu à l’acte notarié.

Il résulte par ailleurs du courrier de M. [Z] en date du 14 octobre 2012 que pour permettre la démolition d’un bâtiment sur la parcelle contiguë, les parties s’étaient accordées pour différer la pose de la clôture dont le coût avait toutefois été avancé par la société Sediver, et qu’à la suite de la démolition, M. [Z] proposait de faire réaliser par son entreprise une clôture dans le prolongement de celle déjà réglée par Sediver.

Le paiement du prix constitue l’obligation principale et essentielle pesant sur l’acquéreur et son inexécution justifie que soit prononcée la résolution de la vente.

Alors que M. [Z] ne conteste pas avoir été mis en possession du bien immobilier vendu, la circonstance que la mise en place des clôtures, qui ne constituait pas l’obligation principale du vendeur, aurait été réalisée de manière incomplète ou tardive ne saurait légitimer la rétention totale, par M. [Z], du prix de vente de l’immeuble depuis 2012.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de la société Sediver en résolution de la vente conclue le 28 août 2007.

La restitution de l’immeuble consécutive à cette résolution justifie que soit ordonnée l’expulsion de M.[Z] et de tous occupants de son chef des lieux qu’il occupe, redevenue la propriété de la société Sediver, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sans qu’il y ait lieu de déroger aux délais et sursis prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant le sort des meubles, il sera procédé conformément aux dispositions R.433-1 et suivants du même code.

À défaut pour M. [Z] de libérer les locaux qu’il doit restituer, il sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à la somme mensuelle de 500 euros.

La société Sediver, qui ne justifie pas avoir tenté de recouvrer le prix de vente et a tardé à engager une action en résolution, sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts, faute pour elle de rapporter la preuve du préjudice qu’elle allègue.

Partie succombante, M. [Z] sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription et déclare la société Sediver recevable en son action,

Prononce la résolution de la vente conclue le 25 août 2007 entre la société Sediver SAS et M. [Y], [E] [Z] portant sur le bien immobilier sis [Adresse 6], cadastré section AX n° [Cadastre 1],

Dit que M. [Z] devra restituer l’immeuble dont s’agit dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et que faute pour lui de ce faire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sans qu’il y ait lieu de déroger aux délais et sursis prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que concernant le sort des meubles, il sera procédé conformément aux dispositions R.433-1 et suivants du même code,

Dit qu’à défaut pour M. [Z] de libérer les locaux dans le délai d’un mois fixé ci-dessus, il sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 500 euros,

Déboute la SAS Sediver de sa demande en dommages et intérêts,

Condamne M. [Y] [Z] à payer à la SAS Sediver une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle et aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,